Liiketoimintamme tunnuslukujen kehitys jatkui vahvana. Vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit kasvoivat Q1-Q3 aikana 4,1 % edellisvuoteen verrattuna ja 9,3 % pandemiaa edeltäneeseen vuoteen 2019 verrattuna. Myös vertailukelpoiset kävijämäärät kasvoivat 1,9 % edellisvuoteen verrattuna. Liiketilojen vuokrausaste oli 95,6 % eli edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna nousua oli 0,7 prosenttiyksikköä. Samanaikaisesti vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettu keskimääräinen neliövuokra kasvoi vuoden 2023 aikana 1,4 euroa (5,9 %) 23,8 euroon neliömetriltä. Hyödymme edelleen siitä, että vuokralaisten vuokran osuus heidän myynneistään on vain 9,4 %, mikä yhdistettynä vuokralaisten myyntien kasvuun sekä kasvaviin kävijämääriin mahdollistaa vuokrien ja ylläpitokustannusten kestävän nostamisen erityisesti, kun myyntien kasvu jatkuu inflaation mukaisesti. Kolmannen vuosineljänneksen korkea vuokranmaksuaste, 98 %, ja toisen vuosineljänneksen vuokranmaksuasteen nousu 98 %:iin osoittavat vuokralaisten myyntien kasvavan inflaation mukana. Edellä esitetyt operatiiviset tunnusluvut tukivat kohteidemme käypien arvojen kehitystä, jotka pysyivät Q1-Q3/2023 aikana verrattaen tasaisina heijastaen inflaatioon sidottujen vuokrasopimuksien vahvaa kehitystä. Huomionarvoista on, että 93 % vuokrasopimuksistamme on sidottu indeksiin, mikä osaltaan tasoittaa korkeammista koroista johtuvaa tuottovaatimuksien nousupainetta.
Vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 7,0 % (vertailukelpoisilla valuuttakursseilla) vuoden kolmannella vuosineljänneksellä osaltaan vahvojen operatiivisten tunnuslukujen ansiosta. Kuten aikaisemmin todettu, vuoden kolme ensimmäistä vuosineljännestä ovat pitäneet sisällään valuuttakurssien voimakasta vaihtelua, johon emme voi toiminnallamme vaikuttaa. Erityisesti NOK ja SEK-valuuttakurssit ovat olleet lähellä viimeisen 20 vuoden alhaisimpia tasojaan. Vuoden kolmannella vuosineljännellä valuuttakurssit kuitenkin vahvistuivat hieman, ja jos tämä trendi jatkuu, tulemme hyötymään siitä. Muutamme NOK- ja SEK-arvoiset tuloksemme vuosineljänneksittäin raportointia varten euroiksi. Lisätietoja valuuttakurssien vaikutuksesta Q1-Q3/2023 tulokseemme on sisällytetty raportin myöhempiin osiin.
Operatiivisten tunnuslukujemme vahvaa kehitystä selittäviä syitä on useita: upeat keskuksemme, vahvat paikalliset tiimit, pohjoismaiden markkinoiden vahvuus sekä kuluttajien ja kulutuksen vahvuus, josta osoituksena on keskuksiemme kävijämäärien ja raportoitujen vuokralaisten myyntien korkea taso. Tämä on osaltaan seurausta yhteisöjen tarpeisiin vastaavasta, välttämättömyyshyödykkeisiin ja palveluihin keskittyvästä liiketoimintamallistamme. Tämän tyyppinen vähittäiskauppa edistää päivittäistä asiointia keskuksissamme, jota tukee myös keskuksiemme sijainti keskeisillä kasvavilla alueilla julkisen liikenteen solmukohdissa. Toinen keskeinen osatekijä on inflaation tuoma palkkatulojen kasvu, joka on keskimäärin ollut markkinoillamme 5,5 %:ia. Tämä on tyypillistä inflaatioympäristössä, missä hinnankorotukset menevät läpi koko arvoketjun: palkat, tuotteiden ja palveluiden hinnat, korkeammat myynnit, ja lopulta meidän kannaltamme keskeinen: vuokrien nousu.
Kuten olemme todenneet, uudelleen rahoitimme ja laajensimme huhtikuussa luottosopimuksemme 500 miljoonasta eurosta 650 miljoonaan euroon. Luottosopimus pitää sisällään 400 miljoonan euron luottolimiittisopimuksen sekä 250 miljoonan euron määräaikaislainan. Uudelleen rahoituksen jälkeen olemme jatkaneet harkittua pääomankierrättämistä toteuttamalla 236 miljoonan euron arvosta lähitulevaisuudessa erääntyvien joukkovelkakirjojemme takaisinostoja hyödyntäen samalla markkinoilla vallitsevaa merkittävää alennusta suhteessa velkakirjojen nimellisarvoon. Lisäksi meillä on tällä hetkellä käynnissä pitkälle edenneet neuvottelut noin 90 miljoonan euron määräaikaislainasta, jossa vakuutena toimisi yksi Ruotsissa sijaitseva keskuksemme. Tämä myös osaltaan osoittaa, että vakuudellisten lainojen markkina toimii hyvin myös nykyisessä liiketoimintaympäristössä. Arvioimme, että määräaikaislaina saadaan toteutettua vuoden viimeisen vuosineljänneksen aikana. Näillä toimenpiteillä jatkamme aiempaa korkeampien markkinakorkojen tulosvaikutuksen lieventämistä vahvistaen samalla tasettamme. Olemme myös saaneet positiivisia signaaleja joukkovelkakirjamarkkinoilta, mikä tulee antamaan meille jatkossa lisää joustavuutta.
Luottolimiittisopimuksen ja määräaikaislainan lisäksi olemme vahvistaneet tasettamme myös toteuttamalla divestointeja noin 266 miljoonan euron arvosta viimeisen 24 kuukauden aikana. Edellä mainittu summa pitää sisällään myös joulukuussa 2022 toteuttamamme 120 miljoonan euron divestoinnin, joka on osa asettamaamme 500 miljoonan euron divestointitavoitetta. Käymme parhaillaan aktiivisia keskusteluja useamman mahdollisen ostajakandidaatin kanssa jäljellä olevien 380 miljoonan euron myyntien toteuttamiseksi, ja olemme neuvotteluissa yhteensä noin 350 miljoonan euron divestoinneista. Uuden luottosopimuksen myötä voimme olla kärsivällisiä pohjoismaisten kiinteistömarkkinoiden vakautuessa, ja jatkamme keskuksiemme kehittämistä niiden arvon maksimoimiseksi tulevia myyntejä varten. Ottaen huomioon, että raporttien mukaan markkinoilla on merkittävä määrä varallisuutta odottamassa sopivaa investointia, olemme luottavaisia, että saavutamme asettamamme divestointitavoitteen vuoden 2024 loppuun mennessä.
Kuten todettua, päivittäistavarakaupoista ja julkisista toimijoista koostuva vuokralaiskantamme yhdistettynä hyviin julkisiin liikenneyhteyksiin ja indeksoituihin vuokrasopimuksiin, erottavat meidät kilpailijoistamme. Tämä pitkäaikainen strategiamme on jo nyt osoittanut vahvuutensa ja kestävyytensä useissa erilaisissa markkinaolosuhteissa. Uudistuneen Myyrmannin kauppakeskuksen avaus tällä viikolla on viimeisin esimerkki sitoutumisestamme strategiaamme. Olemme kehittäneet keskuksen vuokralaiskantaa lisäämällä välttämättömyyshyödykkeisiin keskittyvien vuokralaisten osuutta avaamalla Lidlin ja 7 300 neliön Prisman. Päivittäistavarakaupan osuus Myyrmannin vuokralaiskannasta on siten nykyisin yli 60 %:ia. Vastaavanlaisia muutoksia olemme tehneet ja tulemme myös jatkossa tekemään lukuisissa muissa kohteissamme. Nämä toimet eivät vain tuota vakaata nettovuokratuottojen kasvua, vaan myös parantavat vuokralaiskantamme laatua. Tämän tyyppiset keskuskohtaiset hankkeet ovat linjassa tämänhetkisen kaavoitustyömme kanssa, jossa realisoimme portfoliossamme olevaa käyttämätöntä rakennusoikeutta. Tällaiset hankkeet toimivat kuitenkin myös erillisinä hankekokonaisuuksina.
Liiketoimintamme on loppujen lopuksi hyvinkin yksinkertaista. Omistamme korkealaatuisia kiinteistöjä, jotka tarjoavat kuluttajille heidän tarvitsemiaan tuotteita ja palveluita sellaisilla sijainneilla, jotka ovat helposti saavutettavissa. Kun tähän yhdistetään vuokrien kasvu, tuloksena on menestyksekkään liiketoiminnan resepti. Yhteenvetona voidaan todeta, että liiketoimintamme perusta on vahva ja keskuksiemme operatiivinen toiminta on erittäin hyvällä tasolla. Markkinoilla ei ole monia keskuksiemme kaltaisia korkealaatuisia liikekiinteistöjä ja liiketoimintamallimme on myös todistanut toimivuutensa. Edellä mainittujen asioiden johdosta kaikki tärkeimmät tunnuslukumme (vuokralaisten myynnit, kävijämäärät, vuokrat, vuokrausaste, vuokranmaksuaste) ovat jatkaneet kestävää kasvuaan. Näistä syistä olemme erittäin optimistisia liiketoimintamme tulevaisuuden näkymien suhteen.
F. Scott Ball
Varapuheenjohtaja ja toimitusjohtaja
Lähde: Citycon osavuosikatsaus Q3/2023