Osavuosikatsaus 1.1.–30.9.2011 on kokonaisuudessaan tämän tiedotteen liitteenä ja se on saatavilla myös yhtiön internetsivuilla osoitteessa www.citycon.fi.
Yhteenveto vuoden 2011 kolmannesta vuosineljänneksestä verrattuna edelliseen vuosineljännekseen
- Liikevaihto kasvoi 55,0 miljoonaan euroon (Q2/2011: 54,1 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot nousivat 1,9 miljoonaa euroa eli 5,3 prosenttia 38,3 miljoonaan euroon (36,3 milj. euroa). Kauppakeskus Kristiinen ja Högdalen Centrumin hankinnat kasvattivat nettovuokratuottoja 0,9 miljoonalla eurolla ja kehityshankkeiden valmistuminen 0,7 miljoonalla eurolla. Lisäksi alhaisemmat hoitokulut johtuen normaalista kausivaihtelusta kasvattivat nettovuokratuottoja.
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -14,4 miljoonaa euroa (-5,0 milj. euroa): -5,5 miljoonaa euroa kauppakeskuksissa ja -8,9 miljoonaa euroa marketeissa ja myymälöissä. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 512,6 miljoonaa euroa (2 506,4 milj. euroa), ja keskimääräinen sijoituskiinteistöjen nettotuottovaatimus oli 6,4 prosenttia (6,4 %).
- Tulos/osake laski 0,00 euroon (0,03 euroa) johtuen pääasiassa suuremmista negatiivisista käyvän arvon muutoksista sekä korkeammasta osakkeiden lukumäärästä.
- Operatiivinen liikevoitto nousi 1,0 miljoonalla eurolla 31,3 miljoonaan euroon (30,2 milj. euroa) johtuen korkeammista nettovuokratuotoista. Operatiivista liikevoittoa laskivat 0,9 miljoonaa euroa korkeammat operatiiviset hallinnon kulut, jotka kasvoivat pääasiassa organisaatiomuutosten seurauksena.
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) (laimennettu EPRA EPS) nousi hieman ja oli 0,06 euroa (0,05 euroa). Korkeampi operatiivinen liikevoitto kasvatti operatiivista tulosta kun taas korkeampi osakkeiden lukumäärä laski osakekohtaista tulosta.
- Yhtiö täsmentää ohjeistustaan koskien liikevaihtoa, operatiivista liikevoittoa ja operatiivista tulosta.
Yhteenveto vuoden 2011 tammi–syyskuusta verrattuna vuoden 2010 vastaavaan jaksoon
- Liikevaihto kasvoi 161,0 miljoonaan euroon (Q1–3/2010: 146,1 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 11,6 miljoonaa euroa eli 12,1 prosenttia ja olivat 107,0 miljoonaa euroa (95,4 milj. euroa). Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettuna nettovuokratuotot kasvoivat 10,1 miljoonaa euroa eli 10,5 prosenttia. Kehityshankkeiden, kuten Espoontorin, Jyväskylän Forumin ja Åkersberga Centrumin valmistuminen, kasvattivat nettovuokratuottoja 4,6 miljoonalla eurolla. Kauppakeskus Kristiinen ja Högdalen Centrumin hankinnat kasvattivat nettovuokratuottoja 4,3 miljoonalla eurolla.
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 2,0 miljoonaa euroa eli 2,7 prosenttia ilman vahvistuneen Ruotsin kruunun vaikutusta. Vertailukelpoisten kauppakeskusten nettovuokratuotto kasvoi 3,7 miljoonaa euroa, tai 6,4 prosenttia, kun taas vertailukelpoisten markettien ja myymälöiden nettovuokratuotto laski 1,8 miljoonaa euroa, tai 11,3 prosenttia.
- Tulos/osake oli 0,07 euroa (0,29 euroa). Lasku johtui lähinnä negatiivisesta käyvän arvon muutoksesta. Lisäksi heinäkuussa 2011 toteutetut osakeannit ovat nostaneet osakemäärää.
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) (laimennettu EPRA EPS) kasvoi ja oli 0,16 euroa (0,15 euroa).
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake nousi 0,21 euroon (0,09 euroa) kasvaneen operatiivisen liikevoiton, positiivisen käyttöpääoman muutoksen, saatujen veronpalautusten, kertaluonteisten erien ja ajoituserojen johdosta.
- Citycon osti Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Högdalen Centrumin 207,5 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 23,1 miljoonalla eurolla) ja Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus Kristiinen 105 miljoonalla eurolla.
- Kauppakeskus Koskikeskuksen kehityshanke aloitettiin Tampereella, hankkeen investointiarvio on noin 37,9 miljoonaa euroa.
- Citycon allekirjoitti toukokuussa 330 miljoonan euron suuruisen, pitkäaikaisen vakuudettoman luottosopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa. Järjestely koostuu 220 miljoonan euron suuruisesta kertalyhenteisestä lainasta sekä 110 miljoonan euron suuruisesta luottolimiitistä. Laina-aika on viisi vuotta.
- Yhtiö vahvisti tasettaan ja likviditeettiään ja keräsi heinäkuussa järjestetyllä suunnatulla osakeannilla noin 99 miljoonaa euroa uutta omaa pääomaa laskemalla liikkeeseen 33 miljoonaa uutta osaketta. Elokuussa yhtiö allekirjoitti seitsemän vuoden pituisen ja vähintään 50 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman lainasopimuksen.
- Citycon Oyj:n uusi toimitusjohtaja Marcel Kokkeel aloitti tehtävässään 24.3.2011 ja yhtiön Suomen liiketoimintojen uusi maajohtaja Michael Schönach maaliskuun alussa. Heinäkuun lopussa yhtiö tiedotti, että yhtiön Ruotsin liiketoimintojen maajohtaja Ulf Attebrant jättää tehtävänsä 1.12. mennessä ja että uutena Ruotsin liiketoimintojen maajohtajana aloittaa Johan Elfstadius arviolta 1.12.2011 alkaen.
Avainluvut
Q3/2011 | Q3/2010 | Q2/2011 | Q1-Q3/2011 | Q1-Q3/2010 | Muutos-% 1) | 2010 | |
Liikevaihto, Me | 55,0 | 48,0 | 54,1 | 161,0 | 146,1 | 10,3 % | 195,9 |
Nettovuokratuotto, Me | 38,3 | 33,0 | 36,3 | 107,0 | 95,4 | 12,1 % | 127,2 |
Liikevoitto, Me | 17,0 | 42,8 | 26,0 | 71,2 | 122,3 | -41,8 % | 157,7 |
% liikevaihdosta | 30,9 % | 89,2 % | 48,1 % | 44,2 % | 83,8 % | -47,3 % | 80,5 % |
Voitto/tappio ennen veroja, Me | 1,0 | 28,8 | 9,5 | 25,0 | 80,8 | -69,1 % | 102,8 |
Katsauskauden tappio/voitto emoyhtiön omistajille, Me | -0,7 | 22,5 | 7,9 | 18,3 | 63,9 | -71,3 % | 78,3 |
Operatiivinen liikevoitto, Me | 31,3 | 28,0 | 30,2 | 88,5 | 80,7 | 9,7 % | 105,0 |
% liikevaihdosta | 56,8 % | 58,4 % | 56,0 % | 55,0 % | 55,3 % | -0,5 % | 53,6 % |
Operatiivinen tulos (EPRA earnings), Me | 14,9 | 12,3 | 13,2 | 40,7 | 33,8 | 20,7 % | 47,3 |
Ei-operatiivinen tulos, Me | -15,6 | 10,2 | -5,3 | -22,4 | 30,1 | - | 31,1 |
Tulos/osake, euroa | 0,00 | 0,10 | 0,03 | 0,07 | 0,29 | -74,8 % | 0,34 |
Tulos/osake, laimennettu, euroa | 0,00 | 0,10 | 0,03 | 0,08 | 0,28 | -71,6 % | 0,34 |
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS), euroa | 0,06 | 0,06 | 0,05 | 0,16 | 0,15 | 5,6 % | 0,21 |
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa | 0,14 | 0,04 | -0,01 | 0,21 | 0,09 | 143,1 % | 0,09 |
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 2 506,4 | 2 512,6 | 2 299,9 | 9,3 % | 2 367,7 | ||
Oma pääoma/osake, euroa | 3,43 | 3,29 | 3,36 | -2,2 % | 3,47 | ||
Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa 2) | 3,73 | 3,64 | 3,71 | -1,8 % | 3,79 | ||
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV)/osake, euroa | 3,43 | 3,31 | 3,37 | -1,8 % | 3,49 | ||
Omavaraisuusaste, % | 34,8 | 37,7 | 35,9 | 4,8 % | 37,1 | ||
Nettovelkaantumisaste, % | 171,2 | 148,3 | 153,4 | -3,3 % | 153,1 | ||
Korollinen nettovelka (käypä arvo), Me | 1 540,1 | 1 445,2 | 1 343,1 | 7,6 % | 1 386,0 | ||
Nettotuotto-% | 5,8 | 5,9 | 5,9 | - | 5,8 | ||
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,0 | 6,0 | 6,0 | - | 6,0 | ||
Taloudellinen vuokrausaste, % | 95,1 | 95,4 | 94,5 | - | 95,1 | ||
Henkilöstö katsauskauden lopussa | 134 | 129 | 123 | 4,9 % | 129 | ||
1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2011 ja 2010 väliseen muutokseen.
2) Citycon on muuttanut nettovarallisuuden (EPRA NAV) laskentaa EPRA:n vuoden 2010 suositusten mukaiseksi siten, että nettovarallisuudesta eliminoidaan kaikkien rahoitusinstrumenttien käyvät arvot.
Toimitusjohtajan kommentti
Citycon Oyj:n toimitusjohtaja Marcel Kokkeel kommentoi katsauskautta:
”Vuoden 2011 kolme ensimmäistä vuosineljännestä ovat olleet vakaan kehityksen aikaa: yhtiön nettovuokratuotot kasvoivat 12,1 prosenttia ja vertailukelpoiset nettovuokratuotot 2,7 prosenttia, vuokrausaste on pysynyt korkealla tasolla ollen 95,4 prosenttia, kauppakeskusten kävijämäärät ovat kasvaneet 6 prosenttia ja myynnit 7 prosenttia. Erityisesti Ruotsissa sijaitseva Liljeholmstorget Galleria on parantanut kuluvan vuoden aikana.
Kiinteistömme ovat jakautuneet nyt selkeämmin ykkösluokan kiinteistöiksi, joihin kuuluu suurin osa kiinteistökannastamme, sekä kakkosluokan kiinteistöiksi. Tämä ero on nähtävissä vuokraustoiminnassa ja kiinteistöjen arvoissa. Kysyntä parhaista kohteista on yleisesti ottaen edelleen vakaata ja niiden käyvät arvot ovat pysyneet vakaina, kun taas kakkosluokan kohteissa kehitys on ollut päinvastaista.
Citycon on siirtymävaiheessa: strategiaamme on päivitetty ja johdossa on tapahtunut muutoksia. Tämä muutos näkyy myös tuloksessamme. Samaan aikaan kun yhtiössä toteutetaan liiketoiminnan parannusohjelmaa, jonka tavoitteena on matalampi kulurakenne, kulut kasvavat muutosten vuoksi vuonna 2011. Olennainen osa kirkastettua strategiaa on operatiivisen tuloksen parantaminen ja tiukka kulukuri kaikissa toiminnoissamme. Tavoitteena on päästä lähelle kuluttajia, vuokralaisia sekä markkinapaikkoja ja tulla proaktiivisemmaksi kumppaniksi.
Katsauskauden aikana yhtiö on vahvistanut kiinteistökantaansa sekä hankinnoin että kehityshankkein. Citycon osti toukokuussa kaksi uutta kauppakeskusta: Tallinnassa sijaitsevan Kristiinen ja Högdalen Centrumin Tukholmasta. Kristiine on ylittänyt odotuksemme. Merkittävimmät kiinteistökehityskohteet ovat Suomessa käynnissä olevat hankkeet Tampereen Koskikeskuksessa, Martinlaaksossa Vantaalla sekä Myllypurossa Helsingissä. Myös joitain ydinliiketoimintaan kuulumattomia kohteita on myyty, ja myynnit jatkuvat sekä – mikäli mahdollista – niitä nopeutetaan.
Cityconin rahoitusasema on hyvä. Yhtiön heinäkuussa järjestämä suunnattu osakeanti toteutui onnistuneesti. Katsauskauden päättyessä yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti oli yhteensä 292,8 miljoonaa euroa ja omavaraisuusaste 37,7 prosenttia.”
Toimintaympäristön kehitys
Yleinen taloudellinen ilmapiiri kääntyi kesän jälkeen negatiiviseksi erityisesti euroalueen ongelmien takia. Tämä sentimenttimuutos näkyi etupäässä osakemarkkinoilla, mutta sen vaikutukset eivät ainakaan vielä ole näkyneet merkittävästi kulutuskäyttäytymisessä. Vuoden aikana vähittäiskaupan myynti on kasvanut sekä Suomessa että Ruotsissa. Ensimmäisen kahdeksan kuukauden aikana vähittäiskauppa kasvoi Suomessa 5,8 prosenttia, Ruotsissa 1,2 prosenttia ja Virossa 3,0 prosenttia. Elokuussa myynti kasvoi Suomessa 6,0 prosenttia, Ruotsissa 1,7 prosenttia ja Virossa 4,0 prosenttia verrattuna edellisvuoteen. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia)
Kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen on heikentynyt viimeisten kuukausien aikana kaikissa yhtiön toimintamaissa. Suomessa ja Ruotsissa kuluttajien luottamusindikaattori on edelleen positiivinen päinvastoin kuin Virossa ja Liettuassa. (Lähde: Eurostat)
Työttömyys on Suomessa ja Ruotsissa Euroopan unionin keskiarvoa matalampi: elokuun lopussa työttömyysaste oli Suomessa 7,8 prosenttia ja Ruotsissa 7,4 prosenttia. Virossa työttömyys on edelleen korkea, ja oli kesäkuun lopussa 12,8 prosenttia. Euron käyttöönotolla on kuitenkin ollut piristävä vaikutus Viron talouteen turismin ja ulkomaisten investointien myötä. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia)
Kuluttajahinnat jatkoivat nousuaan katsauskauden aikana. Elokuussa inflaatio oli Suomessa 3,8 prosenttia, Ruotsissa 3,4 prosenttia ja Virossa 5,5 prosenttia. Korkotaso oli edelleen matala. (Lähde: ibid)
Kiinteistömarkkinat
Maailmantalouden yleinen epävarmuus on luonut varjonsa kiinteistömarkkinaan ja yleistunnelma on varovainen ja odottava. Alkuvuodesta uskottiin vielä kysynnän aktivoitumiseen keskivertokohteita ja maakuntakaupunkeja koskien, mutta kesän jälkeinen kehitys on ohjannut sekä sijoittaja- että rahoittajakiinnostusta yhä tiukemmin suurten kaupunkien parhaisiin kohteisiin. Toteutuneet kaupat ovat jääneet vähäisiksi ja todennäköisesti kaupankäyntimäärät tulevat säilymään hyvin maltillisina loppuvuodesta. Tämän hetken näkymä on, että parhaiden kohteiden suhteellinen asema paranee ja ne säilyttävät varsin hyvin arvoaan, mutta keskimääräisten ja heikompien sijoituskiinteistöjen kysyntään ja arvoon kohdistuu laskupainetta. (Lähde: Realia Management Oy)
Vuokralaisten myynnit ja kävijämäärät Cityconin kauppakeskuksissa
Kokonaismyynti Cityconin kauppakeskuksissa vuoden yhdeksän ensimmäisen kuukauden aikana kasvoi 7 prosenttia ja kävijämäärät 6 prosenttia edellisvuoden vastaavaan jaksoon verrattuna. Myynnin kehitys oli positiivinen kaikissa yhtiön toimintamaissa: Suomessa kasvu oli 5 prosenttia, Ruotsissa 7 prosenttia ja Baltian maissa 21 prosenttia. Kävijämäärä kasvoi Suomessa 4 prosenttia, Ruotsissa 9 prosenttia ja Baltiassa 9 prosenttia. Positiivinen kehitys myynneissä ja kävijämäärissä johtuu pääosin viime vuosina valmistuneista kehityshankkeista. Vertailukelpoinen kauppakeskusmyynti (myynti ilman kehityshankkeiden vaikutusta) kasvoi 5 prosenttia ja oli positiivinen kaikissa yhtiön toimintamaissa. Vertailukelpoinen kävijämäärä kasvoi 1 prosentin ollen positiivinen erityisesti yhtiön Ruotsin kauppakeskuksissa.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Yhtiön hallituksen arvion mukaan yhtiön lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen, mikä vaikuttaa liiketilojen kysyntään, vuokriin ja vajaakäyttöön, sekä velkarahoituksen kustannustehokkuuteen, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehittymiseen ja kiinteistökehitysprojektien toteuttamiseen. Yhtiön hallituksen arvion mukaan näistä riskeistä keskeisimmät yhtiön kannalta liittyvät tällä hetkellä yleiseen taloudelliseen kehitykseen, liiketilojen vuokrauksen onnistumiseen, vajaakäytön pienentämiseen ja rahoituksen saatavuuteen ja hintaan.
Yleinen talousympäristö oli alkuvuonna vielä verraten positiivinen ja esimerkiksi kuluttajien luottamus vahvistui Cityconin toimintamaissa. Kesän aikana taloudellinen toiminta hiljeni samaan aikaan kun valtion talouksien velkakriisin kärjistyminen johti laajoihin heilahteluihin rahoitusmarkkinoilla. Viime aikoina talousennusteita onkin voimakkaasti alennettu kuluvalle ja tulevalle vuodelle ja juuri nyt euroalueen talouden näkymät ovat täynnä riskejä. Useat ennusteet odottavat talouskasvun pysyvän edelleen positiivisena ensi vuonna kaikissa Cityconin toimintamaissa talouskasvun hidastumisesta huolimatta. Riskit taloudellisen kehityksen yllä ovat kuitenkin kiistatta kasvaneet merkittävästi ja ei voida lukea pois vaihtoehtoa, jossa taloudellinen toiminta heikkenee voimakkaasti ja talouskasvu painuu ensi vuonna negatiiviseksi.
Tällaisessa erityisen haastavassa talousympäristöstä liiketilojen kysyntä pystyy tuskin vielä merkittävästi lisääntymään, minkä seurauksena tilojen vuokraaminen on edelleen haasteellista. Liiketilojen vuokraaminen oli erityisen haasteellista tietyissä Cityconin omistamissa marketti- ja myymäläkohteissa, joissa vuokrausaste on edelleen selkeästi koko kiinteistökannan vuokrausastetta alhaisempi.
Rahoituksen saatavuus on parantunut edellisvuosiin verrattuna, joskin kesällä 2011 lisääntynyt rahoitusmarkkinoiden epävarmuus tulee todennäköisesti vaikuttamaan jatkossa rahoituksen saatavuuteen ja hintaan. Tiettyjen eurooppalaisten pankkien luottoluokitukset ovatkin jo laskeneet ja yleisesti pankkien varainhankinta on kesän aikana kallistunut selvästi. Pohjoismaiset pankit ovat kuitenkin suhteellisesti vahvemmassa asemassa ja epävarmuudesta huolimatta Pohjoismaiset pankit ovat edelleen olleet valmiita rahoittamaan kiinteistöyhtiöitä, joskin lainamarginaalit ovat hieman nousseet keväästä.
Yhtiön lähiajan riskejä ja epävarmuustekijöitä on käsitelty laajemmin hallituksen toimintakertomuksessa vuodelta 2010. Yhtiön riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatteita käsitellään yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta sekä vuoden 2010 vuosikertomuksen ja tilinpäätöksen sivuilla 49–51 ja 35–37.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin, valikoituihin hankintoihin ja proaktiiviseen omaisuudenhoitoon.
Suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi. Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.
Vuonna 2011 Citycon odottaa liikevaihtonsa kasvavan 18–23 miljoonalla eurolla ja operatiivisen liikevoittonsa 10–15 miljoonalla eurolla verrattuna edelliseen vuoteen nykyisellä kiinteistökannalla. Yhtiö odottaa operatiivisen tuloksensa kasvavan 4–8 miljoonalla eurolla edellisvuodesta. Arvio perustuu valmistuneisiin ja valmistuviin kehityshankkeisiin sekä vallitsevaan inflaatio- ja euro-kruunu valuuttakurssitasoon sekä nykyisiin korkoihin. Kohteet, jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.
Helsinki, 11. lokakuuta 2011
Citycon Oyj
Hallitus
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Marcel Kokkeel, toimitusjohtaja
Puhelin 020 766 4521 tai 040 154 6760
marcel.kokkeel@citycon.fi
Eero Sihvonen, varatoimitus- ja talousjohtaja
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi