Citycon Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2009

Citycon Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2009

Yhteenveto vuoden 2009 viimeisestä vuosineljänneksestä

- Liikevaihto kasvoi ja oli 48,9 miljoonaa euroa (Q3/2009: 45,9 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot laskivat 2,7 prosenttia 31,6 miljoonaan euroon (32,5 milj.
euroa) johtuen pääasiassa edellisvuosineljännestä korkeammista kiinteistöjen
hoitokuluista normaalin kausivaihtelun mukaisesti.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,06 euroa (0,05 euroa).
- Tulos/osake oli -0,11 euroa (0,06 euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,06 euroa (0,06 euroa).
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -38,6 miljoonaa euroa (-1,2
milj. euroa). Käyvän arvon muutos johtui etupäässä arvioitua matalammasta
nettovuokratuoton kasvusta ja nettotuottovaatimuksen kasvusta Baltiassa.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 147,4 miljoonaa euroa (2 162,7 milj.
euroa).
- Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus pysyi
edellisvuosineljänneksen tasolla ja oli kauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan
mukaan 6,6 prosenttia (6,6 %).
- Yhtiön rahoituskulut olivat 12,0 miljoonaa euroa (11,7 milj. euroa).
- Cityconin lainasopimusten kovenanttien mukainen korkokate parani ja oli 2,3
(2,2) ja omavaraisuusaste laski 40,6 prosenttiin (42,4 %).
- Citycon laski liikkeelle lähinnä kotimaisille yksityishenkilöille suunnatun
40 miljoonan euron joukkovelkakirjalainan, jonka liikkeeseenlaskusta saadut
varat käytetään kehityshankkeiden rahoittamiseen.
- Viimeisellä neljänneksellä valmistuivat kauppakeskus Liljeholmstorgetin
rakentaminen Tukholmaan ja kauppakeskus Rocca al Maren uudistus- ja
laajennushanke Tallinnassa.
- Hallituksen osingonjakoehdotus on 0,04 euroa/osake (0,04 euroa/osake), minkä
lisäksi hallitus ehdottaa 0,10 euron osakekohtaista pääoman palautusta vapaan
oman pääoman rahastosta (0,10 euroa/osake).

Yhteenveto vuodesta 2009

- Liikevaihto kasvoi 4,5 prosenttia 186,3 miljoonaan euroon (2008: 178,3 milj.
euroa). Kasvu johtui vuokrattavien tilojen määrän kasvusta ja kauppapaikkojen
kehittämisestä. Liikevaihdon kasvua pienensi edelliskautta hieman korkeampi
tilojen vajaakäyttö.
- Voitto/tappio ennen veroja oli -37,5 miljoonaa euroa (-162,3 milj. euroa).
Luku sisältää -97,4 miljoonaa euroa (-216,1 milj. euroa) sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutosta.
- Nettovuokratuotot kasvoivat 3,0 prosenttia ja olivat 125,4 miljoonaa euroa
(121,8 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun heikkenemistä nettovuokratuotot
olisivat nousseet 5,0 prosenttia.
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 0,8 prosenttia.
- Yhtiön operatiivinen tulos kasvoi 50,9 miljoonaan euroon (43,8 milj. euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) kasvoi 0,23 euroon (0,20 euroa).
- Tulos/osake oli -0,16 euroa (-0,56 euroa). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutoksilla on merkittävä vaikutus osakekohtaiseen tulokseen.
- Vuokrausaste oli 95,0 prosenttia (96,0 %). Vuokrausasteen lasku johtui
kiinteistökannan vajaakäytön lievästä noususta Suomessa, Ruotsissa ja Baltian
maissa.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake nousi 0,30 euroon (0,21 euroa). Kasvu
johtui pääasiassa kertaluonteisista toteutuneista valuuttakurssivoitoista,
alentuneista korkokuluista, positiivisesta käyttöpääoman muutoksesta sekä
liikevoiton kasvusta.
- Omavaraisuusaste oli 34,2 prosenttia (38,5 %). Lasku johtui lähinnä
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista ja investoinneista aiheutuvasta
velkamäärän kasvusta.
- Yhtiön rahoitustilanne säilyi kauden aikana hyvänä. Yhtiön käytettävissä oleva
likviditeetti kauden lopussa oli 205,6 miljoonaa euroa, josta 185,8 miljoonaa
euroa oli käyttämättömiä, sitovia luottolimiittejä ja 19,8 miljoonaa euroa
rahavaroja. Käytettävissä oleva likviditeetti riittää kattamaan päätetyt
investoinnit ja lainanhoitokustannukset vähintään vuoden 2010 loppuun asti ilman
uusien rahoituslähteiden tarvetta.
- Tukholman Liljeholmeniin rakennettavat asunnot sovittiin kesäkuussa myytäväksi
176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 16,3 milj. eurolla).
- Heinäkuussa Citycon sopi Suur-Tukholman alueella sijaitsevan Åkersberga
Centrumin 181 asunnon myynnistä noin 16,7 miljoonalla eurolla. Samalla
päätettiin kauppakeskuksen laajennus- ja uudistushankkeesta. Hankkeen
kokonaiskustannusarvio on 46 miljoonaa euroa, josta Cityconin osuus on 75
prosenttia.

Avainluvut

Q4/ Q4/ Q3/ Muutos-%
2009 2008 2009 2009 2008 (1))

Liikevaihto, Me 48,9 45,2 45,9 186,3 178,3 4,5 %

Nettovuokratuotto, Me 31,6 30,2 32,5 125,4 121,8 3,0 %

Liiketappio/-voitto, Me -12,4 -27,9 27,4 10,3 -105,0 −

% liikevaihdosta − − 59,6 % 5,5 % − −

Tappio/voitto ennen
veroja, Me -24,4 -40,9 15,6 -37,5 -162,3 -76,9 %

Katsauskauden
tappio/voitto emoyhtiön
omistajille, Me -23,8 -30,7 13,3 -34,3 -124,1 -72,4 %

Operatiivinen liikevoitto,
Me 26,3 25,6 28,6 107,7 105,3 2,3 %

% liikevaihdosta 53,9 % 56,7 % 62,2 % 57,8 % 59,1 % −

Operatiivinen tulos, Me 12,5 11,8 14,2 50,9 43,8 16,3 %

Ei-operatiivinen tulos, Me -36,3 -42,5 -0,9 -85,2 -167,9 -49,3 %

Tulos/osake, euroa -0,11 -0,14 0,06 -0,16 -0,56 -72,4 %

Tulos/osake, laimennettu,
euroa -0,11 -0,14 0,06 -0,16 -0,56 -72,4 %

Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu
EPRA EPS), euroa 0,06 0,05 0,06 0,23 0,20 15,2 %

Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake,
euroa 0,06 0,07 0,05 0,30 0,21 42,4 %

Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me (2)) 2 162,7 2 147,4 2 111,6 1,7 %

Oma pääoma/osake, euroa 3,41 3,31 3,62 -8,5 %

Nettovarallisuus (EPRA
NAV)/osake, euroa 3,64 3,54 3,88 -8,8 %

Oikaistu nettovarallisuus
(EPRA NNNAV)/osake, euroa 3,46 3,35 3,80 -11,8 %

Omavaraisuusaste, % 35,9 34,2 38,5 −

Nettovelkaantumisaste, % 159,5 169,5 141,3 −

Korollinen nettovelka
(käypä arvo), Me 1 272,3 1 312,2 1 194,6 9,8 %

Nettotuotto-% 6,1 6,1 5,8 −

Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset kohteet 6,6 6,7 6,0 −

Vuokrausaste, % 94,7 95,0 96,0 −

Henkilöstö katsauskauden
lopussa 117 119 113 5,3 %

Osinko/osake, euroa 0,04 (3)) 0,04 -

Sijoitetun vapaan oman pääoman
palautus/osake, euroa 0,10 (3)) 0,10 -

Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman
palautus yhteensä/osake, euroa 0,14 (3)) 0,14 -

1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2009 ja 2008
väliseen muutokseen.
2) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä sijoituskiinteistöjen
käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt.
3) Hallituksen ehdotus

Cityconin hallitus on eilen hyväksynyt yhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta
1.1.-31.12.2009 ja se on saatavissa pdf-muodossa yhtiön internet-sivuilta
www.citycon.fi.

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi vuotta 2009: Kaksi kehityshanketta
valmistui onnistuneesti

"Yhtiön osakekohtainen liiketoiminnan nettorahavirta ja osakekohtainen
operatiivinen tulos olivat yhtiön historian parhaita. Operatiivinen tulos parani
edellisvuodesta 50,9 miljoonaan euroon vuokratuottojen kasvun ja pienentyneiden
korkokustannusten ansiosta. Yhtiön rahoitusasema on vakaa ja meillä on
riittävästi käyttämättömiä, sitovia luottolimiittejä rakenteilla olevien
kohteiden rahoittamiseksi.

Vuokrausaste laski vain lievästi vuoden aikana ja oli 95 prosenttia. Kaikkien
Cityconin kauppakeskusten kokonaismyynti oli lähes viime vuoden tasolla
vähittäiskaupan myynnin yleisestä heikkenemisestä huolimatta.

Cityconin historian suurimmat rakennushankkeet valmistuivat vuoden lopulla
Tukholmassa ja Tallinnassa. Liljeholmstorget ja Rocca al Mare avattiin
asiakkaille erittäin menestyksellisesti. Nämä valmistuneet hankkeet vahvistavat
yhtiön markkina-asemaa merkittävästi naapurimaiden pääkaupunkien
kauppakeskusmarkkinoilla.

Cityconilla on jatkuvasti suunnitteilla useita rakennushankkeita kaikissa
toimintamaissaan. Keskitymme investoimaan ensisijaisesti olemassa olevaan
kiinteistökantaamme parantaaksemme kiinteistöjemme pitkäaikaista kilpailukykyä.
Käynnistyneitä hankkeita ovat Åkersberga Centrumin kauppakeskuksen uudistus ja
laajennus, Myllypuron uusi kauppakeskus ja Espoontorin perusteellinen
uudistaminen. Suunnitteilla on useita merkittäviä rakennushankkeita, mm. Ison
Omenan laajennus tulevan metroaseman päälle, Martinlaakson uusi kauppakeskus ja
Jyväskylän Forumin uudistaminen. Näiden hankkeiden on tarkoitus täyttää
kansainväliset LEED-laatukriteerit."

Toimintaympäristön kehitys

Vuosi 2009 alkoi haastavana kaikissa Cityconin toimintamaissa. Maailmanlaajuinen
taantuma muuttui lamaksi selvimmin Baltiassa, myös Suomen ja Ruotsin taloudet
painuivat miinukselle. Reaalitalouden suhdannemuutokset heijastuivat vuoden
aikana myös vähittäiskauppaan.

Vuonna 2009 vähittäiskaupan myynti laski Suomessa 1,6 prosenttia, mutta
päivittäistavarakauppa kasvoi tammi-marraskuussa 1,9 prosenttia. Ruotsissa
vähittäiskauppa kasvoi 2,8 prosenttia ja päivittäistavarakauppa 1,9 prosenttia.
Eniten kauppa on hidastunut Baltiassa. Viron vähittäiskaupan lasku oli 15,0
prosenttia ja päivittäistavarakaupan 8,0 prosenttia. Vastaavat luvut Liettuassa
olivat 18,3 prosenttia ja 10,3 prosenttia. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska
Centralbyrån, Statistics Estonia, Statistics Lithuania) Edullinen vaatekauppa
kasvoi Suomessa ja Ruotsissa, eniten kärsi huonekalu- ja autokauppa (Newsec
Property Report, Autumn 2009). Suomessa myös vähittäiskaupan kannattavuus
heikkeni vuonna 2009 toista vuotta peräjälkeen (lähde: Tilastokeskus).

