Cityconin tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2005
Cityconin kansainvälistyminen alkoi kauppakeskusinvestoinneilla Ruotsiin ja
Viroon. Ulkomaisten kiinteistöjen osuus yhtiön kiinteistöomaisuudesta vuoden 2005
lopussa oli 14,3 prosenttia.
Yhteenveto vuodesta 2005
Avainluvut
- Liikevaihto kasvoi 92,2 miljoonaan euroon (2004: 84,7 milj. euroa). Kasvu
johtui pääasiassa vuoden 2004 ja 2005 aikana tehdyistä kiinteistöhankinnoista
Suomessa, Ruotsissa ja Virossa.
- Voitto ennen veroja oli 74,2 miljoonaa euroa (25,7 milj. euroa). Luku sisältää
45,9 miljoonaa euroa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousua ja 5,7 miljoonaa
euroa kertaluontoisia rahoituskustannuksia.
- Tulos/osake oli 0,49 euroa (0,19 euroa sisältäen 0,025 euroa kertaluontoisia
laskennallisia verosaamisia).
- Hallituksen osinkoehdotus on 0,14 euroa/osake (0,14 euroa/osake).
1-12 2005 1-12 2004
Liikevaihto, Me 92,2 84,7
Liikevoitto, Me 105,2 51,8
% liikevaihdosta 114,1 61,2
Voitto ennen veroja, Me 74,2 25,7
Tilikauden voitto, Me 59,8 19,9
Tulos/osake, euroa 0,49 0,19
Tulos/osake laimennettu, euroa 0,49 0,19
Osinko/osake, euroa 0,14* 0,14
Oma pääoma/osake, euroa 2,60 2,12
P/E -luku (hinta/voitto -suhde) 6 13
Oman pääoman tuotto (ROE), % 22,5 9,5
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 13,5 7,2
Omavaraisuusaste, % 36,7 31,4
Nettovelkaantumisaste, % 156,8 201,3
Kiinteistökannan nettovuokratuotto, % 8,4 8,8
Vuokrausaste, % 97,2 95,7
Henkilöstö tilikauden lopussa 57 45
*Hallituksen ehdotus
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi tilikautta:
Cityconin liiketoiminta kehittyi suunnitelmien mukaisesti vuonna 2005. Yhtiö
toteutti strategiaansa ja laajeni uusille markkina-alueille Ruotsiin ja Viroon.
Liiketilamarkkinat kehittyivät suotuisasti ja yhtiön kasvu jatkui kannattavana.
Jatkamme kasvustrategiamme toteuttamista myös vuonna 2006 kiristyneestä
kilpailutilanteesta huolimatta.
Liiketoiminta
- Vuoden lopussa yhtiö omisti 21 (16) kauppa- ja liikekeskusta ja 127 (130)
markettia ja myymälää. Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo vuoden 2005
lopussa oli 956,6 miljoonaa euroa, josta kauppakeskusten osuus oli 66,6
prosenttia (60,5 %) ja market- ja myymäläkiinteistöjen osuus 33,4 prosenttia
(39,5 %).
- Katsauskauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 2 109 vuokrasopimusta 1 120
vuokralaisen kanssa. Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli
katsauskauden lopussa 97,2 prosenttia (95,7 %) ja nettotuottoaste 8,4 prosenttia
(8,8 %).
- Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat tilikaudella 6,1 prosenttia 65,9
miljoonaan euroon. Vuokrattavien liiketilojen määrä kasvoi 21,8 prosenttia 595
973 neliömetriin.
Investoinnit
- Strategian mukainen kansainvälistyminen alkoi sijoituksilla Ruotsiin ja Viroon.
Virosta hankittiin kauppakeskus Rocca al Mare ja Ruotsista kauppakeskus
Åkersberga sekä liikekeskukset Åkermyntan, Kallhäll ja Fruängen. Joulukuun
lopulla yhtiö allekirjoitti lisäksi sopimukset viiden muun liikekeskuksen
hankkimisesta Ruotsista.
- Merkittävimmät kauppakeskusinvestoinnit Suomessa kohdistuivat Lappeenrannan
IsoKristiinaan, Lahden Trioon ja Rovaniemen Sampokeskukseen. Lisäksi yhtiö päätti
rakentaa uuden kauppakeskuksen Tampereen Hervantaan.
- Vuoden 2005 bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 178,5 miljoonaa euroa (18,8
milj. euroa).
Rahoitus
- Konsernin omavaraisuusaste oli 36,7 prosenttia (31,4 %). Nettovelkaantumisaste
oli kauden lopussa 156,8 prosenttia (201,3 %).
- Yhtiö toteutti vuoden aikana kaksi suunnattua osakeantia valikoiduille
kansainvälisille ja suomalaisille institutionaalisille sijoittajille. Yhtiön
osakepääoma nousi näiden antien seurauksena yhteensä 31,3 miljoonalla eurolla.
- Yhtiö maksoi pääomalainansa I/1999 takaisin ennenaikaisesti 30.6.2005 ja laski
17.6.2005 liikkeeseen 5-vuotisen pääomalainan 1/2005, jonka pääoma on 70
miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,70 prosenttia ja se
erääntyy 17.6.2010.
Kurssikehitys
- Yhtiön osakekurssi kehittyi kauden aikana positiivisesti: Kauden vaihdolla
painotettu osakekohtainen keskikurssi nousi 2,95 (1,94) euroon. Osakekannan
markkina-arvo nousi 150,2 miljoonalla eurolla 424,1 miljoonaan euroon.
Toimintaympäristön kehitys
Suomen vähittäiskaupan liiketilamarkkinat kehittyivät vuonna 2005 edelleen
suotuisasti. Liiketilojen kysyntä kasvoi ja käyttöasteet olivat korkealla
tasolla.
Myönteisen talouskehityksen ja vähittäiskaupan kasvaneen tilatarpeen myötä
liiketilojen kysyntä on jatkunut vilkkaana sekä pääkaupunkiseudulla että muissa
Suomen suurimmissa alueellisissa keskuksissa. Liiketilojen, etenkin
kauppakeskusten, rakentaminen pääkaupunkiseudulle on ollut vilkasta. Ostovoiman
keskittyminen alueellisiin keskuksiin jatkui edelleen ja erityisesti hyvillä
liikepaikoilla sijaitsevien tilojen kysyntä oli voimakasta. Liiketilojen
vajaakäyttöasteet olivat edelleen alhaiset.
Ulkomaisten sijoittajien mielenkiinto Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita
kohtaan on jatkunut aktiivisena.
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto
Cityconin liiketoiminta käsittää koko liikekiinteistön omistamisen ketjun, eli
omistamisen, vuokrauksen, kiinteistöjen johtamisen sekä kohteiden kehittämisen.
Cityconilla on kolme liiketoimintaryhmää: Kauppakeskukset, Marketit ja myymälät
ja Kiinteistökehitys. Citycon omisti katsauskauden lopussa 148 kiinteistökohdetta
(146), joiden käypä arvo oli 956,6 miljoonaa euroa (738,7 milj. euroa).
