CITYCONIN OSAVUOSIKATSAUS 1.1.?30.6.2004

Pörssitiedotteet - 11.8.2004


CITYCONIN OSAVUOSIKATSAUS 1.1.–30.6.2004
- Tulos ennen satunnaiseriä ja veroja kasvoi 11,6 milj. euroon
(9,9 milj. euroa)
- Liikevaihto kasvoi 44,1 milj. euroon (38,7 milj. euroa)
- Tulos/osake kasvoi 0,08 euroon (0,07 euroa)
- Liiketilojen kysyntä ja käyttöasteet säilyivät katsauskaudella
edelleen vahvoina
- Citycon tutkii laajentumismahdollisuuksia Skandinaviaan ja
Baltian maihin

AVAINLUVUT
1-6 2004 1-6 2003 1-12 2003
Liikevaihto, Me 44,1 38,7 78,1
Liikevoitto, Me 24,5 21,6 43,3
% liikevaihdosta 55,5 55,8 55,5
Voitto ennen satunnaisia
eriä ja veroja, Me 11,6 9,9 19,1
Katsauskauden voitto, Me 8,4 7,1 14,3

Tulos/osake, euroa 0,08 0,07 0,14
Tulos/osake laimennettu,
euroa 0,08 0,07 0,14
Oma pääoma/osake, euroa 1,95 1,94 2,01
P/E-luku (hinta/voitto/suhde) 12 8 11
Oman pääoman tuotto, % 8,5 7,3 7,1
Oman pääoman tuotto kun
vähemmistöosuus otetaan
huomioon, % 5,6 5,0 4,9
Sijoitetun pääoman tuotto
(ROI), % 6,1 6,0 5,8
Omavaraisuusaste, % 44,5 48,3 44,9
Omavaraisuusaste kun
pääomalaina ei sisälly
omaan pääomaan, % 36,2 39,1 36,7
Nettovelkaantumisaste, % 170,8 148,5 163,1
Kiinteistökannan
nettovuokratuotto, % 8,5 8,4 8,5
Vuokrausaste, % 97,1 97,1 97,3
Henkilöstö katsauskauden
lopussa 41 36 34

Toimintaympäristön kehitys
Vähittäiskaupan myynti kasvoi Tilastokeskuksen mukaan joulukuun
2003 ja helmikuun 2004 välisenä aikana 5,8 prosenttia ja maalis-
toukokuun 2004 välisenä aikana 4,7 prosenttia. Tavaratalokaupan
kasvu oli vastaavina ajanjaksoina 6,3 ja 3,4 prosenttia.

Vähittäiskaupan vahvan myynnin ansiosta liiketilojen
vuokrauskysyntä jatkui hyvänä ja vajaakäyttöasteet pysyivät
alhaisina etenkin pääkaupunkiseudulla ja muissa Suomen suurimmissa
kaupungeissa.

Euroalueen korkotaso säilyi edelleen historiallisesti alhaisella
tasolla, vaikka eurokorot nousivat katsauskauden aikana.

Suomen kiinteistömarkkinoiden kansainvälistyminen jatkui.

Kiinteistöomaisuus ja liiketoiminta
Cityconin omistamien kiinteistöjen kirjanpitoarvo oli
katsauskauden lopussa 731,0 miljoonaa euroa (644,2 milj. euroa).
Citycon omisti 16 kauppakeskusta, jotka muodostivat 58,8
prosenttia yhtiön kiinteistöomaisuuden tasearvosta sekä 130
market- ja myymäläkiinteistöä, jotka olivat 41,2 prosenttia
yhtiön kiinteistöomaisuuden arvosta. Kiinteistöistä 46,7
prosenttia sijaitsi katsauskauden päättyessä pääkaupunkiseudulla,
35,5 prosenttia muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa ja 17,7
prosenttia muualla Suomessa tasearvolla mitattuna.

Cityconin hallitus päätti 26.5.2004 aloittaa prosessin, jonka
tarkoituksena on arvioida liiketoiminnan
laajentumismahdollisuuksia Skandinaviaan ja Baltian maihin.
Samalla yhtiö jatkaa ydinliiketoimintansa kasvustrategian
toteuttamista Suomessa. Arviointiprosessin tuloksen pohjalta
hallitus tulee myöhempänä ajankohtana harkitsemaan strategian
muuttamista maantieteellisen alueen osalta. Citycon tulee edelleen
strategiansa mukaisesti keskittymään vähittäiskaupan liiketiloihin
Suomessa, lähinnä Suur-Helsingin alueella ja suurimmissa
alueellisissa keskuksissa.

Asiakkaat, sopimuskanta ja vuokrausaste
Cityconin asiakkaita ovat kotimaiset ja kansainväliset erikois- ja
päivittäistavarakaupan ketjut, supermarketit ja tavaratalot sekä
itsenäiset, ketjuihin kuulumattomat yrittäjät. Asiakasrakenteessa
ei tapahtunut katsauskaudella merkittäviä muutoksia.

Yhtiö teki katsauskauden aikana yhteensä 182 vuokrasopimusta,
joista 79 tuli Seinäjoen Torikeskuksen oston myötä. Katsauskauden
lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 1 465 vuokrasopimusta noin 860
vuokralaisen kanssa. Vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika oli
3,6 vuotta.

Cityconin koko kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli 97,1
prosenttia (97,1 %).

SOPIMUSKANNAN KEHITYS LIIKETOIMINTARYHMITTÄIN
1-6 2004 1-6 2003 1-12 2003
Kauppakeskukset
Katsauskaudella tehdyt vuokrasopimukset
yhteensä, kpl 137 62 151
Tehtyjen vuokrasopimusten pinta-ala
yhteensä, m2 16 601 7 076 16 399
Vuokrausaste katsauskauden lopussa, % 97,6 97,6 97,6
Vuokrasopimuskannan keskimääräinen voimassa-
oloaika katsauskauden lopussa, vuotta 2,8 3,1 3,0

Market- ja myymäläkiinteistöt
Katsauskaudella tehdyt vuokrasopimukset
yhteensä, kpl 45 22 51

Tehtyjen vuokrasopimusten pinta-ala
yhteensä, m2 17 702 5 308 9 806
Vuokrausaste katsauskauden lopussa, % 96,5 96,6 96,8
Vuokrasopimuskannan keskimääräinen
voimassaoloaika katsauskauden lopussa,
vuotta 4,4 4,6 4,4

Vuokratuotot
Cityconin vuokraustoiminnan nettovuokratuotot olivat
katsauskaudella yhteensä 30,7 miljoonaa euroa (27,1 milj. euroa).
Yhtiön omistamien kiinteistöjen keskimääräinen nettotuottoaste oli
8,5 prosenttia (8,4 %).
Kauppakeskusten osuus nettovuokratuotoista oli 54,9 prosenttia
(49,6 %) ja markettien ja myymälöiden osuus 45,1 prosenttia
(50,4 %). Nettotuotoista noin 47,4 prosenttia muodostui
pääkaupunkiseudun kohteista ja 34,2 prosenttia muista Suomen
suurimpien kaupunkien kohteista sekä noin 18,4 prosenttia muun
Suomen kohteista.

VUOKRATUOTTOJEN KEHITYS LIIKETOIMINTARYHMITTÄIN
1-6 2004 1-6 2003 1-12 2003
Kauppakeskukset
Bruttovuokratuotot, Me 23,0 17,9 36,5
Nettovuokratuotot, Me 16,8 13,5 27,5
Nettotuottoaste, % 7,9* 7,9 8,1*
*sisältää keskeneräiset hankkeet

Market- ja myymäläkiinteistöt
Bruttovuokratuotot, Me 18,3 18,2 36,5
Nettovuokratuotot, Me 13,8 13,6 27,2
Nettotuottoaste, % 9,2 8,9 8,9

Investoinnit ja kehityshankkeet
Cityconin bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 12,7 miljoonaa euroa
(0,9 milj. euroa).
Bruttoinvestoinnit sisälsivät uuden kauppakeskuksen, Seinäjoen
Torikeskuksen, oston 7,1 miljoonalla eurolla ja liiketoiminnan
kehityshankkeita 5,6 miljoonalla eurolla.

Kauppakeskukset-ryhmän kiinteistökanta kasvoi 1.3.2004 Seinäjoen
Torikeskuksella, joka on yksi Etelä-Pohjanmaan merkittävimmistä
kauppakeskuksista.

Citycon jatkoi 2. vuosineljänneksellä Porin IsoKarhun
laajennustöitä. Laajennus valmistuu 3. vuosineljänneksellä ja
vaikuttaa yhtiön tulokseen positiivisesti jo 4.
vuosineljänneksellä. Jyväskylän Jyväskeskuksen muutostyöt
valmistuivat toukokuussa 2004, mikä kasvatti vuokratuottoja
välittömästi. IsoKarhun ja Jyväskeskuksen investointien suuruus on
yhteensä noin 12,0 miljoonaa euroa. Kauppakeskukset-ryhmä jatkoi
Espoossa Lippulaivan ja Espoontorin, Vantaalla Myyrmannin ja
Tampereella Koskikeskuksen laajennusten suunnittelua.

Marketit ja myymälät -ryhmä investoi 2. vuosineljänneksellä 0,2
miljoonaa euroa Vantaan Laajavuorenkujan kiinteistöön, mikä lisää
vuokratuottoja 3. vuosineljänneksellä. Ryhmä jatkoi Espoon
Länsikeskuksen uudistamista ja Tampereen Hervannassa sijaitsevan
liikekeskuksen kehittämistä.

Kiinteistökehitys-ryhmä jatkoi Cityconin kauppapaikkojen
kehityshankkeiden suunnittelua yhdessä muiden liiketoimintaryhmien
kanssa sekä uusien liikekeskusten kaupallisten edellytysten
tutkimista pääkaupunkiseudulla sekä Tampereen ja Turun markkina-
alueilla.

Myynnit
Citycon myi katsauskaudella strategiansa mukaisesti kolme (3)
marketit ja myymälät -ryhmän kiinteistöä. Myytyjen kohteiden
yhteenlaskettu tasearvo oli 0,6 miljoonaa euroa ja myyntivoitto
0,1 miljoonaa euroa.

Liikevaihto ja tulos
Cityconin liikevaihto kasvoi katsauskaudella 44,1 miljoonaan
euroon (38,7 milj. euroa). Liikevoitto kasvoi 24,5 miljoonaan
euroon (21,6 milj. euroa). Kasvu johtui pääosin Cityconin vuoden
2003 lopulla ja vuoden 2004 ensimmäisellä vuosineljänneksellä
tekemistä kauppakeskushankinnoista.
Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 93,6 prosenttia
(93,4).

Tase ja rahoitus
Konsernin rahoitustilanne säilyi katsauskaudella hyvänä. Taseen
loppusumma oli 834,2 miljoonaa euroa (742,7 milj. euroa), josta
likvidit varat olivat 4,8 miljoonaa euroa (12,1 milj. euroa).
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli vierasta pääomaa yhteensä
460,9 miljoonaa euroa (381,7 milj. euroa). Korollinen vieras
pääoma lisääntyi katsauskaudella 5,7 miljoonaa euroa ja oli 517,7
miljoonaa euroa (440,3 milj. euroa), kun pääomalaina 68,5
miljoonaa euroa (68,5 milj. euroa) oli laskettu mukaan.
Korollisen vieraan pääoman keskikorko oli katsauskaudella 5,2
prosenttia (5,4 %). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu
laina-aika oli noin 4,1 vuotta (5,0 vuotta) ja keskimääräinen
korkosidonnaisuusaika 3,9 vuotta (4,4 vuotta).

