Cityconin osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2007

CITYCON OYJ Pörssitiedote 26.4.2007 klo 12.45

Cityconin osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2007

Yhteenveto katsauskaudesta

- Liikevaihto kasvoi 25,6 prosenttia 34,2 miljoonaan euroon (kaudella
1.1.-31.3.2006: 27,3 milj. euroa). Kasvu johtui pääasiassa
toteutetuista kiinteistöhankinnoista.
- Voitto ennen veroja oli 40,9 miljoonaan euroon (24,9 milj. euroa).
Luku sisältää 31,5 miljoonaa euroa (15,5 milj. euroa)
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousua.
- Yhtiön koko kiinteistökannan markkina-arvo kasvoi 46,3 prosenttia
1 546,9 miljoonaan euroon (1 057,6 milj. euroa).
- Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 19,6
prosenttia 23,2 miljoonaan euroon (19,4 milj. euroa).
- Tulos/osake oli 0,18 euroa (0,12 euroa).
- Tulos/osake ilman käyvän arvon muutoksen, myyntivoittojen ja muiden
kertaluonteisten erien vaikutusta oli 0,04 euroa (0,05 euroa). Lasku
johtui lähinnä kasvaneesta osakemäärästä, ydinliiketoimintaan
kuulumattomien kiinteistöjen myynnistä, lisääntyneestä
kehitystoiminnasta ja kasvaneeseen liiketoimintaan liittyvistä
kuluista.
- Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NAV) kasvoi 3,69 euroon (2,48
euroa).
- Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus oli
katsauskauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 6,5
prosenttia.
- Omavaraisuusaste kasvoi 45,5 prosenttiin (33,8 %).
- Katsauskaudella yhtiö toteutti onnistuneesti 133,8 miljoonan euron
suunnatun osakeannin, jossa laskettiin liikkeeseen 25 000 000 uutta
osaketta.
- Yhtiön osakekannan markkina-arvo katsauskauden lopussa oli 1 126,7
miljoonaa euroa (563,7 milj. euroa).
- Katsauskaudella päätettiin kahdesta merkittävästä
kehityshankkeesta, joiden kokonaisarvo on noin 178 miljoonaa euroa.
- Yhtiö jatkoi kasvustrategiansa toteuttamista myös hankkimalla Tumba
Centrum -nimisen kauppakeskuksen Tukholman eteläpuolelta Botkyrkan
kunnasta sekä kauppakeskus Trion yhteydessä sijaitsevan Hansan
kiinteistön Lahdesta. Yhteensä uusiin kohteisiin investoitiin 78,6
miljoonaa euroa.

Avainluvut

1-3/07 1-3/06 Muutos-%(* 2006
Liikevaihto, Me 34,2 27,3 25,6 % 119,4
Liikevoitto, Me 50,4 31,9 58,0 % 196,5
% liikevaihdosta 147,1 117,0 - 164,6
Voitto ennen veroja, Me 40,9 24,9 64,5 % 165,6
Tilikauden voitto
emoyhtiön omistajille, Me 33,0 18,1 82,2 % 124,9

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo,
Me 1 546,9 1 057,6 46,3 % 1 447,9

Tulos/osake, euroa 0,18 0,12 47,3 % 0,78
Tulos/osake laimennettu, euroa
(EPRA tulos/osake) 0,17 0,12 36,2 % 0,74
Tulos/osake, ilman käyvän arvon
muutoksen, myyntivoiton ja muiden
kertaluontoisten erien vaikutusta,
euroa 0,04 0,05 -18,1 % 0,20
Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake,
euroa 0,05 0,10 -46,6 % 0,20
Oma pääoma/osake, euroa
(EPRA NAV) 3,69 2,48 49,0 % 3,38
Oikaistu nettovarallisuus
(EPRA NNNAV) 3,43 2,50 37,4 % 3,22
P/E -luku (hinta/voitto -suhde) 8 8 6
P/E -luku, ilman käyvän arvon
muutoksen, myyntivoiton ja muiden
kertaluontoisten erien
vaikutusta, euroa 36 36 25
Oman pääoman tuotto (ROE), % 25,8 25,8 25,8
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 16,8 16,8 16,8
Omavaraisuusaste, % 45,5 33,8 - 39,1
Nettovelkaantumisaste, % 105,5 178,9 - 136,6
Korollinen nettovelka
(käypä arvo), Me 783,3 652,3 20,1 % 811,2
Nettotuotto-% 6,9 8,3 - 7,6
Vuokrausaste, % 96,7 96,7 - 97,1
Henkilöstö katsauskauden lopussa 89 59 50,8 % 73

*) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista.

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi katsauskautta:"Citycon jatkoi kasvustrategiansa toteuttamista ja katsauskauden
liiketulos säilyi hyvänä. Katsauskaudella toteutetun osakeannin
ansiosta yhtiön tase säilyi vahvana ja mahdollisti kehityshankkeiden
ja uusien kauppakeskushankintojen toteuttamisen.

Katsauskauden aikana Citycon hankki omistukseensa uusia kohteita ja
aloitti merkittäviä kehityshankkeita. Ruotsissa Liljeholmenin
kauppakeskushanke on yhtiön toistaiseksi suurin yksittäinen
kehityshanke. Virossa aloitettu Rocca al Maren laajennus vahvistaa
Cityconin asemaa yhtiön yhdellä merkittävällä kasvualueella.
Kiinteistö Oy Lahden Hansan osakkeiden hankinta Suomessa puolestaan
mahdollistaa kauppakeskus Lahden Trion aiempaa laajemman kehittämisen
ja tukee Cityconin johtavaa markkina-asemaa Suomessa.

Yhtiön toiminta-alueilla kilpailu kaupan kiinteistöistä on jatkunut
kireänä, mikä on samalla nostanut selvästi kiinteistöjen hintoja.
Tämän seurauksena yhtiö aikoo jatkossa toteuttaa kasvustrategiaansa
enenevässä määrin panostamalla jo omistamiensa kohteiden
kehittämiseen ja laajentamiseen. Kiinteistökehityksen merkitys
Cityconin liiketoiminnalle kasvaa siis tulevaisuudessa entisestään.
Käynnissä olevien hankkeiden lisäksi yhtiö suunnittelee tai tutkii
lukuisia kehityshankkeita kaikilla liiketoiminta-alueillaan.

Vuoden 2006 lopulla uudistetun organisaation ansiosta yhtiö voi
keskittää enemmän voimavaroja kauppapaikkojen kaupalliseen
johtamiseen, kehittämiseen ja uudistamiseen. Ruotsin organisaation
uusi johto aloitti tehtävässään vuoden alussa ja myös Suomen
organisaatiota on vahvistettu. Tehdyt investoinnit organisaation
vahvistamiseksi tukevat yhtiön kasvun jatkumista myös vuoden 2007
aikana."

Toimintaympäristön kehitys

Liiketilojen kysyntä Cityconin toiminta-alueilla Suomessa, Ruotsissa
ja Baltian maissa jatkui vuoden 2007 kolmen ensimmäisen kuukauden
aikana hyvänä ja liiketilojen käyttöasteet pysyivät korkealla
tasolla.

BKT:n kasvu Suomessa ja Ruotsissa on viime vuosina jatkunut ja
erityisesti yksityinen kulutus ja vähittäiskaupan kehitys on ollut
vahvaa. Kuluttajien luottamusta ovat tukeneet vahva
työmarkkinatilanne ja käytettävissä olevien tulojen kasvu. Maiden
korkotaso ja inflaatio ovat pysyneet edelleen maltillisina ja kasvua
tukevina.

Kaikilla yhtiön toiminta-alueilla sijoittajien kiinnostus
vähittäiskaupan kiinteistöjä kohtaan on säilynyt vahvana. Myytäväksi
tarjotuista sijoituskohteista käydään edelleen tiukkaa kilpailua,
minkä seurauksena tuottovaatimustasot ovat laskeneet ja hinnat
nousseet. Markkinoiden likviditeetti on säilynyt hyvällä tasolla, ja
yhtiön toiminta-alueilla on edelleen runsaasti sijoituskohteita
myynnissä tai tulossa myyntiin lähiaikoina.

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto

Citycon on kauppakeskuksiin ja muihin vähittäiskaupan liiketiloihin
erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, joka toimii Suomessa, Ruotsissa
ja Baltian maissa. Suomessa Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan
markkinajohtaja, sen toiminta on kasvanut merkittäväksi Ruotsissa, ja
Baltiassa yhtiö on saavuttanut jalansijan. Cityconin ydinosaamista on
uusiin hankintoihin liittyvä osaaminen sekä kauppakeskusten
kehittäminen.

Katsauskauden lopussa yhtiö omisti 28 (22) kauppakeskusta ja 52 (133)
muuta kauppapaikkaa. Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo
katsauskauden lopussa oli 1 546,9 miljoonaa euroa, josta suomalaisten
kiinteistöjen osuus oli 67,7 prosenttia (83,8 %), ruotsalaisten
kiinteistöjen osuus 26,8 prosenttia (10,4 %) ja Baltiassa
sijaitsevien kiinteistöjen osuus 5,5 prosenttia (5,8 %).
Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä katsauskauden lopussa oli
yhteensä 776 354 neliömetriä.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset

Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40
-standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin
sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.
Sijoituskiinteistöjen arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija
kansainvälisten IVS-standardien (International Valuation Standards)
mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna 2007 ulkopuolinen
arviointi tehdään vuosineljänneksittäin aktiivisen markkinatilanteen
vuoksi. Aberdeen Property Investors Finland Oy:n tekemä arviolausunto
maaliskuun lopun tilanteesta on saatavilla osoitteessa
www.citycon.fi.

Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo kohosi
markkinatilanteen ja vuokraustoiminnan muutosten seurauksena 31,5
miljoonaa euroa. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 35,2 miljoonaa euroa
ja arvonalennuksia yhteensä 3,7 miljoonaa euroa.

Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Aberdeen Property
Investors Finland Oy:n määrittämä nettotuottovaatimus laski 6,5
prosenttiin. Tuottovaatimuksen muutos oli pääosin seurausta edelleen
erittäin aktiivisina säilyneistä markkinoista.

Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 3 387 (2 327)
vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika oli 2,9
(3,0) vuotta. Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli
katsauskauden lopussa 96,7 prosenttia (96,7 %) ja nettovuokratuotto
6,9 prosenttia (8,3 %).

Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 19,6 prosenttia
23,2 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 18,3
prosenttia 777 000 neliömetriin. Vertailukelpoisten (like-for-like)
kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 12,2 prosenttia.
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat
olleet omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin
kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit.

Nettotuottoprosentin laskennassa ja vertailukelpoisten kohteiden
(like-for-like) valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden instituutin
ja Investment Property Databankin ohjeiden mukaista
laskentamenetelmää.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto
1-3 2007 1-3 2006 1-12 2006
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 114 122 369
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 17 960 39 465 73 300
Vuokrausaste kauden lopussa, % 96,7 96,7 97,1
Vuokrasopimusten keskimääräinen
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 2,9 3,0 2,9

Kehityshankkeet

Cityconin liiketoiminnassa tärkeintä on pitää omistamansa kohteet
houkuttelevina ja elinvoimaisina kaupan keskuksina niin asiakkaiden
kuin vuokralaistenkin kannalta. Cityconin hallituksen päättämät
meneillään olevat merkittävimmät kehityshankkeet on lueteltu
oheisessa taulukossa. Päätettyjen hankkeiden lisäksi Citycon
suunnittelee ja valmistelee parhaillaan lukuisia muita
kehityshankkeita. Lisätietoja suunnitteilla olevista hankkeista
löytyy maaliskuussa 2007 julkaistusta vuoden 2006 vuosikertomuksesta.
Vuosikertomus on saatavissa yhtiön kotisivuilta www.citycon.fi.

Kohde Sijainti Kokonais- Toteutuneet Arvioitu kustannus brutto- lopullinen
(milj. investoinnit valmistumis-
euroa) 31.3.2007 vuosi
(milj. euroa)
Lippulaiva Espoo, Suomi 60-70 1) 7,6 2008
Trio Lahti, Suomi 50,5 2,0 2009
Duo Tampere, Suomi 27,3 19,1 2007
Lentola Kangasala, Suomi 16,6 - 2007
Kaarina Kaarina, Suomi 8.2 - 2007
Torikeskus Seinäjoki, Suomi 4 1,1 2008
Åkersberga Österåker, Ruotsi 40 2) 3,8 2009
Liljeholmen Tukholma, Ruotsi 110 4,8 2009
Rocca al Mare Tallinna, Viro 68 3) 0,6 2010

1)Arviossa mukana molemmat suunnitellut vaiheet.
2)Citycon omistaa Åkersbergan kauppakeskuksesta 75 % ja sen osuus
kehitysinvestoinnista on noin 27 miljoonaa euroa.
3)Arviossa mukana kaikki kolme suunniteltua vaihetta.
Jotkut hankkeista vaativat vielä yhtiön hallituksen hyväksynnän.

Liiketoiminta-alueet

Yhtiön liiketoiminta organisoitiin vuoden 2006 lopulla alueellisesti
uudelleen, ja yhtiön aiemmat, kiinteistötyyppiin perustuneet
liiketoimintaryhmät (Kauppakeskukset, Marketit ja myymälät sekä
Kiinteistökehitys) poistuivat käytöstä. Uuden alueorganisaation
mukaisesti Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen
liiketoiminta-alueeseen Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja nämä edelleen
Kauppapaikkoihin ja Kiinteistökehitykseen.

Suomi

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa.
Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella
3,3 prosenttia 17,5 miljoonaan euroon. Vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotot kasvoivat 12,2 prosenttia. Suomen liiketoimintojen
nettovuokratuotot olivat 75,5 prosenttia Cityconin kaikista
nettovuokratuotoista.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto 1-3 2007 1-3 2006 1-12 2006
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 106 113 321
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 16 900 37 466 66 500
Vuokrausaste kauden lopussa, % 96,4 96,3 97,2
Vuokrasopimusten keskimääräinen
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 3,2 3,1 3,1

Taloudellinen kehitys, Suomi
1-3 2007 1-3 2006 Muutos 1-12 2006
Liikevaihto, Me 23,9 23,3 2,4 % 95,8
Kiinteistökannan markkina-arvon
muutos, Me 14,0 14,9 -6,3 % 104,8
Liikevoitto, Me 30,2 30,7 -1,8 % 176,1
Bruttovuokratuotot, Me 23,3 22,7 2,4 % 93,1
Nettovuokratuotot, Me 17,5 16,9 3,3 % 68,8
Nettotuotto-% 7,3 8,5 - 7,6
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset kohteet 7,9 8,6 - 7,9
Kiinteistökannan markkina-arvo,
Me 1 046,6 886,5 18,1 % 1 009,7
Bruttoinvestoinnit, Me 22,9 51,3 -55,4 % 152,8

Suomessa Citycon hankki katsauskaudella omistukseensa kauppakeskus
Trion yhteydessä sijaitsevan Kiinteistö Oy Lahden Hansan koko
osakekannan. Velaton kauppahinta oli 17,0 miljoonaa euroa. Kiinteistö
on olennainen osa kauppakeskus Trioa, jota Citycon parhaillaan
uudistaa. Hansan hankinta mahdollistaa Trion kehittämisen aiempaa
laajemmin. Hansan vuokrattavissa oleva pinta- ala on noin 11 000
neliömetriä. Kaupan myötä Cityconin omistama vuokrattavissa oleva
pinta-ala nousee 46 000 neliömetriin ja se omistaa siten lähes koko
kauppakeskus Trion. Tammi-maaliskuussa yhtiö teki lisäksi useita
pienempiä hankintoja ostamalla lisää osakkeita vähemmistöosakkailta
kauppakeskuksista, kuten esimerkiksi Vantaan Isomyyristä ja Espoon
Tapiolan Heikintorista.

Cityconin uusin kauppakeskus Duo valmistuu suunnitellussa
aikataulussa ja laajennusosa avataan yleisölle 26.4.2007.
Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on 15 500 neliömetriä ja se
muodostuu vanhasta Hervannan liikekeskuksesta (5 200 m2) ja nyt
avattavasta uudisrakennusosasta (10 300 m2). Vanhan osan saneeraus
valmistuu syksyllä 2007.

Suomessa suurimmat kauppakeskusten kehityshankkeet ovat edellä
mainittu Lahden Trion ja Espoon Lippulaivan uudistus- ja
laajennushankkeet. Kauppakeskus Lippulaivan uudistustyöt saatiin
valmiiksi syksyllä 2006 ja toiseen vaiheeseen kuuluvat laajennustyöt
käynnistyvät, kun asemakaavan muutos on saanut lainvoiman, arviolta
kesällä 2007.

Lisäksi yhtiö rakennuttaa Kaarinaan uutta liikekeskusta noin viiden
kilometrin päähän Turun keskustasta. Seinäjoella Citycon uudistaa
Torikeskusta, ja Kangasalan Lentolaan Tampereen kupeeseen rakennetaan
kokonaan uutta liikekeskusta, jonka on määrä valmistua syksyllä 2007.

Katsauskauden aikana Suomessa toteutettujen uushankintojen
kokonaismäärä oli 18,8 miljoonaa euroa (48,6 milj. euroa) ja
kehitysinvestointien 4,0 miljoonaa euroa (2,7 milj. euroa). Kauden
lopussa yhtiö omisti Suomessa 19 (18) kauppakeskusta ja 46 (127)
muuta kauppapaikkaa.

Ruotsi

Vuoden 2006 aikana Citycon panosti voimakkaasti liiketoimintansa
kasvattamiseen Ruotsissa hankkimalla sieltä useita kohteita. Tämä
edellytti myös paikallisen organisaation vahvistamista ja Ruotsin
organisaation uusi johto aloitti tehtävässään vuoden 2007 alussa.
Ruotsissa Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 206,8
prosenttia 4,4 miljoonaan euroon. Ruotsin nettovuokratuotot olivat
19,0 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto
1-3 2007 1-3 2006 1-12 2006
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 3 1 32
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 270 107 3 900
Vuokrausaste kauden lopussa, % 97,2 98,2 96,3
Vuokrasopimusten keskimääräinen
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 1,9 2,5 2,2

Taloudellinen kehitys, Ruotsi
1-3 2007 1-3 2006 Muutos 1-12 2006
Liikevaihto, Me 8,6 2,6 224,0 % 17,3
Kiinteistökannan markkina-arvon
muutos, Me 15,1 -0,1 NA 8,7
Liikevoitto, Me 18,8 1,0 1 691,9 % 16,8
Bruttovuokratuotot, Me 7,9 2,4 235,0 % 15,9
Nettovuokratuotot, Me 4,4 1,4 206,8 % 9,3
Nettotuotto-% 5,9 4,9 - 5,2
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 0,0 0,0 - 0,0
Kiinteistökannan markkina-arvo,
Me 414,8 109,9 277,4 % 354,8
Bruttoinvestoinnit, Me 61,7 33,3 85,2 % 267,2

Tammikuun lopussa toteutui joulukuussa 2006 solmitun sopimuksen
mukaisesti Tumba Centrumfastigheter AB:n osakkeiden osto. Yhtiö
omistaa Tumba Centrum -nimisen kauppakeskuksen Tukholman
eteläpuolella Botkyrkan kunnassa. Kohteen velaton kauppahinta oli
547,7 miljoonaa kruunua (n. 60,5 milj. euroa). Ruotsalaisten
kauppakeskusten tapaan kokonaisuuteen kuuluu liiketilojen lisäksi
myös asuntoja ja toimistotilaa. Vuokrattava pinta-ala on
kokonaisuudessaan n. 31 000 neliömetriä, josta liiketiloja on noin 18
600 neliömetriä. Tumba Centrumin osto oli Cityconin kolmastoista
hankinta Ruotsissa. Hankinta vahvistaa Cityconin markkina-asemaa
Ruotsissa ja Tukholman alueella kauppakeskussektorilla.

Helmikuun alussa Citycon ilmoitti, että se aloittaa kauppakeskuksen
rakentamisen Tukholman Liljeholmeniin. Hankkeen arvo on noin 110
miljoonaa euroa kiinteistöstä maksetun 60,6 miljoonan euron lisäksi
ja se on Cityconin historian suurin yksittäinen kehityshanke. Citycon
osti Liljeholmenin kiinteistön elokuussa 2006. Kiinteistöllä on tällä
hetkellä noin 20 000 neliömetrin toimisto- ja liikerakennus sekä
rakennusoikeutta liiketilakäyttöön. Olemassa olevaa rakennusta
laajennetaan ja uudistetaan huomattavasti. Uuden kauppakeskuksen
kokonaispinta-ala on noin 91 000 neliömetriä kallioon louhittavat
parkkitilat mukaan lukien. Uusi kauppakeskus avataan arviolta
loka-marraskuussa 2009.

Citycon on myös uudistamassa ja laajentamassa Tukholman läheisyydessä
sijaitsevaa Åkersbergan kauppakeskusta. Kauppakeskuksen vuokrattavaa
pinta-alaa laajennetaan noin 9 000 neliömetrillä, minkä lisäksi
olemassa olevia tiloja modernisoidaan ja keskuksen palvelurakennetta
kehitetään.

Ruotsin investointien arvo katsauskaudella oli yhteensä noin 61,7
miljoonaa euroa, josta uushankintojen osuus 59,7 miljoonaa euroa
(32,9 milj. euroa) ja kehitysinvestointien 1,9 miljoonaa euroa (0,3
milj. euroa). Kauden lopussa yhtiö omisti Ruotsissa seitsemän (3)
kauppakeskusta ja kuusi (6) muuta kauppapaikkaa.

Baltia

Cityconilla on Baltian maissa kaksi kauppakeskusta, Rocca al Mare
Tallinnassa Virossa ja Mandarinas Vilnassa Liettuassa. Baltian
markkinoiden rajallisen koon, kilpailun ja sopivien kiinteistöjen
rajallisen saatavuuden vuoksi Citycon on edennyt alueen
investoinneissa maltillisesti. Yhtiö etsii kuitenkin jatkuvasti
potentiaalisia sijoituskohteita alueella. Baltian nettovuokratuotot
kasvoivat katsauskaudella 32,1 prosenttia 1,3 miljoonaan euroon.
Baltian nettovuokratuotot olivat 5,7 prosenttia Cityconin kaikista
nettovuokratuotoista.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto
1-3 2007 1-3 2006 1-12 2006
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 5 8 16
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² 790 1 892 2 900
Vuokrausaste kauden lopussa, % 100,0 100,0 100,0
Vuokrasopimusten keskimääräinen
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 3,2 3,2 3,3

Taloudellinen kehitys, Baltia
1-3 2007 1-3 2006 Muutos 1-12 2006
Liikevaihto, Me 1,8 1,3 40,3 % 6,2
Kiinteistökannan markkina-arvon
muutos, Me 2,4 0,7 230,5 % 6,6
Liikevoitto, Me 3,5 1,6 117,2 % 10,9
Bruttovuokratuotot, Me 1,6 1,0 51,5 % 6,1
Nettovuokratuotot, Me 1,3 1,0 32,1 % 4,8
Nettotuotto-% 7,7 8,7 - 8,4
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset
kohteet -
Kiinteistökannan markkina-arvo,
Me 85,6 61,2 39,9 % 83,3
Bruttoinvestoinnit, Me 0,3 - - 16,2

Citycon ilmoitti helmikuun alussa aloittavansa alun perin kesällä
2005 ostetun kauppakeskus Rocca al Maren laajennuksen. Hankkiessaan
Rocca al Maren Citycon näki mahdollisuudet sen merkittävään
laajentamiseen. Hanke käsittää sekä kauppakeskuksen laajennuksen että
olemassa olevan osan uudistamisen. Hankkeen ensimmäisen vaiheen arvo
on yhteensä noin 25 miljoonaa euroa ja sen myötä keskuksen
vuokrattava pinta-ala laajenee noin 16 000 neliömetrillä. Useassa
vaiheessa toteutettavan hankkeen kustannuksiksi arvioidaan yhteensä
noin 68 miljoonaa euroa.

Hankkeen ensimmäinen rakennusvaihe on käynnissä ja valmistuu arviolta
keväällä 2008. Jos alustavat suunnitelmat toteutuvat, täysin uusittu
kauppakeskus Rocca al Mare avataan arviolta keväällä 2010. Rocca al
Maren bruttoinvestointien arvo oli katsauskaudella 0,3 milj. euroa
(0,0 milj. euroa).

Liikevaihto ja tulos

Katsauskauden liikevaihto oli 34,2 miljoonaa euroa (27,3 milj.
euroa). Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan
liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus
liikevaihdosta oli 95,7 prosenttia (95,9 %).

Liikevoitto kasvoi 50,4 miljoonaan euroon (31,9 milj. euroa). Voitto
ennen veroja oli 40,9 miljoonaa euroa (24,9 milj. euroa) ja voitto
verojen jälkeen oli 34,6 miljoonaa euroa (18,9 milj. euroa).
Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon
muutoksesta sekä hankittujen keskusten tuomasta liikevoitosta.

Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoiton ja muiden
kertaluontoisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan
tulokseen verovaikutuksineen oli 25,8 miljoonaa euroa (11,0 milj.
euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on emoyhtiön omistajien tilikauden
tulos verojen jälkeen 0,1 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason.

Tulos/osake oli 0,18 euroa (0,12 euroa). Tulos/osake ilman käyvän
arvon muutosta, myyntivoittoa, muita kertaluontoisia eriä ja niistä
aiheutuvia verovaikutuksia oli 0,04 euroa (0,05 euroa).

Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,05 euroa (0,10 euroa).
Nettorahavirran lasku johtui lähinnä vertailukauden
poikkeuksellisista veroista ja katsauskauden käyttöpääoman
muutoksesta.

Henkilöstö ja hallinnon kulut

Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä 89
(59) henkilöä, joista 66 oli Suomessa, 17 Ruotsissa, viisi Virossa ja
yksi Liettuassa. Hallinnon kulut kasvoivat 4,3 miljoonaan euroon (3,2
milj. euroa) sisältäen 0,2 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa)
henkilöstöoptioihin liittyviä laskennallisia kuluja. Kulujen kasvuun
vaikutti yhtiön toiminnan laajentuminen sekä uuden alueorganisaation
rakentaminen ja siihen liittyvät kustannukset. Kuluja kasvattivat
myös kiinteistökauppoihin liittyvien asiantuntija- ym. kulujen
lisääntyminen.

Investoinnit

Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 84,9
miljoonaa euroa (84,5 milj. euroa). Investoinneista 78,6 miljoonaa
euroa (81,5 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan,
6,2 miljoonaa euroa (3,0 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,1
milj. euroa (0,0 milj. euroa) muihin investointeihin.

Investoinnit rahoitettiin pääasiassa katsauskauden aikana
toteutetulla 133,8 miljoonan euron suunnatulla osakeannilla.

Tase ja rahoitus

Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 1 594,4 miljoonaa euroa
(1 077,8 milj. euroa). Kauden päättyessä taseen velat olivat yhteensä
869,0 miljoonaa euroa (713,2 milj. euroa), joista lyhytaikaista
velkaa oli 137,4 miljoonaa euroa (134,8 milj. euroa). Konsernin
rahoitustilanne säilyi hyvänä katsauskaudella.

Korolliset velat kasvoivat vertailukaudella 121,5 miljoonaa euroa ja
olivat 786,2 miljoonaa euroa (664,6 milj. euroa). Konsernin
korollisten velkojen käypä arvo oli 804,1 miljoonaa euroa (664,6
milj. euroa) ja likvidit kassavarat olivat 20,8 miljoonaa euroa (12,3
milj. euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli
783,3 miljoonaa euroa (652,3 milj. euroa).

Korollisten velkojen keskikorko katsauskaudella oli 4,56 prosenttia
(4,42 %). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika kasvoi
4,6 vuoteen (2,6 vuotta) ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 3,9
vuoteen (2,1 vuotta). Korollisten velkojen keskikorko 31.3.2007
koronvaihtosopimukset huomioituna oli 4,65 prosenttia.

Konsernin omavaraisuusaste kasvoi huomattavasti ja nousi 45,5
prosenttiin (33,8 %). Velanhoitokykyä kuvaava velanhoitokate, eli
edellisen 12 kuukauden tulos ennen korkokuluja, veroja, poistoja,
käyvän arvon muutoksia ja kertaluontoisia eriä suhteessa
nettorahoituskuluihin, oli 2,2.

Nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 105,5 prosenttia (178,9 %).
Katsauskaudella nettovelkaantumisastetta laskivat toteutettu
suunnattu osakeanti ja tilikauden hyvä tulos.

Kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 76,7
prosenttia (89,2 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 79,1 prosenttia
(56,7 %) oli muutettu kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla.
Koronvaihtosopimukset huomioituna yhtiön kauden lopun korollisesta
velasta 84,0 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua. Konsernin
johdannaissopimusten nimellisarvo 31.3.2007 oli 586,1 miljoonaa euroa
(376,5 milj. euroa) ja käypä arvo 3,6 miljoonaa euroa (-8,1 milj.
euroa).

Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella
suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon
muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Koronvaihtosopimusten
nimellisarvo oli kauden lopussa 537,9 miljoonaa euroa (376,5 milj.
euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin koronvaihtosopimuksille,
joiden nimellisarvo oli 487,9 miljoonaa euroa (376,5 milj. euroa).

Nettorahoituskulut kasvoivat 2,4 miljoonaa euroa 9,5 miljoonaan
euroon (7,0 milj. euroa). Nettorahoituskulujen kasvu johtui
pääasiassa lisääntyneestä korollisen velan määrästä ja
vaihtovelkakirjalainan optiosta aiheutuneesta kulukirjauksesta.
Tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 0,4 miljoonaa euroa (0,0
milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää
laskennallista kulukirjausta.

Suunnattu osakeanti

Citycon vahvisti tasettaan järjestämällä helmikuussa suunnatun
osakeannin. Anti perustui Cityconin ylimääräisen yhtiökokouksen
26.1.2007 antamaan valtuutukseen. Osakeanti suunnattiin suomalaisille
ja kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille
osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen ja toteutettiin
nopeutetussa tarjousmenettelyssä 12.2.2007 ja 13.2.2007 välisenä
aikana. Merkittäväksi tarjottiin yhteensä 25 miljoonaa uutta osaketta
5,35 euron osakekohtaiseen merkintähintaan.

Tarjousmenettelyssä saatujen ostotarjousten perusteella yhtiön
hallitus päätti 13.2.2007 laskea liikkeeseen 25 miljoonaa uutta
osaketta. Annissa merkittyjä osakkeita vastaava osakepääoman korotus,
33 750 000,00 euroa, merkittiin kaupparekisteriin 15.2.2007. Uudet
osakkeet oikeuttavat osinkoon 1.1.2007 alkaneelta tilikaudelta.
Yhtiön rekisteröity ja täysin maksettu osakepääoma nousi annin
seurauksena 259 570 510,20 euroon ja osakkeiden lukumäärä 192 274 452
osakkeeseen. Tarjotut uudet osakkeet vastasivat noin 14,9 prosenttia
Cityconin osakepääomasta ennen osakeantia ja 13,0 prosenttia sen
jälkeen.

Järjestämispalkkioiden jälkeen osakeannissa kerätyt nettovarat olivat
noin 132,2 miljoonaa euroa, jotka yhtiö aikoo käyttää
investointistrategiansa mukaisten investointien rahoittamiseen.

Suunnatun osakeannin yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin helmikuussa
julkaisemista pörssitiedotteista, jotka ovat saatavissa mm. yhtiön
kotisivuilta osoitteesta www.citycon.fi.

Varsinainen yhtiökokous 2007

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin Helsingissä
14.3.2007. Yhtiökokous vahvisti emoyhtiön tilinpäätöksen ja
konsernitilinpäätöksen tilikaudelta 2006 sekä myönsi vastuuvapauden
hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Tilikauden 2006
osingoksi yhtiökokous päätti 0,14 euroa osakkeelta. Osingonmaksun
täsmäytyspäivä oli 16.3.2007 ja osinko maksettiin 23.3.2007. Lisäksi
yhtiökokous valtuutti hallituksen laskemaan liikkeeseen enintään 100
miljoonaa uutta osaketta tai osakkeisiin oikeuttavaa erityistä
oikeutta ja hyväksyi hallituksen ehdotukset yhtiöjärjestyksen ja
optio-ohjelmien ehtojen osittaisesta muuttamisesta.

Hallitus ja hallituksen palkkiot

Yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä säilyi kahdeksana ja
hallitukseen valittiin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Gideon
Bolotowsky, Amir Gal, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Carl G.
Nordman, Claes Ottosson, Dor J. Segal ja Thom Wernink. Hallituksen
puheenjohtajana jatkaa Thom Wernink ja varapuheenjohtajana Tuomo
Lähdesmäki.

Yhtiökokous päätti, että hallituksen puheenjohtajalle maksetaan 150
000 euron vuosipalkkio, hallituksen varapuheenjohtajalle 60 000 euron
vuosipalkkio ja hallituksen jäsenelle 35 000 euron vuosipalkkio.
Lisäksi päätettiin, että hallituksen puheenjohtajalle ja hallituksen
valiokuntien puheenjohtajille maksetaan 600 euron sekä hallituksen ja
valiokuntien muille jäsenille 400 euron kokouskohtainen palkkio.

Hallituksen jäsenten riippumattomuus

Hallituksen näkemyksen mukaan kaikki hallituksen jäsenet ovat
riippumattomia yhtiöstä ja Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo
Lähdesmäki, Carl G. Nordman ja Thom Wernink riippumattomia
merkittävistä osakkeenomistajista.

Tilintarkastaja

Yhtiön tilintarkastajana tilikaudella 2007 jatkaa KHT-yhteisö Ernst &
Young Oy, jonka ilmoittamana päävastuullisena tilintarkastajana
toimii KHT Tuija Korpelainen.

Yhtiöjärjestyksen ja optioehtojen muutos

Yhtiökokous hyväksyi pääasiassa uudesta osakeyhtiölaista johtuvat
muutokset yhtiön yhtiöjärjestykseen. Yhtiöjärjestyksen muutos
rekisteröitiin kaupparekisteriin 30.3.2007. Merkittävin
yhtiöjärjestykseen tehty muutos oli yhtiön vähimmäis- ja
enimmäispääomaa sekä osakkeen nimellisarvoa koskevien määräysten
poistaminen. Nimellisarvosta luopumisen seurauksena yhtiökokous
päätti poistaa myös yhtiön vuosien 1999 ja 2004 optio-ohjelmien
ehdoista maininnat osakkeen nimellisarvosta. Lisäksi yhtiökokous
päätti, että optio-ohjelmien ehtoihin lisätään maininta siitä, että
osakkeen merkintähinta on aina vähintään 1,35 euroa ja että
merkintähinta merkitään sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Yhtiön yhtiöjärjestys ja optio-ehdot muutetussa muodossaan ovat
saatavissa yhtiön kotisivuilta www.citycon.fi.

Hallituksen valtuutukset

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään uusien osakkeiden
antamisesta ja yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden
luovuttamisesta joko maksullisella tai maksuttomalla osakeannilla.
Uudet osakkeet voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat omat osakkeet
luovuttaa yhtiön osakkeenomistajille siinä suhteessa kuin he
ennestään omistavat yhtiön osakkeita tai suunnatulla osakeannilla
osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, jos siihen on yhtiön
kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös
maksuttomasta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus
valtuutettiin antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettuja
erityisiä oikeuksia, jotka oikeuttavat saamaan maksua vastaan yhtiön
uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita.
Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien yhtiön hallussa
olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten
oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään
100 miljoonaa. Valtuutukset ovat voimassa viisi vuotta yhtiökokouksen
päätöksestä lukien.

Osakepääoma ja osakkeet

Citycon Oyj:n rekisteröity osakepääoma vuoden 2007 alussa oli 225,7
miljoonaa euroa ja osakkeiden määrä 167,2 miljoonaa. Katsauskauden
aikana yhtiön osakepääomaa on korotettu suunnatun osakeannin ja
optio-oikeuksilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena yhteensä 33,9
miljoonalla eurolla ja 25,1 miljoonalla osakkeella. Osakepääoman
muutokset käyvät tarkemmin ilmi oheisesta taulukosta. Kauden lopussa
yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 259,6 miljoonaa euroa ja
osakkeiden lukumäärä 192,3 miljoonaa. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja
kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei
ole nimellisarvoa.

Osakepääoman muutokset 1.1.-31.3.2007

Pvm Peruste Muutos, euroa Muutos, Osakepääoma, Osakkeet,
2007 osakkeet, euroa kpl
kpl
1.1. 225 697 293,00 167 183 180
9.2. Korotus 123 217,20 91 272 225 820 510,20 167 274 452
(optio-oikeudet)
15.2. Korotus 33 750 000,00 25 000 000 259 570 510,20 192 274 452
(suunnattu
osakeanti)
31.3. 259 570 510,20 192 274 452

Ilmoitus omistusosuuden muuttumisesta

Suunnatun osakeannin jälkeen Citycon vastaanotti Fidelity
International Limitediltä ilmoituksen, jonka mukaan Fidelity
International Limitedin sekä sen suorien ja epäsuorien tytäryhtiöiden
osakeomistus Citycon Oyj:ssä laski alle kymmenen (10) prosentin rajan
yhtiön osakepääoman korotuksen johdosta. Ilmoituksensa mukaan
Fidelity International Limited ja sen suorat ja epäsuorat tytäryhtiöt
omistivat 14.2.2007 yhteensä 17 297 574 Cityconin osaketta, mikä
vastaa yhdeksää prosenttia yhtiön täysin maksetusta osakepääomasta ja
äänistä.

Optio-oikeudet

Yhtiöllä on kaksi optio-ohjelmaa, 1999 A/B/C ja 2004 A/B/C.
Optio-ohjelmat ovat osa konsernin henkilöstön kannustus- ja
sitouttamisjärjestelmää. Optio-oikeudet 1999 ja 2004 A on listattu
Helsingin Pörssissä.

Optio-ohjelmien perustiedot käyvät ilmi oheisista taulukoista.

Optio-oikeudet 1999 A 1999 B 1999 C
Myönnetyt 1 800 000 1 800 000 1 727 500
optio-
oikeudet, kpl
Veniamo- 172 500
Invest Oy:n
hallussa, kpl (¹
Merkintäsuhde 1:1,0927 1:1,0927 1:1,0927
optio/osake
Merkintähinta 1,35 1,35 1,35
/osake, e
Osakkeiden 1.9.2000 1.9.2002 1.9.2004
merkintäaika
alkaa
Osakkeiden 30.9.2007 30.9.2007 30.9.2007
merkintäaika
päättyy

Optio-oikeudet 2004 A 2004 B 2004 C
Myönnetyt 1 040 000 1 090 000 1 250 000
optio-
oikeudet, kpl
Veniamo- 260 000 210 000 50 000
Invest Oy:n
hallussa, kpl (¹
Merkintäsuhde 1:1,0611 1:1,0611 1:1,0611
optio/osake
Merkintähinta 2,1636 (² 2,6066 (² 4,55 (²
/osake, e
Osakkeiden 1.9.2006 1.9.2007 1.9.2008
merkintäaika
alkaa
Osakkeiden 31.3.2009 31.3.2010 31.3.2011
merkintäaika
päättyy

¹) Veniamo-Invest Oy:llä ei ole oikeutta merkitä emoyhtiönsä
osakkeita.
²) Tilikaudelta 2006 jaetun osingon jälkeen. Osakkeen merkintähinta
alenee puolella vuosittain jaettavien osinkojen määrästä. Osakkeen
merkintähinta on kuitenkin aina vähintään 1,35 euroa.

Cityconin optio-ohjelmiin 1999 ja 2004 liittyvillä optio-oikeuksilla
merkittiin joulukuun 2006 lopussa 91 272 uutta Cityconin osaketta.
Osakemerkintöjä vastaava osakepääoman korotus, 123 217,20 euroa,
merkittiin kaupparekisteriin 9.2.2007. Vuoden 1999 A/B/C-optioilla
merkittiin 63 525 osaketta 1,35 euron osakekohtaiseen merkintähintaan
ja 2004 A-optioilla 27 747 osaketta 2,2336 euron osakekohtaiseen
merkintähintaan. Tammi-maaliskuussa yhtiö ei ole vastaanottanut uusia
osakemerkintöjä optioilla.

Koska yhtiön osakkeilla ei ole enää nimellisarvoa ja koska
optio-oikeuksien ehtoja muutettiin varsinaisen yhtiökokouksen
päätöksellä siten, että optio-oikeuksilla merkittävien osakkeiden
merkintähinta merkitään jatkossa sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastoon, yhtiön osakepääoma ei enää nouse optio-oikeuksilla
tehtävien merkintöjen seurauksena.

Yhtiön optio-ohjelmia on käsitelty tarkemmin yhtiön vuoden 2006
vuosikertomuksen tilinpäätösliitteen sivuilla 34-36.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Yhtiön arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden talouksien
kehitykseen, sijoituskiinteistöjen tuleviin käyvän arvon sekä
korkotason muutoksiin. Toteutuessaan merkittävällä korkotason
nousulla, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskulla tai
talouskasvun merkittävällä hidastumisella Suomessa, Ruotsissa tai
Baltiassa voisi olla haitallinen vaikutus Cityconin liiketoimintaan
ja tulokseen.

Tulevaisuuden näkymät

Citycon jatkaa aktiivista hankinta- ja kehitysmahdollisuuksien
etsimistä ja laajentumisstrategiansa toteuttamista huolimatta
kiristyvästä kilpailusta kiinteistömarkkinoilla. Vuoden 2007 aikana
yhtiö arvioi kehityshankkeiden merkityksen yhtiön liiketoiminnassa
kasvavan entisestään. Citycon arvioi liikevoiton ilman käyvän arvon
muutoksia ja myyntivoittoja kasvavan vuonna 2007. Arvio perustuu
vuokrattavissa olevien tilojen kasvuun, mikä on seurausta
toteutetuista merkittävistä hankinnoista ja suunnitelluista ja
käynnissä olevista kehityshankkeista, sekä näistä tiloista saatavasta
arvioidusta nettovuokratuotosta.

TILINTARKASTAMATON KONSERNIN LYHENNETTY VÄLITILINPÄÄTÖS 31.3.2007

Lyhennetty konsernituloslaskelma, IFRS

1-3 1-12
Me Liite 1-3 2007 2006 Muutos 2006

Bruttovuokratuotto 32,8 26,1 25,4 % 115,1
Käyttökorvaukset ja
palvelutuotot 1,5 1,1 32,3 % 4,2
Liikevaihto 3 34,2 27,3 25,6 % 119,4
Hoitokulut 11,1 7,8 41,4 % 36,0
Vuokraustoiminnan muut kulut 0,0 0,0 -127,0 % 0,6
Nettovuokratuotto 23,2 19,4 19,6 % 82,8
Hallinnon kulut 4,3 3,2 33,6 % 12,9
Liiketoiminnan muut tuotot
ja kulut 0,0 0,2 -81,0 % 0,6
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 31,5 15,5 102,9 % 120,1
Nettovoitot
sijoituskiinteistöjen
myynneistä - - - 5,9

Liikevoitto 50,4 31,9 58,0 % 196,5

Rahoituskulut (netto) 9,5 7,0 34,7 % 30,9
Voitto ennen veroja 40,9 24,9 64,5 % 165,6
Tilikauden tulokseen
perustuvat verot -1,4 -1,4 0,2 % -7,4
Laskennalliset verot -4,8 -4,6 6,4 % -31,8
Katsauskauden voitto 34,6 18,9 83,5 % 126,4

Katsauskauden voiton
jakautuminen:
Emoyhtiön omistajille 33,0 18,1 82,2 % 124,9
Vähemmistölle 1,6 0,8 114,9 % 1,5

Tulos/osake, euroa 0,18 0,12 47,3 % 0,78
Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,17 0,12 36,2 % 0,74


Lyhennetty konsernitase, IFRS
Me Liite 31.3.2007 31.3.2006 31.12.2006
Varat

Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 4 1 546,9 1 057,6 1 447,9
Rakenteilla olevat kiinteistöt 5 5,7 - -
Muut aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet 0,8 0,5 0,6
Johdannaissopimukset ja muut
pitkäaikaiset varat 7 7,0 0,3 4,8
Pitkäaikaiset varat yhteensä 1 560,4 1 058,5 1 453,3

Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset 7 0,4 - 0,4
Myyntisaamiset ja muut
saamiset 12,9 7,0 11,3
Rahavarat ja pankkisaamiset 6 20,8 12,3 21,3
Lyhytaikaiset varat yhteensä 34,0 19,4 33,1

Varat yhteensä 1 594,4 1 077,8 1 486,4

Oma pääoma ja velat

Emoyhtiön omistajille
kuuluva oma pääoma
Osakepääoma 259,6 185,1 225,7
Osakeanti - - 0,1
Ylikurssirahasto
ja muut sidotut rahastot 131,1 78,9 131,1
Arvonmuutosrahasto 7 0,5 -6,0 -1,3
Sijoitetun vapaan
pääoman rahasto 98,9 - -
Kertyneet voittovarat 219,1 102,3 209,7
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma yhteensä 709,2 360,3 565,3
Vähemmistön osuus 16,2 4,3 15,0
Oma pääoma yhteensä 725,4 364,6 580,3

Velat

Pitkäaikaiset korolliset velat 682,3 558,5 726,3
Johdannaissopimukset ja
muut korottomat velat 7 3,8 8,1 4,9
Laskennalliset verovelat 45,5 11,9 40,4
Pitkäaikaiset velat yhteensä 731,6 578,5 771,7

Lyhytaikaiset korolliset velat 103,9 106,2 87,6
Ostovelat ja muut velat 33,5 28,6 46,8
Lyhytaikaiset velat yhteensä 137,4 134,8 134,4

Velat yhteensä 869,0 713,2 906,1

Oma pääoma ja velat yhteensä 1 594,4 1 077,8 1 486,4

Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Sijoitetun
Ylikurssi-rahasto Arvon- vapaan Kerty-neet
pääoman
Me Osake-pääoma Osake-anti ja muut rahastot muutos-rahasto rahasto voitto-varat

Oma pääoma
1.1.2006 184,1 1,1 85,4 -10,5 - 96,5
Rahavirran
suojaus 4,5
Katsauskauden
tulos 18,1
Kaudella
kirjatut
tuotot ja kulut
yhteensä 4,5 18,1
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 1,0 -1,1 0,0
Osingonjako
(Liite 8) -6,6 -12,6

Osakeperusteiset
maksut 0,2
Oma pääoma
31.3.2006 185,1 - 78,9 -6,0 - 102,3

Oma pääoma
1.1.2007 225,7 0,1 131,1 -1,3 - 209,7
Rahavirran
suojaus 1,8
Katsauskauden
tulos 33,0
Kaudella
kirjatut
tuotot ja
kulut
yhteensä 1,8 33,0
Osakepääoman
muutos 33,8 98,9
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,1 -0,1 0,0
Osingonjako
(Liite 8) -23,4
Muuntoerot -0,4

Osakeperusteiset
maksut 0,2
Oma pääoma
31.3.2007 259,6 0,0 131,1 0,5 98,9 219,1

Emoyhtiön
omistajille Oma kuuluva Vähemmistön pääoma
Me oma pääoma osuus yhteensä

Oma pääoma 1.1.2006 356,6 3,6 360,2
Rahavirran suojaus 4,5 4,5
Katsauskauden tulos 18,1 0,8 18,9
Kaudella kirjatut tuotot
ja kulut yhteensä 22,7 0,8 23,4
Osakemerkinnät osakeoptioilla 0,0 0,0
Osingonjako (Liite 8) -19,2 -19,2
Osakeperusteiset maksut 0,2 0,2
Oma pääoma 31.3.2006 360,3 4,3 364,6

Oma pääoma 1.1.2007 565,3 15,0 580,3
Rahavirran suojaus 1,8 1,8
Katsauskauden tulos 33,0 1,6 34,6
Kaudella kirjatut tuotot
ja kulut yhteensä 34,8 1,6 36,4
Osakepääoman muutos 132,6 132,6
Osakemerkinnät osakeoptioilla 0,0 0,0
Osingonjako (Liite 8) -23,4 -23,4
Muuntoerot -0,4 -0,4 -0,8
Osakeperusteiset maksut 0,2 0,2
Oma pääoma 31.3.2007 709,2 16,2 725,4

Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS

Me Liite 1-3.2007 1-3.2006 1-12 2006
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja 40,9 24,9 165,6
Oikaisut voittoon ennen veroja -21,7 -8,7 -94,0
Rahavirta ennen käyttöpääoman
muutosta 19,2 16,2 71,6
Käyttöpääoman muutos -5,1 -1,3 -0,5

Liiketoiminnan rahavirta 14,1 14,9 71,1

Maksetut korot ja muut
rahoituskulut -4,4 -1,9 -34,1
Saadut korot ja muut
rahoitustuotot 1,4 0,0 0,9
Maksetut välittömät verot -1,6 1,5 -5,9

Liiketoiminnan nettorahavirta 9,6 14,5 32,0

Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat
vähennettynä hankintahetken
rahavaroilla -96,9 -46,5 -331,8
Sijoituskiinteistöjen hankinnat 4 - -32,1 -33,6
Investoinnit
sijoituskiinteistöihin 4 -5,7 -5,9 -35,6
Investoinnit rakenteilla oleviin
kiinteistöihin sekä muihin
aineellisiin
ja aineettomiin hyödykkeisiin 5 -1,2 - -
Sijoituskiinteistöjen myynti - - 73,9
Investointien rahavirta -103,9 -84,4 -327,1

Rahoituksen rahavirta
Osakeannista saadut maksut 132,2 - 77,4
Lyhytaikaisten lainojen nostot 36,2 101,0 421,2
Lyhytaikaisten lainojen
takaisinmaksut -19,9 -36,0 -392,2
Pitkäaikaisten lainojen nostot 60,9 30,0 675,3
Pitkäaikaisten lainojen
takaisinmaksut -96,0 -10,8 -461,8
Maksetut osingot 8 -19,3 -17,5 -19,2
Rahoituksen rahavirta 94,1 66,7 300,8

Rahavarojen muutos -0,2 -3,2 5,7
Rahavarat katsauskauden alussa 6 21,3 15,6 15,6
Valuuttakurssien muutosten vaikutus -0,3 - -
Rahavarat katsauskauden lopussa 6 20,8 12,3 21,3

KONSERNIN LYHENNETYN VÄLITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1. Yrityksen perustiedot
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut
kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen,
Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien
mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki.
Hallitus on hyväksynyt välitilinpäätöksen 26.4.2007.

2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet
Tilinpäätöksen laatimisperusta
Citycon konsernin välitilinpäätös 31.3.2007 on laadittu IAS 34
Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti.
Välitilinpäätös ei sisällä kaikkia vuositilinpäätöksessä
esitettäväksi vaadittavia tietoja, joten sitä tulee lukea yhdessä
Cityconin vuoden 2006 vuositilinpäätöksen kanssa.

Laskentaperiaatteet
Citycon muutti 1.1.2007 alkaen laskentaperiaatettaan IAS 23 Vieraan
pääoman menot -standardiin liittyen. Citycon siirtyi noudattamaan IAS
23 -standardin sallimaa vaihtoehtoista menettelytapaa, jolloin
vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot
aktivoidaan rakenteilla olevien kiinteistöjen hankintamenoon.
Muilta osin Cityconin välitilinpäätöksen laatimisessa on noudatettu
samoja laskentaperiaatteita kuin vuositilinpäätöksessä 31.12.2006.

Uusien hankintojen yhdistäminen
Cityconin osuus tammikuussa 2007 hankitun Tumba Centrumfastigheter
AB:n varoista ja veloista on kirjattu alustaviin arvoihin konsernin
taseessa.

Raportointi Gazit-Globe Ltd.:lle
Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus
yhtiöstä on n. 38,9 prosenttia, on ilmoittanut yhtiölle ryhtyvänsä
soveltamaan kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja (IFRS)
raportoinnissaan vuonna 2007. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi
olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus yhtiössä
ei ylittäisi 50 prosenttia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, että sillä
on IFRS-standardien tarkoittama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska
se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa
Citycon Oyj:n yhtiökokouksissa. Citycon Oyj luovuttaa yhtiöiden
välillä tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle
yksityiskohtaisempia kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja
vuositilinpäätöksissä julkistettujen tietojen lisäksi, jotta
Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan
IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä.

3. Segmentti-informaatio
Cityconin liiketoiminta on jaettu liiketoiminta-alueisiin Suomi,
Ruotsi ja Baltia.

Me 1-3 2007 1-3 2006 Muutos 1-1 2006
Liikevaihto
Suomi 23,9 23,3 2,4 % 95,8
Ruotsi 8,6 2,6 224,0 % 17,3
Baltia 1,8 1,3 40,3 % 6,2
Yhteensä 34,2 27,3 25,6 % 119,4

Liikevoitto
Suomi 30,2 30,7 -1,8 % 176,1
Ruotsi 18,8 1,0 1 691,9 % 16,8
Baltia 3,5 1,6 117,2 % 10,9
Muut -2,1 -1,5 38,6 % -7,2
Yhteensä 50,4 31,9 58,0 % 196,5

Me 31.3.2007 31.12.2006
Varat
Suomi 1 053,5 1 016,6
Ruotsi 418,3 358,0
Baltia 85,9 83,6
Muut 36,7 28,2
Yhteensä 1 594,4 1 486,4

Merkittävä kasvu Ruotsin varoissa johtuu Tumba Centrum
-kauppakeskuksen hankinnasta.

4. Sijoituskiinteistöt
Me 31.3.2007 31.3.2006 31.12.2006

Tilikauden alussa 1 447,9 956,6 956,6
Lisäykset 84,8 85,5 436,2
Myynnit - - -67,9
Siirto rakenteilla oleviin
kiinteistöihin -5,7 - -
Nettovoitot arvostuksesta
käypään arvoon 31,5 15,5 120,1
Valuuttakurssiero -11,6 - 2,9
Tilikauden lopussa 1546,9 1057,6 1447,9

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen
arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysiin avulla, jonka
keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut
ja tuottovaatimus. Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä
käyttämät tuottovaatimukset olivat segmenteittäin seuraavanlaiset
31.3.2007 ja 31.12.2006:

Tuottovaatimus (%) 31.3.2007 31.12.2006
Suomi 6,5 6,6
Ruotsi 6,2 6,4
Baltia 6,8 7,1
Keskimäärin 6,5 6,6

5. Rakenteilla olevat kiinteistöt

Cityconin kehittäessä investointihankkeen avulla olemassa olevia
sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö taseessa
edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40 mukaista
käyvän arvon mallia. Poikkeuksia ovat suuret kehityshankkeet, joissa
rakennetaan esim. uutta rakennusta tai merkittävää laajennusosaa.
Tällaiset hankkeet käsitellään IAS 16 Aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet -standardin mukaisesti valmistumiseensa
asti. Tällaiset kehityshankkeet esitetään taseessa erillään muista
aineellisista hyödykkeistä rakenteilla olevat kiinteistöt ryhmässä
the European Public Real Estate Association (EPRA) suositusten
mukaisesti. Rakenteilla olevat kiinteistöt muodostuivat 31.3.2007
Rocca al Mare, Åkerbserga ja Liljeholmen -kauppakeskusten
laajennushankkeisiin kertyneistä investoinneista. Investoinnit
rakenteilla oleviin kiinteistöihin olivat 1,2 miljoonaa euroa (0,0
milj. euroa) ensimmäisen neljänneksen aikana ja rakenteilla olevat
kiinteistöt olivat taseessa 5,7 miljoonaa euroa 31.3.2007.

6. Rahavarat
Me 31.3.2007 31.3.2006 31.12.2006

Käteinen raha ja pankkitilit 20,6 9,8 19,4
Käyttörajoitetut rahat ja
pankkitilit - 1,0 -
Lyhytaikaiset pankkitalletukset 0,2 1,5 1,9
Yhteensä 20,8 12,3 21,3


7. Johdannais-sopimukset
Me 31.3.2007 31.3.2006 31.12.2006
Käyvät Käyvät Käyvät
Nimel-lisarvot arvot Nimel-lisarvot arvot Nimel-lisarvot arvot
Korkojohdannais-sopimukset
Koronvaihtosopi-mukset
Erääntyminen:
alle vuosi 50,0 0,4 78,2 0,5 50,0 0,4
1-2 vuotta 40,0 0,1 50,0 -0,7 40,0 0,0
2-3 vuotta 86,0 -1,5 145,3 -3,5 86,0 -2,6
3-4 vuotta 83,0 -2,1 83,0 -4,4 83,0 -2,6
4-5 vuotta 40,0 0,7 20,0 0,2 40,0 -0,8
yli 5 vuotta 238,9 5,8 0,0 0,0 242,7 3,8
Yhteensä 537,9 3,3 376,5 -8,1 541,7 -1,8

Valuuttajohdan-naissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi 48,1 0,3 0,0 0,0 14,8 0,0
Yhteensä 48,1 0,3 0,0 0,0 14,8 0,0

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty
korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin
suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 0,4 milj.
euroa (0,0 milj. euroa) on kirjattu tuloslaskelman
valuuttakurssivoittoihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille,
joiden nimellisarvo on 487,9 milj. euroa. (376,5 milj. euroa).
Sopimuksista on kirjattu 0,5 milj. euroa (-6,0 milj. euroa) oman
pääoman arvonkorotusrahastoon verovaikutus huomioituna.

8. Osingonjako

Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 13.3.2007 yhtiökokouksen
hyväksymän mukaisesti tilikauden 2006 osinko oli 0,14 euroa
osakkeelta (0,14 euroa tilikautena 2005).
Osinko maksettiin 23.3.2007. Osinkojen lähdeveron yhtiö on maksanut
vuonna 2006 ja 2007 huhtikuussa.

Me 31.3.2007 31.3.2006
Osingonjako 23,4 19,2
Maksetut osingot 19,3 17,5

9. Vastuusitoumukset
Me 31.3.2007 31.3.2006 31.12.2006
Kiinnitykset maa-alueisiin ja
rakennuksiin 20,5 7,8 21,1
Pankkitakaukset 20,5 - 37,1
Pääomasitoumukset 57,6 - 40,7

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 57,6 milj. euroa
pääomasitoumuksia liittyen useisiin kehityshankkeisiin.

10. Tunnuslukuja
1-3 1-3 1-12
2007 2006 Muutos 2006

Tulos/osake, euroa 0,18 0,12 47,3 % 0,78
Tulos/osake laimennettu, euroa
(EPRA tulos/osake) 0,17 0,12 36,2 % 0,74
Oma pääoma/osake, euroa
(EPRA NAV) 3,69 2,48 49,0 % 3,38
Omavaraisuusaste, % 45,5 33,8 - 39,1

Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2006 tilinpäätöksestä.

Luvut ovat tilintarkastamattomia.

Taloudellinen raportointi vuonna 2007

Citycon julkistaa vuonna 2007 vielä kaksi osavuosikatsausta.
Osavuosikatsaukset julkistetaan seuraavasti:

1-6/2007 perjantaina 20.7.2007 klo 12 ja
1-9/2007 torstaina 18.10.2007 klo 12.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta
www.citycon.fi.

Helsingissä 26.4.2007

Citycon Oyj

Hallitus

Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi

Jakelu:
Helsingin Pörssi
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

Kertomus Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen 1.1. - 31.3.2007
yleisluonteisesta tarkastuksesta

Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti Citycon Oyj:n
osavuosikatsauksen kaudelta 1.1. - 31.3.2007. Hallitus ja
toimitusjohtaja ovat laatineet arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 §:ssa
tarkoitetun osavuosikatsauksen. Suorittamamme yleisluonteisen
tarkastuksen perusteella annamme yhtiön hallituksen pyynnöstä
arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 a §:n 7 momentin mukaisen lausunnon
osavuosikatsauksesta.

Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta
koskevan kansainvälisen suosituksen mukaisesti. Yleisluonteinen
tarkastus suunnitellaan ja toteutetaan tällöin kohtuullisen varmuuden
saavuttamiseksi siitä, ettei tilinpäätös sisällä olennaisia virheitä
tai puutteita. Yleisluonteinen tarkastus rajoittuu pääasiallisesti
yhtiön henkilökunnalle tehtyihin tiedusteluihin ja analyyttisiin
tarkastustoimenpiteisiin antaen siten tilintarkastusta alemman
tasoisen varmuuden. Emme ole suorittaneet tilintarkastusta emmekä
siten anna tilintarkastuskertomusta.

Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole tullut
seikkoja, jotka antaisivat aihetta olettaa, ettei osavuosikatsausta
olennaisilta osin ole laadittu sen laatimista koskevien säännösten ja
määräysten mukaisesti siten, että se ei anna arvopaperimarkkinalaissa
tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää kuvaa Citycon Oyj:n
taloudellisesta asemasta.

Helsingissä 26. huhtikuuta 2007

Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen
KHT