Cityconin osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2006

Pörssitiedotteet - 27.4.2006


Cityconin osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2006

Yhteenveto

- Liikevaihto kasvoi 27,3 miljoonaan euroon (kaudella 1.1.-31.3.2005: 21,2 milj.
euroa)
- Voitto ennen veroja oli 24,9 miljoonaa euroa (7,8 milj. euroa), sisältäen 15,5
miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa) sijoituskiinteistöjen käyvän arvon korotuksia
- Voitto ennen veroja ilman sijoituskiinteistöjen arvonkorotuksia kasvoi 9,4
miljoonaan euroon (7,8 milj. euroa)
- Tulos/osake oli 0,13 euroa (0,05 euroa), tulos/osake ilman käyvän arvon
muutosta ja siitä aiheutuvaa verovaikutusta oli 0,05 euroa (0,05 euroa)
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,11 euroa (0,11 euroa)
- Kauden merkittävimmät investoinnit Suomessa kohdistuivat kauppakeskus
Tullintoriin Tampereella ja Vantaan Myyrmanniin, joka siirtyi kokonaan Cityconin
omistukseen
- Ruotsista hankittiin viisi liikekeskusta suur-Göteborgin alueelta
- Yhtiö päätti maaliskuussa 75 miljoonan euron suuruisesta
merkintäetuoikeusannista, joka toteutettiin huhtikuussa

Avainluvut

1-3 2006 1-3 2005 1-12 2005
Liikevaihto, Me 27,3 21,2 92,2
Liikevoitto, Me 31,9 14,2 105,2
% liikevaihdosta 117,0 67,2 114,1
Voitto ennen veroja, Me 24,9 7,8 74,2
Katsauskauden voitto, Me 18,9 5,9 59,8

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 1 057,6 736,4 956,6

Tulos/osake, euroa 0,13 0,05 0,49
Tulos/osake laimennettu, euroa 0,13 0,05 0,49
Tulos/osake ilman käyvän
arvon muutoksen vaikutusta, euroa 0,05 0,05 0,21
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake,
euroa 0,11 0,11 0,21
Oma pääoma/osake, euroa 2,63 2,17 2,60
P/E -luku (hinta/voitto -suhde) 8 12 6
Oman pääoman tuotto (ROE), % 20,9 9,6 22,5
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 12,4 7,6 13,5
Omavaraisuusaste, % 33,8 31,7 36,7
Nettovelkaantumisaste, % 178,9 198,8 156,8
Kiinteistökannan nettovuokratuotto, % 8,2 8,7 8,4
Vuokrausaste, % 96,7 96,4 97,2
Henkilöstö katsauskauden lopussa 59 45 57

Toimintaympäristön kehitys

Kauppakeskusliiketoiminnan markkinatilanne säilyi kiristyvästä kilpailusta
huolimatta katsauskaudella suotuisana ja kansainvälinen kiinnostus pohjoismaisia
liiketiloja kohtaan jatkui vilkkaana. Suomessa vähittäiskaupan myynti jatkoi
kasvua huolimatta kuluttajien luottamusindikaattorin heikkenemisestä
maaliskuussa. Vähittäiskaupan liiketilojen kysyntä oli edelleen hyvä ja
käyttöasteet säilyivät korkeina. Myönteistä kehitystä edisti alhainen inflaatio.
Korkotason lievällä nousulla ei ollut merkittävää vaikutusta
markkinatilanteeseen.

Taloudellinen kehitys

Cityconin liikevaihto kasvoi katsauskaudella 28,3 prosenttia 27,3 miljoonaan
euroon (edellisvuoden vastaavalla jaksolla 21,2 milj. euroa). Liikevaihdon kasvu
oli pääosin seurausta vuoden 2005 ja 2006 aikana toteutetuista
kiinteistöhankinnoista Suomessa, Ruotsissa ja Virossa.

Voitto ennen veroja kasvoi 217,7 prosenttia ja oli 24,9 miljoonaa euroa (7,8
milj. euroa). Voitto ennen veroja sisältää 28,3 miljoonaa euroa
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousua ja 12,8 miljoonaa euroa käyvän arvon
laskua. Tulos/osake oli 0,13 euroa (0,05 euroa). Tulos/osake ilman käyvän arvon
muutoksesta johtuvia eriä oli 0,05 euroa (0,05 euroa).

Kiinteistöomaisuuden yhteenveto

Cityconin liiketoiminta käsittää koko liikekiinteistön omistamisen ketjun, eli
kohteiden kehittämisen, omistamisen, vuokrauksen sekä kiinteistöjen johtamisen.
Cityconilla on kolme liiketoimintaryhmää: Kauppakeskukset, Marketit ja myymälät
sekä Kiinteistökehitys.

Katsauskauden lopussa yhtiö omisti 28 (16) kauppa- ja liikekeskusta ja 127 (128)
markettia ja myymälää. Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo 31.3.2006
oli 1057,6 miljoonaa euroa, josta kauppa- ja liikekeskusten osuus oli 69,1
prosenttia (60,8 %) ja market- ja myymäläkiinteistöjen osuus 30,9 prosenttia
(39,2 %). Kiinteistöistä 83,8 prosenttia sijaitsee Suomessa, 10,4 prosenttia
Ruotsissa ja 5,8 prosenttia Virossa. Osuudet on laskettu käyvästä arvosta.

Markkinatilanteesta ja sijoittajien kiinnostuksesta johtuen Citycon ilmoitti
helmikuussa harkitsevansa noin 75:n ydinliiketoimintaansa kuulumattoman
kiinteistön myymistä. Kaikki myytävät kiinteistöt sijaitsevat Suomessa ja niiden
kokonaispinta-ala on noin 96 000 neliömetriä. Kauppa on tarkoitus toteuttaa
vuoden 2006 ensimmäisen vuosipuoliskon aikana.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset katsauskaudella

Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40 -standardin mukaista
käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan
ulosvaikutteisesti. Aberdeen Property Investors Finland Oy on määritellyt
Cityconin koko kiinteistöomaisuuden käyvän arvon katsauskauden lopussa. 18.4.2006
päivätty arviolausunto on saatavilla yhtiön kotisivuilla www.citycon.fi.
Arviointimenetelmä on kuvattu Cityconin vuoden 2005 vuosikertomuksessa sivulla
14.

Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo kohosi
markkinatilanteen ja vuokraustoiminnan muutosten seurauksena 15,5 miljoonaa
euroa. Katsauskaudelle kirjattiin arvonnousua yhteensä 28,3 miljoonaa euroa ja
arvonalennuksia yhteensä 12,8 miljoonaa euroa.

Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 2 327 vuokrasopimusta 1 414
vuokralaisen kanssa. Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli
katsauskauden lopussa 96,7 prosenttia (96,4 %) ja nettotuottoaste 8,2 prosenttia
(8,7 %).

Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 26,5
prosenttia 19,5 miljoonaan euroon.

Kaikki
Vuokrasopimuskannan yhteenveto 1-3 2006 1-3 2005 1-12 2005
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 122 77 298
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 39 465 19 684 51 476
Vuokrausaste kauden lopussa, % 96,7 % 96,4 % 97,2 %
Vuokrasopimusten keskimääräinen
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 3,0 3,6 3,2

Kauppakeskukset-liiketoimintaryhmä

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Cityconin
kauppakeskusten nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 42,6 prosenttia 13,1
miljoonaan euroon. Kauppakeskusten nettovuokratuotot olivat 67,4 prosenttia
Cityconin kaikista vuokratuotoista.

Kauppakeskusliiketoimintaryhmän avainluvut
Vuokrasopimuskannan yhteenveto 1-3 2006 1-3 2005 1-12 2005
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 93 56 233
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 16 293 6 051 29 160
Vuokrausaste kauden lopussa, % 97,3 % 97,0 % 98,0 %
Vuokrasopimusten keskimääräinen
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 2,4 2,7 2,6

Taloudellinen kehitys, kauppakeskukset
Liikevaihto, Me 18,4 12,7 57,4
Kiinteistökannan markkina-arvon
muutos, Me 10,2 - 22,1
Liikevoitto, Me 22,3 9,1 61,2
Bruttovuokratuotot, Me 18,3 12,4 56,1
Nettovuokratuotot, Me 13,1 9,2 40,6
Nettotuotto-% 8,0 8,2 8,2
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 8,1 8,4 8,3
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me 730,4 447,4 636,7
Bruttoinvestoinnit, Me 83,8 0,8 174,9

Nettotuottoprosentin laskennassa käytetään Kiinteistötalouden instituutin ja
Investment Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet
omistuksessa koko vertailukauden (12 kk). Luvuista on poistettu kehitys- ja
laajennuskohteet sekä tontit.

Investoinnit ja kehityshankkeet

Kauppakeskukset-liiketoimintaryhmän suurimmat investoinnit katsauskaudella olivat
suur-Göteborgin aluueelta Ruotsista hankitut Lindomen, Backan, Hindåsin,
Landvetterin ja Flodan liikekeskukset. Investoinnit näihin kohteisiin olivat
yhteensä 33,4 miljoonaa euroa. Suur-Göteborgista tuli kauppojen myötä Cityconin
kolmas ulkomainen liiketoiminta-alue suur-Tukholman ja Tallinnan lisäksi.

Suomessa merkittävimmät investoinnit olivat Vantaan Myyrmannin kauppakeskuksen
hankinta kokonaan Cityconin omistukseen, Tampereen keskustassa sijaitsevan
Tullintorin kauppakeskuksen osto sekä Kouvolassa sijaitsevan kauppakeskus
Valtarin osto.

Marketit ja myymälät -liiketoimintaryhmä

Cityconin Marketit ja myymälät -liiketoimintaryhmä on erikoistunut marketti- ja
myymäläkiinteistöjen kehittämiseen, vuokraamiseen ja hallinnointiin. Cityconin
market- ja myymäläkiinteistöjen nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 2,7
prosenttia 6,4 miljoonaan euroon.

Marketit ja myymälät -liiketoimintaryhmän avainluvut

Vuokrasopimuskannan yhteenveto 1-3 2006 1-3 2005 1-12 2005
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 29 21 65
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 23 172 13 633 22 316
Vuokrausaste kauden lopussa, % 95,5 % 95,7 % 95,8 %
Vuokrasopimusten keskimääräinen
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 4,3 4,8 4,2

Taloudellinen kehitys
Liikevaihto, Me 8,9 8,5 34,8
Kiinteistökannan markkina-arvon
muutos, Me 5,3 - 23,8
Liikevoitto, Me 11,6 6,7 49,6
Bruttovuokratuotot, Me 8,9 8,5 34,7
Nettovuokratuotot, Me 6,4 6,2 25,3
Nettotuotto-% 8,7 9,6 8,9
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 8,9 9,7 9,0
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me 327,2 289,0 320,0
Bruttoinvestoinnit, Me 0,7 0,3 3,6

Nettotuottoprosentin laskennassa käytetään Kiinteistötalouden instituutin ja
Investment Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet
omistuksessa koko vertailukauden (12 kk). Luvuista on poistettu kehitys- ja
laajennuskohteetsekä tontit.

Citycon harkitsee noin 75:n ydinliiketoimintaansa kuulumattoman kiinteistön
myymistä. Myytävät kiinteistöt kuuluvat Marketit- ja myymälät
-liiketoimintaryhmään. Myytävien kiinteistöjen osuus Marketit ja myymälät
-liiketoimintaryhmän vuokrattavasta pinta-alasta on noin 35 prosenttia.

Kiinteistökehitys-liiketoimintaryhmä

Kiinteistökehitys-ryhmän tehtävänä on kehittää ja laajentaa Cityconin nykyisiä ja
uusia kauppapaikkoja yhdessä yhtiön muiden liiketoimintaryhmien kanssa.
Liiketoimintaryhmä vastaa myös uusien kauppapaikkojen rakennuttamisesta. Ryhmän
tunnuslukuja ei raportoida erikseen, koska sillä ei ole kiinteistökantaa eikä
vuokratuottoja.

Kiinteistökehitys-liiketoimintaryhmän suurimmat meneillään olevat hankkeet
katsauskaudella olivat Tampereen Hervannan kauppakeskuksen ja Espoon Lippulaivan
laajennus- ja uudistushankkeet.

Henkilöstö

Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä 59 (45)
henkilöä, joista 52 oli Suomessa ja 7 Virossa.

Liikevaihto ja tulos

Katsauskauden liikevaihto oli 27,3 miljoonaa euroa (21,2 milj. euroa).
Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 99,6 prosenttia (98,6 %).
Liikevoitto kasvoi 31,9 miljoonaan euroon (14,2 milj. euroa). Voitto ennen veroja
oli 24,9 miljoonaa euroa (7,8 milj. euroa) ja voitto verojen jälkeen oli 18,9
miljoonaa euroa (5,9 milj. euroa). Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten
vaikutus tulokseen verovaikutuksineen oli katsauskaudella 11,0 miljoonaa euroa.
Kun otetaan huomioon käyvän arvon muutokset verovaikutuksineen on katsauskauden
tulos verojen jälkeen 1,3 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason.

Investoinnit

Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 84,5 miljoonaa euroa
(1,1 milj. euroa). Investoinneista 79,5 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa)
kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan ja 5,0 miljoonaa euroa (1,1 milj.
euroa) kiinteistökehitykseen.

Tase ja rahoitus

Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 1 077,8 miljoonaa euroa (769,4 milj.
euroa), josta likvidit kassavarat olivat 12,3 miljoonaa euroa (23,1 milj. euroa).
Konsernin rahoitustilanne säilyi edelleen hyvänä.

Kauden päättyessä konsernitaseen velat olivat yhteensä 713,2 miljoonaa euroa
(525,6 milj. euroa), joista lyhytaikaista velkaa oli 134,8 miljoonaa euroa (32,4
milj. euroa).

Korolliset velat kasvoivat katsauskaudella 156,7 miljoonaa euroa ja olivat 664,6
miljoonaa euroa (507,9 milj. euroa). Korollisten velkojen keskikorko oli 4,4
prosenttia (5,2 %). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 2,6
vuotta (3,3 vuotta) ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 2,1 vuotta (3,4
vuotta).

Konsernin omavaraisuusaste oli 33,8 prosenttia (31,7 %). Velanhoitokykyä kuvaava
velanhoitokate, eli edellisen 12 kuukauden tulos ennen korkokuluja, veroja ja
poistoja suhteessa nettorahoituskuluihin, oli 2,3. Nettovelkaantumisaste oli
kauden lopussa 178,9 prosenttia (198,8 %).

Kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 89,2 prosenttia (86,0 %)
vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 56,7 prosenttia (80,6 %) oli muutettu
kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla. Lainasalkun kokonaissuojausaste oli
50,6 prosenttia. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli kauden lopussa 376,5
miljoonaa euroa (339,4 milj. euroa). Johdannaissopimusten käypä-arvo 31.3.2006
oli -9,4 miljoonaa euroa (-19,3 milj. euroa).

Nettorahoituskulut olivat 7,0 miljoonaa euroa (6,4 milj. euroa).
Nettorahoituskulujen kasvu johtui pääasiassa korollisen nettovelan kasvusta.

Yritystodistusohjelma

Citycon allekirjoitti uuden 100 miljoonan euron yritystodistusohjelman
helmikuussa 2006 ja korvasi tällä aikaisemmat yhteensä 60 miljoonan euron
erilliset yritystodistusohjelmat.

Merkintäetuoikeusanti

Cityconin hallitus päätti 24.3.2006 75 miljoonan euron merkintäetuoikeusannista
varsinaisen yhtiökokouksen 14.3.2006 antaman valtuutuksen nojalla. Merkittäväksi
tarjottiin 27 429 469 uutta osaketta 2,75 euron osakekohtaiseen merkintähintaan.
Osakkeiden merkintäaika alkoi 3.4.2006 ja päättyi 21.4.2006. Osakkeenomistajalla
oli oikeus merkitä jokaista omistamaansa viittä osaketta kohti yksi uusi osake.
Osakeannissa merkittiin yhteensä 27 274 949 uutta osaketta eli 99,4 prosenttia
tarjotuista osakkeista. Tarjotut osakkeet vastasivat noin 20 prosenttia yhtiön
osakepääomasta ja osakkeiden tuottamista äänistä ennen osakeantia ja merkityt
osakkeet noin 16,5 prosenttia osakeannin jälkeen.

Citycon aikoo käyttää osakeannilla kerätyt nettovarat, n. 75 miljoonaa euroa,
yhtiön kasvustrategian vaatiman rahoituksen turvaamiseksi ja vahvan taseen
säilyttämiseksi. Kasvustrategiansa toteuttamisessa Citycon aikoo joustavasti
hyödyntää sekä osakerahoitusta että muita osakeliitännäisiä
rahoitusinstrumentteja optimaalisen taserakenteen varmistamiseksi ja ottaen
huomioon myös suunniteltujen investointiensa etenemisen.

Varsinaisen yhtiökokouksen 2006 päätökset

Yhtiön vuoden 2006 varsinainen yhtiökokous pidettiin 14. maaliskuuta Helsingissä.
Yhtiökokous vahvisti Citycon Oyj:n ja Citycon-konsernin vuoden 2005
tilinpäätöksen ja myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja
toimitusjohtajalle. Vuoden 2005 osingoksi päätettiin 0,14 euroa osakkeelta.
Osinko maksettiin 24.3.2006.

Hallitus ja hallituksen palkkiot

Yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä säilyi kahdeksana ja hallitukseen valittiin
uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Amir Gal, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki,
Carl G. Nordman, Claes Ottosson, Dor J. Segal ja Thomas W. Wernink sekä uutena
jäsenenä diplomi-insinööri Gideon Bolotowsky, 58, Suomen kansalainen. Hallituksen
jäsenenä vuodesta 2000 ja puheenjohtajana vuodesta 2002 toiminut tohtori Stig-
Erik Bergström ei ollut käytettävissä uudelleenvalintaan. Hallitus valitsi
järjestäytymiskokouksessaan puheenjohtajakseen Thomas W. Werninkin ja
varapuheenjohtajaksi Tuomo Lähdesmäen.

Yhtiökokous päätti, että hallituksen puheenjohtajalle maksetaan vuosipalkkiona
150 000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 60 000 euroa sekä muille
hallituksen jäsenille 25 000 euroa. Lisäksi päätettiin, että puheenjohtajalle
maksetaan 600 euron ja varapuheenjohtajalle ja muille hallituksen jäsenille 400
euron kokouskohtainen palkkio. Kokouspalkkio maksetaan myös hallituksen
valiokuntien kokouksista. Hallituksen suomalaiset jäsenet ovat yhtiökokouksen
päätöksen mukaisesti sitoutuneet hankkimaan yhtiön osakkeita vuosipalkkiosta
verojen vähentämisen jälkeen saamallaan määrällä.

Hallituksen jäsenten riippumattomuus

Hallituksen näkemyksen mukaan kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia
yhtiöstä, mukaan lukien Thomas W. Wernink, jonka yhtiön kanssa tekemä
konsulttisopimus päättyi 14.3.2006. Lisäksi hallituksen arvioinnin mukaan Gideon
Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Carl G. Nordman ja Thomas W.
Wernink ovat riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista.

Hallituksen valiokunnat

Hallitus valitsi järjestäytymiskokouksessaan myös hallituksen valiokuntien
jäsenet.
Tarkastusvaliokuntaan valittiin Raimo Korpinen (pj.), Gideon Bolotowsky ja Thomas
W. Wernink,
palkitsemisvaliokuntaan Tuomo Lähdesmäki (pj.), Gideon Bolotowsky ja Thomas W.
Wernink,
investointivaliokuntaan Thomas W. Wernink (pj.), Amir Gal, Carl G. Nordman ja Dor
J. Segal sekä
nimitysvaliokuntaan Tuomo Lähdesmäki (pj.), Amir Gal, Claes Ottosson ja Thomas W.
Wernink.

Hallituksen valtuutukset

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään osakepääoman korottamisesta yhdellä
tai useammalla uusmerkinnällä siten, että osakepääomaa voidaan korottaa yhteensä
enintään 67 500 000 eurolla antamalla yhtiön osakkeenomistajien merkittäväksi
enintään 50 000 000 uutta nimellisarvoltaan 1,35 euron osaketta. Yhtiökokous
valtuutti hallituksen päättämään merkintähinnan määrittämisperusteista,
merkintähinnasta sekä merkinnän muista ehdoista. Valtuutus ei oikeuta poikkeamaan
osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta. Hallitus käytti tätä valtuutusta
päättäessään 24.3.2006 osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta
osakeannista. Osakeannin jälkeen yhtiön osakepääomaa voidaan valtuutuksen
perusteella korottaa vielä enintään 30 678 818,85 eurolla laskemalla liikkeeseen
enintään 22 725 051 uutta osaketta. Valtuutus on voimassa 14.3.2007 saakka.

Yhtiökokous valtuutti hallituksen lisäksi päättämään yhden tai useamman
vaihtovelkakirjalainan ottamisesta, optio-oikeuksien antamisesta ja osakepääoman
korottamisesta yhdellä tai useammalla uusmerkinnällä siten, että yhtiön osakkeita
merkittäessä, vaihtovelkakirjoja vaihdettaessa ja optio-oikeuksia käytettäessä
yhtiön osakepääomaa voidaan korottaa yhteensä enintään 37 025 733 eurolla ja että
uusia, nimellisarvoltaan 1,35 euron osakkeita voidaan tarjota enintään 27 426 468
kpl. Valtuutus sisältää oikeuden poiketa osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta
ja se on voimassa 14.3.2007 asti. Optio-oikeuksia ei voida käyttää henkilöstön
kannustinjärjestelmänä.

Tilintarkastaja

Yhtiökokous päätti muuttaa yhtiöjärjestyksen tilintarkastajia koskevaa 9 §:ää
siten, että yhtiöllä on yksi tilintarkastaja, jonka tulee olla
Keskuskauppakamarin hyväksymä tilintarkastusyhteisö. Muutetun yhtiöjärjestyksen
mukaisesti yhtiön tilintarkastajaksi tilikaudelle 2006 valittiin KHT-yhteisö
Ernst & Young Oy, jonka ilmoittamana päävastuullisena tilintarkastajana toimii
KHT Tuija Korpelainen.

Osakepääoma ja osakkeet

Citycon Oyj:n yhtiöjärjestyksen mukainen vähimmäispääoma on 100 miljoonaa euroa
ja enimmäispääoma 500 miljoonaa euroa, joissa rajoissa osakepääomaa voidaan
alentaa tai korottaa yhtiöjärjestystä muuttamatta. Yhtiöllä on yksi osakesarja,
ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa.

Yhtiön osakepääoma vuoden 2006 alussa oli 184 115 724,30 euroa ja osakkeita oli
yhteensä 136 382 018 kpl. Katsauskauden aikana yhtiön osakepääomaa korotettiin
optio-oikeuksilla yhteensä 1 033 195,50 eurolla. Kauden lopussa yhtiön
rekisteröity osakepääoma oli 185 148 919,80 euroa ja osakkeiden lukumäärä
137 147 348 kpl. Osakkeen nimellisarvo on 1,35 euroa.

Tammi-maaliskuun aikana Cityconin osakkeiden vaihto Helsingin Pörssissä oli 13,4
(7,8) miljoonaa osaketta ja 51,6 (21,1) miljoonaa euroa. Jakson ylin
kurssinoteeraus oli 4,23 (3,03) euroa ja alin 3,20 (2,40) euroa. Jakson
painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 3,85 (2,71) euroa ja päätöskurssi 4,11
(2,45) euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo katsauskauden lopussa oli 563,7
(275,0) miljoonaa euroa.

Optio-oikeudet

Yhtiöllä on kaksi optio-ohjelmaa, 1999 A/B/C ja 2004 A/B/C. Yhtiön optio-oikeudet
1999 on listattu Helsingin Pörssissä. Optio-ohjelmat ovat osa konsernin
henkilöstön kannustus- ja sitouttamisjärjestelmää.

Osakeannista johtuneet muutokset Cityconin optioehtoihin

Cityconin hallitus päätti 24.3.2006 osakkeenomistajien merkintäetuoikeuden
mukaisesta osakeannista. Yhtiön optio-oikeuksien haltijoiden ja
osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi yhtiön hallitus, optio-
ohjelmien ehtojen mukaisesti, päätti samalla myös osakeannin johdosta optio-
oikeuksien ehtoihin tehtävistä muutoksista. Muutetut optioehdot tulivat voimaan
24.3.2006 ja tärkeimmät muutokset on koottu alla olevaan taulukkoon.

Yhteenveto optio-oikeuksien ehtojen muutoksista:

1999 optiot
kpl Merkintä- Merkintä- Osakkeiden Osakkeiden
suhde hinta per merkintä- merkintä-
optio/osake osake, e aika aika
aika alkaa päättyy

A-optiot 1 800 000 1:1,0927 1,35 1.9.2000 30.9.2007
B-optiot 1 800 000 1:1,0927 1,35 1.9.2002 30.9.2007
C-optiot 1 727 500 1:1,0927 1,35 1.9.2004 30.9.2007
Vapaana 172 500 1:1,0927 1,35 1.9.2004 30.9.2007
Yhteensä 5 500 000

2004 optiot

A-optiot 1 040 000 1:1,0611 2,2336 1.9.2006 31.3.2009
B-optiot 1 195 000 1:1,0611 2,6766 1.9.2007 31.3.2010
A-optioita
vapaana 260 000 1:1,0611 2,2336 1.9.2006 31.3.2009
B-optioita
Vapaana 105 000 1:1,0611 2,6766 1.9.2007 31.3.2010
C-optiot,
vapaana 1 300 000 1:1,0611 - 1.9.2008 31.3.2011
Yhteensä 3 900 000

Muutosten jälkeen jäljellä olevilla vuoden 1999 optio-oikeuksilla voidaan merkitä
vielä enintään 3 776 928 osaketta ja yhtiön osakepääoma voi nousta vielä enintään
5 098 852,80 eurolla. Vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan muutettujen ehtojen
mukaisesti merkitä enintään 4 138 290 osaketta ja yhtiön osakepääoma voi nousta
enintään 5 586 691,50 eurolla.

Yhtiön optio-ohjelmista löytyy lisätietoja vuosikertomuksen 2005
tilinpäätösliitteen sivuilta 8-9 ja 26-28.

Tilikauden jälkeiset tapahtumat

Yhtiön hallitus päätti 24.3.2006 yhtiökokouksen 14.3.2006 antaman valtuutuksen
perusteella 75 miljoonan euron merkintäetuoikeusannista. Merkintäoikeusanti
päättyi onnistuneesti 21.4.2006. Osakeannissa merkittiin 27 274 949 miljoonaa
osaketta 2,75 euron osakekohtaiseen merkintähintaan, mikä vastasi noin 99,4
prosenttia tarjotuista osakkeista. Merkintöjä vastaava osakepääoman korotus,
36 821 181,15 euroa, on tarkoitus merkitä kaupparekisteriin 28.4.2006. Uudet
osakkeet ovat olleet kaupankäynnin kohteena Helsingin Pörssissä ns. väliaikaisina
osakkeina 24.4.2006 alkaen ja ne yhdistetään yhtiön nykyiseen osakelajiin
(kaupankäyntitunnus CTY1S) sen jälkeen kun osakepääoman korotus on merkitty
kaupparekisteriin. Yhdistäminen tapahtuu arviolta 28.4.2006 ja uudet osakkeet
ovat kaupankäynnin kohteena Helsingin Pörssin päälistalla yhdessä vanhojen
osakkeiden kanssa arviolta 2.5.2006 alkaen.

Merkintäetuoikeusannin yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin maalis-huhtikuussa
2006 julkaisemista pörssitiedotteista, jotka ovat saatavissa mm. yhtiön
kotisivuilta osoitteesta www.citycon.fi.

Huhtikuun alussa yhtiön vuoden 1999 optio-oikeuksilla merkittiin uusien ehtojen
mukaisesti 546 350 osaketta. Merkintöjä vastaava osakepääoman korotus merkittiin
kaupparekisteriin 18.4.2006. Uudet osakkeet otettiin julkisen kaupankäynnin
kohteeksi 19.4.2006.

Cityconin optio-ohjelman 1999 A/B/C -optio-oikeuksilla merkittiin 19. huhtikuuta
38 244 uutta Citycon Oyj:n nimellisarvoltaan 1,35 euron osaketta. Osakemerkintöjä
vastaava osakepääoman korotus, 51 629,40 euroa, merkitään kaupparekisteriin
arviolta 4.5.2006 ja uudet osakkeet otetaan julkisen kaupankäynnin kohteeksi
arviolta 5.5.2006.

Optioilla merkittyjen osakkeiden osakekohtainen merkintähinta oli 1,35 euroa.
Merkityt osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2006. Muut osakeoikeudet
astuvat voimaan osakepääoman korotuksen rekisteröintipäivästä. Kullakin
osakkeella on yksi ääni.

Cityconin optio-ohjelmaan 1999 liittyvillä optio-oikeuksilla voidaan merkitä
vielä 3 192 334 uutta osaketta, minkä perusteella yhtiön osakepääoma voi nousta
vielä 4 309 650,90 eurolla. Osakkeiden merkintäaika päättyy 30.9.2007.

Edellä mainittujen korotusten jälkeen Citycon Oyj:n rekisteröity osakepääoma on
222 759 302,85 euroa ja osakkeiden lukumäärä 165 006 891.

Tulevaisuuden näkymät

Citycon arvioi liiketilojensa kysynnän, käyttöasteiden ja vuokratasojen pysyvän
edelleen vakaina pääkaupunkiseudulla, Suomen suurimmissa kaupungeissa, Ruotsissa
ja Virossa. Kiristyvässä kilpailuympäristössä yhtiö hakee edelleen
mahdollisuuksia laajentaa liiketoimintaa Suomessa, Skandinaviassa ja Baltiassa.

Myönteisten markkinanäkymien ja vuosien 2005 ja 2006 aikana toteutettujen
hankintojen ja laajennushankkeiden johdosto Citycon arvioi liiketoimintansa ja
operatiivisen tuloksensa kasvavan vuonna 2006.

Lyhennetty konsernituloslaskelma, IFRS
Me 1-3 2006 % 1-3 2005 % 1-12 2005
Liikevaihto 27,3 100,0 21,2 100,0 92,2
Liiketoiminnan muut tuotot 0,2 0,9 0,0 0,0 0,3
Nettovoitot sijoituskiin-
teistöjen arvostuksesta
käypään arvoon 15,5 56,9 - 0,0 45,9
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen
myynneistä - 0,0 0,3 1,3 0,3
Kulut
Poistot ja arvonalennukset 0,1 0,3 0,0 0,0 0,2
Liiketoiminnan kulut 11,0 40,5 7,3 34,2 33,3

Liikevoitto 31,9 117,0 14,2 67,1 105,2

Rahoituskulut (netto) 7,0 25,8 6,4 30,2 31,1
Voitto ennen veroja 24,9 91,2 7,8 36,9 74,2
Tuloverot -6,0 -22,0 -2,0 -9,3 -14,4
Katsauskauden voitto 18,9 69,2 5,9 27,5 59,8

Katsauskauden voiton jakautuminen:
Emoyhtiön omistajille 18,1 5,9 59,2
Vähemmistölle 0,8 - 0,6

Tulos/osake, euroa 0,13 0,05 0,49
Tulos/osake, laimennettu,
euroa 0,13 0,05 0,49

Lyhennetty konsernitase, IFRS
Me 31.3.2006 31.3.2005 31.12.2005
Varat
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 1 057,6 736,4 956,6
Aineelliset
Käyttöomaisuushyödykkeet 0,5 0,2 0,7
Laskennalliset verosaamiset - 5,4 -
Muut pitkäaikaiset varat 0,3 0,0 0,2
Pitkäaikaiset varat yhteensä 1 058,5 742,0 957,6

Lyhytaikaiset varat
Myyntisaamiset ja muut saamiset 7,0 4,2 9,9
Rahavarat ja pankkisaamiset 12,3 23,1 15,6
Lyhytaikaiset varat yhteensä 19,4 27,4 25,5

Varat yhteensä 1 077,8 769,4 983,1

Oma pääoma ja velat

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma 185,1 156,8 184,1
Osakeanti - - 1,1
Ylikurssirahasto ja muut rahastot 78,8 41,5 85,4
Arvonmuutosrahasto -6,0 -13,0 -10,5
Omat osakkeet - -4,7 -
Kertyneet voittovarat 102,3 63,3 96,5
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma yhteensä 360,3 243,9 356,6
Vähemmistön osuus 4,3 - 3,6
Oma pääoma yhteensä 364,6 243,9 360,2

Velat

Pitkäaikaiset velat 566,5 493,2 542,7
Laskennalliset verovelat 11,9 - 5,8
Pitkäaikaiset velat yhteensä 578,5 493,2 548,4

Lyhytaikaiset velat 134,8 32,4 74,4

Velat yhteensä 713,2 525,6 622,9

Oma pääoma ja velat yhteensä 1 077,8 769,4 983,1

Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS
Me
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osake- Osake- Ylikurssi- Arvon- Omat Kertyneet
pääoma anti rahasto muutos osak- voitto-
ja muut rahasto keet varat
rahastot
Oma pääoma
1.1.2005 156,8 - 41,5 -13,3 -4,7 57,4
Rahavirran suojaus 0,3
Katsauskauden tulos 5,9
Kaudella kirjatut
tuotot ja kulut yhteensä 0,3 5,9
Muut muutokset 0,0
Oma pääoma
31.3.2005 156,8 - 41,5 -13,0 -4,7 63,3

Oma pääoma
1.1.2006 184,1 1,1 85,4 -10,5 - 96,5
Rahavirran suojaus 4,5
Katsauskauden tulos 18,1
Kaudella kirjatut
tuotot ja kulut yhteensä 4,5 18,1
Osakepääoman muutos
1,0 -1,1 0,0
Osingonjako -6,6 -12,6
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,2
Oma pääoma 31.3.2006
185,1 - 78,8 -6,0 0,0 102,3

Emoyhtiön
omistajille Oma
kuuluva Vähemmistön pääoma
oma pääoma osuus yhteensä
Oma pääoma 1.1.2005 237,7 - 237,7
Rahavirran suojaus 0,3 0,3
Katsauskauden tulos 5,9 5,9
Kaudella kirjatut tuotot
ja kulut yhteensä 6,1 6,1
Muut muutokset 0,0 0,0
Oma pääoma 31.3.2005 243,9 - 243,9

Oma pääoma 1.1.2006 356,6 3,6 360,2
Rahavirran suojaus 4,5 4,5
Katsauskauden tulos 18,1 0,7 18,8
Kaudella kirjatut
tuotot ja kulut yhteensä 22,7 22,7
Osakepääoman muutos 0,0 0,0
Osingonjako -19,2 -19,2
Osakemerkinnät osakeoptioilla 0,2 0,2
Oma pääoma 31.3.2006 360,3 4,3 364,6

Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS
Me 1-3 2006 1-3 2005 1-12 2005
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja 24,9 7,8 74,2
Oikaisut voittoon ennen veroja -8,7 6,3 -14,1
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 16,2 14,1 60,1
Käyttöpääoman muutos -1,3 0,3 1,9

Liiketoiminnan rahavirta 14,9 14,4 62,0

Maksetut korot ja muut rahoituskulut -1,9 -0,8 -32,3
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 0,0 0,1 0,4
Saadut ja maksetut välittömät verot 1,5 -0,9 -5,2

Liiketoiminnan nettorahavirta 14,5 12,7 24,8

Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla
-46,5 - -92,6
Investoinnit aineellisiin ja
aineettomiin hyödykkeisiin -38,0 -1,0 -7,2
Sijoituskiinteistöjen myynti - 2,8 2,8
Luovutustuotot muista sijoituksista - 1,0 1,0
Investointien rahavirta -84,4 2,5 -96,1

Rahoituksen rahavirta
Osakeannista saadut maksut - - 74,4
Lyhytaikaisten lainojen nostot 101,0 - 134,6
Lyhytaikaisten lainojen
takaisinmaksut -36,0 - -108,6
Pitkäaikaisten lainojen nostot 30,0 - 199,7
Pitkäaikaisten lainojen
takaisinmaksut -10,8 - -205,6
Maksetut osingot -17,5 - -15,7
Rahoituksen rahavirta 66,7 0,0 78,9

Rahavarojen muutos -3,2 15,2 7,7
Rahavarat katsauskauden alussa 15,6 7,9 7,9
Valuuttakurssien muutosten vaikutus 0,0 - -
Rahavarat katsauskauden lopussa 12,3 23,1 15,6

Segmenttikohtaiset tiedot
Me 1-3 2006 1-3 2005 1-12 2005
Liikevaihto
Kauppakeskukset 18,4 12,7 57,4
Marketit ja myymälät 8,9 8,5 34,8
Kohdistamattomat - 0,0 -
Yhteensä 27,3 21,2 92,2

Liikevoitto
Kauppakeskukset 22,3 9,1 61,2
Marketit ja myymälät 11,6 6,7 49,6
Kohdistamattomat -2,0 -1,6 -5,5
Yhteensä 31,9 14,2 105,2

Tunnuslukuja
1-3 2006 1-3 2005 1-12 2005
Tulos/osake, euroa 0,13 0,05 0,49
Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,13 0,05 0,49
Oma pääoma/osake, euroa 2,63 2,17 2,60
Oman pääoman tuotto (ROE), % 20,9 9,6 22,5
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 12,4 7,6 13,5
Omavaraisuusaste, % 33,8 31,7 36,7

Konsernin vastuusitoumukset
Me 31.3.2006 31.3.2005 31.12.2005
Kiinnitykset maa-alueisiin
ja rakennuksiin 7,8 2,4 7,8

Konsernin johdannaissopimukset
Me 31.3.2006 31.3.2005 31.12.2005
Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
arvot arvot arvot arvot arvot arvot
Korko- ja valuuttajohdannaissopimukset
Koron- ja valuutanvaihtosopimukset
2007 erääntyvät 78,2 0,4 78,2 -0,7 78,2 -0,1
2008 erääntyvät 50,0 -1,0 50,0 -2,3 50,0 -1,5
2009 erääntyvät 145,3 -4,3 128,2 -8,5 125,3 -6,3
2010 erääntyvät 83,0 -4,6 83,0 -7,7 83,0 -6,8
2011 erääntyvät 20,0 0,2 - - - -
Yhteensä 376,5 -9,4 339,4 -19,3 336,5 -14,7

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten arvoa, mikäli kaikki
sopimukset olisi suljettu tilinpäätöspäivän markkinahintoihin.
Johdannaissopimuksia on käytetty lainasalkun suojaamistarkoituksessa. Sopimusten
käypiin arvoihin sisältyvät katsauskauden kertyneet korot 1,4 milj. euroa (1,7
milj. euroa) on kirjattu korkokuluihin. Sopimusten käypiin arvoihin sisältyy 0,8
milj. euroa (0,0 milj. euroa) positiivisia arvoja ja 10,2 milj. euroa (19,3 milj.
euroa) negatiivisia arvoja.

Luvut ovat tilintarkastamattomia.

Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet

Tilinpäätösliitteessä 31.12.2005 esiteltyjä IFRS tilinpäätöksen
laadintaperiaatteita on noudatettu tässä osavuosikatsauksessa.

Tilinpäätöksessä 31.12.2005 on siirrytty laskemaan kokonaan omistettujen
kotimaisten kiinteistöyhtiöiden laskennallinen verovelka yhtiöiden osakkeiden
velattoman hankintamenon ja käyvän arvon väliaikaisen eron perusteella.
Vertailukauden luvut 1.1.-31.3.2005 on muutettu vastaamaan uutta
laskentakäytäntöä.

Taloudellinen informaatio vuonna 2006

Osavuosikatsaus 1.1.-30.6.2006 julkaistaan 21.7.2006.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi

Helsinki 27.4.2006

CITYCON OYJ
Hallitus

Lisätiedot:

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin (09) 6803 6730 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi

Jakelu:
Helsingin Pörssi
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

Kertomus Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen 1.1.-31.3.2006 yleisluonteisesta
tarkastuksesta

Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen kaudelta
1.1. - 31.3.2006. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat laatineet
arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 §:ssa tarkoitetun osavuosikatsauksen.
Suorittamamme yleisluonteisen tarkastuksen perusteella annamme yhtiön hallituksen
pyynnöstä arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 §:n 2 momentin mukaisen lausunnon
osavuosikatsauksesta.

Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta koskevan
kansainvälisen suosituksen mukaisesti. Yleisluonteinen tarkastus suunnitellaan ja
toteutetaan tällöin kohtuullisen varmuuden saavuttamiseksi siitä, ettei
tilinpäätös sisällä olennaisia virheitä tai puutteita. Yleisluonteinen tarkastus
rajoittuu pääasiallisesti yhtiön henkilökunnalle tehtyihin tiedusteluihin ja
analyyttisiin tarkastustoimenpiteisiin antaen siten tilintarkastusta alemman
tasoisen varmuuden. Emme ole suorittaneet tilintarkastusta emmekä siten anna
tilintarkastuskertomusta.

Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole ollut seikkoja, jotka
antaisivat aihetta olettaa, ettei osavuosikatsausta olennaisilta osin ole
laadittu sen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti siten, että
se ei anna arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää
kuvaa Citycon Oyj:n taloudellisesta asemasta.

Helsingissä 27. huhtikuuta 2006

Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen
KHT