Cityconin tilinpäätöstiedote 1.1. - 31.12.2004
- Tulos kasvoi 26,7 prosenttia 24,2 milj. euroon (19,1 milj. euroa)
- Liikevaihto kasvoi 88,6 milj. euroon (78,1 milj. euroa)
- Osakekohtainen tulos oli 0,17 euroa (0,14 euroa)
- Osinkoehdotus on 0,14 euroa/osake (0,14 euroa/osake)
- Citycon tutkii laajentumismahdollisuuksia Skandinaviaan ja Baltian maihin
- Liiketilojen kysyntä ja käyttöasteet säilyvät edelleen vahvoina
- Citycon hakee kasvua vuonna 2005 kauppakeskushankinnoilla ja kehityshankkeilla
Avainluvut
1-12 2004 1-12 2003
Liikevaihto, Me 88,6 78,1
Liikevoitto, Me 50,3 43,3
% liikevaihdosta 56,8 55,5
Voitto ennen satunnaisia eriä
ja veroja, Me 24,2 19,1
Katsauskauden voitto, Me 17,4 14,3
Tulos/osake, euroa 0,17 0,14
Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,16 0,14
Oma päoma/osake, euroa 2,04 2,01
P/E-luku (hinta/voitto-suhde) 15 11
Osinko/osake, euroa (hallituksen esitys) 0,14 0,14
Oman pääoman tuotto, % 8,4 7,1
Oman pääoman tuotto, kun
vähemmistöosuus otetaan huomioon, % 5,7 4,9
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 6,2 5,8
Omavaraisuusaste, % 47,6 44,9
Omavaraisuusaste, kun pääomalainaa ei ole
sisällytetty omaan pääomaan, % 39,4 36,7
Nettovelkaantumisaste, % 146,8 163,2
Kiinteistökannan nettovuokratuotto, % 8,5 8,5
Vuokrausaste, % 95,7 97,3
Henkilöstö katsauskauden lopussa 45 34
Toimintaympäristön kehitys
Suomen vähittäiskaupan liiketilamarkkinat olivat edelleen suotuisat. Vuonna 2004
vähittäiskaupan myynnin arvo oli 4,3 prosenttia suurempi kuin vuonna
2003. Tavaratalokaupan myynnin arvo kasvoi 4,8 prosenttia ja
päivittäistavarakaupan 1,4 prosenttia edellisvuodesta. 1)
Euroalueen korkotaso säilyi historiallisen alhaisena vuonna 2004. Talouden kehitys euroalueella
ja etenkin Suomessa jatkui myönteisenä.
Vuonna 2004 vähittäiskaupan myynnin arvo oli 4,3 prosenttia suurempi kuin vuonna
2003. Tavaratalokaupan myynnin arvo kasvoi 4,8 prosenttia ja
päivittäistavarakaupan 1,4 prosenttia edellisvuodesta. 1)
Vähittäiskaupan vahvan myynnin ansiosta liiketilojen vuokrauskysyntä jatkui
hyvänä läpi vuoden ja vajaakäyttöasteet pysyivät edelleen alhaisina etenkin
pääkaupunkiseudulla ja muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Liiketilojen
keskimääräinen vajaakäyttöaste oli alle 2 prosenttia pääkaupunkiseudulla ja 1,1-
4,5 prosenttia suurimmissa kaupungeissa, kuten Tampereella, Lahdessa ja
Jyväskylässä. 2)
Ulkomaisten sijoittajien mielenkiinto Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita
kohtaan kasvoi entisestään ja markkinoiden kansainvälistyminen jatkui. Etenkin
liiketilat ja pääkaupunkiseutu alueena kiinnostavat sijoittajia. Vuonna 2004
lähes puolet Suomen toimitilakaupoista oli kansainvälisten sijoittajien tekemiä.
2)
1) Lähde: Tilastokeskus
2) Lähde: Catella Kiinteistökonsultointi Oy
Kiinteistöomaisuus ja liiketoiminta
Citycon omisti tilikauden lopussa 146 kiinteistökohdetta (148), joiden
kirjanpitoarvo oli yhteensä 732,1 miljoonaa euroa (721,8 milj. euroa) ja käypä
arvo 738,7 miljoonaa euroa (726,5 milj. euroa). Yhtiön lähes koko
kiinteistöomaisuus on liikekiinteistöjä.
Yhtiö omisti 16 kauppakeskusta ja 130 markettia ja myymälää. Kauppakeskukset
muodostivat 59,0 prosenttia yhtiön kiinteistöomaisuuden kirjanpitoarvosta ja
market- ja myymäläkiinteistöt 41,0 prosenttia. Kiinteistöistä 46,6 prosenttia
sijaitsi tilikauden päättyessä pääkaupunkiseudulla, 35,7 prosenttia muissa Suomen
suurimmissa kaupungeissa ja 17,7 prosenttia muualla Suomessa kirjanpitoarvolla
mitattuna.
Cityconin tutkii laajentumismahdollisuuksia Skandinaviaan ja Baltian maihin.
Samalla yhtiö jatkoi kasvustrategiansa toteuttamista Suomessa. Citycon keskittyy
edelleen vähittäiskaupan liiketiloihin Suomessa, lähinnä pääkaupunkiseudulla ja
suurimmissa alueellisissa keskuksissa.