Cityconin korolliseen velkaan sisältyi 86,5 prosenttia
vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 77,6 prosenttia oli muutettu
kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla ja 12,3 prosenttia
suojattu korkokattosopimuksilla. Koronvaihtosopimusten
nimellisarvo oli katsauskauden lopussa 340,8 miljoonaa euroa ja
korkokattosopimusten 53,8 miljoonaa euroa. Velanhoitokate eli
edellisen 12 kuukauden tulos ennen korkokuluja, veroja ja poistoja
suhteessa nettorahoituskuluihin, oli 2,1 (2,1). Konsernin
omavaraisuusaste oli 44,5 prosenttia (48,3 %). Jos pääomalainaa
ei lasketa omaan pääomaan, omavaraisuusaste oli 36,2 prosenttia
(39,1 %).

Nettorahoituskulut nousivat 12,9 miljoonaan euroon (11,7 milj.
euroa).

Citycon ja IFRS
Citycon Oyj siirtyy raportoimaan IAS/IFRS-standardien
(International Financial Reporting Standards) mukaisesti vuoden
2005 osavuosikatsauksissaan ja tilinpäätöksessään. Yhtiö päätti
keskeisimmistä valinnaisista IFRS:n mukaisista tilinpäätöksen
laatimisperiaatteista vuoden 2004 alussa ja selvitti IFRS:n
käyttöönoton vaikutusta tilinpäätösperiaatteisiinsa 12.2.2004
julkaisemassaan tilinpäätöstiedotteessa.

Citycon julkaisee lisätietoja IAS/IFRS-standardien vaikutuksesta
erillisessä tiedotteessa 31.8.2004.

Henkilöstö
Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä
41 (36) henkilöä, joista 31 (29) oli emoyhtiön palveluksessa.

Osakkeet ja osakkeenomistajat
Citycon Oyj:n osakepääoma 30.6.2004 oli 142 800 108,30 euroa ja
osakkeiden lukumäärä 105 777 858 . Osakkeen nimellisarvo on 1,35
euroa.

Vaihto ja kurssi
Katsauskauden aikana Cityconin osakkeiden vaihto Helsingin
Pörssissä oli 94,0 miljoonaa osaketta ja 176,2 miljoonaa euroa.
Jakson ylin kurssinoteeraus oli 2,15 euroa ja alin 1,52 euroa.
Jakson painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 1,87 euroa ja
päätöskurssi 2,04 euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo
katsauskauden lopussa oli 207,9 miljoonaa euroa (110,1 milj.
euroa) omien osakkeiden osuuden vähentämisen jälkeen.

Omistus

Cityconilla oli katsauskauden lopussa kaikkiaan 1 268
rekisteröityä osakkeenomistajaa. Rekisteröidyt osakkeenomistajat
omistivat 60,2 miljoonaa osaketta eli niiden hallussa oli 56,9
prosenttia osake- ja äänimäärästä. Hallintarekisteröidyt
osakkeenomistajat puolestaan omistivat 45,6 miljoonaa osaketta eli
niiden hallussa oli 43,1 prosenttia osake- ja äänimäärästä.

Cityconin omat osakkeet sekä hallituksen ja johdon omistamat
osakkeet
Citycon Oyj:n hallussa olevien osakkeiden määrä säilyi
katsauskauden ajan entisellään eli 3 874 000 osakkeena, joka
vastaa 3,7 prosenttia yhtiön osake- ja äänimärästä. Osakkeiden
hankintahinta oli yhteensä 4,7 miljoonaa euroa. Omien osakkeiden
kirjanpitoarvo 30.6.2004 vastasi hankintahintaa, joka oli
katsauspäivän markkina-arvoa alhaisempi. Yhtiön hallussa olevien
omien osakkeiden vaikutus on vähennetty tunnuslukuja laskettaessa.

Citycon Oyj:n hallituksen jäsenet omistivat 30.6.2004 yhteensä 66
453 osaketta, mikä oli 0,06 prosenttia yhtiön osake- ja
äänimäärästä. Cityconin toimitusjohtaja omisti 100 000 osaketta ja
1 650 000 kpl optio-oikeuksia sekä muut johtoryhmän jäsenet
yhteensä 3 000 osaketta ja 971 670 kpl optio-oikeuksia 30.6.2004.

Citycon kansainvälisten sijoittajien vertailuindekseissä
Citycon kuuluu kansainvälisiin kiinteistösijoitusyhtiöiden
indekseihin.
EPRA/NAREIT Global Real Estate Index ja GPR 250 Property
Securities Index toimivat kansainvälisten sijoittajien
vertailuindekseinä.

Valtuutukset ja optio-oikeudet sekä niiden käyttäminen
Cityconin varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 valtuutti yhtiön
hallituksen päättämään osakepääoman korottamisesta uusmerkinnällä
sekä omien osakkeiden hankkimisesta ja luovuttamisesta.
Valtuutukset ovat voimassa yhden vuoden ajan yhtiökokouksen
päätöksestä lukien. Valtuudet olivat katsauskauden lopussa
täysimääräisinä käyttämättä.

Citycon Oyj päätti 16.4.2004 hakea vuoden 1999 A/B-optio-
oikeuksien listaamista Helsingin Pörssin päälistalle. Optio-
oikeudet listattiin Helsingin Pörssin päälistalle 23.4.2004
alkaen. Optio-oikeuksien listaamista koskevat yksityiskohdat
käyvät ilmi Cityconin 16.4.2004 julkaisemasta pörssitiedotteesta.

Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti optio-oikeuksien
antamisesta Citycon Oyj:n ja sen tytäryhtiöiden henkilöstölle ja
Citycon Oyj:n kokonaan omistamalle tytäryhtiölle osana konsernin
henkilöstön kannustus- ja sitouttamisjärjestelmää. Cityconin
hallitus päätti 26.5.2004 optio-oikeuksien jakamisesta
yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti.
Citycon-konsernin henkilöstölle jaettiin yhteensä 1 135 000 optio-
oikeutta 2004A. Loput optio-oikeudet 2 765 000 (A/B/C) annettiin
Citycon Oyj:n tytäryhtiölle, Veniamo-Invest Oy:lle, jaettavaksi
myöhemmin Citycon-konsernin palveluksessa oleville tai
palvelukseen rekrytoitaville henkilöille.
Varsinaisen yhtiökokouksen antamien optio-oikeuksien ehdot
ilmenevät kokonaisuudessaan yhtiön 26.5.2004 julkaisemasta
pörssitiedotteesta.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Citycon Oyj:n ylimääräinen yhtiökokous 10.8.2004 päätti
hallituksen nimitysvaliokunnan ehdotuksen mukaisesti kasvattaa
hallituksen jäsenmäärää yhtiöjärjestyksen rajoissa seitsemästä
kahdeksaan. Yhtiökokous päätti lisäksi täydentää hallituksen
kansainvälisen kiinteistöliiketoiminnan osaamista valitsemalla
nimitysvaliokunnan ehdotuksen mukaisesti uudeksi jäseneksi
amerikkalaisen Dor Segalin. Segal on First Capital Realty Inc:n ja
Gazit-Globe (1982) Ltd:n toimitusjohtaja. Jäsenyys on voimassa
seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen asti.

Tulevaisuuden näkymät
Citycon arvioi liiketilojensa kysynnän, käyttöasteiden ja
vuokratasojen pysyvän hyvinä
pääkaupunkiseudulla ja Suomen suurimmissa kaupungeissa. Citycon
arvioi kuluvan vuoden liikevaihdon ja tuloksen kasvavan
myönteisten markkinanäkymien sekä vuoden 2003 lopussa ja 2004
alussa tekemiensä kauppakeskushankintojen ansiosta.

Helsingissä 11.8.2004
Citycon Oyj
Hallitus

1-6 2004 1-6 2003 1-12 2003
KONSERNITULOSLASKELMA, Me

Liikevaihto 44,1 38,7 78,1
Muut tuotot 0,1 0,1 -0,5

Kulut
Materiaalit ja palvelut 11,7 9,2 18,7
Henkilöstökulut 1,4 1,3 2,6
Poistot ja arvonalentumiset 3,8 3,2 6,5
Vuokrat ja vastikkeet 1,5 2,1 4,1
Osuus osakkuusyhtiön tuloksesta 0,2 0,2 0,4
Muut liiketoiminnan kulut 1,1 0,9 1,9
Kulut yhteensä 19,7 16,9 34,3

Liikevoitto 24,5 21,6 43,3
Rahoitustuotot ja -kulut -12,9 -11,7 -24,2
Voitto ennen satunnaiseriä
ja veroja 11,6 9,9 19,1

Välittömät verot -3,3 -2,7 -4,9
Tilikauden voitto 8,4 7,1 14,3

KONSERNITASE, Me

Vastaavaa
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet 4,8 4,1 4,5
Aineelliset hyödykkeet 740,0 621,3 729,1
Sijoitukset
Osuudet osakkuusyrityksissä 55,4 74,9 55,5
Omat osakkeet 4,7 4,2 4,7
Muut sijoitukset 21,4 22,3 23,1
Sijoitukset yhteensä 81,5 101,4 83,3
Pysyvät vastaavat yhteensä 826,3 726,8 816,9

Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset 3,1 3,7 3,4
Rahat ja pankkisaamiset 4,8 12,1 15,1
Vaihtuvat vastaavat
yhteensä 7,9 15,8 18,5

Vastaavaa yhteensä 834,2 742,7 835,3

Vastattavaa
Oma pääoma
Osakepääoma 142,8 142,8 142,8
Ylikurssirahasto 28,3 28,3 28,3
Omien osakkeiden rahasto 4,7 4,2 4,7
Muut rahastot 6,6 6,6 6,6
Edellisten tilikausien voitto 13,0 13,0 13,0
Tilikauden voitto 8,4 7,1 14,3
Pääomalaina 68,5 68,5 68,5
Oma pääoma yhteensä 272,1 270,4 278,0

Vähemmistöosuus 101,2 90,6 99,8

Vieras pääoma
Pitkäaikainen vieras pääoma 426,5 371,7 428,3
Lyhytaikainen vieras pääoma 34,4 10,0 29,2
Vieras pääoma yhteensä 460,9 381,7 457,5

Vastattavaa yhteensä 834,2 742,7 835,3

Bruttoinvestoinnit
pysyviin vastaaviin 12,7 0,9 84,2
% liikevaihdosta 28,9 2,4 107,9
Suunnitelman mukaiset
poistot ja arvonalennukset 3,8 3,2 6,5
Henkilöstö keskimäärin 40 33 33

RAHAVIRTALASKELMA, Me
1-6 2004 1-6 2003 1-12 2003
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA
Voitto ennen
satunnaisia eriä 11,6 9,9 19,1
Oikaisut:
Suunnitelman mukaiset poistot 3,8 3,2 6,5
Rahoitustuotot ja kulut 12,9 11,7 24,2
Muut oikaisut 0,1 0,3 0,9
Rahavirta ennen käyttöpääoman
muutosta 28,4 25,1 50,8

Käyttöpääoman muutos 0,4 1,2 0,0
Liiketoiminnan rahavirta ennen
rahoituseriä ja veroja 28,8 26,3 50,7

Maksetut korot ja maksut
muista liiketoiminnan
rahoituskuluista -15,6 -14,5 -24,1
Saadut osingot ja korot
liiketoiminnasta 0,4 0,2 0,5
Maksetut välittömät verot -2,3 -2,2 -4,7
Liiketoiminnan rahavirta (A) 11,4 9,8 22,4

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA
Investoinnit aineellisiin ja
aineettomiin hyödykkeisiin -6,2 -0,7 -4,9
Ostetut tytäryhtiöosakkeet -7,6 0,0 -77,1
Myydyt tytäryhtiöosakkeet 0,7 0,2 1,4
Ostetut osakkuusyhtiöosakkeet 0,0 -0,2 -0,8
Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet 0,0 0,5 1,6
Muut erät 0,0 0,1 0,1
Investointien rahavirta(B) -13,1 -0,1 -79,7

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA
Lyhytaikaiset lainojen
nostot 8,1 0,0 2,1
Pitkäaikaisten lainojen
nostot 4,9 0,0 67,9
Pitkäaikaisten lainojen
takaisinmaksut -7,3 -0,2 -0,2
Maksetut osingot ja muu
voitonjako -14,3 -9,2 -9,2
Rahoituksen rahavirta(C) -8,6 -9,3 60,6

Rahavirtojen muutos (A+B+C)
lisäys(+)/vähennys(-) -10,3 0,4 3,3

Rahavarat tilikauden alussa 15,1 11,7 11,7
Rahavarat tilikauden lopussa 4,8 12,2 15,1

TUNNUSLUKUJA 1-6 2004 1-6 2003 1-12 2003

Tulos/osake, euroa 0,08 0,07 0,14
Oma pääoma/osake, euroa 1,95 1,94 2,01
Oman pääoman tuotto, % 8,5 7,3 7,1
Oman pääoman tuotto kun
vähemmistöosuus otetaan
huomioon, % 5,6 5,0 4,9
Sijoitetun pääoman tuotto
(ROI), % 6,1 6,0 5,8
Omavaraisuusaste, % 44,5 48,3 44,9
Omavaraisuusaste kun
pääomalaina ei sisälly
omaan pääomaan, % 36,2 39,1 36,7

OMAT OSAKKEET 1-6 2004 1-6 2003 1-12 2003

25.11.1999-31.3.2004
Lukumäärä, milj. kpl 3,9 3,9 3,9
Yhteenlaskettu nimellisarvo, Me 5,2 5,2 5,2
Osuus osakepääomasta, % 3,7 3,7 3,7
Osuus äänimäärästä, % 3,7 3,7 3,7
Suoritettu vastike, Me 4,7 4,7 4,7

Omien osakkeiden kirjanpitoarvo 30.6.2004 vastasi hankintahintaa,
joka oli tilinpäätöspäivän markkina-arvoa alhaisempi. Omien
osakkeiden vaikutus on eliminoitu tunnuslukuja laskettaessa.

KONSERNIN VASTUUSITOUMUKSET, Me
1-6 2004 1-6 2003 1-12 2003
Kiinnitykset maa-alueisiin
ja rakennuksiin 362,3 337,2 338,4
Pantatut tytäryhtiöosakkeet 76,9 0,0 78,4
Muut pantatut osakkeet 76,8 97,0 76,7
Muut annetut vakuudet 0,6 1,4 3,2

KONSERNIN JOHDANNAISSOPIMUKSET, Me
30.6.2004 30.6.2003 31.12.2003
Nimellisarvot Nimellisarvot Nimellisarvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
2004 erääntyvät 50,0
2007 erääntyvät 78,2 78,2 78,2
2008 erääntyvät 50,0 50,0
2009 erääntyvät 129,6 66,0 91,0
2010 erääntyvät 83,0 83,0 83,0
Yhteensä 340,8 277,2 302,2

Korko-optiosopimukset
Ostetut korkokattosopimukset
2004 erääntyvät 53,8 53,8 53,8
Yhteensä 53,8 53,8 53,8

KONSERNIN JOHDANNAISSOPIMUKSET, Me
30.6.2004 30.6.2003 31.12.2003
Käyvät arvot Käyvät arvot Käyvät arvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
2004 erääntyvät -1,7
2007 erääntyvät 0,6 -0,3 1,1
2008 erääntyvät -1,3 -1,3
2009 erääntyvät -5,0 -7,4 -5,4
2010 erääntyvät -5,5 -8,7 -5,8
Yhteensä -11,1 -18,1 -11,4

Korko-optiosopimukset
Ostetut korkokattosopimukset
2004 erääntyvät 0,0 0,0 0,0
Yhteensä 0,0 0,0 0,0

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten arvoa,
mikäli kaikki sopimukset olisi suljettu tilinpäätöspäivän
markkinahintoihin.
Johdannaissopimuksia on käytetty lainasalkun
suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvät tilikauden kertyneet korot
0,8 Me (0,4 Me) on kirjattu korkokuluihin.

Veroina käytetty katsauskauden tulosta vastaavia veroja.
Luvut ovat tilintarkastamattomia.
Liitteenä on tilintarkastajien kertomus yleisluonteisesta
tarkastuksesta Citycon Oyj:n hallitukselle.

TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET
Tilinpäätöksessä 31.12.2003 esitettyjä tilinpäätöksen
laadintaperiaatteita on noudatettu myös tässä
osavuosikatsauksessa.

TALOUDELLINEN RAPORTOINTI
Citycon Oyj julkaisee tammi-syyskuun osavuosikatsauksen 21.10.2004

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta
www.citycon.fi

TIEDOTUSTILAISUUS
Yhtiö järjestää lehdistö- ja analyytikkotilaisuuden tänään
keskiviikkona 11.8.2004 klo 14.00 alkaen Citycon Oyj:n
toimitiloissa osoitteessa Pohjoisesplanadi 35 AB. Tilaisuudessa
toimitusjohtaja Petri Olkinuora kertoo katsauskauden toiminnasta
ja tuloksesta sekä tulevaisuuden näkymistä. Tiedotustilaisuuden
esitysmateriaali on luettavissa tilaisuuden jälkeen Cityconin
verkkosivuilta.

Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talousjohtaja Pirkko Salminen
Puhelin (09) 6803 6730 tai 050 3022 485
pirkko.salminen@citycon.fi

Jakelu:
Helsingin Pörssi
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

Kertomus Citycon Oyj:n yleisluonteisesta tarkastuksesta Citycon
Oyj:n hallitukselle

Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti Citycon Oyj:n
osavuosikatsaukseen sisältyvän konsernin tuloslaskelman kaudelta
1.1. - 30.6.2004, konsernitaseen 30.6.2004 ja konsernin
rahoituslaskelman kaudelta 1.1. – 30.6.2004. Hallitus ja yhtiön
johto ovat vastuussa näiden laskelmien laatimisesta.

Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista
tarkastusta koskevan kansainvälisen suosituksen mukaisesti.
Yleisluonteinen tarkastus suunnitellaan ja toteutetaan tällöin
kohtuullisen varmuuden saavuttamiseksi siitä, etteivät laskelmat
sisällä olennaisia virheitä tai puutteita. Yleisluonteinen
tarkastus rajoittuu pääasiallisesti yhtiön henkilökunnalle
tehtyihin tiedusteluihin ja analyyttisiin tarkastustoimenpiteisiin
antaen siten tilintarkastusta alemman tasoisen varmuuden. Emme ole
suorittaneet tilintarkastusta emmekä siten anna
tilintarkastuskertomusta.

Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella emme ole havainneet
tarvetta tehdä mitään olennaisia muutoksia laskelmiin, jotta ne
voidaan katsoa laadituksi kirjanpitolain ja muiden osavuosikat-
sauksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti.

Helsingissä 11. elokuuta 2004

Ari Ahti  Jaakko Nyman
KHT  KHT