Korjaus - Citycon Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2010

CITYCON OYJ Pörssitiedote 21.4.2010 klo 09.00

Citycon Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2010

Yhteenveto vuoden 2010 ensimmäisestä vuosineljänneksestä verrattuna edelliseen
vuosineljännekseen

- Liikevaihto kasvoi ja oli 49,5 miljoonaa euroa (Q4/2009: 48,9 milj. euroa).
Kasvu johtui pääasiassa äskettäin Tukholmassa avatun kauppakeskus
Liljeholmstorgetin ja Tallinnassa uudistetun Rocca al Maren tuomista uusista
vuokratuotoista. Liikevaihdon kasvua heikensi uusien kehityshankkeiden
käynnistäminen.
- Nettovuokratuotot laskivat 3,2 prosenttia 30,6 miljoonaan euroon (31,6 milj.
euroa). Lasku johtui pääasiassa edellisvuosineljännestä korkeammista
kiinteistöjen hoitokuluista normaalin kausivaihtelun ja poikkeuksellisen lumisen
ja kylmän talven vuoksi.
- Tulos/osake oli 0,06 euroa (-0,11 euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,05 euroa (0,06 euroa).
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 0,8 miljoonaa euroa (-38,6 milj.
euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 193,5 miljoonaa euroa (2 147,4
milj. euroa).
- Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus pysyi
edellisvuosineljänneksen tasolla ja oli kauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan
mukaan 6,6 prosenttia (6,6 %).
- Yhtiön rahoituskulut nousivat 13,1 miljoonaan euroon (12,0 milj. euroa)
pääasiassa alhaisemman korkojen pääomittamisen takia Liljeholmstorgetin ja Rocca
al Maren kehityshankkeiden valmistuttua.
- Cityconin lainasopimusten kovenanttien mukainen korkokate oli 2,3 (2,3) ja
omavaraisuusaste 39,2 prosenttia (40,6 %).
- Katsauskaudella aloitettiin kolme uutta kehityshanketta: Espoontorin ja
Jyväskylän Forumin uudistaminen sekä kokonaan uuden ostoskeskuksen rakentaminen
Helsingin Myllypuroon vanhan ostoskeskuksen tilalle.
- Kauppakeskus Liljeholmstorget sai Euroopan ensimmäisen kauppakeskukselle
myönnetyn platinatason LEED®-ympäristösertifikaatin.

Yhteenveto vuoden 2010 ensimmäisestä vuosineljänneksestä verrattuna viime vuoden
vastaavaan neljännekseen

- Liikevaihto kasvoi 7,9 prosenttia 49,5 miljoonaan euroon (Q1/2009: 45,9 milj.
euroa). Kasvu johtui vuokrattavien tilojen määrän kasvusta ja kauppapaikkojen
kehittämisestä. Liikevaihdon kasvua pienensivät edelliskautta hieman korkeampi
tilojen vajaakäyttö sekä aloitetut uudet kehityshankkeet.
- Voitto/tappio ennen veroja oli 17,2 miljoonaa euroa (-18,1 milj. euroa). Luku
sisältää 0,8 miljoonaa euroa (-31,6 milj. euroa) sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon muutosta.
- Nettovuokratuotot kasvoivat 1,0 prosenttia ja olivat 30,6 miljoonaa euroa
(30,3 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun vahvistumista nettovuokratuotot
olisivat laskeneet 0,7 prosenttia.
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot laskivat 5,8 prosenttia,
johtuen pääasiassa vertailukautta korkeammista kiinteistöjen hoitokuluista
epätavallisen ankaran talven johdosta sekä vajaakäytön lievästä kasvusta.
Lisäksi vallinneen alhaisen inflaation tai deflaation vuoksi vuokrien
indeksikorotukset olivat erittäin pieniä.
- Yhtiön operatiivinen tulos laski 11,4 miljoonaan euroon (11,6 milj. euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,05 euroa (0,05 euroa).
- Tulos/osake oli 0,06 euroa (-0,08 euroa). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutoksilla on merkittävä vaikutus osakekohtaiseen tulokseen.
- Vuokrausaste oli 94,5 prosenttia (95,3 %). Vuokrausasteen lasku johtui
aloitetuista uusista kehityshankkeista ja kiinteistökannan vajaakäytön lievästä
noususta.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake laski 0,03 euroon (0,10 euroa)
kertaluonteisten erien ja ajoituserojen johdosta.
- Omavaraisuusaste oli 32,7 prosenttia (36,4 %). Lasku johtui lähinnä
maksetuista osingoista ja pääoman palautuksesta sekä investoinneista
aiheutuvasta velkamäärän kasvusta.
- Yhtiön rahoitustilanne säilyi kauden aikana hyvänä. Yhtiön käytettävissä oleva
likviditeetti kauden lopussa oli 212,7 miljoonaa euroa, josta 164,0 miljoonaa
euroa oli käyttämättömiä, sitovia luottolimiittejä ja 48,7 miljoonaa euroa
rahavaroja.
- Suur-Tukholman alueella Järfällassa sijaitsevan kauppakeskus Jakobsbergs
Centrumin yhteydessä olevista asunnoista myytiin noin 25 prosenttia 120
miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 12 milj. eurolla) maaliskuussa. Citycon
kirjasi tästä kaupasta 1,0 miljoonaa euroa myyntivoittoa.

Avainluvut
Q1/ Q1/ Muutos- Q4/
2010 2009 % (1)) 2009 2009

Liikevaihto, Me 49,5 45,9 7,9 % 48,9 186,3

Nettovuokratuotto, Me 30,6 30,3 1,0 % 31,6 125,4

Liikevoitto/-tappio, Me 30,3 -5,8 - -12,4 10,3

% liikevaihdosta 61,3 % - - - 5,5 %

Voitto/tappio ennen veroja, Me 17,2 -18,1 - -24,4 -37,5

Katsauskauden voitto/tappio emoyhtiön
omistajille, Me 13,0 -16,8 - -23,8 -34,3

Operatiivinen liikevoitto, Me 26,4 25,7 2,4 % 26,3 107,7

% liikevaihdosta 53,3 % 56,1 % - 53,9 % 57,8 %

Operatiivinen tulos, Me 11,4 11,6 -2,1 % 12,5 50,9

Ei-operatiivinen tulos, Me 1,6 -28,4 - -36,3 -85,2

Tulos/osake, euroa 0,06 -0,08 - -0,11 -0,16

Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,06 -0,08 - -0,11 -0,16

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS), euroa 0,05 0,05 -1,7% 0,06 0,23

Liiketoiminnan nettorahavirta/osake,
euroa 0,03 0,10 -66,8 % 0,06 0,30

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 2 193,5 2 097,3 4,6 % 2 147,4

Oma pääoma/osake, euroa 3,20 3,37 -5,0 % 3,31

Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa 3,43 3,62 -5,0 % 3,54

Oikaistu nettovarallisuus (EPRA
NNNAV)/osake, euroa 3,22 3,55 -9,4 % 3,35

Omavaraisuusaste, % 32,7 36,4 -10,1 % 34,2

Nettovelkaantumisaste, % 175,9 151,2 16,4 % 169,5

Korollinen nettovelka (käypä arvo), Me 1 327,2 1 191,3 11,4 % 1 312,2

Nettotuotto-% 6,0 5,9 - 6,1

Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 6,7 6,2 - 6,7

Vuokrausaste, % 94,5 95,3 - 95,0

Henkilöstö katsauskauden lopussa 120 113 6,2 % 119

1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2010 ja 2009
väliseen muutokseen.

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi alkuvuotta 2010:

"Cityconin liikevaihto kasvoi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 7,9 prosenttia
ja nettovuokratuotot kasvoivat 1,0 prosenttia edellisvuoden vastaavaan jaksoon
verrattuna, kylmän ja lumisen talven aiheuttamista ylimääräisistä kustannuksista
ja vähäisistä vuokrien indeksikorotuksista huolimatta. Kasvu perustui sekä
aktiiviseen kauppapaikkajohtamiseen että vuoden 2009 lopulla valmistuneisiin
kehityshankkeisiin Tukholmassa ja Tallinnassa. Nettovuokratuottojen ja
liikevaihdon kasvua hidastivat aloitetut uudet kehityshankkeet, joiden takia
yhtiöllä oli enemmän tuottamattomia liiketiloja. Vuokrausaste laski hieman
edellisvuodesta lähinnä kertaluonteisten syiden vuoksi.

Citycon myi katsauskaudella strategiansa mukaisesti osan Ruotsin Järfällassa
sijaitsevan kauppakeskus Jakobsbergs Centrumin yhteydessä olevista asunnoista.
Liljeholmstorgetin yhteyteen rakennettujen asuntojen kauppa toteutui huhtikuun
alussa. Åkersberga Centrumin yhteydessä olevien asuntojen kaupan odotetaan
toteutuvan kesäkuussa. Näiden kauppojen jälkeen yhtiöllä on Ruotsissa edelleen
yli 600 asuntoa, joiden arvo on noin 40 miljoonaa euroa. Yhtiön tavoitteena on
luopua kaikista asunnoista Ruotsissa, koska asunnot eivät kuulu yhtiön
ydinliiketoimintaan.

Yhtiöllä on tällä hetkellä käynnissä neljä mittavampaa kehityshanketta:
kauppakeskus Åkersberga Centrumin uudistaminen ja laajentaminen Suur-Tukholman
alueella, uuden ostoskeskuksen rakentaminen Helsingin Myllypurossa, kauppakeskus
Espoontorin uudistaminen Espoossa sekä kauppakeskus Forumin uudistushanke
Jyväskylässä. Lisäksi yhtiö uudistaa kauppakeskus Myyrmannia ja Trioon kuuluvaa
Hansa-kiinteistöä. Kehityshankkeiden ja ammattitaitoisen kauppakeskusjohtamisen
avulla yhtiö etsii edelleen kasvua nykyisissä kauppakeskuksissaan.

Olemme ylpeitä kauppakeskus Liljeholmstorgetille ensimmäisenä kauppakeskuksena
Euroopassa myönnetystä platinatason ympäristösertifikaatista. Se osoittaa
selvästi yhtiömme sitoutumista kestävään kehitykseen, ja yhtiömme kykyä rakentaa
tiukimpien kansainvälisten normien mukaisesti. Kaikki Cityconin kehityshankkeet
toteutetaan myös jatkossa ympäristösertifikaattien laatukriteerien mukaisesti.
Citycon on myös julkaissut ensimmäisen yhteiskuntavastuuraporttinsa ja
määritellyt ympäristövastuun strategiset tavoitteet, jotka koskevat sekä yhtiön
nykyistä toimintaa ja olemassa olevaa kiinteistökantaa että uusia hankkeita."

Toimintaympäristön kehitys

Vähittäiskaupan myynti kasvoi alkuvuonna hieman yhtiön päämarkkinoilla Suomessa
ja Ruotsissa. Helmikuussa Suomessa kasvua oli ennakkotietojen mukaan 1,9
prosenttia ja Ruotsissa 2,3 prosenttia verrattuna vuoden 2009 helmikuuhun.
Virossa vähittäiskaupan myynti laski 10,0 prosenttia. Kuluttajien luottamus
talouden kehitykseen parani vuoden 2010 alkukuukausina Suomessa ja Ruotsissa.
Baltian maissa yleinen taloudellinen tilanne jatkui edelleen vaikeana. (Lähteet:
Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia)

Suomen ja Ruotsin talouksien suurimpana uhkana on työttömyyden kasvu, joka
lisääntyessään vaikuttaa kulutuskäyttäytymiseen. Suomessa työttömyysaste
helmikuun lopussa oli 9,2 prosenttia ja Ruotsissa 9,3 prosenttia. Inflaatio oli
maaliskuussa sekä Suomessa että Virossa 0,1 prosenttia ja Ruotsissa 1,2
prosenttia. Korkotaso oli edelleen alhainen. (Lähteet: ibid.)