Ruotsissa vähittäiskaupan myynti kääntyi kesällä nousuun, mutta Suomessa ja
Baltiassa vähittäiskauppa laski koko vuoden. Baltian maissa taloudellinen
tilanne on edelleen vaikea. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån,
Statistics Estonia)

Kuluttajien luottamus talouden kehitykseen heikkeni keväällä, mutta alkoi
uudelleen vahvistua etenkin Suomessa ja Ruotsissa. Inflaatio kääntyi
kuluttajahintojen laskuksi ja korkotaso oli koko vuoden ennätyksellisen alhainen
kaikissa Cityconin toimintamaissa. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska
Centralbyrån, Statistics Estonia)

Maailmanlaajuinen rahoitusmarkkinoiden epävakaus on vaikuttanut koko vuoden
rahoituksen hintaan ja saatavuuteen. Loppuvuodesta rahoituksen saatavuus tosin
parani, mutta velkarahoituksen lainamarginaalit pysyivät melko korkeina.

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto

Citycon on kauppakeskusten aktiivinen omistaja, operoija ja pitkäjänteinen
kehittäjä. Yhtiö luo puitteet menestyvälle kaupankäynnille ja pyrkii lisäämään
nettotuottoa pitkällä aikavälillä aktiivisen kauppapaikkajohtamisen ja
kehitystoiminnan avulla. Cityconin kauppapaikat palvelevat sekä kuluttajia että
vähittäiskauppaa.

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa, ja sillä on
vahva asema Ruotsissa ja vakaa jalansija Baltiassa. Yhtiö kantaa kohteistaan
hallinnointi- ja liiketoimintavastuun.

Yhtiö osallistuu omistamiensa kauppakeskusten päivittäiseen toimintaan pyrkien
yhteistyössä vuokralaistensa kanssa jatkuvasti lisäämään kauppakeskustensa
kiinnostavuutta, asiakasmääriä, myyntiä ja tuottoja.

Citycon on uranuurtaja pohjoismaisilla kauppakeskusmarkkinoilla pyrkiessään
vihreiden arvojen huomioon ottamiseen kauppakeskusjohtamisessa ja
kehityshankkeissaan. Kauppakeskus Trio Lahdessa sai Pohjoismaiden ensimmäisen
LEED-sertifioinnin vuonna 2009. Trion uudistus- ja kehityshanke oli yksi
kolmesta Cityconin vastuullisen rakentamisen pilottihankkeesta.

Cityconin markkina-alueet ovat Suomi, Ruotsi ja Baltian maat. Cityconin
investoinnit kohdistuvat alueille, joissa asukasmäärien ja kuluttajien
ostovoiman odotetaan kasvavan.

Vuoden 2009 lopussa yhtiö omisti 33 (33) kauppakeskusta ja 51 (52) muuta
kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (22), Ruotsissa kahdeksan (8)
ja Baltiassa kolme (3). Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli
2 147,4 miljoonaa euroa (2 111,6 milj. euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen
osuus oli 67,2 prosenttia (70,7 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 25,6
prosenttia (21,9 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 7,3 prosenttia
(7,4 %). Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä tilikauden lopussa oli yhteensä
961 150 neliömetriä.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset

Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamiseen IAS 40 -standardin mukaista
käyvän arvon mallia, jonka mukaan sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan
tulosvaikutteisesti. IAS 40 -standardin 1.1.2009 voimaan tulleen muutoksen
johdosta Citycon arvostaa myös rakenteilla olevat kiinteistönsä käypään arvoon
hankintamenon sijaan eikä enää esitä taseessaan rakenteilla olevia kiinteistöjä
erillään sijoituskiinteistöistä.

Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija
kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards)
ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään
kerran vuodessa. Vuonna 2009 ulkopuolinen arviointi teetettiin kuitenkin
vuosineljänneksittäin markkinavolatiliteetin vuoksi.

Cityconin kiinteistöt arvioi Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy.
Realia Management Oy on kansainvälisen CB Richard Ellisin suosittelema
arviointipalvelujen tarjoaja Suomessa. Yhteenveto Realia Management Oy:n
tekemästä arviolausunnosta vuoden 2009 lopun tilanteesta on saatavilla yhtiön
internet-sivuilla osoitteessa www.citycon.fi/arviolausunto. Arviolausunnosta
ilmenee arviointiprosessi, arvioon vaikuttavat tekijät sekä arvioinnin tulokset
ja herkkyysanalyysi.

Vuonna 2009 Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo laski. Lasku johtui
kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden yleisestä suhdannemuutoksesta ja yleisen
talouden taantuman aiheuttamista nousseista tuottovaatimuksista. Arvonnousua
kirjattiin yhteensä 5,5 miljoonaa euroa ja arvonalennusta yhteensä 102,9
miljoonaa euroa. Muutosten nettovaikutus tulokseen oli -97,4 miljoonaa euroa
(-216,1 milj. euroa).

Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Realia Management Oy:n määrittämä
nettotuottovaatimus 31.12.2009 oli 6,6 prosenttia (31.12.2008: 6,4 % ja
30.9.2009: 6,6 %).

Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste

Tilikauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 4 235 (4 143) vuokrasopimusta.
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,1 vuotta (3,1
vuotta).

Cityconin kiinteistöomaisuuden nettovuokratuottoaste oli 6,1 prosenttia (5,8 %)
ja taloudellinen vuokrausaste 95,0 prosenttia (96,0 %). Vuokrausasteen lasku
johtui koko kiinteistökannan vajaakäytön lievästä kasvusta yhtiön kaikissa
toimintamaissa vaikeutuneen markkinatilanteen vuoksi.

Cityconin nettovuokratuotot nousivat katsauskaudella 3,0 prosenttia 125,4
miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 2,5 prosenttia 961 150
neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 0,8
prosenttia ilman Ruotsin kruunun heikentymisen vaikutusta.

Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön
omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät
kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista kohteista
78,5 prosenttia sijaitsee Suomessa. Nettotuottoprosentin laskennassa ja
vertailukelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden
instituutin ja Investment Property Databankin ohjeiden mukaista
laskentamenetelmää.

Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kohteissa oli
8,6 prosenttia edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran osuus vuokralaisen
liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen Cityconille maksaman nettovuokran ja
mahdollisten erilliskorvausten osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä.
Arvonlisäveron suuruus on arvio.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto

Q4/ Q4/ Q3/
2009 2008 2009 2009 2008 Muutos-%

Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 386 255 140 873 572 52,6

Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 69 262 69 730 23 789 141 628 124 960 13,3

Vuokrausaste kauden lopussa, % 94,7 95,0 96,0 -1,0

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä
oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 3,0 3,1 3,1 (1)) 0,0

1) Vuokrasopimuksen jäljellä olevan voimassaoloajan tulkintaa on muutettu.

Hankinnat ja myynnit

Citycon keskittyy jatkossakin yhtiön omistamien kauppakeskusten kaupalliseen
kehittämiseen ja seuraa kauppakeskusmarkkinoiden kehittymistä koko
toiminta-alueellaan. Vuoden 2009 aikana ei toteutettu uusia
kauppakeskushankintoja.

Vuoden alussa Citycon myi tytäryhtiönsä Kiinteistö Oy Keijutie 15:n kaikki
osakkeet. Tämän Lahdessa sijaitsevan, yhtiön ydinliiketoimintaan kuulumattoman
kohteen velaton myyntihinta oli noin kolme miljoonaa euroa. Yhtiö kirjasi
myynnistä 0,1 miljoonan euron myyntivoiton. Osana strategiaansa yhtiö aikoo
jatkaa ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden myyntiä.

Kesäkuussa Citycon sopi Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Liljeholmstorgetin
yhteyteen rakennettavien 72 asunnon myymisestä noin 176 miljoonalla Ruotsin
kruunulla (noin 16,3 milj. eurolla). Kaupan myyntivoiton arvioidaan olevan noin
30 miljoonaa Ruotsin kruunua (noin 2,8 milj. euroa) riippuen lopullisista
rakennuskustannuksista. Myyntivoitto kirjataan käyvän arvon muutoksen kautta
tulokseen asuntojen rakentamisen edistymisen mukaisesti.

Heinäkuussa Citycon sopi Åkersberga Centrumin yhteydessä sijaitsevien 181
asunnon myymisestä noin 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 16,7 milj.
eurolla). Kauppa oli tarkoitus toteuttaa vuoden viimeisellä neljänneksellä,
mutta kiinteistönmuodostukseen liittyvän viranomaisprosessin viivästyttyä kaupan
arvioidaan nyt toteutuvan vuoden 2010 ensimmäisen vuosipuoliskon aikana.
Kaupalla ei arvioida olevan tulosvaikutusta.

Kehityshankkeet

Citycon tavoittelee pitkän aikavälin kasvua asiakasmäärissä, kassavirrassa ja
tehokkuudessa sekä kauppapaikkojen tuotoissa. Kehitystoiminnan tarkoituksena on
pitää yhtiön kauppakeskukset kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin
vuokralaistenkin kannalta.

Kehityshankkeet saattavat tilapäisesti heikentää joidenkin kohteiden tuottoa,
sillä uudistusten vuoksi osa liiketiloista on hetkellisesti tyhjennettävä, mikä
puolestaan vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin. Citycon pyrkii
toteuttamaan rakennushankkeet vaiheittain siten, että koko kauppakeskusta ei
tarvitse sulkea töiden ajaksi. Näin pyritään varmistamaan kassavirran jatkuvuus.

Valmistuneet kehityshankkeet

Vuoden 2009 lopulla Citycon sai valmiiksi kaksi merkittävää kehityshanketta:
kauppakeskus Liljeholmstorgetin Tukholmassa ja kauppakeskus Rocca al Maren
Tallinnassa. Molemmat hankkeet valmistuivat suunnitellussa aikataulussa ja ne
toteutettiin ympäristöystävällisellä tavalla.

Liljeholmstorget Galleria

Citycon avasi lokakuussa kauppakeskus Liljeholmstorget Gallerian.
Liljeholmstorget on Cityconin historian suurin yksittäinen kehityshanke.
Kokonaisinvestointi alkuperäinen hankintahinta mukaan lukien on lähes 200
miljoonaa euroa. Vuokrattavaa liiketilaa uudessa Tukholman keskustan
lounaispuolella sijaitsevassa kauppakeskuksessa on 28 000 m(2), ja se on
käytännössä täyteen vuokrattu. Kauppakeskuksen kolmessa kerroksessa on yhteensä
noin 90 vuokralaisyritystä ja sen vuokralaisia ovat mm. päivittäistavarakaupat
ICA Kvantum ja Willys Hemma, Systembolaget, tunnetut muodintoimijat kuten
KappAhl, H&M, Gina Tricot ja Vero Moda sekä lukuisat ravintolat, urheilu- ja
sisustusliikkeet. Liljeholmenstorget Galleriaan on rakennettu myös 900
autopaikan maanalainen pysäköintihalli.

Liljeholmstorget Galleria sijaitsee erinomaisella paikalla liikenneyhteyksien
solmukohdassa keskellä kehittyvää toimisto- ja asuinaluetta. Kauppakeskuksen
rakennuslupa edellytti myös asuntojen rakentamista, ja siksi kauppakeskuksen
yläpuolelle valmistuu 72 uutta vuokra-asuntoa. Asunnot eivät kuulu Cityconin
ydinliiketoimintaan, ja niiden myynnistä onkin jo sovittu.

Rocca al Mare

Kolme vuotta kestänyt Rocca al Maren kolmivaiheinen uudistus- ja
laajennusprojekti valmistui marraskuussa. Citycon osti 1990-luvun lopulla
rakennetun kauppakeskuksen vuonna 2005 ja päätti uudistaa sen täysin sekä
laajentaa sitä merkittävästi. Kauppakeskus sijaitsee vauraalla alueella
kahdeksan kilometrin päässä Tallinnan ydinkeskustasta länteen. Nyt hankkeen
valmistuttua Rocca Al Mare on Viron suurin kauppakeskus, jossa on vuokrattavaa
pinta-alaa yhteensä 53 500 neliömetriä, ja sen kaikki tilat on vuokrattu. Rocca
Al Maressa toimii noin 160 liikettä, kuten muun muassa Ivo Nikkolon ja New
Yorkerin myymälät. Siellä toimii myös Marks & Spencerin ainoa Viron liike ja
Baltian suurin Prisma-tavaratalo.

Citycon on investoinut Rocca Al Mare -projektiin yhteensä noin 120 miljoonaa
euroa kauppakeskuksen hankintaan alun perin investoitu summa mukaan lukien.
Kaikki päätetyt investoinnit on nyt toteutettu, kauppakeskusta voidaan kuitenkin
vielä laajentaa noin 4 000 lisäneliömetrillä.

Meneillään olevat kehityshankkeet

Tilikauden aikana käynnistettiin kauppakeskus Åkersberga Centrumin uudistus- ja
laajennushanke Suur-Tukholman alueella Österåkerissa. Rakennushankkeen
kustannusarvio on kokonaisuudessaan noin 467 miljoonaa Ruotsin kruunua eli noin
46 miljoonaa euroa, josta Cityconin osuus on 75 prosenttia.

Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 13 000 neliömetrillä, lisäksi
vanhan kauppakeskuksen tiloja uudistetaan ja pysäköintipaikkoja rakennetaan
lisää 350. Rakennustyöt käynnistyivät kesällä 2009 ja uudistettu kauppakeskus on
kokonaisuudessaan valmis vuonna 2011. Kauppakeskus on avoinna koko
rakennushankkeen ajan.

Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat sekä vuoden 2009 aikana
valmistuneet merkittävimmät kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa.

Vuoden 2009 aikana kehityshankkeisiin on Suomessa investoitu 24,2 miljoonaa
euroa, Ruotsissa 95,9 miljoonaa euroa ja Baltiassa 13,9 miljoonaa euroa.

Vuonna 2009 valmistuneet ja 31.12.2009 meneillään olevat kehityshankkeet (1))

Toteutuneet
bruttoin-
Arvioitu vestoinnit Arvioitu
kokonais- 31.12.2009 lopullinen
investointi mennessä valmistumis-
Sijainti (milj. euroa) (milj. euroa) vuosi

Liljeholmstorget Tukholma, Ruotsi 138(2)) 132,1 valmis

Rocca al Mare Tallinna, Viro 58,3 49,9(3)) valmis

Åkersberga Centrum Österåker, Ruotsi 45,6 16,0 2011

Torikeskus Seinäjoki, Suomi 4 2,7 2010

Hansa (Trio) Lahti, Suomi 8 0,5 2010

Myyrmanni Vantaa, Suomi 4,8 0,6 2010

1) Laskettu katsauskauden lopun valuuttakursseilla.
2) Luku ei sisällä myytäviä asuntoja.
3) Jäljellä olevat investoinnit maksetaan 2010.

Suunnitteilla olevat kehityshankkeet

Citycon sai yhdessä rakennusyhtiö NCC:n kanssa suunnitteluvarauksen Ison Omenan
kauppakeskuksen yhteyteen rakennettavaan Länsimetron Matinkylän metrokeskukseen.
Cityconin ja NCC:n tavoitteena on kehittää metrokeskus, jossa yhdistyvät
erinomaiset kaupalliset palvelut sekä sujuvat yhteydet metron ja
liityntäterminaalin kesken. Helsingin ja Espoon yhdistävän Länsimetron on määrä
valmistua vuonna 2014. Lisäksi Suomessa suunnitellaan mm. Martinlaakson
ostoskeskuksen sekä Jyväskylässä sijaitsevan kauppakeskus Forumin uudistamista.

Lisätietoja suunnitteilla olevista hankkeista löytyy Cityconin vuoden 2009
vuosikertomuksesta, joka julkaistaan viikolla 9 vuonna 2010.

Liiketoimintayksiköt

Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi
ja Baltia, ja Ruotsin ja Baltian yksiköt edelleen liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen liiketoimintayksikkö organisoitiin
vuoden 2009 lopulla uudelleen. Yksikkö on jaettu liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikkajohtaminen (kauppakeskusten operatiivinen johtaminen),
Omaisuudenhoito (kiinteistöomaisuuden hallinta sekä investoinnit ja
divestoinnit), Vuokraus ja markkinointi sekä Kiinteistökehitys.

Suomi

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Vuonna 2009
yhtiöllä oli noin 22 prosentin markkinaosuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista
(lähde: Entrecon). Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot olivat
katsauskaudella 92,4 miljoonaa euroa (90,9 milj. euroa). Liiketoimintayksikön
nettovuokratuotot olivat 73,7 prosenttia Cityconin kaikista
nettovuokratuotoista.

Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa
taulukoissa. Kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi

Q4/ Q4/ Q3/
2009 2008 2009 2009 2008 Muutos-%

Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 84 193 65 295 452 -34,7

Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 18 420 31 930 20 530 57 220 79 130 -27,7

Vuokrausaste kauden lopussa, % 94,1 94,6 95,7 -1,1

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 2,9 2,8 3,1 -9,7

Taloudellinen kehitys, Suomi

Q4/ Q4/ Q3/
2009 2008 2009 2009 2008 Muutos-%

Bruttovuokratuotot, Me 31,5 30,8 31,3 126,5 122,5 3,3

Liikevaihto, Me 32,7 32,0 32,4 131,3 126,8 3,5

Nettovuokratuotot, Me 23,0 22,6 23,4 92,4 90,9 1,7

Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon, Me -14,6 -48,6 -4,6 -65,1 -154,3 -57,8

Liikevoitto/-tappio, Me 6,8 -21,7 17,4 21,2 -62,9 -

Bruttoinvestoinnit, Me 15,3 10,0 2,8 24,5 69,2 -64,6

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo,
Me ( (1) 1 449,7 1 442,0 1 494,0 -3,5

Nettotuotto-% ((2) 6,4 6,5 6,0 -

Nettotuotto-%, vertailukelpoiset
kohteet 6,6 6,7 6,1 -

1) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä sijoituskiinteistöjen
käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt.
2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Ruotsi

Citycon on vahvistanut asemaansa Ruotsin kauppakeskusmarkkinoilla, missä sillä
on kahdeksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat
Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Ruotsin
liiketoimintojen nettovuokratuotot laskivat 3,5 prosenttia ja olivat 23,2
miljoonaa euroa (24,1 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun heikkenemistä Ruotsin
liiketoimintojen nettovuokratuotot olisivat nousseet 6,5 prosenttia viime
vuodesta. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 18,5 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa taulukoissa.
Kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi

Q4/ Q4/ Q3/
2009 2008 2009 2009 2008 Muutos-%

Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 245 19 71 449 58 674,1

Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 42 163 9 060 2 995 59 351 15 340 286,9

Vuokrausaste kauden lopussa, % 95,0 94,7 96,0 -1,3

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 2,2 3,0 2,4 25,0

Taloudellinen kehitys, Ruotsi

Q4/ Q4/ Q3/
2009 2008 2009 2009 2008 Muutos-%

Bruttovuokratuotot, Me 11,4 9,9 9,6 39,3 41,1 -4,5

Liikevaihto, Me 12,4 10,1 9,9 41,0 41,9 -2,0

Nettovuokratuotot, Me 6,1 5,3 6,4 23,2 24,1 -3,5

Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon, Me -17,0 -21,4 -1,3 -19,6 -70,1 -72,1

Liiketappio/-voitto, Me -12,0 -16,9 4,4 0,3 -49,1 -

Bruttoinvestoinnit, Me 33,4 21,7 29,1 95,9 65,6 46,0

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me
( (1) 551,0 548,8 462,4 18,7

Nettotuotto-% ((2) 4,8 4,7 5,0 -

Nettotuotto-%, vertailukelpoiset
kohteet 6,4 6,5 5,6 -

1) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä sijoituskiinteistöjen
käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt.
2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Baltia

Vuoden 2009 lopussa Citycon omisti Baltian maissa kolme kauppakeskusta, Rocca al
Maren ja Magistralin Tallinnassa Virossa sekä Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa.
Baltian maiden vaikea taloustilanne on vaikuttanut Cityconin kauppakeskusten
myynteihin ja lisännyt vuokralaisten vuokranalennuspyyntöjä. Samalla myös
luottotappioriski on kasvanut. Vajaakäyttöaste ei kuitenkaan lisääntynyt
Baltiassa merkittävästi katsauskaudella. Baltian nettovuokratuotot olivat 9,8
miljoonaa euroa (6,8 milj. euroa). Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat
7,8 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa taulukoissa.
Kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia

Q4/ Q4/ Q3/
2009 2008 2009 2009 2008 Muutos-%

Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 57 43 4 129 62 108,1

Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 8 679 28 740 264 25 057 30 490 -17,8

Vuokrausaste kauden lopussa, % 99,7 99,4 99,8 -0,4

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 5,4 5,2 5,4 (1)) -3,7

1) Vuokrasopimuksen jäljellä olevan voimassaoloajan tulkintaa on muutettu.

Taloudellinen kehitys, Baltia

Q4/ Q4/ Q3/
2009 2008 2009 2009 2008 Muutos-%

Bruttovuokratuotot, Me 2,3 3,0 3,4 12,0 9,3 29,1

Liikevaihto, Me 3,8 3,1 3,6 14,0 9,6 45,5

Nettovuokratuotot, Me 2,5 2,2 2,7 9,8 6,8 44,6

Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon, Me -7,1 10,6 4,7 -12,7 8,3 -

Liiketappio/-voitto, Me -4,9 12,6 7,2 -3,8 14,4 -

Bruttoinvestoinnit, Me 1,7 6,1 1,2 13,9 22,7 -38,8

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me
( (1) 162,0 156,6 155,3 0,8

Nettotuotto-% ((2) 6,7 6,4 6,2 -

Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 8,1 8,2 7,4 -

1) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä sijoituskiinteistöjen
käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt.
2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Liikevaihto ja tulos

Tilikauden liikevaihto oli 186,3 miljoonaa euroa (178,3 milj. euroa). Cityconin
liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista.
Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 95,5 prosenttia (97,0 %).

Liikevoitto oli 10,3 miljoonaa euroa (-105,0 milj. euroa). Voitto ennen veroja
oli -37,5 miljoonaa euroa (-162,3 milj. euroa) ja emoyhtiön omistajille kuuluva
voitto verojen jälkeen oli -34,3 miljoonaa euroa (-124,1 milj. euroa).
Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta.
Liikevoitto kasvoi myös valmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja
uudistettujen tilojen tuomien nettovuokratuottojen takia. Luottotappiot olivat
edelleen vähäiset jääden 0,6 miljoonaan euroon. Määräaikaisia vuokranalennuksia
myönnettiin vuoden aikana yhteensä 1,6 miljoonaa euroa.

Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja muiden
ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan tulokseen
verovaikutuksineen oli -85,2 miljoonaa euroa (-167,9 milj. euroa). Kun tämä
otetaan huomioon, on operatiivinen tulos verojen jälkeen 7,1 miljoonaa euroa yli
vertailukauden tason (ks. liite "Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen
täsmäytyslaskelma"). Operatiivisen tuloksen kasvu on seurausta lähinnä
nettovuokratuottojen kasvusta sekä alemmista rahoituskuluista, jotka johtuivat
korkojen laskusta ja valuuttakurssimuutoksista. Operatiiviseen tulokseen
kirjattiin verovaikutuksineen 0,4 miljoonan euron voitto vaihtovelkakirjalainan
takaisinostoista.

Operatiivisen tuloksen verot olivat tilikaudella yli vertailukauden tulokseen
perustuvien verojen johtuen operatiivisen tuloksen kasvusta sekä
vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista.

