Toimitusjohtaja, F. Scott Ball

Citycon avainluvut q1-q4 2023

Citycon jatkoi vuoden 2023 aikana strategiansa ja portfolionsa vahvuuden toteennäyttämistä, sillä kaikki operatiiviset tunnuslukumme (vuokralaisten myynnit, kävijämäärät, vuokrat, vuokrausaste, vuokranmaksuaste) jatkoivat kestävää kasvuaan. Mikä tärkeintä, vertailukelpoiset vuokratuotot kasvoivat 6,5 % ja nykyisen portfolion vertailukelposilla valuuttakursseilla lasketut vuokratuotot 6,0 % vuonna 2023 edellisvuoteen verrattuna. Vahvat operationaaliset tunnusluvut heijastavat Cityconin välttämättömyyshyödykkeisiin nojautuvien keskuksien vakautta. Julkisen liikenteen solmukohdissa, kasvavissa pohjoismaisissa kaupungeissa sijaitsevat keskuksemme toimivat sekä alueidensa paikalliskeskuksina että tärkeinä “viimeisen mailin” logistisina keskuksina asiakkaille mm. päivittäistavarakaupan sekä kunnallisten että yksityisten palveluiden osalta. 

Vuonna 2023 vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit kasvoivat vuoden 2023 aikana 3,4 % ja kävijämäärät 1,8 % edellisvuoteen verrattuna. Huomionarvoista on, että vuokralaisten myynnit ylittävät koronaa edeltäneen vuoden 2019 tason jo 9,2 %:lla. Sekä nykyisten että uusien vuokralaisten kysyntä keskuksiamme kohtaan jatkui vahvana. Vuokraustoiminta jatkui aktiivisena ja allekirjoitimme 132 000 neliömetriä uusia sopimuksia. Tämä vaikutti positiivisesti liiketilojen vuokrausasteeseemme, joka nousi vuoden 96,0 %:iin. Samanaikaisesti vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettu keskimääräinen neliövuokra kasvoi vuoden 2023 aikana 1,6 euroa 24,0 euroon neliömetriltä. Tämä jälleen kerran korostaa päivittäistavarakauppoihin ja julkisiin palveluihin keskittyvien keskuksiemme laatua ja houkuttelevuutta sekä liiketoimintamme vakautta vaihtelevassa markkinaympäristössä. Vuokranmaksuaste säilyi korkealla tasolla läpi vuoden ollen 99 %, mikä osaltaan korostaa Cityconin vuokralaisten laatua. 

Vahvoista operatiivisista tuloksista huolimatta valuuttakurssit vaikuttivat raportoitaviin tunnuslukuihin. Vuoden aikana valuuttakurssit ovat heiluneet voimakkaasti. Erityisesti NOK- ja SEK-valuuttakurssit ovat olleet lähellä viimeisen 20 vuoden alhaisimpia tasojaan. Valuuttakursseilla oli 10,2 miljoonan euron negatiivinen vaikutus vuoden 2023 operatiiviseen liikevoittoomme. Vuoden jälkimmäisellä puoliskolla valuuttakurssit kuitenkin vahvistuivat hieman, ja jos tämä trendi jatkuu, tulemme hyötymään siitä.  

Samoin kasvaneet tuottovaatimukset vaikuttivat keskuksiemme tasearvoihin vuonna 2023. Toisaalta keskuksiemme tuottamat rahavirrat kasvoivat vuokrien nousun myötä, mikä osittain lievensi arvojen laskua. Nyt kun myynti- ja ostonoteerauksien välinen ero on alkanut kaventua, odotamme tuottovaatimuksien seuraavan perässä, mikä tulee myös hyödyttämään meitä vuonna 2024. Olemme loppumetreillä ottamaan kokonaan hallintaamme Kista Galleria-keskuksen Tukholmassa. Kaupan myötä Citycon ottaa vastuulleen myyjän osuuden kiinteistöön kohdistuvasta velasta ja maksaa nimellisen rahavastikkeen (2,5 miljoonaa euroa). Transaktion myötä tulemme omistamaan keskuksen kokonaisuudessaan, ja tällä tulee olemaan noin 70 miljoonan euron positiivinen vaikutus sijoituskiinteistömme kokonaisarvoon. Transaktion odotetaan toteutuvan vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana. 

Taseen osalta Citycon jatkoi toimiaan vahvistaakseen investointitason tasettaan. Kuten olemme todenneet, uudelleenrahoitimme ja laajensimme huhtikuussa luottosopimuksemme 500 miljoonasta eurosta 650 miljoonaan euroon. Luottosopimus pitää sisällään 400 miljoonan euron luottolimiittisopimuksen sekä 250 miljoonan euron määräaikaislainan. Vuoden 2023 aikana ostimme takaisin joukkovelkakirjalainojamme 191 miljoonan euron arvosta käyttäen ostoihin yhteensä 184 miljoonaa euroa hyödyntäen markkinoilla vallitsevaa merkittävää alennusta suhteessa velkakirjojen nimellisarvoon. Lisäksi vuoden viimeisellä vuosineljänneksellä allekirjoitimme noin 1 020 miljoonan Ruotsin kruunun 7-vuotisen määräaikaislainan, jossa vakuutena toimii yksi Ruotsissa sijaitseva keskuksemme. Tämä myös osaltaan osoittaa, että vakuudellisten lainojen markkina toimii hyvin myös nykyisessä liiketoimintaympäristössä. Näillä toimenpiteillä jatkamme aiempaa korkeampien markkinakorkojen tulosvaikutuksen lieventämistä vahvistaen samalla tasettamme. 

Marras- ja joulukuussa ostimme kahdessa erässä takaisin hybridijoukkovelkakirjojamme 25 miljoonan euron arvosta suunnatulla osakeannilla. Ostimme hybridivelkakirjojamme takaisin alennuksella suhteessa niiden nimellisarvoon vastineeksi osakkeista, jotka laskettiin liikkeeseen markkinahinnalla. Järjestely korostaa sitoutumistamme säilyttää investointitason luottoluokituksemme. Kokonaisuudessaan ostimme vuoden 2023 aikana hybridivelkakirjojamme takaisin 87 miljoonalla eurolla.  Olemme tyytyväisiä, että aktiiviset taseen vahvistamistoimemme, joilla jatkamme nykyisten korkeiden korkotasojen vaikutusten lieventämistä parantaen samanaikaisesti tasettamme, saivat tunnustusta myös S&P:ltä, joka vahvisti joulukuussa Cityconin investointitason luottoluokituksen (BBB-) ja säilytti vakaan näkymän ennallaan. Kuten vuoden 2023 aikana toteutetut toimemme osoittavat, taseen ja rahoituksen vahvistaminen ovat meille keskeisiä tavoitteita.  

Siirtyessämme vuoteen 2024 olemme operatiivisesti hyvässä asemassa ja vakaa liiketoimintamallimme on osoittanut toimivuutensa epävarmasta liiketoimintaympäristöstä huolimatta. Tätä yhdistelmää vahvistaa se, että 93 % vuokristamme on sidottu indeksiin, mikä hyödyttää meitä myös vuonna 2024. On huomionarvoista, että välttämättömyyshyödykkeisiin perustuva myymälä- ja palveluvalikoimamme, joka nojautuu korkean luottoluokituksen omaaviin vuokralaisiin, on vähemmän riippuvainen kuluttajien harkinnanvaraisesta kulutuksesta. Tämä näkyy liiketoimintamme vakautena, mikä heijastuu myös tulokseemme.  

Olemme pystyneet nostamaan vuokria indeksointien seurauksena samalla kuin vuokralaisten myynnit ovat kasvaneet, minkä seurauksena vuokralaisten maksaman vuokran osuus heidän liikevaihdostaan on pysynyt alhaisena (9,5 %). Näin ollen pystymmekin indeksoimaan vuokria myös jatkossa vaarantamatta vuokralaistemme mahdollisuuksia jatkaa kannattavan liiketoiminnan harjoittamista. On myös tärkeää huomata, että kun Lippulaivan viimeiset asuinrakennukset valmistuivat Q1/2023, meillä ei ole merkittäviä investointeja tiedossa vuodelle 2024.  

Markkinoilla on merkittävä määrä vapaana olevaa pääomaa ja korkotasot ovat laskussa. Tämän myötä, odotamme myös transaktiomarkkinoiden aktivoituvan merkittävästi vuoden 2024 aikana. Tämän perusteella nostamme aikaisemmin vuoden 2024 loppuun asettamamme divestointitavoitteen 950 miljoonaan euroon seuraavan 24 kuukauden osalta. Citycon omistaa korkealaatuisia, isoja urbaaneja keskuksia pohjoismaissa. Meidän 12 isointa keskusta 33 keskuksestamme ovat arvoltaan noin 80 % koko kiinteistökannastamme. Keskitymme näihin keskuksiin, jotka tuottavat merkittävää kasvua ja tavoitteenamme on divestoida loput.  

Seuraavat tavoitteet asetettu vuodelle 2024:

  • keskitymme ydinliiketoimintaan kuuluviin keskuksiimme, ja asetamme 950 miljoonan euron divestointitavoitteen seuraavalle 24 kuukaudelle
  • Kulujen hallinnointi kohonneiden rahoituskustannuksien vastapainoksi sisältäen:
    • konsernitoimintojen keskittäminen Espooseen
    • hallinnonkulujen pienentäminen siten, että ne vuoden 2024 lopussa vastaavat alle 10 % ennustetuista nettovuokratuotoista.
    • operatiivisten kulujen pienentäminen energiahintojen nousun vastapainoksi.  
    • investoinnit laskevat merkittävästi 96 miljoonasta eurosta vuonna 2023 30 miljoonaan euroon vuonna 2024
    • merkittävien projektien valmistuminen
      • Myyrmannissa avasimme 7 300 neliömetrin Prisman, minkä seurauksena keskus on käytännössä täyteen vuokrattu ja päivittäistavarakaupat edustavat noin 60 % keskuksen vuokralaiskannasta.
      • Rocca al Maressa olemme lisäämässä Selver-ruokakaupan ja 1 800 neliömetrin kuntosalin, jotka aukeavat elokuussa 2024.  
      • Avaamme Isoon Omenaan Suomen ensimmäisen uuden konseptin mukaisen Nike Rise -myymälän.
      • Kööpenhaminassa sijaitsevassa Albertslund-keskuksessa avataan Lidl-ruokakauppa kesällä 2024.

Nämä edellä mainitut seikat antavat meille luottamuksen, että vuoden 2024 tulokset jatkavat vuoden 2023 vahvoja operatiivisia tuloksia. Ohjeistuksemme heijastaa indeksointien positiivisia vaikutuksia vuokratuottoihimme. Odotamme vuoden 2024 operatiivisen liikevoittomme (Direct operating profit) olevan 185–203 miljoonaa euroa, osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS, basic) olevan 0,62–0,74 euroa ja oikaistun osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (adjusted EPRA Earnings) 0,46–0,58 euroa. 

F. Scott Ball
Varapuheenjohtaja ja toimitusjohtaja

Lähde: Citycon tilinpäätöstiedote Q1–Q4/2023