Citycon Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.6.2009

Pörssitiedotteet - 17.7.2009


Vakaa operatiivinen tulos ja alemmat rahoituskulut

Yhteenveto vuoden 2009 toisesta vuosineljänneksestä verrattuna
edelliseen vuosineljännekseen

- Liikevaihto oli 45,6 miljoonaa euroa, eli edelliskauden tasolla
(Q1/2009: 45,9 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot nousivat 2,3 prosenttia 31,0 miljoonaan euroon
(30,3 milj. euroa) johtuen pääasiassa edellisvuosineljännestä
matalammista kiinteistöjen hoitokuluista normaalin kausivaihtelun
mukaisesti.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,09 euroa (0,10 euroa).
- Tulos/osake oli -0,03 euroa (-0,08 euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) parani ja oli 0,06 euroa
(0,05 euroa).
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -26,0 miljoonaa euroa
(-31,6 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 104,5
miljoonaa euroa (2 097,3 milj. euroa).
- Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus nousi ja
oli kauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 6,6 prosenttia
(6,5 %). Nettotuottovaatimuksen nousu aiheutui yleisestä
markkinatilanteesta.
- Yhtiön rahoituskulut olivat 11,8 miljoonaa euroa (12,2 milj.
euroa). Rahoituskulut laskivat alentuneiden korkojen myötä. Edellisen
vuosineljänneksen rahoituskuluihin sisältyi kertaluonteinen 0,6
miljoonan euron voitto yhtiön vaihtovelkakirjojen takaisinostoista.
Johdannaissopimuksista kirjattiin toisella vuosineljänneksellä 0,3
miljoonan euron voitto (Q1/2009: 0,3 miljoonan euron tappio).
- Cityconin korkokatekovenantti oli 2,1 (2,0) ja lainasopimusten
mukainen omavaraisuusastekovenantti 42,9 prosenttia (43,2 %).
- Tallinnassa kauppakeskus Rocca al Maren kehityshankkeen toinen
vaihe, Fashion Gallery, avattiin täysin vuokrattuna toukokuussa.
- Tukholman Liljeholmeniin rakennettavat asunnot sovittiin myytäväksi
176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 16,3 miljoonalla eurolla).

Yhteenveto vuoden 2009 tammi-kesäkuusta verrattuna vuoden 2008
vastaavaan jaksoon

- Liikevaihto kasvoi 3,3 prosenttia 91,5 miljoonaan euroon
(Q1-2/2008: 88,5 milj. euroa). Kasvu johtui vuokrattavien tilojen
määrän kasvusta etenkin Rocca al Maressa ja kauppapaikkojen
kehittämisestä. Liikevaihdon kasvua pienensi edelliskautta hieman
korkeampi tilojen vajaakäyttö.
- Voitto/tappio ennen veroja oli -28,7 miljoonaa euroa (-62,1 milj.
euroa). Luku sisältää -57,6 miljoonaa euroa (-85,1 milj. euroa)
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta.
- Nettovuokratuotot kasvoivat 2,0 prosenttia ja olivat 61,3 miljoonaa
euroa (60,1 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun heikkenemistä
nettovuokratuotot olisivat nousseet 4,9 prosenttia.
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 2,1
prosenttia.
- Yhtiön operatiivinen tulos nousi 24,2 miljoonaan euroon (20,6 milj.
euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,11 euroa (0,09
euroa).
- Tulos/osake oli -0,11 euroa (-0,21 euroa). Sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutoksilla on merkittävä vaikutus osakekohtaiseen
tulokseen.
- Vuokrausaste oli 94,8 prosenttia (95,7 %). Vuokrausasteen lasku
johtui koko kiinteistökannan vajaakäytön lievästä noususta kaikissa
toimintamaissa.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,19 euroa (0,12 euroa).
Kasvu johtui pääasiassa kertaluonteisista, toteutuneista
valuuttakurssivoitoista, positiivisesta käyttöpääoman muutoksesta
sekä alhaisemmista rahoituskustannuksista.
- Omavaraisuusaste oli 36,2 prosenttia (42,1 %). Lasku johtui lähinnä
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista ja investoinneista
aiheutuvasta velkamäärän kasvusta.
- Yhtiön rahoitustilanne säilyi kauden aikana hyvänä. Yhtiön
käytettävissä oleva likviditeetti kauden lopussa oli 242,5 miljoonaa
euroa, josta 225,8 miljoonaa euroa oli käyttämättömiä, sitovia
luottolimiittejä ja 16,7 miljoonaa euroa rahavaroja. Käytettävissä
oleva likviditeetti riittää kattamaan päätetyt investoinnit ja
lainanhoitokustannukset vähintään vuoden 2010 loppuun asti ilman
uutta rahoitusta.

Avainluvut

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2009 2008 2009 2009 2008 % 1) 2008
Liikevaihto, Me 45,6 44,2 45,9 91,5 88,5 3,3 % 178,3
Nettovuokratuotto, Me 31,0 30,5 30,3 61,3 60,1 2,0 % 121,8
Liikevoitto/-tappio,
Me 1,1 -59,5 -5,8 -4,7 -33,0 -85,8 % -105,0
% liikevaihdosta 2,4 % - - - - - -
Tappio/voitto ennen
veroja, Me -10,7 -73,4 -18,1 -28,7 -62,1 -53,7 % -162,3
Katsauskauden
tappio/voitto
emoyhtiön omistajille,
Me -7,0 -56,6 -16,8 -23,8 -47,5 -49,9 % -124,1

Operatiivinen
liikevoitto, Me 27,1 26,2 25,7 52,8 52,1 1,3 % 105,3
59,4 59,2 56,1
% liikevaihdosta % % % 57,7 % 58,9 % - 59,1 %
Operatiivinen tulos,
Me 12,6 10,2 11,6 24,2 20,6 17,0 % 43,8
Ei-operatiivinen
tulos, Me -19,5 -66,8 -28,4 -48,0 -68,1 -29,6 % -167,9

Tulos/osake, euroa -0,03 -0,26 -0,08 -0,11 -0,21 -49,9 % -0,56
Tulos/osake,
laimennettu, euroa -0,03 -0,26 -0,08 -0,11 -0,21 -49,9 % -0,56
Operatiivinen
tulos/osake,
laimennettu,
(laimennettu EPRA
EPS), euroa 0,06 0,05 0,05 0,11 0,09 15,5 % 0,20
Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake,
euroa 0,09 0,06 0,10 0,19 0,12 60,0 % 0,21

Sijoituskiinteistöjen 2 2 2 2
käypä arvo, Me 2) 097,3 104,5 233,1 -5,8 % 111,6

Oma pääoma/osake,
euroa 3,37 3,35 4,13 -18,9 % 3,62
Nettovarallisuus (EPRA
NAV)/osake, euroa 3,62 3,58 4,46 -19,7 % 3,88
Oikaistu
nettovarallisuus (EPRA
NNNAV)/osake, euroa 3,55 3,46 4,20 -17,6 % 3,80
Omavaraisuusaste, % 36,4 36,2 42,1 - 38,5
Nettovelkaantumisaste,
% 151,2 157,4 123,3 - 141,3
Korollinen nettovelka 1 1 1 1
(käypä arvo), Me 191,3 234,8 205,3 2,4 % 194,6
Nettotuotto-% 5,9 6,0 5,4 - 5,8
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 6,5 6,7 5,9 - 6,3
Vuokrausaste, % 95,3 94,8 95,7 - 96,0
Henkilöstö
katsauskauden lopussa 113 114 110 3,6 % 113

1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2009 ja
2008 väliseen muutokseen.
2) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä
sijoituskiinteistöjen käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat
kiinteistöt.

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi tammi-kesäkuuta 2009:

"Citycon jatkoi vakaata tuloskehitystä. Operatiivinen tulos parani
24,2 miljoonaan euroon ja liiketoiminnan nettorahavirta oli vahva.
Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 2,1
prosenttia kauden aikana haastavasta markkinatilanteesta huolimatta.
Vuokrausaste laski heikentyneen kysynnän vuoksi. Kauppakeskusten
kokonaismyynti oli viime vuoden tasolla.

Yhtiön tärkeimmät kehityshankkeet etenivät suunnitelmien mukaisesti
ja Rocca al Maren kehityshankkeen toinen vaihe avattiin onnistuneesti
toukokuun alussa. Kauppakeskus on saanut hyvän vastaanoton ja
kävijämäärät ovat pysyneet hyvinä. Kesäkuussa Citycon sopi
Liljeholmeniin rakennettavien asuntojen myynnistä ja kauppakeskus
Triolle myönnettiin Pohjoismaiden ensimmäinen LEED-sertifikaatti.

Rahoitustilanne säilyi hyvänä ja rahoituskulujen lasku jatkui
edelleen korkojen alenemisen myötä."

Toimintaympäristön kehitys

Taloudellinen ympäristö oli edelleen vaikea vuoden toisella
neljänneksellä maailmanlaajuisen taantuman johdosta. Vähittäiskaupan
myynti laski Suomessa ja Baltiassa, mutta Ruotsissa vähittäiskaupan
myynti kasvoi toukokuussa. Päivittäistavarakauppa kasvoi Suomessa ja
Ruotsissa. Inflaatio painui toukokuussa nollaan Suomen ja Ruotsin
lisäksi myös Virossa. Baltian maissa taloustilanne jatkuu edelleen
haastavana. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån,
Statistics Estonia)

Kuluttajien luottamusindeksi kääntyi positiiviseksi Suomessa ja
Ruotsissa, Virossa ja Liettuassa se vahvistui alkuvuoden synkistä
luvuista positiivisemmaksi (Eurostat). Työttömyyden kasvu kaikissa
Cityconin toimintamaissa vaikuttaa kuitenkin kuluttajien ostovoimaan.

Maailmanlaajuinen rahoitusmarkkinoiden epävakaus on tiukentanut
rahoituksen saatavuutta ja nostanut uusien lainojen korkomarginaalia
selvästi.

Kiinteistökauppojen määrä on hieman noussut, mutta pysyi alhaisella
tasolla (Realia Management). Rakennuskustannukset ovat laskeneet
selvästi, mikä tukee Cityconin kiinteistökehitystoimintaa.

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto

Citycon on kauppakeskusten aktiivinen omistaja, toimija ja
pitkäjänteinen kehittäjä. Yhtiö luo puitteet menestyvälle
kaupankäynnille ja pyrkii lisäämään kauppakeskuksistaan saatavaa
nettotuottoa pitkällä aikavälillä aktiivisen kauppapaikkajohtamisen
ja kehitystoiminnan avulla. Cityconin kauppapaikat palvelevat sekä
kuluttajia että vähittäiskauppaa.

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa, ja
sillä on vahva asema Ruotsissa ja vakaa jalansija Baltiassa. Yhtiö
kantaa kohteistaan hallinnointi- ja liiketoimintavastuun.

Citycon osallistuu omistamiensa kauppakeskusten päivittäiseen
toimintaan pyrkien yhteistyössä vuokralaistensa kanssa jatkuvasti
lisäämään kauppakeskustensa kiinnostavuutta, asiakasmääriä, myyntiä
ja tuottoja. Citycon on uranuurtaja pohjoismaisilla
kauppakeskusmarkkinoilla pyrkiessään vihreiden arvojen huomioon
ottamiseen kauppakeskusjohtamisessa ja kehityshankkeissaan. Yhtiöllä
on kolme vastuullisen rakentamisen pilottihanketta, joista
ensimmäisenä valmistui kauppakeskus Trion kehityshanke vuoden 2008
lopulla.

Cityconin markkina-alueet ovat Suomi, Ruotsi ja Baltian maat.
Aktiivisen markkinaseurannan ja hyvän paikallistuntemuksen ansiosta
Citycon on pystynyt hankkimaan kauppakeskuksia tärkeimmistä
kasvukeskuksista toimintamaissaan. Cityconin investoinnit kohdistuvat
alueille, joissa asukasmäärien ja kuluttajien ostovoiman odotetaan
kasvavan.

Katsauskauden lopussa yhtiö omisti 33 (33) kauppakeskusta ja 51 (52)
muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (22),
Ruotsissa kahdeksan (8) ja Baltiassa kolme (3).

Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo kesäkuun lopussa oli 2
104,5 miljoonaa euroa (2 233,1 milj. euroa), josta suomalaisten
kiinteistöjen osuus oli 69,0 prosenttia (69,8 %), ruotsalaisten
kiinteistöjen osuus 23,6 prosenttia (24,2 %) ja Baltiassa
sijaitsevien kiinteistöjen osuus 7,4 prosenttia (5,9 %).
Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä kesäkuun lopussa oli yhteensä 949
150 neliömetriä.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset

Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamiseen IAS 40
-standardin mukaista käyvän arvon mallia, jonka mukaan
sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.
IAS 40 -standardin 1.1.2009 voimaan tulleen muutoksen johdosta
Citycon arvostaa myös rakenteilla olevat kiinteistönsä käypään arvoon
hankintamenon sijaan eikä enää esitä taseessaan rakenteilla olevia
kiinteistöjä erillään sijoituskiinteistöistä. Cityconin
kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija
kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting
Standards) ja IVS- (International Valuation Standards) standardien
mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna 2009 ulkopuolinen
arviointi teetetään kuitenkin vuosineljänneksittäin
markkinavolatiliteetin vuoksi.

Cityconin kiinteistöt arvioi Realia Group -ryhmään kuuluva Realia
Management Oy. Realia Management Oy on kansainvälisen CB Richard
Ellisin suosittelema arviointipalvelujen tarjoaja Suomessa.
Yhteenveto Realia Management Oy:n tekemästä arviolausunnosta kesäkuun
2009 lopun tilanteesta on saatavilla yhtiön internet-sivuilla
osoitteessa www.citycon.fi/arviolausunto. Arviolausunnosta ilmenee
arviointiprosessi, arvioon vaikuttavat tekijät sekä arvioinnin
tulokset ja herkkyysanalyysi.

Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo laski.
Lasku johtui kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden yleisestä
suhdannemuutoksesta ja yleisen talouden taantuman aiheuttamista
nousseista tuottovaatimuksista. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 8,6
miljoonaa euroa ja arvonalennusta yhteensä 66,2 miljoonaa euroa.
Muutosten nettovaikutus tulokseen oli -57,6 miljoonaa euroa (-85,1
milj. euroa).

Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Realia Management Oy:n
määrittämä nettotuottovaatimus 30.6.2009 oli 6,6 prosenttia
(31.3.2009: 6,5 % ja 30.6.2008: 6,0 %).

Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 4 080 (3 662)
vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
kestoaika oli 3,0 (2,8) vuotta. Cityconin kiinteistöomaisuuden
nettovuokratuottoaste oli 6,0 prosenttia (5,4 %) ja taloudellinen
vuokrausaste 94,8 prosenttia (95,7 %). Vuokrausasteen lasku johtui
koko kiinteistökannan vajaakäytön lievästä kasvusta yhtiön kaikissa
toimintamaissa vaikeutuneen markkinatilanteen vuoksi. Edelliseen
vuosineljännekseen verrattuna vuokrausaste laski 0,5
prosenttiyksikköä pääasiassa yhden Suomessa äskettäin vapautuneen
tilan vuoksi.

Cityconin nettovuokratuotot nousivat katsauskaudella 2,0 prosenttia
61,3 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 2,4
prosenttia 949 150 neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotto kasvoi 2,1 prosenttia ilman Ruotsin kruunun
heikentymisen vaikutusta.

Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat
olleet yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24 kk).
Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja
laajennuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista kohteista 73,6
prosenttia sijaitsee Suomessa. Nettotuottoprosentin laskennassa ja
vertailukelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan
Kiinteistötalouden instituutin ja Investment Property Databankin
ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.

Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa
kohteissa oli 8,6 prosenttia edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran
osuus vuokralaisen liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen
Cityconille maksaman nettovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten
osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on
arvio.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2009 2008 2009 2009 2008 % 2008
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 219 112 128 347 236 47,0 572
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala, 16 124
m² 32 511 18 170 066 48 577 42 410 14,5 960
Vuokrausaste kauden lopussa, % 95,3 94,8 95,7 -0,9 96,0
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, 3,1
vuotta 3,1 3,0 2,8 7,1 1)

1) Vuokrasopimuksen jäljellä olevan voimassaoloajan tulkintaa on
muutettu.

Hankinnat ja myynnit

Citycon keskittyy jatkossakin yhtiön omistamien kauppakeskusten
kaupalliseen kehittämiseen ja seuraa kauppakeskusmarkkinoiden
kehittymistä koko toiminta-alueellaan. Kauden aikana ei toteutettu
uusia kauppakeskushankintoja.

Citycon sopi kesäkuussa Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus
Liljeholmstorgetin yhteyteen rakennettavien asuntojen myymisestä Heba
Fastighets AB:lle noin 176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 16,3
milj. eurolla). Rakennettavat asunnot on yhtiöitetty omaksi
kiinteistöyhtiökseen ja erotettu kauppakeskuksesta. Asuntoja on
yhteensä 72 ja niiden vuokrattava pinta-ala on noin 6 100 m2. Citycon
rakennuttaa asunnot valmiiksi ja lopullisen kaupan arvioidaan
toteutuvan huhtikuussa 2010 asuntojen valmistuttua. Kaupan
myyntivoiton arvioidaan olevan noin 30 miljoonaa Ruotsin kruunua
(noin 2,8 milj. euroa) riippuen lopullisista
rakentamiskustannuksista. Myyntivoitto kirjataan käyvän arvon
muutoksen kautta tulokseen asuntojen rakentamisen edistymisen
mukaisesti.

Tammikuun lopulla Citycon myi tytäryhtiönsä Kiinteistö Oy Keijutie
15:n kaikki osakkeet. Tämän Lahdessa sijaitsevan, yhtiön
ydinliiketoimintaan kuulumattoman kohteen velaton myyntihinta oli
noin kolme miljoonaa euroa, ja yhtiö kirjasi myynnistä 0,1 miljoonan
euron myyntivoiton. Strategiana on jatkaa ydinliiketoimintaan
kuulumattomien kohteiden myyntiä.

Kehityshankkeet

Cityconilla on meneillään kaksi merkittävää kehityshanketta, Rocca al
Mare Tallinnassa ja Liljeholmstorget Tukholmassa. Kehitystoiminnan
tarkoituksena on pitää kaikki kauppakeskukset kilpailukykyisinä niin
asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Citycon tavoittelee
pitkän aikavälin kasvua kauppapaikkojen asiakasmäärissä ja
kassavirrassa sekä tehokkuudessa ja tuotoissa.

Kehityshankkeet saattavat tilapäisesti heikentää joidenkin kohteiden
tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa liiketiloista on hetkellisesti
tyhjennettävä, mikä puolestaan vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden
vuokratuottoihin. Citycon pyrkii toteuttamaan rakennushankkeet
vaiheittain siten, että koko kauppakeskusta ei tarvitse sulkea töiden
ajaksi. Näin pyritään varmistamaan kassavirran jatkuvuus.

Vastuullinen rakentaminen ja johtaminen

Citycon kiinnittää kehityshankkeissaan huomiota ympäristöä säästäviin
menetelmiin ja ratkaisuihin. Yhtiöllä on kolme vastuullisen
rakentamisen ja johtamisen pilottihanketta, joissa selvitetään
kauppakeskushankkeiden parhaita käytäntöjä vastuullisuuden
näkökulmasta. Pilottihankkeet ovat uuden kauppakeskuksen rakentaminen
Tukholman Liljeholmeniin, kauppakeskus Rocca al Maren uudistus ja
laajennus Tallinnassa sekä jo valmistunut kauppakeskus Trion
uudistushanke Lahdessa.

Pilottihankkeissa käytettävä arviointi sisältää yhteensä yli 60
kohtaa, joissa tarkastellaan muun muassa kohteen
energiataloudellisuutta, sisäilman laatua, materiaalivalintoja,
julkisten kulkuyhteyksien hyödyntämistä ja rakennustyön aiheuttamien
ympäristövaikutusten minimointia. Arvioinnin pohjalta suunnitellaan
konkreettiset kehitystoimenpiteet, joiden tarkoituksena on luoda
systemaattinen vastuullisen rakentamisen käytäntö.

Kauppakeskus Trio sai ensimmäisenä kauppakeskuksena Suomessa ja
Pohjoismaissa kansainvälisen LEED® (Leadership in Energy and
Environmental Design) -ympäristöluokituksen kesäkuussa. Tavoitteena
on saada luokitus myös muille pilottihankkeille. Yhtiö on
vakuuttunut, että pitkällä aikavälillä vastuullinen toiminta lisää
Cityconin kiinnostavuutta sekä kauppakeskusmarkkinoiden vastuullisena
toimijana että houkuttelevana kansainvälisenä sijoituskohteena.

Meneillään olevat kehityshankkeet

Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat merkittävimmät
kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Lisätietoja
suunnitteilla olevista hankkeista löytyy Cityconin verkkosivuilta
www.citycon.fi ja vuoden 2008 vuosikertomuksesta.

Vuoden 2009 aikana kehityshankkeisiin on Suomessa investoitu 6,3
miljoonaa euroa, Ruotsissa 33,4 miljoonaa euroa ja Baltiassa 11,0
miljoonaa euroa.

Meneillään olevat kehityshankkeet 30.6.2009

Arvioitu
kokonais- Toteutuneet
kustannus bruttoinvestoinnit Arvioitu
(milj. 30.6.2009 mennessä lopullinen
Sijainti euroa) (milj. euroa) valmistumisvuosi
Tukholma,
Liljeholmstorget Ruotsi 130 100,6 2009
Tallinna,
Rocca al Mare Viro 61,3 47,3 2009
Seinäjoki,
Torikeskus Suomi 4 2,6 2009

Yhtiön merkittävin kehityshanke ja vastuullisen rakentamisen
kärkihanke on uuden kauppakeskuksen rakentaminen Tukholman
Liljeholmeniin. Hanke on edennyt suunnitellussa budjetissa ja
aikataulussa. Kauppakeskuksen ankkurivuokralaisiin kuuluvat muun
muassa ICA-Kvantum-päivittäistavaraliike, Hennes&Mauritz,
MQ-muotiliike ja Systembolaget. Uusi kauppakeskus avataan arviolta
lokakuussa 2009, ja sen tilojen vuokraus on edennyt odotetusti.

Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus Rocca al Maren uudistus- ja
laajennushankkeen ensimmäisen vaiheen uudet tilat otettiin käyttöön
jo lokakuussa 2008. Kehityshankkeen toinen vaihe valmistui
katsauskauden toukokuussa, jolloin avattiin Fashion Gallery, muodin
maailma. Se käsittää yli 60 muotialan liikettä, muun muassa kaksi
suurta eurooppalaista muodin brändiä, New Yorkerin ja Marks &
Spencerin. New Yorker -liike on ketjun suurin virolainen myymälä, ja
Marks & Spencer on puolestaan ketjun ensimmäinen liike Virossa.
Uudistushankkeen toisen vaiheen kaikki tilat oli vuokrattu jo
avauspäivänä. Suunnitelmien mukaan täysin uudistettu kauppakeskus
Rocca al Mare avataan syksyllä 2009.

Cityconin hallitus on päättänyt myös Seinäjoen Torikeskuksen
uudistamisesta. Muista hankkeista ei yhtiön hallitus ollut päättänyt
katsauskaudella, ja uusia kehityshankkeita käynnistetään vasta
vuokrasopimusten ja kohteiden rahoituksen varmistuttua.

Liiketoimintayksiköt

Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön
Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja nämä edelleen liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen liiketoimintayksikössä on
lisäksi Kaupallinen kehitys -toiminto, joka vastaa Suomen
kauppakeskusten kaupallisesta kehittämisestä ja uusien kaupallisten
konseptien kehittämisestä.

Suomi

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa.
Vuonna 2008 yhtiöllä oli 24 prosentin markkinaosuus Suomen
kauppakeskusmarkkinoista (lähde: Entrecon). Suomen liiketoimintojen
nettovuokratuotot olivat katsauskaudella 46,0 miljoonaa euroa (44,9
milj. euroa). Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 74,9
prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla
olevissa taulukoissa. Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty
edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2009 2008 2009 2009 2008 % 2008
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 80 93 66 146 193 -24,4 452
Alkaneiden
vuokrasopimusten 79
pinta-ala, m² 9 080 14 310 9 190 18 270 36 110 -49,4 130
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 94,9 94,5 95,6 -1,2 95,7
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa,
vuotta 3,0 2,9 3,1 -6,5 3,1

Taloudellinen kehitys, Suomi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2009 2008 2009 2009 2008 % 2008
Bruttovuokratuotot, Me 31,4 30,5 32,3 63,7 60,9 4,5 122,5
Liikevaihto, Me 32,6 31,6 33,5 66,1 62,9 5,0 126,8
Nettovuokratuotot, Me 22,9 22,5 23,1 46,0 44,9 2,5 90,9
Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me -20,5 -58,5 -25,5 -46,0 -60,6 -24,2 -154,3
Liiketappio/-voitto,
Me 1,0 -37,4 -4,0 -3,0 -18,3 -83,6 -62,9
Bruttoinvestoinnit, Me 3,2 17,9 3,2 6,4 41,0 -84,4 69,2

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, 1 1 1 1
Me (1 468,9 451,6 559,7 -6,9 494,0
Nettotuotto-% (2 6,2 6,3 5,6 - 6,0
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset
kohteet 6,7 6,9 6,2 - 6,5

1) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä
sijoituskiinteistöjen käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat
kiinteistöt.
2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Ruotsi

Citycon on saavuttanut merkittävän aseman Ruotsin
kauppakeskusmarkkinoilla, missä sillä on kahdeksan kauppakeskusta ja
seitsemän muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukholman ja
Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Ruotsin liiketoimintojen
nettovuokratuotot laskivat 11,6 prosenttia ja olivat 10,8 miljoonaa
euroa (12,2 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun heikkenemistä Ruotsin
liiketoimintojen nettovuokratuotot olisivat nousseet 2,4 prosenttia
viime vuodesta. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 17,6
prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa
taulukoissa. Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2009 2008 2009 2009 2008 % 2008
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 72 18 61 133 26 411,5 58
Alkaneiden
vuokrasopimusten 15
pinta-ala, m² 7 320 3 760 6 873 14 193 4 600 208,5 340
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 95,5 94,4 95,2 -0,8 96,0
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa,
vuotta 2,3 2,4 2,1 14,3 2,4

Taloudellinen kehitys, Ruotsi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2009 2008 2009 2009 2008 % 2008
Bruttovuokratuotot, Me 9,2 10,8 9,0 18,2 20,0 -8,8 41,1
Liikevaihto, Me 9,5 10,6 9,3 18,8 21,2 -11,7 41,9
Nettovuokratuotot, Me 5,6 6,4 5,2 10,8 12,2 -11,6 24,1
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me -4,7 -21,1 3,4 -1,3 -19,4 - -70,1
Liikevoitto/-tappio, Me 0,1 -15,7 7,8 7,9 -9,0 - -49,1
Bruttoinvestoinnit, Me 19,0 16,3 14,4 33,4 25,0 33,7 65,6

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo,
Me (1 477,2 496,8 541,4 -8,2 462,4
Nettotuotto-% (2 5,1 4,9 4,6 - 5,0
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset
kohteet 5,9 6,1 5,3 - 5,6

Baltia

Katsauskauden lopussa Citycon omisti Baltian maissa kolme
kauppakeskusta, Rocca al Maren ja Magistralin Tallinnassa Virossa
sekä Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa. Baltian maiden vaikeutunut
taloustilanne on vaikuttanut Cityconin kauppakeskusten myynteihin ja
kävijämääriin sekä lisännyt vuokralaisten vuokranalennuspyyntöjä.
Vajaakäyttöaste ei kuitenkaan lisääntynyt Baltiassa merkittävästi
katsauskaudella. Baltian nettovuokratuotot olivat 4,6 miljoonaa euroa
(3,1 milj. euroa). Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 7,5
prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa
taulukoissa. Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2009 2008 2009 2009 2008 % 2008
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 67 1 1 68 17 300,0 62
Alkaneiden
vuokrasopimusten 30
pinta-ala, m² 16 111 100 3 16 114 1 700 - 490
Vuokrausaste kauden lopussa, % 99,5 99,9 100,0 -0,1 99,8
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä
oleva voimassaoloaika kauden lopussa, 5 4
vuotta 5,4 5,6 2,3 143,5 1)

1) Vuokrasopimuksen jäljellä olevan voimassaoloajan tulkintaa on
muutettu.

Taloudellinen kehitys, Baltia

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2009 2008 2009 2009 2008 % 2008
Bruttovuokratuotot, Me 3,3 2,1 3,0 6,3 4,2 49,4 9,3
Liikevaihto, Me 3,5 2,1 3,1 6,6 4,3 52,7 9,6
Nettovuokratuotot, Me 2,5 1,5 2,1 4,6 3,1 48,9 6,8
Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me -0,7 -5,9 -9,6 -10,3 -5,0 104,5 8,3
Liiketappio/-voitto, Me 1,5 -4,5 -7,7 -6,2 -2,2 178,5 14,4
Bruttoinvestoinnit, Me 5,7 6,7 5,3 11,0 12,6 -12,7 22,7

Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me (1 151,1 156,1 132,0 18,3 155,3
Nettotuotto-% (2 6,1 6,4 5,9 - 6,2
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset kohteet 7,2 7,4 7,0 - 7,2

1) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä
sijoituskiinteistöjen käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat
kiinteistöt.
2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Liikevaihto ja tulos

Katsauskauden liikevaihto oli 91,5 miljoonaa euroa (88,5 milj.
euroa). Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan
liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus
liikevaihdosta oli 96,5 prosenttia (96,2 %).

Liikevoitto oli -4,7 miljoonaa euroa (-33,0 milj. euroa). Voitto
ennen veroja oli -28,7 miljoonaa euroa (-62,1 milj. euroa) ja
emoyhtiön omistajille kuuluva voitto verojen jälkeen oli -23,8
miljoonaa euroa (-47,5 milj. euroa). Liikevoiton lasku johtui lähinnä
kiinteistöomaisuuden käyvän arvon laskusta. Toisaalta liikevoitto
kasvoi valmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja
uudistettujen tilojen tuomien nettovuokratuottojen takia.

Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja
muiden ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille
kuuluvaan tulokseen verovaikutuksineen oli -48,0 miljoonaa euroa
(-68,1 milj. euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on operatiivinen
tulos verojen jälkeen 3,5 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason
(ks. liite "Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen
täsmäytyslaskelma"). Operatiivisen tuloksen kasvu on seurausta
lähinnä nettovuokratuottojen kasvusta sekä alemmista
rahoituskuluista, jotka johtuivat korkojen laskusta ja
valuuttakurssimuutoksista. Operatiiviseen tulokseen kirjattiin
verovaikutuksineen 0,4 miljoonan euron voitto vaihtovelkakirjalainan
takaisinostoista.

Operatiivisen tuloksen verot olivat katsauskaudella yli
vertailukauden tulokseen perustuvien verojen johtuen operatiivisen
tuloksen kasvusta sekä vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista.

Tulos/osake oli -0,11 euroa (-0,21 euroa). Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu EPRA EPS) oli 0,11 euroa (0,09 euroa).
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,19 euroa (0,12 euroa).

Henkilöstö ja hallinnon kulut

Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä
114 (110) henkilöä, joista 75 oli Suomessa, 31 Ruotsissa ja kahdeksan
Baltiassa. Hallinnon kulut pysyivät samalla tasolla ja olivat 8,5
miljoonaa euroa (8,4 milj. euroa) sisältäen 0,2 miljoonaa euroa (0,2
milj. euroa) henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään
liittyviä laskennallisia kuluja.

Investoinnit ja divestoinnit

Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 51,0
miljoonaa euroa (79,1 milj. euroa). Investoinneista 0,0 miljoonaa
euroa (2,5 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan,
50,7 miljoonaa euroa (75,9 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,3
miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa) muihin investointeihin.
Investoinnit rahoitettiin liiketoiminnan kassavirralla ja olemassa
olevilla rahoitusjärjestelyillä.

Citycon sopi kesäkuussa Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus
Liljeholmstorgetin yhteyteen rakennettavien asuntojen myymisestä noin
176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 16,3 milj. eurolla).
Tammikuun lopulla Citycon myi tytäryhtiönsä Kiinteistö Oy
Keijutie15:n kaikki osakkeet. Tämän Lahdessa sijaitsevan, yhtiön
ydinliiketoimintaan kuulumattoman kohteen velaton myyntihinta oli
noin kolme miljoonaa euroa.

Tase ja rahoitus

Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 2 147,5 miljoonaa euroa
(2 293,0 milj. euroa). Taseen velat olivat yhteensä 1 370,2 miljoonaa
euroa (1 328,6 milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 141,8
miljoonaa euroa (179,2 milj. euroa). Konsernin rahoitustilanne säilyi
hyvänä. Kauden päättyessä Cityconin käytettävissä olevan
likviditeetin määrä oli 242,5 miljoonaa euroa, joista 225,8 miljoonaa
euroa oli nostamattomia sitovia luottolimiittejä ja 16,7 miljoonaa
euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Cityconin käytettävissä oleva
likviditeetti pois lukien lyhytaikaiset luottolimiitit ja
yritystodistukset oli katsauskauden päättyessä 222,5 miljoonaa euroa
(31.3.2009: 270,4 milj. euroa).

Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käyttää sadan miljoonan
euron ei-sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin
Ruotsin kruunun ei-sitovaa ruotsalaista yritystodistusohjelmaa.
Katsauskauden lopussa Citycon oli laskenut liikkeeseen
yritystodistuksia 5,0 miljoonalla eurolla. Cityconin rahoitus on
pääasiassa järjestetty pitkäaikaisesti ja lyhytaikaiset korolliset
velat katsauskauden lopussa olivat noin kahdeksan prosenttia
konsernin korollisesta velasta.

Korolliset velat kasvoivat vertailukaudesta 27,7 miljoonaa euroa ja
olivat 1 240,6 miljoonaa euroa (1 212,9 milj. euroa). Konsernin
korollisten velkojen käypä arvo oli 1 251,6 miljoonaa euroa (1 229,2
milj. euroa).

Konsernin likvidit kassavarat olivat 16,7 miljoonaa euroa (23,8 milj.
euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 234,8
miljoonaa euroa (1 205,3 milj. euroa).

Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko
laski edellisvuoteen verrattuna ja oli 4,24 prosenttia (4,90 %
vertailukaudella). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu
laina-aika oli 4,2 vuotta (4,8 vuotta). Keskimääräinen
korkosidonnaisuusaika oli 3,1 vuotta (3,0 vuotta).

Cityconin korkokatekovenantti parantui alentuneiden korkokulujen
ansiosta ja oli 2,1 (Q1/2009: 2,0). Yhtiön lainasopimusten mukainen
omavaraisuusastekovenantti laski osingonmaksun, pääomanpalautuksen ja
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen takia ja oli 42,9
prosenttia (Q1/2009: 43,2 %).

Korollisten velkojen painotettu keskikorko 30.6.2009
koronvaihtosopimukset huomioon ottaen oli 4,10 prosenttia.

Konsernin omavaraisuusaste katsauskauden lopussa oli 36,2 prosenttia
(42,1 %). Nettovelkaantumisaste oli 157,4 prosenttia (123,3 %).

Katsauskauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 76,8
prosenttia (73,8 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 70,1 prosenttia
(68,8 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla.
Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun
korollisesta velasta 77,1 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua
(76,9 %). Lainasalkun suojausaste on konsernin rahoituspolitiikan
mukainen. Citycon käytti vuoden toisella neljänneksellä hyväkseen
vallitsevaa alhaista korkotasoa ja solmi uusia koronvaihtosopimuksia
ja jatkoi erääntyviä sopimuksia, mikä nosti suojausastetta hieman.

Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella
suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon
muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin.
Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli kauden lopussa 673,5 miljoonaa
euroa (674,0 milj. euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin
koronvaihtosopimuksille, joiden nimellisarvo oli 650,4 miljoonaa
euroa (597,6 milj. euroa).

Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 30.6.2009 oli
678,3 miljoonaa euroa (798,0 milj. euroa) ja käypä arvo -26,2
miljoonaa euroa (23,2 milj. euroa). Markkinakorkojen lasku vuoden
2009 aikana on alentanut Cityconin korkojohdannaissopimusten käypää
arvoa. Valtaosalle korkojohdannaissopimuksia noudatetaan
suojauslaskentaa, jolloin johdannaissopimusten käyvän arvon muutos
kirjataan muihin laajan tuloksen eriin. Tällöin näiden sopimusten
käyvän arvon alentuminen ei vaikuta katsauskauden tulokseen eikä
osakekohtaiseen tulokseen, vaan katsauskauden laajaan tulokseen.
Sopimuksista on 30.6.2009 kirjattu -4.4 miljoonaa euroa muihin laajan
tuloksen eriin verovaikutus huomioituna (10,2 milj. euroa).

Nettorahoituskulut olivat 24,0 miljoonaa euroa (29,0 milj. euroa).
Rahoituskulut ovat laskeneet vuonna 2009 lähinnä korkotason
alentumisen ja vaihtovelkakirjalainan takaisinostojen ansiosta.

Laajan tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 0,0 miljoonaa
euroa johdannaisten arvostukseen liittyvää laskennallista kulua, kun
taas vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista on nettorahoituskuluihin
kirjattu 0,6 miljoonan euron kertaluonteinen voitto. Lisäksi laajan
tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 0,7 miljoonaa euroa (0,9
milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää
laskennallista kulukirjausta.

Lainamarkkinatransaktiot

Citycon allekirjoitti maaliskuussa 75 miljoonan euron vakuudettoman
luottolimiittisopimuksen kolmesta pohjoismaisesta pankista koostuvan
pankkiryhmän kanssa. Sopimuksen kesto on kolme vuotta.

Kyseessä on syndikoitu luotto, joka vahvistaa Cityconin
maksuvalmiutta ja mahdollistaa yhtiön kasvun sitovan rahoituksen
turvin. Luottolimiittiä käytetään Cityconin strategian mukaisten
investointien, kuten kauppakeskusten kehityshankkeiden,
rahoittamiseen. Lainan korkomarginaalit määräytyvät Cityconin
korkokatekovenantin mukaan yhtiön aikaisempien lainasopimusten
tapaan.

Pääomaehtoiseen vaihtovelkakirjalainaan 2006 liittyvien velkakirjojen
takaisinostot

Cityconin hallitus päätti heinäkuussa 2006 laskea liikkeeseen
kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille suunnatun, 110
miljoonan euron suuruisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan.
Lainan liikkeeseen laskeminen osakkeenomistajien
merkintäetuoikeudesta poiketen perustui Cityconin varsinaisen
yhtiökokouksen 14.3.2006 antamaan valtuutukseen. Vaihtovelkakirjat on
noteerattu NASDAQ OMX Helsingissä 22.8.2006 alkaen. Lainan laina-aika
on 7 vuotta ja lainalle maksetaan 4,5 prosentin kiinteää vuotuista
korkoa. Lainan vaihtoaika on 12.9.2006 - 27.7.2013 ja eräpäivä
2.8.2013. Lainan nykyinen vaihtohinta on 4,20 euroa.

Citycon aloitti syksyllä 2008 vaihtovelkakirjalainaan liittyvien
velkakirjojen takaisinostot, koska markkinatilanne mahdollisti
yhtiölle velkakirjojen takaisinostamisen selvästi nimellisarvoa
alhaisempaan hintaan sekä koska takaisinostojen avulla yhtiö pystyi
vahvistamaan tasettaan ja alentamaan nettorahoituskulujaan.
Marras-joulukuussa Citycon osti nimellisarvoltaan 50 000 euron
velkakirjoja takaisin yhteensä 542 kappaletta, jotka yhtiön hallitus
päätti vaihtovelkakirjalainan ehtojen mukaisesti mitätöidä 9.12.2008
ja 11.2.2009.

Citycon jatkoi velkakirjojen takaisinostoja katsauskaudella ostamalla
27.2.2009 ja 10.3.2009 takaisin yhteensä 128 velkakirjaa 3,6
miljoonalla eurolla (mukaan lukien kertyneet korot). Takaisinostetut
velkakirjat mitätöitiin 18.3.2009. Mitätöinnin jälkeen
vaihtovelkakirjalainan perusteella liikkeeseen laskettujen
velkakirjojen määrä on 1 530 kappaletta ja niillä merkittävien
osakkeiden enimmäismäärä 18 214 285 kappaletta. Cityconin
osakepääoman korotuksen enimmäismäärä vaihtovelkakirjalainan
perusteella laski mitätöinnin seurauksena 26 646 428,25 eurosta
24 589 284,75 euroon. Muutokset Cityconin vaihtovelkakirjalainaan
rekisteröitiin 2.4.2009 kaupparekisteriin.

Kesäkuun loppuun mennessä Citycon oli ostanut vuoden 2006
vaihtovelkakirjalainaan liittyviä velkakirjoja takaisin yhteensä 33,5
miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä vastaa noin 30,5
prosenttia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Painotettu
keskimääräinen takaisinostohinta on ollut 53,5 prosenttia
velkakirjojen nimellisarvosta.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM
(Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on
varmistaa Cityconin liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen.
ERM:n tehtävänä on tuottaa ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa
strategisia ja vuosisuunnitelman tavoitteita uhkaavista riskeistä
ylimmän johdon ja hallituksen käyttöön.

Yhtiön hallituksen arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen
kehitykseen, rahoituksen saatavuuteen sekä sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon ja korkotason muutoksiin. Omien kiinteistöjen
kehittäminen ja rakennuttaminen lisää myös projektihallintaan ja
uusien tilojen vuokraukseen liittyviä riskejä yhtiön
liiketoiminnassa.

Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja
paikallinen talouskehitys, sijoituskysyntä ja korkotaso. Nykyisin
sijoituskiinteistöjen arvon kehitykseen liittyy tavallista suurempaa
epävarmuutta, johtuen maailmanlaajuisesta rahoituskriisistä ja
voimakkaasti heikentyneistä talouden näkymistä yhtiön
liiketoiminta-alueilla.

Luottokriisin seurauksena kiinteistöjen hinnat ovat laskeneet ja myös
Citycon on kirjannut katsauskaudella käyvän arvon tappioita
sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. Katsauskaudella myös
kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus on ollut heikkoa ja
lisäksi heikentyvä taloustilanne luo epävarmuutta kiinteistöjen
tulevaan käyvän arvon kehitykseen. Kiinteistöjen käyvän arvon
muutokset vaikuttavat yhtiön katsauskauden tulokseen, mutta niillä ei
ole välitöntä kassavirtavaikutusta.

Vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokratasoon vaikuttavat
olennaisesti talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys.
Nämä ovat yksi yhtiön keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu
on hidastunut kaikilla yhtiön liiketoiminta-alueilla selvästi
vertailujaksoon nähden. Loppuvuodelle useat ekonomistit ennustavat
talouskasvun jäävän selvästi negatiiviseksi kaikissa yhtiön
toimintamaissa. Tällainen taloudellinen ympäristö vähentää
pitkittyessään liiketilojen kysyntää, heikentää vuokralaisten
vuokranmaksukykyä, lisää vuokranalennuspyyntöjä ja lisää yhtiön
kiinteistöjen vajaakäyttöastetta, millä saattaa olla haitallinen
vaikutus yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen.

Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehittäminen ovat Cityconin kasvun
ydin. Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman että vieraan pääoman
ehtoisen rahoituksen hankkimista. Pankkisektorin vaikeudet ovat
vähentäneet pankkien halukkuutta lainata rahaa yrityksille.
Pörssikurssien lasku ja sijoittajien haluttomuus sijoittaa
osakkeisiin ovat heikentäneet pörssiyhtiöiden mahdollisuuksia oman
pääoman hankkimiseen uusien osakeantien avulla. Cityconin
rahoitustilanne on kuitenkin hyvä. Citycon pystyy rahoittamaan
suunnitellusti käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan. Tulevien
uusien investointien ja kasvun rahoittamisessa yhtiö tulee
tarvitsemaan uutta rahoitusta, jonka ehtoihin sen hetkinen
rahoitusmarkkinatilanne luonnollisesti vaikuttaa.

Rahoituksen saatavuuden lisäksi Cityconin keskeisin rahoitusriski on
lainasalkun korkoriski. Katsauskauden aikana euroalueen kuuden
kuukauden korko laski 1,66 prosenttiyksikköä ja vastaava korkotaso
Ruotsissa laski 1,20 prosenttiyksikköä. Samana aikana Cityconin
keskikorko laski 0,66 prosenttiyksikköä markkinakorkojen selvän
laskun ansiosta.

Kehitysprojektien lyhyen aikavälin riskit liittyvät uusien tilojen
vuokraukseen ja rakennushankkeiden toteuttamiseen.
Projektivuokrauksen riskejä minimoidaan turvaamalla riittävät
resurssit uusien kohteiden vuokraustoimintaan, panostamalla uuden
keskuksen markkinointiin ja tekemällä ankkurivuokralaisten kanssa
sopimukset ennen projektin aloittamista tai sen alkuvaiheessa.
Projektin toteutusriskiä hallitaan riittävällä resursoinnilla.
Hankkeista vastaavat yhtiön omaan henkilöstöön kuuluvat kokeneet
hankekehityspäälliköt.

Yhtiön riskienhallintaa käsitellään laajemmin yhtiön
internet-sivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta sekä vuoden 2008
tilinpäätöksen sivuilla 32-34.

Ympäristövastuu

Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä
ja edistää kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön
kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa,
paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä sekä
niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän
lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.

Citycon on käynnistänyt Green Shopping Centre Management -ohjelman,
joka on yhteinen kestävää kehitystä edistävä toimintamalli yhtiön
kaikissa kauppakeskuksissa. Vuonna 2009 käyttöönotettavan ohjelman
tavoitteena on energiatehokkuuden, kierrätyksen ja muiden kestävää
kehitystä tukevien toimintojen edistäminen.

Kauppakeskus Triolle myönnettiin kesäkuun lopussa LEED® (Leadership
in Energy and Environmental Design) -ympäristösertifikaatti
ensimmäisenä Pohjoismaissa. Trio on yksi Cityconin kolmesta
vastuullisen rakentamisen pilottihankkeesta. Muut LEED-hankkeet ovat
kauppakeskus Rocca al Maren laajentaminen ja uudistaminen Tallinnassa
ja kauppakeskus Liljeholmstorgetin rakentaminen Tukholmassa. Myös
näille hankkeille haetaan LEED-sertifiointia hankkeiden valmistuttua.
Sertifioinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen
toimintaa.

LEED on kansainvälisesti tunnettu ja laajimmalle levinnyt rakennusten
ympäristöluokitus. Sertifioinnissa rakennusprojektia arvioidaan
kuudella eri kriteerillä: kestävä maankäyttö, tehokas vedenkäyttö,
energian käyttö, materiaalien valinta ja kierrätys, sisäilman laatu
ja innovaatiot suunnitteluprosessissa. Arvioinnin suorittaa
puolueeton kolmas osapuoli, Green Building Certification Institute,
joka toimii U.S. Green Building Councilin alaisuudessa.

Varsinainen yhtiökokous 2009

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin maaliskuussa
Helsingissä. Yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta
2008 sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja
toimitusjohtajalle. Tilikauden 2008 osingoksi yhtiökokous päätti 0,04
euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous päätti 0,10 euron
osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta. Osinko ja pääoman palautus maksettiin 3.4.2009.
Yhtiökokouksen muut päätökset käyvät ilmi yhtiön 23.4.2009
julkaisemasta edellisestä osavuosikatsauksesta.

Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet

Vaihto ja kurssi

Tammi-kesäkuun aikana Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX
Helsingissä oli 150,2 miljoonaa euroa (275,0 milj. euroa) ja 92,7
miljoonaa (74,0 milj.) osaketta. Kauden ylin kurssinoteeraus oli 2,02
euroa (4,28 euroa) ja alin 1,30 euroa (3,03 euroa). Kauden vaihdolla
painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 1,62 euroa (3,71 euroa) ja
päätöskurssi 1,86 euroa (3,21 euroa). Yhtiön osakekannan
markkina-arvo kesäkuun lopussa oli 411,2 miljoonaa euroa (709,4 milj.
euroa).

Omistus

Cityconilla oli kesäkuun lopussa 3 160 (1 984) rekisteröityä
osakkeenomistajaa, joista kymmenen oli hallintarekisterin hoitajia.
Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat
202,6 miljoonaa (211,8 milj.) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli
91,6 prosenttia (95,8 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä.

Liputusilmoitukset

Perennial Investment Partners Limited ilmoitti maaliskuussa, että sen
osakeomistus Citycon Oyj:ssä oli laskenut alle viiden prosentin
rajan. Ilmoituksensa mukaan Perennial Investment Partners Limited
omisti 12.3.2009 yhteensä 7 770 418 Cityconin osaketta eli 3,52
prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja osakepääomasta.

Osakepääoma

Yhtiön rekisteröity osakepääoma kesäkuun 2009 lopussa oli
259 570 510,20 euroa ja osakkeiden lukumäärä 221 059 735. Yhtiön
osakepääomassa ei kauden aikana tapahtunut muutoksia, mutta
osakkeiden lukumäärä nousi 60 746 osakkeella, jotka yhtiö laski
liikkeeseen suunnatuilla maksuttomilla osakeanneilla toukokuussa
osana yhtiön pitkäaikaista osakepohjaista kannustinjärjestelmää.
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen
yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.

Hallituksen valtuutukset

Vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään
uusien osakkeiden antamisesta ja yhtiön hallussa olevien omien
osakkeiden luovuttamisesta joko maksullisella tai maksuttomalla
osakeannilla. Uudet osakkeet voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat
omat osakkeet luovuttaa yhtiön osakkeenomistajille siinä suhteessa
kuin he ennestään omistavat yhtiön osakkeita tai suunnatulla
osakeannilla osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, jos siihen on
yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös
maksuttomasta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus
valtuutettiin antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettuja
erityisiä oikeuksia, jotka oikeuttavat saamaan maksua vastaan yhtiön
uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita.
Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien yhtiön hallussa
olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten
oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään
100 miljoonaa. Kesäkuun lopussa valtuutuksen perusteella voitiin
antaa tai luovuttaa vielä enintään 72 317 432 osaketta. Valtuutus on
voimassa 13.3.2012 asti.

Varsinainen yhtiökokous 2009 valtuutti hallituksen päättämään 20
miljoonan yhtiön oman osakkeen hankkimisesta. Valtuutus on voimassa
seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Katsauskauden
päättyessä yhtiön hallussa ei ollut omia osakkeita.

Hallituksella ei katsauskauden päättyessä ollut muita valtuutuksia.

Optio-oikeudet 2004

Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000
optio-oikeuden antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle.
Optio-oikeudet ovat kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsingissä.

Osakkeiden merkintäaika Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä
A-optio-oikeuksilla päättyi maaliskuun lopussa. Optioilla merkittiin
yhteensä 386 448 osaketta. 2004 A-optioista jäi käyttämättä
osakemerkintään 694 925 optio-oikeutta. Nämä optio-oikeudet on
poistettu haltijoidensa arvo-osuustileiltä arvottomina.

Vuoden 2004 optio-oikeuksien määrät, merkintäsuhteet ja
merkintähinnat on eritelty oheisessa taulukossa. Optioehdot
kokonaisuudessaan ovat nähtävillä yhtiön internet-sivuilla
www.citycon.fi/optiot. Vuoden 2004 optio-oikeuksilla ei kauden aikana
merkitty osakkeita.

Optio-ohjelman 2004 perustiedot 30.6.2009

2004 B 2004 C
Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 090 000 1 050 000
Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 210 000 250 000
Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127 1:1,2127
Merkintähinta/osake, euroa ²) 2,5908 4,2913
Osakkeiden merkintäaika alkoi 1.9.2007 1.9.2008
Osakkeiden merkintäaika päättyy 31.3.2010 31.3.2011
Osakemerkintään käytetyt optiot - -
Optioilla merkityt osakkeet - -
Käytettävissä olevat optio-oikeudet 1 090 000 1 050 000
Merkittävissä olevat osakkeet 1 321 843 1 273 335

¹) Veniamo-Invest Oy, Cityconin täysin omistama tytäryhtiö, ei voi
merkitä emoyhtiönsä osakkeita.
²) Vuoden 2009 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen
merkintähinnat alenevat puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen
ja pääoman palautusten määrästä. Osakkeen merkintähinta on kuitenkin
aina vähintään 1,35 euroa.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Heinäkuun alussa Citycon sopi Suur-Tukholman alueella sijaitsevan
kauppakeskus Åkersberga Centrumin yhteydessä sijaitsevien, pääasiassa
asunnoista koostuvien tilojen myynnistä. Ostaja oli ruotsalainen
sijoitusyhtiö Tegeltornet AB ja kauppahinta 181 miljoonaa Ruotsin
kruunua (noin 16,7 milj. euroa), mikä vastaa 30.6.2009 mukaista
näiden kiinteistöjen käypää arvoa Cityconin taseessa. Kaupasta ei
näin aiheudu myyntivoittoa tai -tappiota.

Samalla Citycon päätti Åkersberga Centrumin laajentamisesta ja
uudistamisesta. Rakennushankkeen kustannusarvio on kokonaisuudessaan
noin 467 miljoonaa Ruotsin kruunua eli noin 44 miljoonaa euroa.
Åkersberga Centrumin omistajat, Citycon ja Armada Fastigheter AB,
investoivat kehityshankkeeseen Åkersberga Centrumin asuntojen
myynnistä saadut varat (181 miljoonaa Ruotsin kruunua). Cityconin
osuus kehityshankkeen kuluista on 75 prosenttia ja Armada Fastigheter
AB:n osuus 25 prosenttia.

Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 13 000
neliömetrillä 33 000 neliömetriin, lisäksi vanhan kauppakeskuksen
tiloja uudistetaan ja pysäköintipaikkoja rakennetaan lisää 350.
Rakennustyöt käynnistyvät kuluvan kesän aikana ja uudistettu
kauppakeskus on kokonaisuudessaan valmis vuonna 2011. Kauppakeskus on
avoinna koko rakennushankkeen ajan.

Tulevaisuuden näkymät

Citycon keskittyy edelleen kassavirran ja liikevoiton (ilman käyvän
arvon muutoksia) kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö
keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin seuraten samalla
markkinoita mahdollisten hankintojen varalta.

Markkinoiden muutoksen sekä vaikeutuneen rahoitustilanteen vuoksi
suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan uudelleen. Yhtiö
pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden
myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi.
Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.

Päivittäistavarakauppa, jonka osuus yhtiön vuokrasopimuskannasta on
merkittävä, vaimentaa vuokramarkkinoiden suhdanteiden vaikutusta
yhtiön liiketoimintaan. Yhtiö arvioi koko vuoden operatiivisen
tuloksen ja liiketoiminnan nettorahavirran kasvavan ja
nettovuokratuottojen pysyvän vakaina. Arvio perustuu valmistuviin
laajennus- ja uudistushankkeisiin, aktiiviseen
kauppakeskusjohtamiseen sekä alentuneisiin korkoihin.

Helsingissä 16.7.2009

Citycon Oyj
Hallitus

Taloudellinen raportointi vuonna 2009

Citycon julkistaa vielä yhden osavuosikatsauksen tilikaudella 2009
seuraavasti:

1-9/2009 torstaina 15.10.2009 noin klo 9.00.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta
www.citycon.fi.

Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin 020 766 4401 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi

Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

TILINTARKASTAMATON KONSERNIN LYHENNETTY VÄLITILINPÄÄTÖS
1.1 - 30.6.2009

Lyhennetty laaja konsernituloslaskelma, IFRS

Q2/ Q2/ Muutos- Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
Me 2009 2008 % 2009 2008 % 2008

Bruttovuokratuotto 43,9 43,4 1,2 % 88,2 85,1 3,6 % 173,0
Käyttökorvaukset ja
palvelutuotot 1,7 0,8 104,1 % 3,2 3,4 -4,0 % 5,3
Liikevaihto (liite 3) 45,6 44,2 3,1 % 91,5 88,5 3,3 % 178,3
Hoitokulut 14,4 13,8 4,6 % 29,8 28,4 5,1 % 56,3
Vuokraustoiminnan muut kulut 0,2 0,0 - 0,4 0,0 - 0,2
Nettovuokratuotto 31,0 30,5 1,8 % 61,3 60,1 2,0 % 121,8
Hallinnon kulut 3,9 4,4 -10,8 % 8,5 8,4 1,7 % 16,9
Liiketoiminnan muut tuotot ja -105,3
kulut 0,0 0,0 -75,5 % 0,0 0,1 % 6,1
Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon -26,0 -85,5 -69,6 % -57,6 -85,1 -32,3 % -216,1
Nettovoitot/-tappiot
sijoitus- -100,0
kiinteistöjen myynneistä 0,0 0,0 % 0,1 0,1 -46,5 % 0,1

Liikevoitto/-tappio 1,1 -59,5 - -4,7 -33,0 -85,8 % -105,0

Rahoituskulut (netto) 11,8 13,9 -15,2 % 24,0 29,0 -17,2 % 57,3
Tappio/voitto ennen veroja -10,7 -73,4 -85,4 % -28,7 -62,1 -53,7 % -162,3
Tilikauden tulokseen
perustuvat verot -1,5 -1,2 30,2 % -3,3 -3,4 -4,7 % -6,6
Laskennalliset verot 4,5 11,7 -61,2 % 6,0 14,0 -56,7 % 30,0
Katsauskauden tappio/voitto -7,7 -62,8 -87,8 % -26,0 -51,6 -49,6 % -138,9

Muut laajan tuloksen erät
Nettovoitot/-tappiot
rahavirran suojauksista 4,8 19,6 -75,8 % -6,0 13,7 - -30,5
Tuloverot liittyen rahavirran
suojauksiin -1,2 -5,1 -75,8 % 1,6 -3,6 - 7,9
Ulkomaan toimintojen
tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat
valuuttakurssivoitot/-tappiot 0,4 -0,7 - 0,2 -0,2 - -13,0
Muut laajan tuloksen erät
verojen jälkeen 3,9 13,8 -71,5 % -4,2 9,9 - -35,6
Katsauskauden laaja
tappio/voitto -3,7 -49,0 -92,4 % -30,2 -41,6 -27,5 % -174,6

Katsauskauden tappion/voiton
jakautuminen
Emoyhtiön omistajille -7,0 -56,6 -87,7 % -23,8 -47,5 -49,9 % -124,1
Vähemmistölle -0,7 -6,3 -89,1 % -2,2 -4,1 -47,1 % -14,8

Katsauskauden laajan
tappion/voiton jakautuminen
Emoyhtiön omistajille -3,1 -42,6 -92,7 % -28,1 -37,5 -24,9 % -156,8
Vähemmistölle -0,6 -6,4 -90,8 % -2,1 -4,1 -50,4 % -17,8

Tulos/osake, euroa (liite 5) -0,03 -0,26 -87,7 % -0,11 -0,21 -49,9 % -0,56
Tulos/osake, laimennettu,
euroa (liite 5) -0,03 -0,26 -87,7 % -0,11 -0,21 -49,9 % -0,56

Operatiivinen tulos (liite 4) 12,6 10,2 22,8 % 24,2 20,6 17,0 % 43,8
Ei-operatiivinen tulos (liite
4) -19,5 -66,8 -70,8 % -48,0 -68,1 -29,6 % -167,9
Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden tappio/voitto -7,0 -56,6 -87,7 % -23,8 -47,5 -49,9 % -124,1

Lyhennetty konsernitase, IFRS

Me Liite 30.6.2009 30.6.2008 31.12.2008
Varat

Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 6 2 104,5 2 233,1 2 111,6
Aineettomat ja aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet 1,6 1,7 1,7
Laskennalliset verosaamiset 8,3 - 6,8
Johdannaissopimukset ja
muut pitkäaikaiset varat 8 0,0 20,1 6,0
Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 114,5 2 254,9 2 126,1

Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset 8 5,8 3,2 13,9
Myyntisaamiset ja muut saamiset 10,5 11,1 21,7
Rahavarat ja pankkisaamiset 7 16,7 23,8 16,7
Lyhytaikaiset varat yhteensä 33,0 38,1 52,4

Varat yhteensä 2 147,5 2 293,0 2 178,5

Oma pääoma ja velat

Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma
Osakepääoma 259,6 259,6 259,6
Osakeanti - - -
Ylikurssirahasto ja muut sidotut
rahastot 131,1 131,1 131,1
Arvonmuutosrahasto 8 -22,1 15,1 -17,7
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 9 155,2 177,2 177,3
Kertyneet voittovarat 9 217,4 330,7 248,8
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma yhteensä 741,3 913,7 799,1
Vähemmistön osuus 36,1 50,7 38,2
Oma pääoma yhteensä 777,4 964,4 837,3

Velat
Pitkäaikaiset korolliset velat 10 1 145,3 1 071,1 1 149,2
Johdannaissopimukset ja muut
korottomat velat 8 32,1 0,7 25,5
Laskennalliset verovelat 51,0 77,7 57,1
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 228,4 1 149,5 1 231,7

Lyhytaikaiset korolliset velat 10 95,3 141,9 50,3
Johdannaissopimukset 8 1,1 0,0 4,9
Ostovelat ja muut velat 45,4 37,3 54,3
Lyhytaikaiset velat yhteensä 141,8 179,2 109,5

Velat yhteensä 1 370,2 1 328,6 1 341,2

Oma pääoma ja velat yhteensä 2 147,5 2 293,0 2 178,5

Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS

Q1-Q2/ Q1-Q2/
Me Liite 2009 2008 2008

Liiketoiminnan rahavirta
Tappio/voitto ennen veroja -28,7 -62,1 -162,3
Oikaisut tappioon/voittoon ennen veroja 81,9 114,5 268,1
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 53,1 52,4 105,8
Käyttöpääoman muutos 8,0 -0,7 -2,1

Liiketoiminnan rahavirta 61,1 51,7 103,7

Maksetut korot ja muut rahoituskulut -32,7 -30,5 -63,1
Saadut korot, kurssivoitot ja muut
rahoitustuotot 17,0 1,5 6,3
Maksetut/saadut välittömät verot -3,7 3,4 0,2

Liiketoiminnan nettorahavirta 41,7 26,1 47,2

Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä
hankintahetken rahavaroilla 6 - -16,7 -24,0
Sijoituskiinteistöjen hankinnat 6 - -
Investoinnit sijoituskiinteistöihin sekä
aineettomiin ja aineellisiin hyödykkeisiin 6 -52,1 -70,3 -127,0
Sijoituskiinteistöjen myynnit 6 3,1 7,7 7,0
Investointien nettorahavirta -49,0 -79,3 -144,1

Rahoituksen rahavirta
Osakeannista saadut maksut - - -
Käynnissä oleva maksullinen osakeanti - - -
Vähemmistön rahastosuoritukset - 25,9 25,9
Lyhytaikaisten lainojen nostot 10 86,5 67,5 72,1
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 10 -41,5 -30,0 -125,8
Pitkäaikaisten lainojen nostot 10 142,1 287,5 623,3
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 10 -149,0 -266,9 -473,6
Maksetut osingot 9 -30,9 -30,9 -30,9
Rahoituksen nettorahavirta 7,2 52,9 90,9

Rahavarojen muutos -0,1 -0,3 -6,1
Rahavarat tilikauden alussa 7 16,7 24,2 24,2
Valuuttakurssien muutosten vaikutus 0,1 0,0 -1,4
Rahavarat katsauskauden lopussa 7 16,7 23,8 16,7

Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS
Me

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Sijoitetun
Ylikurssi- vapaan
rahasto Arvon- oman Kertyneet
Osake- ja muut muutos- pääoman Muunto- voitto-
pääoma rahastot rahasto rahasto erot varat

Oma pääoma 1.1.2008 259,6 131,1 4,9 199,3 -0,3 387,3
Katsauskauden laaja
voitto/tappio 10,2 -0,2 -47,5
Osingonjako ja pääoman
palautus
sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta
(Liite 9) -22,1 -8,8
Osakeperusteiset
maksut 0,2
Vähemmistöosuuksien
hankinnat
Oma pääoma 30.6.2008 259,6 131,1 15,1 177,2 -0,4 331,1

Oma pääoma 1.1.2009 259,6 131,1 -17,7 177,3 -10,3 259,1
Katsauskauden laaja
tappio/voitto -4,4 0,1 -23,8
Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta
syntyvä
omaan pääomaan
kirjattava voitto 1,1
Omien osakkeiden
myynti 0,0
Osingonjako ja pääoman
palautus sijoitetun
vapaan oman pääoman
rahastosta (Liite 9) -22,1 -8,8
Osakeperusteiset
maksut 0,1
Oma pääoma 30.6.2009 259,6 131,1 -22,1 155,2 -10,2 227,7


Emoyhtiön
omistajille
kuuluva Vähemmistön Oma pääoma
oma pääoma osuus yhteensä

Oma pääoma 1.1.2008 982,0 28,9 1 010,9
Katsauskauden laaja voitto/tappio -37,5 -4,1 -41,6
Osingonjako ja pääoman palautus
sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta
(Liite 9) -30,9 -30,9
Osakeperusteiset maksut 0,2 0,2
Vähemmistöosuuksien hankinnat - 25,9 25,9
Oma pääoma 30.6.2008 913,7 50,7 964,4

Oma pääoma 1.1.2009 799,1 38,2 837,3
Katsauskauden laaja tappio/voitto -28,1 -2,1 -30,2
Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta
syntyvä omaan pääomaan kirjattava
voitto 1,1 1,1
Omien osakkeiden myynti 0,0 0,0
Osingonjako ja pääoman palautus
sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta (Liite 9) -30,9 -30,9
Osakeperusteiset maksut 0,1 0,1
Oma pääoma 30.6.2009 741,3 36,1 777,4

KONSERNIN LYHENNETYN VÄLITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1. Yrityksen perustiedot

Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut
kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen,
Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien
mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki.
Hallitus on hyväksynyt välitilinpäätöksen 16.7.2009.

2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet

Citycon laatii konsernitilinpäätöksensä kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards,
IFRS) mukaisesti ja Cityconin välitilinpäätös 1.1.-30.6.2009 on
laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti.
Välitilinpäätöksessä on otettu käyttöön seuraavat uudet standardit ja
nykyisiin standardeihin tehdyt muutokset ja tulkinnat: IFRS 8 (uusi
standardi) Toimintasegmentit, IAS 1 (uudistettu) Tilinpäätöksen
esittäminen sekä IAS 40 (muutos) Sijoituskiinteistöt ja tästä
aiheutuneet muutokset IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
-standardiin. IFRS 8 Toimintasegmentit ja IAS 1 Tilinpäätöksen
esittäminen -standardien käyttöönotot muuttivat tilinpäätöksen
esittämistä ja IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin käyttöönotto
muutti rakenteilla olevien kiinteistöjen arvostamista. IFRS 8
Toimintasegmentit -standardin käyttöönotto ei vaikuttanut Cityconin
esittämien segmenttien lukumäärään tai sisältöön. Cityconin johto
seuraa segmenttien operatiivista liikevoittoa, joten operatiivisen
liikevoiton esittäminen segmenteittäin lisättiin IFRS 8:n
käyttöönoton myötä. IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen -standardin
käyttöönotto muutti Cityconin tuloslaskelman ja oman pääoman
laskelman esittämistä. IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin
muutoksen myötä Citycon arvostaa katsauskaudella rakenteilla olevat
kiinteistönsä käypään arvoon hankintamenon sijaan. Koska rakenteilla
olevat kiinteistöt arvostetaan käypään arvoon samoin kuin
operatiivisessa toiminnassa olevat sijoituskiinteistöt, Citycon ei
enää esitä taseessaan rakenteilla olevia kiinteistöjä erillään
sijoituskiinteistöistä. Liitetiedoissa Citycon jakaa
sijoituskiinteistönsä kahteen ryhmään: operatiivisessa toiminnassa
oleviin kiinteistöihin sekä rakenteilla oleviin/peruskorjattaviin
kiinteistöihin. Rakenteilla olevista kiinteistöistä syntyi Q1/2009
tulokseen käyvän arvon muutosta 11,4 miljoonaa euroa. Lisätietoa
uusista standardeista ja muutoksista nykyisiin standardeihin löytyy
Cityconin tilinpäätöksen 2008 Konsernitilinpäätöksen liitetiedoista
kappaleesta 3 "Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa"
(ks. tilinpäätöksen sivut 18-19).

Muutoin välitilinpäätöksessä noudatetaan samoja laatimisperiaatteita
sekä laskentamenetelmiä kuin vuoden 2008 vuositilinpäätöksessä.
Välitilinpäätös ei sisällä kaikkia vuositilinpäätöksessä
esitettäväksi vaadittavia tietoja, joten sitä tulee lukea yhdessä
Cityconin vuoden 2008 vuositilinpäätöksen kanssa.

3. Segmentti-informaatio

Cityconin liiketoiminta on jaettu alueellisiin
liiketoimintayksiköihin Suomi, Ruotsi ja Baltia.

Q2/ Q2/ Muutos- Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
Me 2009 2008 % 2009 2008 % 2008
Liikevaihto
Suomi 32,6 31,6 3,3 % 66,1 62,9 5,0 % 126,8
Ruotsi 9,5 10,6 -10,4 % 18,8 21,2 -11,7 % 41,9
Baltia 3,5 2,1 66,9 % 6,6 4,3 52,7 % 9,6
Yhteensä 45,6 44,2 3,1 % 91,5 88,5 3,3 % 178,3

Nettovuokratuotto
Suomi 22,9 22,5 1,7 % 46,0 44,9 2,5 % 90,9
Ruotsi 5,6 6,4 -13,2 % 10,8 12,2 -11,6 % 24,1
Baltia 2,5 1,5 66,5 % 4,6 3,1 48,9 % 6,8
-100,0
Muut 0,0 0,0 % 0,0 0,0 138,5 % 0,0
Yhteensä 31,0 30,5 1,8 % 61,3 60,1 2,0 % 121,8

Operatiivinen
liikevoitto/-tappio
Suomi 21,4 21,2 1,3 % 42,9 42,2 1,7 % 85,4
Ruotsi 4,8 5,4 -10,5 % 9,2 10,4 -11,7 % 21,0
Baltia 2,2 1,4 61,3 % 4,1 2,8 46,4 % 6,2
Muut -1,4 -1,7 -18,2 % -3,4 -3,3 3,7 % -7,2
Yhteensä 27,1 26,2 3,3 % 52,8 52,1 1,3 % 105,3

Liikevoitto/-tappio
Suomi 1,0 -37,4 - -3,0 -18,3 -83,6 % -62,9
Ruotsi 0,1 -15,7 - 7,9 -9,0 - -49,1
Baltia 1,5 -4,5 - -6,2 -2,2 178,5 % 14,4
Muut -1,4 -1,6 -14,1 % -3,4 -3,5 -2,3 % -7,4
Yhteensä 1,1 -59,2 - -4,7 -33,0 -85,8 % -105,0

Me
Muutos-
Varat 30.6.2009 30.6.2008 % 31.12.2008
Suomi 1 455,7 1 563,2 -6,9 % 1 504,2
Ruotsi 501,3 546,9 -8,3 % 466,9
Baltia 157,5 133,0 18,4 % 156,3
Muut 33,1 49,9 -33,7 % 51,1
Yhteensä 2 147,5 2 293,0 -6,3 % 2 178,5

Segmenttien varojen muutos johtui sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
laskusta, heikentyneestä Ruotsin kruunusta ja investoinneista.

4. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen
täsmäytyslaskelma

Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä
IFRS-raportointivelvoitteesta johtuen laajaan konsernituloslaskelmaan
sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan ulkopuolisia eriä.
Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen
katsauskausien vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen
laajaan konsernituloslaskelman lisäksi katsauskauden emoyhtiön
omistajille kuuluvan voiton/tappion jaettuna operatiiviseen tulokseen
sekä ei-operatiiviseen tulokseen. Operatiivinen tulos kuvaa konsernin
toiminnan kannattavuutta katsauskaudella ilman käyvän arvon
muutosten, myyntivoittojen ja -tappioiden, muiden kertaluonteisten
erien sekä muiden laajan tuloksen erien vaikutusta. Operatiivisesta
tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa EPRA:n suositusten
mukaista osakekohtaista tulosta.

Operatiivisesta tuloksesta on eliminoitu laajan tuloslaskelman
rahoituskuluihin kirjattu rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos.
Suojautuakseen korkoriskiltä Citycon on solminut
korkoriskipolitiikkansa mukaisesti korko- ja inflaatiojohdannaisia,
joiden osalta IFRS:n mukaisen suojauslaskennan edellytykset eivät
täyty. Tällaisten johdannaisten käyvän arvon muutos kirjataan
tulosvaikutteisesti rahoituskuluihin. Kyseiset johdannaiset suojaavat
konsernin korkoriskiä ja näiden johdannaisten ehtojen mukaisesti
Citycon vastaanottaa vaihtuvaa rahamarkkinakorkoa, jonka
määräytyminen vastaa konsernin vaihtuvakorkoisten lainojen koron
määräytymistä. Cityconin maksama korko puolestaan ei riipu
markkinakoroista, jolloin johdannaiset suojaavat yhtiötä
markkinakorkojen nousulta. Suojausten tehokkuus pyritään varmistamaan
yhtenevällä korkojen määräytymisellä tulosvaikutteisesti
rahoituskuluihin kirjattavien johdannaisten ja vaihtuvakorkoisten
lainojen välillä.

Q2/ Q2/ Muutos- Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
Me 2009 2008 % 2009 2008 % 2008

Operatiivinen tulos
Nettovuokratuotto 31,0 30,5 1,8 % 61,3 60,1 2,0 % 121,8
Operatiiviset
hallinnon kulut -3,9 -4,2 -7,3 % -8,5 -8,0 6,1 % -16,5
Operatiiviset
liiketoiminnan -146,1
muut tuotot ja kulut 0,0 0,0 -75,5 % 0,0 0,0 % 0,1
Operatiivinen
liikevoitto 27,1 26,2 3,3 % 52,8 52,1 1,3 % 105,3
Operatiiviset
rahoituskulut (netto) -12,1 -14,1 -14,4 % -24,1 -27,9 -13,7 % -54,2
Operatiiviset
tilikauden tulokseen
perustuvat verot -1,5 -1,2 30,2 % -3,0 -2,4 25,9 % -4,8
Operatiiviset
laskennalliset verot -0,2 0,0 - -0,2 -0,1 279,1 % 0,2
Operatiivinen
vähemmistön osuus -0,7 -0,7 -4,4 % -1,4 -1,2 19,7 % -2,8
Operatiivinen tulos
yhteensä 12,6 10,2 22,8 % 24,2 20,6 17,0 % 43,8

Operatiivinen
tulos/osake,
laimennettu,
(laimennettu EPRA
EPS), euroa 1) 0,06 0,05 20,8 % 0,11 0,09 15,5 % 0,20

Ei-operatiivinen
tulos
Nettotappiot/-voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon -26,0 -85,5 -69,6 % -57,6 -85,1 -32,3 % -216,1
Voitot/tappiot
sijoituskiinteistöjen
myynneistä - 0,0 - 0,1 0,1 -46,5 % 0,1
Ei-operatiiviset
hallinnon kulut - -0,2 - - -0,3 - -0,4
Ei-operatiiviset
liiketoiminnan muut
tuotot ja kulut - - - - 0,1 - 6,0
Rahoituserien käyvän
arvon muutokset 0,3 0,2 34,1 % 0,0 -1,2 - -3,1
Tilikauden tulokseen
perustuvat
ei-operatiiviset
verot - - - -0,3 -1,1 -72,6 % -1,8
Ei-operatiiviset
laskennalliset verot 4,7 11,6 -59,3 % 6,2 14,0 -55,5 % 29,7
Ei-operatiivinen
vähemmistön osuus 1,4 7,0 -80,2 % 3,6 5,3 -32,1 % 17,6
Ei-operatiivinen
tulos yhteensä -19,5 -66,8 -70,8 % -48,0 -68,1 -29,6 % -167,9

Ei-operatiivinen
tulos/osake,
laimennettu -0,09 -0,30 -70,8 % -0,22 -0,31 -29,9 % -0,76

Emoyhtiön omistajille
kuuluva
katsauskauden
tappio/voitto -7,0 -56,6 -87,7 % -23,8 -47,5 -49,9 % -124,1

¹) Operatiivinen osakekohtaisen tuloksen laskeminen on esitetty
liitetiedossa 5 "Osakekohtainen tulos".

5. Osakekohtainen tulos

Q1-Q2/ Q1-Q2/
2009 2008 2008
A) Katsauskauden tuloksesta laskettu
osakekohtainen tulos

Tulos/osake
Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden
tappio/voitto, Me -23,8 -47,5 -124,1
Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä,
milj. kpl 221,0 221,0 221,0
Osakekohtainen tulos, euroa -0,11 -0,21 -0,56

Osakekohtainen tulos, laimennettu
Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden
tappio/voitto, Me -23,8 -47,5 -124,1
VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella, Me - - -
Laimennetun osakekohtaisen tuloksen laskennassa
käytetty katsauskauden tappio/voitto, Me -23,8 -47,5 -124,1
Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä,
milj. kpl 221,0 221,0 221,0
VVK:n osakeantioikaistu laimennusvaikutus, milj.
kpl - - -
Optioiden osakeantioikaistu laimennusvaikutus,
milj. kpl - - -
Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu
osakemäärä,
milj. kpl 221,0 221,0 221,0
Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa -0,11 -0,21 -0,56

Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita ja laimentavien
potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuottoja ei oteta huomioon
Q1-Q2/2009 ja 2008 laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista
tulosta laskettaessa, koska emoyrityksen omistajille kuuluva tulos on
negatiivinen.

B) Operatiivisesta tuloksesta
laskettuosakekohtainen tulos

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS)
Operatiivinen tulos, Me (Liite 4) 24,2 20,6 43,8
VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella, Me 2,1 2,9 5,6
Operatiivisen osakekohtaisen tuloksen laskennassa
käytetty katsauskauden voitto, Me 26,2 23,5 49,4
Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu
osakemäärä, milj. kpl 239,8 248,2 247,2
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS), euroa 0,11 0,09 0,20

6. Sijoituskiinteistöt

Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan:
peruskorjattavat kiinteistöt ja operatiivisessa toiminnassa olevat
kiinteistöt. IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä
Citycon esittää rakenteilla olevat kiinteistönsä osana
sijoituskiinteistöjään, jonka takia aiemmin esitetty peruskorjattavat
kiinteistöt -kategoria sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt
ja kategorian nimi on rakenteilla olevat/peruskorjattavat
kiinteistöt. Katsauskaudella rakenteilla oleviin/peruskorjattaviin
kiinteistöihin sisältyivät rakennushankkeet seuraavissa
kauppakeskuksissa: Liljeholmstorget, Rocca al Mare, Lippulaiva,
Åkersberga Centrum, Jakobsbergs Centrum, Stenungs Torg ja Porin
Isolinnankatu 18.

Me 30.6.2009
Rakenteilla Operatiivisessa
olevat/ toiminnassa
peruskorjattavat olevat Sijoituskiinteistöt
kiinteistöt kiinteistöt yhteensä
Katsauskauden alussa 271,8 1 839,9 2 111,6
Hankinnat - - -
Investoinnit 42,4 4,3 46,7
Myynnit - -2,7 -2,7
Aktivoidut korot 3,6 0,3 4,0
Voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta 7,1 1,5 8,6
Tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -12,4 -53,8 -66,2
Valuuttakurssiero 1,3 1,2 2,5
Siirrot erien välillä 222,7 -222,7 0,0
Katsauskauden lopussa 536,5 1 568,0 2 104,5

Me 30.6.2008
Rakenteilla Operatiivisessa
olevat/ toiminnassa
peruskorjattavat olevat Sijoituskiinteistöt
kiinteistöt kiinteistöt yhteensä
Katsauskauden alussa 544,5 1 704,4 2 248,9
Hankinnat 7,1 2,5 9,6
Investoinnit 59,7 6,2 65,8
Myynnit - -7,6 -7,6
Aktivoidut korot 1,3 1,7 3,0
Voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta - 3,8 3,8
Tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -23,6 -65,3 -88,9
Valuuttakurssiero 0,5 -2,2 -1,6
Siirrot erien välillä -69,9 69,9 0,0
Katsauskauden lopussa 519,6 1 713,4 2 233,1


Me 31.12.2008
Rakenteilla Operatiivisessa
olevat/ toiminnassa
peruskorjattavat olevat Sijoituskiinteistöt
kiinteistöt kiinteistöt yhteensä
Katsauskauden alussa 544,5 1 704,4 2 248,9
Hankinnat 6,8 10,6 17,4
Investoinnit 120,9 12,0 132,9
Myynnit 0,0 -7,6 -7,6
Aktivoidut korot 6,8 0,0 6,8
Voitot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta 4,8 10,5 15,3
Tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -44,5 -186,9 -231,4
Valuuttakurssiero -28,8 -41,6 -70,4
Siirrot erien välillä -338,7 338,5 -0,2
Katsauskauden lopussa 271,8 1 839,9 2 111,6

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen
arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka
keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut
ja tuottovaatimus. Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä
käyttämät tuottovaatimukset sekä markkinavuokrat olivat
segmenteittäin seuraavanlaiset:

Tuottovaatimus (%) Markkinavuokrat (€/m²)
30.6.2009 30.6.2008 31.12.2008 30.6.2009 30.6.2008 31.12.2008
Suomi 6,5 6,0 6,4 22,2 21,3 21,9
Ruotsi 1) 6,5 5,7 6,4 18,9 13,7 12,3
Baltia 7,7 6,9 7,4 20,5 19,6 20,2
Keskimäärin 6,6 6,0 6,4 21,3 19,4 19,9

1) Ruotsin 30.6.2009 luvut sisältävät Liljeholmstorget
kauppakeskuksen rakennushankkeen.

7. Rahavarat ja pankkisaamiset

Me 30.6.2009 30.6.2008 31.12.2008

Käteinen raha ja pankkitilit 16,7 17,4 16,7
Lyhytaikaiset pankkitalletukset - 6,5 -
Yhteensä 16,7 23,8 16,7

8. Johdannaissopimukset

Me 30.6.2009 30.6.2008 31.12.2008
Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
arvot arvot arvot arvot arvot arvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi 66,0 -1,0 60,0 0,7 86,0 1,4
1-2 vuotta 86,2 2,6 92,4 0,2 46,0 -1,5
2-3 vuotta 70,0 -3,5 40,0 2,5 70,0 3,5
3-4 vuotta 133,0 -7,5 70,0 2,3 41,8 -1,9
4-5 vuotta 146,2 -7,4 103,0 2,3 228,8 -10,1
yli 5 vuotta 172,1 -9,5 308,6 13,5 119,0 -8,9
Yhteensä 673,5 -26,3 674,0 21,5 591,7 -17,5

Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi 4,8 0,1 124,0 1,6 23,1 7,6
Kaikki yhteensä 678,3 -26,2 798,0 23,1 614,8 -9,8

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
katsauskauden päätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on
käytetty korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin
suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 5,7
miljoonaa euroa (2,6 milj. euroa) on kirjattu laajan tuloslaskelman
rahoituskuluihin.

Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille,
joiden nimellisarvo on 650,4 miljoonaa euroa (597,6 milj. euroa).
Sopimuksista on kirjattu -4,4 miljoonaa euroa (10,2 milj. euroa)
muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna.

9. Osingonjako ja pääoman palautus

Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 18.3.2009 kokoontuneen
yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti tilikauden 2008 osinko oli 0,04
euroa osakkeelta (0,04 euroa tilikaudelta 2007) ja pääoman palautus
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta 0,10 euroa osakkeelta (0,10
euroa tilikaudelta 2007). Osinko ja pääoman palautus tilikaudelta
2008 oli 30,9 miljoonaa euroa (30,9 milj. euroa tilikaudelta 2007) ja
se maksettiin 3.4.2009.

10. Korolliset velat

Katsauskauden aikana Citycon on sopinut 75 miljoonan euron
luottolimiitistä, jolla rahoitetaan yhtiön tulevia strategian
mukaisia investointeja. Laina on vaihtuvakorkoinen ja laina-aika on 3
vuotta. Katsauskauden aikana konsernin lainoja on maksettu takaisin
12,4 miljoonaa euroa aiemmin ilmoitettujen takaisinmaksuehtojen
mukaisesti.

Muut pitkäaikaisten lainojen nostot ja takaisinmaksut
rahavirtalaskelmassa liittyvät luottolimiittisopimusten nostoihin ja
takaisinmaksuihin.

11. Vastuusitoumukset

Me 30.6.2009 30.6.2008 31.12.2008
Kiinnitykset maa-alueisiin ja
rakennuksiin 40,8 46,3 40,6
Pankkitakaukset 49,7 48,8 45,6
Pääomasitoumukset 11,6 26,8 13,0

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 11,6 miljoonaa euroa (26,8
milj. euroa) pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa
kehityshankkeisiin.

12. Lähipiiritapahtumat

Katsauskaudella ei ollut merkittäviä liiketapahtumia lähipiiriin
kuuluvien tahojen kanssa.

13. Tunnuslukuja

Q2/ Q2/ Muutos- Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2009 2008 % 2009 2008 % 2008

Tulos/osake, euroa -0,03 -0,26 -87,7 % -0,11 -0,21 -49,9 % -0,56
Tulos/osake
laimennettu, euroa -0,03 -0,26 -87,7 % -0,11 -0,21 -49,9 % -0,56
Oma pääoma/osake,
euroa 3,35 4,13 -18,9 % 3,62
Nettovarallisuus (EPRANAV)/osake,
euroa 3,58 4,46 -19,7 % 3,88
Omavaraisuusaste, % 36,2 42,1 - 38,5

Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2008 tilinpäätöksestä.

KERTOMUS CITYCON OYJ:N OSAVUOSIKATSAUKSEN 1.1. - 30.6.2009
YLEISLUONTEISESTA TARKASTUKSESTA

Citycon Oyj:n hallitukselle

Johdanto

Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti laaditun
Citycon Oyj:n konsernin taseen 30.6.2009, laajan tuloslaskelman, oman
pääoman muutoksia koskevan laskelman ja rahavirtalaskelman kyseisenä
päivänä päättyneeltä kuuden kuukauden jaksolta sekä liitetiedot.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat vastuussa arvopaperimarkkinalain 2
luvun 5 a §:ssä tarkoitetun osavuosikatsauksen laatimisesta.
Suorittamamme yleisluonteisen tarkastuksen perusteella annamme yhtiön
hallituksen pyynnöstä arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5a §:n 7
momentin mukaisen lausunnon osavuosikatsauksesta.

Yleisluonteisen tarkastuksen laajuus

Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta
koskevan standardin 2410 "Yhteisön tilintarkastajan suorittama
osavuosi-informaation yleisluonteinen tarkastus" mukaisesti.
Yleisluonteiseen tarkastukseen kuuluu tiedustelujen tekemistä
pääasiallisesti talouteen ja kirjanpitoon liittyvistä asioista
vastaaville henkilöille sekä analyyttisiä toimenpiteitä ja muita
yleisluonteisen tarkastuksen toimenpiteitä. Yleisluonteinen tarkastus
on laajuudeltaan huomattavasti suppeampi kuin
tilintarkastusstandardien ja -suositusten mukaisesti suoritettava
tilintarkastus, ja siksi emme pysty sen perusteella varmistumaan
siitä, että saamme tietoomme kaikki sellaiset merkittävät seikat,
jotka ehkä tunnistettaisiin tilintarkastuksessa. Näin ollen emme anna
tilintarkastuskertomusta.

Lausunto

Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole tullut
mitään, mikä antaisi meille syyn uskoa, ettei osavuosikatsaus, joka
on laadittu EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti, anna
arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää
kuvaa yhteisön taloudellisesta asemasta 30.6.2009 ja sen toiminnan
tuloksesta ja rahavirroista kyseisenä päivänä päättyneeltä kuuden
kuukauden jaksolta.

Helsingissä, 16. heinäkuuta 2009

Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen, KHT