Tulos/osake oli -0,16 euroa (-0,56 euroa). Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu EPRA EPS) oli 0,23 euroa (0,20 euroa). Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake oli 0,30 euroa (0,21 euroa).

Henkilöstö ja hallinnon kulut

Citycon-konsernin palveluksessa oli tilikauden lopussa yhteensä 119 (113)
henkilöä, joista 78 oli Suomessa, 33 Ruotsissa ja kahdeksan Baltiassa. Hallinnon
kulut kasvoivat 17,8 miljoonaan euroon (16,9 milj. euroa) sisältäen 0,4
miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) henkilöstöoptioihin ja yhtiön
osakepalkkiojärjestelmään liittyviä kuluja.

Investoinnit ja divestoinnit

Cityconin tilikauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 134,6 miljoonaa euroa
(157,8 milj. euroa). Investoinneista 0,0 miljoonaa euroa (17,4 milj. euroa)
kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan, 134,0 miljoonaa euroa (139,6 milj.
euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,6 miljoonaa euroa (0,8 milj. euroa) muihin
investointeihin. Investoinnit rahoitettiin liiketoiminnan kassavirralla ja
olemassa olevilla rahoitusjärjestelyillä.

Citycon sopi heinäkuussa Åkersberga Centrumin yhteydessä olevien 181 asunnon
myynnistä noin 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 16,7 milj. eurolla).
Kesäkuussa Citycon sopi Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Liljeholmstorgetin
yhteyteen rakennettavien asuntojen myymisestä noin 176 miljoonalla Ruotsin
kruunulla (noin 16,3 milj. eurolla). Tammikuun lopulla Citycon myi tytäryhtiönsä
Kiinteistö Oy Keijutie15:n kaikki osakkeet. Tämän Lahdessa sijaitsevan, yhtiön
ydinliiketoimintaan kuulumattoman kohteen velaton myyntihinta oli noin kolme
miljoonaa euroa.

Tase ja rahoitus

Tilikauden lopussa taseen loppusumma oli 2 253,2 miljoonaa euroa (2 178,5 milj.
euroa). Taseen velat olivat yhteensä 1 485,3 miljoonaa euroa (1 341,2 milj.
euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 227,4 miljoonaa euroa (109,5 milj.
euroa). Konsernin rahoitustilanne säilyi hyvänä. Kauden päättyessä Cityconin
käytettävissä olevan likviditeetin määrä oli 205,6 miljoonaa euroa, joista
185,8 miljoonaa euroa oli nostamattomia sitovia luottolimiittejä ja 19,8
miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Cityconin käytettävissä oleva
likviditeetti pois lukien lyhytaikaiset luottolimiitit ja yritystodistukset oli
tilikauden päättyessä 172,9 miljoonaa euroa (31.12.2008: 158,7 milj. euroa).

Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käyttää sadan miljoonan euron
ei-sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin Ruotsin kruunun
ei-sitovaa ruotsalaista yritystodistusohjelmaa. Vuoden loppupuoliskolla
kotimaisten yritystodistusten markkina on piristynyt ja katsauskauden lopussa
Citycon oli laskenut liikkeeseen yritystodistuksia 32,6 miljoonalla eurolla.
Cityconin rahoitus on pääasiassa järjestetty pitkäaikaisesti ja lyhytaikaiset
korolliset velat tilikauden lopussa olivat noin 11 prosenttia konsernin
korollisesta velasta.

Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta 122,1 miljoonaa euroa ja olivat
1 321,7 miljoonaa euroa (1 199,5 milj. euroa). Konsernin korollisten velkojen
käypä arvo oli 1 332,0 miljoonaa euroa (1 211,3 milj. euroa).

Konsernin likvidit kassavarat olivat 19,8 miljoonaa euroa (16,7 milj. euroa),
joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 312,2 miljoonaa euroa
(1 194,6 milj. euroa).

Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko laski
edellisvuoteen verrattuna ja oli 4,16 prosenttia (4,85 % vertailukaudella).
Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 3,6 vuotta (4,6 vuotta).
Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,2 vuotta (3,3 vuotta).

Cityconin korkokate parantui alentuneiden korkokulujen ja vahvistuneen
operatiivisen tuloksen ansiosta ja oli 2,3 (Q3/2009: 2,2). Yhtiön
lainasopimusten kovenanttien mukainen omavaraisuusaste laski vieraalla pääomalla
toteutettujen investointien ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappion takia
ja oli 40,6 prosenttia (Q3/2009: 42,4 %).

Korollisten velkojen painotettu keskikorko 31.12.2009 koronvaihtosopimukset
huomioon ottaen oli 3,87 prosenttia.

Konsernin omavaraisuusaste tilikauden lopussa oli 34,2 prosenttia (38,5 %).
Nettovelkaantumisaste oli 169,5 prosenttia (141,3 %).

Vuoden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 75,1 prosenttia (75,8 %)
vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 73,7 prosenttia (66,4 %) oli muutettu
kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimukset huomioon
ottaen yhtiön vuoden lopun korollisesta velasta 80,2 prosenttia oli kiinteään
korkoon sidottua (74,5 %). Velkasalkun suojausaste on konsernin
rahoituspolitiikan mukainen. Citycon käytti vuoden aikana hyväkseen vallitsevaa
alhaista korkotasoa ja solmi uusia koronvaihtosopimuksia ja jatkoi erääntyviä
sopimuksia, mikä nosti suojausastetta.

Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella suojauslaskennan alaisten
koronvaihtosopimusten käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen
eriin. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli vuoden lopussa 737,6 miljoonaa
euroa (591,7 milj. euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin
koronvaihtosopimuksille, joiden nimellisarvo oli 713,2 miljoonaa euroa (568,7
milj. euroa).

Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 31.12.2009 oli 759,7
miljoonaa euroa (614,8 milj. euroa) ja käypä arvo -29,2 miljoonaa euroa (-9,8
milj. euroa). Markkinakorkojen lasku vuoden 2009 aikana on alentanut Cityconin
korkojohdannaissopimusten käypää arvoa. Valtaosalle korkojohdannaissopimuksia
noudatetaan suojauslaskentaa, jolloin johdannaissopimusten käyvän arvon muutos
kirjataan muihin laajan tuloksen eriin. Tällöin näiden sopimusten käyvän arvon
alentuminen ei vaikuta tilikauden tulokseen eikä osakekohtaiseen tulokseen, vaan
tilikauden laajaan tulokseen. Sopimuksista on tilikauden aikana kirjattu -5,0
miljoonaa euroa muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna (-22,6
milj. euroa).

Nettorahoituskulut olivat 47,7 miljoonaa euroa (57,3 milj. euroa). Rahoituskulut
laskivat vuonna 2009 lähinnä korkotason alentumisen ja vaihtovelkakirjalainan
takaisinostojen ansiosta.

Laajan tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät vaihtovelkakirjalainan
takaisinostoista kirjatun 0,6 miljoonan euron kertaluontoisen voiton. Lisäksi
laajan tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 1,4 miljoonaa euroa (1,8
milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista
kulukirjausta.

Lainamarkkinatransaktiot

Syndikoitu luotto

Citycon allekirjoitti maaliskuussa 75 miljoonan euron vakuudettoman
luottolimiittisopimuksen kolmesta pohjoismaisesta pankista koostuvan
pankkiryhmän kanssa. Sopimuksen kesto on kolme vuotta.

Kyseessä on syndikoitu luotto, joka vahvistaa Cityconin maksuvalmiutta ja
mahdollistaa yhtiön kasvun sitovan rahoituksen turvin. Luottolimiittiä käytetään
Cityconin strategian mukaisten investointien, kuten kauppakeskusten
kehityshankkeiden, rahoittamiseen. Lainan korkomarginaalit määräytyvät Cityconin
korkokatekovenantin mukaan yhtiön aikaisempien lainasopimusten tapaan.

Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 2006

Cityconin hallitus päätti heinäkuussa 2006 laskea liikkeeseen kansainvälisille
institutionaalisille sijoittajille suunnatun, 110 miljoonan euron suuruisen
pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan, joka koostui 2 200 nimellisarvoltaan
50 000 euron velkakirjasta. Lainan liikkeeseen laskeminen osakkeenomistajien
merkintäetuoikeudesta poiketen perustui Cityconin varsinaisen yhtiökokouksen
14.3.2006 antamaan valtuutukseen. Vaihtovelkakirjat on noteerattu NASDAQ OMX
Helsingissä 22.8.2006 alkaen. Lainan laina-aika on 7 vuotta ja lainalle
maksetaan 4,5 prosentin kiinteää vuotuista korkoa. Lainan vaihtoaika on
12.9.2006 - 27.7.2013 ja eräpäivä 2.8.2013. Lainan nykyinen vaihtohinta on 4,20
euroa.

Citycon aloitti syksyllä 2008 vaihtovelkakirjalainaan liittyvien velkakirjojen
takaisinostot, koska markkinatilanne mahdollisti yhtiölle velkakirjojen
takaisinostamisen selvästi nimellisarvoa alhaisempaan hintaan sekä koska
takaisinostojen avulla yhtiö pystyi vahvistamaan tasettaan ja alentamaan
nettorahoituskulujaan.

Citycon jatkoi velkakirjojen takaisinostoja tilikaudella ostamalla takaisin
yhteensä 128 velkakirjaa 3,6 miljoonalla eurolla (mukaan lukien kertyneet
korot). Takaisinostetut velkakirjat on mitätöity. Mitätöintien jälkeen
velkakirjoja on jäljellä 1 530 kappaletta ja niillä voidaan merkitä enintään
18 214 285 osaketta ja Cityconin osakepääoma voi nousta enintään 24 589 284,75
eurolla.

Tilikauden loppuun mennessä Citycon oli ostanut vuoden 2006
vaihtovelkakirjalainaan liittyviä velkakirjoja takaisin yhteensä 33,5 miljoonan
euron nimellisarvoisen määrän, mikä vastaa noin 30,5 prosenttia
vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Painotettu keskimääräinen
takaisinostohinta on ollut 53,5 prosenttia velkakirjojen nimellisarvosta.

Joukkovelkakirjalaina 2009

Citycon Oyj:n hallitus päätti 30.11.2009 laskea liikkeeseen ja tarjota
merkittäväksi vakuudettoman kotimaisen joukkovelkakirjalainan. Laina tarjottiin
merkittäväksi kotimaisille yksityissijoittajille. Liikkeeseen lasketun lainan
kokonaisnimellisarvo on 40 miljoonaa euroa. Laina-aika on 17.12.2009 -
17.12.2014, ellei lainaa sitä ennen lunasteta tai osteta takaisin
jälkimarkkinoilta. Lainalle maksetaan vuotuista 5,10 prosentin korkoa vuosittain
17.12. sen erääntymiseen asti. Laina noteerataan NASDAQ OMX Helsinki Oy:n
pörssilistalla.

Cityconin lainan liikkeeseenlaskusta saamat varat käytetään yhtiön laajennus- ja
uudistushankkeiden rahoittamiseen sekä mahdollisiin hankintoihin yhtiön
investointistrategian mukaisesti.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise
Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa Cityconin
liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. ERM:n tehtävänä on tuottaa
ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa strategisia ja vuosisuunnitelman
tavoitteita uhkaavista riskeistä ylimmän johdon ja hallituksen käyttöön.

Yhtiön hallituksen arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen,
velkarahoituksen kustannuksiin, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehittymiseen
ja kiinteistökehitysprojektien toteuttamiseen.

Vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokratasoon vaikuttavat olennaisesti
talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Nämä ovat yksi yhtiön
keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu on hidastunut kaikilla yhtiön
liiketoiminta-alueilla selvästi vuodesta 2008 alkaen ja useat ekonomistit
ennustavat talouskasvun vuonna 2010 jäävän vaatimattomaksi niin Suomessa,
Ruotsissa kuin Baltian maissakin. Tämän lisäksi työttömyyden odotetaan pysyvän
tavanomaista korkeammalla tasolla ja inflaation jäävän alhaiseksi. Tällainen
taloudellinen kehitys saattaa vähentää liiketilojen kysyntää, heikentää
vuokralaisten vuokranmaksukykyä, lisätä vajaakäyttöä ja rajoittaa
vuokrankorotusmahdollisuuksia.

Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehittäminen ovat olennainen osa Cityconin
kasvustrategiaa. Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman että vieraan pääoman
ehtoisen rahoituksen hankkimista. Rahoitusmarkkinat heikentyivät vuonna 2008
voimakkaasti ja tilanne pysyi haastavana myös vuoden 2009 ajan. Pankkien
halukkuus lainata rahaa yrityksille ei ole palautunut kriisiä edeltävälle
tasolle ja lisäksi varsinkin pitkäaikaisen vakuudettoman pankkirahoituksen
marginaalit ovat pysyneet korkeina vuoden 2009 jälkimmäisen puoliskon
parantuneesta rahoitusmarkkinoiden tilasta huolimatta. Tulevaisuudessa
mahdollisesti tiukentuva pankkisääntely saattaa toteutuessaan ylläpitää näitä
tavanomaista korkeampia pankkirahoituksen kustannuksia. Cityconin
rahoitustilanne on hyvä. Yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti oli vuoden
2009 lopussa 205,6 miljoonaa euroa, joka koostuu lähinnä sitovista
pitkäaikaisista luottolimiiteistä ja rahavaroista. Citycon pystyy rahoittamaan
suunnitellusti käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan.

Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen
talouskehitys, sijoituskysyntä ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen arvon
kehitykseen liittyy tavallista suurempaa epävarmuutta, joka johtuu
haasteellisesta taloustilanteesta ja kasvaneesta työttömyydestä yhtiön kaikilla
liiketoiminta-alueilla. Liikekiinteistöjen arvot ovat laskeneet viime vuosina ja
Citycon on kirjannut tilikausien 2008 sekä 2009 aikana käyvän arvon tappioita
sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. Vuoden 2009 aikana
kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus pysyi historiallisesti alhaisella
tasolla. Kiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat yhtiön tilikauden
tulokseen, mutta niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta.

Cityconin strategian keskeinen osa on olemassa olevien kiinteistöjen
kehittäminen vastaamaan paremmin vuokralaisten tarpeita. Kehitysprojektien
lyhyen aikavälin keskeisin riski liittyy valmistuvien uusien tilojen
vuokraamiseen vaikeassa taloudellisessa ympäristössä. Citycon valmistelee
merkittäviä kehityshankkeita kaikissa toimintamaissaan, ja mikäli kaikki nämä
hankkeet toteutetaan, Cityconin kauppakeskuksiin valmistuisi lähivuosina
merkittävästi uutta vuokrattavaa liiketilaa. Näiden uusien kehityshankkeiden
menestyksekäs toteuttaminen on ensiarvoisen tärkeää Cityconin taloudellisen
kehityksen ja kasvun kannalta. Keskeinen riski liittyy liiketilojen kysyntään ja
markkinavuokratasoihin hitaan talouskasvun ympäristössä. Juuri tällä hetkellä
verraten alhaiset rakennuskustannukset puoltavat uusien hankkeiden aloittamista,
mutta toisaalta haasteena on saavuttaa riittävä esivuokrausaste riittävillä
vuokratasoilla, jotta hanke voidaan käynnistää.

Yhtiön riskienhallintaa käsitellään laajemmin yhtiön internet-sivuilla
www.citycon.fi/riskienhallinta sekä vuoden 2009 tilinpäätöksen sivuilla 32-34.

Ympäristövastuu

Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä ja edistää
kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti
kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen
äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän
lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.

Citycon on käynnistänyt Green Shopping Centre Management -ohjelman, joka on
yhteinen kestävää kehitystä edistävä toimintamalli yhtiön kaikissa
kauppakeskuksissa. Vuonna 2009 käyttöönotetun ohjelman tavoitteena on
energiatehokkuuden, kierrätyksen ja muiden kestävää kehitystä tukevien
toimintojen edistäminen.

Kauppakeskus Triolle myönnettiin kesäkuun lopussa LEED® (Leadership in Energy
and Environmental Design) -ympäristösertifikaatti ensimmäisenä Pohjoismaissa.
Trio oli yksi Cityconin kolmesta vastuullisen rakentamisen pilottihankkeesta.
Muut LEED-hankkeet ovat kauppakeskus Rocca al Maren laajentaminen ja
uudistaminen Tallinnassa ja kauppakeskus Liljeholmstorgetin rakentaminen
Tukholmassa. Myös näille hankkeille on haettu LEED-sertifiointia.
Ympäristösertifioinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen
toimintaa.

Ympäristövastuun pitkän tähtäimen tavoitteet määriteltiin strategiatyöskentelyn
yhteydessä kesällä 2009. Citycon käsittelee ympäristövastuuta ensimmäistä kertaa
laajasti vuoden 2009 vuosikertomuksessa raportoiden myös ympäristövastuuta
kuvaavia tunnuslukuja, joita ovat esimerkiksi energian- ja vedenkulutus,
jätteiden kierrätysaste ja yhtiön liiketoiminnan hiilijalanjälki. Tunnuslukujen
avulla määritetään myös kohdekohtaisia toimenpidesuunnitelmia, jotta asetetut
tavoitteet toteutuvat.

Varsinainen yhtiökokous 2009

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin maaliskuussa Helsingissä.
Yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2008 sekä myönsi
vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Tilikauden 2008
osingoksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous
päätti 0,10 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta. Osinko ja pääoman palautus maksettiin 3.4.2009.

Hallitus

Yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä nousi kahdeksasta yhdeksään ja
hallitukseen valittiin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Amir Bernstein,
Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Claes Ottosson, Dor J.
Segal, Thomas W. Wernink ja Per-Håkan Westin. Uutena jäsenenä hallitukseen
valittiin B.A., MBA ja CPA Ariella Zochovitzky (s. 1957), joka on Israelin
kansalainen.

Ylimääräinen yhtiökokous 1.12.2009 valitsi hallituksesta 30.11.2009 eronneen
Amir Bernsteinin tilalle rakennusinsinööri (B.Sc., Civil Engineering) Ronen
Ashkenazin (s. 1962) jäljellä olevaksi toimikaudeksi, joka päättyy
yhtiökokoukseen 11.3.2010. Ronen Ashkenazi on Israelin kansalainen ja hänellä on
25 vuoden kokemus kiinteistöalalta. Hän on yhtiön suurimman osakkeenomistajan,
Gazit Globe Ltd:n, tytäryhtiön Gazit Globe Israel (Development) Ltd:n
toimitusjohtaja ja vähemmistöomistaja. Gazit Globe Israel (Development) Ltd. on
pääasiassa kauppakeskusten kehittämiseen keskittynyt yhtiö.

Tilintarkastaja

Yhtiön tilintarkastajaksi tilikaudelle 2009 yhtiökokous valitsi uudelleen
KHT-yhteisö Ernst & Young Oy:n, jonka ilmoittamana yhtiön päävastuullisena
tilintarkastajana toimi KHT Tuija Korpelainen.

Yhtiökokouksen muut päätökset käyvät ilmi yhtiön 23.4.2009 julkaisemasta
osavuosikatsauksesta.

Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet

Cityconin osake on noteerattu Helsingin pörssissä marraskuusta 1988 lähtien.
Yhtiö kuuluu pörssin keskisuuriin yhtiöihin, toimialaluokkaan Financials ja
toimialaan Real Estate Operating Companies. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus
on CTY1S ja kaupankäynti tapahtuu euroissa. Osakesarjan kansainvälisessä
arvopaperiselvityksessä käytettävä ISIN-koodi on FI0009002471.

Vaihto ja kurssi

Vuoden 2009 aikana Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX Helsingissä oli 296,1
miljoonaa euroa (443,1 milj. euroa) ja 149,3 miljoonaa (150,9 milj.) osaketta.
Vuoden ylin kurssinoteeraus oli 3,16 euroa (4,28 euroa) ja alin 1,30 euroa (1,26
euroa). Kauden vaihdolla painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 1,99 euroa
(2,94 euroa) ja päätöskurssi 2,94 euroa (1,68 euroa). Yhtiön osakekannan
markkina-arvo tilikauden lopussa oli 649,9 miljoonaa euroa (371,3 milj. euroa).

Omistus

Yhtiön suomalaisten osakkeenomistajien määrä kasvoi tilikauden aikana
huomattavasti. Tilikauden lopussa yhtiöllä oli 3 733 (2 190) rekisteröityä
osakkeenomistajaa, joista kymmenen oli hallintarekisterin hoitajia.
Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat 198,7
miljoonaa (210,7 milj.) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 89,9 prosenttia
(95,3 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä.

Liputusilmoitukset

Perennial Investment Partners Limited ilmoitti maaliskuussa, että sen
osakeomistus Citycon Oyj:ssä oli laskenut alle viiden prosentin rajan.
Ilmoituksensa mukaan Perennial Investment Partners Limited omisti 12.3.2009
yhteensä 7 770 418 Cityconin osaketta eli 3,52 prosenttia yhtiön kaikista
osakkeista ja äänistä.

AXA Investment Managers Paris teki vuoden aikana useita liputusilmoituksia.
Tilikauden päättyessä voimassa olleen, joulukuussa tehdyn ilmoituksen mukaan AXA
S.A.:n osakeomistus Citycon Oyj:ssä oli alittanut viiden prosentin rajan.
Ilmoituksen mukaan AXA S.A. tytäryhtiöineen omisti 10.12.2009 yhteensä
10 070 707 Cityconin osaketta eli 4,56 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja
äänistä.

Osakepääoma

Yhtiön rekisteröity osakepääoma tilikauden alussa oli 259 570 510,20 euroa ja
osakkeita oli yhteensä 220 998 989. Yhtiön osakepääomassa ei kauden aikana
tapahtunut muutoksia, mutta osakkeiden lukumäärä nousi 60 746 osakkeella, jotka
yhtiö laski liikkeeseen suunnatuilla maksuttomilla osakeanneilla toukokuussa
osana yhtiön pitkäaikaista osakepohjaista kannustinjärjestelmää. Kauden lopussa
yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 259 570 510,20 euroa ja osakkeiden lukumäärä
221 059 735. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen
yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.

Hallituksen valtuutukset

Vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään uusien
osakkeiden antamisesta ja yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden
luovuttamisesta joko maksullisella tai maksuttomalla osakeannilla. Uudet
osakkeet voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat omat osakkeet luovuttaa yhtiön
osakkeenomistajille siinä suhteessa kuin he ennestään omistavat yhtiön osakkeita
tai suunnatulla osakeannilla osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, jos
siihen on yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös
maksuttomasta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus valtuutettiin
antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettuja erityisiä oikeuksia,
jotka oikeuttavat saamaan maksua vastaan yhtiön uusia osakkeita tai yhtiön
hallussa olevia omia osakkeita. Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien
yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten
oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään 100
miljoonaa. Tilikauden lopussa valtuutuksen perusteella voitiin antaa tai
luovuttaa vielä enintään 72 317 432 osaketta. Valtuutus on voimassa 13.3.2012
asti.

Varsinainen yhtiökokous 2009 valtuutti hallituksen päättämään 20 miljoonan
yhtiön oman osakkeen hankkimisesta. Valtuutus on voimassa seuraavaan
varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Tilikauden päättyessä yhtiön hallussa ei
ollut yhtiön omia osakkeita.

Hallituksella ei tilikauden päättyessä ollut muita valtuutuksia.

Optio-oikeudet 2004

Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000 optio-oikeuden
antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle. Optio-oikeudet ovat kaupankäynnin
kohteena NASDAQ OMX Helsingissä.

