CITYCONIN OSAVUOSIKATSAUS 1.1.?30.9.2004

Pörssitiedotteet - 21.10.2004


CITYCONIN OSAVUOSIKATSAUS 1.1.–30.9.2004
- Voitto ennen satunnaiseriä ja veroja kasvoi 17,8 milj. euroon (15,4 milj.
euroa)
- Liikevaihto kasvoi 66,1 milj. euroon (57,9 milj. euroa)
- Tulos/osake oli 0,13 euroa (0,11 euroa)
- Suunnattu osakeanti institutionaalisille sijoittajille ylimerkittiin
- Citycon tutkii laajentumismahdollisuuksia Skandinaviaan ja Baltian maihin
- Liiketilojen kysyntä ja käyttöasteet säilyivät katsauskaudella edelleen
vahvoina

Avainluvut
1–9 2004 1–9 2003 1–12 2003
Liikevaihto, Me 66,1 57,9 78,1
Liikevoitto, Me 37,5 33,2 43,3
% liikevaihdosta 56,8 57,3 55,5
Voitto ennen satunnaisia eriä
ja veroja, Me 17,8 15,4 19,1
Katsauskauden voitto, Me 12,8 11,3 14,3
Tulos/osake, euroa 0,13 0,11 0,14
Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,12 0,11 0,14
Oma päoma/osake, euroa 2,00 1,98 2,01
P/E-luku (hinta/voitto-suhde) 13 9 11
Oman pääoman tuotto, % 8,5 7,6 7,1
Oman pääoman tuotto, kun
vähemmistöosuus otetaan huomioon, % 5,7 5,2 4,9
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 6,2 6,1 5,8
Omavaraisuusaste, % 46,2 48,3 44,9
Omavaraisuusaste, kun pääomalaina ei
sisälly omaan pääomaan, % 38,1 39,1 36,7
Nettovelkaantumisaste, % 148,2 142,5 163,2
Kiinteistökannan nettovuokratuotto, % 8,5 8,5 8,5
Vuokrausaste, % 97,1 97,6 97,3
Henkilöstö katsauskauden lopussa 43 35 34

Toimintaympäristön kehitys
Euroalueen korkotaso säilyi edelleen alhaisella tasolla. Talouden kehitys
euroalueella ja etenkin Suomessa jatkui myönteisenä.

Vähittäiskaupan myynti oli Tilastokeskuksen mukaan vuoden 2004 tammi-elokuussa
4,7 prosenttia suurempi kuin tammi-elokuussa 2003. Vähittäiskaupan vahvan
myynnin ansiosta liiketilojen vuokrauskysyntä jatkui hyvänä ja vajaakäyttöasteet
pysyivät edelleen alhaisina etenkin pääkaupunkiseudulla ja muissa Suomen
suurimmissa kaupungeissa.

Suomen kiinteistömarkkinat kiinnostivat edelleen kansainvälisiä sijoittajia ja
markkinoiden kansainvälistyminen jatkui.

Kiinteistöomaisuus ja liiketoiminta
Cityconin omistamien kiinteistöjen kirjanpitoarvo oli katsauskauden lopussa
731,0 miljoonaa euroa (643,3 milj. euroa). Citycon omisti 16 kauppakeskusta,
jotka muodostivat 58,9 prosenttia yhtiön kiinteistöomaisuuden tasearvosta sekä
130 market- ja myymäläkiinteistöä, jotka olivat 41,1 prosenttia yhtiön
kiinteistöomaisuuden arvosta. Kiinteistöistä 46,7 prosenttia sijaitsi
katsauskauden päättyessä pääkaupunkiseudulla, 35,6 prosenttia muissa Suomen
suurimmissa kaupungeissa ja 17,6 prosenttia muualla Suomessa tasearvolla
mitattuna.

Cityconin hallitus päätti 26.5.2004 aloittaa prosessin, jonka tarkoituksena on
arvioida liiketoiminnan laajentumismahdollisuuksia Skandinaviaan ja Baltian
maihin. Samalla yhtiö jatkaa ydinliiketoimintansa kasvustrategian toteuttamista
Suomessa, jossa Citycon edelleen tulee strategiansa mukaisesti keskittymään
vähittäiskaupan liiketiloihin, lähinnä pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa
alueellisissa keskuksissa.

Asiakkaat, sopimuskanta ja vuokrausaste
Cityconin asiakkaita ovat kotimaiset ja kansainväliset erikois- ja
päivittäistavarakaupan ketjut, supermarketit ja tavaratalot sekä itsenäiset,
ketjuihin kuulumattomat yrittäjät. Asiakasrakenteessa ei tapahtunut
katsauskaudella merkittäviä muutoksia.

Yhtiö teki katsauskauden aikana yhteensä 260 vuokrasopimusta, joista 79 tuli
kauppakeskus Seinäjoen Torikeskuksen oston ja 8 kauppakeskus IsoKarhun
laajennuksen myötä. Katsauskauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 1 417
vuokrasopimusta noin 850 vuokralaisen kanssa. Vuokrasopimusten keskimääräinen
kestoaika oli 3,6 vuotta.

Cityconin koko kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli 97,1 prosenttia (97,6 %).

Sopimuskannan kehitys liiketoimintaryhmittäin
1–9 2004 1–9 2003 1–12 2003
Kauppakeskukset
Katsauskaudella tehdyt vuokrasopimukset
yhteensä, kpl 196 104 151
Tehtyjen vuokrasopimusten pinta-ala
yhteensä, m2 28 557 12 131 16 399
Vuokrausaste katsauskauden lopussa, % 97,4 98,3 97,6
Vuokrasopimuskannan keskimääräinen
voimassaoloaika katsauskauden lopussa,
vuotta 2,9 2,9 3,0

Market- ja myymäläkiinteistöt
Katsauskaudella tehdyt vuokrasopimukset
yhteensä, kpl 64 34 51
Tehtyjen vuokrasopimusten pinta-ala
yhteensä, m2 20 535 8 058 9 806
Vuokrausaste katsauskauden lopussa, % 96,7 96,9 96,8
Vuokrasopimuskannan keskimääräinen
voimassaoloaika katsauskauden lopussa,
vuotta 4,4 4,4 4,4

Vuokratuotot
Cityconin vuokraustoiminnan nettovuokratuotot olivat katsauskaudella 46,4
miljoonaa euroa (40,9 milj. euroa). Yhtiön omistamien kiinteistöjen
keskimääräinen nettotuottoaste säilyi hyvänä ja oli 8,5 prosenttia (8,5 %).

Kauppakeskusten osuus nettovuokratuotoista oli 55,1 prosenttia (49,6 %) ja
markettien ja myymälöiden osuus 44,9 prosenttia (50,4 %). Nettotuotoista noin
46,7 prosenttia muodostui pääkaupunkiseudun kohteista ja 35,1 prosenttia muista
Suomen suurimpien kaupunkien kohteista sekä noin 18,2 prosenttia muun Suomen
kohteista.

Vuokratuottojen kehitys liiketoimintaryhmittäin
1–9 2004 1–9 2003 1–12 2003
Kauppakeskukset
Bruttovuokratuotot, Me 34,8 26,8 36,5
Nettovuokratuotot, Me 25,6 20,3 27,5
Nettotuottoaste, % 8,0* 8,0 8,1*

Market- ja myymäläkiinteistöt
Bruttovuokratuotot, Me 27,4 27,4 36,5
Nettovuokratuotot, Me 20,8 20,6 27,2
Nettotuottoaste, % 9,2 9,0 8,9
*Sisältää keskeneräiset hankkeet

Investoinnit ja kehityshankkeet
Cityconin bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 15,0 miljoonaa euroa (2,0 milj.
euroa).
Bruttoinvestoinnit sisälsivät uuden kauppakeskuksen, Seinäjoen Torikeskuksen,
oston 7,1 miljoonalla eurolla ja kiinteistöjen kehityshankkeita 7,9 miljoonalla
eurolla.

Kauppakeskukset-ryhmän kiinteistökanta kasvoi 1.3.2004 Seinäjoen
Torikeskuksella, joka on yksi Etelä-Pohjanmaan merkittävimmistä
kauppakeskuksista.

Kauppakeskus IsoKarhun laajennus valmistui Porissa 3. vuosineljänneksellä.
Laajennus vaikuttaa Citycon tulokseen positiivisesti jo seuraavalla
vuosineljänneksellä. Jyväskylässä sijaitsevan Jyväskeskuksen muutostyöt
valmistuivat toukokuussa, mikä kasvatti vuokratuottoja välittömästi. IsoKarhun
ja Jyväskeskuksen investointien suuruus on yhteensä noin 12 miljoonaa euroa.

Kauppakeskukset-ryhmä jatkoi Espoossa Lippulaivan ja Espoontorin, Vantaalla
Myyrmannin ja Tampereella Koskikeskuksen laajennusten suunnittelua sekä aloitti
Lahdessa Trion ja Jyväskylässä Forumin kehitysmahdollisuuksien tutkimisen.

Marketit ja myymälät -ryhmä investoi katsauskaudella 0,6 miljoonaa euroa. Ryhmä
tutki Espoon Länsikeskuksen sekä Tampereen Hervannassa että Kuopion keskustassa
sijaitsevien liikekeskusten kehittämismahdollisuuksia.

Kiinteistökehitys-ryhmä jatkoi Cityconin kauppapaikkojen kehityshankkeiden
suunnittelua yhdessä muiden liiketoimintaryhmien kanssa. Lisäksi ryhmä jatkoi
uusien liikekeskusten kaupallisten edellytysten tutkimista pääkaupunkiseudulla
sekä Tampereen markkina-alueella.

Myynnit
Citycon myi katsauskaudella strategiansa mukaisesti kolme marketit ja myymälät
-ryhmän kiinteistöä. Myytyjen kohteiden yhteenlaskettu tasearvo oli 0,6
miljoonaa euroa ja myyntivoitto 0,1 miljoonaa euroa.

Liikevaihto ja tulos
Cityconin liikevaihto kasvoi katsauskaudella 66,1 miljoonaan euroon (57,9 milj.
euroa). Liikevoitto kasvoi 37,5 miljoonaan euroon (33,2 milj. euroa). Kasvu
johtui pääosin Cityconin vuoden 2003 lopulla ja vuoden 2004 ensimmäisellä
vuosineljänneksellä tekemistä kauppakeskushankinnoista. Bruttovuokratuottojen
osuus liikevaihdosta oli 94,1 prosenttia (93,6 %).

Tase ja rahoitus
Konsernin rahoitustilanne säilyi edelleen hyvänä. Taseen loppusumma oli 857,3
miljoonaa euroa (752,2 milj. euroa), josta likvidit varat olivat 27,9 miljoonaa
euroa (23,5 milj. euroa). Katsauskauden lopussa Cityconilla oli vierasta pääomaa
yhteensä 459,2 miljoonaa euroa (386,6 milj. euroa). Korollinen vieras pääoma
laski katsauskaudella 2,3 miljoonaa euroa 509,7 miljoonaan euroon (440,3 milj.
euroa), kun pääomalaina 68,5 miljoonaa euroa (68,5 milj. euroa) oli laskettu
mukaan.

Korollisen vieraan pääoman keskikorko oli katsauskaudella 5,1 prosenttia (5,5
%). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli noin 3,9 vuotta (4,8
vuotta) ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 3,8 vuotta (4,1 vuotta).

Cityconin korolliseen velkaan sisältyi 86,5 prosenttia vaihtuvakorkoisia
lainoja, joista 77,6 prosenttia oli muutettu kiinteäkorkoiseksi
koronvaihtosopimuksilla ja 12,3 prosenttia suojattu korkokattosopimuksilla.
Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli katsauskauden lopussa 340,8 miljoonaa
euroa ja korkokattosopimusten 53,8 miljoonaa euroa. Velanhoitokate eli edellisen
12 kuukauden tulos ennen korkokuluja, veroja ja poistoja suhteessa
nettorahoituskuluihin, oli 2,2 (2,1).

Konsernin omavaraisuusaste oli 46,2 prosenttia (48,3 %). Jos pääomalainaa ei
lasketa omaan pääomaan, omavaraisuusaste oli 38,1 prosenttia (39,1 %).

Nettorahoituskulut nousivat 1,8 miljoonaa euroa ja olivat 19,7 miljoonaa euroa
(17,8 milj. euroa).

Citycon ja IFRS
Citycon Oyj siirtyy raportoimaan IFRS-standardien (International Financial
Reporting Standards) mukaisesti vuoden 2005 osavuosikatsauksissaan ja
tilinpäätöksessään. Yhtiö päätti keskeisimmistä valinnaisista IFRS:n mukaisista
tilinpäätöksen laatimisperiaatteista vuoden 2004 alussa ja selvitti IFRS:n
käyttöönoton vaikutusta tilinpäätösperiaatteisiinsa 12.2.2004 julkaisemassaan
tilinpäätöstiedotteessaan. Lisäksi Citycon julkaisi 31.8.2004 alustavat IFRS-
vertailutiedot avaavasta taseesta 1.1.2004 sekä vuoden 1. ja 2.
vuosineljännekseltä. Jatkossa Citycon julkaisee alustavat vertailutiedot
osavuosikatsausten ja tilinpäätöstiedotteen julkaisupäivänä erillisenä
tiedotteena. Lopulliset täsmäytyslaskelmat Citycon esittää vuoden 2005
ensimmäisen vuosineljänneksen osavuosikatsauksessaan.

Henkilöstö
Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä 43 (35)
henkilöä, joista 32 (28) oli emoyhtiön palveluksessa.

Osakkeet ja osakkeenomistajat

Suunnattu osakeanti
Citycon toteutti katsauskaudella suunnatun osakeannin kansainvälisille ja
kotimaisille institutionaalisille sijoittajille. Suunnatun osakeannin
tarkoituksena oli Cityconin omistusrakenteen laajentaminen yhtiön tulevan kasvun
tukemiseksi ja osakkeen vaihdon lisäämiseksi. Hallituksen päätös osakeannin
järjestämisestä perustui varsinaisen yhtiökokouksen 15.3.2004 myöntämään
valtuutukseen osakepääoman korottamisesta uusmerkinnällä.

Merkittäväksi tarjottiin 10 000 000 uutta osaketta hintaan 2,03 euroa/osake.
Osakkeista myytiin 91 prosenttia ulkomaisille sijoittajille ja 9 prosenttia
kotimaisille sijoittajille. Uudet osakkeet vastasivat noin 9,4 prosenttia
Cityconin osakepääomasta ja osakkeiden tuottamista äänistä ennen osakeantia ja
noin 8,6 prosenttia osakeannin jälkeen. Osakeanti toteutettiin
tarjousmenettelynä (nk. bookbuilding) 13.9.2004–14.9.2004. Osakeanti
ylimerkittiin 2,4-kertaisesti.

Osakeanti vaikutti Cityconin omaan pääomaan sekä osakkeiden ja omistajien
lukumäärään seuraavasti:
Ilman osakeantia Muutos Osakeannin jälkeen
Osakepääoma, Me 142,8 13,5 156,3
Oma pääoma, Me 276,6 20,3 296,9
Osakkeiden lukumäärä,
milj. kpl 105,8 10,0 115,8

Osakepääoman korotus 13 500 000 euroa merkittiin kaupparekisteriin 24.9.2004.
Uusien osakkeiden noteeraus alkoi Helsingin Pörssin päälistalla 27.9.2004.

Suunnatun osakeannin yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin syyskuussa 2004
julkaisemista pörssitiedotteista.

Osakepääoma, osakkeiden lukumäärä ja nimellisarvo katsauskauden lopussa
Citycon Oyj:n osakepääoma 30.9.2004 oli 156 300 108,30 euroa ja osakkeiden
lukumäärä oli
115 777 858. Osakkeen nimellisarvo on 1,35 euroa.

Vaihto ja kurssi
Katsauskauden aikana Cityconin osakkeiden vaihto Helsingin Pörssissä oli 103,5
miljoonaa osaketta ja 195,8 miljoonaa euroa. Jakson ylin kurssinoteeraus oli
2,19 euroa ja alin 1,52 euroa. Jakson painotettu osakekohtainen keskikurssi oli
1,89 euroa ja päätöskurssi 2,15 euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo
katsauskauden lopussa oli 240,6 miljoonaa euroa (134,5 milj. euroa) omien
osakkeiden osuuden vähentämisen jälkeen.

Omistus
Cityconilla oli katsauskauden lopussa 1 188 rekisteröityä osakkeenomistajaa.
Rekisteröidyt osakkeenomistajat omistivat 115 770 184 osaketta eli niiden
hallussa oli 99,99 prosenttia osake- ja äänimäärästä. Hallintarekisteröidyt,
pääosin ulkomaiset, osakkeenomistajat omistivat 91 496 706 osaketta eli niiden
hallussa oli 79,03 prosenttia osake- ja äänimäärästä.

Cityconin omat osakkeet sekä hallituksen ja johdon omistamat osakkeet
Citycon Oyj:n hallussa olevien omien osakkeiden määrä säilyi katsauskauden ajan
entisellään eli3 874 000 osakkeena, joka vastaa 3,3 prosenttia yhtiön osake- ja
äänimärästä. Osakkeidenhankintahinta oli yhteensä 4,7 miljoonaa euroa. Omien
osakkeiden kirjanpitoarvo 30.9.2004 vastasi hankintahintaa, joka oli
katsauspäivän markkina-arvoa alhaisempi. Yhtiön hallussa olevien omien
osakkeiden vaikutus on vähennetty tunnuslukuja laskettaessa.

Päättäessään suunnatun annin toteuttamisesta 15.9.2004 Cityconin hallitus päätti
myös ehdottaa keväällä 2005 pidettävälle varsinaiselle yhtiökokoukselle yhtiön
hallussa olevien 3 874 000 oman osakkeen mitätöimistä sen sijaan, että osakkeet
myytäisiin 11.8.2004 tehdyn hallituksen päätöksen mukaisesti julkisessa
kaupankäynnissä Helsingin Pörssissä.

Citycon Oyj:n hallituksen jäsenet omistivat 30.9.2004 yhteensä 66 453 osaketta,
mikä oli 0,05 prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä. Cityconin
toimitusjohtaja omisti 100 000 osaketta ja
1 650 000 kpl optio-oikeuksia sekä muut johtoryhmän jäsenet yhteensä 3 000
osaketta ja 971 670 kpl optio-oikeuksia 30.9.2004.

Citycon kansainvälisten sijoittajien vertailuindekseissä
Citycon kuuluu kansainvälisiin kiinteistösijoitusyhtiöiden indekseihin.
EPRA/NAREIT Global Real Estate Index ja GPR 250 Property Securities Index
toimivat kansainvälisten sijoittajien vertailuindekseinä.

Valtuutukset ja optio-oikeudet
Cityconin hallitus käytti katsauskaudella yhtiön varsinaisen yhtiökokouksen
15.3.2004 myöntämän valtuutuksen osakepääoman korottamisesta uusmerkinnällä ja
päätti 15.9.2004 toteuttaa suunnatun osakeannin. Hallitus päätti 11.8.2004
käyttää varsinaisen yhtiökokouksen 15.3.2004 myöntämän omien osakkeiden
luovutusvaltuutuksen. Omien osakkeiden luovutusta ei kuitenkaan toteutettu, vaan
hallitus päätti 15.9.2004 ehdottaa seuraavalle varsinaiselle yhtiökokoukselle
kyseisten osakkeiden mitätöintiä.

Citycon Oyj on hakenut vuoden 1999 A/B/C optio -oikeuksien listaamista Helsingin
Pörssin päälistalle katsauskauden aikana. A/B optio -oikeudet listattiin
23.4.2004 alkaen ja C-optio-oikeudet 1.9.2004 alkaen Helsingin Pörssin
päälistalla.

Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti optio-oikeuksien antamisesta Citycon
Oyj:n ja sen tytäryhtiöiden henkilöstölle ja Citycon Oyj:n kokonaan omistamalle
tytäryhtiölle osana konsernin henkilöstön kannustus- ja sitouttamisjärjestelmää.
Cityconin hallitus päätti 26.5.2004 optio-oikeuksien jakamisesta yhtiökokouksen
päätöksen mukaisesti.
Citycon-konsernin henkilöstölle jaettiin yhteensä 1 135 000 optio-oikeutta
2004A. Loput optio-oikeudet 2 765 000 (A/B/C) annettiin Citycon Oyj:n
tytäryhtiölle, Veniamo-Invest Oy:lle, jaettavaksi myöhemmin Citycon-konsernin
palveluksessa oleville tai palvelukseen rekrytoitaville henkilöille.

Hallituksen jäsenmäärän muuttuminen
Citycon Oyj:n ylimääräinen yhtiökokous 10.8.2004 päätti hallituksen
nimitysvaliokunnan ehdotuksen mukaisesti kasvattaa hallituksen jäsenmäärää
yhtiöjärjestyksen rajoissa seitsemästä kahdeksaan. Yhtiökokous täydensi
hallituksen kansainvälisen kiinteistöliiketoiminnan osaamista valitsemalla
nimitysvaliokunnan ehdotuksen mukaisesti uudeksi jäseneksi amerikkalaisen Dori
Segalin. Segal on First Capital Realty Inc:n ja Gazit-Globe (1982) Ltd:n
toimitusjohtaja. Jäsenyys on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen
asti.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Yhtiön osakkeita merkittiin 13.10.2004 vuoden 1999 optio-oikeuksien perusteella
35 000 kappaletta. Osakepääoman korotus merkitään kaupparekisteriin arviolta
27.10.2004 ja uudet osakkeet listataan Helsingin Pörssissä yhdessä vanhojen
osakkeiden kanssa arviolta 28.10.2004.

Hallitus on kokouksessaan 21.10.2004 päättänyt perustaa uuden
investointivaliokunnan nykyisten tarkastus-, nimitys- ja palkitsemisvaliokuntien
lisäksi. Investointivaliokunnan tehtäviin tulee kuulumaan mm. hallituksessa
päätettävien investointien suunnittelu ja etukäteisarviointi sekä
hyväksymisprosessien valvonta. Uusi valiokunta on kolmijäseninen ja sen
jäseniksi valittiin Stig-Erik Bergström, Tuomo Lähdesmäki ja Dori Segal.

Tulevaisuuden näkymät
Citycon arvioi liiketilojensa kysynnän, käyttöasteiden ja vuokratasojen pysyvän
edelleen hyvinä
pääkaupunkiseudulla ja Suomen suurimmissa kaupungeissa. Yhtiö pysyy arviossaan,
jonka mukaan kuluvan vuoden liikevaihto ja tulos kasvavat myönteisten
markkinanäkymien sekä Cityconin 2003 lopussa ja 2004 alussa tekemien
kauppakeskushankintojen ansiosta.

Helsingissä 21.10.2004
Citycon Oyj
Hallitus

Konsernituloslaskelma
Me 1–9 2004 1–9 2003 1–12 2003
Liikevaihto 66,1 57,9 78,1
Muut tuotot 0,3 0,2 -0,5

Kulut
Materiaalit ja palvelut 16,7 13,4 18,7
Henkilöstökulut 2,1 1,9 2,6
Poistot ja arvonalentumiset 5,7 4,9 6,5
Vuokrat ja vastikkeet 2,5 3,1 4,1
Osuus osakkuusyhtiön tuloksesta 0,3 0,3 0,4
Muut liiketoiminnan kulut 1,6 1,3 1,9
Kulut yhteensä 28,8 24,8 34,3

Liikevoitto 37,5 33,2 43,3
Rahoitustuotot ja -kulut -19,7 -17,9 -24,2
Voitto ennen satunnaiseriä ja veroja 17,8 15,4 19,1

Välittömät verot -5,0 -4,1 -4,9
Tilikauden voitto 12,8 11,3 14,3

Konsernitase
Me 30.9.2004 30.9.2003 31.12.2003
Vastaavaa

Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet 4,7 4,1 4,5
Aineelliset hyödykkeet 740,5 620,7 729,1
Sijoitukset
Osuudet osakkuusyrityksissä 55,3 74,8 55,5
Omat osakkeet 4,7 4,7 4,7
Muut sijoitukset 21,4 21,5 23,1
Sijoitukset yhteensä 81,4 101,0 83,3
Pysyvät vastaavat yhteensä 826,6 725,8 816,9

Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset 2,9 2,9 3,4
Rahat ja pankkisaamiset 27,9 23,5 15,1
Vaihtuvat vastaavat yhteensä 30,8 26,4 18,5

Vastaavaa yhteensä 857,3 752,2 853,3

Vastattava

Oma pääoma
Osakepääoma 156,3 142,8 142,8
Ylikurssirahasto 35,1 28,3 28,3
Omien osakkeiden rahasto 4,7 4,7 4,7
Muut rahastot 6,6 6,6 6,6
Edellisten tilikausien voitto 13,0 13,0 13,0
Tilikauden voitto 12,8 11,3 14,3
Pääomalaina 68,5 68,5 68,5
Oma pääoma yhteensä 296,9 275,0 278,0

Vähemmistöosuus 101,3 90,6 99,8

Vieras pääoma
Pitkäaikainen vieras pääoma 426,5 366,1 428,3
Lyhytaikainen vieras pääoma 32,8 20,5 29,2
Vieras pääoma yhteensä 459,2 386,6 457,5
Vastattavaa yhteensä 857,3 752,2 853,3

Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin 15,0 2,0 84,2
% liikevaihdosta 22,7 3,5 107,9
Suunnitelman mukaiset poistot ja
arvonalennukset 5,7 4,9 6,5
Henkilöstö keskimäärin 40 33 33

Rahavirtalaskelma
Me 1–9 2004 1–9 2003 1–12 2003
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen satunnaisia eriä 17,8 15,4 19,1
Oikaisut:
Suunnitelman mukaiset poistot 5,7 4,9 6,5
Rahoitustuotot ja -kulut 19,7 17,9 24,2
Muut oikaisut 0,2 0,1 0,9
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 43,4 38,2 50,8

Käyttöpääoman muutos 0,3 0,5 0,0
Liiketoiminnan rahavirta ennen
rahoituseriä ja veroja 43,8 38,7 50,7

Maksetut korot ja maksut muista
liiketoiminnan rahoituskuluista -16,3 -15,8 -24,1
Saadut osingot ja korot liiketoiminnasta 0,5 0,3 0,5
Maksetut välittömät verot -3,5 -3,2 -4,7
Liiketoiminnan rahavirta (A) 24,5 20,0 22,4

Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja
aineettomiin hyödykkeisiin -8,5 -1,9 -4,9
Ostetut tytäryhtiöosakkeet -7,6 0,0 -77,1
Myydyt tytäryhtiöosakkeet 0,7 1,4 1,4
Ostetut osakkuusyhtiöosakkeet 0,0 -0,2 -0,8
Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet 0,0 1,6 1,6
Muut erät 0,0 0,1 0,1
Investointien rahavirta (B) - 15,3 1,0 -79,7

Rahoituksen rahavirta
Maksullinen osakeanti 20,3 0,0 0,0
Lyhytaikaisten lainojen nostot 8,1 0,0 2,1
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -8,0 0,0 0,0
Pitkäaikaisten lainojen nostot 4,9 0,0 67,9
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -7,3 -0,2 -0,2
Maksetut osingot ja muu voitonjako -14,3 -9,2 -9,2
Rahoituksen rahavirta (C) 3,7 -9,3 60,6

Rahavarojen muutos (A+B+C)
lisäys (+) / vähennys (-) 12,9 11,7 3,3

Rahavarat tilikauden alussa 15,1 11,7 11,7
Rahavarat tilikauden lopussa 27,9 23,5 15,1

Tunnuslukuja
1–9 2004 1–9 2003 1–12 2003
Tulos/osake, euroa 0,13 0,11 0,14
Oma pääoma /osake, euroa 2,00 1,98 2,01
Oman pääoman tuotto, % 8,5 7,6 7,1
Oman pääoman tuotto kun
vähemmistöosuus otetaan huomioon, % 5,7 5,2 4,9
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 6,2 6,1 5,8
Omavaraisuusaste, % 46,2 48,3 44,9
Omavaraisuusaste kun pääomalaina
ei sisälly omaan pääomaan, % 38,1 39,1 36,7

Omat osakkeet
25.11.1999–30.9.2004 1–9 2004 1–9 2003 1–12 2003
Lukumäärä, milj. kpl 3,9 3,9 3,9
Yhteenlaskettu nimellisarvo, Me 5,2 5,2 5,2
Osuus osakepääomasta, % 3,3 3,7 3,7
Osuus äänimäärästä, % 3,3 3,7 3,7
Suoritettu vastike, Me 4,7 4,7 4,7

Omien osakkeiden kirjanpitoarvo 30.9.2004 vastasi hankintahintaa, joka oli
tilinpäätöspäivän markkina-arvoa alhaisempi. Omien osakkeiden vaikutus on
eliminoitu tunnuslukuja laskettaessa.

Konsernin vastuusitoumukset
Me 30.9.2004 30.9.2003 31.12.2003
Kiinnitykset maa-alueisiin ja
rakennuksiin 362,2 337,2 338,4
Pantatut tytäryhtiöosakkeet 76,9 0,0 78,4
Muut pantatut osakkeet 76,8 96,2 76,7
Muut annetut vakuudet 0,6 3,2 3,2

Konsernin johdannaissopimukset
Me 30.9.2004 30.9.2003 31.12.2003
Korkojohdannaissopimukset
Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät Nimellis Käyvät
arvot arvot arvot arvot arvot arvot
Koronvaihtosopimukset
2004 erääntyvät 0,0 0,0 50,0 -1,7 0,0 0,0
2007 erääntyvät 78,2 -0,3 78,2 0,0 78,2 1,1
2008 erääntyvät 50,0 -2,1 0,0 0,0 50,0 -1,3
2009 erääntyvät 129,6 -7,4 66,0 -7,0 91,0 -5,4
2010 erääntyvät 83,0 -6,8 83,0 -7,4 83,0 -5,8
Yhteensä 340,8 -16,7 277,2 -16,1 302,2 -11,4

Korko-optiosopimukset
Ostetut korkokattosopimukset
2004 erääntyvät 53,8 0,0 53,8 0,0 53,8 0,0
Yhteensä 53,8 0,0 53,8 0,0 53,8 0,0

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten arvoa, mikäli kaikki
sopimukset olisi suljettu tilinpäätöspäivän markkinahintoihin.
Johdannaissopimuksia on käytetty lainasalkun suojaamistarkoituksessa. Sopimusten
käypiin arvoihin sisältyvät katsauskauden kertyneet korot 2,1 milj. euroa (1,4
milj. euroa) on kirjattu korkokuluihin.

Veroina on käytetty katsauskauden tulosta vastaavia veroja. Luvut ovat
tilintarkastamattomia. Liitteenä on tilintarkastajien kertomus yleisluonteisesta
tarkastuksesta.

Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet
Tilinpäätöksessä 31.12.2003 esiteltyjä tilinpäätöksen laadintaperiaatteita on
noudatettu myös tässä osavuosikatsauksessa.

Taloudellinen raportointi
Citycon Oyj julkaisee vuoden 2004 tilipäätöstiedotteen 18.2.2005. Vuosikertomus
julkaistaan yhtiön verkkosivuilla viikolla 10, ja painettu versio valmistuu
viikolla 12.

Citycon Oyj julkaisee vuoden 2005 osavuosikatsaukset seuraavasti:
tammi–maaliskuu 27.4.2005
tammi–kesäkuu 20.7.2005
tammi–syyskuu 19.10.2005

Citycon Oyj:n yhtiökokous pidetään 5.4.2005.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.

Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talousjohtaja Pirkko Salminen
Puhelin (09) 6803 6730 tai 050 3022 485
pirkko.salminen@citycon.fi

Jakelu:
Helsingin Pörssi
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

Kertomus Citycon Oyj:n yleisluonteisesta tarkastuksesta Citycon Oyj:n
hallitukselle

Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti Citycon Oyj:n osavuosikatsaukseen
sisältyvän konsernin tuloslaskelman kaudelta 1.1. - 30.9.2004, konsernitaseen
30.9.2004 ja konsernin rahoituslaskelman kaudelta 1.1. – 30.9.2004. Hallitus ja
yhtiön johto ovat vastuussa näiden laskelmien laatimisesta.

Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta koskevan
kansainvälisen suosituksen mukaisesti. Yleisluonteinen tarkastus suunnitellaan
ja toteutetaan tällöin kohtuullisen varmuuden saavuttamiseksi siitä, etteivät
laskelmat sisällä olennaisia virheitä tai puutteita. Yleisluonteinen tarkastus
rajoittuu pääasiallisesti yhtiön henkilökunnalle tehtyihin tiedusteluihin ja
analyyttisiin tarkastustoimenpiteisiin antaen siten tilintarkastusta alemman
tasoisen varmuuden. Emme ole suorittaneet tilintarkastusta emmekä siten anna
tilintarkastuskertomusta.

Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella emme ole havainneet tarvetta tehdä
mitään olennaisia muutoksia laskelmiin, jotta ne voidaan katsoa laadituksi
kirjanpitolain ja muiden osavuosikatsauksen laatimista koskevien säännösten ja
määräysten mukaisesti.

Helsingissä 21. lokakuuta 2004

Ari Ahti Jaakko Nyman
KHT KHT