Asiakkaat, sopimuskanta ja vuokrausaste
Cityconin asiakkaita ovat kotimaiset ja kansainväliset erikois- ja
päivittäistavarakaupan ketjut, supermarketit ja tavaratalot sekä itsenäiset,
ketjuihin kuulumattomat yrittäjät. Cityconin asiakaskanta ei muuttunut
merkittävästi vuoden 2004 aikana.
Yhtiö teki tilikauden aikana yhteensä 325 vuokrasopimusta. Tilikauden lopussa
Cityconilla oli kaikkiaan 1 486 vuokrasopimusta noin 850 vuokralaisen kanssa.
Vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika oli 3,4 vuotta.
Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli tilikauden lopussa 95,7
prosenttia (97,3 %). Vuokrausasteen lasku johtui pääosin Marketit ja myymälät
-ryhmään kuuluvan Espoon Länsikeskuksen vuokrasopimuksen päättymisestä
31.10.2004. Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste ilman Länsikeskusta oli
96,9 prosenttia ja marketit ja myymälät -ryhmän 96,2 prosenttia. Citycon teki
uuden vuokrasopimuksen Espoon Länsikeskuksesta alueelle tulevan uuden
päivittäistavarakaupan ketjun kanssa. Sopimus tulee voimaan maaliskuussa 2005.
Sopimuskannan kehitys liiketoimintaryhmittäin
1-12 2004 1-12 2003
Kauppakeskukset
Tilikaudella alkaneet vuokrasopimukset
yhteensä, kpl 242 151
Tehtyjen vuokrasopimusten pinta-ala
yhteensä, m2 32 451 16 399
Vuokrausaste tilikauden lopussa, % 97,4 97,6
Vuokrasopimuskannan keskimääräinen
voimassaoloaika tilikauden lopussa,
vuotta 2,7 3,0
Market- ja myymäläkiinteistöt
Tilikaudella tehdyt vuokrasopimukset
yhteensä, kpl 83 51
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala
yhteensä, m2 24 155 9 806
Vuokrausaste tilikauden lopussa, % 93,4 96,8
Vuokrasopimuskannan keskimääräinen
voimassaoloaika tilikauden lopussa
vuotta 4,5 4,4
Vuokratuotot
Cityconin vuokraustoiminnan nettovuokratuotot olivat 62,1 miljoonaa euroa (54,7
milj. euroa). Yhtiön omistamien kiinteistöjen keskimääräinen nettotuottoaste
säilyi hyvänä ja oli 8,5 prosenttia (8.5 %).
Kauppakeskusten osuus nettovuokratuotoista oli 56,5 prosenttia (50,2 %) ja
markettien ja myymälöiden osuus 43,5 prosenttia (49,8 %). Nettotuotoista noin
46,0 prosenttia muodostui pääkaupunkiseudun kohteista ja 36,0 prosenttia muista
Suomen suurimpien kaupunkien kohteista sekä noin 18,0 prosenttia muun Suomen
kohteista.
Vuokratuottojen kehitys liiketoimintaryhmittäin
1-12 2003 1-12 2003
Kauppakeskukset
Bruttovuokratuotot, Me 47,0 36,5
Nettovuokratuotot, Me 35,0 27,5
Nettotuottoaste, % 8,2 8,1*
Market- ja myymäläkiinteistöt
Bruttovuokratuotot, Me 36,2 36,5
Nettovuokratuotot, Me 27,0 27,2
Nettotuottoaste, % 9,0 8,9
*Sisältää keskeneräiset hankkeet
Investoinnit ja kehityshankkeet
Vuoden 2004 bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 18,5 miljoonaa euroa (84,2 milj.
euroa). Bruttoinvestoinnit sisälsivät Seinäjoen Torikeskuksen oston kahdessa vaiheessa
yhteensä 8,0 miljoonalla eurolla ja liiketoiminnan kehityshankkeita 10,5
miljoonalla eurolla.
Kauppakeskukset -ryhmän merkittävin kiinteistöhankinta oli Seinäjoen Torikeskus.
Citycon osti kohteen vuoden aikana kahdessa vaiheessa ja kokonaiskauppahinta oli
8,2 miljoonaa euroa. Torikeskuksen ansiosta vuokrattava pinta-ala kasvoi noin 880
m2 ja Cityconille siirtyi 79 vuokrasopimusta. Seinäjoen Torikeskus on yksi Etelä-
Pohjanmaan merkittävimmistä kauppakeskuksista.
Kauppakeskus IsoKarhun laajennus valmistui Porissa vuoden 3. vuosineljänneksellä
ja lisäsi Cityconin tuloksta jo vuoden viimeisellä
vuosineljänneksellä. Laajennus vahvistaa Cityconin johtavaa markkina-asemaa Porin
markkina-alueella ja täydentää IsoKarhun palvelutarjontaa. Jyväskylässä
sijaitsevan Jyväskeskuksen muutostyöt valmistuivat toukokuussa, mikä kasvatti
vuokratuottoja välittömästi. IsoKarhun ja Jyväskeskuksen investointien suuruus
oli yhteensä noin 12 miljoonaa euroa.