Osakkeiden merkintäaika Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä
A-optio-oikeuksilla päättyi maaliskuun lopussa. Optioilla merkittiin yhteensä
386 448 osaketta. 2004 A-optioista jäi käyttämättä osakemerkintään 694 925
optio-oikeutta. Nämä optio-oikeudet on poistettu haltijoidensa
arvo-osuustileiltä arvottomina.

Tarkemmat tiedot vuoden 2004 optio-oikeuksista käyvät ilmi oheisesta taulukosta.
Optioehdot kokonaisuudessaan ovat nähtävillä yhtiön internet-sivuilla
www.citycon.fi/optiot. Vuoden 2004 optio-oikeuksilla ei kauden aikana merkitty
osakkeita.

Optio-ohjelman 2004 perustiedot 31.12.2009


2004 B 2004 C

Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 090 000 1 050 000

Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 210 000 250 000

Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127 1:1,2127

Merkintähinta/osake, euroa ²) 2,5908 4,2913

Osakkeiden merkintäaika alkoi 1.9.2007 1.9.2008

Osakkeiden merkintäaika päättyy 31.3.2010 31.3.2011

Osakemerkintään käytetyt optiot - -

Optioilla merkityt osakkeet - -

Käytettävissä olevat optio-oikeudet 1 090 000 1 050 000

Merkittävissä olevat osakkeet 1 321 843 1 273 335


¹) Veniamo-Invest Oy, Cityconin täysin omistama tytäryhtiö, ei voi merkitä
emoyhtiönsä osakkeita.

²) Vuoden 2009 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen
merkintähinnat alenevat puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen ja pääoman
palautusten määrästä. Osakkeen merkintähinta on kuitenkin aina vähintään 1,35
euroa.

Tilikauden jälkeiset tapahtumat

Käynnistetyt kehityshankkeet

Tammikuun alussa yhtiö ilmoitti kahden suunnitteilla olleen kehityshankkeen
käynnistämisestä.

Helsingin Myllypuroon rakennetaan vuosina 2010-2012 uusi kauppakeskus entisen
ostoskeskuksen tilalle ja sen yhteyteen 255 vapaarahoitteista vuokra- ja
asumisoikeusasuntoa sekä 270 autopaikan suuruinen maanalainen pysäköintihalli.
Hankkeen kokonaisarvo on yli 60 miljoonaa euroa, josta Cityconin omistukseen
tulevan kauppakeskuksen ja pysäköintihallin osuus on noin 20 miljoonaa euroa.
Citycon myi vuoden alussa kaikki kauppakeskuksen yhteyteen rakennettavat asunnot
ja niiden omistamista varten perustamansa kolme yhtiötä. Asuntosijoittajat
vastaavat kukin omien asuntojensa rakennuttamisesta ja vuokraamisesta. Uuden
kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on noin 7 300 neliömetriä. Liiketiloista
on vuokrattu tällä hetkellä yli 60 prosenttia.

Cityconin Espoossa sijaitseva kauppakeskus Espoontori uudistetaan vuoden 2010
aikana perusteellisesti. Kauppakeskuksen 10 400 m2 tilat ja pysäköintilaitos
peruskorjataan sekä ajanmukaistetaan vastaamaan tämän päivän asiakkaiden
tarpeita. Citycon investoi hankkeeseen 18 miljoonaa euroa.

Helmikuussa yhtiö ilmoitti aloittavansa Jyväskylässä sijaitsevan kauppakeskus
Forumin perusteellisen uudistamisen. Yhtiö investoi hankkeeseen 16 miljoonaa
euroa.

Yhteensä Citycon investoi näihin kolmeen hankkeeseen noin 54 miljoonaa euroa.

Osakemerkinnät optio-oikeuksilla

Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä B-optio-oikeuksilla merkittiin vuoden
alussa 356 558 yhtiön osaketta 2,5908 euron osakekohtaiseen merkintähintaan.
Osakkeiden merkintähinta, 923 770,47 euroa, kirjattiin sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastoon. Uudet osakkeet merkitään kaupparekisteriin arviolta
15.2.2010, jolloin Cityconin osakkeiden rekisteröity lukumäärä nousee
221 416 293 osakkeeseen. 2004 B-optio-oikeuksilla voidaan merkitä vielä enintään
965 285 uutta yhtiön osaketta.

Hallituksen osingonjakoa ja varojen jakamista sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta koskeva ehdotus

Emoyhtiön kertyneet voittovarat ovat 27,5 miljoonaa euroa, josta tilikauden
voitto on 18,5 miljoonaa euroa. Emoyhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastossa olevat varat tilikauden päättymispäivänä olivat 157,0 miljoonaa
euroa.

Cityconin hallitus ehdottaa 11.3.2010 kokoontuvalle varsinaiselle
yhtiökokoukselle, että 31.12.2009 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa
0,04 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman
palautusta 0,14 euroa osakkeelta. Hallitus ehdottaa, että osingonmaksun ja
pääoman palautuksen täsmäytyspäivä on 16.3.2010 ja että osinko ja pääoman
palautus maksetaan 7.4.2010.

Tulevaisuuden näkymät

Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen
liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy
lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin seuraten samalla markkinoita mahdollisten
hankintojen varalta.

Markkinoiden muutoksen sekä vaikeutuneen rahoitustilanteen vuoksi suunniteltujen
hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti aiempaa tiukemmilla
esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa
kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen
vahvistamiseksi. Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.

Päivittäistavarakauppa, jonka osuus yhtiön vuokrasopimuskannasta on merkittävä,
vaimentaa vuokramarkkinoiden suhdanteiden vaikutusta yhtiön liiketoimintaan.
Yhtiö odottaa vain maltillisia muutoksia vuoden 2010 nettovuokratuotoissa,
operatiivisessa liikevoitossa sekä operatiivisessa tuloksessa, koska uudet
kehityshankkeet valmistuvat vasta vuoden 2010 loppupuolella.

Amsterdamissa 9.2.2010

Citycon Oyj

Hallitus

KONSERNIN LYHENNETTY TILINPÄÄTÖS
1.1 - 31.12.2009

Lyhennetty laaja konsernituloslaskelma, IFRS

Q4/ Q4/
Me 2009 2008 Muutos-% 2009 2008 Muutos-%

Bruttovuokratuotto 45,2 43,7 3,5 % 177,8 173,0 2,8 %

Käyttökorvaukset ja palvelutuotot 3,7 1,5 150,9 % 8,5 5,3 58,7 %

Liikevaihto (liite 3) 48,9 45,2 8,2 % 186,3 178,3 4,5 %

Hoitokulut 17,0 14,9 13,8 % 60,2 56,3 6,8 %

Vuokraustoiminnan muut kulut 0,3 0,1 206,7 % 0,7 0,2 233,1 %

Nettovuokratuotto 31,6 30,2 4,8 % 125,4 121,8 3,0 %

Hallinnon kulut 5,4 4,7 15,6 % 17,8 16,9 5,2 %

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 6,0 -99,7 % 0,0 6,1 -100,3 %

Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon -38,6 -59,3 -34,9 % -97,4 -216,1 -54,9 %

Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen myynneistä - 0,0 - 0,1 0,1 -46,5 %

Liiketappio/-voitto -12,4 -27,9 -55,5 % 10,3 -105,0 -

Rahoituskulut (netto) 12,0 13,0 -8,3 % 47,7 57,3 -16,7 %

Tappio/voitto ennen veroja -24,4 -40,9 -40,4 % -37,5 -162,3 -76,9 %

Tilikauden tulokseen perustuvat
verot -1,2 -2,2 -45,7 % -6,5 -6,6 -1,9 %

Laskennalliset verot 1,3 7,6 -83,2 % 7,0 30,0 -76,5 %

Katsauskauden tappio/voitto -24,3 -35,5 -31,6 % -36,9 -138,9 -73,5 %

Muut laajan tuloksen erät

Nettovoitot/-tappiot rahavirran
suojauksista 1,0 -44,3 - -6,7 -30,5 -77,9 %

Tuloverot liittyen rahavirran
suojauksiin -0,3 11,5 - 1,8 7,9 -77,9 %

Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen
muuntamisesta johtuvat
valuuttakurssitappiot/-voitot -0,1 -12,8 -99,4 % 2,0 -13,0 -

Muut laajan tuloksen erät verojen
jälkeen 0,7 -45,5 - -3,0 -35,6 -91,6 %

Katsauskauden laaja tappio/voitto -23,6 -81,0 -70,9 % -39,9 -174,5 -77,2 %

Katsauskauden tappion/voiton
jakautuminen

Emoyhtiön omistajille -23,8 -30,7 -22,5 % -34,3 -124,1 -72,4 %

Vähemmistölle -0,5 -4,8 -90,1 % -2,6 -14,8 -82,5 %

Katsauskauden laajan tappion/voiton
jakautuminen

Emoyhtiön omistajille -24,2 -73,2 -66,9 % -38,4 -156,8 -75,5 %

Vähemmistölle 0,7 -7,8 - -1,4 -17,8 -91,9 %

Tulos/osake, euroa (liite 5) -0,11 -0,14 -22,5 % -0,16 -0,56 -72,4 %

Tulos/osake, laimennettu, euroa
(liite 5) -0,11 -0,14 -22,5 % -0,16 -0,56 -72,4 %

Operatiivinen tulos (liite 4) 12,5 11,8 6,0 % 50,9 43,8 16,3 %

Ei-operatiivinen tulos (liite 4) -36,3 -42,5 -14,5 % -85,2 -167,9 -49,3 %

Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden voitto/tappio -23,8 -30,7 -22,5 % -34,3 -124,1 -72,4 %

Lyhennetty konsernitase, IFRS

Me Liite 31.12.2009 31.12.2008

Varat

Pitkäaikaiset varat

Sijoituskiinteistöt 6 2 147,4 2 111,6

Aineettomat ja aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet 1,6 1,7

Laskennalliset verosaamiset 8,6 6,8

Johdannaissopimukset ja muut pitkäaikaiset varat 9 3,8 6,0

Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 161,4 2 126,1

Lyhytaikaiset varat

Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt 7 26,0 -

Johdannaissopimukset 9 - 13,9

Myyntisaamiset ja muut saamiset 46,1 21,7

Rahavarat ja pankkisaamiset 8 19,8 16,7

Lyhytaikaiset varat yhteensä 91,8 52,4

Varat yhteensä 2 253,2 2 178,5

Oma pääoma ja velat

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Osakepääoma 259,6 259,6

Ylikurssirahasto 131,1 131,1

Arvonmuutosrahasto 9 -22,7 -17,7

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 10 155,2 177,3

Kertyneet voittovarat 10 207,8 248,8

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 731,1 799,1

Vähemmistön osuus 36,8 38,2

Oma pääoma yhteensä 767,9 837,3

Velat

Pitkäaikaiset korolliset velat 11 1 175,4 1 149,2

Johdannaissopimukset ja muut korottomat velat 9 32,5 25,5

Laskennalliset verovelat 50,0 57,1

Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 257,9 1 231,7

Lyhytaikaiset korolliset velat 11 146,3 50,3

Johdannaissopimukset 9 1,5 4,9

Ostovelat ja muut velat 79,7 54,3

Lyhytaikaiset velat yhteensä 227,4 109,5

Velat yhteensä 1 485,3 1 341,2

Oma pääoma ja velat yhteensä 2 253,2 2 178,5

Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS

Me Liite 2009 2008

Liiketoiminnan rahavirta

Tappio/voitto ennen veroja -37,5 -162,3

Oikaisut tappioon/voittoon ennen veroja 145,7 268,1

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 108,3 105,8

Käyttöpääoman muutos 10,7 -2,1

Liiketoiminnan rahavirta 119,0 103,7

Maksetut korot ja muut rahoituskulut -54,4 -63,1

Saadut korot ja muut rahoitustuotot 0,3 1,2

Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot 11,8 5,1

Maksetut/saadut välittömät verot -10,4 0,2

Liiketoiminnan nettorahavirta 66,2 47,2

Investointien rahavirta

Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken
rahavaroilla 6 - -24,0

Investoinnit sijoituskiinteistöihin sekä aineettomiin ja
aineellisiin hyödykkeisiin 6 -130,9 -127,0

Sijoituskiinteistöjen myynnit 6 3,1 7,0

Investointien nettorahavirta -127,9 -144,1

Rahoituksen rahavirta

Vähemmistön rahastosuoritukset - 25,9

Lyhytaikaisten lainojen nostot 11 149,7 72,1

Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 11 -77,1 -125,8

Pitkäaikaisten lainojen nostot 11 295,1 623,3

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 11 -273,0 -473,6

Maksetut osingot 10 -30,9 -30,9

Rahoituksen nettorahavirta 63,8 90,9

Rahavarojen muutos 2,1 -6,1

Rahavarat tilikauden alussa 8 16,7 24,2

Valuuttakurssien muutosten vaikutus 1,0 -1,4

Rahavarat katsauskauden lopussa 8 19,8 16,7

Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Sijoitetun
vapaan Kerty-
Ylikurssi- Arvon- oman neet
Osake- rahasto muutos- pääoman Muunto- voitto-
pääoma rahasto rahasto erot varat

Oma pääoma 1.1.2008 259,6 131,1 4,9 199,3 -0,3 387,3

Katsauskauden laaja
voitto/tappio -22,6 -10,0 -124,1

Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,0

Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta syntyvä
omaan pääomaan kirjattava
voitto 4,6

Osingonjako ja pääoman
palautus sijoitetun
vapaan oman pääoman
rahastosta (Liite 9) -22,1 -8,8

Osakeperusteiset maksut 0,3

Vähemmistöosuuksien
hankinnat

Oma pääoma 31.12.2008 259,6 131,1 -17,7 177,3 -10,3 259,1

Oma pääoma 1.1.2009 259,6 131,1 -17,7 177,3 -10,3 259,1

Katsauskauden laaja
voitto/tappio -5,0 0,8 -34,3

Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta syntyvä
omaan pääomaan kirjattava
voitto 1,1

Omien osakkeiden myynti 0,0

Osingonjako ja pääoman
palautus sijoitetun
vapaan oman pääoman
rahastosta (Liite 9) -22,1 -8,8

Osakeperusteiset maksut 0,2

Vähemmistöosuuksien
hankinnat

Oma pääoma 31.12.2009 259,6 131,1 -22,7 155,2 -9,5 217,3


Emoyhtiön
omistajille Vähem- Oma
kuuluva mistön pääoma
oma pääoma osuus yhteensä

Oma pääoma 1.1.2008 982,0 28,9 1 010,9

Katsauskauden laaja voitto/tappio -156,8 -17,8 -174,5

Osakemerkinnät osakeoptioilla 0,0 0,0

Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä
omaan pääomaan kirjattava voitto 4,6 4,6

Osingonjako ja pääoman palautus sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta (Liite 9) -30,9 -30,9

Osakeperusteiset maksut 0,3 0,3

Vähemmistöosuuksien hankinnat - 27,0 27,0

Oma pääoma 31.12.2008 799,1 38,2 837,3

Oma pääoma 1.1.2009 799,1 38,2 837,3

Katsauskauden laaja voitto/tappio -38,4 -1,4 -39,9

Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä
omaan pääomaan kirjattava voitto 1,1 1,1

Omien osakkeiden myynti 0,0 0,0

Osingonjako ja pääoman palautus sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta (Liite 9) -30,9 -30,9

Osakeperusteiset maksut 0,2 0,2

Vähemmistöosuuksien hankinnat - 0,0 0,0

Oma pääoma 31.12.2009 731,1 36,8 767,9

KONSERNIN LYHENNETYN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1. Yrityksen perustiedot
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö,
jonka toiminta on keskittynyt Suomeen, Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on
suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka
kotipaikka on Helsinki. Hallitus on hyväksynyt tilinpäätöksen 9.2.2010.
2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet
Cityconin konsernitilinpäätös 31.12.2009 on laadittu kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS)
mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatettu 31.12.2009 voimassaolevaa
IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn
menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä
annettuja tulkintoja. Tarkempaa tietoa laskentaperiaatteista löytyy Cityconin
konsernitilinpäätöksestä 31.12.2009.
Tilinpäätöksessä on otettu käyttöön seuraavat uudet standardit ja nykyisiin
standardeihin tehdyt muutokset ja tulkinnat: IFRS 8 (uusi standardi)
Toimintasegmentit, IAS 1 (uudistettu) Tilinpäätöksen esittäminen sekä IAS 40
(muutos) Sijoituskiinteistöt ja tästä aiheutuneet muutokset IAS 16 Aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet -standardiin. IFRS 8 Toimintasegmentit ja IAS 1
Tilinpäätöksen esittäminen -standardien käyttöönotot muuttivat tilinpäätöksen
esittämistä ja IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin käyttöönotto muutti
rakenteilla olevien kiinteistöjen arvostamista. IFRS 8 Toimintasegmentit
-standardin käyttöönotto ei vaikuttanut Cityconin esittämien segmenttien
lukumäärään tai sisältöön. Cityconin johto seuraa segmenttien operatiivista
liikevoittoa, joten operatiivisen liikevoiton esittäminen segmenteittäin
lisättiin IFRS 8:n käyttöönoton myötä. IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen
-standardin käyttöönotto muutti Cityconin tuloslaskelman ja oman pääoman
laskelman esittämistä. IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä
Citycon arvostaa katsauskaudella rakenteilla olevat kiinteistönsä käypään arvoon
hankintamenon sijaan. Koska rakenteilla olevat kiinteistöt arvostetaan käypään
arvoon samoin kuin operatiivisessa toiminnassa olevat sijoituskiinteistöt,
Citycon ei enää esitä taseessaan rakenteilla olevia kiinteistöjä erillään
sijoituskiinteistöistä. Liitetiedoissa Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä
kahteen ryhmään: operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin sekä
rakenteilla oleviin/peruskorjattaviin kiinteistöihin. Rakenteilla olevista
kiinteistöistä syntyi Q1/2009 tulokseen käyvän arvon muutosta 11,4 miljoonaa
euroa. Lisätietoa uusista standardeista ja muutoksista nykyisiin standardeihin
löytyy Cityconin tilinpäätöksen 2009 Konsernitilinpäätöksen liitetiedosta 3
"Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa" (ks. tilinpäätöksen
sivut 18-19).
3. Segmentti-informaatio
Cityconin liiketoiminta on jaettu alueellisiin liiketoimintayksiköihin Suomi,
Ruotsi ja Baltia.

Q4/ Q4/
Me 2009 2008 Muutos-% 2009 2008 Muutos-%

Liikevaihto

Suomi 32,7 32,0 2,5 % 131,3 126,8 3,5 %

Ruotsi 12,4 10,1 22,6 % 41,0 41,9 -2,0 %

Baltia 3,8 3,1 21,0 % 14,0 9,6 45,5 %

Yhteensä 48,9 45,2 8,2 % 186,3 178,3 4,5 %

Nettovuokratuotto

Suomi 23,0 22,6 1,7 % 92,4 90,9 1,7 %

Ruotsi 6,1 5,3 13,9 % 23,2 24,1 -3,5 %

Baltia 2,5 2,2 14,7 % 9,8 6,8 44,6 %

Muut 0,0 0,0 - 0,0 0,0 -

Yhteensä 31,6 30,2 4,8 % 125,4 121,8 3,0 %

Operatiivinen
liikevoitto/-tappio

Suomi 21,4 21,0 1,5 % 86,3 85,4 1,0 %

Ruotsi 5,1 4,5 14,1 % 20,0 21,0 -4,6 %

Baltia 2,2 2,0 9,1 % 8,8 6,2 42,8 %

Muut -2,3 -1,9 21,3 % -7,4 -7,2 2,6 %

Yhteensä 26,3 25,6 2,8 % 107,7 105,3 2,3 %

Liikevoitto/-tappio

Suomi 6,8 -21,7 -131,2 % 21,2 -62,9 -

Ruotsi -12,0 -16,9 -29,1 % 0,3 -49,1 -

Baltia -4,9 12,6 - -3,8 14,4 -

Muut -2,3 -2,0 17,8 % -7,4 -7,4 -0,5 %

Yhteensä -12,4 -27,9 -55,5 % 10,3 -105,0 -

Me

Varat 31.12.2009 31.12.2008 Muutos-%

Suomi 1 455,5 1 504,2 -3,2 %

Ruotsi 605,7 466,9 29,7 %

Baltia 157,6 156,3 0,8 %

Muut 34,3 51,1 -32,8 %

Yhteensä 2 253,2 2 178,5 3,4 %

Segmenttien varojen muutos johtui sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskusta,
heikentyneestä Ruotsin kruunusta ja investoinneista.

4. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen täsmäytyslaskelma
Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä IFRS-raportointivelvoitteesta johtuen
laajaan konsernituloslaskelmaan sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan
ulkopuolisia eriä. Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen
katsauskausien vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen laajaan
konsernituloslaskelman lisäksi katsauskauden emoyhtiön omistajille kuuluvan
voiton/tappion jaettuna operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen
tulokseen. Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannattavuutta
katsauskaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja -tappioiden,
muiden kertaluonteisten erien sekä muiden laajan tuloksen erien vaikutusta.
Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa EPRA:n
suositusten mukaista osakekohtaista tulosta.
Operatiivisesta tuloksesta on eliminoitu laajan tuloslaskelman rahoituskuluihin
kirjattu rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos. Suojautuakseen
korkoriskiltä Citycon on solminut korkoriskipolitiikkansa mukaisesti korko- ja
inflaatiojohdannaisia, joiden osalta IFRS:n mukaisen suojauslaskennan
edellytykset eivät täyty. Tällaisten johdannaisten käyvän arvon muutos kirjataan
tulosvaikutteisesti rahoituskuluihin. Kyseiset johdannaiset suojaavat konsernin
korkoriskiä ja näiden johdannaisten ehtojen mukaisesti Citycon vastaanottaa
vaihtuvaa rahamarkkinakorkoa, jonka määräytyminen vastaa konsernin
vaihtuvakorkoisten lainojen koron määräytymistä. Cityconin maksama korko
puolestaan ei riipu markkinakoroista, jolloin johdannaiset suojaavat yhtiötä
markkinakorkojen nousulta. Suojausten tehokkuus pyritään varmistamaan
yhtenevällä korkojen määräytymisellä tulosvaikutteisesti rahoituskuluihin
kirjattavien johdannaisten ja vaihtuvakorkoisten lainojen välillä.

Q4/ Q4/
Me 2009 2008 Muutos-% 2009 2008 Muutos-%

Operatiivinen tulos

Nettovuokratuotto 31,6 30,2 4,8 % 125,4 121,8 3,0 %

Operatiiviset hallinnon kulut -5,3 -4,6 14,4 % -17,7 -16,5 7,0 %

Operatiiviset liiketoiminnan muut
tuotot ja kulut 0,0 0,1 -77,7 % 0,0 0,1 -115,0 %

Operatiivinen liikevoitto 26,3 25,6 2,8 % 107,7 105,3 2,3 %

Operatiiviset rahoituskulut (netto) -11,9 -11,7 1,8 % -47,7 -54,2 -12,1 %

Operatiiviset tilikauden tulokseen
perustuvat verot -1,2 -1,4 -16,5 % -6,2 -4,8 29,6 %

Operatiiviset laskennalliset verot -0,1 0,0 -337,7 % -0,2 0,2 -203,5 %

Operatiivinen vähemmistön osuus -0,6 -0,7 -16,2 % -2,8 -2,8 -1,8 %

Operatiivinen tulos yhteensä 12,5 11,8 6,0 % 50,9 43,8 16,3 %

Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu EPRA
EPS), euroa( 1)) 0,06 0,05 6,2 % 0,23 0,20 15,2 %

Ei-operatiivinen tulos

Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon -38,6 -59,3 -34,9 % -97,4 -216,1 -54,9 %

Voitot/tappiot
sijoituskiinteistöjen myynneistä 0,0 0,0 -100,0 % 0,1 0,1 -46,5 %

Ei-operatiiviset hallinnon kulut -0,1 -0,1 116,8 % -0,1 -0,4 -69,0 %

Ei-operatiiviset liiketoiminnan
muut tuotot ja kulut 0,0 5,9 -100,0 % 0,0 6,0 -100,0 %

Rahoituserien käyvän arvon
muutokset -0,1 -1,4 -95,4 % -0,1 -3,1 -97,9 %

Tilikauden tulokseen perustuvat
ei-operatiiviset verot 0,0 -0,8 -100,0 % -0,3 -1,8 -84,0 %

Ei-operatiiviset laskennalliset
verot 1,4 7,5 -81,7 % 7,3 29,7 -75,6 %

Ei-operatiivinen vähemmistön osuus 1,1 5,6 -80,2 % 5,3 17,6 -69,6 %

Ei-operatiivinen tulos yhteensä -36,3 -42,5 -14,5 % -85,2 -167,9 -49,3 %

Ei-operatiivinen tulos/osake,
laimennettu -0,16 -0,19 -14,5 % -0,39 -0,76 -49,4 %

Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden tappio/ voitto -23,8 -30,7 -22,5 % -34,3 -124,1 -72,4 %

¹) Operatiivinen osakekohtaisen tuloksen laskeminen on esitetty liitetiedossa 5
"Osakekohtainen tulos".

5. Osakekohtainen tulos

2009 2008

A) Katsauskauden tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos

Tulos/osake

Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden tappio/voitto, Me -34,3 -124,1

Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä, milj. kpl 221,0 221,0

Osakekohtainen tulos, euroa -0,16 -0,56

Osakekohtainen tulos, laimennettu

Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden tappio/voitto, Me -34,3 -124,1

VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella, Me - -

Laimennetun osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty
katsauskauden tappio/voitto, Me -34,3 -124,1

Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä, milj. kpl 221,0 221,0

VVK:n osakeantioikaistu laimennusvaikutus, milj. kpl - -

Optioiden osakeantioikaistu laimennusvaikutus, milj. kpl - -

Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutus, milj. kpl - -

Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu osakemäärä, milj.
kpl 221,0 221,0

Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa -0,16 -0,56

Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita eikä laimentavien
potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuottoja oteta huomioon 2009 ja 2008
laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa, koska
emoyrityksen omistajille kuuluva tulos on negatiivinen.

B) Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS)

Operatiivinen tulos, Me (Liite 4) 50,9 43,8

VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella, Me 4,2 5,6

Operatiivisen osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty
katsauskauden voitto, Me 55,1 49,4

Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä, milj. kpl 221,0 221,0

VVK:n osakeantioikaistu laimennusvaikutus, milj. kpl 18,5 25,4

Optioiden osakeantioikaistu laimennusvaikutus, milj. kpl - 0,8

Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutus, milj. kpl 0,0 -

Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu osakemäärä, milj. kpl 239,5 247,2

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS),
euroa 0,23 0,20

6. Sijoituskiinteistöt
Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: peruskorjattavat
kiinteistöt ja operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt. IAS 40
Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä Citycon esittää rakenteilla
olevat kiinteistönsä osana sijoituskiinteistöjään, jonka takia aiemmin esitetty
peruskorjattavat kiinteistöt -kategoria sisältää myös rakenteilla olevat
kiinteistöt ja kategorian nimi on rakenteilla olevat/peruskorjattavat
kiinteistöt.
Tilikauden lopussa rakenteilla oleviin/peruskorjattaviin kiinteistöihin
sisältyivät rakennushankkeet seuraavissa kauppakeskuksissa: Liljeholmstorget,
Åkersberga Centrum ja Lahden Hansa. 31.12.2008 tähän ryhmään sisältyivät
Liljeholmstorget ja Rocca al Mare sekä laajennushankkeet Lippulaivassa ja
Åkersberga Centrum -kauppakeskuksessa.

Me 31.12.2009

Rakenteilla olevat/ Operatiivisessa Sijoitus-
peruskorjattavat toiminnassa kiinteistöt
kiinteistöt olevat kiinteistöt yhteensä

Katsauskauden alussa 271,8 1 839,9 2 111,6

Hankinnat 0,0 0,0 0,0

Investoinnit 84,4 33,4 117,8

Myynnit - -2,7 -2,7

Aktivoidut korot 6,3 1,6 7,9

Voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta - 5,5 5,5

Tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -14,9 -88,0 -102,9

Valuuttakurssiero 10,6 17,3 27,9

Siirrot erien välillä -88,3 70,6 -17,7

Katsauskauden lopussa 269,8 1 877,6 2 147,4

Me 31.12.2008

Rakenteilla olevat/ Operatiivisessa Sijoitus-
peruskorjattavat toiminnassa kiinteistöt
kiinteistöt olevat kiinteistöt yhteensä

Katsauskauden alussa 544,5 1 704,4 2 248,9

Hankinnat 6,8 10,6 17,4

Investoinnit 120,9 12,0 132,9

Myynnit 0,0 -7,6 -7,6

Aktivoidut korot 6,8 0,0 6,8

Voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta 4,8 10,5 15,3

Tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -44,5 -186,9 -231,4

Valuuttakurssiero -28,8 -41,6 -70,4

Siirrot erien välillä -338,7 338,5 -0,2

Katsauskauden lopussa 271,8 1 839,9 2 111,6

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen arvioija
nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka keskeisimpiä
muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus.
Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät tuottovaatimukset sekä
markkinavuokrat olivat segmenteittäin seuraavanlaiset:

Tuottovaatimus (%) Markkinavuokrat (€/m²)

2009 2008 2009 2008

Suomi 6,6 6,4 22,5 21,9

Ruotsi (1)) 6,4 6,4 21,3 12,3

Baltia 8,1 7,4 21,4 20,2

Keskimäärin 6,6 6,4 22,1 19,9

1) Ruotsin 31.12.2009 luvut sisältävät Liljeholmstorget ja Åkersberga Centrum
kauppakeskusten rakennushankkeet.

7. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt

Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostuvat Myllypuron kehityshanketta
varten ostetuista rakennusoikeuksista, jotka myytiin 12.1.2010 tehdyillä
osakekaupoilla kolmelle eri asuntosijoittajalle. Lisäksi myytävissä olevat
sijoituskiinteistöt sisältävät Åkersberga Centrumin yhteydessä sijaitsevat 181
asuntoa, joiden myynnistä sovittiin heinäkuussa 2009 Tegeltornet AB:n kanssa.

2009 2008

Katsauskauden alussa - -

Investoinnit 8,3 -

Siirto sijoituskiinteistöistä 17,7 -

Katsauskauden lopussa 26,0 -

8. Rahavarat ja pankkisaamiset

Me 2009 2008

Käteinen raha ja pankkitilit 13,5 16,7

Lyhytaikaiset pankkitalletukset 6,4 -

Yhteensä 19,8 16,7

9. Johdannaissopimukset

Me 2009 2008

Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
arvot arvot arvot arvot

Korkojohdannaissopimukset

Koronvaihtosopimukset

Erääntyminen:

alle vuosi 48,8 -1,2 86,0 1,4

1-2 vuotta 70,0 1,0 46,0 -1,5

2-3 vuotta 60,0 -3,0 70,0 3,5

3-4 vuotta 262,9 -14,5 41,8 -1,9

4-5 vuotta 198,0 -7,3 228,8 -10,1

yli 5 vuotta 97,9 -4,0 119,0 -8,9

Yhteensä 737,6 -29,0 591,7 -17,5

Valuuttajohdannaissopimukset

Valuuttatermiitit

Erääntyminen:

alle vuosi 22,0 -0,2 23,1 7,6

Kaikki yhteensä 759,7 -29,2 614,8 -9,8

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
katsauskauden markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty korollisen
velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 3,5 miljoonaa euroa
(16,2 milj. euroa) on kirjattu laajan tuloslaskelman rahoituskuluihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden
nimellisarvo on 713,2 miljoonaa euroa (568,7 milj. euroa). Sopimuksista on
kirjattu -5,0 miljoonaa euroa (-22,6 milj. euroa) muihin laajan tuloksen eriin
verovaikutus huomioituna.

10. Osingonjako ja pääoman palautus
Cityconin hallitus ehdottaa 11.3.2010 kokoontuvalle varsinaiselle
yhtiökokoukselle, että 31.12.2009 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa
0,04 euroa osakkeelta ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta 0,10 euroa osakkeelta.
Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 18.3.2009 kokoontuneen yhtiökokouksen
päätöksen mukaisesti tilikauden 2008 osinko oli 0,04 euroa osakkeelta (0,04
euroa tilikaudelta 2007) ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta 0,10 euroa osakkeelta (0,10 euroa tilikaudelta 2007).
Osinko ja pääoman palautus tilikaudelta 2008 oli 30,9 miljoonaa euroa (30,9
milj. euroa tilikaudelta 2007) ja se maksettiin 3.4.2009.

11. Korolliset velat
Katsauskauden aikana Citycon on sopinut 75 miljoonan euron luottolimiitistä,
jolla rahoitetaan yhtiön tulevia strategian mukaisia investointeja. Laina on
vaihtuvakorkoinen ja laina-aika on 3 vuotta. Katsauskauden aikana konsernin
lainoja on maksettu takaisin 43,9 miljoonaa euroa aiemmin ilmoitettujen
takaisinmaksuehtojen mukaisesti.
Muut pitkäaikaisten lainojen nostot ja takaisinmaksut rahavirtalaskelmassa
liittyvät luottolimiittisopimusten nostoihin ja takaisinmaksuihin.
12. Vastuusitoumukset

Me 2009 2008

Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 42,9 40,6

Pankkitakaukset 45,4 45,6

Pääomasitoumukset 44,0 13,0

Alv-palautusvastuut 46,2 21,3

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 44,0 miljoonaa euroa (13,0 milj. euroa)
pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa kehityshankkeisiin.

13. Lähipiiritapahtumat
Katsauskaudella ei ollut merkittäviä liiketapahtumia lähipiiriin kuuluvien
tahojen kanssa.

14. Tunnuslukuja

Q4/ Q4/
2009 2008 Muutos-% 2009 2008 Muutos-%

Tulos/osake, euroa -0,11 -0,14 -22,5 % -0,16 -0,56 -72,4 %

Tulos/osake laimennettu, euroa -0,11 -0,14 -22,5 % -0,16 -0,56 -72,4 %

Oma pääoma/osake, euroa 3,31 3,62 -8,5 %

Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake,
euroa 3,54 3,88 -8,8 %

Omavaraisuusaste, % 34,2 38,5 -

Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2009 tilinpäätöksestä.

Taloudellinen raportointi vuonna 2010

Citycon julkaisee vuoden 2009 vuosikertomuksen verkkosivuillaan viimeistään
viikolla 9. Painettu vuosikertomus ilmestyy viimeistään viikolla 10.

Citycon julkistaa kolme osavuosikatsausta tilikaudella 2010. Osavuosikatsaukset
julkistetaan seuraavasti:

1-3/2010 keskiviikkona 21.4.2010 noin klo 9.00,
1-6/2010 keskiviikkona 14.7.2010 noin klo 9.00 ja
1-9/2010 keskiviikkona 13.10.2010 noin klo 9.00.

Yhtiökokous

Cityconin varsinainen yhtiökokous pidetään torstaina 11.3.2010 klo 14.00 alkaen
Finlandia-talon Helsinki-salissa, osoitteessa Mannerheimintie 13e, Helsinki.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.

Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin 020 766 4401 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talous- ja varatoimitusjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi

Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

[HUG#1382559]