Rahoituksen saatavuus on viime kuukausina parantunut. Kiinteistösektori oli
vuonna 2009 lähes pysähdyksissä, mutta kiinteistökaupassa alkoi katsauskaudella
näkyä piristymisen merkkejä. Kauppojen määrä oli kuitenkin edelleen vähäinen.

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto

Citycon on keskittynyt kauppakeskusliiketoimintaan Suomessa, Ruotsissa ja
Baltiassa. Yhtiö johtaa ja kehittää kauppakeskuksiaan aktiivisesti
ammattitaitoisen ja paikan päällä toimivan henkilöstönsä voimin. Yhtiö on
uranuurtaja Pohjoismaissa kestävän kehityksen periaatteiden huomioon ottamisessa
kauppakeskusliiketoiminnassa. Cityconin tavoitteena on luoda lisäarvoa
asiakkaille ja parantaa kiinteistöjensä vetovoimaa. Lähtökohdan tähän luovat
kunkin kauppapaikan ja sen vaikutusalueen kaupalliset edellytykset: ostovoima,
kilpailutilanne ja kulutuskysyntä.

Maaliskuun 2010 lopussa yhtiö omisti 33 (33) kauppakeskusta ja 51 (51) muuta
kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (22), Ruotsissa kahdeksan (8)
ja Baltiassa kolme (3). Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli
2 193,5 miljoonaa euroa (2 097,3 milj. euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen
osuus oli 65,9 prosenttia (70,0 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 26,6
prosenttia (22,8 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 7,4 prosenttia
(7,2 %). Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä katsauskauden lopussa oli yhteensä
953 650 neliömetriä.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset

Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija
kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards)
ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään
kerran vuodessa. Viime vuosina ulkopuolinen arviointi on teetetty
vuosineljänneksittäin muuttuvan markkinatilanteen vuoksi. Maaliskuun 2010 lopun
tilanteen mukainen arviointilausunto on saatavilla yhtiön verkkosivuilta.

Arvioinnin on tehnyt Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy, joka on
kansainvälisen CB Richard Ellisin suosittelema arviointipalvelujen tarjoaja
Suomessa. Arviointilausunnosta ilmenee arviointiprosessi, arvioon vaikuttavat
tekijät, arvioinnin tulokset sekä herkkyysanalyysi.

Arviointimenetelmänä on käytetty pääsääntöisesti kymmenen vuoden
kassavirtamenetelmää. Rakentamattomien tonttien ja selkeiden
kaavamuutoskohteiden osalta markkina-arvo on määritelty voimassa olevan
asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden määrän perusteella. Kehityskohteet on
arvioitu käyttämällä tätä tarkoitusta varten kehitettyä projektilaskentamallia.
Myös arviointimenetelmistä kerrotaan tarkemmin edellä mainitussa
arviointilausunnossa.

Realia Management Oy:n määrittämä Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräinen
nettotuottovaatimus 31.3.2010 oli 6,6 prosenttia. Cityconin Suomessa
sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi nettotuottovaatimukseksi
määriteltiin 6,6 prosenttia, Ruotsissa sijaitsevien 6,4 prosenttia ja Baltian
maissa sijaitsevien 8,2 prosenttia.

Citycon kirjaa kiinteistöomaisuutensa taseessa käypään arvoon IAS 40 -standardin
mukaisesti. Kiinteistöjen välitilinpäätöshetken mukainen, yhteenlaskettu
markkina-arvo raportoidaan Cityconin taseessa ja arvon muutos tuloslaskelmassa
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksena. Markkina-arvon muutoksilla on
siis myös tulosvaikutus, joka raportoidaan Cityconin välitilinpäätöksissä
erikseen osana liikevoittoa ja samalla katsauskauden tulosta.

Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu
ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta ja
sellaisista kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ota
huomioon käyvän arvon määrityksessä, sekä uusien, viimeisen kolmen kuukauden
aikana hankittujen kohteiden hankintahinnasta.

Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo nousi pääasiassa
kiinteistöjen kehitystoiminnan ansiosta. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 16,3
miljoonaa euroa ja arvonalennusta yhteensä 15,5 miljoonaa euroa. Muutosten
nettovaikutus tulokseen oli 0,8 miljoonaa euroa (-31,6 milj. euroa).

Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste

Cityconin tavoitteena on monipuolinen ja tehokkaasti hallittava
vuokrasopimuskanta. Peruslähtökohta on määräaikainen vuokrasopimus, ja
pääsääntöisesti kaikki uudet liiketilojen vuokrasopimukset tehdään
määräaikaisina kaikissa maissa. Poikkeuksen tähän muodostavat ainoastaan asunnot
ja varastotilat ja yksittäiset pysäköintipaikat.

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 4 029 (4 080) vuokrasopimusta.
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,1 vuotta (3,1
vuotta).

Cityconin kiinteistöomaisuuden nettovuokratuottoaste oli 6,0 prosenttia (5,9 %)
ja taloudellinen vuokrausaste 94,5 prosenttia (95,3 %). Vuokrausasteen lasku
johtui kauden aikana aloitetuista ja valmistelluista uusista kehityshankkeista
sekä koko kiinteistökannan vajaakäytön lievästä kasvusta yhtiön kaikissa
toimintamaissa.

Cityconin nettovuokratuotot nousivat 1,0 prosenttia 30,6 miljoonaan euroon.
Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 2,2 prosenttia 953 650 neliömetriin.
Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto laski 5,8 prosenttia.

Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön
omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät
kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista kohteista
80,3 prosenttia sijaitsee Suomessa. Nettotuottoprosentin laskennassa ja
vertailukelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden
instituutin ja Investment Property Databankin ohjeiden mukaista
laskentamenetelmää. Seuraavassa on esitetty vertailukelpoisten
nettovuokratuottojen kasvu segmenteittäin.

Segmenttikohtaiset vertailukelpoiset nettovuokratuotot

Me Suomi Ruotsi Baltia Muut Yhteensä

Q1/2008 22,3 5,8 1,6 0,0 29,7

Hankinnat 0,4 0,1 0,0 - 0,4

Kehityshankkeet 0,4 0,0 0,6 - 1,0

Divestoinnit -0,1 - - - -0,1

Vertailukelpoiset kohteet 0,1 0,2 -0,1 - 0,2

Muu (sis. valuuttakurssieron) -0,1 -0,8 0,0 0,0 -0,9

Q1/2009 23,1 5,2 2,1 0,0 30,3

Hankinnat - - - - 0,0

Kehityshankkeet -1,1 1,2 1,0 0,0 1,0

Divestoinnit 0,0 -0,3 - 0,0 -0,4

Vertailukelpoiset kohteet -0,9 -0,2 -0,1 0,0 -1,1

Muu (sis. valuuttakurssieron) 0,2 0,5 0,0 0,0 0,8

Q1/2010 21,3 6,4 3,0 0,0 30,6

Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kohteissa oli
8,6 prosenttia edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran osuus vuokralaisen
liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen Cityconille maksaman nettovuokran ja
mahdollisten erilliskorvausten osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä.
Arvonlisäveron suuruus on arvio.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto

Q1/ Q1/ Muutos- Q4/
2010 2009 % 2009 2009

Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset,
kpl 185 128 44,5 386 873

Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m²
(1)) 42 997 16 066 167,6 69 262 141 628

Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² (1)) 18,2 19,3 -5,7 26,5 23,6

Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset,
kpl 392 195 101,0 184 781

Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m²
(1)) 68 467 31 787 115,4 28 213 127 730

Päättyneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² (1)) 17,7 13,5 31,1 19,2 17,5

Vuokrausaste kauden lopussa, % 94,5 95,3 -0,8 - 95,0

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika kauden lopussa,
vuotta 3,1 3,1 0,0 - 3,1

(1)) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Hankinnat ja myynnit

Citycon keskittyy jatkossakin omistamiensa kauppapaikkojen kaupalliseen
kehittämiseen ja seuraa kauppakeskusmarkkinoiden kehittymistä koko
toiminta-alueellaan. Katsauskauden aikana ei toteutettu uusia
kiinteistöhankintoja.

Tammikuun alkupuolella Citycon myi Myllypuron uuden ostoskeskuksen yhteyteen
rakennettavien 255 asunnon rakennusoikeudet ja niiden omistamista varten
perustamansa kolme yhtiötä kolmelle eri asuntosijoittajalle. Asuntosijoittajat
vastaavat kukin omien asuntojensa rakennuttamisesta ja vuokraamisesta. Citycon
kirjasi tästä kaupasta 1,7 miljoonaa euroa myyntivoittoa verovaikutuksineen.

Citycon myi maaliskuussa noin 25 prosenttia kauppakeskus Jakobsbergs Centrumissa
sijaitsevista asunnoista noin 120 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 12 milj.
eurolla). Asunnot myytiin vasta perustetulle asukasyhdistykselle sopimuksella,
jolla asukasyhdistys osti Cityconin ruotsalaisen tytäryhtiön Tenrot Fastighets
AB:n kaikki osakkeet. Myytyjen asuntojen kokonaispinta-ala on noin 8 000
neliömetriä. Citycon kirjasi tästä kaupasta 1,0 miljoonaa euroa myyntivoittoa
verovaikutuksineen.

Kesällä 2009 Citycon sopi Åkersberga Centrumin yhteydessä sijaitsevien 181
asunnon myymisestä noin 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 18 milj.
eurolla). Kaupan arvioidaan toteutuvan kesäkuussa 2010. Åkersberga Centrumin
asuntojen myynnillä ei ole tulosvaikutusta.

Kehityshankkeet

Citycon tavoittelee pitkän aikavälin kasvua asiakasmäärissä, kassavirrassa ja
tehokkuudessa sekä kauppapaikkojen tuotoissa. Kehitystoiminnan tarkoituksena on
pitää yhtiön kauppapaikat kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin
vuokralaistenkin kannalta.

Kehityshankkeet heikentävät tilapäisesti joidenkin kohteiden tuottoa, sillä
uudistusten vuoksi osa liiketiloista on väliaikaisesti tyhjennettävä, mikä
puolestaan vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin. Citycon pyrkii
toteuttamaan rakennushankkeet vaiheittain siten, että esimerkiksi koko
kauppakeskusta ei tarvitse sulkea töiden ajaksi. Näin pyritään varmistamaan
kassavirran jatkuvuus.

Valmistuneet kehityshankkeet

Vuoden 2009 lopulla Citycon sai valmiiksi kaksi merkittävää kehityshanketta:
kauppakeskus Liljeholmstorgetin Tukholmassa ja kauppakeskus Rocca al Maren
Tallinnassa. Molemmat hankkeet valmistuivat suunnitellussa aikataulussa ja ne
toteutettiin ympäristöystävällisellä tavalla.

Molemmat kauppakeskukset avattiin ennen joulusesonkia ja niiden myynnit ja
asiakasmäärät ovat pysyneet hyvinä myös katsauskaudella. Käyttöönottovaiheen
ajalta molemmista hankkeista kirjataan vielä kehityskustannuksia.

Meneillään olevat kehityshankkeet

Kauppakeskus Åkersberga Centrumin uudistus- ja laajennushanke Suur-Tukholman
alueella Österåkerissa on suurin Cityconin meneillään olevista
kehityshankkeista. Rakennushankkeen kustannusarvio on kokonaisuudessaan noin
467 miljoonaa Ruotsin kruunua eli noin 48 miljoonaa euroa, josta Cityconin osuus
on 75 prosenttia.

Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 13 000 neliömetrillä, minkä
lisäksi olemassa olevan kauppakeskuksen tiloja uudistetaan ja pysäköintipaikkoja
rakennetaan lisää 350. Rakennustyöt käynnistyivät kesällä 2009 ja uudistettu
kauppakeskus on kokonaisuudessaan valmis vuonna 2011. Kauppakeskus on avoinna
koko rakennushankkeen ajan.

Helsingin Myllypuroon Citycon rakentaa uuden ostoskeskuksen sekä maanalaisen
pysäköintihallin 270 autolle. Ostoskeskus sijoittuu erinomaiselle paikalle,
aivan Myllypuron metroaseman viereen. Uuden keskuksen vuokrattava pinta-ala on
noin 7 300 neliömetriä, ja sen palvelutarjontaan kuuluu päivittäistavarakauppoja
ja muita arjen palveluita. Liiketiloista on vuokrattu tällä hetkellä yli 60
prosenttia. Kauppakeskus valmistuu vaiheittain; ensimmäinen osa avataan
alkukesällä 2011 ja toinen vaihe vuotta myöhemmin 2012.

Ostoskeskuksen yhteyteen rakennetaan myös 255 vapaarahoitteista vuokra- ja
asumisoikeusasuntoa, jotka on myyty kotimaisille asuntosijoittajille. Koko
Myllypuro-hankkeen arvo on yli 60 miljoonaa euroa, josta Cityconin omistukseen
tulevien liiketilojen ja pysäköintihallin osuus on noin 20 miljoonaa euroa.

Espoon keskuksessa rautatieaseman yhteydessä sijaitseva kauppakeskus Espoontori
uudistetaan vuoden 2010 aikana perusteellisesti. Kauppakeskuksen 10 400
neliömetrin tilat ja pysäköintilaitos peruskorjataan sekä ajanmukaistetaan
vastaamaan tämän päivän asiakkaiden tarpeita. Citycon investoi hankkeeseen 18
miljoonaa euroa.

Jyväskylässä Citycon uudistaa perusteellisesti ydinkeskustassa sijaitsevan
kauppakeskus Forumin sisätilat. Uudistetun Forumin tarjonnasta tulee aiempaa
enemmän muotipainotteista, ja sen muu erikoiskauppa sekä kahvila- ja
ravintolatarjonta monipuolistuu. Myös kauppakeskuksen toiminnallisuutta ja
viihtyisyyttä parannetaan. Citycon investoi hankkeeseen 16 miljoonaa euroa.
Uudistettu kauppakeskus Forum avataan marraskuussa 2010. Rakennustyöt
toteutetaan vaiheittain, sillä suurin osa kauppakeskukseen jäävistä palveluista
toimii normaalisti koko remontin ajan.

Lahdessa hiljattain uudistetun kauppakeskus Trion yhteydessä oleva
Hansa-kiinteistö liitetään paremmin ja kaupallisemmin Trioon. Kaavamuutos on
vireillä liiketilojen rakentamista varten Trion ja Hansan väliselle
yhdyssillalle Vapaudenkadun päälle. Hansa-kiinteistön uudistettava pinta-ala on
8 000 neliömetriä, ja hankkeen on määrä valmistua vuonna 2010.

Vantaalla kauppakeskus Myyrmannissa on meneillään merkittäviä muutostöitä
vuokralaismuutoksiin liittyen. Muutostyöt kohdistuvat yli neljäsosaan
kauppakeskuksen vuokrattavasta liikepinta-alasta. Lisäksi Porin Isolinnankadun
liiketilat uudistetaan kahdessa vaiheessa.

Kaikki edellä mainitut hankkeet toteuttavat Cityconin strategiaa, jonka
mukaisesti yhtiö kehittää erinomaisilla paikoilla sijaitsevia kauppapaikkojaan.
Hankkeet ovat myös Cityconin kestävän kehityksen strategian mukaisia: kehitetään
keskeisillä paikoilla kaupunkikeskustoissa ja aluekeskuksissa olevia
kauppapaikkoja. Näin vahvistetaan samalla olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta
ja kohennetaan alueiden palvelutarjontaa.

Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat sekä vuoden 2009 aikana
valmistuneet merkittävimmät kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa.
Vuoden 2010 aikana kehityshankkeisiin on Suomessa investoitu 8,7 miljoonaa
euroa, Ruotsissa 10,4 miljoonaa euroa ja Baltiassa 7,5 miljoonaa euroa.

Vuonna 2009 valmistuneet ja 31.3.2010 käynnissä olleet kehityshankkeet (1))

Toteutuneet
bruttoin-
Arvioitu vestoinnit Arvioitu
kokonais- 31.3.2010 lopullinen
investointi mennessä valmistumis-
Kohde Sijainti (milj. euroa) (milj. euroa) vuosi

Liljeholmstorget Tukholma, Ruotsi 145,6(2)3)) 145,6 valmis

Rocca al Mare Tallinna, Viro 58,3 57,4 valmis

Åkersberga Centrum Österåker, Ruotsi 48,1(3)) 20,6 2011

Torikeskus Seinäjoki, Suomi 4,0 2,7 2010

Hansa (Trio) Lahti, Suomi 8,0 0,7 2010

Forum Jyväskylä, Suomi 16,0 1,4 2010

Espoontori Espoo, Suomi 18,0 6,3 2010

Myllypuro Helsinki, Suomi 20,0 4,0 2012

Isolinnankatu Pori, Suomi 3,0 1,4 2010

Myyrmanni Vantaa, Suomi 4,8 1,2 2010

1) Laskettu katsauskauden lopun valuuttakursseilla.
2) Luku ei sisällä 6.4.2010 myytyjä asuntoja.
3) SEK-määräinen kokonaiskustannusarvio ei ole muuttunut vuoden vaihteesta.

Suunnitteilla olevat kehityshankkeet

Suunnitteilla olevista kehityshankkeista suurin on Ison Omenan laajennushanke,
jossa Länsimetron Matinkylän asema liitetään kauppakeskukseen rakentamalla
aseman päälle liiketiloja. Hankkeen arvioitu investointitarve on 100-130
miljoonaa euroa. Cityconilla on maankäyttövaraus hankkeen suunnitteluun
yksinoikeudella yhdessä NCC:n kanssa. Tavoitteena on kehittää metrokeskus, jossa
yhdistyvät erinomaiset kaupalliset palvelut sekä suorat yhteydet metron ja
liityntäterminaalin kesken. Helsingin ja Espoon yhdistävän Länsimetron on määrä
valmistua vuonna 2014.

Lisätietoja suunnitteilla olevista hankkeista löytyy Cityconin vuoden 2009
vuosikertomuksesta.

Liiketoimintayksiköt

Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi
ja Baltia, ja Ruotsin ja Baltian yksiköt edelleen liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen liiketoimintayksikkö organisoitiin
vuoden 2009 lopulla uudelleen. Yksikkö on jaettu liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikkajohtaminen (kauppakeskusten operatiivinen johtaminen),
Omaisuudenhoito (kiinteistöomaisuuden hallinta sekä investoinnit ja
divestoinnit), Vuokraus ja markkinointi sekä Kiinteistökehitys.

Suomi

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Vuonna 2009
yhtiöllä oli noin 22 prosentin markkinaosuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista
(lähde: Entrecon). Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot olivat
katsauskaudella 21,3 miljoonaa euroa (23,1 milj. euroa). Liiketoimintayksikön
nettovuokratuotot olivat 69,5 prosenttia Cityconin kaikista
nettovuokratuotoista.

Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa
taulukoissa. Kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi

Q1/ Q1/ Muutos- Q4/
2010 2009 % 2009 2009

Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 99 66 50,0 84 295

Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m²
(1)) 30 840 9 190 235,6 18 420 57 220

Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² (1)) 20,7 25,0 -17,2 21,0 22,5

Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset,
kpl 180 116 55,2 90 408

Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m²
(1)) 48 260 22 270 116,7 19 240 81 480

Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² (1)) 20,3 15,0 35,3 18,5 19,8

Vuokrausaste kauden lopussa, % 94,1 94,9 -0,8 - 94,6

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 3,0 3,0 0,0 - 2,8

(1)) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Suomi

Q1/ Q1/ Muutos- Q4/
2010 2009 % 2009 2009

Kiinteistöjen lukumäärä, kpl 66 66 0,0 66

Vuokrattava pinta-ala, m(2) 587 650 593 550 -1,0 587 650

Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo,
Me( 1)) 135,5 135,4 0,1 135,3

Bruttovuokratuotot, Me 31,4 32,3 -2,7 31,5 126,5

Liikevaihto, Me 32,5 33,5 -2,8 32,7 131,3

Nettovuokratuotot, Me 21,3 23,1 -7,8 23,0 92,4

Nettotappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon, Me -3,0 -25,5 -88,0 -14,6 -65,1

Liikevoitto/-tappio, Me 19,8 -4,0 - 6,8 21,2

Bruttoinvestoinnit, Me 8,7 3,2 174,8 15,3 24,5

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 1 446,6 1 468,9 -1,5 1 442,0

Nettotuotto-% (2)) 6,4 6,2 - 6,5

Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 6,6 6,3 - 6,6

1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo 100-prosentin
käyttöasteella sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden
lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan,
liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä
mahdollisiin muihin vuokratuottoihimme.

2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Ruotsi

Citycon on vahvistanut asemaansa Ruotsin kauppakeskusmarkkinoilla, missä sillä
on kahdeksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat
Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Ruotsin
liiketoimintojen nettovuokratuotot nousivat 22,3 prosenttia ja olivat 6,4
miljoonaa euroa (5,2 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun vahvistumista Ruotsin
liiketoimintojen nettovuokratuotot olisivat nousseet 11,3 prosenttia viime
vuodesta. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 20,8 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa taulukoissa.
Kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi

Q1/ Q1/ Muutos- Q4/
2010 2009 % 2009 2009

Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 82 61 34,4 245 449

Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m²
(1)) 11 775 6 873 71,3 42 163 59 351

Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² (1)) 11,7 11,7 0,0 27,9 23,6

Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset,
kpl 209 68 207,4 93 318

Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m²
(1)) 19 687 8 122 142,4 8 943 37 420

Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² (1)) 11,2 9,1 23,1 20,6 12,8

Vuokrausaste kauden lopussa, % 94,4 95,5 -1,2 - 94,7

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 2,9 2,3 21,7 - 3,0

(1)) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Ruotsi

Q1/ Q1/ Muutos- Q4/
2010 2009 % 2009 2009

Kiinteistöjen lukumäärä, kpl 15 15 0,0 15

Vuokrattava pinta-ala, m(2) 295 000 285 000 3,5 302 500

Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo,
Me( 1)) 52,3 37,7 38,6 48,8

Bruttovuokratuotot, Me 12,2 9,0 34,9 11,4 39,3

Liikevaihto, Me 12,6 9,3 35,8 12,4 41,0

Nettovuokratuotot, Me 6,4 5,2 22,3 6,1 23,2

Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon, Me 4,9 3,4 41,5 -17,0 -19,6

Liikevoitto/-tappio, Me 11,2 7,8 43,4 -12,0 0,3

Bruttoinvestoinnit, Me 11,1 14,4 -23,4 33,4 95,9

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 583,8 477,2 22,3 548,8

Nettotuotto-% (2)) 4,6 5,1 - 4,7

Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 6,8 5,8 - 6,8

1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo 100-prosentin
käyttöasteella sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden
lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan,
liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä
mahdollisiin muihin vuokratuottoihimme. 2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Baltia

Cityconilla on Baltian maissa kolme kauppakeskusta: Rocca al Mare ja Magistral
Tallinnassa, Virossa sekä Mandarinas Vilnassa, Liettuassa. Baltian maiden vaikea
taloustilanne on vaikuttanut Cityconin kauppakeskusten myynteihin ja lisännyt
väliaikaisia vuokranalennuksia. Samalla myös luottotappioriski on kasvanut.
Vajaakäyttöaste ei kuitenkaan lisääntynyt Baltiassa merkittävästi
katsauskaudella. Baltian nettovuokratuotot olivat 3,0 miljoonaa euroa (2,1 milj.
euroa). Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 9,7 prosenttia Cityconin
kaikista nettovuokratuotoista.

Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa taulukoissa.
Kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia

Q1/ Q1/ Muutos- Q4/
2010 2009 % 2009 2009

Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 4 1 300,0 57 129

Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² (1)) 382 3 - 8 679 25 057

Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² (1)) 19,8 31,9 -37,9 29,6 26,0

Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl 3 11 -72,7 1 55

Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² (1)) 520 1 395 -62,7 30 8 830

Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² (1)) 27,8 15,0 85,3 48,4 17,1

Vuokrausaste kauden lopussa, % 98,8 99,5 -0,7 - 99,4

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 5,0 5,4 -7,4 - 5,2

(1)) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Baltia

Q1/ Q1/ Muutos- Q4/
2010 2009 % 2009 2009

Kiinteistöjen lukumäärä, kpl 3 3 0,0 3

Vuokrattava pinta-ala, m(2) 71 000 54 200 31,0 71 000

Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me(
1)) 15,3 11,9 29,1 15,8

Bruttovuokratuotot, Me 3,6 3,0 20,8 2,3 12,0

Liikevaihto, Me 4,3 3,1 40,0 3,8 14,0

Nettovuokratuotot, Me 3,0 2,1 45,1 2,5 9,8

Nettotappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon, Me -1,0 -9,6 -89,5 -7,1 -12,7

Liikevoitto/-tappio, Me 1,7 -7,7 - -4,9 -3,8

Bruttoinvestoinnit, Me 7,5 5,3 40,9 1,7 13,9

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 163,1 151,1 7,9 156,6

Nettotuotto-% (2)) 7,0 6,1 - 6,4

Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 8,4 7,5 - 8,2

1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo 100-prosentin
käyttöasteella sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden
lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan,
liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä
mahdollisiin muihin vuokratuottoihimme. 2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Liikevaihto ja tulos

Citycon-konsernin katsauskauden liikevaihto oli 49,5 miljoonaa euroa (45,9 milj.
euroa). Liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan liiketilojen
vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 95,3 prosenttia
(96,6 %).

Liikevoitto oli 30,3 miljoonaa euroa (-5,8 milj. euroa). Voitto ennen veroja oli
17,2 miljoonaa euroa (-18,1 milj. euroa) ja emoyhtiön omistajille kuuluva voitto
verojen jälkeen oli 13,0 miljoonaa euroa (-16,8 milj. euroa). Liikevoiton kasvu
johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta. Liikevoitto kasvoi
myös valmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja uudistettujen
tilojen tuomien nettovuokratuottojen takia. Luottotappiot olivat edelleen
vähäiset jääden 0,1 miljoonaan euroon. Määräaikaisia vuokranalennuksia
myönnettiin kauden aikana yhteensä 0,8 miljoonaa euroa.

Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja muiden
ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan tulokseen
verovaikutuksineen oli 1,6 miljoonaa euroa (-28,4 milj. euroa). Kun tämä otetaan
huomioon, on operatiivinen tulos verojen jälkeen 0,2 miljoonaa euroa alle
vertailukauden tason (ks. liite "Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen
täsmäytyslaskelma"). Operatiivisen tuloksen lasku on seurausta lähinnä
nousseista rahoituskustannuksista ja veroista. Rahoituskustannuksia nostivat
korkeammat korkokulut ja valuuttakurssimuutokset.

Tulos/osake oli 0,06 euroa (-0,08 euroa). Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu EPRA EPS) oli 0,05 euroa (0,05 euroa). Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake oli 0,03 euroa (0,10 euroa).

Henkilöstö ja hallinnon kulut

Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä 120 (113)
henkilöä, joista 81 oli Suomessa, 31 Ruotsissa ja kahdeksan Baltiassa. Hallinnon
kulut laskivat 4,5 miljoonaan euroon (4,6 milj. euroa) sisältäen 0,2 miljoonaa
euroa (0,1 milj. euroa) henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään
liittyviä kuluja.

Investoinnit ja divestoinnit

Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 27,5 miljoonaa euroa
(23,1 milj. euroa). Investoinneista 2,7 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa)
kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan, 24,6 miljoonaa euroa (22,9 milj.
euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,3 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa) muihin
investointeihin. Investoinnit rahoitettiin liiketoiminnan kassavirralla,
sijoituskiinteistöjen myynneistä saaduilla varoilla ja olemassa olevilla
rahoitusjärjestelyillä.

Tammikuun alkupuolella Citycon myi Myllypuron uuden ostoskeskuksen yhteyteen
rakennettavien 255 asunnon rakennusoikeudet ja niiden omistamista varten
perustamansa kolme yhtiötä kolmelle eri asuntosijoittajalle yhteensä 11,7
miljoonalla eurolla.

Citycon myi maaliskuussa noin 25 prosenttia kauppakeskus Jakobsbergs Centrumissa
sijaitsevista asunnoista noin 120 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 12 milj.
eurolla).

Tase ja rahoitus

Kauden lopussa taseen loppusumma oli 2 295,4 miljoonaa euroa (2 147,8 milj.
euroa). Taseen velat olivat yhteensä 1 546,5 miljoonaa euroa (1 366,8 milj.
euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 238,5 miljoonaa euroa (105,7 milj.
euroa). Cityconin rahoitustilanne säilyi hyvänä. Kauden päättyessä yhtiön
käytettävissä olevan likviditeetin määrä oli 212,7 miljoonaa euroa, joista
164,0 miljoonaa euroa oli nostamattomia sitovia luottolimiittejä ja 48,7
miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Käytettävissä oleva likviditeetti
pois lukien lyhytaikaiset luottolimiitit ja yritystodistukset oli kauden
päättyessä 176,9 miljoonaa euroa (31.12.2009: 172,9 milj. euroa).

Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käyttää sadan miljoonan euron
ei-sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin Ruotsin kruunun
ei-sitovaa ruotsalaista yritystodistusohjelmaa. Katsauskauden lopussa Citycon
oli laskenut liikkeeseen yritystodistuksia 35,8 miljoonalla eurolla. Cityconin
rahoitus on pääasiassa järjestetty pitkäaikaisesti ja lyhytaikaiset korolliset
velat katsauskauden lopussa olivat noin 11 prosenttia konsernin korollisesta
velasta.

Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta 172,0 miljoonaa euroa ja olivat
1 366,4 miljoonaa euroa (1 194,4 milj. euroa). Korollisten velkojen käypä arvo
oli 1 375,9 miljoonaa euroa (1 204,9 milj. euroa).

Cityconin likvidit kassavarat olivat 48,7 miljoonaa euroa (13,7 milj. euroa),
joten korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 327,2 miljoonaa euroa (1 191,3
milj. euroa). Yhtiön kassa oli tavanomaista suurempi johtuen varautumisesta
huhtikuun alussa suoritettuun osingon ja pääomanpalautuksen maksuun.

Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko laski
edellisvuoteen verrattuna ja oli 3,97 prosenttia (4,46 % vertailukaudella).
Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 3,3 vuotta (4,5 vuotta).
Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,1 vuotta (3,2 vuotta).

Cityconin korkokate pysyi edellisen vuosineljänneksen tasolla ja oli 2,3
(Q4/2009: 2,3). Yhtiön lainasopimusten kovenanttien mukainen omavaraisuusaste
laski vieraalla pääomalla toteutettujen investointien ja osingonmaksun takia ja
oli 39,2 prosenttia (Q4/2009: 40,6 %).

Korollisten velkojen painotettu keskikorko 31.3.2010 koronvaihtosopimukset
huomioon ottaen oli 3,91 prosenttia.

Cityconin omavaraisuusaste katsauskauden lopussa oli 32,7 prosenttia (36,4 %).
Nettovelkaantumisaste oli 175,9 prosenttia (151,2 %).

Kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 75,8 prosenttia (76,3 %)
vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 75,7 prosenttia (66,2 %) oli muutettu
kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimukset huomioon
ottaen yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 81,6 prosenttia oli kiinteään
korkoon sidottua (74,2 %). Velkasalkun suojausaste on konsernin
rahoituspolitiikan mukainen. Citycon solmi uusia koronvaihtosopimuksia
katsauskaudella, mikä nosti suojausastetta.

Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella suojauslaskennan alaisten
koronvaihtosopimusten käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen
eriin. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli kauden lopussa 789,2 miljoonaa
euroa (638,6 milj. euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin
koronvaihtosopimuksille, joiden nimellisarvo oli 763,5 miljoonaa euroa (615,8
milj. euroa).

Yhtiön kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 31.3.2010 oli 808,8 miljoonaa
euroa (655,7 milj. euroa) ja käypä arvo -40,3 miljoonaa euroa (-19,3 milj.
euroa). Markkinakorkojen lasku on alentanut Cityconin korkojohdannaissopimusten
käypää arvoa. Valtaosalle korkojohdannaissopimuksia noudatetaan
suojauslaskentaa, jolloin johdannaissopimusten käyvän arvon muutos kirjataan
muihin laajan tuloksen eriin. Tällöin näiden sopimusten käyvän arvon alentuminen
ei vaikuta kauden tulokseen eikä osakekohtaiseen tulokseen, vaan kauden laajaan
tulokseen. Sopimuksista on katsauskauden aikana kirjattu -6,6 miljoonaa euroa
muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna (-7,9 milj. euroa).

Nettorahoituskulut olivat 13,1 miljoonaa euroa (12,2 milj. euroa). Rahoituskulut
nousivat lähinnä alhaisemman korkojen pääomittamisen ja nousseen korollisen
velkamäärän takia. Lisäksi laajan tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät
0,4 miljoonaa euroa (0,4 milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen
liittyvää laskennallista kulukirjausta.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise
Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa Cityconin
liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. ERM:n tehtävänä on tuottaa
ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa strategisia ja vuosisuunnitelman
tavoitteita uhkaavista riskeistä ylimmän johdon ja hallituksen käyttöön. Yhtiön
riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatteita käsitellään laajemmin yhtiön
internetsivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta sekä vuoden 2009 tilinpäätöksen
sivuilla 32-34.

Yhtiön hallituksen arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen,
velkarahoituksen kustannuksiin, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehittymiseen
ja kiinteistökehitysprojektien toteuttamiseen.

Vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokratasoon vaikuttavat olennaisesti
talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Nämä ovat yksi yhtiön
keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu on hidastunut kaikilla yhtiön
liiketoiminta-alueilla selvästi vuodesta 2008 alkaen ja useat ekonomistit
ennustavat talouskasvun vuonna 2010 jäävän vaatimattomaksi niin Suomessa,
Ruotsissa kuin Baltian maissakin. Tämän lisäksi työttömyyden odotetaan pysyvän
tavanomaista korkeammalla tasolla ja inflaation jäävän alhaiseksi. Tällainen
taloudellinen kehitys saattaa vähentää liiketilojen kysyntää, heikentää
vuokralaisten vuokranmaksukykyä, lisätä vajaakäyttöä ja rajoittaa
vuokrankorotusmahdollisuuksia.

Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehittäminen ovat olennainen osa Cityconin
kasvustrategiaa. Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman että vieraan pääoman
ehtoisen rahoituksen hankkimista. Rahoitusmarkkinat heikentyivät vuonna 2008
voimakkaasti ja tilanne pysyi haastavana myös vuoden 2009 ajan. Pankkien
halukkuus lainata rahaa yrityksille parantui katsauskaudella, mutta se ei ole
palautunut kriisiä edeltävälle tasolle. Lisäksi varsinkin pitkäaikaisen
vakuudettoman pankkirahoituksen marginaalit ovat pysyneet korkeina.
Tulevaisuudessa mahdollisesti tiukentuva pankkisääntely saattaa toteutuessaan
ylläpitää näitä tavanomaista korkeampia pankkirahoituksen kustannuksia.
Cityconin rahoitustilanne on hyvä. Yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti oli
katsauskauden lopussa 212,7 miljoonaa euroa, joka koostuu lähinnä sitovista
pitkäaikaisista luottolimiiteistä ja rahavaroista. Citycon pystyy rahoittamaan
suunnitellusti käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan.

Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen
talouskehitys, sijoituskysyntä ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen arvon
kehitykseen liittyy tavallista suurempaa epävarmuutta, joka johtuu
haasteellisesta taloustilanteesta ja kasvaneesta työttömyydestä yhtiön kaikilla
liiketoiminta-alueilla. Liikekiinteistöjen arvot ovat laskeneet viime vuosina ja
Citycon on kirjannut vuosien 2008 sekä 2009 aikana käyvän arvon tappioita
sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. Vuoden 2009 aikana ja alkuvuonna
2010 kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus pysyi alhaisella tasolla.
Kiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat yhtiön katsauskauden tulokseen,
mutta niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta.

Cityconin strategian keskeinen osa on olemassa olevien kiinteistöjen
kehittäminen vastaamaan paremmin vuokralaisten tarpeita. Kehitysprojektien
lyhyen aikavälin keskeisin riski liittyy valmistuvien uusien tilojen
vuokraamiseen vaikeassa taloudellisessa ympäristössä. Citycon valmistelee
merkittäviä kehityshankkeita kaikissa toimintamaissaan, ja mikäli kaikki nämä
hankkeet toteutetaan, Cityconin kauppakeskuksiin valmistuisi lähivuosina
merkittävästi uutta vuokrattavaa liiketilaa. Näiden uusien kehityshankkeiden
menestyksekäs toteuttaminen on ensiarvoisen tärkeää Cityconin taloudellisen
kehityksen ja kasvun kannalta. Keskeinen riski liittyy liiketilojen kysyntään ja
markkinavuokratasoihin hitaan talouskasvun ympäristössä. Juuri tällä hetkellä
verraten alhaiset rakennuskustannukset puoltavat uusien hankkeiden aloittamista,
mutta toisaalta haasteena on saavuttaa riittävä esivuokrausaste riittävillä
vuokratasoilla, jotta hanke voidaan käynnistää.

Ympäristövastuu

Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä ja edistää
kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti
kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen
äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän
lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.

Citycon on käynnistänyt Green Shopping Centre Management -ohjelman, joka on
yhteinen kestävää kehitystä edistävä toimintamalli yhtiön kaikissa
kauppakeskuksissa. Vuonna 2009 käyttöönotetun ohjelman tavoitteena on
energiatehokkuuden, kierrätyksen ja muiden kestävää kehitystä tukevien
toimintojen edistäminen.

Kauppakeskus Liljeholmstorgetille myönnettiin maaliskuun lopussa korkeimman eli
platinatason LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design)
-ympäristösertifikaatti. Liljeholmstorgetille myönnetty sertifikaatti on
ensimmäinen kauppakeskukselle Euroopassa myönnetty platinatason sertifikaatti.
Kauppakeskus Rocca al Marelle puolestaan myönnettiin helmikuussa Baltian maiden
ensimmäinen, hopeatason LEED-ympäristösertifikaatti. Kauppakeskus Triolle
sertifikaatti myönnettiin jo kesäkuussa 2009 ensimmäisenä Pohjoismaissa. Kaikki
kolme hanketta olivat Cityconin vastuullisen rakentamisen pilottihankkeita.
Ympäristösertifioinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen
mukaista toimintaa.

Yhtiön yhteiskuntavastuun pitkän tähtäimen tavoitteet määriteltiin
strategiatyöskentelyn yhteydessä kesällä 2009 ja ne on esitelty yhtiön
maaliskuussa julkaisemassa ensimmäisessä yhdistetyssä vuosikertomuksessa ja
yhteiskuntavastuuraportissa vuodelta 2009. Raportissa kuvataan lisäksi yhtiön
taloudellista, sosiaalista ja ympäristövastuuta yhtiön eri sidosryhmien suuntaan
soveltaen Global Reporting Initiativen (GRI) antamaa suositusta yritysten
yhteiskuntavastuuraportoinnin sisällöstä ja raportointiperiaatteista. Yhtiö
raportoi ensimmäistä kertaa myös yhteiskuntavastuuta kuvaavia tunnuslukuja,
joita ovat esimerkiksi energian- ja vedenkulutus, jätteiden kierrätysaste ja
yhtiön liiketoiminnan hiilijalanjälki. Tunnuslukujen avulla määritetään myös
kohdekohtaisia toimenpidesuunnitelmia, jotta asetetut tavoitteet toteutuvat.

Varsinainen yhtiökokous 2010

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.3.2010 Helsingissä.
Yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden
hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2009. Tilikauden 2009
osingoksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous
päätti 0,10 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta. Osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä oli
16.3.2010 ja osinko ja pääoman palautus maksettiin 7.4.2010. Lisäksi yhtiökokous
hyväksyi hallituksen ehdotuksen yhtiöjärjestyksen 11 §:n muuttamisesta sekä
valtuutti hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta. Yhtiökokous ei
käsitellyt hallituksen osakeantivaltuutusehdotusta hallituksen vedettyä pois
asiaa koskevan ehdotuksensa ennen kokousta.

Hallitus ja hallituksen palkkiot

Yhtiön hallituksen jäsenten lukumääräksi päätettiin entinen yhdeksän ja
hallitukseen valittiin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Ronen Ashkenazi,
Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Claes Ottosson, Dor J.
Segal, Thom Wernink, Per-Håkan Westin ja Ariella Zochovitzky. Thom Wernink
valittiin Cityconin hallituksen puheenjohtajaksi ja Ronen Ashkenazi
varapuheenjohtajaksi hallituksen järjestäytymiskokouksessa, joka pidettiin
varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen. Hallituksen jäsenten henkilötiedot ovat
nähtävillä yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/hallitus.

Yhtiökokous päätti, että hallituksen jäsenten palkkiot säilyvät ennallaan ja
että hallituksen puheenjohtajalle maksetaan 160 000 euron vuosipalkkio,
hallituksen varapuheenjohtajalle 60 000 euron vuosipalkkio ja hallituksen muille
jäsenille 40 000 euron vuosipalkkio. Lisäksi yhtiökokous päätti, että
hallituksen puheenjohtajalle ja hallituksen valiokuntien puheenjohtajille
maksetaan 700 euron sekä hallituksen ja valiokuntien muille jäsenille 500 euron
kokouskohtainen palkkio. Lisäksi päätettiin, että pääkaupunkiseudun ulkopuolella
asuville hallituksen jäsenille korvataan hallitustyöskentelyyn liittyvät
toteutuneet matka- ja majoituskulut ja muut mahdolliset kustannukset.

Hallituksen valiokunnat

Hallitus päätti yhtiökokouksen jälkeisessä kokouksessaan myös hallituksen
valiokuntien jäsenistä. Valiokuntien jäsenet käyvät ilmi oheisesta taulukosta.

Tarkastus- Palkitsemis- Strategia- ja Nimitys-
valiokunta valiokunta investointivaliokunta valiokunta

Raimo Korpinen Tuomo Lähdesmäki Ronen Ashkenazi (pj.) Tuomo Lähdesmäki
(pj.) (pj.) (pj.)

Gideon Bolotowsky Gideon Bolotowsky Raimo Korpinen Claes Ottosson

Thom Wernink Thom Wernink Dor J. Segal Thom Wernink

Per-Håkan Westin Ariella Zochovitzky Thom Wernink Per-Håkan Westin

Ariella Zochovitzky Per-Håkan Westin Ariella
Zochovitzky

Hallituksen jäsenten riippumattomuus

Hallituksen näkemyksen mukaan kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia
yhtiöstä ja Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Thom Wernink ja
Per-Håkan Westin riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista.

Tilintarkastaja

Yhtiön tilintarkastajana jatkaa KHT-yhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoittamana
päävastuullisena tilintarkastajana toimii edelleen KHT Tuija Korpelainen.

Yhtiöjärjestyksen 11 §:n muuttaminen

Yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti muuttaa yhtiön
yhtiöjärjestyksen 11 §:ää yhtiökokouskutsun toimittamisen osalta siten, että
kutsu yhtiökokoukseen on julkaistava vain yhtiön internetsivuilla (aikaisemmin
myös sanomalehdessä) ja kutsuajan osalta siten, että kutsu on julkaistava
aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kolme viikkoa ennen yhtiökokousta,
kuitenkin vähintään yhdeksän päivää ennen yhtiökokouksen täsmäytyspäivää.
Yhtiöjärjestyksen muutos merkittiin kaupparekisteriin 13.4.2010.

Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta

Hallituksen ehdotuksen mukaisesti yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään
enintään 20 000 000 yhtiön oman osakkeen hankkimisesta vapaalla omalla pääomalla
osakkeiden hankintahetken markkinahintaan NASDAQ OMX Helsinki Oy:n järjestämässä
julkisessa kaupankäynnissä. Osakkeita voidaan hankkia yhtiön pääomarakenteen
kehittämiseksi, käytettäväksi mahdollisten yrityskauppojen tai -järjestelyjen
rahoittamisessa tai toteuttamisessa tai osana yhtiön kannustinohjelmaa. Osakkeet
voidaan edellä mainittujen tarkoitusten toteuttamiseksi pitää yhtiöllä,
luovuttaa tai mitätöidä. Hallitus valtuutettiin päättämään muista omien
osakkeiden hankkimiseen liittyvistä seikoista. Valtuutus on voimassa seuraavaan
varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka.

Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet

Vaihto ja kurssi

Tammi-maaliskuun aikana Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX Helsingissä oli
84,3 miljoonaa euroa (82,0 milj. euroa) ja 29,1 miljoonaa (54,8 milj.) osaketta.
Kauden ylin kurssinoteeraus oli 3,15 euroa (2,02 euroa) ja alin 2,63 euroa (1,30
euroa). Kauden vaihdolla painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 2,89 euroa
(1,50 euroa) ja päätöskurssi 2,95 euroa (1,46 euroa). Yhtiön osakekannan
markkina-arvo maaliskuun lopussa oli 654,1 miljoonaa euroa (322,7 milj. euroa).

Omistus

Cityconilla oli maaliskuun lopussa 4 115 (2 869) rekisteröityä
osakkeenomistajaa, joista kahdeksan oli hallintarekisterin hoitajia.
Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat 197,7
miljoonaa (202,8 milj.) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 89,2 prosenttia
(91,8 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä.

Liputusilmoitukset

Yhtiö ei ole kauden aikana vastaanottanut ilmoituksia omistusosuuden
muutoksista.

Osakepääoma

Yhtiön rekisteröity osakepääoma maaliskuun 2010 lopussa oli 259 570 510,20 euroa
ja osakkeiden lukumäärä 221 715 474. Yhtiön osakepääomassa ei kauden aikana
tapahtunut muutoksia, mutta osakkeiden lukumäärä nousi 655 739 osakkeella
optio-oikeuksilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena. Yhtiöllä on yksi
osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla
ei ole nimellisarvoa.

Hallituksen valtuutukset

Vaikka yhtiön hallitus veti pois vuoden 2010 varsinaiselle yhtiökokoukselle
tekemänsä ehdotuksen osakeantivaltuutuksen antamisesta hallitukselle,
hallituksella on edelleen vuoden 2007 varsinaisen yhtiökokouksen antama
osakeantivaltuutus, jonka perusteella hallitus voi päättää vielä enintään
72 317 432 osakkeen antamisesta tai yhtiön hallussa olevan oman osakkeen
luovuttamisesta. Valtuutuksen perusteella hallitus voi päättää myös optio- ja
muiden erityisten oikeuksien antamisesta. Valtuutus on voimassa 13.3.2012 asti.

Varsinainen yhtiökokous 2010 valtuutti hallituksen päättämään 20 miljoonan
yhtiön oman osakkeen hankkimisesta. Valtuutus on voimassa seuraavaan
varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Katsauskauden päättyessä yhtiön hallussa ei
ollut omia osakkeita.

Hallituksella ei katsauskauden päättyessä ollut muita valtuutuksia.

Optio-oikeudet 2004

Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000 optio-oikeuden
antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle. Optio-oikeudet ovat kaupankäynnin
kohteena NASDAQ OMX Helsingissä.

Osakkeiden merkintäaika Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä
B-optio-oikeuksilla päättyi maaliskuun lopussa. Optioilla merkittiin yhteensä
1 301 217 osaketta, jotka kaikki merkittiin tammi-maaliskuun aikana tänä vuonna.
Yhtiön merkityistä osakkeista saama merkintähinta, yhteensä 3,3 miljoonaa euroa,
kirjattiin optioehtojen mukaisesti sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.
Maaliskuun lopulla merkityt 645 478 osaketta merkitään kaupparekisteriin
arviolta 22.4.2010, jolloin yhtiön osakkeiden lukumäärä nousee 222 360 952
osakkeeseen.

Ulkona olevista 2004 B-optioista jäi käyttämättä osakemerkintään 17 002
optio-oikeutta. Nämä optio-oikeudet poistetaan haltijoidensa arvo-osuustileiltä
arvottomina.

Jäljellä olevien vuoden 2004 optio-oikeuksien määrät, merkintäsuhteet ja
merkintähinnat on eritelty oheisessa taulukossa. Optioehdot kokonaisuudessaan
ovat nähtävillä yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/optiot.

Optio-ohjelman 2004 perustiedot 31.3.2010

2004 B 2004 C

Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 090 000 1 050 000

Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 210 000 250 000

Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127 1:1,2127

Merkintähinta/osake, euroa ²) 2,5208 4,2213

Osakkeiden merkintäaika alkoi 1.9.2007 1.9.2008

Osakkeiden merkintäaika päättyi/päättyy 31.3.2010 31.3.2011

Osakemerkintään käytetyt optiot 1 072 998 -

Optioilla merkityt osakkeet 1 301 217 -

Käytettävissä olevat optio-oikeudet - 1 050 000

Merkittävissä olevat osakkeet - 1 273 335


¹) Veniamo-Invest Oy, Cityconin täysin omistama tytäryhtiö, ei voi merkitä
emoyhtiönsä osakkeita.

²) Vuoden 2010 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen
merkintähinnat alenevat puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen ja pääoman
palautusten määrästä.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Kesällä 2009 Citycon sopi kauppakeskus Liljeholmstorgetin yhteyteen
rakennettavien 72 asunnon myymisestä noin 176 miljoonalla Ruotsin kruunulla
(noin 16,3 milj. eurolla). Kauppa toteutui huhtikuun alussa. Liljeholmstorgetin
asuntokaupan myyntivoitto oli noin 36 miljoonaa Ruotsin kruunua (noin 3,7 milj.
euroa). Myyntivoitto on kirjattu käyvän arvon muutoksen kautta tuloslaskelmaan
asuntojen rakentamisen edistymisen mukaisesti.

Tulevaisuuden näkymät

Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen
liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy
lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin seuraten samalla huolellisesti markkinoita
mahdollisten hankintojen varalta.

Markkinoiden muutoksen sekä vaikeutuneen rahoitustilanteen vuoksi suunniteltujen
hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti aiempaa tiukemmilla
esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa
kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen
vahvistamiseksi. Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.

Cityconin liikevaihdon odotetaan kasvavan vuonna 2010 noin 3 - 7 prosenttia ja
operatiivisen liikevoiton noin 3 - 6 prosenttia verrattuna edelliseen vuoteen
nykyisellä kiinteistökannalla. Arvio perustuu valmistuneisiin kehityshankkeisiin
ja vallitsevaan alhaiseen inflaatiotasoon. Lisäksi kohteet, jotka eivät ole
vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät
nettovuokratuottoja vuoden aikana. Yhtiö odottaa vain maltillisia muutoksia
operatiivisessa tuloksessaan.

Helsingissä 20.4.2010

Citycon Oyj

Hallitus

TILINTARKASTAMATON KONSERNIN LYHENNETTY VÄLITILINPÄÄTÖS 1.1 - 31.3.2010

Lyhennetty laaja konsernituloslaskelma, IFRS

Q1/ Q1/ Muutos-
Me Liite 2010 2009 % 2009

Bruttovuokratuotto 47,2 44,3 6,5 % 177,8

Käyttökorvaukset ja palvelutuotot 2,3 1,6 47,0 % 8,5

Liikevaihto 3 49,5 45,9 7,9 % 186,3

Hoitokulut 4 18,8 15,3 22,3 % 60,2

Vuokraustoiminnan muut kulut 0,1 0,2 -44,6 % 0,7

Nettovuokratuotto 30,6 30,3 1,0 % 125,4

Hallinnon kulut 4,5 4,6 -2,3 % 17,8

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,1 0,0 - 0,0

Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 0,8 -31,6 - -97,4

Nettovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä 3,3 0,1 - 0,1

Liikevoitto/-tappio 30,3 -5,8 - 10,3

Rahoituskulut (netto) 13,1 12,2 7,3 % 47,7

Voitto/tappio ennen veroja 17,2 -18,1 - -37,5

Tilikauden tulokseen perustuvat verot -2,4 -1,7 39,4 % -6,5

Laskennalliset verot -0,5 1,5 - 7,0

Katsauskauden voitto/tappio 14,3 -18,3 - -36,9

Muut laajan tuloksen erät

Nettotappiot rahavirran suojauksista -8,9 -10,7 -17,0 % -6,7

Tuloverot liittyen rahavirran suojauksiin 2,3 2,8 -17,0 % 1,8

Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot 0,9 -0,2 - 2,0

Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen -5,7 -8,2 -30,4 % -3,0

Katsauskauden laaja voitto/tappio 8,6 -26,5 - -39,9

Katsauskauden voiton/tappion jakautuminen

Emoyhtiön omistajille 13,0 -16,8 - -34,3

Vähemmistölle 1,3 -1,5 - -2,6

Katsauskauden laajan voiton/tappion jakautuminen

Emoyhtiön omistajille 6,2 -24,9 - -38,4

Vähemmistölle 2,4 -1,6 - -1,4

Tulos/osake, euroa 6 0,06 -0,08 - -0,16

Tulos/osake, laimennettu, euroa 6 0,06 -0,08 - -0,16

Operatiivinen tulos 5 11,4 11,6 -2,1 % 50,9

Ei-operatiivinen tulos 5 1,6 -28,4 - -85,2

Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden
voitto/tappio 13,0 -16,8 - -34,3

Lyhennetty konsernitase, IFRS

Me Liite 31.3.2010 31.3.2009 31.12.2009

Varat

Pitkäaikaiset varat

Sijoituskiinteistöt 7 2 193,5 2 097,3 2 147,4

Aineettomat ja aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet 1,7 1,6 1,6

Laskennalliset verosaamiset 10,9 9,6 8,6

Johdannaissopimukset ja muut pitkäaikaiset
varat 10 0,0 0,0 3,8

Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 206,2 2 108,6 2 161,4

Lyhytaikaiset varat

Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt 8 18,6 - 26,0

Johdannaissopimukset 10 1,7 9,4

Myyntisaamiset ja muut saamiset 20,2 16,1 46,1

Rahavarat ja pankkisaamiset 9 48,7 13,7 19,8

Lyhytaikaiset varat yhteensä 89,3 39,2 91,8

Varat yhteensä 2 295,4 2 147,8 2 253,2

Oma pääoma ja velat

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Osakepääoma 259,6 259,6 259,6

Ylikurssirahasto 131,1 131,1 131,1

Arvonmuutosrahasto 10 -29,2 -25,6 -22,7

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 11 136,4 155,2 155,2

Kertyneet voittovarat 11 211,8 224,2 207,8

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
yhteensä 709,7 744,4 731,1

Vähemmistön osuus 39,2 36,6 36,8

Oma pääoma yhteensä 748,9 781,0 767,9

Velat

Pitkäaikaiset korolliset velat 12 1 215,5 1 169,1 1 175,4

Johdannaissopimukset ja muut korottomat
velat 10 41,9 36,4 32,5

Laskennalliset verovelat 50,6 55,6 50,0

Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 308,0 1 261,1 1 257,9

Lyhytaikaiset korolliset velat 12 150,9 25,3 146,3

Johdannaissopimukset 10 1,0 1,4 1,5

Ostovelat ja muut velat 86,6 79,0 79,7

Lyhytaikaiset velat yhteensä 238,5 105,7 227,4

Velat yhteensä 1 546,5 1 366,8 1 485,3

Oma pääoma ja velat yhteensä 2 295,4 2 147,8 2 253,2

Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS

Me Liite Q1/2010 Q1/2009 2009

Liiketoiminnan rahavirta

Voitto /tappio ennen veroja 17,2 -18,1 -37,5

Oikaisut tappioon/voittoon ennen veroja 9,2 44,0 145,7

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 26,4 25,9 108,3

Käyttöpääoman muutos -3,4 -0,5 10,7

Liiketoiminnan rahavirta 23,0 25,4 119,0

Maksetut korot ja muut rahoituskulut -10,6 -11,4 -54,4

Saadut korot ja muut rahoitustuotot 0,1 0,8 0,3

Toteutuneet kurssitappiot/-voitot -2,8 7,8 11,8

Maksetut välittömät verot -2,4 -0,5 -10,4

Liiketoiminnan nettorahavirta 7,4 22,1 66,2

Investointien rahavirta

Investoinnit sijoituskiinteistöihin sekä
aineettomiin
ja aineellisiin hyödykkeisiin 7 -23,0 -25,4 -130,9

Sijoituskiinteistöjen myynnit 7, 8 22,2 3,1 3,1

Investointien nettorahavirta -0,9 -22,4 -127,9

Rahoituksen rahavirta

Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,3 - -

Lyhytaikaisten lainojen nostot 12 22,5 11,5 149,7

Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 12 -19,4 -36,6 -77,1

Pitkäaikaisten lainojen nostot 12 88,4 84,0 295,1

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 12 -73,0 -60,8 -273,0

Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta 11 - - -30,9

Rahoituksen nettorahavirta 21,8 -1,8 63,8

Rahavarojen muutos 28,3 -2,1 2,1

Rahavarat tilikauden alussa 9 19,8 16,7 16,7

Valuuttakurssien muutosten vaikutus 0,6 0,9 1,0

Rahavarat katsauskauden lopussa 9 48,7 13,7 19,8

Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS
Me
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Sijoitetun
vapaan Kerty-
Yli- Arvon- oman neet
Osake- kurssi- muutos- pääoman Muun- voitto-
pääoma rahasto rahasto rahasto toerot varat

Oma pääoma 1.1.2009 259,6 131,1 -17,7 177,3 -10,3 259,1

Katsauskauden laaja
tappio/voitto -7,9 -0,1 -16,8

Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta syntyvä omaan
pääomaan kirjattava voitto 1,1

Osingonjako ja pääoman palautus
sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta (Liite 11) -22,1 -8,8

Osakeperusteiset maksut 0,0

Oma pääoma 31.3.2009 259,6 131,1 -25,6 155,2 -10,4 234,6

Oma pääoma 1.1.2010 259,6 131,1 -22,7 155,2 -9,5 217,3

Katsauskauden laaja
tappio/voitto -6,6 -0,2 13,0

Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,3

Osingonjako ja pääoman palautus
sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta (Liite 11) -22,1 -8,8

Osakeperusteiset maksut 0,1

Oma pääoma 31.3.2010 259,6 131,1 -29,2 136,4 -9,7 221,5

Emoyhtiön
omistajille Vähem- Oma
kuuluva oma mistön pääoma
pääoma osuus yhteensä

Oma pääoma 1.1.2009 799,1 38,2 837,3

Katsauskauden laaja tappio/voitto -24,9 -1,6 -26,5

Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä omaan
pääomaan kirjattava voitto 1,1 1,1

Osingonjako ja pääoman palautus sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta (Liite 11) -30,9 -30,9

Osakeperusteiset maksut 0,0 0,0

Oma pääoma 31.3.2009 744,4 36,6 781,0

Oma pääoma 1.1.2010 731,1 36,8 767,9

Katsauskauden laaja tappio/voitto 6,2 2,4 8,6

Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,3 3,3

Osingonjako ja pääoman palautus sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta (Liite 11) -30,9 -30,9

Osakeperusteiset maksut 0,1 0,1

Oma pääoma 31.3.2010 709,7 39,2 748,9

KONSERNIN LYHENNETYN VÄLITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
1. Yrityksen perustiedot
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö,
jonka toiminta on keskittynyt Suomeen, Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on
suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka
kotipaikka on Helsinki. Hallitus on hyväksynyt välitilinpäätöksen 20.4.2010
2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet
Citycon laatii konsernitilinpäätöksensä kansainvälisten tilinpäätösstandardien
(International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja Cityconin
välitilinpäätös 31.3.2010 on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin
mukaisesti. Välitilinpäätöksessä on otettu käyttöön seuraavat nykyisiin
standardeihin tehdyt muutokset ja tulkinnat: IAS 27 (uudistettu)
Konsernitilinpäätös ja erillistilinpäätös ja IFRS 3 (uudistettu). Lisätietoa
muutoksista nykyisiin standardeihin löytyy Cityconin tilinpäätöksen 2009
Konsernitilinpäätöksen liitetiedoista kappaleesta 3 "Muutokset
IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa" (ks. tilinpäätöksen sivut 18-19).
Muutoin välitilinpäätöksessä noudatetaan samoja laatimisperiaatteita sekä
laskentamenetelmiä kuin vuoden 2009 tilinpäätöksessä. Välitilinpäätös ei sisällä
kaikkia vuositilinpäätöksessä esitettäväksi vaadittavia tietoja, joten sitä
tulee lukea yhdessä Cityconin vuoden 2009 tilinpäätöksen kanssa.
3. Segmentti-informaatio
Cityconin liiketoiminta on jaettu alueellisiin liiketoimintayksiköihin Suomi,
Ruotsi ja Baltia.

Me Q1/2010 Q1/2009 Muutos-% 2009

Liikevaihto

Suomi 32,5 33,5 -2,8 % 131,3

Ruotsi 12,6 9,3 35,8 % 41,0

Baltia 4,3 3,1 40,0 % 14,0

Yhteensä 49,5 45,9 7,9 % 186,3

Nettovuokratuotto

Suomi 21,3 23,1 -7,8 % 92,4

Ruotsi 6,4 5,2 22,3 % 23,2

Baltia 3,0 2,1 45,1 % 9,8

Muut 0,0 0,0 - 0,0

Yhteensä 30,6 30,3 1,0 % 125,4

Operatiivinen liikevoitto/-tappio

Suomi 20,5 21,5 -4,3 % 86,3

Ruotsi 5,5 4,4 25,3 % 20,0

Baltia 2,7 1,9 42,6 % 8,8

Muut -2,4 -2,0 18,4 % -7,4

Yhteensä 26,4 25,7 2,4 % 107,7

Liikevoitto/-tappio

Suomi 19,8 -4,0 - 21,2

Ruotsi 11,2 7,8 43,4 % 0,3

Baltia 1,7 -7,7 - -3,8

Muut -2,4 -2,0 18,4 % -7,4

Yhteensä 30,3 -5,8 - 10,3

Me
Varat 31.3.2010 31.3.2009 Muutos-% 31.12.2009

Suomi 1 454,3 1 479,5 -1,7 % 1 455,5

Ruotsi 612,0 480,8 27,3 % 605,7

Baltia 164,1 152,3 7,7 % 157,6

Muut 65,0 35,2 84,8 % 34,3

Yhteensä 2 295,4 2 147,8 6,9 % 2 253,2

Segmenttien varojen muutos johtui sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta
ja vahvistuneesta Ruotsin kruunusta.

4. Hoitokulut
Me Q1/2010 Q1/2009 Muutos-% 2009

Lämmitys ja sähkö 7,1 6,1 16,5 % 20,2

Ylläpito 5,9 4,6 28,6 % 20,1

Kiinteistön henkilöstön kulut 0,2 0,2 -7,7 % 0,5

Kiinteistön hallinnon kulut 0,5 0,5 -0,2 % 2,5

Markkinointikulut 1,2 0,6 87,1 % 4,4

Kiinteistövakuutukset 0,2 0,2 -9,4 % 0,7

Kiinteistöverot 1,5 1,2 19,0 % 4,7

Korjauskulut 2,1 1,8 16,3 % 6,9

Muut kiinteistön hoitokulut 0,1 0,0 130,4 % 0,1

Yhteensä 18,8 15,3 22,3 % 60,2

5. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen täsmäytyslaskelma
Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä IFRS-raportointivelvoitteesta johtuen
laajaan konsernituloslaskelmaan sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan
ulkopuolisia eriä. Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen
katsauskausien vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen laajaan
konsernituloslaskelman lisäksi katsauskauden emoyhtiön omistajille kuuluvan
voiton/tappion jaettuna operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen
tulokseen. Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannattavuutta
katsauskaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja -tappioiden,
muiden kertaluonteisten erien sekä muiden laajan tuloksen erien vaikutusta.
Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa EPRA:n
suositusten mukaista osakekohtaista tulosta.
Operatiivisesta tuloksesta on eliminoitu laajan tuloslaskelman rahoituskuluihin
kirjattu rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos. Suojautuakseen
korkoriskiltä Citycon on solminut korkoriskipolitiikkansa mukaisesti korko- ja
inflaatiojohdannaisia, joiden osalta IFRS:n mukaisen suojauslaskennan
edellytykset eivät täyty. Tällaisten johdannaisten käyvän arvon muutos kirjataan
tulosvaikutteisesti rahoituskuluihin. Kyseiset johdannaiset suojaavat konsernin
korkoriskiä ja näiden johdannaisten ehtojen mukaisesti Citycon vastaanottaa
vaihtuvaa rahamarkkinakorkoa, jonka määräytyminen vastaa konsernin
vaihtuvakorkoisten lainojen koron määräytymistä. Cityconin maksama korko
puolestaan ei riipu markkinakoroista, jolloin johdannaiset suojaavat yhtiötä
markkinakorkojen nousulta. Suojausten tehokkuus pyritään varmistamaan
yhtenevällä korkojen määräytymisellä tulosvaikutteisesti rahoituskuluihin
kirjattavien johdannaisten ja vaihtuvakorkoisten lainojen välillä.
Q1/ Q1/ Muutos-
Me 2010 2009 % 2009

Operatiivinen tulos

Nettovuokratuotto 30,6 30,3 1,0 % 125,4

Operatiiviset hallinnon kulut -4,3 -4,6 -5,6 % -17,7

Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,1 0,0 0,0

Operatiivinen liikevoitto 26,4 25,7 2,4 % 107,7

Operatiiviset rahoituskulut (netto) -12,9 -12,0 7,7 % -47,7

Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -1,8 -1,4 26,4 % -6,2

Operatiiviset laskennalliset verot 0,1 0,0 -0,2

Operatiivinen vähemmistön osuus -0,4 -0,7 -45,5 % -2,8

Operatiivinen tulos yhteensä 11,4 11,6 -2,1 % 50,9

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS), euroa( 1)) 0,05 0,05 -1,7 % 0,23

Ei-operatiivinen tulos

Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 0,8 -31,6 - -97,4

Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä 3,3 0,1 - 0,1

Ei-operatiiviset hallinnon kulut -0,2 - - -0,1

Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut - - - 0,0

Rahoituserien käyvän arvon muutokset -0,2 -0,3 -14,8 % -0,1

Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot -0,6 -0,3 103,9 % -0,3

Ei-operatiiviset laskennalliset verot -0,6 1,5 - 7,3

Ei-operatiivinen vähemmistön osuus -0,9 2,2 - 5,3

Ei-operatiivinen tulos yhteensä 1,6 -28,4 - -85,2

Ei-operatiivinen tulos/osake, laimennettu 0,01 -0,13 - -0,39

Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden
voitto/tappio 13,0 -16,8 - -34,3

¹) Operatiivinen osakekohtaisen tuloksen laskeminen on esitetty liitetiedossa 6
"Osakekohtainen tulos".

6. Osakekohtainen tulos

Q1/ Q1/
2010 2009 2009

A) Katsauskauden tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos

Tulos/osake

Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden voitto/tappio, Me 13,0 -16,8 -34,3

Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä, milj. kpl 221,3 221,0 221,0

Osakekohtainen tulos, euroa 0,06 -0,08 -0,16

Osakekohtainen tulos, laimennettu

Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden voitto/tappio, Me 13,0 -16,8 -34,3

VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella, Me 1,1 - -

Laimennetun osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty
katsauskauden voitto/tappio, Me 14,0 -16,8 -34,3

Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä, milj. kpl 221,3 221,0 221,0

VVK:n osakeantioikaistu laimennusvaikutus, milj. kpl 18,2 - -

Optioiden osakeantioikaistu laimennusvaikutus, milj. kpl 0,0 - -

Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutus, milj.
kpl 0,2 - -

Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu osakemäärä, milj.
kpl 239,7 221,0 221,0

Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa 0,06 -0,08 -0,16

Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita eikä laimentavien
potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuottoja oteta huomioon 2009
laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa, koska
emoyrityksen omistajille kuuluva tulos on negatiivinen.

B) Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS)

Operatiivinen tulos, Me (Liite 5) 11,4 11,6 50,9

VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella, Me 1,1 1,1 4,2

Operatiivisen osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty
katsauskauden voitto, Me 12,4 12,7 55,1

Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä, milj. kpl 221,3 221,0 221,0

VVK:n osakeantioikaistu laimennusvaikutus, milj. kpl 18,2 19,3 18,5

Optioiden osakeantioikaistu laimennusvaikutus, milj. kpl 0,0 - -

Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutus, milj.
kpl 0,2 - 0,0

Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu osakemäärä, milj.
kpl 239,7 240,3 239,5

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA
EPS),
euroa 0,05 0,05 0,23

7. Sijoituskiinteistöt
Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: peruskorjattavat
kiinteistöt ja operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt. 31.3.2010
peruskorjattavat kiinteistöt -ryhmään sisältyivät Espoontori, Jyväskylän Forum,
Kirkkonummen Liikekeskus, Lahden Hansa, Myllypuro, Myyrmanni ja Åkersberga.
Me 31.3.2010

Operatiivisessa
Rakenteilla olevat/ toiminnassa Sijoitus-
peruskorjattavat olevat kiinteistöt
kiinteistöt kiinteistöt yhteensä

Katsauskauden alussa 269,8 1 877,6 2 147,4

Hankinnat 2,0 0,7 2,7

Investoinnit 7,8 15,5 23,3

Myynnit -1,0 -11,3 -12,3

Aktivoidut korot 0,2 0,9 1,1

Voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta 1,7 14,6 16,3

Tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -10,4 -5,2 -15,5

Valuuttakurssiero 2,2 28,2 30,4

Siirrot erien välillä 42,8 -42,8 0,0

Katsauskauden lopussa 315,3 1 878,2 2 193,5

Me 31.3.2009

Operatiivisessa
Rakenteilla olevat/ toiminnassa Sijoitus-
peruskorjattavat olevat kiinteistöt
kiinteistöt kiinteistöt yhteensä

Katsauskauden alussa 271,8 1 839,8 2 111,6

Hankinnat - - -

Investoinnit 19,0 1,8 20,8

Myynnit - -2,7 -2,7

Aktivoidut korot 1,8 0,3 2,1

Voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta 7,4 0,8 8,2

Tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -10,0 -29,8 -39,8

Valuuttakurssiero -1,5 -1,4 -3,0

Siirrot erien välillä 226,4 -226,4 0,0

Katsauskauden lopussa 514,9 1 582,4 2 097,3

Me 31.12.2009

Operatiivisessa
Rakenteilla olevat/ toiminnassa Sijoitus-
peruskorjattavat olevat kiinteistöt
kiinteistöt kiinteistöt yhteensä

Katsauskauden alussa 271,8 1 839,8 2 111,6

Hankinnat 0,0 0,0 0,0

Investoinnit 84,4 33,4 117,8

Myynnit - -2,7 -2,7

Aktivoidut korot 6,3 1,6 7,9

Voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta - 5,5 5,5

Tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -14,9 -88,0 -102,9

Valuuttakurssiero 10,6 17,3 27,9

Siirrot erien välillä -88,3 70,6 -17,7

Katsauskauden lopussa 269,8 1 877,6 2 147,4

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen arvioija
nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka keskeisimpiä
muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus.
Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät tuottovaatimukset sekä
markkinavuokrat olivat segmenteittäin seuraavanlaiset:

Tuottovaateen painotettu Markkinavuokrien painotettu
keskiarvo (%) keskiarvo (EUR/m²)

Q1/2010 Q1/2009 2009 Q1/2010 Q1/2009 2009

Suomi 6,6 6,5 6,6 23,0 22,1 22,5

Ruotsi (1)) 6,4 6,5 6,4 22,7 18,0 21,3

Baltia 8,2 7,6 8,1 21,4 20,1 21,4

Keskimäärin 6,6 6,5 6,6 22,8 21,0 22,1

1) Ruotsin 31.3.2010 ja 31.12.2009 luvut sisältävät Liljeholmstorget ja
Åkersberga -kauppakeskusten rakennushankkeet.

8. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt

Vuonna 2009 myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostuivat Myllypuron
kehityshanketta varten ostetuista rakennusoikeuksista sekä Åkersberga Centrumin
yhteydessä sijaitsevista 181 asunnosta. Myllypuron kehityshanketta varten
ostetut rakennusoikeudet myytiin 12.1.2010 tehdyillä osakekaupoilla kolmelle eri
asuntosijoittajalle ja myynnistä kirjattiin 2,3 milj. euroa myyntivoittoa.
31.3.2010 myytävissä olevat sijoituskiinteistöt sisältävät Åkersberga Centrumin
yhteydessä sijaitsevat 181 asuntoa, joiden myynnistä sovittiin heinäkuussa 2009
Tegeltornet AB:n kanssa.

Me 31.3.2010 31.3.2009 31.12.2009

Katsauskauden alussa 26,0 - -

Investoinnit 0,1 - 8,3

Myynnit -8,4 - -

Valuuttakurssiero 1,0 - -

Siirto sijoituskiinteistöistä - - 17,7

Katsauskauden lopussa 18,6 - 26,0

9. Rahavarat ja pankkisaamiset

Me 31.3.2010 31.3.2009 31.12.2009

Käteinen raha ja pankkitilit 14,8 9,9 13,5

Lyhytaikaiset pankkitalletukset 33,9 3,8 6,4

Yhteensä 48,7 13,7 19,8

10. Johdannaissopimukset

Me 31.3.2010 31.3.2009 31.12.2009

Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
arvot arvot arvot arvot arvot arvot

Korkojohdannaissopimukset

Koronvaihtosopimukset

Erääntyminen:

alle vuosi 51,5 -0,9 86,0 1,5 48,8 -1,2

1-2 vuotta 110,0 -2,9 45,7 -1,9 70,0 1,0

2-3 vuotta 50,0 -2,5 110,0 0,7 60,0 -3,0

3-4 vuotta 236,9 -16,9 50,0 -1,7 262,9 -14,5

4-5 vuotta 202,4 -11,0 228,4 -15,7 198,0 -7,3

yli 5 vuotta 138,5 -6,1 118,6 -11,0 97,9 -4,0

Yhteensä 789,2 -40,2 638,6 -28,1 737,6 -29,0

Valuuttajohdannaissopimukset

Valuuttatermiitit

Erääntyminen:

alle vuosi 19,6 -0,1 17,1 8,8 22,0 -0,2

Kaikki yhteensä 808,8 -40,3 655,7 -19,3 759,7 -29,2

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
katsauskauden lopun markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty
korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 1,6 miljoonaa euroa
(9,4 milj. euroa) on kirjattu laajan tuloslaskelman rahoituskuluihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden
nimellisarvo on 763,5 miljoonaa euroa (615,8 milj. euroa). Sopimuksista on
kirjattu -6,6 miljoonaa euroa (-7,9 milj. euroa) muihin laajan tuloksen eriin
verovaikutus huomioituna.
11. Osingonjako ja pääoman palautus
Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 11.3.2010 kokoontuneen yhtiökokouksen
päätöksen mukaisesti tilikauden 2009 osinko oli 0,04 euroa osakkeelta (0,04
euroa tilikaudelta 2008) ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta 0,10 euroa osakkeelta (0,10 euroa tilikaudelta 2008).
Osinko ja pääoman palautus tilikaudelta 2009 oli 30,9 miljoonaa euroa (30,9
milj. euroa tilikaudelta 2008) ja se maksettiin 7.4.2010
12. Korolliset velat

Katsauskauden aikana konsernin lainoja on maksettu takaisin 3,4 miljoonaa euroa
aiemmin ilmoitettujen takaisinmaksuehtojen mukaisesti.
Muut pitkäaikaisten lainojen nostot ja takaisinmaksut rahavirtalaskelmassa
liittyvät luottolimiittisopimusten nostoihin ja takaisinmaksuihin.

13. Vastuusitoumukset

Me 31.3.2010 31.3.2009 31.12.2009

Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 44,9 40,3 42,9

Pankkitakaukset 44,6 45,6 45,4

Pääomasitoumukset 24,1 12,8 44,0

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 24,1 miljoonaa euroa (12,8 milj. euroa)
pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa kehityshankkeisiin.

14. Lähipiiritapahtumat
Katsauskaudella ei ollut merkittäviä liiketapahtumia lähipiiriin kuuluvien
tahojen kanssa.

15. Tunnuslukuja

Q1/2010 Q1/2009 Muutos-% 2009

Tulos/osake, euroa 0,06 -0,08 - -0.16

Tulos/osake laimennettu, euroa 0,06 -0,08 - -0.16

Oma pääoma/osake, euroa 3,20 3,37 -5,0 % 3.31

Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa 3,43 3,62 -5,0 % 3.54

Omavaraisuusaste, % 32,7 36,4 - 34.2

Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2009 tilinpäätöksestä.

Taloudellinen raportointi vuonna 2010

Citycon julkistaa vielä kaksi osavuosikatsausta tilikaudella 2010.
Osavuosikatsaukset julkistetaan seuraavasti:

1-6/2010 keskiviikkona 14.7.2010 noin klo 9.00 ja
1-9/2010 keskiviikkona 13.10.2010 noin klo 9.00.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.

Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin 020 766 4401 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talous- ja varatoimitusjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi

Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

KERTOMUS CITYCON OYJ:N OSAVUOSIKATSAUKSEN 1.1. - 31.3.2010 YLEISLUONTEISESTA
TARKASTUKSESTA

Citycon Oyj:n hallitukselle

Johdanto

Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti laaditun Citycon Oyj:n
konsernin taseen 31.3.2010, laajan tuloslaskelman, oman pääoman muutoksia
koskevan laskelman ja rahavirtalaskelman kyseisenä päivänä päättyneeltä kolmen
kuukauden jaksolta sekä liitetiedot. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat vastuussa
arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 a §:ssä tarkoitetun osavuosikatsauksen
laatimisesta. Suorittamamme yleisluonteisen tarkastuksen perusteella annamme
yhtiön hallituksen pyynnöstä arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5a §:n 7 momentin
mukaisen lausunnon osavuosikatsauksesta.

Yleisluonteisen tarkastuksen laajuus

Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta koskevan
standardin 2410 "Yhteisön tilintarkastajan suorittama osavuosi-informaation
yleisluonteinen tarkastus" mukaisesti. Yleisluonteiseen tarkastukseen kuuluu
tiedustelujen tekemistä pääasiallisesti talouteen ja kirjanpitoon liittyvistä
asioista vastaaville henkilöille sekä analyyttisiä toimenpiteitä ja muita
yleisluonteisen tarkastuksen toimenpiteitä. Yleisluonteinen tarkastus on
laajuudeltaan huomattavasti suppeampi kuin tilintarkastusstandardien ja
-suositusten mukaisesti suoritettava tilintarkastus, ja siksi emme pysty sen
perusteella varmistumaan siitä, että saamme tietoomme kaikki sellaiset
merkittävät seikat, jotka ehkä tunnistettaisiin tilintarkastuksessa. Näin ollen
emme anna tilintarkastuskertomusta.

Lausunto

Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole tullut mitään, mikä
antaisi meille syyn uskoa, ettei osavuosikatsaus, joka on laadittu EU:ssa
käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti,
anna arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää kuvaa
yhteisön taloudellisesta asemasta 31.3.2010 ja sen toiminnan tuloksesta ja
rahavirroista kyseisenä päivänä päättyneeltä kolmen kuukauden jaksolta.

Helsingissä, 20. huhtikuuta 2010

Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen, KHT

[HUG#1406159]