Yhteenveto vuoden 2013 kolmannesta vuosineljänneksestä verrattuna edelliseen vuosineljännekseen
- Liikevaihto nousi 62,1 miljoonaan euroon (Q2/2013: 61,6 milj. euroa) johtuen pääasiassa päättyneistä kehityshankkeista, kuten Koskikeskus ja Rocca al Mare.
- Nettovuokratuotot nousivat 1,2 miljoonaa euroa eli 2,8 prosenttia 43,9 miljoonaan euroon (42,7 milj. euroa) johtuen pääasiassa kiinteistöjen hoitokulujen normaaleista kausivaihteluista.
- Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit) kasvoi 1,7 miljoonaa euroa eli 4,5 prosenttia 39,5 miljoonaan euroon (37,8 milj. euroa) johtuen pääasiassa korkeammista nettovuokratuotoista sekä matalammista hallinnon kuluista. Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) kasvoi 24,2 miljoonaan euroon (20,8 milj. euroa) johtuen lähinnä korkeammasta operatiivisesta liikevoitosta sekä matalammista operatiivisista rahoituskuluista. Operatiivinen tulos /osake (EPRA EPS) nousi 0,055 euroon (0,047 euroa). EPRA:n tunnuslukuihin ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomia eriä kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia.
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 6,3 miljoonaa euroa (3,3 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 739,4 miljoonaa euroa (2 711,3 milj. euroa), ja sijoituskiinteistöjen keskimääräinen painotettu nettotuottovaatimus pysyi 6,3 prosentissa (6,3 %).
Yhteenveto vuoden 2013 tammi-syyskuusta verrattuna vuoden 2012 vastaavaan jaksoon
- Liikevaihto kasvoi 186,6 miljoonaan euroon (Q1-Q3/2012: 177,1 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 7,0 miljoonaa euroa eli 5,8 prosenttia ja olivat 126,9 miljoonaa euroa (119,9 milj. euroa). Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 4,4 miljoonaa euroa eli 4,9 prosenttia ilman vahvistuneen Ruotsin kruunun vaikutusta. Lisäksi kehityshankkeiden valmistuminen ja vuoden 2012 aikana toteutetut kauppakeskushankinnat kasvattivat nettovuokratuottoja 2,9 miljoonalla eurolla.
- Tulos/osake oli 0,14 euroa (0,18 euroa). Lasku johtui pääasiassa koronvaihtosopimusten purkuun liittyvistä 26,8 miljoonan euron kertaluonteisista rahoituskuluista toisella vuosineljänneksellä sekä kasvaneesta osakkeiden lukumäärästä.
- Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) oli 0,154 euroa (0,154 euroa).
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake laski 0,04 euroon (0,15 euroa) johtuen lähinnä yllä mainituista kertaluonteisista rahoituskuluista ja ajoituseroista.
Avainluvut
IFRS:n mukaiset tunnusluvut | Q3/2013 | Q3/2012 | Q2/2013 | Q1-Q3/2013 | Q1-Q3/2012 | Muutos-% 1) | 2012 |
Liikevaihto, Me | 62,1 | 60,9 | 61,6 | 186,6 | 177,1 | 5,4% | 239,2 |
Nettovuokratuotto, Me | 43,9 | 42,6 | 42,7 | 126,9 | 119,9 | 5,8% | 162,0 |
Katsauskauden voitto/tappio emoyhtiön omistajille, Me | 32,3 | 30,2 | 1,7 | 60,1 | 56,8 | 5,8% | 77,2 |
Tulos/osake, euroa2) | 0,07 | 0,10 | 0,00 | 0,14 | 0,18 | -21,7% | 0,24 |
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa2) | 0,06 | 0,04 | -0,06 | 0,04 | 0,15 | -70,4% | 0,19 |
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 2 739,4 | 2 695,5 | 2 711,3 | 2 739,4 | 2 695,5 | 1,6% | 2 714,2 |
Omavaraisuusaste, % | 44,1 | 34,8 | 42,7 | 44,1 | 34,8 | 26,9% | 37,8 |
Loan to Value (LTV), % | 53,4 | 58,1 | 54,2 | 53,4 | 58,1 | -8,1% | 54,5 |
EPRA:n mukaiset tunnusluvut | Q3/2013 | Q3/2012 | Q2/2013 | Q1-Q3/2013 | Q1-Q3/2012 | Muutos-% 1) | 2012 |
Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit), Me | 39,5 | 37,3 | 37,8 | 112,6 | 101,4 | 11,0% | 135,7 |
% liikevaihdosta | 63,6% | 61,3% | 61,2% | 60,4% | 57,3% | 5,4% | 56,7% |
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me | 24,2 | 17,8 | 20,8 | 64,7 | 47,7 | 35,4% | 63,9 |
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), euroa 2) | 0,055 | 0,057 | 0,047 | 0,154 | 0,154 | 0,2% | 0,199 |
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), euroa | 3,06 | 3,71 | 2,99 | 3,06 | 3,71 | -17,6% | 3,49 |
Oikaistu nettovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), euroa | 2,83 | 3,24 | 2,77 | 2,83 | 3,24 | -12,6% | 3,08 |
1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2013 ja 2012 väliseen muutokseen.