Yhtiön lähes koko kiinteistöomaisuus on liikekiinteistöjä. Vuoden lopussa yhtiö
omisti 21 kauppa- ja liikekeskusta ja 127 markettia ja myymälää. Kauppakeskukset
muodostivat 66,6 prosenttia yhtiön kiinteistöomaisuuden käyvästä arvosta ja
market- ja myymäläkiinteistöt 33,4 prosenttia.
Kiinteistöistä 35,1 prosenttia sijaitsi katsauskauden päättyessä
pääkaupunkiseudulla, 35,5 prosenttia muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa ja
15,1 prosenttia muualla Suomessa. Ulkomaisten kiinteistöjen osuus
kiinteistöomaisuudesta oli 14,3 prosenttia. Osuudet on laskettu käyvästä arvosta.
Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutokset
Citycon on päättänyt soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40
-standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen
arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti. Sijoituskiinteistöjen arvon
määrittelee ulkopuolinen arvioija kansainvälisten IVS-standardien (International
Valuation Standards) mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Viimeisin, Aberdeen
Property Investors Finland Oy:n tekemä arviolausunto joulukuun lopun tilanteesta
on saatavilla osoitteessa www.citycon.fi.
Tilikaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo kohosi markkinatilanteen
ja vuokraustoiminnan muutosten seurauksena 45,9 miljoonaa euroa. Tilikaudella
kirjattiin arvonnousua yhteensä 60,3 miljoonaa euroa ja arvonalennuksia yhteensä
14,3 miljoonaa euroa.
Merkittävin markkinamuutos oli kansainvälisen kiinnostuksen lisääntyminen Suomen
kiinteistömarkkinaa ja etenkin liiketiloja kohtaan. Kysynnän kasvu laskee
sijoittajien tuottovaatimuksia ja luo nousupainetta kiinteistöjen hintoihin
erityisesti vilkkaimmissa kasvukeskuksissa.
Asiakkaat, sopimuskanta ja vuokrausaste
Tilikauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 2 109 vuokrasopimusta 1 120
vuokralaisen kanssa. Vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika oli 3,2 vuotta.
Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli tilikauden lopussa 97,2
prosenttia (95,7 %). Vuokrausasteen muutos johtui normaalista vuokraustoiminnan
vaihtelusta ja uusista kiinteistökohteista.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto 2005 2004
Vuoden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 298 325
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 31 480 56 606
Vuokrausaste vuoden lopussa, % 97,2 95,7
Vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika
vuoden lopussa, vuotta 3,2 3,4
Kauppakeskukset-liiketoimintaryhmä
Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Cityconin
kauppakeskusten nettovuokratuotot kasvoivat tilikaudella 16,0 prosenttia 40,6
miljoonaan euroon. Vuokrattavien liiketilojen määrä kasvoi 49,3 prosenttia 322
900 neliömetriin. Kauppakeskusten nettovuokratuotot olivat 61,5 prosenttia
Cityconin kaikista vuokratuotoista.
Kauppakeskukset -liiketoimintaryhmän avainluvut
Vuokrasopimuskannan yhteenveto 2005 2004
Vuoden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 233 242
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 29 160 32 451
Vuokrausaste vuoden lopussa, % 98,0 97,4
Vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika
vuoden lopussa, vuotta 2,6 2,7
Taloudellinen kehitys 2005 2004
Liikevaihto, Me 57,4 48,4
Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me 22,1 -15,3
Liikevoitto, Me 61,2 18,8
Bruttovuokratuotot, Me 56,1 47,0
Nettovuokratuotot, Me 40,6 35,0
Nettotuotto-% 8,2 8,1
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 8,5 8,1
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me 636,7 446,6
Bruttoinvestoinnit, Me 174,9 17,4
Nettotuottoprosentin laskennassa käytetään Kiinteistötalouden instituutin ja
Investment Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet
omistuksessa koko vertailukauden (12 kk). Luvuista on poistettu kehitys- ja
laajennuskohteet sekä tontit.
Investoinnit ja kehityshankkeet
Vuonna 2005 Cityconin kauppakeskusliiketoiminta laajeni ulkomaille. Heinäkuussa
Cityconin omistukseen siirtyi 75 prosenttia ruotsalaisesta kauppakeskus
Åkersbergasta ja Tallinnassa sijaitseva kauppakeskus Rocca al Mare sekä sen
merkittävän laajennuksen mahdollistava tontti. Kyseessä olivat Cityconin
ensimmäiset ulkomaiset kiinteistösijoitukset.
Åkersbergan investoinnin kokonaisarvo käynnistyneet laajennushankkeet mukaan
lukien tulee olemaan noin 900-950 miljoonaa Ruotsin kruunua (95-100 milj. euroa).
Citycon on sitoutunut hankkimaan kauppakeskuksen kokonaan omistukseensa
laajennushankkeiden valmistuttua. Kauppakeskus Åkersberga on mukana katsauskauden
luvuissa 1.7.2005 alkaen ja Rocca al Mare 21.7.2005 alkaen.
Syyskuussa solmitulla sopimuksella Citycon osti Åkermyntanin, Kallhällin ja
Fruängenin liikekeskukset suur-Tukholman alueelta Ruotsista. Liikekeskukset ovat
mukana Cityconin luvuissa 1.12.2005 alkaen.
Merkittävimmät kauppakeskushankinnat Suomessa kohdistuivat Lappeenrannan
IsoKristiinaan, Lahden Trioon ja Rovaniemen Sampokeskukseen. Kauppojen jälkeen
Cityconin omistusosuus kauppakeskus IsoKristiinassa on 87,4 prosenttia, Lahden
Triossa 88,7 prosenttia ja Sampokeskuksessa 100 prosenttia.
Lisäksi yhtiö päätti rakentaa uuden kauppakeskuksen Tampereen Hervantaan.
Hankkeen kokonaisinvestoinnin arvioidaan nousevan n. 25,3 miljoonaan euroon.
Laajennuksen arvioidaan valmistuvan keväällä 2007.
Tarkemmat tiedot vuoden aikana tehdyistä kiinteistökaupoista ilmenevät oheisesta
taulukosta.
Hankinnat Kauppakeskukset-liiketoimintaryhmässä 2005
Kohde Sijainti Kauppahinta, Me Omistusosuus
kaupan jälkeen, %
Suomi
KOy Karjalan
kauppakeskus Lappeenranta 7,9 100
KOy Lahden Trio Lahti 18,7 88,7
KOy Lintulankulma Rovaniemi 2,1 100
Ruotsi
Åkersberga Centrum AB Österåker 47,4 75
Liikekeskukset
Åkermyntan, Kallhäll Suur-
ja Fruängen Tukholma 27,6 100
Viro
Rocca al Mare
Kaubanduskeskuse AS Tallinna 62,1 100
Citycon ilmoitti marraskuussa ostavansa suur-Göteborgin alueella sijaitsevan
Lindomen liikekeskuksen. Kauppa toteutui tammikuun alussa 2006. Liikekeskuksen
velaton kauppahinta oli 74,5 miljoonaa Ruotsin kruunua (7,8 milj. euroa).
Joulukuussa allekirjoitetun sopimuksen mukaan Citycon ostaa suur-Göteborgin
alueella sijaitsevat Backan, Hindåsin, Landvetterin ja Flodan liikekeskukset.
Kaupan arvioidaan toteutuvan helmikuussa 2006.
Liiketoiminnan laajentumisen vuoksi Kauppakeskukset-liiketoimintaryhmän sisälle
muodostettiin 1.1.2006 alkaen omat organisaatiot vastaamaan
kauppakeskusliiketoiminnasta maittain.
Marketit ja myymälät -liiketoimintaryhmä
Cityconin Marketit ja myymälät -liiketoimintaryhmä on erikoistunut marketti- ja
myymäläkiinteistöjen kehittämiseen, vuokraamiseen ja hallinnointiin. Markettien
ja myymälöiden nettovuokratuotot olivat 38,5 prosenttia Cityconin kaikista
vuokratuotoista.
Marketit ja myymälät -liiketoimintaryhmän avainluvut
Vuokrasopimuskannan yhteenveto 2005 2004
Vuoden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 65 83
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2 320 24 155
Vuokrausaste vuoden lopussa, % 95,8 93,4
Vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika
vuoden lopussa, vuotta 4,2 4,5
Taloudellinen kehitys, marketit ja myymälät 2005 2004
Liikevaihto, Me 34,8 36,3
Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me 23,8 10,4
Liikevoitto, Me 49,6 37,5
Bruttovuokratuotot, Me 34,7 36,2
Nettovuokratuotot, Me 25,3 27,0
Nettotuotto-% 8,9 9,9
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 9,0 10,0
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me 320,0 292,1
Bruttoinvestoinnit, Me 3,6 1,3
Nettotuottoprosentin laskennassa käytetään Kiinteistötalouden instituutin ja
Investment Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet
omistuksessa koko vertailukauden (12 kk). Luvuista on poistettu kehitys- ja
laajennuskohteet sekä tontit.
Marketit ja myymälät -ryhmän merkittävin uusi vuokrasopimus vuonna 2005 oli
Espoon Länsikeskuksen vuokraamisesta tehty sopimus pääkaupunkiseudulla uuden
hypermarketketjun kanssa.
Yhtiö myi vuonna 2005 kolme Marketit ja myymälät -ryhmään kuuluvaa
sijoituskiinteistöä 3,8 miljoonalla eurolla. Myyntivoittoja kertyi yhteensä 0,3
miljoonaa euroa.
Kiinteistökehitys-liiketoimintaryhmä
Kiinteistökehitys-ryhmän tehtävänä on kehittää ja laajentaa Cityconin nykyisiä ja
uusia kauppapaikkoja yhdessä yhtiön muiden liiketoimintaryhmien kanssa.
Liiketoimintaryhmä vastaa myös uusien kauppapaikkojen rakennuttamisesta eli
maanhankinnasta, kaavoitusneuvotteluista, viranomaisyhteyksistä ja hankkeiden
hallinnoinnista mukaan luettuna kohteen kaupallisen toiminnan suunnittelun ohjaus
ja kehitys. Lisäksi ryhmä hoitaa tilojen markkinoinnin ja vuokrauksen uusissa
kauppapaikoissa. Ryhmän tunnuslukuja ei raportoida erikseen, koska sillä ei ole
kiinteistökantaa eikä vuokratuottoja.
Vuonna 2005 Kiinteistökehitys-ryhmä osallistui yli kymmenen kauppapaikan
kehityshankkeeseen, joista rakenteilla oli vuodenvaihteessa kaksi, Tampereen
Hervanta ja Espoon Lippulaiva.
Henkilöstö
Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä 57 (45)
henkilöä, joista 48 (34) oli emoyhtiön palveluksessa.
Citycon-konserni maksoi palkkoja ja palkkioita 3,1 miljoonaa euroa (2,3 milj.
euroa), josta konsernin toimitusjohtajien palkkojen ja palkkioiden osuus oli 0,3
miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) ja hallituksen 0,3 miljoonaa euroa (0,2 milj.
euroa). Emoyhtiö maksoi palkkoja ja palkkioita 2,8 miljoonaa euroa (1,9 milj.
euroa), josta toimitusjohtajan palkka ja palkkiot olivat 0,2 miljoonaa euroa (0,2
milj. euroa) ja hallituksen 0,3 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa).
Liikevaihto ja tulos
Tilikauden liikevaihto oli 92,2 miljoonaa euroa (84,7 milj. euroa).
Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 98,5 prosenttia (98,2 %).
Liikevoitto kasvoi 105,2 miljoonaan euroon (51,8 milj. euroa).
Voitto ennen veroja oli 74,2 miljoonaa euroa (25,7 milj. euroa) ja voitto verojen
jälkeen oli 59,8 miljoonaa euroa (19,9 milj. euroa). Kiinteistöomaisuuden käyvän
arvon muutosten vaikutus tulokseen ennen veroja oli katsauskaudella 45,9
miljoonaa euroa. Katsauskaudella on kirjattu 5,7 miljoonaa euroa pääomalainan
I/1999 ennenaikaisesta takaisinmaksusta aiheutuneita kertaluontoisia
kustannuksia. Kun otetaan huomioon edellä mainitut erät verovaikutuksineen on
katsauskauden tulos yli vertailukauden tason.
Tase ja rahoitus
Vuoden lopussa taseen loppusumma oli 983,1 miljoonaa euroa (757,7 milj. euroa),
josta likvidit kassavarat olivat 15,6 miljoonaa euroa (7,9 milj. euroa).
Konsernin rahoitustilanne säilyi edelleen hyvänä.
Vuoden 2005 bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 178,5 miljoonaa euroa (18,8 milj.
euroa).
Tilikauden päättyessä konsernitaseen vieras pääoma oli yhteensä 622,9 miljoonaa
euroa (520,0 milj. euroa). Korollinen vieras pääoma kasvoi katsauskaudella 94,0
miljoonaa euroa ja oli 580,5 miljoonaa euroa (486,5 milj. euroa). Vieraasta
pääomasta lyhytaikaista velkaa oli 74,4 miljoonaa euroa (26,1 milj. euroa).
Korollisen vieraan pääoman keskikorko oli 4,8 prosenttia (5,1 %), kun
pääomalainan ennenaikaisen takaisinmaksun kertaluonteisia kustannuksia ei oteta
huomioon. Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 2,7 vuotta (4,0
vuotta) ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 2,5 vuotta (3,6 vuotta).
Konsernin omavaraisuusaste oli 36,7 prosenttia (31,4 %). Velanhoitokykyä kuvaava
velanhoitokate, eli edellisen 12 kuukauden tulos ennen korkokuluja, veroja ja
poistoja suhteessa nettorahoituskuluihin, oli 2,3. Nettovelkaantumisaste oli
kauden lopussa 156,8 prosenttia (201,3 %).
Vuoden lopussa Cityconin korolliseen vieraaseen pääomaan sisältyi 87,3 prosenttia
(86,0 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 69,8 prosenttia (69,1 %) oli muutettu
kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla. Lainasalkun kokonaissuojausaste oli
58,2 prosenttia.
Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli kauden lopussa 336,5 miljoonaa euroa
(339,4 milj. euroa). Johdannaissopimusten markkina-arvo 31.12.2005 oli -14,7
miljoonaa euroa (-18,5 milj. euroa).
Nettorahoituskulut olivat 31,1 miljoonaa euroa (26,1 milj. euroa) sisältäen 5,7
miljoonaa euroa kertaluontoisia kuluja.
Citycon Oyj maksoi pääomalainansa I/1999 takaisin ennenaikaisesti 30.6.2005 ja
laski 17.6.2005 liikkeeseen 5-vuotisen pääomalainan 1/2005, jonka pääoma on 70
miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,70 prosenttia.
Lainan emissiohinta oli 99,956 prosenttia lainan nimellismäärästä. Pääomalaina
erääntyy 17.6.2010.
Pääomalainan I/1999 ennenaikaisen takaisinmaksun ja uuden pääomalainan 1/2005
liikkeeseenlaskun seurauksena yhtiö säästää noin 1,5 miljoonaa euroa
rahoituskustannuksissa seuraavan neljän vuoden aikana 5,7 miljoonan euron
kertakustannuksen jälkeen.
Citycon toteutti vuoden 2005 aikana kaksi suunnattua osakeantia valikoiduille
kansainvälisille ja suomalaisille institutionaalisille sijoittajille. Näiden
antien seurauksena yhtiön osakepääoma nousi yhteensä 31,3 miljoonalla eurolla ja
osakkeiden lukumäärä yhteensä 23,2 miljoonalla uudella osakkeella. Lisäksi
Cityconin vuoden 1999 optio-oikeuksilla tehtyjen merkintöjen seurauksena yhtiön
osakepääoma nousi 1,4 miljoonalla eurolla. Osakepääoma oli vuoden 2005 lopussa
184,1 miljoonaa euroa ja oma pääoma yhteensä 356,6 miljoonaa euroa (237,7 milj.
euroa).
Varsinainen yhtiökokous 2005
Yhtiön vuoden 2005 varsinainen yhtiökokous pidettiin 5. huhtikuuta Helsingissä.
Yhtiökokous vahvisti Citycon Oyj:n ja Citycon-konsernin vuoden 2004
tilinpäätöksen ja myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja
toimitusjohtajalle. Vuoden 2004 osingoksi päätettiin 0,14 euroa osakkeelta.
Osinko maksettiin 15.4.2005.
Hallitus
Yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä vuonna 2005 säilyi kahdeksana ja
hallitukseen valittiin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Stig-Erik Bergström,
Amir Gal, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Carl G. Nordman, Claes Ottosson ja
Dor J. Segal sekä uutena jäsenenä kauppatieteiden maisteri Thomas Wernink, 60.
Thomas Wernink on Alankomaiden kansalainen. Yhtiön hallituksesta jäi pois Timo
Kankuri. Hallituksen puheenjohtajana toimi Stig-Erik Bergström.
Varapuheenjohtajana toimi Tuomo Lähdesmäki 5.4.2005 asti ja Thomas Wernink sen
jälkeen.
Tilintarkastajat
Yhtiön tilintarkastajiksi tilikaudelle 2005 valittiin KHT Tuija Korpelainen ja
KHT Mikael Holmström sekä varatilintarkastajaksi KHT-yhteisö Ernst & Young Oy.
Lisäksi yhtiökokous hyväksyi hallituksen ehdotukset yhtiöjärjestyksen
muuttamiseksi, osakepääoman alentamiseksi, arvo-osuuksiksi vaihtamattomien
osakkeiden myymiseksi sekä hallituksen valtuuttamiseksi päättämään osakepääoman
korottamisesta.
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen
Yhtiökokous päätti muuttaa yhtiöjärjestyksen 3 pykälää siten, että yhtiön
enimmäispääoma on 500 miljoonaa euroa ja 12 pykälää siten, että kutsu
yhtiökokoukseen toimitetaan ilmoituksella, joka julkaistaan vähintään yhdessä
Helsingissä ilmestyvässä valtakunnallisessa sanomalehdessä.
Osakepääoman alentaminen
Yhtiökokous päätti alentaa yhtiön osakepääomaa 5 229 900 eurolla mitätöimällä
maksutta 3 874 000 kappaletta yhtiöllä olleita omia osakkeita. Osakepääomaa
alennettiin siirtämällä mitätöityjen osakkeiden yhteenlaskettua nimellisarvoa
vastaava määrä ylikurssirahastoon, joten alentamisella ei ollut vaikutusta yhtiön
sidottuun omaan pääomaan. Osakepääoman muutos merkittiin kaupparekisteriin
6.4.2005.
Arvo-osuuksiksi vaihtamattomien osakkeiden myyminen
Yhtiökokous päätti myydä kaikki yhteisellä arvo-osuustilillä olevat osakkeet,
joita ei 29.4.2006 mennessä ole vaihdettu arvo-osuuksiksi. Osakkeet, jotka ovat
29.4.2006 jälkeen siirtämättä arvo-osuusjärjestelmään, myydään julkisessa
kaupankäynnissä niiden omistajien lukuun. Myynnistä saadut varat talletetaan
omistajien lukuun Etelä-Suomen lääninhallitukseen kymmenen vuoden ajaksi.
Osakkeiden myynnin jälkeen osakkeenomistajalla on oikeus saada osakkeitaan
vastaava osuus talletetuista varoista osakekirjaa ja mahdollista saantoselvitystä
vastaan. Yhteisellä arvo-osuustilillä oli 31.12.2005 vielä 6 600 Cityconin
osaketta eli 0,01 % yhtiön osakkeista.
Osakepääoman korotusvaltuutus
Yhtiökokous myönsi hallitukselle valtuutuksen päättää 5.4.2006 mennessä yhden tai
useamman vaihtovelkakirjalainan ottamisesta, optio-oikeuksien antamisesta ja
osakepääoman korottamisesta yhdellä tai useammalla uusmerkinnällä siten, että
yhtiön osakepääomaa voidaan korottaa yhteensä enintään 31 356 004,50 eurolla ja
että uusia, nimellisarvoltaan 1,35 euron osakkeita voidaan tarjota enintään
23 226 670 kpl. Valtuutukseen sisältyi oikeus poiketa osakkeenomistajien
merkintäetuoikeudesta.
Cityconin hallitus on käyttänyt yhtiön varsinaisen yhtiökokouksen myöntämän
osakepääoman korotusvaltuutuksen päätettyään vuoden 2005 aikana kahdesta,
yhteensä 31,3 miljoonan euron, suunnatusta osakeannista. Tämän seurauksena
hallituksella ei ole voimassa olevia valtuutuksia.
Osakepääoma
Citycon Oyj:n yhtiöjärjestyksen mukainen vähimmäispääoma on 100 miljoonaa euroa
ja enimmäispääoma 500 miljoonaa euroa, joissa rajoissa osakepääomaa voidaan
alentaa tai korottaa yhtiöjärjestystä muuttamatta. Yhtiöllä on yksi osakesarja,
ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa.
Yhtiön osakepääoma vuoden 2005 alussa oli 156 655 833,30 euroa ja osakkeita oli
yhteensä 116 041 358 kpl. Katsauskauden aikana yhtiön osakepääomaa on korotettu
optio-oikeuksilla ja kahdella suunnatulla osakeannilla yhteensä 32 689 791
eurolla ja alennettu 5 229 900 eurolla mitätöimällä omia osakkeita. Osakepääoman
muutokset käyvät tarkemmin ilmi alla olevasta taulukosta.
Osakepääoman muutokset 1.1.-31.12.2005
Pvm Peruste Muutos, Muutos, Osakepääoma, Osakkeet,
2005 euroa osakkeet, euroa kpl
kpl
1.1. 156 655 833,30 116 041 358
3.2. Korotus 124 200,00 92 000 156 780 033,30 116 133 358
(optio-oikeudet)
6.4. Alennus 5 229 900,00 3 874 000 151 550 133,30 112 259 358
(omien osakkeiden
mitätöinti)
29.4. Korotus 49 950,00 37 000 151 600 083,30 112 296 358
(optio-oikeudet)
21.7. Korotus 626 845,50 464 330 152 226 928,80 112 760 688
(optio-oikeudet)
2.8. Korotus 16 200 000,00 12 000 000 168 426 928,80 124 760 688
(suunnattu anti)
20.9. Korotus 58 050,00 43 000 168 484 978,80 124 803 688
(optio-oikeudet)
19.10. Korotus 255 150,00 189 000 168 740 128,80 124 992 688
(optio-oikeudet)
26.10. Korotus 15 120 000,00 11 200 000 183 860 128,80 136 192 688
(suunnattu anti)
20.12. Korotus 255 595,50 189 330 184 115 724,30 136 382 018
(optio-oikeudet)
31.12. 184 115 724,30 136 382 018
Vuoden lopussa yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 184 115 724,30 euroa ja
osakkeiden lukumäärä 136 382 018 kpl. Osakkeen nimellisarvo on 1,35 euroa.
Joulukuun lopussa 2005 yhtiön vuoden 1999 optio-oikeuksilla merkittiin vielä
750 330 osaketta. Merkintöjä vastaava osakepääoman korotus merkitään
kaupparekisteriin helmikuussa 2006. Korotuksen jälkeen yhtiön osakepääoma on
185 128 669,80 euroa ja osakkeiden lukumäärä 137 132 348.
Suunnatut osakeannit 2005
Citycon toteutti vuoden 2005 aikana kaksi suunnattua osakeantia valikoiduille
kansainvälisille ja suomalaisille institutionaalisille sijoittajille. Hallituksen
päätökset osakeantien järjestämisestä perustuivat varsinaisen yhtiökokouksen
5.4.2005 myöntämään valtuutukseen.
Heinäkuussa järjestetyn osakeannin tarkoituksena oli osaksi rahoittaa Tallinnassa
sijaitsevan kauppakeskus Rocca al Maren hankinta. Merkittäväksi tarjottiin
12 000 000 uutta osaketta 3,01 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Uudet
osakkeet vastasivat noin 10,6 prosenttia yhtiön osakepääomasta ja osakkeiden
tuottamista äänistä ennen osakeantia ja noin 9,6 prosenttia osakeannin jälkeen.
Osakeanti toteutettiin tarjousmenettelyssä (nk. book building) 25.7.2005 -
26.7.2005. Osakeanti ylimerkittiin 1,7-kertaisesti. Uusista osakkeista
allokoitiin 99 prosenttia ulkomaisille sijoittajille ja yksi prosentti
suomalaisille sijoittajille. Osakepääoman korotus, 16 200 000 euroa, merkittiin
kaupparekisteriin 2.8.2005. Uusien osakkeiden noteeraus alkoi Helsingin Pörssin
päälistalla 3.8.2005.
Lokakuussa järjestetyn osakeannin tarkoituksena oli rahoittaa suur-Tukholman
alueella sijaitsevien Åkermyntanin, Kallhällin ja Fruängenin liikekeskusten
hankinta ja tulevia kiinteistökauppoja. Merkittäväksi tarjottiin 11 200 000 uutta
osaketta 3,08 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Uudet osakkeet vastasivat
noin 8,96 prosenttia yhtiön osakepääomasta ja osakkeiden tuottamista äänistä
ennen osakeantia ja noin 8,22 prosenttia osakeannin jälkeen. Osakeanti
toteutettiin tarjousmenettelyssä (nk. book building) 19.10.2005. Osakeanti
ylimerkittiin 1,7-kertaisesti. Uusista osakkeista allokoitiin 99 prosenttia
ulkomaisille sijoittajille ja yksi prosentti suomalaisille sijoittajille.
Osakepääoman korotus, 15 120 000 euroa, merkittiin kaupparekisteriin 26.10.2005.
Uusien osakkeiden noteeraus alkoi Helsingin Pörssin päälistalla 27.10.2005.
Suunnattujen osakeantien yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin heinä-, elo- ja
lokakuussa 2005 julkaisemista pörssitiedotteista, jotka ovat saatavissa mm.
yhtiön kotisivuilta osoitteesta www.citycon.fi.
Osakkeenomistajat ja osakkeet
Cityconin osake on noteerattu Helsingin Pörssin päälistalla marraskuusta 1988
lähtien. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on CTY1S, pörssierä 1 000 kpl ja
yhtiö kuuluu toimialaluokkaan rahoitus ja toimialaryhmään
kiinteistösijoitusyhtiöt. Kaupankäynti tapahtuu euroissa. Osakesarjan
kansainvälisessä arvopaperiselvityksessä käytettävä ISIN-koodi on FI0009002471.
Omistus
Cityconilla oli katsauskauden lopussa 1 402 (1 175) rekisteröityä
osakkeenomistajaa. Hallintarekisteröidyt, pääosin ulkomaiset, osakkeenomistajat
omistivat 125,5 (99,6) miljoonaa osaketta eli niiden hallussa oli 92,0 (85,8)
prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä. Yhtiölle ei ole vuoden 2005 aikana
tehty omistuksenmuutoksia koskevia liputusilmoituksia.
Vaihto ja kurssi
Vuoden 2005 aikana Cityconin osakkeen vaihto Helsingin Pörssissä oli 119,2
miljoonaa euroa (223,0 milj. euroa) ja 40,7 miljoonaa (115,1 milj.) osaketta.
Vuoden ylin kurssinoteeraus oli 3,50 (2,65) euroa ja alin 2,36 (1,52) euroa.
Kauden painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 2,95 (1,94) euroa ja
päätöskurssi 3,11 (2,44) euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo tilikauden
lopussa oli 424,1 miljoonaa euroa (273,9 milj. euroa).
Osakkeen verotusarvo
Cityconin osakkeen verotusarvo vuodelle 2005 on 2,21 euroa.
Omat osakkeet
Citycon Oyj:n hallussa ei katsauskauden päättyessä ollut yhtiön omia osakkeita,
koska vuoden 2005 yhtiökokous päätti huhtikuussa alentaa yhtiön osakepääomaa
mitätöimällä yhtiön hallussa olleet omat osakkeet. Hallituksella ei ole
valtuutusta hankkia omia osakkeita.
Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet
Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja johtoryhmän jäsenet sekä heidän
lähipiirinsä omistivat 31.12.2005 yhteensä 211 601 yhtiön osaketta. Näiden
osakkeiden osuus kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä
oli 0,15 prosenttia.
Optio-oikeudet
Yhtiöllä on kaksi optio-ohjelmaa, 1999 A/B/C ja 2004 A/B/C. Yhtiön optio-oikeudet
1999 on listattu Helsingin Pörssissä. Optio-ohjelmat ovat osa koko konsernin
henkilöstön kannustus- ja sitouttamisjärjestelmää.
Optio-oikeudet 1999
Cityconin ylimääräinen yhtiökokous 4.11.1999 päätti enintään 5 500 000 optio-
oikeuden antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle ja tytäryhtiö Veniamo-Invest
Oy:lle. Kukin optio-oikeus oikeuttaa merkitsemään yhden nimellisarvoltaan 1,35
euron osakkeen. Citycon Oyj:n osakepääoma voi merkintöjen seurauksena nousta
enintään 7 425 000 eurolla ja osakkeiden lukumäärä enintään 5 500 000 osakkeella.
Vuoden 1999 optio-oikeuksista 1 800 000 on merkitty kirjaimella A, 1 800 000
kirjaimella B ja 1 900 000 kirjaimella C. Merkintäaika optio-oikeudella A alkoi
1.9.2000, optio-oikeudella B 1.9.2002 ja optio-oikeudella C 1.9.2004. Optioiden
perusteella merkittävien osakkeiden merkintähinta on 2 euroa osakkeelta
vähennettynä 4.11.1999 jälkeen maksettavilla osakekohtaisilla osingoilla.
Osakkeen merkintähinta vuonna 2005 maksetun osingon jälkeen on 1,40 euroa
osakkeelta. Osakkeen merkintähinta on kuitenkin aina vähintään osakkeen
nimellisarvo 1,35 euroa. Osakkeiden merkintäaika päättyy kaikilla optio-
oikeuksilla 30.9.2007.
Vuoden 2005 aikana Cityconin vuoden 1999 optio-oikeuksien vaihto Helsingin
Pörssissä oli 4,4 miljoonaa euroa ja 2,8 miljoonaa optio-oikeutta. Vuoden ylin
kurssinoteeraus oli 2,09 euroa ja alin 0,88 euroa. Tilikauden aikana vuoden 1999
optio-oikeuksilla merkittiin yhteensä 1 672 990 uutta Cityconin osaketta 1,40
euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Vuoden 2005 aikana merkityt osakkeet
oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2005. Muut osakeoikeudet astuvat voimaan
osakepääoman korotuksen rekisteröintipäivästä. Kullakin osakkeella on yksi ääni.
Yhtiön osakepääoma on vuoden 1999 optio-oikeuksien perusteella noussut tilikauden
aikana yhteensä 1 369 791 eurolla. Cityconin optio-ohjelmaan 1999 liittyvillä
optio-oikeuksilla voidaan merkitä vielä 3 471 510 uutta osaketta. Joulukuussa
2005 merkityt 750 330 osaketta huomioon ottaen yhtiön osakepääoma voi optio-
oikeuksien perusteella nousta vielä 5 699 484 eurolla.
Optio-oikeudet 2004
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000 optio-oikeuden
antamisesta Citycon Oyj:n ja sen tytäryhtiöiden henkilöstölle ja Citycon Oyj:n
kokonaan omistamalle tytäryhtiölle. Citycon Oyj:n osakepääoma voi merkintöjen
seurauksena nousta enintään 5 265 000 eurolla ja osakkeiden lukumäärä enintään
3 900 000 osakkeella.
Vuoden 2004 optio-oikeuksista 1 300 000 on merkitty kirjaimella A, 1 300 000
kirjaimella B ja 1 300 000 kirjaimella C. Merkintäaika optio-oikeudella A alkaa
1.9.2006 ja optio-oikeudella B 1.9.2007. Merkintäaika optio-oikeudella C alkaa
1.9.2008. Optioiden perusteella merkittävien osakkeiden merkintähinta on osakkeen
vaihdolla painotettu keskikurssi Helsingin Pörssissä 2004A optio-oikeuksilla
ajalla 1.4.-30.4.2004, 2004B optio-oikeuksilla ajalla 1.4.-30.4.2005 ja 2004C
optio-oikeuksilla ajalla 1.4.-30.4.2006, lisättynä 20 prosentilla. Osakkeen
merkintähintaa alennetaan merkintähinnan määräytymisjakson alkamisen jälkeen ja
ennen osakemerkintää puolella päätettävistä osakekohtaisista osingoista. Osakkeen
merkintähinta on kuitenkin aina vähintään osakkeen nimellisarvo. Osakkeen
merkintähinta vuonna 2005 maksetun osingon jälkeen optio-oikeuksilla 2004A on
2,44 euroa ja optio-oikeuksilla 2004B 2,91 euroa.
Optio-ohjelman 2004 A-optioita on jaettu hallituksen 26.5.2004 tekemällä
päätöksellä konsernin henkilökunnalle yhteensä 1 135 000 ja Veniamo-Invest Oy:lle
165 000 kappaletta. Henkilökunnalle myönnetyistä optioista on optio-ehtojen
mukaisesti osa palautunut Veniamo-Invest Oy:lle. Konsernin henkilökunnan hallussa
oli tilikauden päättyessä 1 040 000 optio-oikeutta 2004A.
Yhtiön hallitus päätti 13.9.2005 ja 18.10.2005 jakaa konsernin henkilökunnalle
optio-ohjelmaan 2004 liittyviä B-optioita yhteensä 1 195 000 kpl. Optiot jakoi
Veniamo-Invest Oy, jonka hallussa on tämän jälkeen 105 000 optio-oikeutta 2004B
ja 1 300 000 optio-oikeutta 2004C, jotka se voi Cityconin hallituksen päätöksellä
jakaa Citycon-konsernin palveluksessa oleville tai palvelukseen tuleville
henkilöille.
Osakemerkinnän aika optio-oikeuksilla 2004A on 1.9.2006-31.3.2009, optio-
oikeuksilla 2004B 1.9.2007-31.3.2010 ja optio-oikeuksilla 2004C 1.9.2008-
31.3.2011.
Johdon omistamat optio-oikeudet
Vuoden 2005 lopussa Cityconin toimitusjohtajalla oli 1 000 000 optio-oikeutta
1999 A/B/C, 150 000 optio-oikeutta 2004A ja 140 000 optio-oikeutta 2004B. Muilla
johtoryhmän jäsenillä oli yhteensä 350 670 optio-oikeutta 1999 A/B/C, 300 000
optio-oikeutta 2004A ja 385 000 optio-oikeutta 2004B.
Tilikauden jälkeiset tapahtumat
Yhtiö osti 16.1.2006 tehdyllä kaupalla loput 26 prosenttia kauppakeskus
Myyrmannin osakkeista sekä lisäksi kauppakeskus Valtarin Kouvolasta. Kohteiden
velaton kauppahinta oli yhteensä n. 37 miljoonaa euroa. Cityconin omistusosuus
kummassakin kohteessa on kaupan jälkeen 100 prosenttia.
Lisäksi yhtiö osti 1.2.2006 Tampereen ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus
Tullintorin eli 57,4 % Kiinteistö Oy Tullintorin osakkeista. Osakkeiden velaton
kauppahinta oli 8,7 miljoonaa euroa.
Hallituksen osingonjakoehdotus
Cityconin hallitus ehdottaa 14.3.2006 kokoontuvalle varsinaiselle
yhtiökokoukselle, että 31.12.2005 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa
0,14 euroa/osake. Hallitus ehdottaa, että osingonmaksun täsmäytyspäivä on
17.3.2006 ja osingon maksupäivä 24.3.2006.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon arvioi liiketilojensa kysynnän, käyttöasteiden ja vuokratasojen pysyvän
edelleen vakaina pääkaupunkiseudulla ja Suomen suurimmissa kaupungeissa.
Kiristyvässä kilpailuympäristössä yhtiö hakee edelleen mahdollisuuksia laajentaa
liiketoimintaa Suomessa, Skandinaviassa ja Baltiassa.
Myönteisten markkinanäkymien ja vuoden 2005 aikana toteutettujen hankintojen ja
laajennushankkeiden johdosto Citycon arvioi liiketoimintansa ja operatiivisen
tuloksensa kasvavan vuonna 2006.
Helsingissä 9.2.2006
Citycon Oyj
Hallitus
Citycon ja IFRS
Citycon Oyj on siirtynyt raportoimaan IAS/IFRS-standardien (International
Financial Reporting Standards) mukaisesti vuoden 2005 osavuosikatsauksissa ja
tilinpäätöksessä.
Konsernituloslaskelma
Me 10-12 10-12 1-12 % 1-12 %
2005 2004 2005 2004
Liikevaihto 25,7 21,4 92,2 100,0 84,7 100,0
Muut tuotot 0,1 0,5 0,3 0,3 0,7 0,8
Myyntivoitot sijoitus-
kiinteistöistä 0,0 0,1 0,3 0,3 0,1 0,1
Sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutos 29,9 -5,7 45,9 49,8 -5,7 -6,7
Kulut
Poistot ja arvonalentumiset 0,0 0,1 0,2 0,2 0,3 0,3
Muut liiketoiminnan kulut 9,4 7,1 33,3 36,1 27,7 32,7
Liikevoitto 46,4 9,1 105,2 114,1 51,8 61,2
Rahoituskulut (netto) 5,6 6,6 31,1 33,7 26,1 30,8
Voitto ennen veroja 40,8 2,5 74,2 80,4 25,7 30,4
Tuloverot -6,0 -1,3 -14,4 -15,6 -5,9 -7,0
Katsauskauden voitto 34,8 1,2 59,8 64,8 19,9 23,4
Katsauskauden voiton jakautuminen:
Emoyhtiön osakkeen-
omistajille 34,3 1,2 59,2 19,9
Vähemmistölle 0,5 0,0 0,6 0,0
Yhteensä 34,8 1,2 59,8 19,9
Tulos/osake, euroa 0,26 0,01 0,49 0,19
Tulos/osake,
laimennettu, euroa 0,25 0,01 0,49 0,19
Konsernitase
Me 31.12.2005 31.12.2004
Varat
Pitkäaikaiset varat
Aineettomat hyödykkeet 0,2 0,2
Aineelliset hyödykkeet 0,7 0,6
Sijoituskiinteistöt 956,6 738,7
Sijoitukset 0,1 0,0
Laskennalliset verosaamiset 0,0 6,1
Pitkäaikaiset varat yhteensä 957,6 745,6
Lyhytaikaiset varat
Lyhytaikaiset saamiset 9,9 4,2
Rahavarat 15,6 7,9
Lyhytaikaiset varat yhteensä 25,5 12,2
Varat yhteensä 983,1 757,7
Oma pääoma ja velat
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma 184,1 156,8
Osakeanti 1,1 0,0
Ylikurssirahasto 78,8 35,0
Omat osakkeet -4,7
Arvonmuutosrahasto -10,5 -13,3
Muut rahastot 6,6 6,6
Kertyneet voittovarat 37,4 37,5
Tilikauden voitto 59,2 19,9
Oma pääoma yhteensä 356,6 237,7
Vähemmistöosuus 3,6 0,0
Velat
Pitkäaikaiset velat 542,7 493,9
Laskennalliset verovelat 5,8 0,0
Pitkäaikaiset velat yhteensä 548,4 493,9
Lyhytaikaiset velat 74,4 26,1
Velat yhteensä 622,9 520,0
Oma pääoma ja velat yhteensä 983,1 757,7
Oman pääoman muutoslaskelma
Me Ylikurssi- Käyvän
Osake- Osake- rahasto arvon Omat
pääoma anti ja muut muutos- osakkeet
rahastot rahasto
Oma pääoma 1.1.2004 142,8 0,0 34,8 -7,7 -4,7
Rahavirran suojaus -5,6
Katsauskauden tulos
Kaudella kirjatut tuotot
ja kulut yhteensä -5,6
Osingonjako
Osakeanti 13,5 6,7
Osakemerkinnät osake-
optioilla 0,5 0,1
Oma pääoma 31.12.2004 156,8 0,0 41,5 -13,3 -4,7
Oma pääoma 1.1.2005 156,8 0,0 41,5 -13,3 -4,7
Osakepääoman muutos -5,2 5,2 4,7
Rahavirran suojaus 2,8
Katsauskauden tulos
Kaudella kirjatut tuotot ja
kulut yhteensä 2,8
Osingonjako
Osakeanti 31,6 38,6
Osakemerkinnät osake-
optioilla 1,0 1,1
Muu muutos
Oma pääoma 31.12.2005 184,1 1,1 85,4 -10,5 0,0
Oman pääoman muutoslaskelma
Me
Emoyhtiön
omistajille Oma
Kertyneet kuuluva Vähemmistön pääoma
voittovarat oma pääoma osuus yhteensä
Oma pääoma 1.1.2004 51,7 217,0 0,0 217,0
Rahavirran suojaus -5,6 -5,6
Katsauskauden tulos 19,9 19,9 19,9
Kaudella kirjatut tuotot
ja kulut yhteensä 19,9 14,2 14,2
Osingonjako -14,3 -14,3 -14,3
Osakeanti 20,2 20,2
Osakemerkinnät osake-
optioilla 0,0 0,6 0,6
Oma pääoma 31.12.2004 57,4 237,7 0,0 237,7
Oma pääoma 1.1.2005 57,4 237,7 0,0 237,7
Osakepääoman muutos -4,7 0,0 0,0
Rahavirran suojaus 2,8 2,8
Katsauskauden tulos 59,2 59,2 0,6 59,8
Kaudella kirjatut tuotot
ja kulut yhteensä 59,2 61,9 61,9
Osingonjako -15,7 -15,7 -15,7
Osakeanti 70,2 70,2
Osakemerkinnät osake-
optioilla 0,2 2,3 2,3
Muu muutos 0,2 0,2 3,0 3,2
Oma pääoma 31.12.2005 96,5 356,6 3,6 360,2
Rahavirtalaskelma
Me 1-12 2005 1-12 2004
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja 74,2 25,7
Oikaisut:
Myyntivoitot sijoituskiinteistöistä -0,3 -0,1
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos -45,9 5,7
Poistot ja arvonalentumiset 0,2 0,3
Rahoitustuotot ja -kulut 31,1 26,1
Muut oikaisut 0,9 0,0
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 60,1 57,7
Käyttöpääoman muutos 1,9 -0,2
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä
ja veroja 62,0 57,5
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan
rahoituskuluista -32,3 -28,0
Saadut osingot ja korot liiketoiminnasta 0,4 0,8
Maksetut välittömät verot -5,2 -4,2
Liiketoiminnan rahavirta (A) 24,8 26,1
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja
aineettomiin hyödykkeisiin -7,2 -10,8
Ostetut tytäryhtiöosakkeet -92,6 -8,8
Myydyt tytäryhtiöosakkeet 0,0 0,8
Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet 2,8 0,0
Luovutustuotot muista sijoituksista 1,0 0,1
Investointien rahavirta (B) -96,1 -18,7
Rahoituksen rahavirta
Maksullinen osakeanti 74,4 20,8
Vähemmistön rahastosuoritukset 0,0 0,1
Lyhytaikaisten lainojen nostot 134,6 18,2
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -108,6 -18,1
Pitkäaikaisten lainojen nostot 199,7 414,9
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -205,6 -435,7
Maksetut osingot ja muu voitonjako -15,7 -14,3
Rahoituksen rahavirta (C) 78,9 -14,1
Rahavirtojen muutos (A+B+C) lisäys
(+)/vähennys (-) 7,7 -6,7
Rahavarat katsauskauden alussa 7,9 14,7
Rahavarat katsauskauden lopussa 15,6 7,9
Segmenttikohtaiset tiedot
Me 10-12 2005 10-12 2004 1-12 2005 1-12 2004
Liikevaihto
Kauppakeskukset 16,7 12,6 57,4 48,4
Marketit ja myymälät 9,0 8,9 34,8 36,3
Kohdistamattomat 0,0 0,0 0,0 0,0
Yhteensä 25,7 21,4 92,2 84,7
Liikevoitto
Kauppakeskukset 19,0 -5,9 61,2 18,8
Marketit ja myymälät 28,4 16,7 49,6 37,5
Kohdistamattomat -1,0 -1,7 -5,5 -4,4
Yhteensä 46,4 9,1 105,2 51,8
Tunnuslukuja
1-12 2005 1-12 2004
Tulos/osake, euroa 0,49 0,19
Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,49 0,19
Oma pääoma/osake, euroa 2,60 2,12
Oman pääoman tuotto (ROE), % 22,5 9,5
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 13,5 7,2
Omavaraisuusaste, % 36,7 31,4
Konsernin vastuusitoumukset
Me 31.12.2005 31.12.2004
Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 7,8 2,4
Pantatut tytäryhtiöosakkeet 0,0 0,0
Muut pantatut osakkeet 0,0 0,0
Muut annetut vakuudet 0,0 0,0
Konsernin johdannaissopimukset
Me 31.12.2005 31.12.2004
Nimellis Käyvät Nimellis Käyvät
arvot arvot arvot arvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
2007 erääntyvät 78,2 -0,1 78,2 -0,5
2008 erääntyvät 50,0 -1,5 50,0 -2,2
2009 erääntyvät 125,3 -6,3 128,2 -7,9
2010 erääntyvät 83,0 -6,8 83,0 -7,9
Yhteensä 336,5 -14,7 339,4 -18,5
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten arvoa, mikäli kaikki
sopimukset olisi suljettu tilinpäätöspäivän markkinahintoihin.
Johdannaissopimuksia on käytetty lainasalkun suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvät tilikauden kertyneet korot 0,5 miljoonaa
euroa (0,6 milj.euroa) on kirjattu korkokuluihin.
Yhteenveto IFRS-standardien vaikutuksista tulokseen
Me
10-12/2004 1-12/2004
FAS tulos 4,6 17,4
IAS 40 Muutos sijoituskiinteistöjen arvostamisessa -3,7 1,7
IAS 12 Laskennalliset verosaamiset ja -velat 0,5 1,0
IAS 39 Muutos korkojohdannaisten käyvässä arvossa -0,2 -0,2
Muut 0,0 0,0
Yhteensä -3,4 2,4
IFRS tulos 1,2 19,9
Yhteenveto IFRS-standardien vaikutuksista omaan pääomaan
Me
1.1.2004 31.12.2004
FAS Oma pääoma 278,0 302,0
IAS 40 Muutos sijoituskiinteistöjen arvostamisessa 15,3 16,9
IAS 39 Muutos korkojohdannaisten käyvässä arvossa -10,9 -18,3
IAS 32 Omien osakkeiden uudelleenluokittelu -4,7 -4,7
IAS 32 Pääomalainan uudelleenluokittelu -68,5 -68,5
IAS 12 Laskennalliset verosaamiset ja -velat 7,9 10,4
Muut muutokset -0,1 -0,2
Yhteensä -61,0 -64,3
IFRS Oma pääoma 217,0 237,7
Yllä oleva taulukko IFRS-standardien vaikutuksesta omaan pääomaan poikkeaa yhtiön
aikaisemmin alustavasti raportoimasta IFRS-standardeihin siirtymisen
vaikutuksesta, johtuen pääosin laskennallisen verovelan laskentaperiaatteen
muutoksesta. Aikaisemmin kokonaan omistettujen kotimaisten kiinteistöyhtiöiden
laskennallinen verovelka laskettiin näiden yhtiöiden omistamien kiinteistöjen
verotuksessa poistamattoman hankintamenon ja käyvän arvon väliaikaisen eron
perusteella. Vuoden 2005 tilinpäätöksessä on siirrytty laskemaan näiden yhtiöiden
laskennallinen verovelka yhtiöiden osakkeiden velattoman hankintamenon ja käyvän
arvon väliaikaisen eron perusteella. Vertailukauden luvut on muutettu vastaamaan
uutta laskentakäytäntöä.
Luvut ovat tilintarkastamattomia.
Taloudellinen raportointi vuonna 2006
Citycon julkaisee vuoden 2005 vuosikertomuksen verkkosivuillaan viikolla 9.
Painettu vuosikertomus ilmestyy viikolla 10.
Vuonna 2006 Citycon julkistaa kolme osavuosikatsausta seuraavasti:
1-3/2006 torstaina 27.4.2006,
1-6/2006 perjantaina 21.7.2006 ja
1-9/2006 torstaina 19.10.2006.
Yhtiökokous
Cityconin varsinainen yhtiökokous pidetään tiistaina 14.3.2006 kello 14.00 alkaen
Finlandia-talon Helsinki-salissa, osoitteessa Mannerheimintie 13e, Helsinki.
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi
Talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin (09) 6803 6730 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi
Jakelu:
Helsingin Pörssi
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi