Citycon Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.6.2010

Yhteenveto vuoden 2010 toisesta vuosineljänneksestä verrattuna edelliseen
vuosineljännekseen

- Liikevaihto laski ja oli 48,6 miljoonaa euroa (Q1/2010: 49,5 milj. euroa).
Lasku johtui pääasiassa useista aloitetuista kehityshankkeista Suomessa, joiden
vuoksi liikevaihto laskee tilapäisesti.
- Nettovuokratuotot kasvoivat 4,0 prosenttia 31,8 miljoonaan euroon (30,6 milj.
euroa). Kasvu johtui alhaisemmista hoitokuluista johtuen normaalista
kausivaihtelusta.
- Tulos/osake nousi 0,13 euroon (0,06 euroa) johtuen pääasiassa käyvän arvon
muutoksista.
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,05 euroa (0,05 euroa).
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 22,9 miljoonaa euroa (0,8 milj.
euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 229,5 miljoonaa euroa (2 193,5
milj. euroa).
- Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus pysyi
edellisvuosineljänneksen tasolla ja oli kauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan
mukaan 6,6 prosenttia (6,6 %).
- Yhtiön rahoituskulut nousivat 14,4 miljoonaan euroon (13,1 milj. euroa)
pääasiassa nousseiden korkokulujen takia.
- Cityconin lainasopimusten kovenanttien mukainen korkokate oli 2,2 (2,3) ja
omavaraisuusaste 37,1 prosenttia (39,2 %).
- Citycon osti takaisin vuonna 2013 erääntyvää vaihtovelkakirjalainaa 3,4
miljoonalla eurolla.
- Yhtiö allekirjoitti kauden aikana kolme 50 miljoonan euron suuruista
lainasopimusta. Kaikkien sopimusten kesto on viisi vuotta.
- Katsauskaudella aloitettiin Martinlaakson kauppakeskuksen rakentaminen.
Liljeholmstorgetin kauppakeskuksen yhteyteen rakennetut asunnot myytiin aiemman
sopimuksen mukaisesti 176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 18,5 milj.
eurolla).
- Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 17.5.2010 Cityconin hallitukseen valittu Chaim
Katzman nimitettiin kesäkuussa hallituksen puheenjohtajaksi.
- Yhtiö tarkistaa ohjeistustaan koskien operatiivista tulosta ja operatiivista
liikevoittoa (3-6 prosentista 1-4 prosenttiin). Muutos johtuu pääasiassa eräiden
hankkeiden hitaammasta vakiinnuttamisesta ja kehityksestä.

Yhteenveto vuoden 2010 tammi-kesäkuusta verrattuna vuoden 2009 vastaavaan
jaksoon

- Liikevaihto kasvoi 7,3 prosenttia 98,1 miljoonaan euroon (Q1-2/2009: 91,5
milj. euroa). Kasvu johtui vuokrattavien tilojen määrän kasvusta ja
kauppapaikkojen kehittämisestä. Liikevaihdon kasvua pienensivät edelliskautta
hieman korkeampi tilojen vajaakäyttö sekä aloitetut uudet kehityshankkeet.
- Voitto/tappio ennen veroja oli 52,0 miljoonaa euroa (-28,7 milj. euroa). Luku
sisältää 23,7 miljoonaa euroa (-57,6 milj. euroa) sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon muutosta.
- Nettovuokratuotot kasvoivat 1,8 prosenttia ja olivat 62,5 miljoonaa euroa
(61,3 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun vahvistumista nettovuokratuotot
olisivat laskeneet -0,1 prosenttia.
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot laskivat 1,0 prosenttia,
johtuen pääasiassa vertailukautta korkeammista kiinteistöjen hoitokuluista
epätavallisen ankaran talven johdosta. Lisäksi vallinneen alhaisen inflaation
tai deflaation vuoksi vuokrien indeksikorotukset olivat erittäin pieniä.
- Yhtiön operatiivinen tulos laski 21,5 miljoonaan euroon (24,2 milj. euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,10 euroa (0,11 euroa).
- Tulos/osake oli 0,19 euroa (-0,11 euroa). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutoksilla on merkittävä vaikutus osakekohtaiseen tulokseen.
- Vuokrausaste oli 94,6 prosenttia (94,8 %). Vuokrausasteen lasku johtui
aloitetuista uusista kehityshankkeista ja kiinteistökannan vajaakäytön lievästä
noususta.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake laski 0,05 euroon (0,19 euroa) lähinnä
kertaluonteisten erien ja ajoituserojen johdosta.
- Omavaraisuusaste oli 33,8 prosenttia (36,2 %). Lasku johtui lähinnä
maksetuista osingoista ja pääoman palautuksesta sekä investoinneista
aiheutuvasta velkamäärän kasvusta.
- Yhtiön rahoitustilanne säilyi kauden aikana hyvänä. Yhtiön käytettävissä oleva
likviditeetti kauden lopussa oli 246,2 miljoonaa euroa, josta 221,2 miljoonaa
euroa oli käyttämättömiä, sitovia luottolimiittejä ja 25,0 miljoonaa euroa
rahavaroja.

Avainluvut

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 2010 2010 2009 % (1))

Liikevaihto, Me 48,6 45,6 49,5 98,1 91,5 7,3 % 186,3

Nettovuokratuotto, Me 31,8 31,0 30,6 62,5 61,3 1,8 % 125,4

Liikevoitto/-tappio, Me 49,2 1,1 30,3 79,6 -4,7 - 10,3

% liikevaihdosta 101,3 % 2,4 % 61,3 % 81,1 % - - 5,5 %

Voitto/tappio ennen 34,8 -10,7 17,2 52,0 -28,7 - -37,5
veroja, Me

Katsauskauden
voitto/tappio emoyhtiön 28,4 -7,0 13,0 41,4 -23,8 - -34,3
omistajille, Me

Operatiivinen 26,3 27,1 26,4 52,7 52,8 -0,2 % 107,7
liikevoitto, Me

% liikevaihdosta 54,2 % 59,4 % 53,3 % 53,7 % 57,7 % - 57,8 %

Operatiivinen tulos, Me 10,1 12,6 11,4 21,5 24,2 -11,2 % 50,9

Ei-operatiivinen tulos, 18,3 -19,5 1,6 19,9 -48,0 - -85,2
Me

Tulos/osake, euroa 0,13 -0,03 0,06 0,19 -0,11 - -0,16

Tulos/osake, laimennettu, 0,12 -0,03 0,06 0,18 -0,11 - -0,16
euroa

Operatiivinen
tulos/osake, laimennettu, 0,05 0,06 0,05 0,10 0,11 -10,3 % 0,23
(laimennettu EPRA EPS),
euroa

Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake, 0,01 0,09 0,03 0,05 0,19 -74,5 % 0,30
euroa

Sijoituskiinteistöjen 2 193,5 2 229,5 2 104,5 5,9 % 2 147,4
käypä arvo, Me

Oma pääoma/osake, euroa 3,20 3,30 3,35 -1,5 % 3,31

Nettovarallisuus (EPRA 3,43 3,54 3,58 -1,2 % 3,54
NAV)/osake, euroa

Oikaistu nettovarallisuus 3,22 3,35 3,46 -3,4 % 3,35
(EPRA NNNAV)/osake, euroa

Omavaraisuusaste, % 32,7 33,8 36,2 - 34,2

Nettovelkaantumisaste, % 175,9 174,6 157,4 - 169,5

Korollinen nettovelka 1 327,2 1 369,6 1 234,8 10,9 % 1 312,2
(käypä arvo), Me

Nettotuotto-% 6,0 6,0 6,0 - 6,1

Nettotuotto-%, 6,6 6,6 6,4 - 6,6
vertailukelpoiset kohteet

Vuokrausaste, % 94,5 94,6 94,8 - 95,0

Henkilöstö katsauskauden 120 124 114 8,8 % 119
lopussa

1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2010 ja 2009
väliseen muutokseen.

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi ensimmäistä vuosipuoliskoa 2010:

"Cityconin nettovuokratuottojen kasvu jatkui vuoden toisella neljänneksellä.
Kasvu johtui sekä aktiivisesta kauppapaikkajohtamisesta että viime vuoden
lopulla Tukholmassa ja Tallinnassa valmistuneista kehityshankkeista. Kasvua
puolestaan tilapäisesti hidastivat useat etenkin Suomessa samanaikaisesti
käynnissä olevat kehityshankkeet. Viime vuonna valmistuneiden hankkeiden
vakiinnuttaminen oli ennakoitua hitaampaa.

Alkuvuoden aikana Citycon on käynnistänyt neljä uutta kehityshanketta.
Kehityshankkeilla yhtiö parantaa kauppakeskustensa kilpailukykyä ja vetovoimaa.
Yhtiö on nopeuttanut suunniteltujen kehityshankkeiden toteuttamista hyötyen
alentuneista rakennuskustannuksista, ja sillä on tällä hetkellä käynnissä
seitsemän merkittävää rakennustyömaata ja suunnittelun kohteena useita.
Luonnollisesti rakennushankkeet vähentävät tilapäisesti kohteiden
vuokratuottoja, mutta niiden valmistuttua keskukset ovat entistä
kilpailukykyisempiä vuokrausmarkkinoilla ja houkuttelevampia asiakkaille.

Yhtiön rahoitusasema on vakaa. Katsauskauden aikana Citycon jatkoi
vaihtovelkakirjalainansa takaisinostoja sekä ydinliiketoimintaan kuulumattomien
kohteiden myyntiä mukaan lukien Liljeholmstorgetin sekä Jakobsberg Centrumin
asuntojen myynnit Suur-Tukholman alueella. Kaikkien divestointien yhteisarvo oli
noin 50 miljoonaa euroa. Kiinteistömyynnit ovat yhtiön strategian mukaisia ja
vapauttavat pääomia käytettäväksi ydinliiketoimintaan.

Yhtiö allekirjoitti katsauskaudella kolme vakuudetonta 50 miljoonan euron
suuruista viiden vuoden lainasopimusta kilpailukykyisillä ehdoilla.
Katsauskauden päättyessä yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti oli yhteensä
246,2 miljoonaa euroa. Käytettävissä olevat varat riittävät meneillään olevien
kehityshankkeiden sekä erääntyvien velkojen rahoittamiseen vähintään 12
kuukaudeksi."

Toimintaympäristön kehitys

Katsauskauden aikana vähittäiskaupan myynti jatkoi hidasta kasvuaan sekä
Suomessa että Ruotsissa. Huolimatta työttömyydestä myös kuluttajien luottamus
oman taloutensa kehitykseen parani edelleen kaikissa toimintamaissa. Baltian
maiden korkea työttömyys ja vaikea taloudellinen tilanne heikensivät kuluttajien
ostovoimaa. Sekä Suomessa että Ruotsissa vähittäiskauppa kasvoi toukokuussa 2,7
prosenttia edellisvuoden toukokuuhun verrattuna. Virossa vähittäiskauppa laski
5,0 prosenttia. Vuoden 2010 ensimmäisen viiden kuukauden aikana vähittäiskaupan
myynti on kasvanut Suomessa 2,5 prosenttia ja Ruotsissa 3,3 prosenttia.
(Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia)

Suomessa ja Ruotsissa kuluttajahintojen nousu jatkui vuoden toisella
neljänneksellä. Suomessa hintojen nousu näkyi erityisesti päivittäistavaroissa,
Ruotsissa sen sijaan kulutustavaroiden hinnat nousivat nopeammin kuin ruoan
hinta. Toukokuussa inflaatio oli Suomessa 1,0 prosenttia, Ruotsissa 1,2
prosenttia ja Virossa 3,0 prosenttia (lähteet: ibid).

Euroopassa lisääntynyt epävarmuus useissa maissa esiin nousseiden julkisen
talouden velkaongelmien vuoksi heikensi katsauskaudella osakemarkkinaa.
Rahoituksen saatavuus parani kuitenkin selvästi katsauskaudella. Myös
kiinteistömarkkinoilla oli nähtävissä piristymisen merkkejä etenkin Ruotsissa.

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto

Citycon on keskittynyt kauppakeskusliiketoimintaan Suomessa, Ruotsissa ja
Baltiassa. Yhtiö johtaa ja kehittää kauppakeskuksiaan aktiivisesti
ammattitaitoisen ja paikan päällä toimivan henkilöstönsä voimin. Yhtiö on
uranuurtaja Pohjoismaissa kestävän kehityksen periaatteiden huomioon ottamisessa
kauppakeskusliiketoiminnassa. Cityconin tavoitteena on luoda lisäarvoa
asiakkaille ja parantaa kiinteistöjensä vetovoimaa. Lähtökohdan tähän luovat
kunkin kauppapaikan ja sen vaikutusalueen kaupalliset edellytykset: ostovoima,
kilpailutilanne ja kulutuskysyntä.

Kesäkuun 2010 lopussa yhtiö omisti 33 (33) kauppakeskusta ja 50 (51) muuta
kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (22), Ruotsissa kahdeksan (8)
ja Baltiassa kolme (3). Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli
2 229,5 miljoonaa euroa (2 104,5 milj. euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen
osuus oli 65,7 prosenttia (69,0 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 27,0
prosenttia (23,6 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 7,3 prosenttia
(7,4 %). Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä katsauskauden lopussa oli yhteensä
947 050 neliömetriä.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset

Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija
kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards)
ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään
kerran vuodessa. Viime vuosina ulkopuolinen arviointi on teetetty
vuosineljänneksittäin muuttuvan markkinatilanteen vuoksi. Kesäkuun 2010 lopun
tilanteen mukainen arviointilausunto on saatavilla yhtiön verkkosivuilta.

Arvioinnin on tehnyt Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy, joka on
kansainvälisen CB Richard Ellisin suosittelema arviointipalvelujen tarjoaja
Suomessa. Arviointilausunnosta ilmenee arviointiprosessi, arvioon vaikuttavat
tekijät, arvioinnin tulokset sekä herkkyysanalyysi.

Arviointimenetelmänä on käytetty pääsääntöisesti kymmenen vuoden
kassavirtamenetelmää. Rakentamattomien tonttien ja selkeiden
kaavamuutoskohteiden osalta markkina-arvo on määritelty voimassa olevan
asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden määrän perusteella. Kehityskohteet on
arvioitu käyttämällä tätä tarkoitusta varten kehitettyä projektilaskentamallia.
Myös arviointimenetelmistä kerrotaan tarkemmin edellä mainitussa
arviointilausunnossa.

Realia Management Oy:n määrittämä Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräinen
nettotuottovaatimus 30.6.2010 oli 6,6 prosenttia. Cityconin Suomessa
sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi nettotuottovaatimukseksi
määriteltiin 6,5 prosenttia, Ruotsissa sijaitsevien 6,2 prosenttia ja Baltian
maissa sijaitsevien 8,2 prosenttia.

Citycon kirjaa kiinteistöomaisuutensa taseessa käypään arvoon IAS 40 -standardin
mukaisesti. Kiinteistöjen välitilinpäätöshetken mukainen, yhteenlaskettu
markkina-arvo raportoidaan Cityconin taseessa ja arvon muutos tuloslaskelmassa
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksena. Markkina-arvon muutoksilla on
siis myös tulosvaikutus, joka raportoidaan Cityconin välitilinpäätöksissä
erikseen osana liikevoittoa ja samalla katsauskauden tulosta.

Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu
ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta ja
sellaisista kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ota
huomioon käyvän arvon määrityksessä, sekä uusien, viimeisen kolmen kuukauden
aikana hankittujen kohteiden hankintahinnasta.

Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo nousi pääasiassa
kiinteistöjen kehitystoiminnan ansiosta. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 48,1
miljoonaa euroa ja arvonalennusta yhteensä 24,4 miljoonaa euroa. Muutosten
nettovaikutus tulokseen oli 23,7 miljoonaa euroa (-57,6 milj. euroa).

Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste

Cityconin tavoitteena on monipuolinen ja tehokkaasti hallittava
vuokrasopimuskanta. Peruslähtökohta on määräaikainen vuokrasopimus, ja
pääsääntöisesti kaikki uudet liiketilojen vuokrasopimukset tehdään
määräaikaisina kaikissa maissa. Poikkeuksen tähän muodostavat ainoastaan asunnot
ja varastotilat ja yksittäiset pysäköintipaikat.

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 4 019 (4 080) vuokrasopimusta.
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,3 vuotta (3,0
vuotta).

Cityconin kiinteistöomaisuuden nettovuokratuottoaste oli 6,0 prosenttia (6,0 %)
ja taloudellinen vuokrausaste 94,6 prosenttia (94,8 %). Vuokrausasteen lasku
johtui kauden aikana aloitetuista ja valmistelluista uusista kehityshankkeista
sekä koko kiinteistökannan vajaakäytön lievästä kasvusta yhtiön kaikissa
toimintamaissa.

Cityconin nettovuokratuotot nousivat 1,8 prosenttia 62,5 miljoonaan euroon.
Vuokrattavien tilojen määrä laski 0,3 prosenttia 947 050 neliömetriin.
Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto laski 1,0 prosenttia.

Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön
omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät
kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista kohteista
80,8 prosenttia sijaitsee Suomessa. Nettotuottoprosentin laskennassa ja
vertailukelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden
instituutin ja Investment Property Databankin ohjeiden mukaista
laskentamenetelmää. Seuraavassa on esitetty vertailukelpoisten
nettovuokratuottojen kasvu segmenteittäin.

Segmenttikohtaiset vertailukelpoiset nettovuokratuotot

Me Suomi Ruotsi Baltia Muut Yhteensä

Q1-2/2008 44,9 12,2 3,1 0,0 60,1

Hankinnat 0,4 0,0 -0,1 - 0,4

Kehityshankkeet 0,5 0,0 1,7 - 2,2

Divestoinnit -0,1 0,0 - - -0,1

Vertailukelpoiset kohteet 0,6 0,3 -0,1 - 0,8

Muu (sis. valuuttakurssieron) -0,4 -1,7 0,0 0,0 -2,0

Q1-2/2009 46,0 10,8 4,6 0,0 61,3

Hankinnat - - - - 0,0

Kehityshankkeet -2,7 2,1 1,4 - 0,7

Divestoinnit -0,2 -0,2 - - -0,4

Vertailukelpoiset kohteet -0,4 0,2 -0,2 - -0,4

Muu (sis. valuuttakurssieron) 0,0 1,1 0,0 0,0 1,3

Q1-2/2010 42,7 13,9 5,8 0,0 62,5

Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kohteissa oli
8,4 prosenttia edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran osuus vuokralaisen
liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen Cityconille maksaman nettovuokran ja
mahdollisten erilliskorvausten osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä.
Arvonlisäveron suuruus on arvio.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 2010 2010 2009 %

Kauden aikana alkaneet 175 219 185 360 347 3,7 873
vuokrasopimukset, kpl

Alkaneiden vuokrasopimusten 36 256 32 511 42 997 79 253 48 577 63,1 141 628
pinta-ala, m² (1))

Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, 17,2 21,9 18,2 17,8 21,0 -15,2 23,6
EUR/m² (1))

Kauden aikana päättyneet 185 215 392 577 410 40,7 781
vuokrasopimukset, kpl

Päättyneiden
vuokrasopimusten pinta-ala, 54 801 26 931 68 467 123 268 58 718 109,9 127 730
m² (1))

Päättyneiden
vuokrasopimusten 14,2 21,1 17,7 16,2 17,0 -4,7 17,5
keskimääräinen vuokra,
EUR/m² (1))

Vuokrausaste kauden lopussa, 94,5 94,6 94,8 -0,2 95,0
%

Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä 3,1 3,3 3,0 10,0 3,1
oleva voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta

(1)) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Hankinnat ja myynnit

Citycon keskittyy jatkossakin omistamiensa kauppapaikkojen kaupalliseen
kehittämiseen ja seuraa kauppakeskusmarkkinoiden kehittymistä koko
toiminta-alueellaan. Katsauskauden aikana ei toteutettu uusia
kiinteistöhankintoja, mutta myytiin useita ydinliiketoimintaan kuulumattomia
asuntoja.

Tammikuun alkupuolella Citycon myi Myllypuron uuden ostoskeskuksen yhteyteen
rakennettavien asuntojen rakennusoikeudet ja niiden omistamista varten
perustamansa kolme yhtiötä kolmelle eri asuntosijoittajalle. Asuntosijoittajat
vastaavat kukin omien asuntojensa rakennuttamisesta ja vuokraamisesta. Citycon
kirjasi tästä kaupasta 1,7 miljoonan euron myyntivoiton verovaikutuksineen.

Citycon myi maaliskuussa noin 25 prosenttia kauppakeskus Jakobsbergs Centrumissa
sijaitsevista asunnoista noin 120 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 12 milj.
eurolla). Asunnot myytiin vasta perustetulle asukasyhdistykselle sopimuksella,
jolla asukasyhdistys osti Cityconin ruotsalaisen tytäryhtiön Tenrot Fastighets
AB:n kaikki osakkeet. Myytyjen asuntojen kokonaispinta-ala on noin 8 000
neliömetriä. Citycon kirjasi tästä kaupasta 1,0 miljoonan euron myyntivoiton
verovaikutuksineen.

Kesällä 2009 sovittu Liljeholmstorgetin asuntojen myynti toteutui huhtikuussa.
Citycon myi Liljeholmstorgetin kauppakeskuksen yhteyteen rakennetut asunnot 176
miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 18,5 milj. eurolla) Heba Fastighets AB:lle.
Aiemmin ilmoitetusta poiketen kaupalla ei ollut tulosvaikutusta.

Huhtikuussa Citycon myi myös omistamansa yhdeksän prosentin osuuden Helsingin
Autotalo Oy:n osakkeista 4,5 miljoonalla eurolla. Kaupalla ei ollut
tulosvaikutusta.

Toukokuussa Citycon myi Martinlaakson uuden ostoskeskuksen yhteyteen
rakennettavien asuntojen rakennusoikeudet ja niiden omistamista varten
perustamansa yhtiön kaikki osakkeet Skanska Talonrakennus Oy:lle 2,3 miljoonalla
eurolla. Kaupalla ei ollut tulosvaikutusta.

Kehityshankkeet

Citycon tavoittelee pitkän aikavälin kasvua asiakasmäärissä, kassavirrassa ja
tehokkuudessa sekä kauppapaikkojen tuotoissa. Kehitystoiminnan tarkoituksena on
pitää yhtiön kauppapaikat kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin
vuokralaistenkin kannalta.

Kehityshankkeet heikentävät tilapäisesti joidenkin kohteiden tuottoa, sillä
uudistusten vuoksi osa liiketiloista on väliaikaisesti tyhjennettävä, mikä
puolestaan vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin. Citycon pyrkii
toteuttamaan rakennushankkeet vaiheittain siten, että esimerkiksi koko
kauppakeskusta ei tarvitse sulkea töiden ajaksi. Näin pyritään varmistamaan
kassavirran jatkuvuus.

Valmistuneet kehityshankkeet

Katsauskauden aikana ei valmistunut kehityshankkeita. Vuonna 2009 valmistunut
Liljeholmstorget sai ensimmäisenä eurooppalaisena kauppakeskuksena arvostetun
platinatason LEED-sertifioinnin maaliskuussa. Samoin vuonna 2009 valmistunut
Rocca al Maren kehityshanke sai hopeisen LEED-sertifikaatin tammikuussa.

Meneillään olevat kehityshankkeet

Kauppakeskus Åkersberga Centrumin uudistus- ja laajennushanke Suur-Tukholman
alueella Österåkerissa on suurin Cityconin meneillään olevista
kehityshankkeista. Rakennushankkeen kustannusarvio on kokonaisuudessaan noin
467 miljoonaa Ruotsin kruunua eli noin 49 miljoonaa euroa, josta Cityconin osuus
on 75 prosenttia.

Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 13 000 neliömetrillä, minkä
lisäksi olemassa olevan kauppakeskuksen tiloja uudistetaan ja pysäköintipaikkoja
rakennetaan lisää 350. Rakennustyöt käynnistyivät kesällä 2009 ja uudistettu
kauppakeskus on kokonaisuudessaan valmis vuonna 2011. Kauppakeskus on avoinna
koko rakennushankkeen ajan.

Helsingin Myllypuroon Citycon rakentaa uuden kauppakeskuksen sekä maanalaisen
pysäköintihallin 270 autolle. Ostoskeskus sijoittuu erinomaiselle paikalle,
aivan Myllypuron metroaseman viereen. Uuden keskuksen vuokrattava pinta-ala on
noin 7 300 neliömetriä, ja sen palvelutarjontaan kuuluu päivittäistavarakauppoja
ja muita arjen palveluita. Liiketiloista on vuokrattu tällä hetkellä yli 60
prosenttia. Kauppakeskus valmistuu vaiheittain; ensimmäinen osa avataan
alkukesällä 2011 ja toinen vaihe vuotta myöhemmin 2012.

Puretun vanhan ostoskeskuksen paikalle nousevan uuden Myllypuron kauppakeskuksen
peruskivi muurattiin 9.6. noin 300 kutsuvieraan ja myllypurolaisen todistaessa
tilaisuutta. Myllypuron uusi kauppakeskus on ensimmäinen Cityconin alusta saakka
rakennuttama kauppakeskus Suomessa. Koko Myllypuro-hankkeen arvo on yli 60
miljoonaa euroa, josta Cityconin omistukseen tulevien liiketilojen ja
pysäköintihallin osuus on noin 20 miljoonaa euroa.