2) Osakekohtaiset tulos tunnusluvut on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä maaliskuussa 2013 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
Toimitusjohtajan kommentti
Citycon Oyj:n toimitusjohtaja Marcel Kokkeel kommentoi katsauskautta:
”Vuoden 2013 kolmen ensimmäisen neljänneksen aikana yhtiön vertailukelpoiset nettovuokratulot kasvoivat edelleen 4,9 prosenttia. Kasvu johtui pääasiassa vuokrankorotuksista, kasvaneista speciality leasing -tuotoista sekä tiukasta käyttö- ja ylläpitokulujen hallinnasta. Haastavasta taloustilanteesta huolimatta Cityconin kaupunkialueiden päivittäistavarakauppavetoisiin kauppakeskuksiin keskittyvä strategia mahdollistaa vakaan kasvun markkinoilla, joille pääsy on vaikeaa. Hallintokulujen säästöohjelma, jonka tavoitteena on säästää vuonna 2013 jopa 5 miljoonaa euroa edellisvuoteen verrattuna, on käynnistynyt hyvin. Vuoden yhdeksän ensimmäisen kuukauden aikana hallintokulut ovat pienentyneet 3,5 miljoonaa euroa verrattuna edellisvuoden vastaavaan ajanjaksoon.
Kolmannen vuosineljänneksen aikana vuokrausaste nousi 1,0 prosenttiyksikköä 95,8 prosenttiin. Nousun taustalla olivat uudet vuokrasopimukset sekä ydinliiketoimintaan kuulumattomien kiinteistöjen onnistunut myynti. Kista Gallerian 50 prosentin omistusosuus huomioiden vuokrausaste olisi kauden lopussa ollut 96,1 prosenttia. Baltiassa Cityconin vuokrausaste on lähellä sataa prosenttia. Syyskuussa lujitimme edelleen portfoliotamme Virossa avaamalla maan ensimmäisen H&M-myymälän ja ensimmäisen Debenhams-tavarataloketjun myymälän suurimmassa kauppakeskuksessamme Tallinnassa, Rocca al Maressa. Toinen H&M-myymälä avataan myöhemmin tänä vuonna Kristiinessä. Uusien myymälöiden avattua Rocca al Maren kävijämäärä on kasvanut noin 15 prosenttia edellisvuoteen verrattuna.
Ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden myyntiä jatkettiin strategian mukaisesti kolmannella vuosineljänneksellä. Sen aikana saatettiin päätökseen kolmen kiinteistön myynti yhteensä noin 8 miljoonalla eurolla. Jatkamme ydinliiketoimintaan kuulumattomien kiinteistöjen arvon maksimoimista strategian mukaisesti ennen niiden myyntiä.
Kuten syyskuun Pääomamarkkinapäivillä todettiin, yhtiö keskittyy edelleen orgaaniseen kasvuun, joka käsittää sisäiset tehostamistoimet, tulosta kasvattavat kehityshankkeet sekä ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden myynnin. Yhtiön johto on tarkentanut tulosennustettaan loppuvuoden vakaiden talousnäkymien perusteella.”
Tärkeimmät tapahtumat tammi–syyskuu 2013
Rahoitus
Yhtiö laski 14.6. liikkeeseen vakuudettoman 500 miljoonan euromääräisen joukkovelkakirjalainan. Seitsemän vuoden lainan eräpäivä on 24.6.2020 ja lainalle maksetaan vuosittain kiinteää 3,75 prosentin vuotuista korkoa. Lainaa edelsi Cityconille toukokuussa myönnetyt kaksi pitkäaikaista investointitason luottoluokitusta, BBB- Standard & Poor’s:lta ja Baa3 Moody’s:lta, molemmat vakailla näkymillä. Lainalle myönnettiin samat luottoluokitukset. Joukkovelkakirjalainasta saaduilla varoilla on maksettu ennenaikaisesti takaisin yhtiön pankkilainoja, lyhennetty luottolimiittejä ja ostettu takaisin vuonna 2014 ja 2017 erääntyviä joukkovelkakirjalainoja, yhteensä 421,9 miljoonalla eurolla. Q3 aikana yhtiö maksoi takaisin erääntyvän pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 39,8 miljoonalla eurolla. Lainojen takaisinmaksut ja niihin liittyvien koronvaihtosopimusten purku sekä joukkovelkakirjalainojen takaisinostot aiheuttivat Q2-tulokseen kertaluonteisia epäsuoria rahoituskuluja joita on kuvattu tarkemmin kohdassa Rahoituskulut (netto).
Cityconin hallitus päätti 12.2.2013 osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta, noin 200 miljoonan euron osakeannista ylimääräisen yhtiökokouksen 6.2.2013 antaman valtuutuksen nojalla. Merkittäviksi tarjottiin 114 408 000 uutta osaketta 1,75 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakkeiden merkintäaika alkoi 21.2. ja päättyi 7.3. Osakeannissa merkittiin kaikki tarjotut osakkeet. Uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 14.3.
Vuokraustoiminta
Kauppakeskusten taloudellinen vuokrausaste oli 96,4 prosenttia (96,5 %). Koko kiinteistökannan taloudellinen vuokrausaste oli 95,8 prosenttia (95,4 %). Vuokrausasteen parantuminen johtui lähinnä vajaakäytön laskusta market- ja myymäläkohteissa sekä market- ja myymäläkiinteistöjen onnistuneesta myynnistä. Kista Gallerian 50 prosentin omistusosuuden mukainen taloudellinen vuokrausaste raportointijakson lopussa olisi koko kiinteistökanta huomioiden ollut 96,1 prosenttia.
Yhtiö uusi toukokuussa kaupanalantoimija Keskon kanssa 11 ruokakaupan vuokrasopimusta market- ja myymäläkohteissa. Sopimukset kattavat noin 44 000 neliömetriä vuokrattavaa pinta-alaa ja pidentävät Cityconin koko vuokrasopimuskannan keskimääräistä jäljellä olevaa voimassaoloaikaa noin neljällä kuukaudella.
Hankinnat ja myynnit
Yhtiö myi 18.7. Ruotsissa Göteborgin alueella sijaitsevan toimisto- ja liikekiinteistön Backan paikalliselle toimijalle noin 42 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 4,9 milj. euroa).
Citycon myi 15.7. Helsingin alueella sijaitsevan toimistorakennuksen Wavulinintien ELF Invest Oy:lle noin 1,4 miljoonalla eurolla.
Citycon myi 10.7. Helsingin alueella sijaitsevan liikekiinteistön Espoon Louhenkulman paikalliselle sijoittajalle noin 1,3 miljoonalla eurolla.
Yhtiö myi 16.4. Ruotsissa Göteborgin alueella sijaitsevan toimisto- ja liikekiinteistön Lindomen paikalliselle toimijalle noin 81 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 9,7 milj. euroa).
Yhtiö myi 7.3. Ruotsissa Göteborgin alueella sijaitsevan toimisto- ja liikekiinteistön Hindåsin paikalliselle toimijalle noin 12 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 1,4 milj. euroa).
Citycon myi 28.2. 50 prosentin osuuden Lappeenrannassa sijaitsevasta kauppakeskus IsoKristiinasta Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmariselle. Myynti liittyi alkaneeseen kehityshankkeeseen.
Citycon myi 27.2. Ultima Oy:n, jonka omaisuus koostuu rakentamattomasta tontista Vantaalla, YIT Rakennus Oy:lle noin 4,4 miljoonalla eurolla.
Yhtiö osti 17.1. Kista Galleria kauppakeskuksen Tukholmassa yhdessä Canada Pension Plan Investment Boardin (”CPPIB”) kanssa noin 4,6 miljardilla Ruotsin kruunulla (noin 530 milj. euroa) DNB Livsforsikring ASA:lta. Citycon ja CPPIB omistavat kumpikin kauppakeskuksesta puolet. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on yli 90 000 neliömetriä, josta noin 60 000 neliömetriä on liikepinta-alaa. Kista Gallerian kävijämäärä on Tukholman korkein eli noin 18 miljoonaa kävijää vuodessa ja myynti noin 280 miljoonaa euroa vuodessa. Lisätietoa kaupasta on saatavilla yhtiön 17.1. julkaisemasta pörssitiedotteesta.
Lisäksi Citycon sopi katsauskauden aikana Suomessa sijaitsevan ydinliiketoimintaan kuulumattoman kohteen myynnistä noin 2,9 miljoonalla eurolla. Kaupan arvioidaan toteutuvan loppuvuoden aikana tai alkuvuodesta 2014. Q2 aikana Citycon sopi myös yhden asuinportfolion myynnistä yhteensä 41 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 4,7 miljoonaa euroa). Kaupan arvioidaan toteutuvan Q4 2013 aikana.
Kehityshankkeet
Citycon ilmoitti toukokuussa aloittavansa kauppakeskus Ison Omenan laajennushankkeen ensimmäisen vaiheen. Suunnitellun kolmivaiheisen hankkeen kustannusarvio sisältäen nykyisen kauppakeskuksen osittaisen uudistuksen on yhteensä noin 175 miljoonaa euroa. Projektin ensimmäinen vaihe, käsittäen 120 miljoonan euron investoinnin, toteutetaan yhdessä NCC Property Development Oy:n kanssa. Osapuolet osallistuvat hankkeeseen 50 prosentin osuuksin. Laajennushankkeen myötä Ison Omenan vuokrattava liike pinta-ala kasvaa noin 25 000 neliömetrillä yli 75 000 neliömetriin. Lisätietoja hankkeesta on saatavilla 31.5. julkaistuista pörssi- ja lehdistötiedotteista.
Citycon päätti helmikuussa Lappeenrannan ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus IsoKristiinan laajentamisesta ja uudistamisesta. Kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan hieman yli 100 miljoonaa euroa. Uudistuksessa kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvaa 21 000 neliömetristä noin 34 000 neliömetriin. Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen osti 50 prosentin osuuden olemassa olevasta kauppakeskus IsoKristiinasta ja on mukana hankkeessa 50 prosentin osuudella. Lisätietoja hankkeesta on saatavilla 28.2. julkaistusta lehdistötiedotteesta.
Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Åkermyntan Centrumin kehityshanke valmistui Q2 2013 aikana.
Muut tapahtumat
Eurooppalaisten listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kattojärjestö EPRA (European Public Real Estate Association) valitsi vuosikonferenssissaan Cityconin vuoden 2012 vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista. Citycon sai EPRA Gold Award -palkinnon taloudellisesta raportoinnistaan nyt neljäntenä vuotena peräjälkeen. Yhtiö sai myös toistamiseen kultaa viime vuonna aloitetussa vastuullisuusraportoinnin kilpailusarjassa.
Suomen liiketoimintojen uudelleenorganisointiin liittyneet yhteistoimintalain mukaiset neuvottelut saatiin päätökseen 30.1. Neuvotteluiden tuloksena Citycon vähensi Suomen liiketoiminnoista yhteensä kymmenen henkilöä. Samassa yhteydessä Cityconin kaikissa toimintamaissa siirryttiin klusteriorganisaatioon, jossa useista kauppakeskuksista muodostettavia kokonaisuuksia johtavat kaupalliset johtajat.
Kista Gallerian raportointi
Cityconin raportoinnissa Kista Galleria käsitellään yhteisyrityksenä eikä kauppakeskuksen tulos tai käypä arvo vaikuta kokonaisuudessaan konsernin liikevaihtoon, nettovuokratuottoihin tai kiinteistöjen käypiin arvoihin. Kista Galleria yhdistellään Cityconin tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä, jolloin Cityconin osuus Kista Gallerian kauden tuloksesta kirjataan riville "Osuus yhteisyrityksien voitoista" laajassa tuloslaskelmassa ja Cityconin osuus Kista Gallerian varoista kirjataan riville "Osuudet yhteisyrityksissä" taseessa. Lisäksi, Cityconille kertyvä hallinnointipalkkio kirjataan liiketoiminnan muut tuotot ja kulut erään ja osakaslainasta saadut korkotuotot kirjataan nettorahoituserään. Kista Gallerian vaikutus IFRS:n mukaiseen katsauskauden voittoon oli Q3 osalta noin 2,5 miljoonaa euroa ja tammi–syyskuun ajalta noin 8,3 miljoonaa euroa. Cityconin johto ja hallitus seuraa lisäksi Kista Gallerian taloudellista tulosta siten kuin se olisi yhdistelty kokonaan Cityconin nettovuokratuottoon ja liikevoittoon. Konsernin lyhennetyn välitilinpäätöksen liitetiedoissa sivuilla 27–28 (Liitetieto 3. Segmentti-informaatio) on lisätietoa Kista Galleria –kauppakeskuksesta.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Ei katsauskauden jälkeisiä tapahtumia.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin, valikoituihin hankintoihin ja proaktiiviseen omaisuudenhoitoon.
Suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä arvonlisäystoimenpiteiden jälkeen. Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.
Vuonna 2013 Citycon odottaa jatkavansa vakaan kassavirran tuottamista sekä odottaa liikevaihtonsa kasvavan 8–13 miljoonalla eurolla (Q2 ilmoitettu: 7–17 milj. euroa) ja operatiivisen liikevoittonsa (EPRA operating profit) 11–16 miljoonalla eurolla (Q2 ilmoitettu: 8–18 milj. euroa) edelliseen vuoteen verrattuna nykyisellä kiinteistökannalla sisältäen viimeaikaiset hankinnat ja myynnit. Yhtiö odottaa operatiivisen tuloksensa (EPRA Earnings) kasvavan 22–26 miljoonalla eurolla edellisvuodesta (Q2 ilmoitettu: 18–28 milj. euroa). Lisäksi yhtiö odottaa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS (basic)) olevan 0,200–0,215 euroa nykyiseen kiinteistökantaan ja kasvaneeseen osakkeiden lukumäärään perustuen (Q2 ilmoitettu: 0,19–0,23 euroa). Osakekohtaista operatiivista tulosta koskeva arvio heijastaa osakeannin seurauksena kasvanutta osakkeiden lukumäärää. Arvio perustuu valmistuneisiin ja valmistuviin kehityshankkeisiin sekä vallitsevaan inflaatioon ja euro-kruunu-valuuttakurssitasoon sekä nykyisiin korkotasoihin. Kohteet, jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.
Toimintaympäristön kehitys
Q3 aikana taloudellinen ympäristö on jatkunut haastavana Cityconin toimintamaissa. Ruotsissa on kuitenkin viitteitä markkinoiden asteittaisesta vahvistumisesta. Vuoden aikana kuluttajien luottamus on parantunut Cityconin toimintamaissa ja pysynyt euroalueen keskiarvoa selvästi korkeampana.
Vähittäiskaupan myynnin kasvu on ollut vahvaa Virossa ja Liettuassa, positiivista Suomessa ja Ruotsissa ja negatiivista Tanskassa vuoden 2013 aikana. Kaikkiaan vähittäiskauppa kasvoi tammi-elokuussa Suomessa 0,7 prosenttia, Ruotsissa 1,5 prosenttia, Virossa 5,0 prosenttia, Liettuassa 4,9 prosenttia ja laski Tanskassa -1,3 prosenttia. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistics Sweden, Statistics Estonia, Statistics Lithuania, Statistics Denmark)
Vuoden 2013 aikana kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen on vahvistunut kaikissa Cityconin toimintamaissa pois lukien Virossa, jossa se on pysynyt suhteellisen vakaana. Virossa ja Liettuassa kuluttajien luottamusindikaattori on yhä pysytellyt negatiivisena. (Eurostat)
Vähittäiskaupan kasvu sekä inflaatio ovat tärkeitä Cityconin liiketoiminnassa, ja ne vaikuttavat liiketiloista saataviin vuokriin. Vuoden aikana kuluttajahinnat jatkoivat kasvuaan Suomessa ja Virossa, kun taas Ruotsissa, Liettuassa ja Tanskassa kuluttajahinnat pysyivät kohtalaisen tasaisena. Elokuussa inflaatio oli Suomessa 1,2 prosenttia, Ruotsissa 0,1 prosenttia, Virossa 2,9 prosenttia, Liettuassa 0,4 prosenttia ja Tanskassa 0,4 prosenttia. (Tilastokeskus, Statistics Sweden, Statistics Estonia, Statistics Lithuania, Statistics Denmark)
Kausivaihtelulla tasoitettu työttömyys on kaikissa Cityconin toimintamaissa, paitsi Liettuassa, Euroopan Unionin keskiarvoa (10,9 %) matalampi. Työttömyysaste on Suomessa ja Ruotsissa pysynyt suhteellisen vakaana vuoden aikana, ollen 8,0 prosenttia molemmissa maissa elokuun lopussa. Tanskan työttömyysaste on pysynyt matala, elokuussa 6,6 prosenttia. Virossa työttömyysaste on laskenut (7,9 % heinäkuussa), kun taas Liettuassa työttömyysaste on pysynyt korkealla (12,3 % elokuussa). (Eurostat)
Kiinteistömarkkinat
Suomessa passiivisuus kiinteistösijoitusmarkkinoilla jatkui vuoden kolmannella vuosineljänneksellä. Parhaiden kohteiden kysyntä on kuitenkin edelleen vahvaa suurella oman pääoman osuudella operoivien sijoittajien etsiessä turvasatamaa pääomilleen. Ensimmäisiä merkkejä sijoittajien riskinottohalun maltillisesta kasvusta on kuitenkin havaittavissa sijoittajien laajentaessa sijoitussalkkuaan sekä riskin että sijainnin osalta, mutta ilmiön vahvistuminen laajemmassa mittakaavassa edellyttäisi talouden perusedellytysten paranemista nykyisestä. Prime- kauppakeskusten tuottovaade on pysynyt vakaana sekä edelliseen vuosineljännekseen että vuoden takaiseen verrattuna eikä tilanteeseen odoteta merkittäviä muutoksia vuonna 2014. Parhaiden kauppakeskusten vuokrat säilyivät muuttumattomina verrattuna edelliseen neljännekseen, mutta nousivat 0,9 prosenttia vuodentakaisesta. Samanaikaisesti vähittäiskaupan myynnin heikentyneet ennusteet rajoittavat vuokrien nousupotentiaalia ja näkyvät joissakin tapauksissa pidentyneinä vuokrausneuvotteluina sekä vuokralaisten päätöksenteon hidastumisena.
Ruotsissa parhaiden kohteiden kysyntä on edelleen vahvaa mutta markkina-aktiviteetti on pysynyt vähäisenä ja liikekiinteistöjen transaktiovolyymi jäi kolmannella neljänneksellä vuoden aiempia neljänneksiä alhaisemmaksi. Prime-kauppakeskusten tuottovaateet ovat pysyneet vakaana johtuen vahvasta sijoituskysynnästä. Prime-kauppakeskusvuokrat pysyivät muuttumattomina verrattuna edelliseen neljännekseen, mutta nousivat noin 2 prosenttia vuositasolla tarkasteltuna. Maltillinen vähittäiskaupan liikevaihdon kasvu rajoittaa kuitenkin vuokrien nousua. Vastaavasti prime-vuokrien kasvun ennustetaan jatkuvan kakkosluokan kohteiden vuokrien nousua vahvempana.
Virossa prime-kauppakeskusvuokrat pysyivät vakaina kolmannella neljänneksellä, mutta kasvoivat inflaation mukaisesti noin 3 prosenttia verrattuna vuodentakaiseen. Vajaakäyttö ammattimaisesti johdetuissa kauppakeskuksissa on lähellä nollaa ja pienten sekä keskikokoisten tilojen kysyntä vahvaa kun taas vanhemmissa ja syrjäisempien sijaintien kauppakeskuksissa on haasteellista saada vuokrasopimuksia uusittua. Vaikka markkinoilla ei ole volyymiltään merkittäviä transaktioita, oli vuoden kolmas neljännes kiinteistösijoitusten näkökulmasta aktiivinen. Parhaiden kauppakeskusten tuottovaade on laskenut 7,5 prosentin tasolle ja vahvat talouden fundamentit tukevat tuottovaateiden laskua. Samanaikaisesti rahoituksen hinnan ennustettu asteittainen nousu vaikuttaa tuottovaateisiin negatiivisesti.
(Lähde: Jones Lang LaSalle)
Vuokralaisten myynnit ja kävijämäärät Cityconin kauppakeskuksissa
Kokonaismyynti Cityconin kauppakeskuksissa kauden aikana kasvoi prosentin ja kävijämäärät kasvoivat 2 prosenttia edellisvuoden vastaavaan jaksoon verrattuna. Suomessa myynnit olivat vertailukauden tasolla, Ruotsissa myynti kasvoi 2 prosenttia ja Baltiassa ja uusilla markkinoilla myynnit kasvoivat 4 prosenttia. Kävijämäärä laski Suomessa kaksi prosenttia, kasvoi Ruotsissa 5 prosenttia ja Baltiassa ja uusilla markkinoilla 10 prosenttia. Positiivinen kehitys kävijämäärissä johtui pääosin suuremmista kauppakeskuksista kuten Liljeholmstorgetista, myös Magistralin kehityshankkeen valmistuminen vaikutti kävijämääriin, sillä keskus oli kiinni vertailukaudella. Vertailukelpoinen kauppakeskusmyynti ja kävijämäärät olivat vertailukauden tasolla. Myynti- ja kävijämääräluvuissa on mukana arvioita.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Yhtiön hallituksen arvion mukaan yhtiön kannalta keskeisimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen, mikä vaikuttaa liiketilojen kysyntään, vajaakäyttöön sekä markkinavuokriin. Keskeisiä lähiajan riskejä ovat nousevat rahoituskulut korkeampien luottomarginaalien ja korkojen seurauksena, alentunut velkarahoituksen saatavuus sekä kiinteistöjen käyvän arvon kehitys epävarmassa taloudellisessa ympäristössä. Kesäkuussa liikkeeseen laskettu 500 miljoonan euron joukkovelkakirjalaina pienensi kuitenkin yhtiön jälleenrahoitusriskiä merkittävästi.
Liiketilojen kysyntään, vajaakäytön pienentämiseen ja laskeviin markkinavuokratasoihin liittyy haasteita hitaan talouskasvun ympäristössä, joskin taloustilanteen vaikutukset liiketilojen vuokratasoon ja vuokrausasteeseen ovat toistaiseksi jääneet verraten vähäisiksi Cityconin liiketoiminta-alueilla. Talouden suuntaukset, erityisesti kuluttajien luottamukseen ja käyttäytymiseen vaikuttavat tekijät, vaikuttavat kuitenkin väistämättä liiketilojen kysyntään. Vuoden 2013 kuluessa riskit talouskasvun kehityksen yllä ovat edelleen olemassa ja tyypillisesti heikon talouskasvun ympäristössä liiketilojen vuokratasot laskevat, uusien liiketilojen vuokraaminen vaikeutuu ja vajaakäyttö lisääntyy.
Cityconin strategian toteutus vaatii jatkossakin uuden rahoituksen hankkimista, joten rahoituksen saatavuuteen ja hintaan liittyvät riskit ovat tärkeitä Cityconin kannalta. Pankkien halukkuus lainata rahaa on pysynyt maltillisena, rahoituksen saatavuus on rajoitettua ja luottomarginaalit ovat pysyneet korkealla tasolla. Tulevaisuudessa tiukentuva pankki- ja vakuutussektoreita koskeva sääntely (esim. Basel III ja Solvency II -säännökset) tullee ylläpitämään velkarahoituksen korkeampia kustannuksia ja rajoittamaan pitkäaikaisen pankkirahoituksen saatavuutta. Tämä saattaa nostaa Cityconin uuden lainarahoituksen hintaa. Toistaiseksi entisestään madaltunut korkotaso ja Cityconin aktiivinen rahoituspolitiikka ovat lieventäneet marginaalien nousun vaikutusta. Kun Citycon jälleenrahoittaa ennen rahoituskriisiä alhaisilla luottomarginaaleilla solmittuja lainasopimuksia, ovat uusien lainojen luottomarginaalit korkeampia. Nousevat luottomarginaalit ja markkinakorot todennäköisesti johtavat Cityconin keskikorkotason nousuun tulevaisuudessa.
Yhtiö etsii aktiivisesti vaihtoehtoisia rahoituslähteitä vähentääkseen pankkirahoitukseen liittyviä riskejä, ja pystyi kesäkuussa 2013 laskemaan liikkeeseen 500 miljoonan euron joukkovelkakirjalainan ja toukokuussa 2012 150 miljoonan euron kotimaisen joukkovelkakirjalainan, mutta ei ole takeita siitä, että sellaisia vaihtoehtoisia rahoituslähteitä olisi jatkossa saatavilla kilpailukykyisillä marginaaleilla. Nämä joukkovelkakirjalaina-emissiot, yhtiön syyskuussa 2012 allekirjoittama 360 miljoonan euron suuruinen luottosopimus Pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa, lokakuussa 2012 tehty 90 miljoonan euron merkintäetuoikeusanti sekä maaliskuussa 2013 tehty 200 miljoonan euron merkintäetuoikeusanti ovat merkittävästi vahvistaneet tasetta, parantaneet likviditeettiä ja pienentäneet lähivuosien jälleenrahoitusriskiä.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liittyy edelleen epävarmuutta johtuen valtioiden velkaongelmista ja tästä johtuvasta haasteellisesta taloustilanteesta. Yhtiön omistamien sijoituskiinteistöjen käypään arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, korkotaso, odotettavissa oleva inflaatio, markkinavuokrien kehitys, vajaakäyttö sekä kiinteistösijoittajien tuottovaatimukset ja kilpailutilanne. Tämä epävarmuus heijastuu eniten suurien kaupunkien ulkopuolella sijaitseviin liikekiinteistöihin tai kohteisiin, joista sijoittajat eivät ole kiinnostuneita tai joita pankit eivät halua rahoittaa. Epävarmuuden keskellä sijoittajien kysyntä on ohjautunut parhaisiin kauppakeskuksiin, joiden arvot ovat myös vuoden 2013 aikana pysyneet vakaina tai osin jopa nousseet.
Yhtiön lähiajan riskejä ja epävarmuustekijöitä, riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatteita käsitellään laajemmin yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta, vuoden 2012 tilinpäätöksen sivuilla 43–46 sekä vuoden 2012 vuosikertomuksen sivuilla 50–51.
Helsinki, 15.10.2013
Citycon Oyj
Hallitus
Cityconin taloudellinen raportointi ja yhtiökokous 2014
Citycon Oyj julkistaa tilinpäätöstiedotteensa sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2013 keskiviikkona 5.2.2014.
Cityconin varsinainen yhtiökokous pidetään Helsingissä keskiviikkona 19.3.2014 klo 14.00 alkaen.
Citycon julkistaa kolme osavuosikatsausta tilikaudella 2014. Osavuosikatsaukset julkistetaan seuraavasti:
1-3/2014 torstaina 24.4.2014 noin klo 9,
1-6/2014 torstaina 10.7.2014 noin klo 9 ja
1-9/2014 torstaina 16.10.2014 noin klo 9.
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Marcel Kokkeel, toimitusjohtaja
Puhelin 020 766 4521 tai 040 154 6760
marcel.kokkeel@citycon.com
Eero Sihvonen, varatoimitus- ja talousjohtaja
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.com
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi