Citycon Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2010

Pörssitiedotteet - 13.10.2010


Yhteenveto vuoden 2010 kolmannesta vuosineljänneksestä verrattuna edelliseen
vuosineljännekseen

- Liikevaihto oli 48,0 miljoonaa euroa (Q2/2010: 48,6 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 3,6 prosenttia 33,0 miljoonaan euroon (31,8 milj.
euroa). Kasvu johtui etupäässä alhaisemmista hoitokuluista johtuen normaalista
kausivaihtelusta.
- Tulos/osake oli 0,10 euroa (0,13 euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,06 euroa (0,05 euroa).
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 15,8 miljoonaa euroa (22,9 milj.
euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 299,9 miljoonaa euroa (2 229,5
milj. euroa).
- Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus laski kauden lopussa
ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 6,5 prosenttiin (6,6 %).
- Yhtiön rahoituskulut laskivat 14,0 miljoonaan euroon (14,4 milj. euroa).
- Cityconin lainasopimusten kovenanttien mukainen korkokate oli 2,1 (2,2) ja
omavaraisuusaste 38,9 prosenttia (37,1 %).
- Yhtiö laski syyskuussa liikkeeseen 22 miljoonaa uutta osaketta suomalaisille
ja kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille suunnatussa osakeannissa,
jolla yhtiö keräsi uutta omaa pääomaa noin 63 miljoonaa euroa.
- Citycon osti takaisin vuoden 2006 vaihtovelkakirjalainaa 1,4 miljoonalla
eurolla.
- Suur-Tukholman alueella Ruotsissa sijaitsevan Åkersberga Centrumin
kauppakeskuksen yhteydessä olevien asuntojen myynti toteutui katsauskaudella.
Kauppahinta oli 181 miljoonaa Ruotsin kruunua (n. 19 milj. euroa).
- Citycon järjesti pääomamarkkinapäivän Tallinnassa 22.9.

Yhteenveto vuoden tammi-syyskuusta verrattuna vuoden 2009 vastaavaan jaksoon

- Liikevaihto kasvoi 6,3 prosenttia 146,1 miljoonaan euroon (Q1-Q3/2009: 137,4
milj. euroa). Kasvu johtui vuokrattavien tilojen määrän kasvusta ja
kauppapaikkojen kehittämisestä. Liikevaihdon kasvua pienensivät edelliskautta
hieman korkeampi tilojen vajaakäyttö sekä aloitetut uudet kehityshankkeet.
- Voitto/tappio ennen veroja oli 80,8 miljoonaa euroa (-13,1 milj. euroa). Luku
sisältää 39,5 miljoonaa euroa (-58,7 milj. euroa) sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon muutosta.
- Nettovuokratuotot kasvoivat 1,7 prosenttia ja olivat 95,4 miljoonaa euroa
(93,8 milj. euroa). Ankaran talven aiheuttamat vertailukautta korkeammat
kiinteistöjen hoitokulut hidastivat nettovuokratuottojen kasvua. Ilman Ruotsin
kruunun vahvistumista nettovuokratuotot olisivat laskeneet 0,3 prosenttia.
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot laskivat 0,8 prosenttia ilman
vahvistuneen Ruotsin kruunun vaikutusta, johtuen pääasiassa vertailukautta
korkeammista kiinteistöjen hoitokuluista epätavallisen ankaran talven johdosta.
Lisäksi vallinneen alhaisen inflaation tai deflaation vuoksi vuokrien
indeksikorotukset olivat erittäin pieniä.
- Yhtiön operatiivinen tulos laski 33,8 miljoonaan euroon (38,4 milj. euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,15 euroa (0,17 euroa).
- Tulos/osake oli 0,29 euroa (-0,05 euroa). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutoksilla on merkittävä vaikutus osakekohtaiseen tulokseen.
- Vuokrausaste oli 94,5 prosenttia (94,7 %). Vuokrausasteen lasku johtui
aloitetuista uusista kehityshankkeista ja kiinteistökannan vajaakäytön lievästä
noususta.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake laski 0,09 euroon (0,24 euroa)
kertaluonteisten erien ja ajoituserojen johdosta.
- Omavaraisuusaste pysyi muuttumattomana ja oli 35,9 prosenttia (35,9 %).
- Yhtiön rahoitustilanne säilyi kauden aikana hyvänä. Yhtiön käytettävissä oleva
likviditeetti kauden lopussa oli 263,6 miljoonaa euroa, josta 177,1 miljoonaa
euroa oli käyttämättömiä, sitovia luottolimiittejä ja 86,5 miljoonaa euroa
rahavaroja.

Avainluvut

Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2010 2009 2010 2010 2009 %(1)) 2009

Liikevaihto, Me 48,0 45,9 48,6 146,1 137,4 6,3 % 186,3

Nettovuokratuotto, Me 33,0 32,5 31,8 95,4 93,8 1,7 % 125,4

Liikevoitto, Me 42,8 27,4 49,2 122,3 22,7 - 10,3

% liikevaihdosta 89,2 % 59,6 % 101,3 % 83,8 % 16,5 % - 5,5 %

Voitto/tappio ennen
veroja, Me 28,8 15,6 34,8 80,8 -13,1 - -37,5

Katsauskauden
voitto/tappio emoyhtiön
omistajille, Me 22,5 13,3 28,4 63,9 -10,5 - -34,3

Operatiivinen liikevoitto,
Me 28,0 28,6 26,3 80,7 81,4 -0,8 % 107,7

% liikevaihdosta 58,4 % 62,2 % 54,2 % 55,3 % 59,2 % -6,7 % 57,8 %

Operatiivinen tulos, Me 12,3 14,2 10,1 33,8 38,4 -12,0 % 50,9

Ei-operatiivinen tulos, Me 10,2 -0,9 18,3 30,1 -48,9 - -85,2

Tulos/osake, euroa 0,10 0,06 0,13 0,29 -0,05 - -0,16

Tulos/osake, laimennettu,
euroa 0,10 0,06 0,12 0,28 -0,05 - -0,16

Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu
EPRA EPS), euroa 0,06 0,06 0,05 0,15 0,17 -11,5 % 0,23

Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake,
euroa 0,04 0,05 0,01 0,09 0,24 -63,5 % 0,30

Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 2 229,5 2 299,9 2 162,7 6,3 % 2 147,4

Oma pääoma/osake, euroa 3,30 3,36 3,41 -1,5 % 3,31

Nettovarallisuus (EPRA
NAV)/osake, euroa 3,54 3,58 3,64 -1,5 % 3,54

Oikaistu nettovarallisuus
(EPRA NNNAV) / osake,
euroa 3,35 3,37 3,46 -2,5 % 3,35

Omavaraisuusaste, % 33,8 35,9 35,9 0,1 % 34,2

Nettovelkaantumisaste, % 174,6 153,4 159,5 -3,8 % 169,5

Korollinen nettovelka
(käypä arvo), Me 1 369,6 1 343,1 1 272,3 5,6 % 1 312,2

Nettotuotto-% 6,0 5,9 6,1 - 6,1

Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset kohteet 6,6 6,5 6,5 - 6,6

Vuokrausaste, % 94,6 94,5 94,7 -0,2 % 95,0

Henkilöstö katsauskauden
lopussa 124 123 117 5,1 % 119

1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2010 ja 2009
väliseen muutokseen.

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi katsauskautta:

"Yhtiön meneillään olevat seitsemän merkittävää kehityshanketta etenivät
katsauskaudella. Kehityshankkeilla yhtiö parantaa kauppakeskustensa
kilpailukykyä ja vetovoimaa. Kehityshankkeet vähentävät kuitenkin tilapäisesti
vuokrattavaa pinta-alaa noin 35 000 neliömetrillä.

Citycon on myymässä omistuksessaan olevia asuntoja Ruotsissa, koska ne eivät
kuulu yhtiön ydinliiketoimintaan. Katsauskaudella toteutui Åkersberga Centrumin
asuntojen myynti, ja jo aiemmin kuluvana vuonna yhtiö myi Liljeholmstorgetin
asunnot sekä osan Jakobsbergs Centrumin asunnoista. Myyntien yhteisarvo oli
48,6 miljoonaa euroa. Toteutuneiden kauppojen jälkeen yhtiön jäljellä olevan
asuntoportfolion arvo Ruotsissa on noin 40 miljoonaa euroa.

Cityconin rahoitusasema on vakaa. Yhtiön syyskuussa järjestämä suunnattu
osakeanti toteutui onnistuneesti. Katsauskauden päättyessä yhtiön käytettävissä
oleva likviditeetti oli yhteensä 263,6 miljoonaa euroa."

Toimintaympäristön kehitys

Katsauskauden aikana vähittäiskaupan myynti kasvoi sekä Suomessa että Ruotsissa
edelleen. Vuoden ensimmäisen kahdeksan kuukauden aikana vähittäiskaupan myynnin
kasvu Suomessa on ollut 3,7 prosenttia ja Ruotsissa 2,6 prosenttia. Elokuussa
myynti kasvoi Suomessa 5,5 prosenttia vuoden 2009 elokuuhun verrattuna ja
Ruotsissa 4,4 prosenttia. Kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen
parani molemmissa maissa. Myös työttömyys on kääntynyt laskuun,
työttömyysprosentti oli elokuussa Suomessa 7,3 ja Ruotsissa 7,4. Virossa myynnin
lasku on taittunut. Elokuussa Viron vähittäiskaupan myynti supistui prosentin,
kun se ensimmäisen kahdeksan kuukauden aikana laski 7,0 prosenttia. Kuluttajien
luottamus on myös Virossa vahvistunut 18,6 prosentin työttömyydestä huolimatta.
(Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia)

Suomessa ja Ruotsissa kuluttajahintojen nousu jatkui vuoden kolmannella
neljänneksellä. Inflaatio oli elokuussa Suomessa 1,2 prosenttia, Ruotsissa 0,9
prosenttia ja Virossa 2,2 prosenttia. Korkotaso on edelleen erittäin matala,
mutta lievässä nousussa (lähteet: ibid).

Rahoituksen saatavuus on parantunut selvästi vuoden 2010 aikana verrattuna
edellisvuoteen. Kiinteistömarkkinoiden aktiivisuus on selvästi lisääntynyt,
mutta kauppoja on toistaiseksi tehty vähän. Kauppakeskusten käyttöasteet ovat
edelleen korkealla. (Lähde: Catella)

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto

Citycon on keskittynyt kauppakeskusliiketoimintaan Pohjoismaissa ja Baltiassa.
Yhtiö johtaa ja kehittää kauppakeskuksiaan aktiivisesti ammattitaitoisen ja
paikan päällä toimivan henkilöstönsä voimin. Yhtiö on uranuurtaja Pohjoismaissa
kestävän kehityksen periaatteiden huomioon ottamisessa
kauppakeskusliiketoiminnassa. Citycon pyrkii parantamaan kiinteistöjensä
kaupallista vetovoimaa ottaen huomioon kunkin kauppapaikan vaikutusalueen
erityispiirteet kuten ostovoiman, kilpailutilanteen ja kulutuskysynnän.
Lopullisena tavoitteena on luoda vuokratiloja, jotka tuottavat lisäarvoa
vuokralaisille ja asiakkaille.

Syyskuun 2010 lopussa yhtiö omisti 33 (33) kauppakeskusta ja 50 (51) muuta
kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (22), Ruotsissa kahdeksan (8)
ja Baltiassa kolme (3). Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli
2 299,9 miljoonaa euroa (2 162,7 milj. euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen
osuus oli 65,1 prosenttia (67,0 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 27,8
prosenttia (25,5 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 7,1 prosenttia
(7,5 %). Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä katsauskauden lopussa oli yhteensä
931 480 neliömetriä.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset

Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija
kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards)
ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään
kerran vuodessa. Viime vuosina ulkopuolinen arviointi on teetetty
vuosineljänneksittäin muuttuvan markkinatilanteen vuoksi. Syyskuun 2010 lopun
tilanteen mukainen arviointilausunto on saatavilla yhtiön verkkosivuilta.

Arvioinnin on tehnyt Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy, joka on
kansainvälisen CB Richard Ellisin suosittelema arviointipalvelujen tarjoaja
Suomessa. Arviointilausunnosta ilmenee arviointiprosessi, arvioon vaikuttavat
tekijät, arvioinnin tulokset sekä herkkyysanalyysi.

Arviointimenetelmänä on käytetty pääsääntöisesti kymmenen vuoden
kassavirtamenetelmää. Rakentamattomien tonttien ja selkeiden
kaavamuutoskohteiden osalta markkina-arvo on määritelty voimassa olevan
asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden määrän perusteella. Kehityskohteet on
arvioitu käyttämällä tätä tarkoitusta varten kehitettyä projektilaskentamallia.
Myös arviointimenetelmistä kerrotaan tarkemmin edellä mainitussa
arviointilausunnossa.

Realia Management Oy:n määrittämä Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräinen
nettotuottovaatimus 30.9.2010 oli 6,5 prosenttia. Cityconin Suomessa
sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi nettotuottovaatimukseksi
määriteltiin 6,5 prosenttia, Ruotsissa sijaitsevien 6,1 prosenttia ja Baltian
maissa sijaitsevien 8,2 prosenttia.

Citycon kirjaa kiinteistöomaisuutensa taseessa käypään arvoon IAS 40 -standardin
mukaisesti. Kiinteistöjen välitilinpäätöshetken mukainen, yhteenlaskettu
markkina-arvo raportoidaan Cityconin taseessa ja arvon muutos tuloslaskelmassa
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksena. Markkina-arvon muutoksilla on
siis myös tulosvaikutus, joka raportoidaan Cityconin välitilinpäätöksissä
erikseen osana liikevoittoa ja samalla katsauskauden tulosta.

Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu
ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta ja
sellaisista kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ota
huomioon käyvän arvon määrityksessä, sekä uusien, viimeisen kolmen kuukauden
aikana hankittujen kohteiden hankintahinnasta.

Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo nousi pääasiassa
kiinteistöjen kehitystoiminnan ansiosta. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 73,4
miljoonaa euroa ja arvonalennusta yhteensä 34,0 miljoonaa euroa. Muutosten
nettovaikutus tulokseen oli 39,5 miljoonaa euroa (-58,7 milj. euroa).

Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste

Cityconin tavoitteena on monipuolinen ja tehokkaasti hallittava
vuokrasopimuskanta. Peruslähtökohta on määräaikainen vuokrasopimus, ja
pääsääntöisesti kaikki uudet liiketilojen vuokrasopimukset tehdään
määräaikaisina kaikissa maissa. Poikkeuksen tähän käytäntöön muodostaa lähinnä
asuntojen, varastotilojen ja yksittäisten pysäköintipaikkojen vuokraus.

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 793 (4 033) vuokrasopimusta.
Vuokrasopimusten määrän lasku johtuu pääasiassa Ruotsissa sijaitsevien asuntojen
myynnistä ja tämän myötä vähentyneistä vuokrasopimuksista. Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,2 vuotta (3,0 vuotta).

Cityconin kiinteistöomaisuuden nettovuokratuottoaste oli 5,9 prosenttia (6,1 %)
ja taloudellinen vuokrausaste 94,5 prosenttia (94,7 %). Vuokrausasteen lasku
johtui kauden aikana aloitetuista ja valmistelluista uusista kehityshankkeista
sekä koko kiinteistökannan vajaakäytön lievästä kasvusta.

Cityconin nettovuokratuotot nousivat 1,7 prosenttia 95,4 miljoonaan euroon.
Vuokrattavien tilojen määrä laski 1,4 prosenttia 931 480 neliömetriin.
Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto laski 0,8 prosenttia.

Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön
omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät
kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista kohteista
76,9 prosenttia sijaitsee Suomessa. Nettotuottoprosentin laskennassa ja
vertailukelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden
instituutin ja Investment Property Databankin ohjeiden mukaista
laskentamenetelmää. Seuraavassa on esitetty vertailukelpoisten
nettovuokratuottojen kasvu segmenteittäin.

Segmenttikohtaiset vertailukelpoiset nettovuokratuotot

Me Suomi Ruotsi Baltia Muut Yhteensä

Q1-3/2008 68,2 18,8 4,6 0,0 91,6

Hankinnat - - - - 0,0

Kehityshankkeet 1,2 0,1 2,9 - 4,3

Divestoinnit -0,2 0,0 0,0 - -0,2

Vertailukelpoiset kohteet 0,2 0,5 -0,3 - 0,4

Muu (sis. valuuttakurssieron) -0,1 -2,2 0,1 0,0 -2,3

Q1-3/2009 69,4 17,1 7,3 0,0 93,8

Hankinnat - - - - 0,0

Kehityshankkeet -4,0 3,2 1,6 - 0,8

Divestoinnit -0,2 -0,3 - - -0,5

Vertailukelpoiset kohteet -0,5 0,2 -0,2 - -0,6

Muu (sis. valuuttakurssieron) 0,1 1,9 0,0 0,0 1,9

Q1-3/2010 64,7 22,1 8,7 0,0 95,4

Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa
kauppakeskuskohteissa oli 8,5 prosenttia edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran
osuus vuokralaisen liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen Cityconille maksaman
nettovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten osuutena arvonlisäverottomasta
myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on arvio.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto

Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2010 2009 2010 2010 2009 % 2009

Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 184 140 175 544 487 11,7 873

Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² (1)) 33 341 23 789 36 256 112 594 72 366 55,6 141 628

Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra,
EUR/m² (1)) 17,5 20,7 17,2 17,7 20,9 -15,3 23,6

Kauden aikana päättyneet
vuokrasopimukset, kpl 408 187 185 985 597 65,0 781

Päättyneiden
vuokrasopimusten pinta-ala,
m² (1)) 42 107 40 798 54 801 165 375 99 516 66,2 127 730

Päättyneiden
vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra,
EUR/m² (1)) 14,2 17,2 14,2 15,7 17,1 -8,2 17,5

Keskimääräinen vuokra,
EUR/m² 18,7 17,3 18,2 18,7 17,3 17,6

Vuokrausaste kauden lopussa,
% 94,6 94,5 94,7 -0,2 95,0

Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta 3,3 3,2 3,0 6,7 3,1

(1)) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Hankinnat ja myynnit

Citycon keskittyy jatkossakin omistamiensa kauppapaikkojen kaupalliseen
kehittämiseen ja seuraa kauppakeskusmarkkinoiden kehittymistä koko toiminta-
alueellaan. Katsauskauden aikana ei toteutettu uusia kiinteistöhankintoja, mutta
vuoden 2010 aikana on myyty useita ydinliiketoimintaan kuulumattomia asuntoja.

Tammikuun alkupuolella Citycon myi Myllypuron uuden ostoskeskuksen yhteyteen
rakennettavien asuntojen rakennusoikeudet ja niiden omistamista varten
perustamansa kolme yhtiötä kolmelle eri asuntosijoittajalle. Asuntosijoittajat
vastaavat kukin omien asuntojensa rakennuttamisesta ja vuokraamisesta. Citycon
kirjasi tästä kaupasta 1,7 miljoonan euron myyntivoiton verovaikutuksineen.

Citycon myi maaliskuussa noin 25 prosenttia kauppakeskus Jakobsbergs Centrumissa
sijaitsevista asunnoista noin 120 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 12 milj.
eurolla). Asunnot myytiin vasta perustetulle asukasyhdistykselle sopimuksella,
jolla asukasyhdistys osti Cityconin ruotsalaisen tytäryhtiön Tenrot Fastighets
AB:n kaikki osakkeet. Myytyjen asuntojen kokonaispinta-ala on noin 8 000
neliömetriä. Citycon kirjasi tästä kaupasta 1,2 miljoonaa euroa myyntivoittoa
verovaikutuksineen.

Kesällä 2009 sovittu Liljeholmstorgetin asuntojen myynti toteutui huhtikuussa.
Citycon myi Liljeholmstorgetin kauppakeskuksen yhteyteen rakennetut asunnot 176
miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 18,5 milj. eurolla) Heba Fastighets AB:lle.
Kaupalla ei ollut tulosvaikutusta.

Huhtikuussa Citycon myi myös omistamansa yhdeksän prosentin osuuden Helsingin
Autotalo Oy:n osakkeista 4,5 miljoonalla eurolla. Kaupalla ei ollut
tulosvaikutusta.

Toukokuussa Citycon myi Martinlaakson uuden ostoskeskuksen yhteyteen
rakennettavien asuntojen rakennusoikeudet ja niiden omistamista varten
perustamansa yhtiön kaikki osakkeet Skanska Talonrakennus Oy:lle 2,3 miljoonalla
eurolla. Kaupalla ei ollut tulosvaikutusta.

Heinäkuussa toteutui Ruotsin Österåkerissa sijaitsevan Åkersberga Centrumin
asuntojen myynti. Myyntihinta oli 181 miljoonaa Ruotsin kruunua (n. 19 milj.
euroa). Yhtiö kirjasi kaupasta myyntitappiota 0,8 miljoonaa euroa.

Kehityshankkeet

Citycon tavoittelee pitkän aikavälin kasvua asiakasmäärissä, kassavirrassa ja
tehokkuudessa sekä kauppapaikkojen tuotoissa. Kehitystoiminnan tarkoituksena on
pitää yhtiön kauppapaikat kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin
vuokralaistenkin kannalta.

Kehityshankkeet heikentävät tilapäisesti joidenkin kohteiden tuottoa, sillä
uudistusten vuoksi osa liiketiloista on väliaikaisesti tyhjennettävä, mikä
puolestaan vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin. Citycon pyrkii
toteuttamaan rakennushankkeet vaiheittain siten, että esimerkiksi koko
kauppakeskusta ei tarvitse sulkea töiden ajaksi. Näin pyritään varmistamaan
kassavirran jatkuvuus.

Valmistuneet kehityshankkeet

Katsauskauden aikana ei valmistunut kehityshankkeita. Vuonna 2009 valmistunut
Liljeholmstorget sai ensimmäisenä eurooppalaisena kauppakeskuksena arvostetun
platinatason LEED-sertifioinnin maaliskuussa. Samoin vuonna 2009 valmistunut
Rocca al Maren kehityshanke sai hopeisen LEED-sertifikaatin tammikuussa.

Meneillään olevat kehityshankkeet

Kauppakeskus Åkersberga Centrumin uudistus- ja laajennushanke Suur-Tukholman
alueella Österåkerissa on suurin Cityconin meneillään olevista
kehityshankkeista. Rakennushankkeen kustannusarvio on kokonaisuudessaan noin
467 miljoonaa Ruotsin kruunua eli noin 49 miljoonaa euroa, josta Cityconin osuus
on 75 prosenttia. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 13 000
neliömetrillä, minkä lisäksi olemassa olevan kauppakeskuksen tiloja uudistetaan
ja pysäköintipaikkoja rakennetaan lisää 350. Rakennustyöt käynnistyivät kesällä
2009 ja hankkeen ensimmäinen vaihe valmistuu lokakuussa 2010. Uudistettu
kauppakeskus on kokonaisuudessaan valmis vuonna 2011. Kauppakeskus on avoinna
koko rakennushankkeen ajan.

Helsingin Myllypuroon Citycon rakentaa uuden kauppakeskuksen sekä maanalaisen
pysäköintihallin 270 autolle. Kauppakeskus sijoittuu erinomaiselle paikalle,
aivan Myllypuron metroaseman viereen. Uuden keskuksen vuokrattava pinta-ala on
noin 7 300 neliömetriä, ja sen palvelutarjontaan kuuluu päivittäistavarakauppoja
ja muita arjen palveluita. Kauppakeskus valmistuu vaiheittain; ensimmäinen osa
avataan alkukesällä 2011 ja toinen vaihe vuotta myöhemmin 2012. Myllypuron uusi
kauppakeskus on ensimmäinen Cityconin alusta saakka rakennuttama kauppakeskus
Suomessa. Koko Myllypuro-hankkeen arvo on yli 60 miljoonaa euroa, josta
Cityconin omistukseen tulevien liiketilojen ja pysäköintihallin osuus on noin
20 miljoonaa euroa.

Vastaavanlainen kehityshanke Cityconilla on käynnissä Vantaan Martinlaaksossa,
jonne Citycon rakentaa uuden kauppakeskuksen entisen ostoskeskuksen tilalle.
Hanke käynnistyi toukokuussa vanhan ostoskeskuksen purkutöillä. Kauppakeskus
sijoittuu erinomaiselle paikalle rautatieaseman ja linja-autoaseman välittömään
läheisyyteen. Yhtiö investoi kauppakeskukseen 26,3 miljoonaa euroa ja siihen
tulee uutta vuokrattavaa tilaa 7 300 neliömetriä sekä pysäköintitiloja 475
autolle. Kauppakeskuksen yhteyteen rakennetaan myös asuntoja, joiden
rakennusoikeudet yhtiö on myynyt 2,3 miljoonalla eurolla. Lisäksi Citycon saa
Vantaan kaupungilta kertaluonteisen 1,1 miljoonan euron korvauksen
liityntäpysäköintitilojen rakentamisinvestoinnista. Hankkeen on määrä valmistua
vuonna 2011.

Espoon keskuksessa rautatieaseman yhteydessä sijaitseva kauppakeskus Espoontori
uudistetaan vuoden 2010 aikana perusteellisesti. Kauppakeskuksen 10 400
neliömetrin tilat ja pysäköintilaitos peruskorjataan sekä ajanmukaistetaan
vastaamaan tämän päivän asiakkaiden tarpeita. Citycon investoi hankkeeseen 20,5
miljoonaa euroa. Ensimmäiset uudistetut tilat avattiin asiakkaille toukokuun
lopulla. Kauppakeskuksen uudistamisen alkuperäinen investointiarvio 18 miljoonaa
euroa on ylittynyt 2,5 miljoonalla eurolla johtuen etupäässä osittain
viranomaisten vaatimista investointialueen ulkopuolisista töistä, jotka olisi
joka tapauksessa pitänyt tehdä suunnitellun laajennuksen yhteydessä.
Alkuperäinen investointipäätös sisältää myös suunniteltuun Espoontorin
laajentamiseen viereiselle Asemakujan tontille liittyviä kustannuksia, kuten
kaavoitus- ja maankäyttömaksuja, noin 5,3 miljoonaa euroa.

Jyväskylässä Citycon uudistaa perusteellisesti ydinkeskustassa sijaitsevan
kauppakeskus Forumin sisätilat. Uudistetun Forumin tarjonnasta tulee aiempaa
enemmän muotipainotteista, ja sen muu erikoiskauppa sekä kahvila- ja
ravintolatarjonta monipuolistuvat. Myös kauppakeskuksen toiminnallisuutta ja
viihtyisyyttä parannetaan. Citycon investoi hankkeeseen 16 miljoonaa euroa.
Jyväskylän Forumin uudistuksen ensimmäinen vaihe valmistui syyskuussa ja
uudistustyö valmistuu kokonaisuudessaan marraskuussa 2010. Rakennustyöt
toteutetaan vaiheittain, sillä suurin osa kauppakeskukseen jäävistä palveluista
toimii normaalisti koko remontin ajan.

Lahdessa hiljattain uudistetun kauppakeskus Trion yhteydessä oleva Hansa-
kiinteistö liitetään paremmin ja kaupallisemmin Trioon. Hansa-kiinteistön
uudistettava pinta-ala on 8 000 neliömetriä ja hankkeen on määrä valmistua
keväällä 2011. Lisäksi kaavamuutos on vireillä liiketilojen rakentamista varten
Trion ja Hansan väliselle yhdyssillalle Vapaudenkadun päälle.

Vantaalla kauppakeskus Myyrmannissa on meneillään merkittäviä muutostöitä
vuokralaismuutoksiin liittyen. Muutostyöt kohdistuvat yli neljäsosaan
kauppakeskuksen vuokrattavasta liikepinta-alasta. Lisäksi Porin Isolinnankadun
liiketilat uudistetaan kahdessa vaiheessa. Citycon uudistaa myös liikekeskusta
Kirkkonummen keskustassa. Seinäjoen Torikeskuksen uudistus on keskeytetty
toistaiseksi vuokraustilanteen vuoksi.

Kaikki edellä mainitut hankkeet toteuttavat Cityconin strategiaa, jonka
mukaisesti yhtiö kehittää erinomaisilla paikoilla sijaitsevia kauppapaikkojaan.
Hankkeet ovat myös Cityconin kestävän kehityksen strategian mukaisia: kehitetään
keskeisillä paikoilla kaupunkikeskustoissa ja aluekeskuksissa olevia
kauppapaikkoja. Näin vahvistetaan samalla olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta
ja kohennetaan alueiden palvelutarjontaa.

Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat sekä vuoden 2009 aikana
valmistuneet merkittävimmät kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa.
Vuoden 2010 aikana kehityshankkeisiin on Suomessa investoitu 44,3 miljoonaa
euroa, Ruotsissa 35,5 miljoonaa euroa ja Baltiassa 5,8 miljoonaa euroa.

Vuonna 2009 valmistuneet ja 30.9.2010 meneillään olevat kehityshankkeet (1))

Toteutuneet
Hankkeen bruttoin-
arvioitu vestoinnit Arvioitu
kokonais- 30.9.2010 lopullinen
investointi mennessä valmistumis-
Sijainti (milj. euroa) (milj. euroa) vuosi

Liljeholmstorget Tukholma, Ruotsi 154,8(2)) 154,8 valmis

Rocca al Mare Tallinna, Viro 53,8(3)) 53,8 valmis

Åkersberga Centrum Österåker, Ruotsi 51,1(2)) 32,9 2011

Hansa (Trio) Lahti, Suomi 8,0 4,0 2011(4))

Forum Jyväskylä, Suomi 16,0 8,8 2010

Espoontori (sis.
Asemakujan) Espoo, Suomi 25,8(5)) 15,1 2010

Myllypuro Helsinki, Suomi 20,0 10,1 2012

Isolinnankatu Pori, Suomi 3,0 1,5 2010

Myyrmanni Vantaa, Suomi 4,8 3,3 2010

Martinlaakso Vantaa, Suomi 26,3 4,7 2011

Kirkkonummen Kirkkonummi, 4,0 1,3 2010
liikekeskus Finland

(1)) Laskettu katsauskauden lopun valuuttakursseilla.
(2)) SEK-määräinen kokonaiskustannusarvio ei ole muuttunut vuoden vaihteesta.
(3)) Rocca al Maren kehityshankkeen alkuperäinen kokonaiskustannusarvio oli noin
68 milj. euroa.
(4))Hankkeen valmistuminen on siirtynyt arvioitua hitaamman vuokrauksen
johdosta.
(5)) Kauppakeskuksen uudistamisen alkuperäinen investointiarvio 18 milj. euroa
on ylittynyt 2,5 milj. eurolla. Tämän lisäksi arvioituun hankkeen
kokonaisinvestointiin kuuluu suunniteltuun Espoontorin laajentamiseen
viereiselle Asemakujan tontille liittyviä kustannuksia, kuten kaavoitus- ja
maankäyttömaksuja.

Suunnitteilla olevat kehityshankkeet

Suunnitteilla olevista kehityshankkeista suurin on Ison Omenan laajennushanke,
jossa Länsimetron Matinkylän asema liitetään kauppakeskukseen rakentamalla
aseman päälle liiketiloja. Hankkeen arvioitu investointitarve on 100-130
miljoonaa euroa. Cityconilla on suunnitteluvaraus metroaseman ja siihen
liittyvän muun maankäytön kehittämiseen yksinoikeudella NCC:n kanssa.
Tavoitteena on kehittää metrokeskus, jossa yhdistyvät erinomaiset kaupalliset
palvelut sekä suorat yhteydet metron ja liityntäterminaalin kesken. Helsingin ja
Espoon yhdistävän Länsimetron on määrä valmistua vuoden 2015 lopussa.

Lisätietoja suunnitteilla olevista hankkeista löytyy Cityconin vuoden 2009
vuosikertomuksesta.

Liiketoimintayksiköt

Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi
ja Baltia, ja Ruotsin ja Baltian yksiköt edelleen liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen liiketoimintayksikkö organisoitiin
vuoden 2009 lopulla uudelleen. Yksikkö on jaettu liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikkajohtaminen (kauppakeskusten operatiivinen johtaminen),
Omaisuudenhoito (kiinteistöomaisuuden hallinta sekä investoinnit ja
divestoinnit), Vuokraus ja markkinointi sekä Kiinteistökehitys.

Suomi

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Vuonna 2009
yhtiöllä oli noin 22 prosentin markkinaosuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista
(lähde: Entrecon). Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot olivat
katsauskaudella 64,7 miljoonaa euroa (69,4 milj. euroa). Liiketoimintayksikön
nettovuokratuotot olivat 67,8 prosenttia Cityconin kaikista
nettovuokratuotoista.

Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa
taulukoissa. Kehityshankkeita ja muutoksia kiinteistökannassa on käsitelty
edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi

Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2010 2009 2010 2010 2009 % 2009

Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 94 65 103 296 211 40,3 295

Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² (1)) 22 140 20 530 27 200 80 180 38 800 106,6 57 220

Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m²
(1)) 20,4 22,0 18,3 19,8 23,1 -14,3 22,5

Kauden aikana päättyneet
vuokrasopimukset, kpl 76 108 120 376 318 18,2 408

Päättyneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² (1)) 12 170 24 450 48 460 108 890 62 240 75,0 81 480

Päättyneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m²
(1)) 22,6 22,9 15,1 18,2 20,2 -9,9 19,8

Keskimääräinen vuokra, EUR/m² 20,4 19,6 20,3 20,4 19,6 4,1 19,7

Vuokrausaste kauden lopussa,
% 93,5 93,7 94,1 -0,4 94,6

Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta 3,2 3,1 2,9 6,9 2,8

(1)) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Suomi

Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2010 2009 2010 2010 2009 % 2009

Kiinteistöjen lukumäärä, kpl 65 65 66 -1,5 66

Vuokrattava pinta-ala, m(2) 581 550 581 780 593 550 -2,0 587 650

Annualisoitu laskennallinen
vuokra-arvo, Me( 1)) 134,7 135,2 135,3 -0,1 135,3

Bruttovuokratuotot, Me 29,7 31,3 30,1 91,2 95,0 -4,0 126,5

Liikevaihto, Me 30,8 32,4 31,1 94,5 98,5 -4,1 131,3

Nettovuokratuotot, Me 22,0 23,4 21,5 64,7 69,4 -6,7 92,4

Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon,
Me 10,0 -4,6 11,4 18,3 -50,6 - -65,1

Liikevoitto/-tappio, Me 30,4 17,4 31,2 81,3 14,4 - 21,2

Bruttoinvestoinnit, Me 21,3 2,8 14,4 44,4 9,2 383,7 24,5

Sijoituskiinteistöjen käypä
arvo, Me 1 465,7 1 496,7 1 449,7 3,2 1 442,0

Nettotuotto-% (2)) 6,3 6,2 6,4 6,5

Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset kohteet 6,6 6,5 6,5 6,6

1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää
annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan
vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan,
liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä
mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Ruotsi

Cityconilla on Ruotsissa kahdeksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta
kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla sekä
Uumajassa. Yhtiö on vahvistanut asemaansa Ruotsin kauppakeskusmarkkinoilla
vuonna 2009 valmistuneen Liljeholmstorgetin kauppakeskuksen myötä. Ruotsin
liiketoimintojen nettovuokratuotot nousivat 28,5 prosenttia ja olivat 22,1
miljoonaa euroa (17,2 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun vahvistumista Ruotsin
liiketoimintojen nettovuokratuotot olisivat nousseet 15,8 prosenttia viime
vuodesta. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 23,1 prosenttia
Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa taulukoissa.
Kehityshankkeita ja muutoksia kiinteistökannassa on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi

Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2010 2009 2010 2010 2009 % 2009

Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 79 71 70 231 204 13,2 449

Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² (1)) 9 858 2 995 8 177 29 810 17 188 73,4 59 351

Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m²
(1)) 12,0 12,9 13,9 12,4 13,0 -4,6 23,6

Kauden aikana päättyneet
vuokrasopimukset, kpl 323 76 61 593 225 163,6 318

Päättyneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² (1)) 28 589 15 696 5 800 54 076 28 484 89,8 37 420

Päättyneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m²
(1)) 10,4 8,3 7,7 10,4 10,4 0,0 12,8

Keskimääräinen vuokra, EUR/m² 15,7 12,6 14,4 15,7 12,6 24,6 13,3

Vuokrausaste kauden lopussa, % 95,6 95,0 95,0 0,0 94,7

Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta 3,0 2,9 2,2 31,8 3,0

(1)) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Ruotsi

Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2010 2009 2010 2010 2009 % 2009

Kiinteistöjen lukumäärä, kpl 15 15 15 - 15

Vuokrattava pinta-ala, m(2) 294 500 278 700 280 600 -0,7 302 500

Annualisoitu laskennallinen
vuokra-arvo, Me 1) 52,8 52,1 40,7 28,0 48,8

Bruttovuokratuotot, Me 12,2 9,6 12,5 36,9 27,8 32,5 39,3

Liikevaihto, Me 13,1 9,9 13,2 38,9 28,7 35,9 41,0

Nettovuokratuotot, Me 8,1 6,4 7,6 22,1 17,2 28,5 23,2

Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon,
Me 5,4 -1,3 10,0 20,3 -2,6 - -19,6

Liikevoitto/-tappio, Me 11,5 4,4 16,2 38,9 12,3 216,7 0,3

Bruttoinvestoinnit, Me 10,0 29,1 14,5 35,6 62,4 -43,0 95,9

Sijoituskiinteistöjen käypä
arvo, Me 601,0 639,9 551,0 16,1 548,8

Nettotuotto-% (2)) 4,7 4,8 4,8 4,7

Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset kohteet 6,5 6,4 6,4 6,5

1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää
annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan
vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan,
liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä
mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Baltia

Cityconilla on Baltian maissa kolme kauppakeskusta: Rocca al Mare ja Magistral
Tallinnassa, Virossa sekä Mandarinas Vilnassa, Liettuassa. Baltian maiden vaikea
taloustilanne on vaikuttanut Cityconin kauppakeskusten myynteihin ja lisännyt
väliaikaisia vuokranalennuksia. Samalla myös luottotappiot ovat kasvaneet.
Vajaakäyttöaste ei kuitenkaan lisääntynyt Baltiassa merkittävästi
katsauskaudella. Baltian nettovuokratuotot olivat 8,7 miljoonaa euroa (7,3 milj.
euroa). Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 9,1 prosenttia Cityconin
kaikista nettovuokratuotoista.

Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa taulukoissa.
Baltian maiden kiinteistökannassa ei tapahtunut muutoksia kauden aikana eikä
siellä ollut käynnissä kehityshankkeita.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia

Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2010 2009 2010 2010 2009 % 2009

Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 11 4 2 17 72 -76,4 129

Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-
ala, m² (1)) 1 343 264 879 2 604 16 378 -84,1 25 057

Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² (1)) 10,9 11,2 17,1 14,3 24,1 -40,7 26,0

Kauden aikana päättyneet
vuokrasopimukset, kpl 9 3 4 16 54 -70,4 55

Päättyneiden vuokrasopimusten
pinta-ala, m² (1)) 1 348 652 541 2 409 8 792 -72,6 8 830

Päättyneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² (1)) 19,5 16,5 8,8 18,9 17,0 11,2 17,1

Keskimääräinen vuokra, EUR/m² 18,2 17,9 18,1 18,2 17,9 1,7 18,6

Vuokrausaste kauden lopussa, % 99,5 99,8 99,7 0,1 99,4

Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta 4,8 4,8 5,4 -11,1 5,2

1) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin
tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Baltia

Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2010 2009 2010 2010 2009 % 2009

Kiinteistöjen lukumäärä, kpl 3 3 3 - 3

Vuokrattava pinta-ala, m(2) 71 000 71 000 70 800 0,3 71 000

Annualisoitu laskennallinen
vuokra-arvo, Me 1) 15,4 15,5 13,2 16,7 15,8

Bruttovuokratuotot, Me 3,4 3,4 3,4 10,4 9,7 7,0 12,0

Liikevaihto, Me 4,0 3,6 4,2 12,6 10,2 23,8 14,0

Nettovuokratuotot, Me 2,9 2,7 2,8 8,7 7,3 19,3 9,8

Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon, Me 0,4 4,7 1,5 0,9 -5,6 - -12,7

Liikevoitto/-tappio, Me 3,0 7,2 4,1 8,8 1,1 - -3,8

Bruttoinvestoinnit, Me 0,1 1,2 -1,8 5,8 12,2 -52,4 13,9

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo,
Me 162,8 163,3 162,0 0,8 156,6

Nettotuotto-% (2)) 7,1 7,1 6,7 6,4

Nettotuotto-%, vertailukelpoiset
kohteet 8,4 8,4 8,1 8,2

1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää
annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan
vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan,
liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä
mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Liikevaihto ja tulos

Citycon-konsernin katsauskauden liikevaihto oli 146,1 miljoonaa euroa (137,4
milj. euroa). Liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan liiketilojen
vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 94,8 prosenttia
(96,5 %).

Liikevoitto oli 122,3 miljoonaa euroa (22,7 milj. euroa). Voitto ennen veroja
oli 80,8 miljoonaa euroa (-13,1 milj. euroa) ja emoyhtiön omistajille kuuluva
voitto verojen jälkeen oli 63,9 miljoonaa euroa (-10,5 milj. euroa). Liikevoiton
kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta. Liikevoitto
kasvoi myös valmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja
uudistettujen tilojen tuomien nettovuokratuottojen takia. Luottotappiot olivat
0,9 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa). Määräaikaisia vuokranalennuksia
myönnettiin kauden aikana yhteensä 2,4 miljoonaa euroa (1,0 milj. euroa).

Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja muiden ei-
operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan tulokseen
verovaikutuksineen oli 30,1 miljoonaa euroa (-48,9 milj. euroa). Kun tämä
otetaan huomioon, on operatiivinen tulos verojen jälkeen 4,6 miljoonaa euroa
alle vertailukauden tason (ks. liite "Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen
täsmäytyslaskelma"). Operatiivisen tuloksen lasku on seurausta lähinnä
nousseista hallinnon kuluista ja rahoituskustannuksista. Hallinnon kulujen kasvu
johtui pääasiassa kertaluonteisista eristä. Rahoituskustannuksia vuonna 2010
nostivat korkeammat korkokulut ja vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista vuonna
2009 kirjattu voitto sekä vertailukautta pienempi korkokulujen aktivointi.

Tulos/osake oli 0,29 euroa (-0,05 euroa). Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu EPRA EPS) oli 0,15 euroa (0,17 euroa). Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake oli 0,09 euroa (0,24 euroa).

Henkilöstö ja hallinnon kulut

Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä 123 (117)
henkilöä, joista 80 oli Suomessa, 35 Ruotsissa ja kahdeksan Baltiassa. Hallinnon
kulut nousivat 15,5 miljoonaan euroon (12,4 milj. euroa) sisältäen 0,5 miljoonaa
euroa (0,2 milj. euroa) henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään
liittyviä kuluja.

Investoinnit ja divestoinnit

Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 86,6 miljoonaa euroa
(84,1 milj. euroa). Investoinneista 2,6 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa)
kohdistui aiemmin tehtyjen kiinteistöhankintojen sopimustenmukaisiin
kauppahinnan tarkistuksiin, 82,9 miljoonaa euroa (83,7 milj. euroa)
kiinteistökehitykseen ja 1,0 miljoonaa euroa (0,5 milj. euroa) muihin
investointeihin. Investoinnit rahoitettiin liiketoiminnan kassavirralla,
sijoituskiinteistöjen myynneistä saaduilla varoilla ja olemassa olevilla
rahoitusjärjestelyillä.

Yhtiö on kauden aikana myynyt ydinliiketoimintaansa kuulumattomia kohteita
Suomessa ja Ruotsissa yhteensä noin 67,1 miljoonalla eurolla ja kirjannut niistä
yhteensä 2,2 miljoonaa euroa myyntivoittoja ja -tappioita verovaikutuksineen.
Divestointeja on käsitelty tarkemmin edellä kohdassa "Hankinnat ja myynnit".

Tase ja rahoitus

Kauden lopussa taseen loppusumma oli 2 424,8 miljoonaa euroa (2 207,4 milj.
euroa). Taseen velat olivat yhteensä 1 554,6 miljoonaa euroa (1 416,1 milj.
euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 260,6 miljoonaa euroa (155,6 milj.
euroa). Cityconin rahoitustilanne parani suunnatun osakeannin ja kolmen uuden
lainasopimuksen allekirjoittamisen myötä. Kauden päättyessä yhtiön käytettävissä
olevan likviditeetin määrä oli 263,6 miljoonaa euroa, joista 177,1 miljoonaa
euroa oli nostamattomia sitovia luottolimiittejä ja 86,5 miljoonaa euroa
rahavaroja ja pankkisaamisia. Käytettävissä oleva likviditeetti pois lukien
lyhytaikaiset luottolimiitit ja yritystodistukset oli kauden päättyessä 226,7
miljoonaa euroa (31.12.2009: 172,9 milj. euroa).

Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käyttää sadan miljoonan euron ei-
sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin Ruotsin kruunun ei-
sitovaa ruotsalaista yritystodistusohjelmaa. Katsauskauden lopussa Citycon oli
laskenut liikkeeseen yritystodistuksia 36,8 miljoonalla eurolla. Cityconin
rahoitus on pääasiassa järjestetty pitkäaikaisesti ja lyhytaikaiset korolliset
velat katsauskauden lopussa olivat noin 16 prosenttia yhtiön korollisesta
velasta.

Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta 140,0 miljoonaa euroa ja olivat
1 421,3 miljoonaa euroa (1 281,3 milj. euroa). Korollisten velkojen käypä arvo
oli 1 429,6 miljoonaa euroa (1 291,6 milj. euroa).

Cityconin likvidit kassavarat olivat 86,5 miljoonaa euroa (19,4 milj. euroa),
joten korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 343,1 miljoonaa euroa (1 272,3
milj. euroa).

Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko laski
edellisvuoteen verrattuna ja oli 4,01 prosenttia (4,24 %). Keskimääräinen
lainapääomilla painotettu laina-aika oli 3,2 vuotta (3,9 vuotta). Keskimääräinen
korkosidonnaisuusaika oli 3,0 vuotta (3,2 vuotta).

Cityconin korkokate laski edellisen vuosineljänneksen tasolta ja oli 2,1
(Q2/2010: 2,2). Yhtiön lainasopimusten kovenanttien mukainen omavaraisuusaste
kasvoi osakeannin seurauksena ja oli 38,9 prosenttia (Q2/2010: 37,1 %).

Korollisten velkojen painotettu keskikorko 30.9.2010 koronvaihtosopimukset
huomioon ottaen oli 3,93 prosenttia.

Cityconin omavaraisuusaste katsauskauden lopussa oli 35,9 prosenttia (35,9 %).
Nettovelkaantumisaste oli 153,4 prosenttia (159,5 %).

Kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 82,1 prosenttia (77,5 %)
vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 76,1 prosenttia (71,4 %) oli muutettu
kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimukset huomioon
ottaen yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 80,4 prosenttia oli kiinteään
korkoon sidottua (77,8 %). Velkasalkun suojausaste on yhtiön rahoituspolitiikan
mukainen. Vuoden 2010 kolmannella vuosineljänneksellä suojausaste laski
kasvaneen velkamäärän takia.

Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella suojauslaskennan alaisten
koronvaihtosopimusten käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen
eriin. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli kauden lopussa 892,9 miljoonaa
euroa (774,8 milj. euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin
koronvaihtosopimuksille, joiden nimellisarvo oli 865,5 miljoonaa euroa (750,4
milj. euroa).

Yhtiön kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 30.9.2010 oli 892,9 miljoonaa
euroa (777,9 milj. euroa) ja käypä arvo -44,5 miljoonaa euroa (-30,2 milj.
euroa). Markkinakorkojen lasku on alentanut Cityconin korkojohdannaissopimusten
käypää arvoa. Valtaosalle korkojohdannaissopimuksia noudatetaan
suojauslaskentaa, jolloin johdannaissopimusten käyvän arvon muutos kirjataan
muihin laajan tuloksen eriin. Tällöin näiden sopimusten käyvän arvon alentuminen
ei vaikuta kauden tulokseen eikä osakekohtaiseen tulokseen, vaan kauden laajaan
tulokseen. Sopimuksista on katsauskauden aikana kirjattu -7,8 miljoonaa euroa
muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna (-5,8 milj. euroa).

Nettorahoituskulut olivat 41,6 miljoonaa euroa (35,8 milj. euroa). Rahoituskulut
nousivat lähinnä korkokulujen kasvamisen takia, mikä oli seurausta alhaisemmasta
korkojen pääomittamisesta ja lisääntyneen korollisen velan määrästä. Lisäksi
laajan tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 1,1 miljoonaa euroa (1,1
milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista
kulukirjausta.

Suunnattu osakeanti

Citycon vahvisti tasettaan järjestämällä syyskuussa suunnatun osakeannin. Anti
perustui Cityconin varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antamaan valtuutukseen.
Osakeanti suunnattiin suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille
sijoittajille osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen ja toteutettiin
nopeutetussa tarjousmenettelyssä 21.9.2010. Merkittäväksi tarjottiin yhteensä
22 miljoonaa uutta osaketta 2,87 euron osakekohtaiseen merkintähintaan.

Tarjousmenettelyssä saatujen ostotarjousten perusteella yhtiön hallitus päätti
21.9.2010 laskea liikkeeseen 22 miljoonaa uutta osaketta. Osakkeiden
merkintähinta kirjattiin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Uudet
osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 24.9.2010 ja julkinen kaupankäynti uusilla
osakkeilla NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä alkoi samana päivänä. Osakkeet oikeuttavat
osinkoon 1.1.2010 alkaneelta tilikaudelta. Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi
annin seurauksena 244 564 972 osakkeeseen. Tarjotut uudet osakkeet vastasivat
noin 9,9 prosenttia Cityconin osakkeiden määrästä ennen osakeantia ja 9,0
prosenttia sen jälkeen.

Osakeannin kokonaistuotot ennen myyntipalkkioita ja kuluja olivat 63,1 miljoonaa
euroa, jotka yhtiö aikoo käyttää maksaakseen takaisin yhtiön korollisia velkoja
ja vahvistaakseen pääomarakennettaan sekä rahoittaakseen investointistrategiansa
mukaisia kehityshankkeita ja mahdollisia hankintoja.

Lainamarkkinatransaktiot

Lainasopimukset
Citycon solmi katsauskaudella kolme 50 miljoonan euron lainasopimusta. Kaikki
lainasopimukset ovat viisivuotisia. Uudet luotot vahvistavat yhtiön
maksuvalmiutta ja mahdollistavat kasvun pitkäaikaisen rahoituksen turvin. Luotot
käytetään yhtiön strategian mukaisten investointien, kuten kauppakeskusten
kehityshankkeiden, rahoittamiseen sekä erääntyvien lainojen
jälleenrahoittamiseen.

Vaihtovelkakirjojen takaisinostot
Citycon osti katsauskaudella takaisin yhteensä 4,8 miljoonan euron arvosta
(mukaan lukien kertyneet korot) 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa pääomaehtoisen
vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja. Yhtiön takaisin ostama 5,25 miljoonan euron
nimellisarvoinen määrä vastaa 105 kappaletta 50 000 euron nimellisarvoista
velkakirjaa, mikä vastaa noin 5 prosenttia vuonna 2013 erääntyvän
vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Takaisinostetut velkakirjat on
mitätöity. Mitätöintien seurauksena vaihtovelkakirjalainan perusteella
merkittävien osakkeiden määrä laski 16 964 285 osakkeeseen ja osakepääoman
korotuksen määrä 22 901 784,75 euroon.

Mukaan lukien Cityconin vuosina 2008 ja 2009 tekemät takaisinostot Citycon on
ostanut vaihtovelkakirjalainaa takaisin yhteensä 38,75 miljoonan euron
nimellisarvoisen määrän, mikä vastaa noin 35 prosenttia vaihtovelkakirjalainan
kokonaismäärästä. Painotettu keskimääräinen takaisinostohinta on ollut 58,1
prosenttia velkakirjojen nimellisarvosta. Alun perin nimellisarvoltaan 110
miljoonan euron vaihtovelkakirjalainan nimellisarvo katsauskauden päättyessä oli
71,25 miljoonaa euroa.

Velkakirjojen takaisinostot on toteutettu vaihtovelkakirjalainan ehtojen kohdan
7 (f) mukaisesti ostamalla velkakirjat avoimilta markkinoilta. Takaisinostot on
toteutettu, koska markkinatilanne on mahdollistanut yhtiölle velkakirjojen
takaisinostamisen nimellisarvoa alhaisempaan hintaan sekä koska takaisinostojen
avulla yhtiö voi vahvistaa tasettaan ja alentaa nettorahoituskulujaan.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise
Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa Cityconin
liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. ERM:n tehtävänä on tuottaa
ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa strategisia ja vuosisuunnitelman
tavoitteita uhkaavista riskeistä ylimmän johdon ja hallituksen käyttöön. Yhtiön
riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatteita käsitellään laajemmin yhtiön
internetsivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta sekä vuoden 2009 tilinpäätöksen
sivuilla 32-34.

Yhtiön hallituksen arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen,
velkarahoituksen kustannuksiin, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehittymiseen
ja kiinteistökehitysprojektien toteuttamiseen.

Vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokratasoon vaikuttavat olennaisesti
talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Nämä ovat yksi yhtiön
keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu on hidastunut kaikilla yhtiön
liiketoiminta-alueilla selvästi vuodesta 2008 alkaen ja vuonna 2009 reaalinen
talouskasvu oli negatiivista niin Suomessa, Ruotsissa kuin Baltian maissakin.
Vuonna 2010 talouksien reaalikasvun ennustetaan olevan positiivista Suomessa,
Ruotsissa ja Virossa, mutta Liettuassa talouden odotetaan vielä supistuvan
(lähde: Eurostat). Tämän lisäksi Suomessa, Ruotsissa, Virossa ja Liettuassa
vuonna 2010 työttömyyden odotetaan pysyvän tavanomaista korkeammalla tasolla ja
inflaation jäävän alhaiseksi (lähde: Nordea). Viime aikoina kuitenkin epävarmuus
talouskasvun tulevasta suunnasta on kasvanut Euroopan valtioiden velkaongelmien
ja heikentyneiden Yhdysvaltojen talouslukujen seurauksena ja on mahdollista,
että talouskasvu jälleen heikkenee ja maailmantalous taipuu uuteen taantumaan.
Tällainen taloudellinen kehitys saattaa vähentää liiketilojen kysyntää,
heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä, rajoittaa
vuokrankorotusmahdollisuuksia ja lisätä kiinteistöjen vajaakäyttöastetta.

Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehittäminen ovat olennainen osa Cityconin
kasvustrategiaa. Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman että vieraan pääoman
ehtoisen rahoituksen hankkimista. Rahoitusmarkkinat heikentyivät vuonna 2008
voimakkaasti ja tilanne pysyi haastavana myös vuoden 2009 ajan. Pankkien
halukkuus lainata rahaa yrityksille parantui katsauskaudella, mutta se ei ole
palautunut kriisiä edeltävälle tasolle. Lisäksi varsinkin pitkäaikaisen
vakuudettoman pankkirahoituksen marginaalit ovat pysyneet korkeina.
Tulevaisuudessa mahdollisesti tiukentuva pankkisääntely saattaa toteutuessaan
ylläpitää näitä tavanomaista korkeampia pankkirahoituksen kustannuksia.
Jatkuessaan tällainen kehitys tulee nostamaan uuden lainarahoituksen hintaa ja
yhtiön keskikorkotasoa tulevaisuudessa. Cityconin rahoitustilanne on hyvä.
Yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti oli katsauskauden lopussa 263,6
miljoonaa euroa, joka koostuu lähinnä sitovista pitkäaikaisista
luottolimiiteistä ja rahavaroista. Citycon pystyy rahoittamaan suunnitellusti
käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan.

Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen
talouskehitys, odotettavissa oleva inflaatio, markkinavuokratason kehitys,
vajaakäyttö, tuottovaatimukset, kilpailutilanne ja korkotaso. Tällä hetkellä
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liittyy tavallista suurempaa
epävarmuutta johtuen haasteellisesta taloustilanteesta ja kasvaneesta
työttömyydestä Yhtiön kaikilla liiketoiminta-alueilla. Liikekiinteistöjen arvot
ovat laskeneet viime vuosina ja yhtiö on kirjannut tilikausien 2008 ja 2009
aikana käyvän arvon tappioita sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta, mutta
vuoden 2010 aikana yhtiö on kirjannut käyvän arvon voittoa. Vuoden 2009 aikana
ja vuoden 2010 alkupuoliskolla kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus
pysyi alhaisella tasolla. Kiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat
yhtiön katsauskauden tulokseen, mutta niillä ei ole välitöntä
kassavirtavaikutusta.

Cityconin strategian keskeinen osa on olemassa olevien kiinteistöjen
kehittäminen vastaamaan paremmin vuokralaisten tarpeita. Kehitysprojektien
lyhyen aikavälin keskeisin riski liittyy valmistuvien uusien tilojen
vuokraamiseen vaikeassa taloudellisessa ympäristössä. Citycon valmistelee ja
sillä on käynnissä merkittäviä kehityshankkeita kaikissa toimintamaissaan, ja
mikäli kaikki nämä hankkeet toteutetaan, Cityconin kauppakeskuksiin valmistuisi
lähivuosina merkittävästi uutta vuokrattavaa liiketilaa. Näiden uusien
kehityshankkeiden menestyksekäs toteuttaminen on ensiarvoisen tärkeää Cityconin
taloudellisen kehityksen ja kasvun kannalta. Keskeinen riski liittyy
liiketilojen kysyntään ja markkinavuokratasoihin hitaan talouskasvun
ympäristössä. Vuonna 2010 huipputasoilta alentuneet rakennuskustannukset ovat
mahdollistaneet uusien hankkeiden aloittamisen, mutta toisaalta haasteena on
saavuttaa riittävä esivuokrausaste riittävillä vuokratasoilla, jotta hanke
voidaan käynnistää.

Ympäristövastuu

Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä ja edistää
kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti
kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen
äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän
lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.

Citycon on käynnistänyt Green Shopping Centre Management -ohjelman, joka on
yhteinen kestävää kehitystä edistävä toimintamalli yhtiön kaikissa
kauppakeskuksissa. Vuonna 2009 käyttöönotetun ohjelman tavoitteena on
energiatehokkuuden, kierrätyksen ja muiden kestävää kehitystä tukevien
toimintojen edistäminen. Cityconin kauppakeskukset on arvioitu Green Shopping
Centre Management - ohjelman avulla vuoden toisen neljänneksen aikana.
Arvioinnin mukaan lähes kaikki kauppakeskukset olivat parantaneet tasoaan
kestävän kehityksen eri osa-alueilla edellisvuodesta. Vuoden 2010
arviointitulosta kuvaavan Green Indeksin keskiarvo kaikissa Cityconin kohteissa
nousi 28 % edellisen vuoden tuloksista.

Kauppakeskus Liljeholmstorgetille myönnettiin maaliskuun lopussa korkeimman eli
platinatason LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design)
-ympäristösertifikaatti. Liljeholmstorgetille myönnetty sertifikaatti on
ensimmäinen kauppakeskukselle Euroopassa myönnetty platinatason sertifikaatti.
Kauppakeskus Rocca al Marelle puolestaan myönnettiin tammikuussa Baltian maiden
ensimmäinen, hopeatason LEED-ympäristösertifikaatti. Kauppakeskus Triolle
sertifikaatti myönnettiin jo kesäkuussa 2009 ensimmäisenä Pohjoismaissa. Kaikki
kolme hanketta olivat Cityconin vastuullisen rakentamisen pilottihankkeita.
Ympäristösertifioinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen
mukaista toimintaa.

Yhtiön yhteiskuntavastuun pitkän tähtäimen tavoitteet määriteltiin
strategiatyöskentelyn yhteydessä kesällä 2009 ja ne on esitelty yhtiön
maaliskuussa julkaisemassa ensimmäisessä yhdistetyssä vuosikertomuksessa ja
yhteiskuntavastuuraportissa vuodelta 2009. Raportissa kuvataan lisäksi yhtiön
taloudellista, sosiaalista ja ympäristövastuuta yhtiön eri sidosryhmien suuntaan
soveltaen Global Reporting Initiativen (GRI) antamaa suositusta yritysten
yhteiskuntavastuuraportoinnin sisällöstä ja raportointiperiaatteista. Yhtiö
raportoi ensimmäistä kertaa myös ympäristövastuuta kuvaavia tunnuslukuja, joita
ovat esimerkiksi energian- ja vedenkulutus, jätteiden kierrätysaste ja yhtiön
liiketoiminnan hiilijalanjälki. Tunnuslukujen avulla määritetään myös
kohdekohtaisia toimenpidesuunnitelmia, jotta asetetut tavoitteet toteutuvat.

Green Building Council Finland (FIGBC) perustettiin huhtikuussa ja Citycon on
yksi perustajajäsenistä. FIGBC:n keskeisimpiä tehtäviä ovat rakennettuun
ympäristöön liittyvien kestävän kehityksen käytäntöjen ja kiinteistöjen
ympäristöluokitusten edistäminen, Suomen kytkeminen osaksi kansainvälistä Green
Building Council -verkostoa, tiedon ja osaamisen välittäminen sekä vuoropuhelun
ja keskustelun herättäminen. Cityconin toimitusjohtaja Petri Olkinuora on
valittu yhdistyksen ensimmäiseen hallitukseen.

Varsinainen yhtiökokous 2010

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.3.2010 Helsingissä.
Yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden
hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2009. Tilikauden 2009
osingoksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous
päätti 0,10 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta. Osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä oli
16.3.2010 ja osinko ja pääoman palautus maksettiin 7.4.2010. Yhtiökokouksen muut
päätökset käyvät ilmi yhtiön 11.3.2010 julkaisemasta pörssitiedotteesta ja
20.4.2010 julkaistusta osavuosikatsauksesta.

Ylimääräinen yhtiökokous 2010

Citycon Oyj:n ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 17.5.2010 Helsingissä.
Yhtiökokous päätti hallituksen jäsenten lukumääräksi kymmenen ja valitsi yhtiön
hallitukseen Chaim Katzmanin toimikaudeksi, joka jatkuu seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen päättymiseen saakka. Chaim Katzman valittiin yhtiön hallituksen
puheenjohtajaksi hallituksen 15.6.2010 pitämässä kokouksessa. Ylimääräisen
yhtiökokouksen muut päätökset käyvät ilmi yhtiön 17.5.2010 julkaisemasta
pörssitiedotteesta ja 14.7.2010 julkaistusta osavuosikatsauksesta.

Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet

Vaihto ja kurssi

Tammi-syyskuun aikana Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX Helsingissä oli
235,8 miljoonaa euroa (227,4 milj. euroa) ja 85,7 miljoonaa (126,1 milj.)
osaketta. Kauden ylin kurssinoteeraus oli 3,15 euroa (2,97 euroa) ja alin 2,29
euroa (1,30 euroa). Kauden vaihdolla painotettu osakekohtainen keskikurssi oli
2,75 euroa (1,81 euroa) ja päätöskurssi 3,13 euroa (2,90 euroa). Yhtiön
osakekannan markkina-arvo katsauskauden lopussa oli 765,5 miljoonaa euroa (641,1
milj. euroa).

Omistus

Cityconilla oli syyskuun lopussa 4 793 (3 692) rekisteröityä osakkeenomistajaa,
joista kymmenen oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröidyt ja muut
ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat 210,5 miljoonaa (200,7 milj.) yhtiön
osaketta eli niiden hallussa oli 86,1 prosenttia (90,8 %) yhtiön osake- ja
äänimäärästä.

Liputusilmoitukset

Citycon Oyj vastaanotti 31.8.2010 ilmoituksen, jonka mukaan ING Clarion Real
Estate Securities, LLC:n (aiemmin tunnettu nimellä ING Clarion Real Estate
Securities, L.P.) ("ING CRES") omistusosuus yhtiössä oli 18.8.2008 alittanut
viiden prosentin rajan. Ilmoituksen lisätiedoissa ING CRES ilmoitti, että "tämä
ilmoitus on annettu elokuussa 2008 toimittamatta jääneen ilmoituksen
korjaamiseksi. ING CRES omistaa 30.8.2010 alkaen 1 344 574 (0,60 %) Cityconin
osaketta ja sillä on valtuus äänestää 1 235 780 (0,56 %) osakkeella. ING CRES
hallitsee näitä osakkeita ja äänivaltuuksia useiden institutionaalisten
sijoittajien puolesta omaisuudenhoitajan ominaisuudessa."

Osakepääoma ja osakkeet

Yhtiön rekisteröity osakepääoma syyskuun 2010 lopussa oli 259 570 510,20 euroa
ja osakkeiden lukumäärä 244 564 972. Yhtiön osakepääomassa ei kauden aikana
tapahtunut muutoksia, mutta osakkeiden lukumäärä nousi 1 301 217 osakkeella
optio-oikeuksilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena sekä 204 020 osakkeella,
jotka yhtiö laski liikkeeseen toukokuussa suunnatuilla maksuttomilla
osakeanneilla osana yhtiön pitkäaikaista osakepohjaista kannustinjärjestelmää.
Lisäksi yhtiö järjesti syyskuussa suunnatun maksullisen osakeannin, jossa
laskettiin liikkeeseen 22 000 000 yhtiön uutta osaketta. Osakeantia on käsitelty
tarkemmin edellä. Yhteensä yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi kauden aikana
23 505 237 osakkeella. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa
yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.

Hallituksen valtuutukset

Hallituksella on vuoden 2007 varsinaisen yhtiökokouksen antama
osakeantivaltuutus, jonka perusteella hallitus voi syyskuussa järjestetyn
suunnatun osakeannin jälkeen päättää vielä enintään 50 033 412 osakkeen
antamisesta tai yhtiön hallussa olevan oman osakkeen luovuttamisesta.
Valtuutuksen perusteella hallitus voi päättää myös optio- ja muiden erityisten
oikeuksien antamisesta. Valtuutus on voimassa 13.3.2012 asti.

Varsinainen yhtiökokous 2010 valtuutti hallituksen päättämään 20 miljoonan
yhtiön oman osakkeen hankkimisesta. Valtuutus on voimassa seuraavaan
varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka.

Hallituksella ei katsauskauden päättyessä ollut muita valtuutuksia.

Optio-oikeudet 2004

Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000 A/B/C-optio-oikeuden
antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle. C-optio-oikeudet ovat kaupankäynnin
kohteena NASDAQ OMX Helsingissä.

Osakkeiden merkintäaika Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä B-optio-
oikeuksilla päättyi maaliskuun lopussa. Optioilla merkittiin yhteensä 1 301 217
osaketta, jotka kaikki merkittiin tammi-maaliskuun aikana. Yhtiön merkityistä
osakkeista saama merkintähinta, yhteensä 3,3 miljoonaa euroa, on optioehtojen
mukaisesti kirjattu sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Ulkona olleista
2004 B-optioista jäi käyttämättä osakemerkintään 17 002 optio-oikeutta. Nämä
optio-oikeudet on poistettu haltijoidensa arvo-osuustileiltä arvottomina.

Oheinen taulukko sisältää tietoja jäljellä olevista vuoden 2004 optio-
oikeuksista. Optioehdot kokonaisuudessaan ovat nähtävillä yhtiön
internetsivuilla www.citycon.fi/optiot.

Optio-ohjelman 2004 perustiedot 30.9.2010

2004 C

Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 050 000

Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 250 000

Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127

Merkintähinta/osake, euroa ²) 4,2213

Osakkeiden merkintäaika alkoi 1.9.2008

Osakkeiden merkintäaika päättyy 31.3.2011

Osakemerkintään käytetyt optiot -

Optioilla merkityt osakkeet -

Käytettävissä olevat optio-oikeudet 1 050 000

Merkittävissä olevat osakkeet 1 273 335

¹) Veniamo-Invest Oy, Cityconin täysin omistama tytäryhtiö, ei voi merkitä
emoyhtiönsä osakkeita.
²) Vuoden 2010 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen
merkintähinta alenee puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen ja pääoman
palautusten määrästä.

Tulevaisuuden näkymät

Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen
liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy
lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin ja seuraa samalla huolellisesti markkinoita
mahdollisten hankintojen varalta.

Markkinoiden epävarmuuden vuoksi suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä
arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan
ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan
parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi. Yhtiö harkitsee myös muita
kiinteistörahoituslähteitä.

Cityconin liikevaihdon odotetaan kasvavan vuonna 2010 noin 3-7 prosenttia ja
operatiivisen liikevoiton noin 1-4 prosenttia verrattuna edelliseen vuoteen
nykyisellä kiinteistökannalla. Yhtiö odottaa operatiivisen tuloksensa olevan
jonkin verran pienempi kuin edellisvuonna. Arvio perustuu valmistuneisiin
kehityshankkeisiin ja vallitsevaan alhaiseen inflaatiotasoon. Lisäksi kohteet,
jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi,
vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.

Helsingissä 12.10.2010

Citycon Oyj
Hallitus

KONSERNIN LYHENNETTY VÄLITILINPÄÄTÖS
1.1 - 30.9.2010

Lyhennetty laaja konsernituloslaskelma, IFRS

Q3/ Q3/ Muutos- Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
Me 2010 2009 % 2010 2009 % 2009

Bruttovuokratuotto 45,3 44,4 2,1 % 138,5 132,6 4,4 % 177,8

Käyttökorvaukset ja
palvelutuotot 2,6 1,5 72,9 % 7,6 4,8 58,7 % 8,5

Liikevaihto (liite 3) 48,0 45,9 4,5 % 146,1 137,4 6,3 % 186,3

Hoitokulut (liite 4) 14,6 13,4 9,1 % 49,5 43,2 14,7 % 60,2

Vuokraustoiminnan muut kulut 0,3 0,0 - 1,1 0,4 - 0,7

Nettovuokratuotto 33,0 32,5 1,5 % 95,4 93,8 1,7 % 125,4

Hallinnon kulut 5,2 3,9 33,9 % 15,5 12,4 24,8 % 17,8

Liiketoiminnan muut tuotot ja
kulut 0,1 0,0 - 0,1 0,0 - 0,0

Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 15,8 -1,2 - 39,5 -58,7 - -97,4

Nettotappiot/- voitot
sijoituskiinteistöjen myynneistä -0,8 - - 2,8 0,1 - 0,1

Liikevoitto 42,8 27,4 56,4 % 122,3 22,7 - 10,3

Rahoituskulut (netto) -14,0 -11,7 19,2 % -41,6 -35,8 16,2 % -47,7

Voitto/tappio ennen veroja 28,8 15,6 84,2 % 80,8 -13,1 - -37,5

Tilikauden tulokseen
perustuvat verot -1,5 -2,0 -23,1 % -5,9 -5,3 11,7 % -6,5

Laskennalliset verot -1,7 -0,3 - -2,3 5,8 - 7,0

Katsauskauden voitto/tappio 25,5 13,3 91,3 % 72,6 -12,6 - -36,9

Katsauskauden voiton/tappion
jakautuminen

Emoyhtiön omistajille 22,5 13,3 69,6 % 63,9 -10,5 - -34,3

Vähemmistölle 3,0 0,1 - 8,7 -2,1 - -2,6

Emoyhtiön omistajille kuuluvasta
voitosta laskettu osakekohtainen
tulos

Tulos/osake, euroa (liite 6) 0,10 0,06 67,2 % 0,29 -0,05 - -0,16

Tulos/osake, laimennettu,
euroa (liite 6) 0,10 0,06 62,8 % 0,28 -0,05 - -0,16

Operatiivinen tulos (liite 5) 12,3 14,2 -13,5 % 33,8 38,4 -12,0 % 50,9

Ei-operatiivinen tulos (liite 5) 10,2 -0,9 - 30,1 -48,9 - -85,2

Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden voitto/ tappio 22,5 13,3 69,6 % 63,9 -10,5 - -34,3


Muut laajan tuloksen erät

Nettovoitot/-tappiot
rahavirran suojauksista 2,9 -1,8 - -10,6 -7,8 35,5 % -6,7

Tuloverot liittyen rahavirran
suojauksiin -0,8 0,5 - 2,7 2,0 35,5 % 1,8

Ulkomaan toimintojen
tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssitappiot/-
voitot -1,0 1,9 - 2,3 2,1 - 2,0

Muut laajan tuloksen erät
verojen jälkeen 1,2 0,6 109,1 % -5,5 -3,7 48,6 % -3,0

Katsauskauden laaja
voitto/tappio 26,7 13,9 92,0 % 67,2 -16,3 - -39,9

Katsauskauden laajan
voiton/tappion jakautuminen

Emoyhtiön omistajille 23,1 12,7 82,9 % 57,9 -15,4 - -38,4

Vähemmistölle 3,5 1,2 184,2 % 9,3 -0,9 - -1,4

Lyhennetty konsernitase, IFRS

Me Liite 30.9.2010 30.9.2009 31.12.2009

Varat

Pitkäaikaiset varat

Sijoituskiinteistöt 7 2 299,9 2 162,7 2 147,4

Aineettomat ja aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet 2,1 1,7 1,6

Laskennalliset verosaamiset 11,4 8,8 8,6

Johdannaissopimukset ja muut
pitkäaikaiset varat 10 0,0 0,0 3,8

Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 313,5 2 173,3 2 161,4

Lyhytaikaiset varat

Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt 8 - - 26,0

Johdannaissopimukset 10 - 3,7 -

Myyntisaamiset ja muut saamiset 24,8 11,1 46,1

Rahavarat ja pankkisaamiset 9 86,5 19,4 19,8

Lyhytaikaiset varat yhteensä 111,3 34,1 91,8

Varat yhteensä 2 424,8 2 207,4 2 253,2

Oma pääoma ja velat

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Osakepääoma 259,6 259,6 259,6

Ylikurssirahasto 131,1 131,1 131,1

Arvonmuutosrahasto 10 -30,5 -23,4 -22,7

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 11 199,0 155,2 155,2

Kertyneet voittovarat 11 262,8 231,6 207,8

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
yhteensä 822,1 754,1 731,1

Vähemmistön osuus 48,1 37,3 36,8

Oma pääoma yhteensä 870,2 791,3 767,9

Pitkäaikaiset velat

Pitkäaikaiset korolliset velat 12 1 198,7 1 174,5 1 175,4

Johdannaissopimukset ja muut korottomat
velat 10 42,9 34,6 32,5

Laskennalliset verovelat 52,4 51,3 50,0

Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 294,1 1 260,4 1 257,9

Lyhytaikaiset velat

Lyhytaikaiset korolliset velat 12 222,6 106,8 146,3

Johdannaissopimukset 10 2,2 0,5 1,5

Ostovelat ja muut velat 35,8 48,4 79,7

Lyhytaikaiset velat yhteensä 260,6 155,6 227,4

Velat yhteensä 1 554,6 1 416,1 1 485,3

Oma pääoma ja velat yhteensä 2 424,8 2 207,4 2 253,2

Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS

Q1-Q3/ Q1-Q3/
Me Liite 2010 2009 2009

Liiketoiminnan rahavirta

Voitto/tappio ennen veroja 80,8 -13,1 -37,5

Oikaisut voittoon ennen veroja -0,2 94,9 145,7

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 80,6 81,8 108,3

Käyttöpääoman muutos -3,5 6,7 10,7

Liiketoiminnan rahavirta 77,2 88,6 119,0

Maksetut korot ja muut rahoituskulut -42,7 -41,8 -54,4

Saadut korot ja muut rahoitustuotot 0,2 0,2 0,3

Toteutuneet kurssitappiot/-voitot -5,4 11,2 11,8

Maksetut välittömät verot -9,7 -5,1 -10,4

Liiketoiminnan nettorahavirta 19,5 53,1 66,2

Investointien rahavirta

Investoinnit sijoituskiinteistöihin sekä
aineettomiin ja aineellisiin hyödykkeisiin 7 -96,4 -78,1 -130,9

Sijoituskiinteistöjen myynnit 7, 8 66,1 3,1 3,1

Investointien nettorahavirta -30,3 -75,0 -127,9

Rahoituksen rahavirta

Omien osakkeiden myynti 0,2 - -

Maksullinen osakeanti 63,1 - -

Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,3 - -

Lyhytaikaisten lainojen nostot 12 101,0 103,6 149,7

Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 12 -174,4 -47,1 -77,1

Pitkäaikaisten lainojen nostot 12 270,5 214,1 295,1

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 12 -156,2 -215,9 -273,0

Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta 11 -31,0 -30,9 -30,9

Rahoituksen nettorahavirta 76,6 23,7 63,8

Rahavarojen muutos 65,9 1,8 2,1

Rahavarat tilikauden alussa 9 19,8 16,7 16,7

Valuuttakurssien muutosten vaikutus 0,8 0,9 1,0

Rahavarat katsauskauden lopussa 9 86,5 19,4 19,8

Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Sijoitetun
vapaan Kerty-
Yli- Arvon- oman neet
Osake- kurssi- muutos- pääoman Muun- voitto-
pääoma rahasto rahasto rahasto toerot varat

Oma pääoma 1.1.2009 259,6 131,1 -17,7 177,3 -10,3 259,1

Katsauskauden laaja
tappio/voitto -5,8 0,9 -10,5

Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta syntyvä omaan
pääomaan kirjattava voitto 1,1

Omien osakkeiden myynti 0,0

Osingonjako ja pääoman
palautus sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta (Liite 11) -22,1 -8,8

Osakeperusteiset maksut 0,1

Oma pääoma 30.9.2009 259,6 131,1 -23,4 155,2 -9,4 241,0

Oma pääoma 1.1.2010 259,6 131,1 -22,7 155,2 -9,5 217,3

Katsauskauden laaja
tappio/voitto -7,8 -0,2 63,9

Osakeannit 62,4

Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,3

Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta syntyvä omaan
pääomaan kirjattava voitto 0,0

Omien osakkeiden myynti 0,2

Osingonjako ja pääoman
palautus sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta (Liite 11) -22,1 -8,8

Osakeperusteiset maksut 0,2

Oma pääoma 30.9.2010 259,6 131,1 -30,5 199,0 -9,7 272,5

Emoyhtiön
omistajille Vähem- Oma
kuuluva mistön pääoma
oma pääoma osuus yhteensä

Oma pääoma 1.1.2009 799,1 38,2 837,3

Katsauskauden laaja tappio/voitto -15,4 -0,9 -16,3

Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä
omaan pääomaan kirjattava voitto 1,1 1,1

Omien osakkeiden myynti 0,0 0,0

Osingonjako ja pääoman palautus sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta (Liite 11) -30,9 -30,9

Osakeperusteiset maksut 0,2 0,2

Oma pääoma 30.9.2009 754,1 37,3 791,3

Oma pääoma 1.1.2010 731,1 36,8 767,9

Katsauskauden laaja tappio/voitto 55,9 11,3 67,2

Osakeannit 62,4 62,4

Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,3 3,3

Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä
omaan pääomaan kirjattava voitto 0,0 0,0

Omien osakkeiden myynti 0,2 0,2

Osingonjako ja pääoman palautus sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta (Liite 11) -30,9 -30,9

Osakeperusteiset maksut 0,2 0,2

Oma pääoma 30.9.2010 822,1 48,1 870,2

KONSERNIN LYHENNETYN VÄLITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1. Yrityksen perustiedot
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö,
jonka toiminta on keskittynyt Suomeen, Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on
suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka
kotipaikka on Helsinki. Hallitus on hyväksynyt välitilinpäätöksen 12.10.2010.

2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet
Citycon laatii konsernitilinpäätöksensä kansainvälisten tilinpäätösstandardien
(International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja Cityconin
välitilinpäätös 30.9.2010 on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin
mukaisesti. Välitilinpäätöksessä on otettu käyttöön seuraavat nykyisiin
standardeihin tehdyt muutokset ja tulkinnat: IAS 27 (uudistettu)
Konsernitilinpäätös ja erillistilinpäätös ja IFRS 3 (uudistettu). Lisätietoa
muutoksista nykyisiin standardeihin löytyy Cityconin tilinpäätöksen 2009
Konsernitilinpäätöksen liitetiedoista kappaleesta 3 "Muutokset IFRS-
standardeissa ja laskentaperiaatteissa" (ks. tilinpäätöksen sivut 18-19).
Muutoin välitilinpäätöksessä noudatetaan samoja laatimisperiaatteita sekä
laskentamenetelmiä kuin vuoden 2009 tilinpäätöksessä. Välitilinpäätös ei sisällä
kaikkia vuositilinpäätöksessä esitettäväksi vaadittavia tietoja, joten sitä
tulee lukea yhdessä Cityconin vuoden 2009 tilinpäätöksen kanssa.

3. Segmentti-informaatio

Cityconin liiketoiminta on jaettu alueellisiin liiketoimintayksiköihin Suomi,
Ruotsi ja Baltia.

Q3/ Q3/ Muutos- Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
Me 2010 2009 % 2010 2009 % 2009

Liikevaihto

Suomi 30,8 32,4 -5,0 % 94,5 98,5 -4,1 % 131,3

Ruotsi 13,1 9,9 32,0 % 38,9 28,7 35,9 % 41,0

Baltia 4,0 3,6 13,8 % 12,6 10,2 23,8 % 14,0

Yhteensä 48,0 45,9 4,5 % 146,1 137,4 6,3 % 186,3

Nettovuokratuotto

Suomi 22,0 23,4 -6,2 % 64,7 69,4 -6,7 % 92,4

Ruotsi 8,1 6,4 27,5 % 22,1 17,2 28,5 % 23,2

Baltia 2,9 2,7 6,9 % 8,7 7,3 19,3 % 9,8

Muut 0,0 0,0 - 0,0 0,0 - 0,0

Yhteensä 33,0 32,5 1,5 % 95,4 93,8 1,7 % 125,4

Operatiivinen liikevoitto/-tappio

Suomi 20,5 22,0 -6,9 % 60,8 64,9 -6,3 % 86,3

Ruotsi 6,9 5,7 22,7 % 18,6 14,9 25,1 % 20,0

Baltia 2,6 2,5 4,5 % 8,0 6,6 19,8 % 8,8

Muut -2,1 -1,6 27,0 % -6,7 -5,1 32,0 % -7,4

Yhteensä 28,0 28,6 -2,0 % 80,7 81,4 -0,8 % 107,7

Liikevoitto/-tappio

Suomi 30,4 17,4 74,7 % 81,3 14,4 464,6 % 21,2

Ruotsi 11,5 4,4 162,8 % 38,9 12,3 216,7 % 0,3

Baltia 3,0 7,2 -58,4 % 8,8 1,1 - -3,8

Muut -2,1 -1,6 27,0 % -6,7 -5,1 31,6 % -7,4

Yhteensä 42,8 27,4 56,4 % 122,3 22,7 - 10,3

Me

Varat 30.9.2010 30.9.2009 Muutos-% 31.12.2009

Suomi 1 505,2 1 455,6 3,4 % 1 455,5

Ruotsi 653,4 555,5 17,6 % 605,7

Baltia 164,2 162,9 0,8 % 157,6

Muut 102,0 33,4 205,5 % 34,3

Yhteensä 2 424,8 2 207,4 9,9 % 2 253,2

Segmenttien varojen muutos johtui sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta
sekä investoinneista ja myynneistä.

4. Hoitokulut

Q3/ Q3/ Muutos- Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
Me 2010 2009 % 2010 2009 % 2009

Lämmitys ja sähkö 4,3 4,0 6,9 % 16,0 14,5 9,9 % 20,2

Ylläpito 5,7 4,9 18,0 % 18,0 14,5 24,3 % 20,1

Kiinteistön henkilöstön kulut 0,1 0,1 -25,0 % 0,4 0,4 3,9 % 0,5

Kiinteistön hallinnon kulut 0,5 0,5 -5,6 % 1,7 1,8 -6,7 % 2,5

Markkinointikulut 0,8 0,7 22,7 % 3,4 2,4 42,5 % 4,4

Kiinteistövakuutukset 0,2 0,2 -6,9 % 0,5 0,5 -11,1 % 0,7

Kiinteistöverot 1,5 1,1 34,8 % 4,4 3,5 25,5 % 4,7

Korjauskulut 1,5 1,8 -16,5 % 5,1 5,5 -6,6 % 6,9

Muut kiinteistön hoitokulut 0,0 0,1 -174,4 % 0,0 0,0 - 0,1

Yhteensä 14,6 13,4 9,1 % 49,5 43,2 14,7 % 60,2

5. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen täsmäytyslaskelma
Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä IFRS-raportointivelvoitteesta johtuen
laajaan konsernituloslaskelmaan sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan
ulkopuolisia eriä. Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen
katsauskausien vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen laajan
konsernituloslaskelman lisäksi katsauskauden emoyhtiön omistajille kuuluvan
voiton/tappion jaettuna operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen
tulokseen. Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannattavuutta
katsauskaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja -tappioiden,
muiden kertaluonteisten erien sekä muiden laajan tuloksen erien vaikutusta.
Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa EPRA:n
suositusten mukaista osakekohtaista tulosta.
Operatiivisesta tuloksesta on eliminoitu laajan tuloslaskelman rahoituskuluihin
kirjattu rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos. Suojautuakseen
korkoriskiltä Citycon on solminut korkoriskipolitiikkansa mukaisesti korko- ja
inflaatiojohdannaisia, joiden osalta IFRS:n mukaisen suojauslaskennan
edellytykset eivät täyty. Tällaisten johdannaisten käyvän arvon muutos kirjataan
tulosvaikutteisesti rahoituskuluihin. Kyseiset johdannaiset suojaavat konsernin
korkoriskiä ja näiden johdannaisten ehtojen mukaisesti Citycon vastaanottaa
vaihtuvaa rahamarkkinakorkoa, jonka määräytyminen vastaa konsernin
vaihtuvakorkoisten lainojen koron määräytymistä. Cityconin maksama korko
puolestaan ei riipu markkinakoroista, jolloin johdannaiset suojaavat yhtiötä
markkinakorkojen nousulta. Suojausten tehokkuus pyritään varmistamaan
yhtenevällä korkojen määräytymisellä tulosvaikutteisesti rahoituskuluihin
kirjattavien johdannaisten ja vaihtuvakorkoisten lainojen välillä.

Q3/ Q3/ Muutos- Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
Me 2010 2009 % 2010 2009 % 2009

Operatiivinen tulos

Nettovuokratuotto 33,0 32,5 1,5 % 95,4 93,8 1,7 % 125,4

Operatiiviset hallinnon kulut -5,0 -3,9 28,9 % -14,9 -12,4 19,8 % -17,7

Operatiiviset liiketoiminnan
muut tuotot ja kulut 0,1 0,0 -303,3 % 0,1 0,0 - 0,0

Operatiivinen liikevoitto 28,0 28,6 -2,0 % 80,7 81,4 -0,8 % 107,7

Operatiiviset rahoituskulut
(netto) -14,0 -11,7 19,5 % -41,1 -35,8 14,8 % -47,7

Operatiiviset tilikauden
tulokseen perustuvat verot -1,5 -2,0 -23,1 % -4,7 -5,0 -4,9 % -6,2

Operatiiviset laskennalliset
verot 0,1 0,1 -12,6 % 0,1 -0,1 - -0,2

Operatiivinen vähemmistön
osuus -0,3 -0,7 -64,3 % -1,3 -2,1 -40,5 % -2,8

Operatiivinen tulos yhteensä 12,3 14,2 -13,5 % 33,8 38,4 -12,0 % 50,9

Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu EPRA
EPS), euroa( 1)) 0,06 0,06 -13,6 % 0,15 0,17 -11,5 % 0,23

Ei-operatiivinen tulos

Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 15,8 -1,2 - 39,5 -58,7 - -97,4

Tappiot sijoituskiinteistöjen
myynneistä -0,8 - - 2,8 0,1 - 0,1

Ei-operatiiviset hallinnon
kulut -0,2 - - -0,6 - - -0,1

Ei-operatiiviset
liiketoiminnan muut tuotot ja
kulut - - - 0,0 - - 0,0

Rahoituserien käyvän arvon
muutokset 0,0 0,0 -74,6 % -0,5 0,0 - -0,1

Tilikauden tulokseen
perustuvat ei-operatiiviset
verot 0,0 - - -1,2 -0,3 294,9 % -0,3

Ei-operatiiviset
laskennalliset verot -1,8 -0,4 388,0 % -2,4 5,9 - 7,3

Ei-operatiivinen vähemmistön
osuus -2,7 0,7 - -7,5 4,2 - 5,3

Ei-operatiivinen tulos yhteensä 10,2 -0,9 - 30,1 -48,9 - -85,2

Ei-operatiivinen tulos/osake,
laimennettu 0,04 0,00 - 0,13 -0,22 - -0,39

Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden voitto/tappio 22,5 13,3 69,6 % 63,9 -10,5 - -34,3

1) Operatiivinen osakekohtaisen tuloksen laskeminen on esitetty liitetiedossa 6
"Osakekohtainen tulos".

6. Osakekohtainen tulos

Q1-Q3/ Q1-Q3/
2010 2009 2009

A) Katsauskauden tuloksesta laskettu
osakekohtainen tulos

Tulos/osake

Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden voitto/tappio, Me 63,9 -10,5 -34,3

Keskimääräinen osakeantioikaistu
osakemäärä, milj. kpl 222,6 221,0 221,0

Osakekohtainen tulos, euroa 0,29 -0,05 -0,16

Tulos/osake, laimennettu

Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden voitto/tappio, Me 63,9 -10,5 -34,3

VVK:n kulut vähennettynä
verovaikutuksella, Me 3,1 - -

Laimennetun osakekohtaisen tuloksen
laskennassa käytetty katsauskauden
voitto/tappio, Me 67,0 -10,5 -34,3

Keskimääräinen osakeantioikaistu
osakemäärä, milj. kpl 222,6 221,0 221,0

VVK:n osakeantioikaistu
laimennusvaikutus, milj. kpl 17,7 - -

Optioiden osakeantioikaistu
laimennusvaikutus, milj. kpl - - -

Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän
laimennusvaikutus, milj. kpl 0,1 - -

Keskimääräinen osakeantioikaistu
laimennettu osakemäärä, milj. kpl 240,5 221,0 221,0

Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa 0,28 -0,05 -0,16

Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita eikä laimentavien
potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuottoja ei oteta huomioon 2009
laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa, koska
emoyrityksen omistajille kuuluva tulos on negatiivinen.

B) Operatiivisesta tuloksesta laskettu
osakekohtainen tulos

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS)

Operatiivinen tulos, Me (Liite 5) 33,8 38,4 50,9

VVK:n kulut vähennettynä
verovaikutuksella, Me 3,1 3,1 4,2

Operatiivisen osakekohtaisen tuloksen
laskennassa käytetty katsauskauden
voitto, Me 36,9 41,5 55,1

Keskimääräinen osakeantioikaistu
osakemäärä, milj. kpl 222,6 221,0 221,0

VVK:n osakeantioikaistu
laimennusvaikutus, milj. kpl 17,7 18,6 18,5

Optioiden osakeantioikaistu
laimennusvaikutus, milj. kpl - - -

Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän
laimennusvaikutus, milj. kpl 0,1 0,1 0,0

Keskimääräinen osakeantioikaistu
laimennettu osakemäärä, milj. kpl 240,5 239,6 239,5

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS), euroa 0,15 0,17 0,23

7. Sijoituskiinteistöt

Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: rakenteilla
oleviin/peruskorjattaviin kiinteistöihin sekä operatiivisessa toiminnassa
oleviin kiinteistöihin. 30.9.2010 ensin mainittuun ryhmään sisältyivät
Espoontori, Jyväskylän Forum, Kirkkonummen Liikekeskus, Lahden Hansa, Myllypuro,
Martinlaakso ja Myyrmanni Suomessa sekä Åkersberga Ruotsissa.

Me 30.9.2010

Rakenteilla Operatiivisessa
olevat/ toiminnassa Sijoitus-
peruskorjattavat olevat kiinteistöt
kiinteistöt kiinteistöt yhteensä

Katsauskauden alussa 269,8 1 877,6 2 147,4

Hankinnat 1,9 0,7 2,6

Investoinnit 50,5 30,0 80,5

Myynnit -3,4 -35,7 -39,1

Aktivoidut korot 1,4 1,0 2,4

Voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta 12,5 60,9 73,4

Tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -21,0 -13,0 -34,0

Valuuttakurssiero 4,9 61,7 66,6

Siirrot erien välillä 47,4 -47,4 0,0

Katsauskauden lopussa 363,9 1 935,9 2 299,9

Me 30.9.2009

Rakenteilla Operatiivisessa
olevat/ toiminnassa Sijoitus-
peruskorjattavat olevat kiinteistöt
kiinteistöt kiinteistöt yhteensä

Katsauskauden alussa 271,8 1 839,9 2 111,6

Hankinnat - - -

Investoinnit 70,8 7,1 77,9

Myynnit - -2,7 -2,7

Aktivoidut korot 5,5 0,3 5,8

Voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta 5,5 5,2 10,7

Tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -3,9 -65,5 -69,5

Valuuttakurssiero 15,0 13,8 28,8

Siirrot erien välillä 226,5 -226,5 0,0

Katsauskauden lopussa 591,1 1 571,6 2 162,7

Me 31.12.2009

Rakenteilla Operatiivisessa
olevat/ toiminnassa Sijoitus-
peruskorjattavat olevat kiinteistöt
kiinteistöt kiinteistöt yhteensä

Katsauskauden alussa 271,8 1 839,9 2 111,6

Hankinnat 0,0 0,0 0,0

Investoinnit 84,4 33,4 117,8

Myynnit - -2,7 -2,7

Aktivoidut korot 6,3 1,6 7,9

Voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta - 5,5 5,5

Tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -14,9 -88,0 -102,9

Valuuttakurssiero 10,6 17,3 27,9

Siirrot erien välillä -88,3 70,6 -17,7

Katsauskauden lopussa 269,8 1 877,6 2 147,4

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen arvioija
nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka keskeisimpiä
muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus.
Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät tuottovaatimukset sekä
markkinavuokrat olivat segmenteittäin seuraavanlaiset:

Tuottovaateen painotettu keskiarvo Markkinavuokrien painotettu
(%) keskiarvo (€/m²)

30.9.2010 30.9.2009 31.12.2009 30.9.2010 30.9.2009 31.12.2009

Suomi 6,5 6,5 6,6 23,5 22,4 22,5

Ruotsi (1)) 6,1 6,4 6,4 23,7 20,9 21,3

Baltia 8,2 7,9 8,1 21,6 21,3 21,4

Keskimäärin 6,5 6,6 6,6 23,4 22,0 22,1

8. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt

Vuonna 2009, myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostuivat Myllypuron
kehityshanketta varten ostetuista rakennusoikeuksista sekä Åkersberga Centrumin
yhteydessä sijaitsevista 181 asunnosta. Myllypuron kehityshanketta varten
ostetut rakennusoikeudet myytiin 12.1.2010 tehdyillä osakekaupoilla kolmelle eri
asuntosijoittajalle ja myynnistä kirjattiin 2,3 milj. euroa myyntivoittoa.
Heinäkuussa 2010 toteutui Åkersberga Centrumin yhteydessä sijaitsevien 181
asunnon myynti Tegeltornet AB:lle.

Me 30.9.2010 30.9.2009 31.12.2009

Katsauskauden alussa 26,0 - -

Investoinnit 0,1 - 8,3

Myynnit -28,2 - -

Valuuttakurssiero 2,1 - -

Siirto sijoituskiinteistöistä 0,0 - 17,7

Katsauskauden lopussa - - 26,0

9. Rahavarat ja pankkisaamiset

Me 30.9.2010 30.9.2009 31.12.2009

Käteinen raha ja pankkitilit 21,4 19,4 13,5

Lyhytaikaiset pankkitalletukset 65,1 - 6,4

Yhteensä 86,5 19,4 19,8

10. Johdannaissopimukset

Me 30.9.2010 30.9.2009 31.12.2009

Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
arvot arvot arvot arvot arvot arvot

Korkojohdannaissopimukset

Koronvaihtosopimukset

Erääntyminen:

alle vuosi 124,7 -2,2 66,0 -0,4 48,8 -1,2

1-2 vuotta 40,0 -1,5 118,9 -0,9 70,0 1,0

2-3 vuotta 213,4 -13,3 40,0 -2,0 60,0 -3,0

3-4 vuotta 207,9 -15,1 204,8 -12,1 262,9 -14,5

4-5 vuotta 155,2 -6,2 202,1 -11,0 198,0 -7,3

yli 5 vuotta 151,7 -6,3 143,1 -3,6 97,9 -4,0

Yhteensä 892,9 -44,5 774,8 -30,1 737,6 -29,0

Valuuttajohdannaissopimukset

Valuuttatermiinit

Erääntyminen:

alle vuosi - - 3,0 -0,1 22,0 -0,2

Kaikki yhteensä 892,9 -44,5 777,9 -30,2 759,7 -29,2

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
katsauskauden lopun markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty
korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssitappio -0,7 miljoonaa euroa
(voitto 3,6 milj. euroa) on kirjattu laajan tuloslaskelman rahoituskuluihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden
nimellisarvo on 865,5 miljoonaa euroa (750,4 milj. euroa). Sopimuksista on
kirjattu -7,8 miljoonaa euroa (-5,8 milj. euroa) muihin laajan tuloksen eriin
verovaikutus huomioituna.

11. Osingonjako ja pääoman palautus
Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 11.3.2010 kokoontuneen yhtiökokouksen
päätöksen mukaisesti tilikauden 2009 osinko oli 0,04 euroa osakkeelta (0,04
euroa tilikaudelta 2008) ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta 0,10 euroa osakkeelta (0,10 euroa tilikaudelta 2008).
Osinko ja pääoman palautus tilikaudelta 2009 oli 30,9 miljoonaa euroa (30,9
milj. euroa tilikaudelta 2008) ja se maksettiin 7.4.2010.

12. Korolliset velat
Katsauskauden aikana konsernin korollisia velkoja on maksettu takaisin 128,7
miljoonaa euroa aiemmin ilmoitettujen takaisinmaksuehtojen mukaisesti.
Muut pitkäaikaisten lainojen nostot ja takaisinmaksut rahavirtalaskelmassa
liittyvät luottolimiittisopimusten ja uusien pitkäaikaisten lainojen nostoihin
ja takaisinmaksuihin.

13. Vastuusitoumukset

Me 30.9.2010 30.9.2009 31.12.2009

Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 36,1 43,0 42,9

Pankkitakaukset 43,6 43,5 45,4

Pääomasitoumukset 34,1 44,5 44,0

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 34,1 miljoonaa euroa (44,5 milj. euroa)
pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa kehityshankkeisiin.

14. Lähipiiritapahtumat
Katsauskaudella ei ollut merkittäviä liiketapahtumia lähipiiriin kuuluvien
tahojen kanssa.

15. Tunnuslukuja

Muutos-
30.9.2010 30.9.2009 % 2009

Tulos/osake, euroa 0,29 -0,05 - -0,16

Tulos/osake laimennettu, euroa 0,28 -0,05 - -0,16

Oma pääoma/osake, euroa 3,36 3,41 -1,5 % 3,31

Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa 3,58 3,64 -1,5 % 3,54

Omavaraisuusaste, % 35,9 35,9 - 34,2

Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2009 tilinpäätöksestä.

Luvut ovat tilintarkastamattomia.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.

Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin 020 766 4401 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Varatoimitus- ja talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi

Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

KERTOMUS CITYCON OYJ:N OSAVUOSIKATSAUKSEN 1.1. - 30.9.2010 YLEISLUONTEISESTA
TARKASTUKSESTA

Citycon Oyj:n hallitukselle

Johdanto

Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti laaditun Citycon Oyj:n
konsernin taseen 30.9.2010, laajan tuloslaskelman, oman pääoman muutoksia
koskevan laskelman ja rahavirtalaskelman kyseisenä päivänä päättyneeltä yhdeksän
kuukauden jaksolta sekä liitetiedot. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat vastuussa
arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 a §:ssä tarkoitetun osavuosikatsauksen
laatimisesta. Suorittamamme yleisluonteisen tarkastuksen perusteella annamme
yhtiön hallituksen pyynnöstä arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5a §:n 7 momentin
mukaisen lausunnon osavuosikatsauksesta.

Yleisluonteisen tarkastuksen laajuus

Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta koskevan
standardin 2410 "Yhteisön tilintarkastajan suorittama osavuosi-informaation
yleisluonteinen tarkastus" mukaisesti. Yleisluonteiseen tarkastukseen kuuluu
tiedustelujen tekemistä pääasiallisesti talouteen ja kirjanpitoon liittyvistä
asioista vastaaville henkilöille sekä analyyttisiä toimenpiteitä ja muita
yleisluonteisen tarkastuksen toimenpiteitä. Yleisluonteinen tarkastus on
laajuudeltaan huomattavasti suppeampi kuin tilintarkastusstandardien ja
-suositusten mukaisesti suoritettava tilintarkastus, ja siksi emme pysty sen
perusteella varmistumaan siitä, että saamme tietoomme kaikki sellaiset
merkittävät seikat, jotka ehkä tunnistettaisiin tilintarkastuksessa. Näin ollen
emme anna tilintarkastuskertomusta.

Lausunto

Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole tullut mitään, mikä
antaisi meille syyn uskoa, ettei osavuosikatsaus, joka on laadittu EU:ssa
käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti,
anna arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää kuvaa
yhteisön taloudellisesta asemasta 30.9.2010 ja sen toiminnan tuloksesta ja
rahavirroista kyseisenä päivänä päättyneeltä yhdeksän kuukauden jaksolta.

Helsingissä, 12. lokakuuta 2010

Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen, KHT

[HUG#1451295]