Vastaavanlainen kehityshanke Cityconilla on käynnissä Vantaan Martinlaaksossa,
jonne Citycon rakentaa uuden kauppakeskuksen entisen ostoskeskuksen tilalle.
Hanke käynnistyi toukokuussa. Kauppakeskus sijoittuu erinomaiselle paikalle
rautatieaseman ja linja-autoaseman välittömään läheisyyteen. Yhtiö investoi
kauppakeskukseen 26,3 miljoonaa euroa ja siihen tulee uutta vuokrattavaa tilaa
7 300 neliömetriä sekä pysäköintitiloja 475 autolle. Kauppakeskuksen yhteyteen
rakennetaan myös asuntoja, joiden rakennusoikeudet yhtiö on myynyt 2,3
miljoonalla eurolla. Lisäksi Citycon saa Vantaan kaupungilta kertaluonteisen
1,1 miljoonan euron korvauksen liityntäpysäköintitilojen
rakentamisinvestoinnista. Hankkeen on määrä valmistua vuonna 2011.

Espoon keskuksessa rautatieaseman yhteydessä sijaitseva kauppakeskus Espoontori
uudistetaan vuoden 2010 aikana perusteellisesti. Kauppakeskuksen 10 400
neliömetrin tilat ja pysäköintilaitos peruskorjataan sekä ajanmukaistetaan
vastaamaan tämän päivän asiakkaiden tarpeita. Citycon investoi hankkeeseen 18
miljoonaa euroa. Ensimmäiset uudistetut tilat avattiin asiakkaille toukokuun
lopulla.

Jyväskylässä Citycon uudistaa perusteellisesti ydinkeskustassa sijaitsevan
kauppakeskus Forumin sisätilat. Uudistetun Forumin tarjonnasta tulee aiempaa
enemmän muotipainotteista, ja sen muu erikoiskauppa sekä kahvila- ja
ravintolatarjonta monipuolistuvat. Myös kauppakeskuksen toiminnallisuutta ja
viihtyisyyttä parannetaan. Citycon investoi hankkeeseen 16 miljoonaa euroa.
Uudistettu kauppakeskus Forum avataan marraskuussa 2010. Rakennustyöt
toteutetaan vaiheittain, sillä suurin osa kauppakeskukseen jäävistä palveluista
toimii normaalisti koko remontin ajan.

Lahdessa hiljattain uudistetun kauppakeskus Trion yhteydessä oleva
Hansa-kiinteistö liitetään paremmin ja kaupallisemmin Trioon. Kaavamuutos on
vireillä liiketilojen rakentamista varten Trion ja Hansan väliselle
yhdyssillalle Vapaudenkadun päälle. Hansa-kiinteistön uudistettava pinta-ala on
8 000 neliömetriä ja hankkeen on määrä valmistua vuonna 2010.

Vantaalla kauppakeskus Myyrmannissa on meneillään merkittäviä muutostöitä
vuokralaismuutoksiin liittyen. Muutostyöt kohdistuvat yli neljäsosaan
kauppakeskuksen vuokrattavasta liikepinta-alasta. Lisäksi Porin Isolinnankadun
liiketilat uudistetaan kahdessa vaiheessa.

Kaikki edellä mainitut hankkeet toteuttavat Cityconin strategiaa, jonka
mukaisesti yhtiö kehittää erinomaisilla paikoilla sijaitsevia kauppapaikkojaan.
Hankkeet ovat myös Cityconin kestävän kehityksen strategian mukaisia: kehitetään
keskeisillä paikoilla kaupunkikeskustoissa ja aluekeskuksissa olevia
kauppapaikkoja. Näin vahvistetaan samalla olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta
ja kohennetaan alueiden palvelutarjontaa.

Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat sekä vuoden 2009 aikana
valmistuneet merkittävimmät kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa.
Vuoden 2010 aikana kehityshankkeisiin on Suomessa investoitu 23,0 miljoonaa
euroa, Ruotsissa 24,8 miljoonaa euroa ja Baltiassa 5,7 miljoonaa euroa.

Vuonna 2009 valmistuneet ja 30.6.2010 meneillään olevat kehityshankkeet (1))

Toteutuneet
Arvioitu brutto- Arvioitu
Sijainti kokonais- investoinnit lopullinen
investointi 30.6.2010 valmistumis-
(milj. euroa) mennessä vuosi
(milj. euroa)

Liljeholmstorget Tukholma, Ruotsi 154,7 (2) ) 154,7 valmis

Rocca al Mare Tallinna, Viro 53,8 (3)) 53,8 valmis

Åkersberga Centrum Österåker, Ruotsi 49,0( 2)) 26,4 2011

Torikeskus Seinäjoki, Suomi 4,0 2,7 2010

Hansa (Trio) Lahti, Suomi 8,0 2,2 2010

Forum Jyväskylä, Suomi 16,0 3,5 2010

Espoontori Espoo, Suomi 18,0 9,6 2010

Myllypuro Helsinki, Suomi 20,0 7,6 2012

Isolinnankatu Pori, Suomi 3,0 1,5 2010

Myyrmanni Vantaa, Suomi 4,8 2,6 2010

Martinlaakso Vantaa, Suomi 26,3 2,7 2011

1) Laskettu katsauskauden lopun valuuttakursseilla.
2) SEK-määräinen kokonaiskustannusarvio ei ole muuttunut vuoden vaihteesta.
3) Rocca al Maren kehityshankkeen alkuperäinen kokonaiskustannusarvio oli noin
68 milj. euroa.

Suunnitteilla olevat kehityshankkeet

Suunnitteilla olevista kehityshankkeista suurin on Ison Omenan laajennushanke,
jossa Länsimetron Matinkylän asema liitetään kauppakeskukseen rakentamalla
aseman päälle liiketiloja. Hankkeen arvioitu investointitarve on 100-130
miljoonaa euroa. Cityconilla on maankäyttövaraus hankkeen suunnitteluun
yksinoikeudella yhdessä NCC:n kanssa. Tavoitteena on kehittää metrokeskus, jossa
yhdistyvät erinomaiset kaupalliset palvelut sekä suorat yhteydet metron ja
liityntäterminaalin kesken. Helsingin ja Espoon yhdistävän Länsimetron on määrä
valmistua vuoden 2015 lopussa.

Lisätietoja suunnitteilla olevista hankkeista löytyy Cityconin vuoden 2009
vuosikertomuksesta.

Liiketoimintayksiköt

Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi
ja Baltia, ja Ruotsin ja Baltian yksiköt edelleen liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen liiketoimintayksikkö organisoitiin
vuoden 2009 lopulla uudelleen. Yksikkö on jaettu liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikkajohtaminen (kauppakeskusten operatiivinen johtaminen),
Omaisuudenhoito (kiinteistöomaisuuden hallinta sekä investoinnit ja
divestoinnit), Vuokraus ja markkinointi sekä Kiinteistökehitys.

Suomi

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Vuonna 2009
yhtiöllä oli noin 22 prosentin markkinaosuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista
(lähde: Entrecon). Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot olivat
katsauskaudella 42,7 miljoonaa euroa (46,0 milj. euroa). Liiketoimintayksikön
nettovuokratuotot olivat 68,4 prosenttia Cityconin kaikista
nettovuokratuotoista.

Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa
taulukoissa. Kehityshankkeita ja muutoksia kiinteistökannassa on käsitelty
edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 2010 2010 2009 %

Kauden aikana alkaneet 103 80 99 202 146 38,4 295
vuokrasopimukset, kpl

Alkaneiden vuokrasopimusten 27 200 9 080 30 840 58 040 18 270 217,7 57 220
pinta-ala, m² (1))

Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² 18,3 23,6 20,7 19,6 24,3 -19,3 22,5
(1))

Kauden aikana päättyneet 120 94 180 300 210 42,9 408
vuokrasopimukset, kpl

Päättyneiden vuokrasopimusten 48 460 15 520 48 260 96 720 37 790 155,9 81 480
pinta-ala, m² (1))

Päättyneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² 15,1 23,1 20,3 17,7 18,4 -3,8 19,8
(1))

Vuokrausaste kauden lopussa, % 94,1 93,5 94,5 -1,1 94,6

Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä oleva 3,0 3,2 2,9 10,3 2,8
voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta

(1)) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Suomi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 2010 2010 2009 %

Kiinteistöjen lukumäärä, kpl 66 65 66 -1,5 66

Vuokrattava pinta-ala, m(2) 587 650 581 550 593 550 -2,0 587 650

Annualisoitu laskennallinen 135,5 134,7 135,3 -0,4 135,3
vuokra-arvo, Me( 1))

Bruttovuokratuotot, Me 30,1 31,4 31,4 61,5 63,7 -3,4 126,5

Liikevaihto, Me 31,1 32,6 32,5 63,7 66,1 -3,7 131,3

Nettovuokratuotot, Me 21,5 22,9 21,3 42,7 46,0 -7,0 92,4

Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen 11,4 -20,5 -3,0 8,4 -46,0 - -65,1
arvostuksesta käypään arvoon,
Me

Liikevoitto/-tappio, Me 31,2 1,0 19,8 50,9 -3,0 - 21,2

Bruttoinvestoinnit, Me 14,4 3,2 8,7 23,2 6,4 261,5 24,5

Sijoituskiinteistöjen käypä 1 446,6 1 465,7 1 451,6 1,0 1 442,0
arvo, Me

Nettotuotto-% (2)) 6,4 6,3 6,3 6,5

Nettotuotto-%, 6,5 6,6 6,4 6,5
vertailukelpoiset kohteet

1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää
annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan
vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan,
liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä
mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Ruotsi

Citycon on vahvistanut asemaansa Ruotsin kauppakeskusmarkkinoilla, missä sillä
on kahdeksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat
Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Ruotsin
liiketoimintojen nettovuokratuotot nousivat 29,1 prosenttia ja olivat 13,9
miljoonaa euroa (10,8 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun vahvistumista Ruotsin
liiketoimintojen nettovuokratuotot olisivat nousseet 16,4 prosenttia viime
vuodesta. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 22,3 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa taulukoissa.
Kehityshankkeita ja muutoksia kiinteistökannassa on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 2010 2010 2009 %

Kauden aikana alkaneet 70 72 82 152 133 14,3 449
vuokrasopimukset, kpl

Alkaneiden vuokrasopimusten 8 177 7 320 11 775 19 952 14 193 40,6 59 351
pinta-ala, m² (1))

Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² 13,9 14,4 11,7 12,6 13,1 -3,8 23,6
(1))

Kauden aikana päättyneet 61 81 209 270 149 81,2 318
vuokrasopimukset, kpl

Päättyneiden vuokrasopimusten 5 800 4 666 19 687 25 487 12 788 99,3 37 420
pinta-ala, m² (1))

Päättyneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² 7,7 19,4 11,2 10,4 12,9 -19,3 12,8
(1))

Vuokrausaste kauden lopussa, % 94,4 95,6 94,4 1,3 94,7

Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva voimassaoloaika 2,9 3,0 2,4 25,0 3,0
kauden lopussa, vuotta

(1)) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Ruotsi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 2010 2010 2009 %

Kiinteistöjen lukumäärä, kpl 15 15 15 0,0 15

Vuokrattava pinta-ala, m(2) 295 000 294 500 286 300 2,9 302 500

Annualisoitu laskennallinen 52,3 52,8 39,4 34,2 48,8
vuokra-arvo, Me 1)

Bruttovuokratuotot, Me 12,5 9,2 12,2 24,7 18,2 35,5 39,3

Liikevaihto, Me 13,2 9,5 12,6 25,9 18,8 37,9 41,0

Nettovuokratuotot, Me 7,6 5,6 6,4 13,9 10,8 29,1 23,2

Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen 10,0 -4,7 4,9 14,9 -1,3 - -19,6
arvostuksesta käypään arvoon,
Me

Liikevoitto/-tappio, Me 16,2 0,1 11,2 27,4 7,9 246,5 0,3

Bruttoinvestoinnit, Me 14,5 19,0 11,1 25,6 33,4 -23,4 95,9

Sijoituskiinteistöjen käypä 583,8 601,0 496,8 21,0 548,8
arvo, Me

Nettotuotto-% (2)) 4,6 4,7 4,9 4,7

Nettotuotto-%, 6,8 6,9 6,2 6,8
vertailukelpoiset kohteet

1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää
annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan
vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan,
liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä
mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Baltia

Cityconilla on Baltian maissa kolme kauppakeskusta: Rocca al Mare ja Magistral
Tallinnassa, Virossa sekä Mandarinas Vilnassa, Liettuassa. Baltian maiden vaikea
taloustilanne on vaikuttanut Cityconin kauppakeskusten myynteihin ja lisännyt
väliaikaisia vuokranalennuksia. Samalla myös luottotappioriski on kasvanut.
Vajaakäyttöaste ei kuitenkaan lisääntynyt Baltiassa merkittävästi
katsauskaudella. Baltian nettovuokratuotot olivat 5,8 miljoonaa euroa (4,6 milj.
euroa). Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 9,3 prosenttia Cityconin
kaikista nettovuokratuotoista.

Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa taulukoissa.
Baltian maiden kiinteistökannassa ei tapahtunut muutoksia kauden aikana eikä
siellä ollut käynnissä kehityshankkeita.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 2010 2010 2009 %

Kauden aikana alkaneet 2 67 4 6 68 -91,2 129
vuokrasopimukset, kpl

Alkaneiden vuokrasopimusten 879 16 111 382 1 261 16 114 -92,2 25 057
pinta-ala, m² (1))

Alkaneiden vuokrasopimusten 17,1 24,3 19,8 17,9 24,3 -26,3 26,0
keskimääräinen vuokra, EUR/m² (1))

Kauden aikana päättyneet 4 40 3 7 51 -86,3 55
vuokrasopimukset, kpl

Päättyneiden vuokrasopimusten 541 6 745 520 1 061 8 140 -87,0 8 830
pinta-ala, m² (1))

Päättyneiden vuokrasopimusten 8,8 17,5 27,8 18,1 17,0 6,5 17,1
keskimääräinen vuokra, EUR/m² (1))

Vuokrausaste kauden lopussa, % 98,8 99,5 99,9 -0,4 99,4

Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva voimassaoloaika 5,0 4,8 5,6 -14,3 5,2
kauden lopussa, vuotta

(1)) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Baltia

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 2010 2010 2009 %

Kiinteistöjen lukumäärä, kpl 3 3 3 0,0 3

Vuokrattava pinta-ala, m(2) 71 000 71 000 70 100 1,3 71 000

Annualisoitu laskennallinen 15,3 15,4 13,8 11,8 15,8
vuokra-arvo, Me 1)

Bruttovuokratuotot, Me 3,4 3,3 3,6 7,0 6,3 10,3 12,0

Liikevaihto, Me 4,2 3,5 4,3 8,6 6,6 29,1 14,0

Nettovuokratuotot, Me 2,8 2,5 3,0 5,8 4,6 26,6 9,8

Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen 1,5 -0,7 -1,0 0,5 -10,3 - -12,7
arvostuksesta käypään arvoon, Me

Liikevoitto/-tappio, Me 4,1 1,5 1,7 5,8 -6,2 - -3,8

Bruttoinvestoinnit, Me -1,8 5,7 7,5 5,7 11,0 -48,3 13,9

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, 163,1 162,8 156,1 4,3 156,6
Me

Nettotuotto-% (2)) 7,0 7,1 6,4 6,4

Nettotuotto-%, vertailukelpoiset 8,4 8,4 7,8 8,2
kohteet

1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää
annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan
vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan,
liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä
mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Liikevaihto ja tulos

Citycon-konsernin katsauskauden liikevaihto oli 98,1 miljoonaa euroa (91,5 milj.
euroa). Liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan liiketilojen
vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 95,0 prosenttia
(96,5 %).

Liikevoitto oli 79,6 miljoonaa euroa (-4,7 milj. euroa). Voitto ennen veroja oli
52,0 miljoonaa euroa (-28,7 milj. euroa) ja emoyhtiön omistajille kuuluva voitto
verojen jälkeen oli 41,4 miljoonaa euroa (-23,8 milj. euroa). Liikevoiton kasvu
johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta. Liikevoitto kasvoi
myös valmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja uudistettujen
tilojen tuomien nettovuokratuottojen takia. Luottotappiot olivat edelleen
vähäiset jääden 0,5 miljoonaan euroon. Määräaikaisia vuokranalennuksia
myönnettiin kauden aikana yhteensä 1,6 miljoonaa euroa.

Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja muiden
ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan tulokseen
verovaikutuksineen oli 19,9 miljoonaa euroa (-48,0 milj. euroa). Kun tämä
otetaan huomioon, on operatiivinen tulos verojen jälkeen 2,7 miljoonaa euroa
alle vertailukauden tason (ks. liite "Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen
täsmäytyslaskelma"). Operatiivisen tuloksen lasku on seurausta lähinnä
nousseista hallinnon kuluista ja rahoituskustannuksista. Hallinnon kulujen kasvu
johtui pääasiassa kertaluonteisista eristä. Rahoituskustannuksia vuonna 2010
nostivat korkeammat korkokulut ja vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista vuonna
2009 kirjattu voitto.

Tulos/osake oli 0,19 euroa (-0,11 euroa). Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu EPRA EPS) oli 0,10 euroa (0,11 euroa). Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake oli 0,05 euroa (0,19 euroa).

Henkilöstö ja hallinnon kulut

Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä 124 (114)
henkilöä, joista 82 oli Suomessa, 34 Ruotsissa ja kahdeksan Baltiassa. Hallinnon
kulut nousivat 10,2 miljoonaan euroon (8,5 milj. euroa) sisältäen 0,3 miljoonaa
euroa (0,1 milj. euroa) henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään
liittyviä kuluja.

Investoinnit ja divestoinnit

Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 55,0 miljoonaa euroa
(51,0 milj. euroa). Investoinneista 2,7 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa)
kohdistui aiemmin tehtyjen kiinteistöhankintojen sopimustenmukaisiin
kauppahinnan tarkistuksiin, 51,5 miljoonaa euroa (50,7 milj. euroa)
kiinteistökehitykseen ja 0,8 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) muihin
investointeihin. Investoinnit rahoitettiin liiketoiminnan kassavirralla,
sijoituskiinteistöjen myynneistä saaduilla varoilla ja olemassa olevilla
rahoitusjärjestelyillä.

Yhtiö on kauden aikana myynyt ydinliiketoimintaansa kuulumattomia kohteita
Suomessa ja Ruotsissa yhteensä noin 50 miljoonalla eurolla ja kirjannut niistä
yhteensä 2,9 miljoonaa euroa myyntivoittoja verovaikutuksineen. Divestointeja on
käsitelty tarkemmin edellä kohdassa "Hankinnat ja myynnit".

Tase ja rahoitus

Kauden lopussa taseen loppusumma oli 2 308,9 miljoonaa euroa (2 147,5 milj.
euroa). Taseen velat olivat yhteensä 1 529,8 miljoonaa euroa (1 370,2 milj.
euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 140,1 miljoonaa euroa (141,8 milj.
euroa). Cityconin rahoitustilanne parani kolmen uuden lainasopimuksen
allekirjoittamisen myötä. Kauden päättyessä yhtiön käytettävissä olevan
likviditeetin määrä oli 246,2 miljoonaa euroa, joista 221,2 miljoonaa euroa oli
nostamattomia sitovia luottolimiittejä ja 25,0 miljoonaa euroa rahavaroja ja
pankkisaamisia. Käytettävissä oleva likviditeetti pois lukien lyhytaikaiset
luottolimiitit ja yritystodistukset oli kauden päättyessä 204,7 miljoonaa euroa
(31.12.2009: 172,9 milj. euroa).

Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käyttää sadan miljoonan euron
ei-sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin Ruotsin kruunun
ei-sitovaa ruotsalaista yritystodistusohjelmaa. Katsauskauden lopussa Citycon
oli laskenut liikkeeseen yritystodistuksia 41,5 miljoonalla eurolla. Cityconin
rahoitus on pääasiassa järjestetty pitkäaikaisesti ja lyhytaikaiset korolliset
velat katsauskauden lopussa olivat noin 6,7 prosenttia konsernin korollisesta
velasta.

Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta 145,0 miljoonaa euroa ja olivat
1 385,6 miljoonaa euroa (1 240,6 milj. euroa). Korollisten velkojen käypä arvo
oli 1 394,7 miljoonaa euroa (1 251,6 milj. euroa).

Cityconin likvidit kassavarat olivat 25,0 miljoonaa euroa (16,7 milj. euroa),
joten korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 369,6 miljoonaa euroa (1 234,8
milj. euroa).

Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko laski
edellisvuoteen verrattuna ja oli 4,0 prosenttia (4,2 %). Keskimääräinen
lainapääomilla painotettu laina-aika oli 3,3 vuotta (4,2 vuotta). Keskimääräinen
korkosidonnaisuusaika oli 3,2 vuotta (3,1 vuotta).

Cityconin korkokate laski edellisen vuosineljänneksen tasolta ja oli 2,2
(Q1/2010: 2,3). Yhtiön lainasopimusten kovenanttien mukainen omavaraisuusaste
laski pääomalainan erääntymisen takia ja oli 37,1 prosenttia (Q1/2010: 39,2 %).

Korollisten velkojen painotettu keskikorko 30.6.2010 koronvaihtosopimukset
huomioon ottaen oli 3,87 prosenttia.

Cityconin omavaraisuusaste katsauskauden lopussa oli 33,8 prosenttia (36,2 %).
Nettovelkaantumisaste oli 174,6 prosenttia (157,4 %).

Kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 81,3 prosenttia (76,8 %)
vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 77,4 prosenttia (70,1 %) oli muutettu
kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimukset huomioon
ottaen yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 81,6 prosenttia oli kiinteään
korkoon sidottua (77,1 %). Velkasalkun suojausaste on yhtiön rahoituspolitiikan
mukainen. Citycon solmi uusia koronvaihtosopimuksia katsauskaudella, mutta
kiinteäkorkoisen pääomalainan erääntyminen piti suojausasteen ennallaan.

Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella suojauslaskennan alaisten
koronvaihtosopimusten käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen
eriin. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli kauden lopussa 877,3 miljoonaa
euroa (673,5 milj. euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin
koronvaihtosopimuksille, joiden nimellisarvo oli 851,0 miljoonaa euroa (650,4
milj. euroa).

Yhtiön kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 30.6.2010 oli 877,3 miljoonaa
euroa (678,3 milj. euroa) ja käypä arvo -45,7 miljoonaa euroa (-26,2 milj.
euroa). Markkinakorkojen lasku on alentanut Cityconin korkojohdannaissopimusten
käypää arvoa. Valtaosalle korkojohdannaissopimuksia noudatetaan
suojauslaskentaa, jolloin johdannaissopimusten käyvän arvon muutos kirjataan
muihin laajan tuloksen eriin. Tällöin näiden sopimusten käyvän arvon alentuminen
ei vaikuta kauden tulokseen eikä osakekohtaiseen tulokseen, vaan kauden laajaan
tulokseen. Sopimuksista on katsauskauden aikana kirjattu -9,9 miljoonaa euroa
muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna (-4,4 milj. euroa).

Nettorahoituskulut olivat 27,6 miljoonaa euroa (24,0 milj. euroa). Rahoituskulut
nousivat lähinnä korkokulujen kasvamisen takia, mikä oli seurausta alhaisemmasta
korkojen pääomittamisesta ja lisääntyneestä korollisen velan määrästä. Lisäksi
laajan tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 0,7 miljoonaa euroa (0,7
milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista
kulukirjausta.

Lainamarkkinatransaktiot

Lainasopimukset

Citycon solmi katsauskaudella kolme 50 miljoonan euron lainasopimusta. Kaikki
lainasopimukset ovat viisivuotisia. Uudet luotot vahvistavat yhtiön
maksuvalmiutta ja mahdollistavat kasvun pitkäaikaisen rahoituksen turvin. Luotot
käytetään yhtiön strategian mukaisten investointien, kuten kauppakeskusten
kehityshankkeiden, rahoittamiseen sekä erääntyvien lainojen
jälleenrahoittamiseen.

Vaihtovelkakirjojen takaisinostot

Citycon osti katsauskaudella takaisin yhteensä 3,4 miljoonan euron arvosta
(mukaan lukien kertyneet korot) 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa pääomaehtoisen
vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja. Kauppa toteutettiin 26.5.2010. Yhtiön
takaisin ostama 3,75 miljoonan euron nimellisarvoinen määrä vastaa 75 kappaletta
50 000 euron nimellisarvoista velkakirjaa, mikä vastaa noin kolmea prosenttia
vuonna 2013 erääntyvän vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Takaisinostetut
velkakirjat mitätöitiin 15.6.2010. Mitätöinnin seurauksena
vaihtovelkakirjalainan perusteella merkittävien osakkeiden määrä laski
17 321 428 osakkeeseen ja osakepääoman korotuksen määrä 23 383 927,80 euroon.
Muutokset Cityconin vaihtovelkakirjalainaan merkittiin kaupparekisteriin
29.6.2010.

Mukaan lukien Cityconin 28.10.2008 ja 10.3.2009 välisenä aikana tekemät
takaisinostot Citycon on ostanut vaihtovelkakirjalainaa takaisin yhteensä 37,25
miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä vastaa noin 33,9 prosenttia
vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Painotettu keskimääräinen
takaisinostohinta on ollut 56,9 prosenttia velkakirjojen nimellisarvosta.
Velkakirjojen takaisinostot on toteutettu vaihtovelkakirjalainan ehtojen kohdan
7 (f) mukaisesti ostamalla velkakirjat avoimilta markkinoilta. Takaisinostot on
toteutettu, koska markkinatilanne on mahdollistanut yhtiölle velkakirjojen
takaisinostamisen nimellisarvoa alhaisempaan hintaan sekä koska takaisinostojen
avulla yhtiö voi vahvistaa tasettaan ja alentaa nettorahoituskulujaan.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise
Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa Cityconin
liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. ERM:n tehtävänä on tuottaa
ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa strategisia ja vuosisuunnitelman
tavoitteita uhkaavista riskeistä ylimmän johdon ja hallituksen käyttöön. Yhtiön
riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatteita käsitellään laajemmin yhtiön
internetsivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta sekä vuoden 2009 tilinpäätöksen
sivuilla 32-34.

Yhtiön hallituksen arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen,
velkarahoituksen kustannuksiin, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehittymiseen
ja kiinteistökehitysprojektien toteuttamiseen.

Vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokratasoon vaikuttavat olennaisesti
talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Nämä ovat yksi yhtiön
keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu on hidastunut kaikilla yhtiön
liiketoiminta-alueilla selvästi vuodesta 2008 alkaen ja useat ekonomistit
ennustavat talouskasvun vuonna 2010 jäävän vaatimattomaksi niin Suomessa,
Ruotsissa kuin Baltian maissakin. Tämän lisäksi työttömyyden odotetaan pysyvän
tavanomaista korkeammalla tasolla ja inflaation jäävän alhaiseksi. Tällainen
taloudellinen kehitys saattaa vähentää liiketilojen kysyntää, heikentää
vuokralaisten vuokranmaksukykyä, lisätä vajaakäyttöä ja rajoittaa
vuokrankorotusmahdollisuuksia.

Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehittäminen ovat olennainen osa Cityconin
kasvustrategiaa. Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman että vieraan pääoman
ehtoisen rahoituksen hankkimista. Rahoitusmarkkinat heikentyivät vuonna 2008
voimakkaasti ja tilanne pysyi haastavana myös vuoden 2009 ajan. Pankkien
halukkuus lainata rahaa yrityksille parantui katsauskaudella, mutta se ei ole
palautunut kriisiä edeltävälle tasolle. Lisäksi varsinkin pitkäaikaisen
vakuudettoman pankkirahoituksen marginaalit ovat pysyneet korkeina.
Tulevaisuudessa mahdollisesti tiukentuva pankkisääntely saattaa toteutuessaan
ylläpitää näitä tavanomaista korkeampia pankkirahoituksen kustannuksia.
Cityconin rahoitustilanne on hyvä. Yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti oli
katsauskauden lopussa 246,2 miljoonaa euroa, joka koostuu lähinnä sitovista
pitkäaikaisista luottolimiiteistä ja rahavaroista. Citycon pystyy rahoittamaan
suunnitellusti käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan.

Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen
talouskehitys, sijoituskysyntä ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen arvon
kehitykseen liittyy tavallista suurempaa epävarmuutta, joka johtuu
haasteellisesta taloustilanteesta ja kasvaneesta työttömyydestä yhtiön kaikilla
liiketoiminta-alueilla. Liikekiinteistöjen arvot ovat laskeneet viime vuosina ja
Citycon on kirjannut vuosien 2008 sekä 2009 aikana käyvän arvon tappioita
sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta, mutta vuoden 2010 aikana Citycon on
kirjannut käyvän arvon voittoa. Vuoden 2009 aikana ja vuoden 2010
alkupuoliskolla kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus pysyi alhaisella
tasolla. Kiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat yhtiön katsauskauden
tulokseen, mutta niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta.

Cityconin strategian keskeinen osa on olemassa olevien kiinteistöjen
kehittäminen vastaamaan paremmin vuokralaisten tarpeita. Kehitysprojektien
lyhyen aikavälin keskeisin riski liittyy valmistuvien uusien tilojen
vuokraamiseen vaikeassa taloudellisessa ympäristössä. Citycon valmistelee
merkittäviä kehityshankkeita kaikissa toimintamaissaan, ja mikäli kaikki nämä
hankkeet toteutetaan, Cityconin kauppakeskuksiin valmistuisi lähivuosina
merkittävästi uutta vuokrattavaa liiketilaa. Näiden uusien kehityshankkeiden
menestyksekäs toteuttaminen on ensiarvoisen tärkeää Cityconin taloudellisen
kehityksen ja kasvun kannalta. Keskeinen riski liittyy liiketilojen kysyntään ja
markkinavuokratasoihin hitaan talouskasvun ympäristössä. Juuri tällä hetkellä
verraten alhaiset rakennuskustannukset puoltavat uusien hankkeiden aloittamista,
mutta toisaalta haasteena on saavuttaa riittävä esivuokrausaste riittävillä
vuokratasoilla, jotta hanke voidaan käynnistää.

Ympäristövastuu

Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä ja edistää
kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti
kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen
äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän
lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.

Citycon on käynnistänyt Green Shopping Centre Management -ohjelman, joka on
yhteinen kestävää kehitystä edistävä toimintamalli yhtiön kaikissa
kauppakeskuksissa. Vuonna 2009 käyttöönotetun ohjelman tavoitteena on
energiatehokkuuden, kierrätyksen ja muiden kestävää kehitystä tukevien
toimintojen edistäminen. Cityconin kauppakeskukset on arvioitu Green Shopping
Centre Management - ohjelman avulla vuoden toisen neljänneksen aikana.
Arvioinnin mukaan kaikki kauppakeskukset olivat parantaneet tasoaan kestävän
kehityksen eri osa-alueilla edellisvuodesta.

Kauppakeskus Liljeholmstorgetille myönnettiin maaliskuun lopussa korkeimman eli
platinatason LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design)
-ympäristösertifikaatti. Liljeholmstorgetille myönnetty sertifikaatti on
ensimmäinen kauppakeskukselle Euroopassa myönnetty platinatason sertifikaatti.
Kauppakeskus Rocca al Marelle puolestaan myönnettiin tammikuussa Baltian maiden
ensimmäinen, hopeatason LEED-ympäristösertifikaatti. Kauppakeskus Triolle
sertifikaatti myönnettiin jo kesäkuussa 2009 ensimmäisenä Pohjoismaissa. Kaikki
kolme hanketta olivat Cityconin vastuullisen rakentamisen pilottihankkeita.
Ympäristösertifioinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen
mukaista toimintaa.

Yhtiön yhteiskuntavastuun pitkän tähtäimen tavoitteet määriteltiin
strategiatyöskentelyn yhteydessä kesällä 2009 ja ne on esitelty yhtiön
maaliskuussa julkaisemassa ensimmäisessä yhdistetyssä vuosikertomuksessa ja
yhteiskuntavastuuraportissa vuodelta 2009. Raportissa kuvataan lisäksi yhtiön
taloudellista, sosiaalista ja ympäristövastuuta yhtiön eri sidosryhmien suuntaan
soveltaen Global Reporting Initiativen (GRI) antamaa suositusta yritysten
yhteiskuntavastuuraportoinnin sisällöstä ja raportointiperiaatteista. Yhtiö
raportoi ensimmäistä kertaa myös yhteiskuntavastuuta kuvaavia tunnuslukuja,
joita ovat esimerkiksi energian- ja vedenkulutus, jätteiden kierrätysaste ja
yhtiön liiketoiminnan hiilijalanjälki. Tunnuslukujen avulla määritetään myös
kohdekohtaisia toimenpidesuunnitelmia, jotta asetetut tavoitteet toteutuvat.

Green Building Council Finland (FIGBC) perustettiin huhtikuussa ja Citycon on
yksi perustajajäsenistä. FIGBC:n keskeisimpiä tehtäviä ovat rakennettuun
ympäristöön liittyvien kestävän kehityksen käytäntöjen ja kiinteistöjen
ympäristöluokitusten edistäminen, Suomen kytkeminen osaksi kansainvälistä Green
Building Council -verkostoa, tiedon ja osaamisen välittäminen sekä vuoropuhelun
ja keskustelun herättäminen. Cityconin toimitusjohtaja Petri Olkinuora on
valittu yhdistyksen ensimmäiseen hallitukseen.

Varsinainen yhtiökokous 2010

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.3.2010 Helsingissä.
Yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden
hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2009. Tilikauden 2009
osingoksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous
päätti 0,10 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta. Osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä oli
16.3.2010 ja osinko ja pääoman palautus maksettiin 7.4.2010. Yhtiökokouksen muut
päätökset käyvät ilmi yhtiön 20.4.2010 julkaisemasta osavuosikatsauksesta.

Ylimääräinen yhtiökokous 2010

Citycon Oyj:n ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 17.5.2010 Helsingissä.
Yhtiökokous päätti hallituksen jäsenten lukumääräksi kymmenen ja valitsi yhtiön
hallitukseen Chaim Katzmanin toimikaudeksi, joka jatkuu seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen päättymiseen saakka.

Ylimääräinen yhtiökokous päätti myös hallituksen ehdotuksen mukaisesti muuttaa
yhtiön yhtiöjärjestyksen 4 §:n toista kappaletta siten, että yhden
varapuheenjohtajan sijaan hallitus valitsee keskuudestaan yhden tai useamman
varapuheenjohtajan. Yhtiöjärjestyksen muutos merkittiin kaupparekisteriin
24.5.2010.

Lisäksi ylimääräinen yhtiökokous päätti hallituksen nimitysvaliokunnan
ehdotuksen mukaisesti muuttaa varsinaisen yhtiökokouksen 11.3.2010 tekemää
hallituksen jäsenten palkkiopäätöstä varapuheenjohtajalle maksettavan
vuosipalkkion osalta siten, että hallituksen yhdelle tai useammalle
varapuheenjohtajalle maksetaan kullekin 60 000 euron vuosipalkkio.

Chaim Katzman valittiin yhtiön hallituksen puheenjohtajaksi hallituksen
15.6.2010 pitämässä kokouksessa.

Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet

Vaihto ja kurssi

Tammi-kesäkuun aikana Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX Helsingissä oli
159,9 miljoonaa euroa (150,2 milj. euroa) ja 57,9 miljoonaa (92,7 milj.)
osaketta. Kauden ylin kurssinoteeraus oli 3,15 euroa (2,02 euroa) ja alin 2,29
euroa (1,30 euroa). Kauden vaihdolla painotettu osakekohtainen keskikurssi oli
2,76 euroa (1,62 euroa) ja päätöskurssi 2,42 euroa (1,86 euroa). Yhtiön
osakekannan markkina-arvo kesäkuun lopussa oli 538,6 miljoonaa euroa (411,2
milj. euroa).

Omistus

Cityconilla oli kesäkuun lopussa 4 145 (3 160) rekisteröityä osakkeenomistajaa,
joista yhdeksän oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröidyt ja muut
ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat 195,8 miljoonaa (202,6 milj.) yhtiön
osaketta eli niiden hallussa oli 88,0 prosenttia (91,6 %) yhtiön kaikista
osakkeista ja äänistä.

Liputusilmoitukset

Yhtiö ei ole kauden aikana vastaanottanut ilmoituksia omistusosuuden
muutoksista.

Osakepääoma

Yhtiön rekisteröity osakepääoma kesäkuun 2010 lopussa oli 259 570 510,20 euroa
ja osakkeiden lukumäärä 222 564 972. Yhtiön osakepääomassa ei kauden aikana
tapahtunut muutoksia, mutta osakkeiden lukumäärä nousi 1 301 217 osakkeella
optio-oikeuksilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena sekä 204 020 osakkeella,
jotka yhtiö laski liikkeeseen toukokuussa suunnatuilla maksuttomilla
osakeanneilla osana yhtiön pitkäaikaista osakepohjaista kannustinjärjestelmää.
Yhteensä osakkeiden lukumäärä nousi kauden aikana 1 505 237 osakkeella. Yhtiöllä
on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa.
Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.

Hallituksen valtuutukset

Hallituksella on vuoden 2007 varsinaisen yhtiökokouksen antama
osakeantivaltuutus, jonka perusteella hallitus voi päättää vielä enintään
72 033 412 osakkeen antamisesta tai yhtiön hallussa olevan oman osakkeen
luovuttamisesta. Valtuutuksen perusteella hallitus voi päättää myös optio- ja
muiden erityisten oikeuksien antamisesta. Valtuutus on voimassa 13.3.2012 asti.

Varsinainen yhtiökokous 2010 valtuutti hallituksen päättämään 20 miljoonan
yhtiön oman osakkeen hankkimisesta. Valtuutus on voimassa seuraavaan
varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka.

Hallituksella ei katsauskauden päättyessä ollut muita valtuutuksia.

Omat osakkeet

Yhtiö luovutti kauden aikana 80 000 omaa osaketta, jotka se oli suunnannut
itselleen toukokuussa osana yhtiön osakepohjaista kannustinjärjestelmää.
Osakkeet luovutettiin 1.-2.6.2010 tehdyillä kaupoilla NASDAQ OMX Helsingin
järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä. Tarkemmat tiedot kaupoista löytyvät
yhtiön 1. ja 2. kesäkuuta julkaisemista ilmoituksista, jotka ovat saatavilla
yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi. Katsauskauden päättyessä yhtiön hallussa
ei ollut omia osakkeita.

Optio-oikeudet 2004

Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000 optio-oikeuden
antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle. Optio-oikeudet ovat kaupankäynnin
kohteena NASDAQ OMX Helsingissä.

Osakkeiden merkintäaika Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä
B-optio-oikeuksilla päättyi maaliskuun lopussa. Optioilla merkittiin yhteensä
1 301 217 osaketta, jotka kaikki merkittiin tammi-maaliskuun aikana. Yhtiön
merkityistä osakkeista saama merkintähinta, yhteensä 3,3 miljoonaa euroa, on
optioehtojen mukaisesti kirjattu sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Ulkona olleista 2004 B-optioista jäi käyttämättä osakemerkintään 17 002
optio-oikeutta. Nämä optio-oikeudet on poistettu haltijoidensa
arvo-osuustileiltä arvottomina.

Oheinen taulukko sisältää tietoja jäljellä olevista vuoden 2004
optio-oikeuksista. Optioehdot kokonaisuudessaan ovat nähtävillä yhtiön
internetsivuilla www.citycon.fi/optiot.

Optio-ohjelman 2004 perustiedot 30.6.2010

2004 C

Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 050 000

Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 250 000

Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127

Merkintähinta/osake, euroa ²) 4,2213

Osakkeiden merkintäaika alkoi 1.9.2008

Osakkeiden merkintäaika päättyy 31.3.2011

Osakemerkintään käytetyt optiot -

Optioilla merkityt osakkeet -

Käytettävissä olevat optio-oikeudet 1 050 000

Merkittävissä olevat osakkeet 1 273 335

¹) Veniamo-Invest Oy, Cityconin täysin omistama tytäryhtiö, ei voi merkitä
emoyhtiönsä osakkeita.
²) Vuoden 2010 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen
merkintähinta alenee puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen ja pääoman
palautusten määrästä.

Tilikauden jälkeiset tapahtumat

Citycon sopi heinäkuussa 2009 Suur-Tukholman alueella sijaitsevan kauppakeskus
Åkersberga Centrumin yhteydessä sijaitsevien, pääasiassa asunnoista koostuvien
tilojen myynnistä ruotsalaiselle sijoitusyhtiö Tegeltornet AB:lle 181
miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 19 milj. eurolla). Kauppa toteutui heinäkuun
alussa. Kaupalla ei ole tulosvaikutusta.

Tulevaisuudennäkymät

Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen
liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy
lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin seuraten samalla huolellisesti markkinoita
mahdollisten hankintojen varalta.

Markkinoiden epävarmuuden vuoksi suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä
arvioidaan tarkasti tiukilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan
ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan
parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi. Yhtiö harkitsee myös muita
kiinteistörahoituslähteitä.

Cityconin liikevaihdon odotetaan kasvavan vuonna 2010 noin 3-7 prosenttia ja
operatiivisen liikevoiton noin 1-4 prosenttia verrattuna edelliseen vuoteen
nykyisellä kiinteistökannalla. Yhtiö odottaa operatiivisen tuloksensa olevan
jonkin verran pienempi kuin edellisvuonna. Arvio perustuu valmistuneisiin
kehityshankkeisiin ja vallitsevaan alhaiseen inflaatiotasoon. Lisäksi kohteet,
jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi,
vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.

Muutos tulevaisuudennäkymissä koskien operatiivista tulosta ja operatiivista
liikevoittoa (3-6 prosentista 1-4 prosenttiin) johtuu pääasiassa eräiden
hankkeiden hitaammasta vakiinnuttamisesta ja kehityksestä.

Helsingissä 13.7.2010

Citycon Oyj
Hallitus

KONSERNIN LYHENNETTY VÄLITILINPÄÄTÖS
1.1 - 30.6.2010

Lyhennetty laaja konsernituloslaskelma, IFRS

Me Q2/ Q2/ Muutos- Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 % 2010 2009 %

Bruttovuokratuotto 46,0 43,9 4,7 % 93,2 88,2 5,6 % 177,8

Käyttökorvaukset ja 2,6 1,7 56,6 % 4,9 3,2 51,9 % 8,5
palvelutuotot

Liikevaihto (Liite 3) 48,6 45,6 6,6 % 98,1 91,5 7,3 % 186,3

Hoitokulut (Liite 4) 16,1 14,4 11,7 % 34,9 29,8 17,1 % 60,2

Vuokraustoiminnan muut kulut 0,6 0,2 301,1 % 0,7 0,4 113,1 % 0,7

Nettovuokratuotto 31,8 31,0 2,7 % 62,5 61,3 1,8 % 125,4

Hallinnon kulut 5,8 3,9 47,1 % 10,2 8,5 20,6 % 17,8

Liiketoiminnan muut tuotot ja 0,0 0,0 - 0,1 0,0 - 0,0
kulut

Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen 22,9 -26,0 - 23,7 -57,6 - -97,4
arvostuksesta käypään arvoon

Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen 0,3 0,0 - 3,5 0,1 - 0,1
myynneistä

Liikevoitto/-tappio 49,2 1,1 - 79,6 -4,7 - 10,3

Rahoituskulut (netto) -14,4 -11,8 22,4 % -27,6 -24,0 14,7 % -47,7

Voitto/tappio ennen veroja 34,8 -10,7 - 52,0 -28,7 - -37,5

Tilikauden tulokseen perustuvat -1,9 -1,5 25,9 % -4,3 -3,3 33,1 % -6,5
verot

Laskennalliset verot 0,0 4,5 -100,7 % -0,5 6,0 - 7,0

Katsauskauden voitto/tappio 32,8 -7,7 - 47,1 -26,0 - -36,9

Katsauskauden voiton/tappion jakautuminen

Emoyhtiön omistajille 28,4 -7,0 - 41,4 -23,8 - -34,3

Vähemmistölle 4,4 -0,7 - 5,8 -2,2 - -2,6

Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos

Tulos/osake, euroa (Liite 6) 0,13 -0,03 - 0,19 -0,11 - -0,16

Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,12 -0,03 - 0,18 -0,11 - -0,16
(Liite 6)

Operatiivinen tulos (Liite 5) 10,1 12,6 -19,5 % 21,5 24,2 -11,2 % 50,9

Ei-operatiivinen tulos (Liite 18,3 -19,5 - 19,9 -48,0 - -85,2
5)

Emoyhtiön omistajille kuuluva 28,4 -7,0 - 41,4 -23,8 - -34,3
katsauskauden voitto/tappio

Muut laajan tuloksen erät

Nettotappiot rahavirran -4,5 4,8 - -13,4 -6,0 125,1 % -6,7
suojauksista

Tuloverot liittyen rahavirran 1,2 -1,2 - 3,5 1,6 125,1 % 1,8
suojauksiin

Ulkomaan toimintojen
tilinpäätöksen muuntamisesta 0,4 0,4 12,0 % 1,3 0,2 - 2,0
johtuvat
valuuttakurssivoitot/-tappiot

Muut laajan tuloksen erät -2,9 3,9 - -8,6 -4,2 105,1 % -3,0
verojen jälkeen

Katsauskauden laaja 29,9 -3,8 - 38,5 -30,2 - -39,9
voitto/tappio

Katsauskauden laajan
voiton/tappion jakautuminen

Emoyhtiön omistajille 23,9 -3,2 - 31,2 -28,1 - -38,4

Vähemmistölle 6,0 -0,6 - 7,3 -2,1 - -1,4

Lyhennetty konsernitase, IFRS

Me Liite 30.6.2010 30.6.2009 31.12.2009

Varat

Pitkäaikaiset varat

Sijoituskiinteistöt 7 2 229,5 2 104,5 2 147,4

Aineettomat ja aineelliset 2,0 1,6 1,6
käyttöomaisuushyödykkeet

Laskennalliset verosaamiset 12,2 8,3 8,6

Johdannaissopimukset ja muut pitkäaikaiset 10 0,0 0,0 3,8
varat

Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 243,8 2 114,5 2 161,4

Lyhytaikaiset varat

Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt 8 19,0 - 26,0

Johdannaissopimukset 10 1,0 5,8 -

Myyntisaamiset ja muut saamiset 20,2 10,5 46,1

Rahavarat ja pankkisaamiset 9 25,0 16,7 19,8

Lyhytaikaiset varat yhteensä 65,1 33,0 91,8

Varat yhteensä 2 308,9 2 147,5 2 253,2

Oma pääoma ja velat

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Osakepääoma 259,6 259,6 259,6

Ylikurssirahasto 131,1 131,1 131,1

Arvonmuutosrahasto 10 -32,6 -22,1 -22,7

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 11 136,6 155,2 155,2

Kertyneet voittovarat 11 240,3 217,4 207,8

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 735,0 741,3 731,1
yhteensä

Vähemmistön osuus 44,1 36,1 36,8

Oma pääoma yhteensä 779,1 777,4 767,9

Pitkäaikaiset velat

Pitkäaikaiset korolliset velat 12 1 292,8 1 145,3 1 175,4

Johdannaissopimukset ja muut korottomat 10 46,3 32,1 32,5
velat

Laskennalliset verovelat 50,7 51,0 50,0

Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 389,7 1 228,4 1 257,9

Lyhytaikaiset velat

Lyhytaikaiset korolliset velat 12 92,8 95,3 146,3

Johdannaissopimukset 10 1,3 1,1 1,5

Ostovelat ja muut velat 46,0 45,4 79,7

Lyhytaikaiset velat yhteensä 140,1 141,8 227,4

Velat yhteensä 1 529,8 1 370,2 1 485,3

Oma pääoma ja velat yhteensä 2 308,9 2 147,5 2 253,2

Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS

Me Liite Q1-Q2/ Q1-Q2/ 2009
2010 2009

Liiketoiminnan rahavirta

Voitto /tappio ennen veroja 52,0 -28,7 -37,5

Oikaisut tappioon/voittoon ennen veroja 0,7 81,9 145,7

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 52,7 53,1 108,3

Käyttöpääoman muutos -6,3 8,0 10,7

Liiketoiminnan rahavirta 46,4 61,1 119,0

Maksetut korot ja muut rahoituskulut -26,7 -27,6 -54,4

Saadut korot ja muut rahoitustuotot 0,0 0,2 0,3

Toteutuneet kurssitappiot/-voitot -3,3 11,8 11,8

Maksetut välittömät verot -5,8 -3,7 -10,4

Liiketoiminnan nettorahavirta 10,7 41,7 66,2

Investointien rahavirta

Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken 7 - - -
rahavaroilla

Sijoituskiinteistöjen hankinnat 6 - - -

Investoinnit sijoituskiinteistöihin sekä aineettomiin 7 -53,5 -52,1 -130,9
ja aineellisiin hyödykkeisiin

Sijoituskiinteistöjen myynnit 7, 8 47,3 3,1 3,1

Investointien nettorahavirta -6,2 -49,0 -127,9

Rahoituksen rahavirta

Omien osakkeiden myynti 0,2 0,0 -

Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,3 - -

Lyhytaikaisten lainojen nostot 12 61,1 86,5 149,7

Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 12 -116,7 -41,5 -77,1

Pitkäaikaisten lainojen nostot 12 179,2 142,1 295,1

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 12 -96,3 -149,0 -273,0

Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun 11 -31,0 -30,9 -30,9
vapaan oman pääoman rahastosta

Rahoituksen nettorahavirta -0,2 7,2 63,8

Rahavarojen muutos 4,3 -0,1 2,1

Rahavarat tilikauden alussa 9 19,8 16,7 16,7

Valuuttakurssien muutosten vaikutus 1,0 0,1 1,0

Rahavarat katsauskauden lopussa 9 25,0 16,7 19,8

Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Sijoitetun Kerty-
Osake- Yli- Arvon- vapaan Muun- neet
pääoma kurssi- muutos- oman toerot voitto-
rahasto rahasto pääoman varat
rahasto

Oma pääoma 1.1.2009 259,6 131,1 -17,7 177,3 -10,3 259,1

Katsauskauden laaja -4,4 0,1 -23,8
tappio/voitto

Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta syntyvä omaan 1,1
pääomaan kirjattava voitto

Omien osakkeiden myynti 0,0

Osingonjako ja pääoman palautus
sijoitetun vapaan oman pääoman -22,1 -8,8
rahastosta (Liite 11)

Osakeperusteiset maksut 0,1

Oma pääoma 30.6.2009 259,6 131,1 -22,1 155,2 -10,2 227,7

Oma pääoma 1.1.2010 259,6 131,1 -22,7 155,2 -9,5 217,3

Katsauskauden laaja -9,9 -0,2 41,4
tappio/voitto

Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,3

Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta syntyvä omaan 0,0
pääomaan kirjattava voitto

Omien osakkeiden myynti 0,2

Osingonjako ja pääoman palautus
sijoitetun vapaan oman pääoman -22,1 -8,8
rahastosta (Liite 11)

Osakeperusteiset maksut 0,2

Oma pääoma 30.6.2010 259,6 131,1 -32,6 136,6 -9,7 250,0

Emoyhtiön Vähem- Oma
omistajille mistön pääoma
kuuluva oma osuus yhteensä
pääoma

Oma pääoma 1.1.2009 799,1 38,2 837,3

Katsauskauden laaja tappio/voitto -28,1 -2,1 -30,2

Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä omaan 1,1 1,1
pääomaan kirjattava voitto

Omien osakkeiden myynti 0,0 0,0

Osingonjako ja pääoman palautus sijoitetun vapaan -30,9 -30,9
oman pääoman rahastosta (Liite 11)

Osakeperusteiset maksut 0,1 0,1

Oma pääoma 30.6.2009 741,3 36,1 777,4

Oma pääoma 1.1.2010 731,1 36,8 767,9

Katsauskauden laaja tappio/voitto 31,2 7,3 38,5

Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,3 3,3

Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä omaan 0,0 0,0
pääomaan kirjattava voitto

Omien osakkeiden myynti 0,2 0,2

Osingonjako ja pääoman palautus sijoitetun vapaan -30,9 -30,9
oman pääoman rahastosta (Liite 11)

Osakeperusteiset maksut 0,2 0,2

Oma pääoma 30.6.2010 735,0 44,1 779,1


KONSERNIN LYHENNETYN VÄLITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
1. Yrityksen perustiedot

Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö,
jonka toiminta on keskittynyt Suomeen, Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on
suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka
kotipaikka on Helsinki. Hallitus on hyväksynyt välitilinpäätöksen 13.7.2010.
2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet

Citycon laatii konsernitilinpäätöksensä kansainvälisten tilinpäätösstandardien
(International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja Cityconin
välitilinpäätös 30.6.2010 on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin
mukaisesti. Välitilinpäätöksessä on otettu käyttöön seuraavat nykyisiin
standardeihin tehdyt muutokset ja tulkinnat: IAS 27 (uudistettu)
Konsernitilinpäätös ja erillistilinpäätös ja IFRS 3 (uudistettu). Lisätietoa
muutoksista nykyisiin standardeihin löytyy Cityconin tilinpäätöksen 2009
Konsernitilinpäätöksen liitetiedoista kappaleesta 3 "Muutokset
IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa" (ks. tilinpäätöksen sivut 18-19).

Muutoin välitilinpäätöksessä noudatetaan samoja laatimisperiaatteita sekä
laskentamenetelmiä kuin vuoden 2009 tilinpäätöksessä. Välitilinpäätös ei sisällä
kaikkia vuositilinpäätöksessä esitettäväksi vaadittavia tietoja, joten sitä
tulee lukea yhdessä Cityconin vuoden 2009 tilinpäätöksen kanssa.

3. Segmentti-informaatio
Cityconin liiketoiminta on jaettu alueellisiin liiketoimintayksiköihin Suomi,
Ruotsi ja Baltia.

Me Q2/ Q2/ Muutos- Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 % 2010 2009 %

Liikevaihto

Suomi 31,1 32,6 -4,5 % 63,7 66,1 -3,7 % 131,3

Ruotsi 13,2 9,5 40,0 % 25,9 18,8 37,9 % 41,0

Baltia 4,2 3,5 19,6 % 8,6 6,6 29,1 % 14,0

Yhteensä 48,6 45,6 6,6 % 98,1 91,5 7,3 % 186,3

Nettovuokratuotto

Suomi 21,5 22,9 -6,3 % 42,7 46,0 -7,0 % 92,4

Ruotsi 7,6 5,6 35,4 % 13,9 10,8 29,1 % 23,2

Baltia 2,8 2,5 11,6 % 5,8 4,6 26,6 % 9,8

Muut 0,0 0,0 - 0,0 0,0 - 0,0

Yhteensä 31,8 31,0 2,7 % 62,5 61,3 1,8 % 125,4

Operatiivinen liikevoitto/-tappio

Suomi 19,8 21,4 -7,8 % 40,3 42,9 -6,0 % 86,3

Ruotsi 6,2 4,8 27,7 % 11,7 9,2 26,6 % 20,0

Baltia 2,6 2,2 17,4 % 5,3 4,1 29,2 % 8,8

Muut -2,2 -1,4 57,6 % -4,6 -3,4 34,4 % -7,4

Yhteensä 26,3 27,1 -2,7 % 52,7 52,8 -0,2 % 107,7

Liikevoitto/-tappio

Suomi 31,2 1,0 - 50,9 -3,0 - 21,2

Ruotsi 16,2 0,1 - 27,4 7,9 - 0,3

Baltia 4,1 1,5 174,4 % 5,8 -6,2 - -3,8

Muut -2,2 -1,4 55,9 % -4,6 -3,4 33,8 % -7,4

Yhteensä 49,2 1,1 - 79,6 -4,7 - 10,3

Me

Varat 30.6.2010 30.6.2009 Muutos-% 31.12.2009

Suomi 1 473,6 1 455,7 1,2 % 1 455,5

Ruotsi 630,1 501,3 25,7 % 605,7

Baltia 163,7 157,5 4,0 % 157,6

Muut 41,5 33,1 25,5 % 34,3

Yhteensä 2 308,9 2 147,5 7,5 % 2 253,2

Segmenttien varojen muutos johtui sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta
sekä investoinneista ja myynneistä.

4. Hoitokulut

Me Q2/ Q2/ Muutos- Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 % 2010 2009 %

Lämmitys ja sähkö 4,5 4,4 3,5 % 11,7 10,5 11,1 % 20,2

Ylläpito 6,3 5,0 26,6 % 12,3 9,6 27,5 % 20,1

Kiinteistön henkilöstön kulut 0,1 0,1 117,4 % 0,3 0,3 19,4 % 0,5

Kiinteistön hallinnon kulut 0,6 0,7 -6,6 % 1,2 1,3 -7,1 % 2,5

Markkinointikulut 1,4 1,1 28,1 % 2,5 1,7 50,3 % 4,4

Kiinteistövakuutukset 0,2 0,2 -16,2 % 0,3 0,4 -13,0 % 0,7

Kiinteistöverot 1,5 1,2 23,7 % 2,9 2,4 21,3 % 4,7

Korjauskulut 1,5 1,9 -18,9 % 3,6 3,7 -1,5 % 6,9

Muut kiinteistön hoitokulut 0,0 0,0 -48,3 % 0,1 0,0 - 0,1

Yhteensä 16,1 14,4 11,7 % 34,9 29,8 17,1 % 60,2

5. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen täsmäytyslaskelma
Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä IFRS-raportointivelvoitteesta johtuen
laajaan konsernituloslaskelmaan sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan
ulkopuolisia eriä. Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen
katsauskausien vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen laajan
konsernituloslaskelman lisäksi katsauskauden emoyhtiön omistajille kuuluvan
voiton/tappion jaettuna operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen
tulokseen. Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannattavuutta
katsauskaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja -tappioiden,
muiden kertaluonteisten erien sekä muiden laajan tuloksen erien vaikutusta.
Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa EPRA:n
suositusten mukaista osakekohtaista tulosta.

Operatiivisesta tuloksesta on eliminoitu laajan tuloslaskelman rahoituskuluihin
kirjattu rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos. Suojautuakseen
korkoriskiltä Citycon on solminut korkoriskipolitiikkansa mukaisesti korko- ja
inflaatiojohdannaisia, joiden osalta IFRS:n mukaisen suojauslaskennan
edellytykset eivät täyty. Tällaisten johdannaisten käyvän arvon muutos kirjataan
tulosvaikutteisesti rahoituskuluihin. Kyseiset johdannaiset suojaavat konsernin
korkoriskiä ja näiden johdannaisten ehtojen mukaisesti Citycon vastaanottaa
vaihtuvaa rahamarkkinakorkoa, jonka määräytyminen vastaa konsernin
vaihtuvakorkoisten lainojen koron määräytymistä. Cityconin maksama korko
puolestaan ei riipu markkinakoroista, jolloin johdannaiset suojaavat yhtiötä
markkinakorkojen nousulta. Suojausten tehokkuus pyritään varmistamaan
yhtenevällä korkojen määräytymisellä tulosvaikutteisesti rahoituskuluihin
kirjattavien johdannaisten ja vaihtuvakorkoisten lainojen välillä.

Me Q2/ Q2/ Muutos- Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 % 2010 2009 %

Operatiivinen tulos

Nettovuokratuotto 31,8 31,0 2,7 % 62,5 61,3 1,8 % 125,4

Operatiiviset hallinnon kulut -5,5 -3,9 40,3 % -9,8 -8,5 15,6 % -17,7

Operatiiviset liiketoiminnan 0,0 0,0 - 0,1 0,0 - 0,0
muut tuotot ja kulut

Operatiivinen liikevoitto 26,3 27,1 -2,7 % 52,7 52,8 -0,2 % 107,7

Operatiiviset rahoituskulut -14,2 -12,1 17,2 % -27,1 -24,1 12,5 % -47,7
(netto)

Operatiiviset tilikauden -1,4 -1,5 -10,7 % -3,2 -3,0 7,4 % -6,2
tulokseen perustuvat verot

Operatiiviset laskennalliset -0,1 -0,2 -69,0 % 0,1 -0,2 - -0,2
verot

Operatiivinen vähemmistön osuus -0,6 -0,7 -10,6 % -1,0 -1,4 -28,2 % -2,8

Operatiivinen tulos yhteensä 10,1 12,6 -19,5 % 21,5 24,2 -11,2 % 50,9

Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu EPRA 0,05 0,06 -18,3 % 0,10 0,11 -10,3 % 0,23
EPS), euroa( 1))

Ei-operatiivinen tulos

Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen 22,9 -26,0 - 23,7 -57,6 - -97,4
arvostuksesta käypään arvoon

Voitot sijoituskiinteistöjen 0,3 - - 3,5 0,1 - 0,1
myynneistä

Ei-operatiiviset hallinnon kulut -0,3 - - -0,4 - - -0,1

Ei-operatiiviset liiketoiminnan - - - 0,0 - - 0,0
muut tuotot ja kulut

Rahoituserien käyvän arvon -0,3 0,3 - -0,5 0,0 - -0,1
muutokset

Tilikauden tulokseen perustuvat -0,6 - -1,2 -0,3 - -0,3
ei-operatiiviset verot

Ei-operatiiviset laskennalliset 0,0 4,7 - -0,6 6,2 - 7,3
verot

Ei-operatiivinen vähemmistön -3,8 1,4 - -4,7 3,6 - 5,3
osuus

Ei-operatiivinen tulos yhteensä 18,3 -19,5 - 19,9 -48,0 - -85,2

Ei-operatiivinen tulos/osake, 0,08 -0,09 - 0,08 -0,22 - -0,39
laimennettu

Emoyhtiön omistajille kuuluva 28,4 -7,0 - 41,4 -23,8 - -34,3
katsauskauden voitto/tappio

¹) Operatiivinen osakekohtaisen tuloksen laskeminen on esitetty liitetiedossa 6
"Osakekohtainen tulos".

6. Osakekohtainen tulos

Q1-Q2/ Q1-Q2/ 2009
2010 2009

A) Katsauskauden tuloksesta laskettu osakekohtainen
tulos

Tulos/osake

Emoyhtiön omistajille kuuluva 41,4 -23,8 -34,3
katsauskauden voitto/tappio, Me

Keskimääräinen osakeantioikaistu 221,8 221,0 221,0
osakemäärä, milj. kpl

Osakekohtainen tulos, euroa 0,19 -0,11 -0,16

Tulos/osake, laimennettu

Emoyhtiön omistajille kuuluva 41,4 -23,8 -34,3
katsauskauden voitto/tappio, Me

VVK:n kulut vähennettynä 2,1 - -
verovaikutuksella, Me

Laimennetun osakekohtaisen tuloksen
laskennassa käytetty katsauskauden 43,5 -23,8 -34,3
voitto/tappio, Me

Keskimääräinen osakeantioikaistu 221,8 221,0 221,0
osakemäärä, milj. kpl

VVK:n osakeantioikaistu 18,0 - -
laimennusvaikutus, milj. kpl

Optioiden osakeantioikaistu 0,0 - -
laimennusvaikutus, milj. kpl

Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän 0,2 - -
laimennusvaikutus, milj. kpl

Keskimääräinen osakeantioikaistu 240,0 221,0 221,0
laimennettu osakemäärä, milj. kpl

Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa 0,18 -0,11 -0,16

Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita eikä laimentavien
potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuottoja ei oteta huomioon 2009
laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa, koska
emoyrityksen omistajille kuuluva tulos on negatiivinen.

B) Operatiivisesta tuloksesta laskettu
osakekohtainen tulos

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS)

Operatiivinen tulos, Me (Liite 5) 21,5 24,2 50,9

VVK:n kulut vähennettynä 2,1 2,1 4,2
verovaikutuksella, Me

Operatiivisen osakekohtaisen tuloksen
laskennassa käytetty katsauskauden 23,6 26,2 55,1
voitto, Me

Keskimääräinen osakeantioikaistu 221,8 221,0 221,0
osakemäärä, milj. kpl

VVK:n osakeantioikaistu 18,0 18,8 18,5
laimennusvaikutus, milj. kpl

Optioiden osakeantioikaistu 0,0 - -
laimennusvaikutus, milj. kpl

Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän 0,2 0,1 0,0
laimennusvaikutus, milj. kpl

Keskimääräinen osakeantioikaistu 240,0 239,8 239,5
laimennettu osakemäärä, milj. kpl

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, 0,10 0,11 0,23
(laimennettu EPRA EPS), euroa

7. Sijoituskiinteistöt
Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: rakenteilla
oleviin/peruskorjattaviin kiinteistöihin sekä operatiivisessa toiminnassa
oleviin kiinteistöihin. 30.6.2010 ensin mainittuun ryhmään sisältyivät
Espoontori, Jyväskylän Forum, Kirkkonummen Liikekeskus, Lahden Hansa, Myllypuro,
Martinlaakso ja Myyrmanni Suomessa sekä Åkersberga Ruotsissa.

Me 30.6.2010

Rakenteilla Operatiivisessa Sijoitus-
olevat/ toiminnassa kiinteistöt
peruskorjattavat olevat yhteensä
kiinteistöt kiinteistöt

Katsauskauden alussa 269,8 1 877,6 2 147,4

Hankinnat 2,0 0,7 2,7

Investoinnit 25,8 24,2 50,0

Myynnit -3,3 -34,4 -37,7

Aktivoidut korot 0,7 0,9 1,6

Voitot sijoituskiinteistöjen 11,0 37,2 48,1
arvostuksesta

Tappiot sijoituskiinteistöjen -17,1 -7,3 -24,4
arvostuksesta

Valuuttakurssiero 2,9 38,9 41,8

Siirrot erien välillä 47,4 -47,4 0,0

Katsauskauden lopussa 339,1 1 890,4 2 229,5

Me 30.6.2009

Rakenteilla Operatiivisessa Sijoitus-
olevat/ toiminnassa kiinteistöt
peruskorjattavat olevat yhteensä
kiinteistöt kiinteistöt

Katsauskauden alussa 271,8 1 839,9 2 111,6

Hankinnat - - -

Investoinnit 42,4 4,3 46,7

Myynnit - -2,7 -2,7

Aktivoidut korot 3,6 0,3 4,0

Voitot sijoituskiinteistöjen 7,1 1,5 8,6
arvostuksesta

Tappiot sijoituskiinteistöjen -12,4 -53,8 -66,2
arvostuksesta

Valuuttakurssiero 1,3 1,2 2,5

Siirrot erien välillä 222,7 -222,7 0,0

Katsauskauden lopussa 536,5 1 568,0 2 104,5


Me 31.12.2009

Rakenteilla Operatiivisessa Sijoitus-
olevat/ toiminnassa kiinteistöt
peruskorjattavat olevat yhteensä
kiinteistöt kiinteistöt

Katsauskauden alussa 271,8 1 839,9 2 111,6

Hankinnat 0,0 - 0,0

Investoinnit 84,4 33,4 117,8

Myynnit - -2,7 -2,7

Aktivoidut korot 6,3 1,6 7,9

Voitot sijoituskiinteistöjen - 5,5 5,5
arvostuksesta

Tappiot sijoituskiinteistöjen -14,9 -88,0 -102,9
arvostuksesta

Valuuttakurssiero 10,6 17,3 27,9

Siirrot erien välillä -88,3 70,6 -17,7

Katsauskauden lopussa 269,8 1 877,6 2 147,4

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen arvioija
nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka keskeisimpiä
muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus.
Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät tuottovaatimukset sekä
markkinavuokrat olivat segmenteittäin seuraavanlaiset:

Tuottovaateen painotettu Markkinavuokrien painotettu
keskiarvo (%) keskiarvo (€/m²)

30.6.2010 30.6.2009 31.12.2009 30.6.2010 30.6.2009 31.12.2009

Suomi 6,5 6,5 6,6 23,4 22,2 22,5

Ruotsi 6,2 6,5 6,4 22,7 18,9 21,3

Baltia 8,2 7,7 8,1 21,2 20,5 21,4

Keskimäärin 6,6 6,6 6,6 23,0 21,3 22,1

8. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt
Vuonna 2009, myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostuivat Myllypuron
kehityshanketta varten ostetuista rakennusoikeuksista sekä Åkersberga Centrumin
yhteydessä sijaitsevista 181 asunnosta. Myllypuron kehityshanketta varten
ostetut rakennusoikeudet myytiin 12.1.2010 tehdyillä osakekaupoilla kolmelle eri
asuntosijoittajalle ja myynnistä kirjattiin 2,3 milj. euroa myyntivoittoa.
30.6.2010 myytävissä olevat sijoituskiinteistöt sisältävät Åkersberga Centrumin
yhteydessä sijaitsevat 181 asuntoa, joiden myynti Tegeltornet AB:lle toteutui
heinäkuussa 2010.

Me 30.6.2010 30.6.2009 31.12.2009

Katsauskauden alussa 26,0 - -

Investoinnit 0,1 - 8,3

Myynnit -8,4 - -

Valuuttakurssiero 1,3 - -

Siirto sijoituskiinteistöistä 0,0 - 17,7

Katsauskauden lopussa 19,0 - 26,0

9. Rahavarat ja pankkisaamiset

Me 30.6.2010 30.6.2009 31.12.2009

Käteinen raha ja pankkitilit 16,7 16,7 13,5

Lyhytaikaiset pankkitalletukset 8,3 - 6,4

Yhteensä 25,0 16,7 19,8

10. Johdannaissopimukset

Me 30.6.2010 30.6.2009 31.12.2009

Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
arvot arvot arvot arvot arvot arvot

Korkojohdannaissopimukset

Koronvaihtosopimukset

Erääntyminen:

alle vuosi 92,5 -0,3 66,0 -1,0 48,8 -1,2

1-2 vuotta 70,0 -3,1 86,2 2,6 70,0 1,0

2-3 vuotta 133,0 -10,2 70,0 -3,5 60,0 -3,0

3-4 vuotta 155,4 -10,3 133,0 -7,5 262,9 -14,5

4-5 vuotta 254,0 -13,4 146,2 -7,4 198,0 -7,3

yli 5 vuotta 172,5 -8,5 172,1 -9,5 97,9 -4,0

Yhteensä 877,3 -45,7 673,5 -26,3 737,6 -29,0

Valuuttajohdannaissopimukset

Valuuttatermiinit

Erääntyminen:

alle vuosi 0,0 0,0 4,8 0,1 22,0 -0,2

Kaikki yhteensä 877,3 -45,7 678,3 -26,2 759,7 -29,2

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
katsauskauden lopun markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty
korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.

Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 1,0 miljoonaa euroa
(5,7 milj. euroa) on kirjattu laajan tuloslaskelman rahoituskuluihin.

Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden
nimellisarvo on 851,0 miljoonaa euroa (650,4 milj. euroa). Sopimuksista on
kirjattu -9,9 miljoonaa euroa (-4,4 milj. euroa) muihin laajan tuloksen eriin
verovaikutus huomioituna.

11. Osingonjako ja pääoman palautus
Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 11.3.2010 kokoontuneen yhtiökokouksen
päätöksen mukaisesti tilikauden 2009 osinko oli 0,04 euroa osakkeelta (0,04
euroa tilikaudelta 2008) ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta 0,10 euroa osakkeelta (0,10 euroa tilikaudelta 2008).
Osinko ja pääoman palautus tilikaudelta 2009 oli 30,9 miljoonaa euroa (30,9
milj. euroa tilikaudelta 2008) ja se maksettiin 7.4.2010.

12. Korolliset velat
Katsauskauden aikana konsernin korollisia velkoja on maksettu takaisin 86,4
miljoonaa euroa aiemmin ilmoitettujen takaisinmaksuehtojen mukaisesti.
Muut pitkäaikaisten lainojen nostot ja takaisinmaksut rahavirtalaskelmassa
liittyvät luottolimiittisopimusten ja uusien pitkäaikaisten lainojen nostoihin
ja takaisinmaksuihin.

13. Vastuusitoumukset

Me 30.6.2010 30.6.2009 31.12.2009

Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 45,8 40,8 42,9

Pankkitakaukset 44,4 49,7 45,4

Pääomasitoumukset 39,1 11,6 44,0

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 39,1 miljoonaa euroa (11,6 milj. euroa)
pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa kehityshankkeisiin.

14. Lähipiiritapahtumat
Katsauskaudella ei ollut merkittäviä liiketapahtumia lähipiiriin kuuluvien
tahojen kanssa.

15. Tunnuslukuja

Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos- 2009
2010 2009 %

Tulos/osake, euroa 0,19 -0,11 - -0,16

Tulos/osake laimennettu, euroa 0,18 -0,11 - -0,16

Oma pääoma/osake, euroa 3,30 3,35 -1,5 % 3,31

Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa 3,54 3,58 -1,2 % 3,54

Omavaraisuusaste, % 33,8 36,2 - 34,2

Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2009 tilinpäätöksestä.

Luvut ovat tilintarkastamattomia.

Taloudellinen raportointi vuonna 2010

Citycon julkistaa vielä yhden osavuosikatsauksen tilikaudella 2010.
Osavuosikatsaus 1-9/2010 julkistetaan keskiviikkona 13.10.2010 noin klo 9.00.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.

Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin 020 766 4401 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Varatoimitus- ja talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi

Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

KERTOMUS CITYCON OYJ:N OSAVUOSIKATSAUKSEN 1.1. - 30.6.2010 YLEISLUONTEISESTA
TARKASTUKSESTA

Citycon Oyj:n hallitukselle

Johdanto

Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti laaditun Citycon Oyj:n
konsernin taseen 30.6.2010, laajan tuloslaskelman, oman pääoman muutoksia
koskevan laskelman ja rahavirtalaskelman kyseisenä päivänä päättyneeltä kuuden
kuukauden jaksolta sekä liitetiedot. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat vastuussa
arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 a §:ssä tarkoitetun osavuosikatsauksen
laatimisesta. Suorittamamme yleisluonteisen tarkastuksen perusteella annamme
yhtiön hallituksen pyynnöstä arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5a §:n 7 momentin
mukaisen lausunnon osavuosikatsauksesta.

Yleisluonteisen tarkastuksen laajuus

Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta koskevan
standardin 2410 "Yhteisön tilintarkastajan suorittama osavuosi-informaation
yleisluonteinen tarkastus" mukaisesti. Yleisluonteiseen tarkastukseen kuuluu
tiedustelujen tekemistä pääasiallisesti talouteen ja kirjanpitoon liittyvistä
asioista vastaaville henkilöille sekä analyyttisiä toimenpiteitä ja muita
yleisluonteisen tarkastuksen toimenpiteitä. Yleisluonteinen tarkastus on
laajuudeltaan huomattavasti suppeampi kuin tilintarkastusstandardien ja
-suositusten mukaisesti suoritettava tilintarkastus, ja siksi emme pysty sen
perusteella varmistumaan siitä, että saamme tietoomme kaikki sellaiset
merkittävät seikat, jotka ehkä tunnistettaisiin tilintarkastuksessa. Näin ollen
emme anna tilintarkastuskertomusta.

Lausunto

Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole tullut mitään, mikä
antaisi meille syyn uskoa, ettei osavuosikatsaus, joka on laadittu EU:ssa
käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti,
anna arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää kuvaa
yhteisön taloudellisesta asemasta 30.6.2010 ja sen toiminnan tuloksesta ja
rahavirroista kyseisenä päivänä päättyneeltä kuuden kuukauden jaksolta.

Helsingissä, 13. heinäkuuta 2010

Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen, KHT

[HUG#1431362]