Lisäksi ryhmä suunnitteli Espoon Lippulaivan ja Espoontorin, Vantaan Myyrmannin
ja Tampereen Koskikeskuksen laajennuksia sekä tutki Lahden Trion ja Jyväskylän
Forumin kehitysmahdollisuuksia.
Marketit ja myymälät -ryhmän merkittävimmät vuoden aikana toteutetut hankkeet
ovat Vantaalla sijaitsevan Laajavuorenkujan kauppapaikan uudistamisen
loppuunsaattaminen sekä Karjaan ja Espoossa sijaitsevan Sinikalliontien
kehityshankkeet. Citycon investoi kohteisiin yhteensä 0,9 miljoonaa euroa. Ryhmä
neuvotteli Espoon Länsikeskuksen kauppapaikan uudistamisesta ja toi kohteeseen
uuden päivittäistavarakaupan ketjun. Lisäksi ryhmä tutki Tampereen Hervannassa
sekä Kuopion keskustassa sijaitsevien liikekeskusten kehittämismahdollisuuksia.
Kiinteistökehitys-ryhmä tuki Cityconin muita liiketoimintaryhmiä yhteensä
kymmenessä kauppapaikan kehityshankkeessa vuonna 2004. Lisäksi ryhmä valmisteli
Tampereen markkina-alueella ja pääkaupunkiseudulla uusia kauppapaikkahankkeita.
Tampereen Lahdesjärven MAXX-ostospuiston markkinointi käynnistettiin. Alueen
asemakaava sai lainvoiman maaliskuussa 2004 ja sillä on rakennusoikeutta noin 65
000 m2. Tavoiteaikataulun mukaan ostospuiston ensimmäinen vaihe avataan vuonna
2007.
Myynnit
Citycon myi tilikaudella strategiansa mukaisesti kolme marketit ja myymälät
-ryhmän kiinteistöä. Myytyjen kohteiden yhteenlaskettu kirjanpitoarvo arvo oli
0,7 miljoonaa euroa ja myyntivoitto 0,1 miljoonaa euroa.
Liikevaihto ja tulos
Tilikauden liikevaihto oli 88,6 miljoonaa euroa (78,1 milj. euroa).
Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 93,9 prosenttia (93,3%).
Liikevoitto kasvoi 50,3 miljoonaan euroon (43,3 milj. euroa). Kasvu johtui
pääosin Cityconin vuoden 2003 lopulla ja vuoden 2004 ensimmäisellä
vuosineljänneksellä tekemistä kauppakeskushankinnoista.
Liikevaihto kasvoi 10,5 miljoonaa euroa huolimatta siitä, että
elinkustannusindeksin kasvu oli vähäinen, jolloin myös vuokrien indeksikorotukset
olivat odotettua pienempiä. Toisaalta kiinteistöjen hoitokulut ja konsernin
rahoituskulut jäivät arvioitua pienemmiksi. Kiinteistön hoitokuluja pienensivät
muun muassa kiinteistöveron palautukset, jotka olivat 0,7 miljoonaa euroa.
Rahoituskulut jäivät odotettua pienemmiksi alhaisen korkotason ja rahoituksen
uudelleenjärjestelyn ansiosta.
Tase ja rahoitus
Tilikauden lopussa taseen loppusumma oli 840,4 miljoonaa euroa (835,3 milj.
euroa), josta likvidit kassavarat olivat 8,6 miljoonaa euroa (15,1 milj. euroa).
Konsernin rahoitustilanne säilyi edelleen hyvänä.
Cityconin osakepääoma kasvoi 13 979 925,00 euroa suunnatun osakeannin ja
tilikaudella Cityconin optio-ohjelman 1999 A/B/C -optio-oikeuksilla tehtyjen
osakemerkintöjen seurauksena ja oli 156 780 033,30 euroa tilikauden päättyessä.
Luku sisältää 28.12.2004 merkityt 92 000 uutta Citycon Oyj:n osaketta, jota
vastaava osakepääoma merkittiin kaupparekisteriin 3.2.2005.
Konsernitaseen tilinpäätöshetken vieras pääoma oli yhteensä 438,4 miljoonaa euroa
(457,5 milj. euroa). Korollinen vieras pääoma pieneni 21,0 miljoonaa euroa ja oli
491,3 miljoonaa euroa (512,3 milj. euroa), kun pääomalaina 68,5 miljoonaa euroa
(68,5 milj. euroa) oli sisällytetty korolliseen vieraaseen pääomaan. Vieraasta
pääomasta lyhytaikaista velkaa oli 31,1 miljoonaa euroa (29,2 milj. euroa).
Pääosa Cityconin lainoista järjesteltiin uudelleen marraskuussa 2004. Citycon
allekirjoitti 450 miljoonan euron vakuudettoman syndikoidun luoton, joka jakautuu
350 miljoonan euron määräaikaiseen lainaan ja 100 miljoonan euron
luottolimiittiin. Järjestelyn laina-aika oli 4,5 vuotta. Lainajärjestelyn
tarkoituksena oli Cityconin rahoituspohjan laajentaminen, rahoituskustannusten
alentaminen ja tulevien investointien rahoituksen turvaaminen. Järjestelyllä
rahoitettiin uudelleen yhtiön aiempi 435 miljoonan euron vakuudellinen syndikoitu
luotto ja 10 miljoonan euron luottolimiittisopimus. Lainan pääjärjestäjinä
toimivat Nordea, koordinaattorina, SEB Merchant Banking, Skandinaviska Enskilda
Banken AB (publ) ja Eurohypo AG. Muut järjestelyyn osallistuneet pankit olivat
Danske Bank, OKO Osuuspankkien Keskuspankki Oyj, Swedbank ja Aktia Säästöpankki
Oyj.
Korollisen vieraan pääoman keskikorko oli 5,2 prosenttia (5,5 %). Keskimääräinen
lainapääomilla painotettu laina-aika oli 4,0 vuotta (4,6 vuotta) ja
keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 3,6 vuotta (4,0 vuotta). Konsernin
omavaraisuusaste oli 47,6 prosenttia (44,9 %) ja 39,4 prosenttia (36,7 %), kun
pääomalainaa ei sisällytetty omaan pääomaan.
Velanhoitokykyä kuvaava velanhoitokate, eli edellisen 12 kuukauden tulos ennen
korkokuluja, veroja ja poistoja suhteessa nettorahoituskuluihin, oli 2,2 (2,1).
Nettovelkaantumisaste oli vuoden lopussa 146,8 prosenttia (163,2). Vuoden 2004
lopussa Cityconin korolliseen velkaan sisältyi 86,0 prosenttia (87,0 %)
vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 69,1 prosenttia (69,0 %) oli muutettu
kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo
oli vuoden lopussa 339,4 miljoonaa euroa (302,2 milj. euroa).
Johdannaissopimusten markkina-arvo 31.12.2004 oli -18,5 miljoonaa euroa (-11,4
milj. euroa).
Nettorahoituskulut kasvoivat 1,9 miljoonaa euroa ja olivat 26,1 miljoonaa euroa
(24,2 milj. euroa).
Citycon ja IFRS
Citycon Oyj siirtyy raportoimaan IFRS-standardien (International Financial
Reporting Standards) mukaisesti vuoden 2005 osavuosikatsauksissaan ja
tilinpäätöksessään. Yhtiö päätti keskeisimmistä valinnaisista IFRS:n mukaisista
tilinpäätöksen laatimisperiaatteista vuoden 2004 alussa ja selvitti IFRS:n
käyttöönoton vaikutusta tilinpäätösperiaatteisiinsa 12.2.2004 julkaisemassaan
tilinpäätöstiedotteessaan. Lisäksi Citycon julkaisi vuonna 2004 alustavat IFRS-
vertailutiedot avaavasta taseesta 1.1.2004 sekä kaikista vuoden 2004
vuosineljänneksistä.
Citycon julkaisee alustavat vuoden 2004 IFRS-vertailutiedot tämän
tilinpäätöstiedotteen julkaisupäivänä erillisenä tiedotteena. Lopulliset
täsmäytyslaskelmat Citycon esittää vuoden 2005 ensimmäisen vuosineljänneksen
osavuosikatsauksessaan.
Henkilöstö
Citycon vahvisti vuoden lopulla kiinteistösijoitustoimintansa henkilöresursseja
ja nimitti kiinteistösijoitusjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi diplomi-
insinööri, AKA Harri Holmströmin. Citycon-konsernin palveluksessa oli tilikauden
lopussa yhteensä 45 henkilöä (34), joista 34 (27) oli emoyhtiön palveluksessa.
Citycon-konserni maksoi palkkoja ja palkkioita 2,3 miljoonaa euroa (2,1 milj.
euroa), josta konsernin toimitusjohtajien palkkojen ja palkkioiden osuus oli 0,3 miljoonaa
euroa (0,2 milj. euroa) ja hallituksen 0,2 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa).
Emoyhtiö maksoi palkkoja ja palkkioita 1,9 miljoonaa euroa (1,8 milj. euroa),
josta toimitusjohtajan palkka ja palkkiot olivat 0,2 miljoonaa euroa (0,2 milj.
euroa) ja hallituksen 0,2 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa).
Hallitus ja tilintarkastajat
Cityconin yhtiökokous 15.3.2004 päätti valita hallituksen jäseniksi edellisen
hallituksen jäsenistä Stig-Erik Bergströmin ja Carl G. Nordmanin sekä uusiksi
hallituksen jäseniksi Amir Galin, Timo Kankurin, Raimo Korpisen, Tuomo Lähdesmäen
ja Claes Ottossonin. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin Stig-Erik Bergström ja
varapuheenjohtajaksi Tuomo Lähdesmäki.
Yhtiön tilintarkastajiksi valittiin uudelleen 2004 alkavalle toimikaudelle KHT
Ari Ahti ja KHT Jaakko Nyman sekä varatilintarkastajaksi KHT-yhteisö KPMG Oy Ab.
Cityconin ylimääräinen yhtiökokous 10.8.2004 päätti hallituksen
nimitysvaliokunnan ehdotuksen mukaisesti kasvattaa hallituksen jäsenmäärää
yhtiöjärjestyksen rajoissa seitsemästä kahdeksaan. Hallituksen uudeksi jäseneksi
valittiin toimitusjohtaja Dori Segal.
Osakkeet ja osakkeenomistajat
Suunnattu osakeanti
Citycon toteutti tilikaudella suunnatun osakeannin kansainvälisille ja
kotimaisille institutionaalisille sijoittajille. Suunnatun osakeannin
tarkoituksena oli Cityconin omistusrakenteen laajentaminen yhtiön tulevan kasvun
tukemiseksi ja osakkeen vaihdon lisäämiseksi. Hallituksen päätös osakeannin
järjestämisestä perustui varsinaisen yhtiökokouksen 15.3.2004 myöntämään
valtuutukseen osakepääoman korottamisesta uusmerkinnällä.
Merkittäväksi tarjottiin 10 000 000 uutta osaketta hintaan 2,03 euroa/osake.
Osakkeista myytiin 91 prosenttia ulkomaisille sijoittajille ja 9 prosenttia
kotimaisille sijoittajille. Uudet osakkeet vastasivat noin 9,4 prosenttia
Cityconin osakepääomasta ja osakkeiden tuottamista äänistä ennen osakeantia ja
noin 8,6 prosenttia osakeannin jälkeen. Osakeanti toteutettiin
tarjousmenettelyssä (nk. book building) 13.9.2004 -14.9.2004. Osakeanti
ylimerkittiin 2,4-kertaisesti. Osakepääoman korotus 13 500 000 euroa merkittiin
kaupparekisteriin 24.9.2004. Uusien osakkeiden noteeraus alkoi Helsingin Pörssin
päälistalla 27.9.2004. Suunnatun osakeannin yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin
syyskuussa julkaisemista pörssitiedotteista.
Osakepääoma, osakkeiden lukumäärä ja nimellisarvo
Citycon Oyj:n osakepääoma kehittyi tilikaudella seuraavasti:
Päivämäärä Tapahtuma Osakkeiden Osakkeiden Osakepääoman Osakepääoma
lukumäärän lukumäärä muutos euroa
muutos kpl kpl euroa
1.1.04 Osakepääoma 105 777 858 142 800 108,30
24.9.04 Osakepääoman
korotus, anti 10 000 000 115 777 858 13 500 000 156 300 108,30
27.10.04 Osakepääoman
korotus,
optioilla 35 000 115 812 858 47 250 156 347 358,30
16.12.04 Osakepääoman
korotus
optioilla 228 500 116 041 358 308 475 156 655 833,30
31.12.04 Osakepääoma 116 041 358 156 655 833,30
3.2.05 Osakepääoman
korotus
optioilla 92 000 116 133 358 124 200 156 780 033,30
Citycon Oyj:n osakepääoma 31.12.2004 oli 156 655 833,30 euroa ja osakkeiden
lukumäärä 116 041 358. Osakkeen nimellisarvo on 1,35 euroa.
Vaihto ja kurssi
Cityconin osakkeiden vaihto kasvoi 10,1 prosenttia ja osakkeen arvo yli 1,6
kertaistui vuonna 2004. Citycon Oyj:n osaketta vaihdettiin Helsingin Pörssissä
115,1 miljoonaa osaketta (104,5 milj. osaketta), mikä vastasi 223,0 miljoonan
euron vaihtoa (153,8 milj. euroa). Jakson ylin kurssinoteeraus oli 2,65 euroa ja
alin 1,52 euroa. Jakson painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 1,94 euroa ja
päätöskurssi 2,44 euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo tilikauden lopussa oli
273,9 miljoonaa euroa (154,9 milj. euroa) omien osakkeiden osuuden vähentämisen
jälkeen.
Omistus
Cityconin omistusrakenne muuttui tilikauden aikana entistä kansainvälisemmäksi.
Tilikauden aikana tehtiin 6 omistusta koskevaa liputusilmoitusta.
Omistuksen Osakkeet Osuus Osuus
muuttumis- kpl osakepääomasta osakepääomasta
ajankohta % %
16.2.04 Evli Pankki Oyj 4 294 944 4,06 4,06
Evli-Rahastoyhtiö Oy:n 2 442 000 2,31 2,31
hallinnoimien sijoitus-
rahastojen yht. lask.
omistusosuus
Evli konserni yhteensä 6 736 944 6,37 6,37
17.2.04 Deutsche Bank AG 5 230 051 4,94 4,94
tytäryhtiöineen
18.2.04 Evli Pankki Oyj 3 108 944 2,94 2,94
Evli Rahastoyhtiö Oy:n 2 142 000 2,02 2,02
hallinnoimien sijoitus-
rahastojen yht.lask.
omistusosuus
Evli konserni yhteensä 5 250 944 4,96 4,96
1.3.04 Gazit-Globe(1982)Ltd 13 277 400 12,55 12,55
3.3.04 Gazit-Globe(1982)Ltd 26 902 400 25,43 25,43
5.4.04 Gazit-Globe(1982)Ltd 35 330 000 33,40 33,40
Cityconilla oli tilikauden lopussa 1 175 rekisteröityä osakkeenomistajaa (1 450).
Rekisteröidyt osakkeenomistajat omistivat 116,0 miljoonaa osaketta eli niiden
hallussa oli 99,9 prosenttia osake- ja äänimäärästä. Hallintarekisteröidyt,
pääosin ulkomaalaiset, osakkeenomistajat omistivat 99,6 miljoonaa osaketta eli
niiden hallussa oli 85,8 prosenttia osake- ja äänimäärästä.
Cityconin omat osakkeet sekä hallituksen ja johdon omistamat osakkeet
Yhtiö omisti tilikauden lopussa 3 874 000 omaa osaketta, joka vastaa 3,3
prosenttia yhtiön osake- ja äänimärästä. Osakkeiden hankintahinta oli yhteensä
4,7 miljoonaa euroa. Omien osakkeiden kirjanpitoarvo 31.12.2004 vastasi
hankintahintaa, joka oli katsauspäivän markkina-arvoa alhaisempi. Yhtiön hallussa
olevien omien osakkeiden vaikutus on vähennetty tunnuslukuja laskettaessa.
Päättäessään suunnatun annin toteuttamisesta 15.9.2004 Cityconin hallitus päätti
myös ehdottaa keväällä 2005 pidettävälle varsinaiselle yhtiökokoukselle yhtiön
hallussa olevien 3 874 000 oman osakkeen mitätöimistä sen sijaan, että osakkeet
myytäisiin 11.8.2004 tehdyn hallituksen päätöksen mukaisesti julkisessa
kaupankäynnissä Helsingin Pörssissä.
Citycon Oyj:n hallituksen jäsenet omistivat 31.12.2004 yhteensä 91 667 osaketta,
mikä oli 0,07 prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä. Cityconin toimitusjohtaja
omisti 100 000 osaketta ja 1 650 000 optio-oikeutta sekä muut johtoryhmän jäsenet
yhteensä 3 000 osaketta ja 971 670 optio-oikeutta 31.12.2004.
Citycon kansainvälisten sijoittajien vertailuindekseissä
Citycon kuuluu kansainvälisiin kiinteistösijoitusyhtiöiden indekseihin.
EPRA/NAREIT Global Real Estate Index ja GPR 250 Property Securities Index
toimivat kansainvälisten sijoittajien vertailuindekseinä ja mittaavat osakkeiden
arvonnousua ja kokonaistuottoa.
Valtuutukset ja optio-oikeudet
Cityconin hallitus käytti tilikaudella yhtiön varsinaisen yhtiökokouksen
15.3.2004 myöntämää valtuutusta osakepääoman korottamisesta uusmerkinnällä ja
päätti 15.9.2004 toteuttaa suunnatun osakeannin. Antivaltuudesta käytettiin
10,0 miljoonaa osaketta.
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 valtuutti hallituksen hankkimaan yhtiön omia
osakkeita määrän, joka on enintään 5 prosenttia yhtiön osakepääomasta ja kaikkien
osakkeiden tuottamasta äänimäärästä. Valtuutus on voimassa 15.3.2005 asti.
Valtuutusta ei ole käytetty.
Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen luovuttamaan yhtiön hallussa olevia
omia osakkeita. Valtuutus on voimassa 15.3.2005 asti. Hallitus päätti 11.8.2004
käyttää varsinaisen yhtiökokouksen 15.3.2004 myöntämän omien osakkeiden
luovutusvaltuutuksen. Omien osakkeiden luovutusta ei kuitenkaan toteutettu, vaan
hallitus päätti 15.9.2004 ehdottaa seuraavalle varsinaiselle yhtiökokoukselle
kyseisten osakkeiden mitätöintiä.
Citycon Oyj haki vuoden 1999 A/B/C optio -oikeuksien listaamista Helsingin
Pörssin päälistalle tilikauden aikana. A/B optio -oikeudet listattiin 23.4.2004
alkaen ja C-optio-oikeudet 1.9.2004 alkaen Helsingin Pörssin päälistalla.
Tilikauden loppuun mennessä A/B/C -optio-oikeuksilla merkittiin yhteensä 263 500
uutta Citycon Oyj:n osaketta nimellisarvoltaan 1,35 euroa. Lisäksi 28.12.2004
merkittiin 92 000 uutta osaketta, jota vastaava osakepääoman korotus
rekisteröitiin 3.2.2005. Osakkeiden merkintähinta oli 1,54 euroa/osake. Kullakin
osakkeella on yksi ääni. Vuoden 2004 aikana merkityt osakkeet oikeuttavat
osinkoon tilikaudelta 2004. Muut osakeoikeudet astuvat voimaan osakepääoman
korotuksen rekisteröintipäivästä.
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti optio-oikeuksien antamisesta Citycon
Oyj:n ja sen tytäryhtiöiden henkilöstölle ja Citycon Oyj:n kokonaan omistamalle
tytäryhtiölle osana konsernin henkilöstön kannustus- ja sitouttamisjärjestelmää.
Cityconin hallitus päätti 26.5.2004 optio-oikeuksien jakamisesta yhtiökokouksen
päätöksen mukaisesti. Citycon-konsernin henkilöstölle jaettiin yhteensä 1 135 000
optio-oikeutta 2004A. Loput optio-oikeudet 2 765 000 (2004A/B/C) annettiin
Citycon Oyj:n tytäryhtiölle Veniamo-Invest Oy:lle, jaettavaksi myöhemmin Citycon-
konsernin palveluksessa oleville tai palvelukseen tulevalle henkilöstölle.
Tilikauden jälkeiset tapahtumat
Cityconin optio-ohjelman 1999 A/B/C -optio-oikeuksilla merkittiin joulukuussa
92 000 uutta Citycon Oyj:n osaketta nimellisarvoltaan 1,35 euroa. Vastaava
osakepääoman korotus rekisteröitiin 3.2.2005.
Hallituksen osingonjakoehdotus
Cityconin hallitus ehdottaa 5.4.2005 kokoontuvalle varsinaiselle
yhtiökokoukselle, että 31.12.2004 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa
yhtiön ulkopuolisessa omistuksessa oleville osakkeille 0,14 euroa/osake. Hallitus
ehdottaa, että osingonmaksun täsmäytyspäivä on 8.4. ja osingon maksupäivä 15.4.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon arvioi Suomessa sijaitsevien liiketilojensa kysynnän, käyttöasteiden ja
vuokratasojen pysyvän edelleen hyvinä pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa
kaupungeissa. Kiristyvässä kilpailuympäristössä yhtiö jhakee mahdollisuuksia laajentaa
liiketoimintaa Suomessa, Baltiassa ja Skandinaviassa. Kasvustrategian toteuttamisen arvioidaan
alkavan vuoden 2005 aikana. Samalla yhtiö jatkaa ydinliiketoimintansa kasvustrategian
toteuttamista Suomessa. Myönteisten markkinanäkymien ja vuoden 2004 aikana
hankitun kauppakeskuksen sekä toteutettujen laajennushankkeiden johdosta Citycon
arvioi vuoden 2005 liikevaihdon ja tuloksen olevan vähintään vuoden 2004 tasolla.
Helsingissä 18.2.2005
Citycon Oyj
Hallitus
KONSERNITULOSLASKELMA, Me 1-12 2004 % 1-12 2003 %
Liikevaihto 88,6 100,0 78.1 100,0
Muut tuotot 0,8 0,9 -0,5 -0,6
Kulut
Materiaalit ja palvelut 22,8 25,8 18,7 23,9
Henkilöstökulut 3,0 3,4 2,6 3,4
Poistot ja arvonalentumiset 7,6 8,6 6,5 8,4
Vuokrat ja vastikkeet 3,5 4,0 4,1 5,2
Osuus osakkuusyhtiön tuloksesta -0,1 -0,1 0,4 0,5
Muut liiketoiminnan kulut 2,1 2,4 1,9 2,5
Kulut yhteensä 39,1 44,1 34,3 43,9
Liikevoitto 50,3 56,8 43,3 55,5
Rahoitustuotot ja -kulut -26,1 -29,4 -24,2 -31,0
Voitto ennen satunnaiseriä ja veroja 24,2 27,4 19,1 24,5
Välittömät verot -6,8 -7,7 -4,9 -6,2
Tilikauden voitto 17,4 19,7 14,3 18,3
KONSERNITASE, Me 31.12.2004 31.12.2003
Vastaavaa
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet 4,7 4,5
Aineelliset hyödykkeet 740,5 729,1
Sijoitukset
Osuudet osakkuusyrityksissä 55,7 55,5
Omat osakkeet 4,7 4,7
Muut sijoitukset 21,3 23,1
Sijoitukset yhteensä 81,7 83,3
Pysyvät vastaavat yhteensä 827,0 816,9
Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset 4,9 3,4
Rahat ja pankkisaamiset 8,6 15,1
Vaihtuvat vastaavat yhteensä 13,5 18,5
Vastaavaa yhteensä 840,4 835,3
Vastattavaa
Oma pääoma yhteensä
Osakepääoma 156,8 142,8
Ylikurssirahasto 35,1 28,3
Omien osakkeiden rahasto 4,7 4,7
Muut rahastot 6,6 6,6
Edellisten tilikausien voitto 13,0 13,0
Tilikauden voitto 17,4 14,3
Pääomalaina 68,5 68,5
Oma pääoma yhteensä 302,0 278,0
Vähemmistöosuus 100,0 99,8
Vieras pääoma
Pitkäaikainen vieras pääoma 407,4 428,3
Lyhytaikainen vieras pääoma 31,1 29,2
Vieras pääoma yhteensä 438,4 457,5
Vastattavaa yhteensä 840,4 835,3
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin 18,5 84,2
% liikevaihdosta 20,9 107,9
Suunnitelman mukaiset poistot ja
Arvonalennukset 7,6 6,5
Henkilöstö keskimäärin 40 33
RAHAVIRTALASKELMA, Me 1-12 2004 1-12 2003
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA
Voitto ennen satunnaisia eriä 24,2 19,1
Oikaisut:
Suunnitelman mukaiset poistot 7,6 6,5
Rahoitustuotot ja kulut 26,1 24,2
Muut oikaisut 0,0 0,9
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 57,9 50,8
Käyttöpääoman muutos -0,2 0,0
Liiketoiminnan rahavirta ennen 57,7 50,7
rahoituseriä ja veroja
Maksetut korot ja maksut muista
liiketoiminnan rahoituskuluista -28,0 -24,1
Saadut osingot ja korot liiketoiminnasta 0,8 0,5
Muut välittömät verot -4,2 -4,7
Liiketoiminnan rahavirta (A) 26,3 22,4
INVETOINTIEN RAHAVIRTA
Investoinnit aineellisiin ja
Aineettomiin hyödykkeisiin -10,8 -4,9
Ostetut tytäryhtiöosakkeet -8,8 -77,1
Myydyt tytäryhtiöosakkeet 0,8 1,4
Ostetut osakkuusyhtiöosakkeet 0,0 -0,8
Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet 0,0 1,6
Muut erä 0,1 0,1
Investointien rahavirta (B) -18,7 -79,7
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA
Maksullinen osakeanti 20,8 0,0
Lyhytaikaiset lainojen nostot 18,2 2,1
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -18,1 0,0
Pitkäaikaisten lainojen nostot 414,9 67,9
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -435,7 -0,2
Maksetut osingot ja muu voitonjako -14,3 -9,2
Rahoituksen rahavirta (C) -14,1 60,6
Rahavirtojen muutos (A+B+C) -6,5 3,3
Lisäys (+)/vähennys(-)
Rahavarat tilikauden alussa 15,1 11,7
Rahavarat tilikauden lopussa 8,6 15,1
TUNNUSLUKUJA 1-12 2004 1-12 2003
Tulos/osake, euroa 0,17 0,14
Oma pääoma/osake, euroa 2,04 2,01
Oman pääoman tuotto, % 8,4 7,1
Oman pääoman tuotto, kun
vähemmistöosuus otetaan huomioon, % 5,7 4,9
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 6,2 5,8
Omavaraisuusaste, % 47,6 44,9
Omavaraisuusaste, kun pääomalaina ei
sisällytetty omaan pääomaan, % 39,4
36,7
OMAT OSAKKEET 31.12.2004 31.12.2003
Lukumäärä, milj. kpl 3,9 3,9
Yhteenlaskettu nimellisarvo, Me 5,2 5,2
Osuus osakepääomasta, % 3,3 3,3
Osuus äänimäärästä, % 3,3 3,3
Suoritettu vastike, Me 4,7 4,7
Omien osakkeiden kirjanpitoarvo 31.12.2004 vastasi hankintahintaa, joka oli
tilinpäätöspäivän markkina-arvoa alhaisempi. Omien osakkeiden vaikutus on
eliminoitu tunnuslukuja laskettaessa.
KONSENRIN VASTUUSITOUMUKSET, Me
31.12.2004 31.12.2003
Kiinnitykset maa-alueisiin ja
Rakennuksiin 2,4 338,4
Pantatut tytäryhtiöosakkeet 0,0 78,4
Muut pantatut osakkeet 0,0 76,7
Muut annetut vakuudet 0,0 3,2
Konsernin johdannaissopimukset
Me 31.12.2004 31.12.2003
Korkojohdannaissopimukset
Nimellis- Käyvät Nimellis Käyvät
arvot arvot arvot arvot
Koronvaihtosopimukset
2007 erääntyvät 78,2 -0,5 78,2 1,1
2008 erääntyvät 50,0 -2,2 50,0 -1,3
2009 erääntyvät 128,2 -7,9 91,0 -5,4
2010 erääntyvät 83,0 -7,9 83,0 -5,8
Yhteensä 339,4 -18,5 302,2 -11,4
Korko-optiosopimukset
Ostetut korkokattosopimukset
2004 erääntyvät 0,0 0,0 53,8 0,0
Yhteensä 0,0 0,0 53,8 0,0
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten arvoa, mikäli kaikki
sopimukset olisi suljettu tilinpäätöspäivän markkinahintoihin.
Johdannaissopimuksia on käytetty lainasalkun suojaamistarkoituksessa. Sopimusten
käypiin arvoihin sisältyvät tilikauden kertyneet korot 0,6 milj. euroa (0,6 milj.
euroa) on kirjattu korkokuluihin.
Veroina käytetty tilikauden tulosta vastaavia veroja.
TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET
Tilinpäätös noudattaa 31.12.2004 esiteltyjä tilinpäätöksen laadintaperiaatteita.
Taloudellinen raportointi
Citycon julkaisee vuoden 2004 vuosikertomuksen verkkosivuillaan viikolla 10.
Painettu vuosikertomus ilmestyy viikolla 12.
Citycon oyj:n yhtiökokous pidetään 5.4.2005.
Citycon Oyj julkaisee vuoden 2005 osavuosikatsaukset seuraavasti:
Tammi-maaliskuu 27.4.2005 klo 12.00
Tammi-kesäkuu 20.7.2005 klo 12.00
Tammi-syyskuu 19.10.2005 klo 12.00
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteessa www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
Petri.olkinuora@citycon.fi
Talousjohtaja Pirkko Salminen
Puhelin (09) 6803 6730 tai 050 3022 485
Pirkko.salminen@citycon.fi
Jakelu:
Helsingin Pörssi
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi