Yhteenveto vuoden 2008 viimeisestä vuosineljänneksestä
- Liikevaihto kasvoi 1,4 prosenttia 45,2 miljoonaan euroon (Q3/2008:
44,6 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot laskivat 4,1 prosenttia 30,2 miljoonaan euroon
(31,5 milj. euroa) johtuen edellistä vuosineljännestä suuremmista
hoito- ja ylläpitokuluista normaalin kausivaihtelun mukaisesti.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake nousi 0,07 euroon (0,02 euroa).
- Tulos/osake oli -0,14 euroa (-0,21 euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,05 euroa (0,05
euroa). Tulokseen sisältyy 1,6 miljoonaa euroa voittoa vuoden 2006
vaihtovelkakirjan takaisinostosta verovaikutuksineen.
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -59,3 miljoonaa euroa
(-71,7 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo laski 2 023,6
miljoonaan euroon (2 094,4 milj. euroa).
- Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus nousi ja
oli kauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 6,4 prosenttia
(6,2 %). Nettotuottovaatimuksen nousu aiheutui markkinatilanteesta.
- Rahoituskulut laskivat 13,0 miljoonaan euroon (15,2 milj. euroa)
alentuneiden korkojen ja vaihtovelkakirjalainan takaisinostojen
myötä. Kauden rahoituskuluihin sisältyy 1,4 miljoonan euron (0,6
milj. euron) suuruinen laskennallinen kulu korkosuojausinstrumenttien
arvostuksesta.
- Kauden aikana avattiin Lahdessa uudistettu kauppakeskus Trio ja
Tallinnassa kauppakeskus Rocca al Maren kehityshankkeen ensimmäinen
vaihe.
- Hallituksen osingonjakoehdotus on 0,04 euroa/osake (0,04
euroa/osake), minkä lisäksi hallitus ehdottaa 0,10 euron
osakekohtaista pääoman palautusta vapaan oman pääoman rahastosta
(0,10 euroa/osake).
Yhteenveto vuodesta 2008
- Yhtiön rahoitustilanne säilyi kauden aikana hyvänä. Yhtiön
käytettävissä oleva likviditeetti kauden lopussa oli 203,7 miljoonaa
euroa, josta 187,0 miljoonaa euroa oli käyttämättömiä, sitovia
luottolimiittejä ja 16,7 miljoonaa euroa rahavaroja. Käytettävissä
oleva likviditeetti riittää kattamaan päätetyt investoinnit ja
lainanhoitokustannukset vähintään vuoden 2010 puolelle ilman uusien
rahoituslähteiden tarvetta.
- Liikevaihto kasvoi 17,7 prosenttia 178,3 miljoonaan euroon (2007:
151,4 milj. euroa). Kasvu johtui vuokrattavien tilojen määrän
kasvusta ja kauppapaikkojen aktiivisesta kehittämisestä.
- Voitto/tappio ennen veroja oli -162,3 miljoonaa euroa (253,5 milj.
euroa). Luku sisältää -216,1 miljoonaa euroa (211,4 milj. euroa)
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta.
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 3,6
prosenttia.
- Yhtiön operatiivinen tulos nousi 43,8 miljoonaan euroon (38,3 milj.
euroa). Tuloksen kasvu johtui pääosin vuonna 2007 hankittujen
kiinteistöjen vaikutuksesta koko vuoden tulokseen. Yhtiön omistamien
kiinteistöjen käyvän arvon muutoksella ei ole vaikutusta yhtiön
nettovuokratuottoihin eikä operatiiviseen tulokseen, mutta se
vaikuttaa yhtiön katsauskauden voittoon.
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,20 euroa (0,19
euroa).
- Tulos/osake oli -0,56 euroa (1,00 euroa). Lasku johtui lähinnä
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista.
- Nettovuokratuotot kasvoivat 17,8 prosenttia ja olivat 121,8
miljoonaa euroa (103,4 milj. euroa).
- Vuokrausaste nousi 96,0 prosenttiin (95,7 %) kehityshankkeiden
etenemisen johdosta.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake nousi 0,21 euroon (0,20
euroa).
- Omavaraisuusaste oli 38,5 prosenttia (43,9 %). Lasku johtui lähinnä
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista ja investoinneista
aiheutuvasta velkamäärän kasvusta.
- Citycon allekirjoitti kolme pitkäaikaista lainasopimusta
kilpailukykyisin ehdoin.
Avainluvut
Q4/2007 Q3/2008 2007 Muutos-%
Q4/2008 5) 5) 2008 5) 1)
Liikevaihto, Me 45,2 43,3 44,6 178,3 151,4 17,7 %
Nettovuokratuotto, Me 30,2 27,1 31,5 121,8 103,4 17,8 %
Liiketappio/-voitto, Me -27,9 23,7 -44,1 -105,0 298,7 -
197,3
% liikevaihdosta - 54,7 % - - % -
Tappio/voitto ennen
veroja, Me -40,9 10,0 -59,3 -162,3 253,5 -
Katsauskauden
tappio/voitto
emoyhtiön omistajille,
Me -30,7 9,3 -46,0 -124,1 200,3 -
Operatiivinen tulos, Me
2) 11,8 14,6 11,3 43,8 38,3 14,4 %
Ei-operatiivinen tulos,
Me -42,5 -5,4 -57,3 -167,9 162,1 -
Tulos/osake, euroa -0,14 0,04 -0,21 -0,56 1,00 -
Tulos/osake,
laimennettu, euroa -0,14 0,04 -0,21 -0,56 0,91 -
Operatiivinen
tulos/osake,
laimennettu,
(laimennettu
EPRA EPS), euroa 2) 0,05 0,07 0,05 0,20 0,19 3,3 %
Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake,
euroa 0,07 0,06 0,02 0,21 0,20 8,3 %
Sijoituskiinteistöjen 2 2
käypä arvo, Me 2 094,4 023,6 215,7 -8,7 %
Oma pääoma/osake, euroa 3,87 3,62 4,44 -18,6 %
Nettovarallisuus (EPRA
NAV)/osake, euroa 2) 4,16 3,88 4,82 -19,6 %
Oikaistu
nettovarallisuus
(EPRA NNNAV)/osake,
euroa 4,05 3,80 4,42 -14,0 %
Omavaraisuusaste, % 40,3 38,5 43,9 -
Nettovelkaantumisaste,
% 133,8 141,3 111,8 -
Korollinen nettovelka 1 1
(käypä arvo), Me 1 221,1 194,6 147,3 4,1 %
Nettotuotto-% 3) 5,6 5,8 5,8 -
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 6,0 6,3 6,2 -
Vuokrausaste, % 95,6 96,0 95,7 -
Henkilöstö tilikauden
lopussa 112 113 102 10,8 %
0,04
Osinko/osake, euroa 4) 0,04 0,0 %
Sijoitetun vapaan oman
pääoman palautus/osake, 0,10
euroa 4) 0,10 0,0 %
Osinko ja sijoitetun vapaan oman
pääoman palautus 0,14
yhteensä/osake, euroa 4) 0,14 0,0 %
1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2008 ja
2007 väliseen muutokseen.
2) Muutoksena aiempaan käytäntöön, operatiivisesta tuloksesta on
eliminoitu tulokseen kirjattujen rahoitusinstrumenttien käypien
arvojen muutos, ja nettovarallisuudesta sellaisten
rahoitusinstrumenttien käypä arvo, joihin ei ole sovellettu
suojauslaskentaa. Ks. liitetieto 4 "Operatiivisen ja ei-operatiivisen
tuloksen välinen täsmäytyslaskelma" operatiivisen tuloksen
laskennasta sekä liitetieto 5 "Osakekohtainen tulos" operatiivisen
osakekohtaisen tuloksen laskennasta.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
4) Hallituksen ehdotus
5) Oikaistu uuden IAS 23 -standardin Vieraan pääoman menot
mukaisesti. Ks. liitetieto 2 "Tilinpäätöksen laatimisperusta ja
laskentaperiaatteet".
Cityconin hallitus on eilen hyväksynyt yhtiön tilinpäätöksen
tilikaudelta 1.1.-31.12.2008 ja se on saatavissa pdf-muodossa yhtiön
internet-sivuilta www.citycon.fi.
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi vuotta 2008:"Citycon saavutti kaikkien aikojen korkeimman operatiivisen
tuloksensa vuonna 2008. Yhtiön osakekohtainen kassavirta kasvoi,
kuten myös liikevaihto ja nettovuokratuotot. Kauppakeskusten myynti
kasvoi ja vuokrausaste oli 96,0 prosenttia, parempi kuin vuoden 2007
lopun 95,7 prosenttia. Päivittäistavarakauppa kasvoi kaikilla
markkina-alueillamme. Päivittäistavarakauppa on useimmissa
kauppakeskuksissamme se ankkuri, joka pitää kävijämäärät vakaina.
Rakenteilla olevat kauppakeskukset Liljeholmstorget ja Rocca al Mare
etenivät aikataulun mukaisesti. Molemmat hankkeet valmistuvat vuoden
2009 lopulla. Tilojen vuokraus edistyi hyvin ja kaikki
ankkurivuokrasopimukset on allekirjoitettu. Hankkeiden rahoitus on
varmistettu.
Marraskuussa avattiin lähes kaksi vuotta rakenteilla ollut
kauppakeskus Trio Lahdessa. Avaus onnistui erinomaisesti ja keskus on
ottanut takaisin paikkansa kaupungin johtavana kauppakeskuksena.
Panostimme vuoden aikana vastuulliseen rakentamiseen ja haemme
kansainvälistä luokitusta tärkeimmille rakennushankkeillemme. Pyrimme
noudattamaan kestävän kehityksen periaatteita toiminnassamme.
Korkojen lasku ja vaihtovelkakirjojen onnistunut takaisinosto
pienensivät rahoituskulujamme viimeisellä vuosineljänneksellä.
Kiinteistöjen käypä arvo laski edelleen markkinoilla vallitsevien
tuottovaatimusten noustua. Vuoden 2008 kiinteistöjen arvojen lasku
vastasi vuoden 2007 arvojen nousua. Cityconin rahoitusasema on hyvä
ja yhtiö panostaa vahvaan operatiiviseen kassavirtaan."
Toimintaympäristön kehitys
Vuonna 2008 taloudellisessa ympäristössä tapahtui merkittäviä
muutoksia. Finanssikriisin laajentuminen Yhdysvaltojen
asuntomarkkinoilta globaaliksi talouskriisiksi kiristi
rahoitusmarkkinoita myös Suomessa nopeasti. Vuoden lopulla
rahoituskriisi alkoi tuntua myös reaalitaloudessa, ja ennen pitkää
suhdannemuutokset heijastuvat todennäköisesti myös vähittäiskauppaan.
Alkuvuonna vähittäiskauppa kasvoi vielä voimakkaasti, mutta
loppuvuonna kasvu hidastui. Kaikkiaan vähittäiskaupan kumulatiivinen
kasvu oli vuonna 2008 Suomessa 5,6 prosenttia ja Ruotsissa 3,3
prosenttia. Kaupan hidastuminen oli merkittävintä Baltiassa. Kovien
kasvuvuosien jälkeen Viron vähittäiskauppa laski joulukuussa 9,0
prosenttia ja Liettuan 8,8 prosenttia (Lähteet: Tilastokeskus,
Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia, Statistics Lithuania).
Kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen on selvästi
heikentynyt Cityconin toimintamaissa. Myös inflaatio kääntyi laskuun,
ja markkinakorot laskivat nopeasti vuoden lopulla alkuvuoden
korkeilta tasoilta. Loppuvuodesta myös rakennuskustannukset ja
raaka-aineiden hinnat laskivat. Kaikissa Cityconin toimintamaissa
odotetaan taloudellisen kasvun hidastuvan tulevaisuudessa (Lähde:
Nordea).
Maailmanlaajuisten rahoitusmarkkinoiden epävakaus on tiukentanut
rahoituksen saatavuutta ja nostanut uusien lainojen korkomarginaalia
selvästi. Samalla pitkä yhteistyö pankkien kanssa on noussut
tärkeäksi tekijäksi rahoituspäätöksiä tehtäessä.
Alkuvuodesta Suomessa ja Ruotsissa käytiin vielä vilkkaasti
kiinteistökauppaa. Loppuvuonna rahoitusmahdollisuuksien lähes
kadottua myös kiinteistömarkkinat hiljenivät. Suomessa vuoden
loppupuolella toteutuneet muutamat kiinteistökaupat tehtiin pääosin
kotimaisten institutionaalisten sijoittajien kesken. Myös Ruotsissa
kaupat on tehty etupäässä kotimaisin voimin. Baltiassa
kiinteistömarkkina on pysähtynyt lähes täysin. (Lähde: Catella)
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto
Citycon on kauppakeskusten aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen
kehittäjä. Yhtiö luo puitteet menestyvälle kaupankäynnille ja pyrkii
lisäämään kauppakeskuksistaan saatavaa nettotuottoa pitkällä
aikavälillä aktiivisen kauppapaikkajohtamisen ja kehitystoiminnan
avulla. Cityconin kauppapaikat palvelevat sekä kuluttajia että
vähittäiskauppaa.
Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa ja
sillä on vahva asema Ruotsissa ja vakaa jalansija Baltiassa. Yhtiö
kantaa kohteistaan hallinnointi- ja liiketoimintavastuun. Tämä
erottaa yhtiön monista omistamiseen keskittyvistä
kiinteistösijoitusyhtiöistä.
Citycon osallistuu omistamiensa kauppakeskusten päivittäiseen
toimintaan pyrkien yhteistyössä vuokralaistensa kanssa jatkuvasti
lisäämään kauppakeskustensa kiinnostavuutta, asiakasmääriä, myyntiä
ja tuottoja. Citycon on uranuurtaja pohjoismaisilla
kauppakeskusmarkkinoilla pyrkiessään vihreiden arvojen huomioon
ottamiseen kauppakeskusjohtamisessa ja kehityshankkeissaan. Yhtiöllä
on kolme vastuullisen rakentamisen pilottihanketta, joista
ensimmäisenä valmistui kauppakeskus Trion kehityshanke vuoden
lopulla.
Cityconin markkina-alueet ovat Suomi, Ruotsi ja Baltian maat.
Aktiivisen markkinaseurannan ja hyvän paikallistuntemuksen ansiosta
Citycon on pystynyt hankkimaan kauppakeskuksia tärkeimmistä
kasvukeskuksista toimintamaissaan. Cityconin investoinnit kohdistuvat
alueille, joissa asukasmäärien ja kuluttajien ostovoiman odotetaan
kasvavan.
Vuoden 2008 lopussa yhtiö omisti 33 (33) kauppakeskusta ja 52 (53)
muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (22),
Ruotsissa kahdeksan (8) ja Baltiassa kolme (3).
Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo vuoden lopussa oli 2
023,6 miljoonaa euroa (2 215,7 milj. euroa), josta suomalaisten
kiinteistöjen osuus oli 73,1 prosenttia (71,6 %), ruotsalaisten
kiinteistöjen osuus 19,6 prosenttia (23,4 %) ja Baltiassa
sijaitsevien kiinteistöjen osuus 7,3 prosenttia (5,0 %).
Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä vuoden lopussa oli yhteensä 937
650 neliömetriä.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset
Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamiseen IAS 40
-standardin mukaista käyvän arvon mallia, jonka mukaan
sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.
Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee
ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS-
(International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation
Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna
2008 ulkopuolinen arviointi teetettiin kuitenkin
vuosineljänneksittäin lisääntyneen markkinavolatiliteetin vuoksi.
Cityconin kiinteistöt arvioi Realia Group -ryhmään kuuluva Realia
Management Oy. Realia Management Oy toimii yhteistyössä
kansainvälisen, johtavan kiinteistöpalveluiden tarjoajan, CB Richard
Ellisin kanssa. Yhteenveto Realia Management Oy:n tekemästä
arviolausunnosta vuoden 2008 lopun tilanteesta on saatavilla yhtiön
internet-sivuilla osoitteessa www.citycon.fi/arviolausunto.
Arviolausunnosta ilmenee arviointiprosessi, arvioon vaikuttavat
tekijät sekä arvioinnin tulokset ja herkkyysanalyysi.
Tilikaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo laski. Lasku
johtui kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden yleisestä
suhdannemuutoksesta ja yleisen talouden taantuman aiheuttamista
nousseista tuottovaatimuksista. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 15,3
miljoonaa euroa ja arvonalennuksia yhteensä 231,4 miljoonaa euroa.
Muutosten nettovaikutus tulokseen oli -216,1 miljoonaa euroa (211,4
milj. euroa).
Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Realia Management Oy:n
määrittämä nettotuottovaatimus 31.12.2008 oli 6,4 prosenttia
(Q3/2008: 6,2 % ja 31.12.2007: 5,6 %).
Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste
Vuoden 2008 lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 742 (3 700)
vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
kestoaika oli 3,2 vuotta (3,0). Cityconin kiinteistöomaisuuden
nettovuokratuottoaste oli 5,8 prosenttia (5,8 %) ja vuokrausaste 96,0
prosenttia (95,7 %).
Cityconin nettovuokratuotot nousivat tilikaudella 17,8 prosenttia
121,8 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 1,5
prosenttia 937 650 neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotto kasvoi 3,6 prosenttia.
Vertailukelpoisten kauppakeskusten nettovuokratuotto kasvoi 4,5
prosenttia. Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita,
jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24 kk).
Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja
laajennuskohteet eivätkä tontit. 77,9 prosenttia vertailukelpoisista
kohteista sijaitsee Suomessa. Nettotuottoprosentin laskennassa ja
vertailukelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan
Kiinteistötalouden instituutin ja Investment Property Databankin
ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa
kohteissa oli 8,5 prosenttia edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran
osuus vuokralaisen liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen
Cityconille maksaman nettovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten
osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on
arvio.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto
Q4/2008 Q4/2007 Q3/2008 2008 2007 Muutos-%
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 255 164 81 572 512 11,7
Alkaneiden vuokra- 124 103
sopimusten pinta-ala, m² 69 730 27 854 12 810 960 408 20,8
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 95,6 96,0 95,7 0,3
Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta 3,0 3,2 3,0 6,7
Hankinnat ja myynnit
Citycon keskittyy jatkossakin yhtiön omistamien kauppakeskusten
kaupalliseen kehittämiseen ja seuraa kauppakeskusmarkkinoiden
kehittymistä koko toiminta-alueellaan. Vuoden aikana ei toteutettu
uusia kauppakeskushankintoja, mutta yhtiö hankki lisää osakkeita
useasta osittain omistamastaan kohteesta. Hankintojen kokonaismäärä
vuoden aikana oli 17,4 miljoonaa euroa.
Helmikuussa Citycon myi 40 prosenttia kauppakeskus Isosta Omenasta
GIC Real Estaten tytäryhtiölle. GIC Real Estate on singaporelaisen
sijoitusyhtiön Government of Singapore Investment Corporationin
kiinteistösijoitusyksikkö. Myyntihinta oli 131,6 miljoonaa euroa, ja
se vastaa 40 prosentin osuutta Cityconin syyskuussa 2007 Isosta
Omenasta maksamasta kauppahinnasta. Kaupan osapuolet ovat sopineet,
että Citycon jatkaa Ison Omenan kehittämistä sekä vastaa
kauppakeskuksen johtamisesta oman toimintakonseptinsa mukaisesti
sovittua vastiketta vastaan.
Kauppakeskus Lippulaivan laajennushankkeeseen liittyen Citycon osti
vuoden alussa Kiinteistö Oy Majakan koko osakekannan ja myi samassa
yhteydessä Kiinteistö Oy Ulappatorin kaikki osakkeet. Kiinteistö Oy
Majakka omistaa rakentamattomia maa-alueita Espoossa Lippulaivan
vieressä kauppakeskuksen laajennukseen suunnitellulla alueella.
Cityconilla säilyi hallintaoikeus Kiinteistö Oy Ulappatorin
vuokrattavissa oleviin tiloihin. Hallintaoikeus lakkaa, kun
laajennushanke valmistuu tai viimeistään vuonna 2011. Kiinteistö Oy
Majakka sulautui Kiinteistö Oy Lippulaivaan heinäkuun 2008 alussa.
Tämän lisäksi Citycon osti heinäkuun alussa noin 54 prosenttia
Kiinteistö Oy Espoon Asematorin osakkeista. Osakkeiden hankinta
liittyy suunnitteilla olevaan kauppakeskus Espoontorin kehitys- ja
laajennushankkeeseen. Tammikuussa Citycon myi noin 44 prosentin
osuutensa Helsingissä sijaitsevasta Pukinmäen liikekeskuksesta.
Kehityshankkeet
Cityconin strategian ydin on pitää yhtiön omistamat kauppakeskukset
kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta.
Yhtiö tavoittelee pitkän aikavälin kasvua kauppapaikkojen
asiakasmäärissä ja kassavirassa sekä tehokkuudessa ja tuotoissa.
Kehityshankkeet saattavat kuitenkin tilapäisesti heikentää joidenkin
kohteiden tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa liiketiloista on
hetkellisesti tyhjennettävä, mikä puolestaan vaikuttaa kyseisten
kehityskohteiden vuokratuottoihin. Citycon pyrkii toteuttamaan
rakennushankkeet vaiheittain siten, että koko kauppakeskusta ei
tarvitse sulkea töiden ajaksi. Näin pyritään varmistamaan kassavirran
jatkuvuus.
Vastuullinen rakentaminen ja johtaminen
Citycon kiinnittää kehityshankkeissaan yhä enemmän huomiota
ympäristöä säästäviin menetelmiin ja ratkaisuihin. Yhtiöllä on kolme
vastuullisen rakentamisen ja johtamisen pilottihanketta, joissa
selvitetään kauppakeskushankkeiden parhaita käytäntöjä
vastuullisuuden näkökulmasta. Pilottihankkeet ovat uuden
kauppakeskuksen rakentaminen Tukholman Liljeholmeniin, kauppakeskus
Rocca al Maren uudistus ja laajennus Tallinnassa sekä kauppakeskus
Trion uudistaminen ja laajentaminen Lahdessa.
Pilottihankkeissa käytettävä arviointi sisältää yhteensä yli 60
kohtaa, joissa tarkastellaan muun muassa kohteen
energiataloudellisuutta, sisäilman laatua, materiaalivalintoja,
julkisten kulkuyhteyksien hyödyntämistä ja rakennustyön aiheuttamien
ympäristövaikutusten minimointia. Arvioinnin pohjalta suunnitellaan
konkreettiset kehitystoimenpiteet, joiden tarkoituksena on luoda
systemaattinen vastuullisen rakentamisen käytäntö.
Cityconin tavoitteena on saada hankkeilleen kansainvälinen
LEED-ympäristöluokitus. Yhtiö on edelleen vakuuttunut, että pitkällä
aikavälillä vastuullinen toiminta lisää Cityconin kiinnostavuutta
sekä kauppakeskusmarkkinoiden vastuullisena toimijana että
houkuttelevana kansainvälisenä sijoituskohteena.
Meneillään olevat kehityshankkeet
Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat merkittävimmät
kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Lisätietoja
suunnitteilla olevista hankkeista löytyy Cityconin verkkosivuilta
www.citycon.fi, johdon presentaatioista ja helmikuussa julkaistavasta
vuosikertomuksesta 2008.
Vuoden aikana kehityshankkeisiin investointiin Suomessa 56,5
miljoonaa euroa, Ruotsissa 60,5 miljoonaa euroa ja Baltiassa 22,7
miljoonaa euroa.
Meneillään olevat kehityshankkeet
Toteutuneet
Arvioitu bruttoin-
kokonais- vestoinnit Arvioitu
kustannus 31.12.2008 lopullinen
(milj. mennessä valmistumis-
Sijainti euroa) (milj. euroa) vuosi
Tukholma,
Liljeholmstorget Ruotsi 130 70,7 2009
Rocca al Mare Tallinna, Viro 64,3 36,6 2009
Trio Lahti, Suomi 60 58,31) Valmistunut
Seinäjoki,
Torikeskus Suomi 4 2,6 2009
1) Tämän hetkiset kustannukset ennen loppuselvitystä.
Yhtiön merkittävin kehityshanke ja vastuullisen rakentamisen
kärkihanke on uuden kauppakeskuksen rakentaminen Tukholman
Liljeholmeniin. Hanke eteni vuoden aikana suunnitellussa budjetissa
ja aikataulussa. Uusi kauppakeskus avataan arviolta lokakuussa 2009,
ja sen tilojen vuokraus on edennyt odotetusti, vaikka sopimusten
solmiminen kestää aiempaa kauemmin nykyisessä markkinatilanteessa.
Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus Rocca al Maren uudistus- ja
laajennushankkeen ensimmäisen vaiheen uudet tilat otettiin käyttöön
etuajassa 1.10.2008. Uudet tilat on kokonaan vuokrattu ja
kauppakeskus on ollut avoinna koko hankkeen ajan. Kehityshankkeen
seuraava vaihe on jo käynnistynyt, ja koko hankkeesta on jo valtaosa
vuokrattu. Suunnitelmien mukaan täysin uudistettu kauppakeskus Rocca
al Mare avataan syksyllä 2009.
Lahden ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Trion kehityshankkeen
toinen vaihe eteni vuoden aikana suunnitellusti ja täysin uudistettu
Trio valmistui marraskuussa joulumyyntiin. Myös Trio oli avoinna koko
vuonna 2007 käynnistyneen kehityshankkeen ajan.
Cityconin hallitus on päättänyt myös Seinäjoen Torikeskuksen
uudistamisesta.
Helsingin Myllypuroon suunnitellun uuden ostoskeskuksen maa-alueiden
ostosta tehtiin esisopimus Helsingin kaupungin kanssa vuoden aikana.
Esisopimus koskee neljää liike- ja asuinrakennustonttia. Tavoitteena
on kehittää Myllypuroon viihtyisä ja ajanmukainen kauppapaikka.
Muita edelleen suunnitteilla olevia kehityshankkeita, joista yhtiön
hallitus ei ole vielä tehnyt päätöstä, ovat muun muassa kauppakeskus
Lippulaivan laajennus sekä Åkersberga Centrumin ja Tumba Centrumin
uudistushankkeet. Nämä tai muut mahdolliset kehityshankkeet
käynnistetään kuitenkin vasta kun rahoitus ja vuokraus on
asianmukaisesti varmistettu.
Liiketoimintayksiköt
Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön
Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja nämä edelleen liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen liiketoimintayksikössä on
lisäksi Kaupallinen kehitys -toiminto, joka vastaa Suomen
kauppakeskusten kaupallisesta kehittämisestä ja uusien kaupallisten
konseptien kehittämisestä.
Suomi
Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa.
Yhtiöllä on 24 prosentin markkinaosuus Suomen
kauppakeskusmarkkinoista (lähde: Entrecon). Suomen liiketoimintojen
nettovuokratuotot kasvoivat vuonna 2008 20,1 prosenttia 90,9
miljoonaan euroon huolimatta meneillään olevista kehityshankkeista.
Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 74,7 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla
olevissa taulukoissa. Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty
edellä.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi
Q4/2008 Q4/2007 Q3/2008 2008 2007 Muutos-%
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 193 151 66 452 442 2,3
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala,
m² 31 930 18 640 11 090 79 130 74 400 6,4
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 95,7 95,7 95,6 0,1
Vuokrasopimusten
keskimääräinen
jäljellä
oleva voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta 3,1 3,1 3,1 0,0
Taloudellinen kehitys, Suomi
Q4/2008 Q4/2007 Q3/2008 2008 2007 Muutos-%
Bruttovuokratuotot, Me 30,8 29,1 30,8 122,5 100,7 21,7
Liikevaihto, Me 32,0 30,2 31,9 126,8 104,3 21,6
Nettovuokratuotot, Me 22,6 21,0 23,4 90,9 75,7 20,1
Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me -48,6 -2,3 -45,0 -154,3 148,1 -
Liiketappio/-voitto,
Me -21,7 17,3 -22,9 -62,9 218,4 -
Bruttoinvestoinnit, Me 10,6 32,5 18,0 69,2 429,1 -83,9
Sijoituskiinteistöjen 1
käypä arvo, Me 1 519,3 1 480,2 587,0 -6,7
Nettotuotto-% (1 5,8 6,0 6,2 -
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 6,3 6,5 6,6 -
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Ruotsi
Citycon on saavuttanut merkittävän aseman kauppakeskusmarkkinoilla
Ruotsissa, jossa sillä on kahdeksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta
kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin
alueilla sekä Uumajassa. Ruotsin liiketoimintojen nettovuokratuotot
kasvoivat 11,3 prosenttia 24,1 miljoonaan euroon.
Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 19,8 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa
taulukoissa. Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi
Q4/2008 Q4/2007 Q3/2008 2008 2007 Muutos-%
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 19 13 13 58 49 18,4
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala,
m² 9 060 9 179 1 670 15 340 25 800 -40,5
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 94,8 96,0 95,1 0,9
Vuokrasopimusten
keskimääräinen
jäljellä
oleva voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta 2,4 2,4 2,4 0,0
Taloudellinen kehitys, Ruotsi
Q4/2008 Q4/2007 Q3/2008 2008 2007 Muutos-%
Bruttovuokratuotot, Me 9,9 9,4 11,3 41,1 35,4 16,4
Liikevaihto, Me 10,1 11,1 10,5 41,9 39,0 7,2
Nettovuokratuotot, Me 5,3 4,7 6,5 24,1 21,6 11,3
Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me -21,4 2,3 -29,3 -70,1 54,7 -
Liiketappio/-voitto, Me -16,9 6,9 -23,3 -49,1 73,4 -
Bruttoinvestoinnit, Me 23,0 5,5 18,5 65,6 142,4 -53,9
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 464,1 396,1 517,5 -23,5
Nettotuotto-% (1 4,7 5,0 4,6 -
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 5,2 5,4 4,9 -
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Baltia
Vuoden 2008 lopussa Citycon omisti Baltian maissa kolme
kauppakeskusta, Rocca al Maren ja Magistralin Tallinnassa Virossa
sekä Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa. Baltian markkinoiden
rajallisen koon, kiinteistö- ja finanssimarkkinan turbulenssin ja
sopivien kiinteistöjen rajallisen saatavuuden vuoksi Citycon on
edennyt alueen investoinneissa maltillisesti. Baltian
nettovuokratuotot kasvoivat 13,8 prosenttia 6,8 miljoonaan euroon.
Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 5,6 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa
taulukoissa. Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia
Q4/2008 Q4/2007 Q3/2008 2008 2007 Muutos-%
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 43 - 2 62 21 195,2
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala,
m² 28 740 - 50 30 490 3 208 850,4
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 99,8 99,8 100,0 -0,2
Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta 2,2 6,8 2,8 142,9
Taloudellinen kehitys, Baltia
Q4/2008 Q4/2007 Q3/2008 2008 2007 Muutos-%
Bruttovuokratuotot, Me 3,0 2,1 2,1 9,3 7,7 20,7
Liikevaihto, Me 3,1 2,0 2,1 9,6 8,0 19,4
Nettovuokratuotot, Me 2,2 1,4 1,5 6,8 6,0 13,8
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me 10,6 -0,1 2,6 8,3 8,7 -5,2
Liikevoitto/-tappio, Me 12,6 1,0 4,0 14,4 13,8 4,3
Bruttoinvestoinnit, Me 6,7 5,6 3,8 22,7 31,7 -28,3
Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 111,0 147,3 111,2 32,5
Nettotuotto-% (1 5,8 6,2 6,2 -
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 7,1 7,2 7,3 -
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Liikevaihto ja tulos
Tilikauden liikevaihto oli 178,3 miljoonaa euroa (151,4 milj. euroa).
Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan liiketilojen
vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 97,0
prosenttia (94,9 %).
Liikevoitto oli -105,0 miljoonaa euroa (298,7 milj. euroa). Voitto
ennen veroja oli -162,3 miljoonaa euroa (253,5 milj. euroa) ja
emoyhtiön omistajille kuuluva voitto verojen jälkeen oli -124,1
miljoonaa euroa (200,3 milj. euroa). Liikevoiton lasku johtui lähinnä
kiinteistöomaisuuden käyvän arvon laskusta. Toisaalta liikevoitto
kasvoi valmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja
uudistettujen tilojen tuomien nettovuokratuottojen takia.
Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja
muiden ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille
kuuluvaan tulokseen verovaikutuksineen oli -167,9 miljoonaa euroa
(162,1 milj. euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on operatiivinen
tulos verojen jälkeen 5,5 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason
(ks. liite Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen
täsmäytyslaskelma). Operatiivisen tuloksen kasvu on seurausta lähinnä
nettovuokratuottojen kasvusta. Ei-operatiiviseen tulokseen sisältyy
5,9 miljoonan euron korvaus Helsingin kaupungilta
maanvuokrasopimuksen lyhentämisestä Myllypuron kehityshankkeen
aikaistamiseksi. Operatiiviseen tulokseen kirjattiin myös
verovaikutuksineen 1,6 miljoonan euron voitto vaihtovelkakirjalainan
takaisinostoista.
Operatiivisen tuloksen verot olivat tilikaudella yli vertailukauden
tulokseen perustuvien verojen johtuen operatiivisen tuloksen kasvusta
sekä vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista.
Tulos/osake oli -0,56 euroa (1,00 euroa). Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu EPRA EPS) oli 0,20 euroa (0,19 euroa).
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,21 euroa (0,20 euroa).
Citycon on tarkistanut laskentaperiaatteitaan uuden IAS 23
-standardin Vieraan pääoman menot perusteella ja muuttanut niitä
korkokulujen aktivoimisen osalta. Uusien laskentaperiaatteiden
käyttöönoton vuoksi Citycon on oikaissut vuosien 2007 ja 2008
tilinpäätöksiään. Uuden standardin on julkaissut kansainvälinen
tilinpäätösstandardilautakunta (International Accounting Standards
Board, IASB). Lisätietoja oikaisun vaikutuksesta on liitetiedossa 2.
Henkilöstö ja hallinnon kulut
Citycon-konsernin palveluksessa oli vuoden lopussa yhteensä 113 (102)
henkilöä, joista 76 oli Suomessa, 29 Ruotsissa ja kahdeksan
Baltiassa. Hallinnon kulut kasvoivat 16,9 miljoonaan euroon (16,5
milj. euroa) sisältäen 0,3 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa)
henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään liittyviä
laskennallisia kuluja. Kulujen nousu vertailukauteen verrattuna
johtui organisaation kasvusta.
Investoinnit ja divestoinnit
Cityconin tilikauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 157,9
miljoonaa euroa (603,9 milj. euroa). Investoinneista 17,4 miljoonaa
euroa (531,3 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan,
139,7 miljoonaa euroa (71,8 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,8
milj. euroa (0,8 milj. euroa) muihin investointeihin. Investoinnit
rahoitettiin liiketoiminnan kassavirralla ja olemassa olevilla
rahoitusjärjestelyillä.
Tilikauden aikana toteutettiin kauppakeskus Ison Omenan osittainen
divestointi, jossa siitä myytiin 40 prosenttia GIC Real Estate
-konserniin kuuluvalle yhtiölle. Kauppahinta oli 131,6 miljoonaa
euroa.
Tase ja rahoitus
Vuoden lopussa taseen loppusumma oli 2 178,5 miljoonaa euroa (2 308,6
milj. euroa). Taseen velat olivat yhteensä 1 341,2 miljoonaa euroa (1
297,7 milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 109,5 miljoonaa
euroa (157,8 milj. euroa). Konsernin rahoitustilanne säilyi hyvänä
koko vuoden. Tilikauden päättyessä Cityconin käytettävissä olevan
likviditeetin määrä oli 203,7 miljoonaa euroa, joista 187,0 miljoonaa
euroa oli nostamattomia sitovia luottolimiittejä ja 16,7 miljoonaa
euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Cityconin käytettävissä oleva
likviditeetti pois lukien lyhytaikaiset luottolimiitit oli tilikauden
päättyessä 158,7 miljoonaa euroa (Q3/2008: 202,6 milj. euroa).
Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käyttää sadan miljoonan
euron ei-sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin
Ruotsin kruunun ei-sitovaa ruotsalaista yritystodistusohjelmaa.
Vaikeutuneen markkinatilanteen takia Citycon maksoi loppuvuonna
takaisin kaikki yritystodistuksensa nostamalla varat sitovista
pitkäaikaisista luottolimiiteistä. Tämän seurauksena Cityconin
rahoitus on pääasiassa järjestetty pitkäaikaisesti ja lyhytaikaiset
korolliset velat tilikauden lopussa olivat noin 4,2 prosenttia
konsernin korollisesta velasta.
Korolliset velat kasvoivat vertailukaudesta 45,5 miljoonaa euroa ja
olivat 1 199,5 miljoonaa euroa (1 154,0 milj. euroa). Konsernin
korollisten velkojen käypä arvo oli 1 211,3 miljoonaa euroa (1 171,4
milj. euroa).
Konsernin likvidit kassavarat olivat 16,7 miljoonaa euroa (24,2 milj.
euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 194,6
miljoonaa euroa (1 147,3 milj. euroa).
Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko
nousi edellisvuoteen verrattuna ja oli 4,85 prosenttia (4,68 %
vertailukaudella). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu
laina-aika oli 4,6 vuotta (4,7 vuotta). Keskimääräinen
korkosidonnaisuusaika oli 3,3 vuotta (3,1 vuotta).
Korollisten velkojen painotettu keskikorko 31.12.2008
koronvaihtosopimukset huomioon ottaen oli 4,75 prosenttia.
Konsernin omavaraisuusaste oli 38,5 prosenttia (43,9 %).
Nettovelkaantumisaste oli vuoden lopussa 141,3 prosenttia (111,8 %).
Tilikauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 75,8
prosenttia (81,6 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 66,4 prosenttia
(61,1 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla.
Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun
korollisesta velasta 74,5 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua
(68,3 %). Lainasalkun suojausaste on konsernin rahoituspolitiikan
mukainen ja yhtiö kasvatti suojausastetta vuoden aikana.
Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella
suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon
muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Koronvaihtosopimusten
nimellisarvo oli vuoden lopussa 591,7 miljoonaa euroa (634,5 milj.
euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin koronvaihtosopimuksille,
joiden nimellisarvo oli 568,7 miljoonaa euroa (558,0 milj. euroa).
Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 31.12.2008 oli
614,8 miljoonaa euroa (674,8 milj. euroa) ja käypä arvo -9,8
miljoonaa euroa (9,1 milj. euroa). Markkinakorkojen lasku vuoden
loppupuolella alensi Cityconin korkojohdannaissopimusten käypää
arvoa. Valtaosalle korkojohdannaissopimuksia noudatetaan
suojauslaskentaa, jolloin johdannaissopimusten käyvän arvon muutos
kirjataan suoraan omaan pääomaan. Tällöin näiden sopimusten käyvän
arvon alentuminen ei vaikuta tilikauden tulokseen, mutta muutos
kirjataan konsernin omaan pääomaan ja se heikentää näin konsernin
omavaraisuusastetta. Sopimuksista on 31.12.2008 kirjattu -17,7
miljoonaa euroa oman pääoman arvonkorotusrahastoon verovaikutus
huomioituna (30.9.2008: 5,1 milj. euroa).
Nettorahoituskulut olivat 57,3 miljoonaa euroa (45,3 milj. euroa).
Rahoituskulut nousivat alkuvuoden korkotason nousun ja kasvaneen
velkamäärän vuoksi.
Vuonna 2008 tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 3,1
miljoonaa euroa johdannaisten arvostukseen liittyvää laskennallista
kulua, kun taas vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista on
nettorahoituskuluihin kirjattu 2,4 miljoonan euron kertaluonteinen
voitto. Lisäksi tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 1,8
miljoonaa euroa (1,8 milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan
optio-osuuteen liittyvää laskennallista kulukirjausta.
IFRS-standardia IAS 23 on tarkennettu vuoden aikana
kehityshankkeisiin liittyvien korkokustannusten kirjaamisperusteiden
osalta. Tärkein vaikutus IAS 23 -standardin tarkennuksella on yhtiön
tuloslaskelman rahoituskuluihin, koska uusi IAS 23 -standardi
mahdollistaa olemassa olevien kiinteistöjen kehittämisestä ja
kehityshankkeiden tonttien hankinnasta aiheutuvien korkokulujen
aktivoimisen taseeseen. Vaikutusta käsitellään tarkemmin
liitetiedossa 2.
Lainamarkkinatransaktiot
Rahoitusmarkkinoilla vallinneesta epävarmuudesta huolimatta Citycon
allekirjoitti tilikaudella kolme pitkäaikaista lainasopimusta.
Kesällä 2007 toteutetun kauppakeskus Magistralin hankinnan
paikallinen rahoittaminen viimeisteltiin allekirjoittamalla noin
viiden vuoden pituinen, 280 miljoonan Viron kruunun laina. Lisäksi
yhtiö lisäsi käytettävissään olevia pitkäaikaisia sitovia
luottolimiittejä allekirjoittamalla 50 miljoonan euron ja viiden
vuoden pituisen luottolimiittisopimuksen.
Kesäkuussa Citycon ja Pohjoismainen Investointipankki (NIB) sopivat
30 miljoonan euron lainasta, jolla rahoitetaan kauppakeskus
Liljeholmstorgetin uudisrakentamista Tukholmassa. Liljeholmstorget on
Cityconin vastuullisen rakentamisen kärkihanke, mikä oli merkittävä
tekijä lainajärjestelyssä. Laina-aika on 10 vuotta. Kaikki kolme
pitkäaikaista lainasopimusta pystyttiin toteuttamaan
kilpailukykyisellä lainamarginaalilla.
Lisäksi Citycon allekirjoitti 15.4.2008 pohjoismaisen pankkiryhmän
kanssa miljardin Ruotsin kruunun (noin 102,1 milj. euron)
yritystodistusohjelman Ruotsissa. Citycon käyttää kyseistä
yritystodistusohjelmaa osana konsernin Ruotsin toimintojen
lyhytaikaisen likviditeetin hallintaa. Ohjelman alla
yritystodistuksia voidaan emittoida joko Ruotsin kruunuissa tai
euroissa.
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 2006
Cityconin hallitus päätti heinäkuussa 2006 laskea liikkeeseen
kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille suunnatun, 110
miljoonan euron suuruisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan.
Lainan liikkeeseen laskeminen osakkeenomistajien
merkintäetuoikeudesta poiketen perustui Cityconin varsinaisen
yhtiökokouksen 14.3.2006 antamaan valtuutukseen. Vaihtovelkakirjat on
noteerattu NASDAQ OMX Helsingissä 22.8.2006 alkaen. Lainan laina-aika
on 7 vuotta ja lainalle maksetaan 4,5 prosentin kiinteää vuotuista
korkoa. Lainan vaihtoaika on 12.9.2006 - 27.7.2013 ja eräpäivä
2.8.2013. Lainan nykyinen vaihtohinta on 4,20 euroa.
Marras-joulukuussa 2008 Citycon osti takaisin vaihtovelkakirjalainaan
liittyviä velkakirjoja 442 kappaletta useassa eri erässä.
Takaisinostetut velkakirjat mitätöitiin 9.12.2008. Mitätöinnin
jälkeen vaihtovelkakirjalainan perusteella liikkeeseen laskettujen
velkakirjojen määrä on 1 758 kappaletta ja niillä merkittävien
osakkeiden enimmäismäärä 20 928 571 kappaletta. Cityconin
osakepääoman korotuksen enimmäismäärä vaihtovelkakirjalainan
perusteella laski mitätöinnin seurauksena 35 357 142,60 eurosta
28 253 570,85 euroon. Muutokset Cityconin vaihtovelkakirjalainaan
rekisteröitiin 19.12.2008 kaupparekisteriin.
Joulukuun 10. päivä Citycon osti takaisin saman
vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja vielä lisää yhteensä 100
kappaletta. Citycon ei ollut tilikauden päättyessä vielä mitätöinyt
näitä.
Kaikkiaan Citycon osti marras-joulukuussa vaihtovelkakirjalainaa
takaisin yhteensä 27,1 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä
vastaa noin 25 prosenttia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä.
Painotettu keskimääräinen takaisinostohinta oli 53,5 prosenttia
velkakirjojen nimellisarvosta. Takaisinostot toteutettiin, koska
markkinatilanne mahdollisti yhtiölle velkakirjojen takaisinostamisen
selvästi nimellisarvoa alhaisempaan hintaan sekä koska
takaisinostojen avulla yhtiö pystyi vahvistamaan tasettaan ja
alentamaan nettorahoituskulujaan.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM
(Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on
varmistaa Cityconin liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen
ja ERM:n tehtävänä on tuottaa ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa
strategisia ja vuosisuunnitelman tavoitteita uhkaavista riskeistä
ylimmän johdon ja hallituksen käyttöön.
Yhtiön hallituksen arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen
kehitykseen, rahoituksen saatavuuteen sekä sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon ja korkotason muutoksiin. Omien kiinteistöjen
kehittäminen ja rakennuttaminen lisää myös projektihallintaan ja
uusien tilojen vuokraukseen liittyviä riskejä yhtiön
liiketoiminnassa.
Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja
paikallinen talouskehitys, sijoituskysyntä ja korkotaso. Nykyisin
sijoituskiinteistöjen arvon kehitykseen liittyy tavallista suurempaa
epävarmuutta, johtuen maailmanlaajuisesta rahoituskriisistä ja
voimakkaasti heikentyneistä talouden näkymistä yhtiön
liiketoiminta-alueilla.
Luottokriisin seurauksena kiinteistöjen hinnat ovat laskeneet ja myös
Citycon on kirjannut tilikauden 2008 aikana käyvän arvon tappioita
sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. Vuoden aikana myös
kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus on vähentynyt selvästi
ja lisäksi heikentyvä taloustilanne luo epävarmuutta kiinteistöjen
tulevaan käyvän arvon kehitykseen. Kiinteistöjen käyvän arvon
muutokset vaikuttavat yhtiön tilikauden tulokseen, mutta niillä ei
ole välitöntä kassavirtavaikutusta.
Vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokratasoon vaikuttavat
olennaisesti talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys.
Nämä ovat yksi yhtiön keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu
on hidastunut kaikilla yhtiön liiketoiminta-alueilla selvästi vuonna
2008. Vuodelle 2009 useat ekonomistit ennustavat talouskasvun jäävän
negatiiviseksi kaikissa yhtiön toimintamaissa. Tällainen
taloudellinen ympäristö saattaa toteutuessaan vähentää liiketilojen
kysyntää, heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä ja lisätä yhtiön
kiinteistöjen vajaakäyttöastetta, millä saattaa olla haitallinen
vaikutus yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen.
Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehittäminen ovat Cityconin kasvun
ydin. Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman että vieraan pääoman
ehtoisen rahoituksen hankkimista. Pankkisektorin vaikeudet ovat
vähentäneet pankkien halukkuutta lainata rahaa yrityksille.
Pörssikurssien lasku ja sijoittajien haluttomuus sijoittaa
osakkeisiin ovat heikentäneet pörssiyhtiöiden mahdollisuuksia oman
pääoman hankkimiseen uusien osakeantien avulla. Cityconin
rahoitustilanne on kuitenkin vahva. Citycon pystyy rahoittamaan
suunnitellusti käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan. Tulevien
uusien investointien ja kasvun rahoittamisessa yhtiö tulee
tarvitsemaan uutta rahoitusta, jonka ehtoihin rahoitusmarkkinakriisi
luonnollisesti vaikuttaa.
Rahoituksen saatavuuden lisäksi Cityconin keskeisin rahoitusriski on
lainasalkun korkoriski. Vuoden 2008 aikana euroalueen kuuden
kuukauden korko laski 1,74 prosenttiyksikköä ja vastaava korkotaso
Ruotsissa laski 2,25 prosenttiyksikköä. Samana aikana Cityconin
keskikorko nousi 0,17 prosenttiyksikköä, koska korkotason voimakas
lasku ajoittui vuoden viimeiselle neljännekselle, jolloin korkojen
laskun vaikutus koko vuoden keskikorkoon jäi rajalliseksi. Korkotason
laskun seurauksena keskikorko todennäköisesti laskee vuoden 2009
aikana.
Kehitysprojektien lyhyen aikavälin riskit liittyvät uusien tilojen
vuokraukseen ja rakennushankkeiden toteuttamiseen.
Projektivuokrauksen riskejä minimoidaan turvaamalla riittävät
resurssit uusien kohteiden vuokraustoimintaan, panostamalla uuden
keskuksen markkinointiin ja tekemällä ankkurivuokralaisten kanssa
sopimukset ennen projektin aloittamista tai sen alkuvaiheessa.
Projektin toteutusriskiä hallitaan riittävällä resursoinnilla.
Hankkeista vastaavat yhtiön omaan henkilöstöön kuuluvat kokeneet
hankekehityspäälliköt.
Yhtiön riskienhallintaa käsitellään laajemmin yhtiön
internet-sivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta sekä tilinpäätöksen
sivuilla 32-34.
Ympäristövastuu
Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä
ja edistää kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön
kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa,
paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä sekä
niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän
lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.
Toimintansa kehittämiseksi Citycon tutki vuonna 2008 vuokralaistensa
näkemyksiä kestävää kehitystä edistävistä toimenpiteistä ja kokosi
konkreettisia kehitysehdotuksia. Kyselytutkimukseen vastasi 350
vuokralaista ja myymälävastaavaa Suomessa ja Ruotsissa, lisäksi
haastateltiin merkittävissä vähittäiskaupan yhtiöissä 13
ympäristöasioista vastaavaa henkilöä.
Tutkimuksen mukaan ympäristötyö kauppakeskuksissa ei ole toistaiseksi
ollut myymälätoiminnan kannalta tärkein prioriteetti, mutta
vähittäiskauppa saattaa asettaa paineita kauppakeskustoimijoille
tulevaisuudessa. Edelläkävijät vähittäiskaupassa asettavat
vaatimuksia kumppaneilleen, kuten kauppakeskuksille, jo nyt.
Citycon on käynnistänyt Green Shopping Centre Management -ohjelman,
joka on yhteinen kestävää kehitystä edistävä toimintamalli yhtiön
kaikissa kauppakeskuksissa. Vuonna 2009 käyttöönotettavan ohjelman
tavoitteena on energiatehokkuuden, kierrätyksen ja muiden kestävää
kehitystä tukevien toimintojen edistäminen.
Cityconilla on kolme vastuullisen rakentamisen pilottihanketta,
joihin haetaan kansainvälistä LEED (Leadership in Energy and Design)
-sertifiointia. Nämä ovat olennainen osa Cityconin kestävän
kehityksen toimintaa. LEED-hankkeet ovat kauppakeskus Trion
uudistaminen Lahdessa, kauppakeskus Rocca al Maren laajentaminen ja
uudistaminen Tallinnassa ja kauppakeskus Liljeholmstorgetin
rakentaminen Tukholmassa.
Varsinainen yhtiökokous
Citycon Oyj:n vuoden 2008 varsinainen yhtiökokous pidettiin
maaliskuussa Helsingissä. Yhtiökokous vahvisti konsernitilinpäätöksen
ja emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2007 sekä myönsi
vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle.
Tilikauden 2007 osingoksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa osakkeelta,
minkä lisäksi yhtiökokous päätti 0,10 euron osakekohtaisesta pääoman
palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Osinko ja
pääoman palautus maksettiin 2.4.2008.
Hallitus
Yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä säilyi kahdeksana ja
hallitukseen valittiin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Gideon
Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Claes Ottosson, Dor J.
Segal ja Thomas W. Wernink. Uusina jäseninä hallitukseen valittiin
civil ingenjör Per-Håkan Westin ja LL.M. Amir Bernstein. Hallituksen
puheenjohtajana jatkoi Thomas W. Wernink ja varapuheenjohtajana Tuomo
Lähdesmäki.
Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajana jatkoi KHT-yhteisö Ernst & Young Oy, jonka
ilmoittamana päävastuullisena tilintarkastajana toimi KHT Tuija
Korpelainen.
Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet
Cityconin osake on noteerattu Helsingin pörssissä marraskuusta 1988
lähtien. Yhtiö kuuluu pörssin keskisuuriin yhtiöihin,
toimialaluokkaan Financials ja toimialaan Real Estate Operating
Companies. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on CTY1S ja
kaupankäynti tapahtuu euroissa. Osakesarjan kansainvälisessä
arvopaperiselvityksessä käytettävä ISIN-koodi on FI0009002471.
Vaihto ja kurssi
Vuoden 2008 aikana Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX Helsingissä
oli 443,1 miljoonaa euroa (738,1 milj. euroa) ja 150,9 miljoonaa
(153,7 milj.) osaketta. Vuoden ylin kurssinoteeraus oli 4,28 euroa
(6,09 euroa) ja alin 1,26 euroa (3,24 euroa). Kauden vaihdolla
painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 2,94 euroa (4,76 euroa) ja
päätöskurssi 1,68 euroa (3,65 euroa). Yhtiön osakekannan
markkina-arvo tilikauden lopussa oli 371,3 miljoonaa euroa (806,6
milj. euroa).
Omistus
Cityconilla oli tilikauden lopussa 2 190 (2 090) rekisteröityä
osakkeenomistajaa, joista kymmenen oli hallintarekisterin hoitajia.
Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat
210,7 miljoonaa (210,9 milj.) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli
95,3 prosenttia (95,5 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä.
Liputusilmoitukset
Citycon vastaanotti vuoden aikana kolme ilmoitusta omistusosuuden
muuttumisesta:
FIL Limited (entinen Fidelity International Limited) ilmoitti
maaliskuussa, että sen ja sen suorien ja epäsuorien tytäryhtiöiden
osakeomistus Citycon Oyj:ssä oli laskenut alle viiden prosentin
rajan. Ilmoituksensa mukaan FIL Limited ja sen suorat ja epäsuorat
tytäryhtiöt omistivat 5.3.2008 yhteensä 10 904 704 Cityconin osaketta
eli 4,93 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja osakepääomasta.
AXA Investment Managers ilmoitti maaliskuussa, että AXA S.A.:n ja sen
tytäryhtiöiden osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli
noussut yli viiden prosentin rajan. Ilmoituksen mukaan AXA-konserni
omisti 21.3.2008 yhteensä 11 892 688 osaketta eli 5,38 prosenttia
yhtiön kaikista osakkeista ja osakepääomasta. Toukokuussa AXA
Investment Managers ilmoitti, että AXA S.A.:n ja sen tytäryhtiöiden
osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli laskenut alle
viiden prosentin rajan 4,99 prosenttiin 13.5.2008 tehdyillä
osakekaupoilla. Ilmoituksen mukaan AXA-konserni omisti tuolloin
yhteensä 11 017 656 Cityconin osaketta.
Osakepääoma
Yhtiön rekisteröity osakepääoma tilikauden alussa oli 259 570 510,20
euroa ja osakkeita oli yhteensä 220 981 211. Katsauskauden aikana
yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi yhteensä 10 738 osakkeella
optio-oikeuksilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena sekä 7 040
osakkeella, jotka annettiin suunnatulla maksuttomalla osakeannilla
yhtiön avainhenkilöille yhtiön osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään
liittyen. Kauden lopussa yhtiön rekisteröity osakepääoma oli
259 570 510,20 euroa ja osakkeiden lukumäärä 220 998 989. Yhtiöllä on
yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen
yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Hallituksen valtuutukset
Vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous antoi hallitukselle valtuutuksen
päättää uusien osakkeiden antamisesta ja yhtiön hallussa olevien
omien osakkeiden luovuttamisesta joko maksullisella tai maksuttomalla
osakeannilla. Uudet osakkeet voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat
omat osakkeet luovuttaa yhtiön osakkeenomistajille siinä suhteessa
kuin he ennestään omistavat yhtiön osakkeita tai suunnatulla
osakeannilla osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, jos siihen on
yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös
maksuttomasta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus
valtuutettiin antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettuja
erityisiä oikeuksia, jotka oikeuttavat saamaan maksua vastaan yhtiön
uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita.
Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien yhtiön hallussa
olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten
oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään
100 miljoonaa.
Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään syyskuussa 2007
osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta osakeannista ja
suunnatusta maksuttomasta osakeannista yhtiön osakepohjaiseen
kannustinjärjestelmään liittyen toukokuussa 2008. Valtuutuksen
perusteella voidaan tämän jälkeen antaa tai luovuttaa enintään
72 398 178 osaketta. Valtuutus on voimassa 13.3.2012 asti.
Hallituksella ei tilikauden päättyessä ollut muita valtuutuksia.
Omat osakkeet
Citycon Oyj:n hallussa ei katsauskauden aikana ollut yhtiön omia
osakkeita.
Optio-oikeudet 2004
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000
optio-oikeuden antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle.
Optio-oikeudet 2004 A/B/C on listattu NASDAQ OMX Helsingissä.
Kaupankäynti optio-oikeuksilla 2004 C alkoi 1.9.2008.
Yhtiön optio-ohjelman 2004 ehtoja muutettiin tilikauden aikana
yhtiökokouksen päätöksellä. Ehtoihin lisättiin määräys siitä, että
optio-oikeuksien 2004 A/B/C merkintähinnat alenevat puolella
mahdollisten osakekohtaisten pääoman palautusten määrästä. Vuoden
2004 optio-oikeuksien määrät, merkintäsuhteet ja merkintähinnat
tilikauden lopussa on eritelty oheisessa taulukossa. Optioehdot
kokonaisuudessaan ovat nähtävillä yhtiön internet-sivuilla
www.citycon.fi/optiot.
Optio-ohjelman 2004 perustiedot 31.12.2008
2004 A 2004 B 2004 C
Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 040 000 1 090 000 1 050 000
Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 260 000 210 000 250 000
Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127 1:1,2127 1:1,2127
Merkintähinta/osake, euroa ²) 2,2732 2,6608 4,3613
Osakkeiden merkintäaika alkoi 1.9.2006 1.9.2007 1.9.2008
Osakkeiden merkintäaika päättyy 31.3.2009 31.3.2010 31.3.2011
Osakemerkintään käytetyt optiot 345 075 - -
Optioilla merkityt osakkeet 386 448 - -
¹) Veniamo-Invest Oy, Cityconin täysin omistama tytäryhtiö, ei voi
merkitä emoyhtiönsä osakkeita.
²) Vuoden 2008 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen
merkintähinnat alenevat puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen
ja pääoman palautusten määrästä. Osakkeen merkintähinta on kuitenkin
aina vähintään 1,35 euroa.
Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä A-optioilla merkittiin
kauden aikana 10 132 osaketta 2,2732 euron osakekohtaiseen
merkintähintaan. Merkityt osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta
2008.
Ulkona olevilla vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan merkitä vielä
enintään 3 437 913 uutta osaketta.
Tilikauden jälkeiset tapahtumat
Tammikuun lopulla Citycon myi tytäryhtiönsä Kiinteistö Oy Keijutie
15:n kaikki osakkeet. Tämän Lahdessa sijaitsevan, yhtiön
ydinliiketoimintaan kuulumattoman kohteen velaton myyntihinta oli
noin kolme miljoonaa euroa.
Hallituksen osingonjakoa ja varojen jakamista sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta koskeva ehdotus
Emoyhtiön kertyneet voittovarat ovat 17,8 miljoonaa euroa, josta
tilikauden voitto on 14,1 miljoonaa euroa. Emoyhtiön sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastossa olevat varat tilinpäätöksen
julkistamispäivänä ovat 179,0 miljoonaa euroa.
Cityconin hallitus ehdottaa 18.3.2009 kokoontuvalle varsinaiselle
yhtiökokoukselle, että 31.12.2008 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan
osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta pääoman palautusta 0,10 euroa osakkeelta. Hallitus
ehdottaa, että osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä on
23.3.2009 ja että osinko ja pääoman palautus maksetaan 3.4.2009.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon keskittyy edelleen kassavirran ja liikevoiton (ilman käyvän
arvon muutoksia) kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö
keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin seuraten samalla
markkinoita mahdollisten hankintojen varalta.
Markkinoiden muutoksen sekä vaikeutuneen rahoitustilanteen vuoksi
minkä tahansa hankkeen käynnistäminen arvioidaan uudelleen. Yhtiö
pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden
myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi.
Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.
Yhtiö arvioi nettovuokratuottojen nousevan vuonna 2009 edellisvuoden
tasolta. Arvio perustuu vuoden 2008 lopulla valmistuneisiin ja
käynnissä oleviin laajennus- ja uudistushankkeisiin, jotka
kasvattavat vuokrattavien tilojen määrää, sekä kauppakeskusjohtamisen
edelleen kehittämiseen.
Helsingissä 11.2.2009
Citycon Oyj
Hallitus
KONSERNIN LYHENNETTY TILINPÄÄTÖS
1.1.-31.12.2008
Lyhennetty konsernituloslaskelma, IFRS
Q4/2007 2007
Me Q4/2008 5) Muutos-% 2008 5) Muutos-%
Bruttovuokratuotto 43,7 40,6 7,8 % 173,0 143,7 20,3 %
Käyttökorvaukset ja
palvelutuotot 1,5 2,7 -45,7 % 5,3 7,7 -30,5 %
Liikevaihto (liite 3) 45,2 43,3 4,4 % 178,3 151,4 17,7 %
Hoitokulut 14,9 16,0 -6,9 % 56,3 47,8 17,9 %
Vuokraustoiminnan
muut kulut 0,1 0,2 -33,8 % 0,2 0,3 -24,2 %
Nettovuokratuotto 30,2 27,1 11,4 % 121,8 103,4 17,8 %
Hallinnon kulut 4,7 3,9 21,1 % 16,9 16,5 2,7 %
Liiketoiminnan muut
tuotot ja kulut 6,0 0,6 - 6,1 0,5 -
Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon -59,3 -0,1 - -216,1 211,4 -
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
myynneistä 0,0 0,0 - 0,1 -0,1 -
Liiketappio/-voitto -27,9 23,7 -217,9 % -105,0 298,7 -
Rahoituskulut (netto) 13,0 13,7 -5,0 % 57,3 45,3 26,5 %
Tappio/voitto ennen
veroja -40,9 10,0 - -162,3 253,5 -164,0 %
Tilikauden tulokseen
perustuvat verot 2,2 -3,2 - -6,6 -3,4 96,0 %
Laskennalliset verot -7,6 3,3 - 30,0 -46,2 -
Katsauskauden
tappio/voitto -35,5 9,9 - -138,9 203,9 -
Katsauskauden
voiton/tappion
jakautuminen:
Emoyhtiön omistajille -30,7 9,3 - -124,1 200,3 -
Vähemmistölle -4,8 0,6 - -14,8 3,6 -
Tulos/osake, euroa
(liite 5) -0,14 0,04 - -0,56 1,00 -
Tulos/osake,
laimennettu,
euroa (liite 5) -0,14 0,04 - -0,56 0,91 -
Operatiivinen tulos
(liite 4) 11,8 14,6 -19,2 % 43,8 38,3 14,4 %
Ei-operatiivinen tulos
(liite 4) -42,5 -5,4 692,6 % -167,9 162,1 -
Emoyhtiön omistajille
kuuluva
katsauskauden
tappio/voitto -30,7 9,3 - -124,1 200,3 -
Lyhennetty konsernitase, IFRS
Me Liite 31.12.2008 31.12.2007
Varat
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 6 2 023,6 2 215,7
Rakenteilla olevat kiinteistöt 7 88,1 33,2
Aineettomat ja aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet 1,7 1,4
Laskennalliset verosaamiset 6,8 -
Johdannaissopimukset ja muut
pitkäaikaiset varat 9 6,0 10,1
Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 126,1 2 260,5
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset 9 13,9 1,2
Myyntisaamiset ja muut saamiset 21,7 22,7
Rahavarat ja pankkisaamiset 8 16,7 24,2
Lyhytaikaiset varat yhteensä 52,4 48,1
Varat yhteensä 2 178,5 2 308,6
Oma pääoma ja velat
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma 259,6 259,6
Osakeanti - -
Ylikurssirahasto
ja muut sidotut rahastot 131,1 131,1
Arvonmuutosrahasto 9 -17,7 4,9
Sijoitetun vapaan oman
pääoman rahasto 10 177,3 199,3
Kertyneet voittovarat 10 248,8 387,0
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma
pääoma yhteensä 799,1 982,0
Vähemmistön osuus 38,2 28,9
Oma pääoma yhteensä 837,3 1 010,9
Velat
Pitkäaikaiset korolliset velat 11 1 149,2 1 049,3
Johdannaissopimukset ja muut
korottomat velat 9 25,5 2,4
Laskennalliset verovelat 57,1 88,1
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 231,7 1 139,9
Lyhytaikaiset korolliset velat 11 50,3 104,7
Ostovelat ja muut velat 59,2 53,1
Lyhytaikaiset velat yhteensä 109,5 157,8
Velat yhteensä 1 341,2 1 297,7
Oma pääoma ja velat yhteensä 2 178,5 2 308,6
Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Yli- Sijoi-
kurssi- tetun Kerty-
rahasto Arvon- vapaan neet
Osake- Osake- ja muut muutos- pääoman voitto-
Me pääoma anti rahastot rahasto rahasto varat
Oma pääoma 1.1.2007 225,7 0,1 131,1 -1,3 - 209,7
Rahavirran suojaus 6,3
Katsauskauden tulos 200,3
Kaudella kirjatut
tuotot ja kulut
yhteensä 6,3 200,3
Osakeannit 33,8 197,6
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,1 -0,1 0,0 1,8
-23,4
Osingonjako (Liite 10)
Muuntoerot -0,3
Osakeperusteiset
maksut 0,6
Muut muutokset
Oma pääoma 31.12.2007 259,6 - 131,1 4,9 199,3 387,0
Oma pääoma 1.1.2008 259,6 - 131,1 4,9 199,3 387,0
Rahavirran suojaus -22,6
Katsauskauden tulos -124,1
Kaudella kirjatut
tuotot
ja kulut yhteensä -22,6 -124,1
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,0
Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta
syntyvä omaan pääomaan
kirjattava voitto 4,6
Osingonjako ja
pääoman palautus
(Liite 10) -22,1 -8,8
Muuntoerot -10,0
Osakeperusteiset
maksut 0,3
Muut muutokset
Oma pääoma 31.12.2008 259,6 - 131,1 -17,7 177,3 248,8
Emoyhtiön
omistajille Vähemmistön Oma pääoma
kuuluva osuus yhteensä
Me oma pääoma
Oma pääoma 1.1.2007 565,3 15,0 580,3
Rahavirran suojaus 6,3 6,3
Katsauskauden tulos 200,3 3,6 203,9
Kaudella kirjatut tuotot ja
kulut
yhteensä 206,6 3,6 210,2
Osakeannit 231,3 231,3
Osakemerkinnät osakeoptioilla 1,8 1,8
Osingonjako (Liite 10) -23,4 -23,4
Muuntoerot -0,3 -0,7 -1,0
Osakeperusteiset maksut 0,6 0,6
Muut muutokset 0,0 11,0 11,0
Oma pääoma 31.12.2007 982,0 28,9 1 010,9
Oma pääoma 1.1.2008 982,0 28,9 1 010,9
Rahavirran suojaus -22,6 -22,6
Katsauskauden tulos -124,1 -14,8 -138,9
Kaudella kirjatut tuotot ja
kulut
yhteensä -146,7 -14,8 -161,5
Osakemerkinnät osakeoptioilla 0,0 0,0
Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta
syntyvä omaan pääomaan kirjattava
voitto 4,6 4,6
Osingonjako ja pääoman palautus
(Liite 10) -30,9 -30,9
Muuntoerot -10,0 -3,0 -13,0
Osakeperusteiset maksut 0,3 0,3
Muut muutokset
0,0 27,0 27,0
Oma pääoma 31.12.2008 799,1 38,2 837,3
Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS
Me Liite 2008 2007
Liiketoiminnan rahavirta
Tappio/voitto ennen veroja -162,3 253,5
Oikaisut tappioon/voittoon ennen veroja 268,1 -164,9
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 105,8 88,5
Käyttöpääoman muutos -2,1 0,2
Liiketoiminnan rahavirta 103,7 88,8
Maksetut korot ja muut rahoituskulut -63,1 -42,7
Saadut korot, kurssivoitot ja muut
rahoitustuotot 6,3 3,1
Maksetut välittömät verot 0,2 -10,0
Liiketoiminnan nettorahavirta 47,2 39,3
Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä
hankintahetken rahavaroilla 6, 7 -24,0 -517,6
Sijoituskiinteistöjen hankinnat 6 - -16,0
Investoinnit sijoituskiinteistöihin 6 -58,2 -39,3
Investoinnit rakenteilla oleviin kiinteistöihin
sekä
muihin aineellisiin ja aineettomiin
hyödykkeisiin 7 -68,8 -24,5
Sijoituskiinteistöjen myynti 7,0 0,3
Investointien nettorahavirta -144,1 -597,1
Rahoituksen rahavirta
Osakeannista saadut maksut - 232,4
Käynnissä oleva maksullinen osakeanti - -
Vähemmistön rahastosuoritukset 25,9 -
Lyhytaikaisten lainojen nostot 11 72,1 773,1
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 11 -125,8 -727,9
Pitkäaikaisten lainojen nostot 11 623,3 535,8
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 11 -473,6 -228,9
Maksetut osingot 10 -30,9 -23,4
Rahoituksen nettorahavirta 90,9 561,1
Rahavarojen muutos -6,1 3,3
Rahavarat tilikauden alussa 8 24,2 21,3
Valuuttakurssien muutosten vaikutus -1,4 -0,4
Rahavarat tilikauden lopussa 8 16,7 24,2
KONSERNIN LYHENNETYN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
1. Yrityksen perustiedot
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut
kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen,
Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien
mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki.
Hallitus on hyväksynyt tilinpäätöksen 11.2.2009.
2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet
Tilinpäätöksen laatimisperusta
Cityconin konsernitilinpäätös 31.12.2008 on laadittu kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards,
IFRS) mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatettu 31.12.2008
voimassaolevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa
N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi
hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Tarkempaa
tietoa laskentaperiaatteista löytyy Cityconin
konsernitilinpäätöksestä 31.12.2008.
Vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöstietojen oikaisu uuden IAS 23
-standardin Vieraan pääoman menot mukaisesti
Uuden IAS 23 -standardin Vieraan pääoman menot johdosta Citycon on
tarkistanut ja päättänyt muuttaa laskentaperiaatteitaan korkokulujen
aktivoimisen osalta. Uusien laskentaperiaatteiden käyttöönoton vuoksi
Citycon on oikaissut vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöksiään. Uuden
standardin on julkaissut kansainvälinen
tilinpäätösstandardilautakunta (International Accounting Standards
Board, IASB), ja EU on sen vahvistanut 10.12.2008. Ennen uuden
standardin käyttöön ottoa Citycon aktivoi korkokulut ainoastaan
niiden kehityshankkeiden osalta, joihin liittyy huomattavia
laajennuksia tai uusia, Cityconin rakennuttamia kiinteistöjä. Nämä
kehityshankkeet arvostetaan hankintamenoon IAS 16:n mukaisesti. Kun
Citycon on ottanut uuden standardin käyttöön vuotta 2008 koskevassa
tilinpäätöksessään, korkokulujen aktivointi on laajennettu koskemaan
myös olemassa olevien sijoituskiinteistöjen kehityshankkeita, jotka
arvostetaan käypään arvoon. Seuraavassa taulukossa on esitetty uuden
IAS 23 -standardin käyttöönoton vaikutus vuosien 2007 ja 2008
tilinpäätöstietoihin. Standardin käyttöönotto ei vaikuttanut
tilikauden tulokseen eikä taseeseen, sillä vaikutukset
nettovoittoon/-tappioon sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon ja rahoituskuluihin kumoavat toisensa.
Uuden IAS 23 -standardin myötä, Citycon aktivoi 3,5 miljoonaa euroa
vuonna 2008 (2,0 milj. euroa vuonna 2007) enemmän rahoituskuluja
tuloslaskelmassa kuin ennen uuden standardin käyttöönottoa.
Q1-Q3/2008
Q1-Q3/ ennen
Me 2008 Oikaistu 2008 2008 oikaisua
Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon -216,1 -212,6 -156,7 -154,1
Liiketappio/-voitto -105,0 -101,5 -77,1 -74,5
Rahoituskulut (netto) 57,3 60,8 44,2 46,9
Tappio/voitto ennen veroja -162,3 -162,3 -121,4 -121,4
Katsauskauden tappio/voitto -138,9 -138,9 -103,4 -103,4
Operatiivinen tulos 43,8 40,3 31,9 29,3
Ei-operatiivinen tulos -167,9 -164,4 -125,4 -122,8 Q1-Q2/2008 Q1/2008
Q1-Q2/ ennen ennen
Me 2008 oikaisua Q1/2008 oikaisua
Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon -85,1 -83,3 0,5 1,4
Liiketappio/-voitto -33,0 -31,3 26,4 27,4
Rahoituskulut (netto) 29,0 30,8 15,1 16,1
Tappio/voitto ennen veroja -62,1 -62,1 11,3 11,3
Katsauskauden tappio/voitto -51,6 -51,6 11,3 11,3
Operatiivinen tulos 20,6 18,9 10,4 9,5
Ei-operatiivinen tulos -68,1 -66,4 -1,3 -0,4
2007 Q1-Q3/2007
ennen Q1-Q3/ ennen
Me 2007 oikaisua 2007 oikaisua
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 211,4 213,4 211,5 212,7
Liikevoitto/-tappio 298,7 300,7 275,1 276,2
Rahoituskulut (netto) 45,3 47,3 31,6 32,7
Voitto/tappio ennen veroja 253,5 253,5 243,5 243,5
Katsauskauden voitto/tappio 203,9 203,9 194,0 194,0
Operatiivinen tulos 38,3 36,3 23,6 22,5
Ei-operatiivinen tulos 162,1 164,0 167,4 168,6
Q1-Q2/2007 Q1/2007
Q1-Q2/ ennen ennen
Me 2007 oikaisua Q1/2007 oikaisua
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 191,2 191,6 31,4 31,5
Liikevoitto/-tappio 231,5 231,9 50,3 50,4
Rahoituskulut (netto) 19,0 19,4 9,4 9,5
Voitto/tappio ennen veroja 212,5 212,5 40,9 40,9
Katsauskauden voitto/tappio 170,4 170,4 34,6 34,6
Operatiivinen tulos 14,7 14,3 6,7 6,7
Ei-operatiivinen tulos 152,9 153,3 26,3 26,3
3. Segmentti-informaatio
Cityconin liiketoiminta on jaettu alueellisiin
liiketoimintayksiköihin Suomi, Ruotsi ja Baltia.
Q4/ Q4/
Me 2008 2007 Muutos-% 2008 2007 Muutos-%
Liikevaihto
Suomi 32,0 30,2 5,9 % 126,8 104,3 21,6 %
Ruotsi 10,1 11,1 -8,8 % 41,9 39,0 7,2 %
Baltia 3,1 2,0 55,7 % 9,6 8,0 19,4 %
Yhteensä 45,2 43,3 4,4 % 178,3 151,4 17,8 %
Liiketappio/-voitto
Suomi -21,7 17,3 -225,3 % -62,9 218,4 -128,8 %
Ruotsi -16,9 6,9 -343,7 % -49,1 73,4 -166,9 %
Baltia 12,6 1,0 1201,6 % 14,4 13,8 4,4 %
Muut -2,0 -1,5 27,7 % -7,4 -6,8 9,0 %
Yhteensä -27,9 23,7 -217,9 % -105,0 298,7 -135,2 %
Me
Varat 31.12.2008 31.12.2007 Muutos-%
Suomi 1 504,2 1 594,2 -5,6 %
Ruotsi 466,9 542,2 -13,9 %
Baltia 156,3 125,3 24,7 %
Muut 51,1 46,9 8,9 %
Yhteensä 2 178,5 2 308,6 -5,6 %
Segmenttien varojen muutos johtui sekä sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon laskusta että investoinneista.
4. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen
täsmäytyslaskelma
Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä
IFRS-raportointivelvoitteesta johtuen konsernituloslaskelmaan
sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan ulkopuolisia eriä.
Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen
katsauskausien vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen
konsernituloslaskelman lisäksi tilikauden voiton jaettuna
operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen tulokseen.
Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannattavuutta
tilikaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja
-tappioiden sekä muiden kertaluonteisten erien vaikutusta.
Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa
EPRA:n suositusten mukaista osakekohtaista tulosta.
Muutoksena aiempaan käytäntöön, operatiivisesta tuloksesta on
eliminoitu tuloslaskelmaan kirjattu rahoitusinstrumenttien käyvän
arvon muutos. Suojautuakseen korkoriskiltä Citycon on solminut
korkoriskipolitiikkansa mukaisesti korko- ja inflaatiojohdannaisia,
joiden osalta IFRS:n mukaisen suojauslaskennan edellytykset eivät
täyty. Tällaisten johdannaisten käyvän arvon muutos kirjataan
tulosvaikutteisesti. Kyseiset johdannaiset suojaavat konsernin
korkoriskiä ja näiden johdannaisten ehtojen mukaisesti Citycon
vastaanottaa vaihtuvaa rahamarkkinakorkoa, jonka määräytyminen vastaa
konsernin vaihtuvakorkoisten lainojen koron määräytymistä. Cityconin
maksama korko puolestaan ei riipu markkinakoroista, jolloin
johdannaiset suojaavat yhtiötä markkinakorkojen nousulta. Suojausten
tehokkuus pyritään varmistamaan yhtenevällä korkojen määräytymisellä
tulosvaikutteisesti kirjattavien johdannaisten ja vaihtuvakorkoisten
lainojen välillä.
Me Q4/2008 Q4/2007 Muutos-% 2008 2007 Muutos-%
Operatiivinen tulos
Nettovuokratuotto 30,2 27,1 11,4 % 121,8 103,4 17,8 %
Operatiiviset
hallinnon kulut -4,6 -3,9 19,7 % -16,5 -16,5 0,2 %
Operatiiviset
liiketoiminnan
muut tuotot ja kulut 0,1 0,6 -87,9 % 0,1 0,5 -77,9 %
Operatiiviset
rahoituskulut
(netto) -11,7 -13,9 -15,8 % -54,2 -44,7 21,2 %
Operatiiviset
tilikauden
tulokseen perustuvat
verot -1,4 3,2 - -4,8 -3,4 40,0 %
Operatiiviset
laskennalliset
verot 0,0 1,7 -97,3 % 0,2 -0,2 -
Operatiivinen
vähemmistön
osuus -0,7 -0,2 270,9 % -2,8 -0,9 223,7 %
Yhteensä 11,8 14,6 -19,2 % 43,8 38,3 14,4 %
Operatiivinen
tulos/osake,
laimennettu,
(laimennettu EPRA
EPS), euroa 1) 0,05 0,07 -20,0 % 0,20 0,19 3,3 %
Ei-operatiivinen tulos
Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon -59,3 -0,1 - -216,1 211,4 -
Voitot/tappiot
sijoitus-
kiinteistöjen
myynneistä 0,0 0,0 - 0,1 -0,1 -
Ei-operatiiviset
hallinnon
kulut -0,1 - - -0,4 - -
Ei-operatiiviset
liiketoiminnan
muut tuotot ja kulut 5,9 - - 6,0 - -
Rahoituserien käyvän
arvon
muutokset -1,4 0,2 - -3,1 -0,6 439,3 %
Tilikauden tulokseen
perus-
tuvat ei-operatiiviset
verot -0,8 - - -1,8 - -
Ei-operatiiviset
laskennalliset
verot 7,5 -5,0 - 29,7 -46,0 -
Ei-operatiivinen
vähemmistön osuus 5,6 -0,4 - 17,6 -2,7 -
Yhteensä -42,5 -5,4 692,6 % -167,9 162,1 -
Ei-operatiivinen tulos
/ osake, laimennettu -0,19 -0,02 721,3 % -0,76 0,71 -
Emoyhtiön omistajille
kuuluva katsauskauden
tappio/voitto -30,7 9,3 - -124,1 200,3 -
¹) Operatiivisen osakekohtaisen tuloksen laskeminen on esitetty
liitetiedossa 5 "Osakekohtainen tulos".
5. Osakekohtainen tulos
2008 2007
A) Katsauskauden tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos
Tulos/osake
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitto
(Me) -124,1 200,3
Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä (1000) 221,0 199,4
Osakekohtainen tulos (euroa) -0,56 1,00
Osakekohtainen tulos, laimennettu
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitto
(Me) -124,1 200,3
VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella (Me) - 5,7
Laimennetun osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty
tilikauden tappio/voitto (Me) -124,1 206,0
Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä (1000) 221,0 199,4
VVK:n osakeantioikaistu laimennusvaikutus - 26,2
Optioiden osakeantioikaistu laimennusvaikutus - 1,5
Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu osakemäärä
(1000) 221,0 227,1
Osakekohtainen tulos, laimennettu (euroa) -0,56 0,91
Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita eikä laimentavien
potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuottoja oteta huomioon 2008
laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa,
koska emoyhtiön omistajille kuuluva tulos on negatiivinen.
B) Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS)
Operatiivinen tulos, Me (Liite 4) 43,8 38,3
VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella (Me) 5,6 5,7
Operatiivisen osakekohtaisen tuloksen laskennassa
käytetty
katsauskauden voitto, Me 49,4 43,9
Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu osakemäärä,
milj. kpl 247,2 227,1
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA
EPS), euroa 0,20 0,19
6. Sijoituskiinteistöt
Me 31.12.2008 31.12.2007
Tilikauden alussa 2 215,7 1 447,9
Hankinnat 10,6 531,3
Investoinnit 62,7 44,8
Myynnit -7,6 -0,3
Aktivoidut korot 3,3 2,0
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta 15,3 219,0
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta -231,4 -7,5
Valuuttakurssiero -67,8 -15,1
Siirto rakenteilla oleviin kiinteistöihin 22,9 -6,4
Tilikauden lopussa 2 023,6 2 215,7
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen
arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka
keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut
ja tuottovaatimus. Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä
käyttämät tuottovaatimukset sekä markkinavuokrat olivat
segmenteittäin seuraavanlaiset:
Tuottovaatimus (%) Markkinavuokrat (€/m²/kk)
2008 2007 2008 2007
Suomi 6,4 5,7 21,9 21,1
Ruotsi 6,4 5,4 12,3 13,2
Baltia 7,4 6,4 20,2 16,4
Keskimäärin 6,4 5,6 19,9 19,0
7. Rakenteilla olevat kiinteistöt
Rakenteilla olevat kiinteistöt muodostuivat 31.12.2008 Rocca al Mare,
Åkersberga, Liljeholmstorget ja Lippulaiva -kauppakeskusten
laajennushankkeisiin kertyneistä investoinneista.
Me 31.12.2008 31.12.2007
Tilikauden alussa 33,2 -
Hankinnat 6,8 -
Investoinnit 70,3 26,4
Aktivoidut korot 3,5 0,6
Valuuttakurssiero -2,6 -
Siirto sijoituskiinteistöistä -23,1 6,2
Tilikauden lopussa 88,1 33,2
8. Rahavarat ja pankkisaamiset
Me 31.12.2008 31.12.2007
Käteinen raha ja pankkitilit 16,7 24,2
Lyhytaikaiset pankkitalletukset - -
Yhteensä 16,7 24,2
9. Johdannaissopimukset
Me 31.12.2008 31.12.2007
Käyvät Käyvät
Nimellisarvot arvot Nimellisarvot arvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi 86,0 1,4 40,0 0,2
1-2 vuotta 46,0 -1,5 112,5 -0,6
2-3 vuotta 70,0 3,5 83,0 -1,1
3-4 vuotta 41,8 -1,9 70,0 1,7
4-5 vuotta 228,8 -10,1 20,0 0,2
yli 5 vuotta 119,0 -8,9 309,0 8,5
Yhteensä 591,7 -17,5 634,5 8,8
Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi 23,1 7,6 40,4 0,3
Kaikki yhteensä 614,8 -9,8 674,8 9,1
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty
korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin
suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 16,2 milj.
euroa (1,0 milj. euroa) on kirjattu tuloslaskelman
valuuttakurssivoittoihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille,
joiden nimellisarvo on 568,7 milj. euroa (558,0 milj. euroa).
Sopimuksista on kirjattu -17,7 milj. euroa (4,9 milj. euroa) oman
pääoman arvonmuutosrahastoon verovaikutus huomioituna.
10. Osingonjako ja pääoman palautus
Cityconin hallitus ehdottaa 18.3.2009 kokoontuvalle varsinaiselle
yhtiökokoukselle, että 31.12.2008 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan
osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta 0,10 euroa osakkeelta.
Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 13.3.2008 kokoontuneen
yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti tilikauden 2007 osinko oli 0,04
euroa osakkeelta ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta 0,10 euroa osakkeelta (osinko 0,14 euroa tilikautena
2006).
Maksetut osingot ja pääoman palautukset olivat 30,9 milj. euroa (23,4
milj. euroa) katsauskaudella.
11. Korolliset velat
Katsauskauden aikana Citycon on sopinut 30 miljoonan euron lainasta,
jolla rahoitetaan kauppakeskus Liljeholmstorgetin uudisrakentamista
Tukholmassa. Laina on vaihtuvakorkoinen ja laina-aika on 10 vuotta.
Katsauskaudella on myös nostettu Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus
Magistralin hankintaan liittyen 17,9 miljoonan euron laina, jonka
laina-aika on noin 5 vuotta. Pitkäaikaisesta sitovasta
luottolimiittistä (50 miljoonan euron viiden vuoden pituinen
luottolimiittisopimus) on katsauskauden päättyessä nostamatta 5
miljoonaa euroa. Katsauskauden aikana konsernin lainoja on maksettu
takaisin 19,6 miljoonaa euroa aiemmin ilmoitettujen
takaisinmaksuehtojen mukaisesti.
Muut pitkäaikaisten lainojen nostot ja takaisinmaksut
rahavirtalaskelmassa liittyvät luottolimiittisopimusten nostoihin ja
takaisinmaksuihin.
12. Vastuusitoumukset
Me 31.12.2008 31.12.2007
Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 40,6 46,4
Pankkitakaukset 45,6 49,8
Pääomasitoumukset 13,0 31,0
Alv-palautusvastuut 21,3 15,6
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 13,0 milj. euroa
pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa kehityshankkeisiin.
13. Lähipiiritapahtumat
Katsauskaudella ei ollut merkittäviä liiketapahtumia lähipiiriin
kuuluvien tahojen kanssa.
14. Tunnuslukuja
Q4/ Q4/
2008 2007 Muutos-% 2008 2007 5) Muutos-%
Tulos/osake, euroa -0,14 0,04 - -0,56 1,00 -
Tulos/osake laimennettu,
euroa -0,14 0,04 - -0,56 0,91 -
Oma pääoma/osake, euroa 3,62 4,44 -18,6 %
Nettovarallisuus (EPRA
NAV)
/osake, euroa 3,88 4,82 -19,6 %
Omavaraisuusaste, % 38,5 43,9 -
Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2008 tilinpäätöksestä.
Taloudellinen raportointi vuonna 2009
Citycon julkaisee vuoden 2008 vuosikertomuksen verkkosivuillaan
viimeistään viikolla 9. Painettu vuosikertomus ilmestyy viimeistään
viikolla 10.
Citycon julkistaa kolme osavuosikatsausta tilikaudella 2009.
Osavuosikatsaukset julkistetaan seuraavasti:
1-3/2009 torstaina 23.4.2009 noin klo 9.00,
1-6/2009 perjantaina 17.7.2009 noin klo 9.00 ja
1-9/2009 torstaina 15.10.2009 noin klo 9.00.
Yhtiökokous
Cityconin varsinainen yhtiökokous pidetään keskiviikkona 18.3.2009
klo 14.00 alkaen Finlandia-talon Helsinki-salissa, osoitteessa
Mannerheimintie 13e, Helsinki.
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta
www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin 020 766 4401 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi
Talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi