Kauden aikana yhtiö on jälleenrahoittanut käytännössä kaikki tämän ja ensi vuoden erääntyvät pankkilainansa. Myös vuokraus on kehittynyt positiivisesti, ensimmäisen kolmen neljänneksen vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 5,3 prosenttia.
Yhteenveto vuoden 2012 kolmannesta vuosineljänneksestä verrattuna vuoden toiseen vuosineljännekseen
- Liikevaihto kasvoi 60,9 miljoonaan euroon (Q2/2012: 58,4 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 2,9 miljoonaa euroa eli 7,4 prosenttia 42,6 miljoonaan euroon (39,7 milj. euroa) johtuen pääasiassa valmistuneista kehityshankkeista, alhaisemmista kiinteistöjen hoitokuluista ja kauppakeskus Albertslundin hankinnasta.
- Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit) kasvoi 4,2 miljoonaa euroa eli 12,6 prosenttia 37,3 miljoonaan euroon (33,1 milj. euroa) pääasiassa johtuen korkeammasta nettovuokratuotosta ja alhaisemmista operatiivisista hallinnon kuluista. Operatiiviset hallinnon kulut laskivat 1,2 miljoonaa euroa johtuen alhaisemmista uudelleenorganisointikuluista, ei-kassavaikutteisista osakeoptiokuluista ja vähennyksestä useissa hallinnon kuluissa. Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS) nousi 0,06 euroon (0,05 euroa). EPRA:n tunnuslukuihin ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomia eriä kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia.
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voitto oli 13,8 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 695,5 miljoonaa euroa (2 602,0 milj. euroa), ja keskimääräinen sijoituskiinteistöjen nettotuottovaatimus oli 6,3 prosenttia (6,4 %), lasku johtui pääasiassa pyöristyksistä.
Yhteenveto vuoden 2012 tammi–syyskuusta verrattuna vuoden 2011 vastaavaan jaksoon
- Liikevaihto kasvoi 177,1 miljoonaan euroon (Q1-Q3/2011: 161,0 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 12,9 miljoonaa euroa eli 12,1 prosenttia ja olivat 119,9 miljoonaa euroa (107,0 milj. euroa). Kehityshankkeiden valmistuminen ja kauppakeskus Kristiinen, Högdalen Centrumin, Arabian ja Albertslundin hankinnat kasvattivat nettovuokratuottoja 9,5 miljoonalla eurolla.
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 4,4 miljoonaa euroa eli 5,3 prosenttia ilman vahvistuneen Ruotsin kruunun vaikutusta.
- Tulos/osake oli 0,20 euroa (0,07 euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) kasvoi 0,17 euroon (0,15 euroa).
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake laski 0,15 euroon (0,21 euroa) johtuen eroista ajoituksessa ja vertailukauden kertaluonteisista eristä.
- Yhtiö täsmentää ohjeistustaan koskien liikevaihtoa, operatiivista liikevoittoa ja operatiivista tulosta.
Avainluvut
IFRS:n mukaiset tunnusluvut | Q3/2012 | Q3/2011 | Q2/2012 | Q1-Q3/2012 | Q1-Q3/2011 | Muutos-% 1) | 2011 |
Liikevaihto, Me | 60,9 | 55,0 | 58,4 | 177,1 | 161,0 | 10,0% | 217,1 |
Nettovuokratuotto, Me | 42,6 | 38,3 | 39,7 | 119,9 | 107,0 | 12,1% | 144,3 |
Katsauskauden voitto/tappio emoyhtiön omistajille, Me | 30,2 | -0,7 | 10,9 | 56,8 | 18,3 | 210,0% | 13,0 |
Tulos/osake, euroa 2) | 0,10 | 0,00 | 0,04 | 0,20 | 0,07 | 183,1% | 0,05 |
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 2) | 0,05 | 0,14 | 0,06 | 0,15 | 0,21 | -24,8% | 0,24 |
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 2 602,0 | 2 695,5 | 2 512,6 | 7,3% | 2 522,1 | ||
Omavaraisuusaste, % | 35,0 | 34,8 | 37,7 | -7,7% | 36,0 | ||
EPRA:n mukaiset tunnusluvut | Q3/2012 | Q3/2011 | Q2/2012 | Q1-Q3/2012 | Q1-Q3/2011 | Muutos-% 1) | 2011 |
Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit), Me | 37,1 | 31,3 | 33,1 | 101,4 | 88,5 | 14,6% | 117,4 |
% liikevaihdosta | 61,3% | 56,8% | 56,8% | 57,3% | 55,0% | 4,2% | 54,1% |
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me | 17,8 | 14,9 | 15,6 | 47,7 | 40,7 | 17,1% | 53,3 |
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), euroa 2) | 0,06 | 0,05 | 0,05 | 0,17 | 0,15 | 7,0% | 0,20 |
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), euroa | 3,60 | 3,71 | 3,64 | 2,0% | 3,62 | ||
Oikaistu nettovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), euroa | 3,21 | 3,24 | 3,31 | -2,2% | 3,29 |
1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2012 ja 2011 väliseen muutokseen.
2) Osakekohtaiset tulos tunnusluvut on laskettu osakeantioikaistulla osakkaiden määrällä 17.9.2012 aloitetun merkintäoikeusannin seurauksena.
Toimitusjohtajan kommentti
Yhtiön toimitusjohtaja Marcel Kokkeel kommentoi katsauskautta:
“Ensimmäisten yhdeksän kuukauden aikana vuokratuotot ovat parantuneet entisestään: olemme onnistuneet lisäämään vertailukelpoisten kohteittemme vuokratuottoja 5,3 prosenttia. Etenkin kauppakeskusten luvut olivat hyviä: vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 6,7 prosenttia.
Vuokraustoimintamme tuottaa edelleen positiivisia tuloksia: kauden aikana allekirjoitimme vuokrasopimuksen Debenhamsin franchise-kumppanin kanssa tavarataloketjun tuomisesta Viroon ja liikkeen avaamisesta Rocca al Maressa. Allekirjoitimme myös aiesopimuksen Debenhamsin tuomisesta suunnitteilla olevaan Ison Omenan laajennusosaan. Myös Hennes & Mauritz saapuu Viron markkinoille, H&M avaa kaksi liikettä kauppakeskuksissamme Tallinnassa.
Jälleenrahoitus ja rahoitusmuotojen hajauttaminen ovat säilyneet fokuksessa. Toukokuussa liikkeeseen lasketun 150 miljoonan euron joukkovelkakirjalainan jälkeen allekirjoitimme 360 miljoonan euron pitkäaikaisen vakuudettoman luoton pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa syyskuussa. Nämä menestyksekkäästi järjestetyt transaktiot ovat osoitus Cityconin kyvystä hankkia rahoitusta sekä pääpankkisuhteidemme vahvuudesta. Tämän luottosopimuksen jälkeen käytännössä kaikki vuonna 2013 erääntyvät merkittävät pankkilainat on jälleenrahoitettu ja Cityconin keskimääräistä laina-aikaa on pidennetty. Onnistuneen jälleenrahoituksen jälkeen päätimme 90,7 miljoonan euron merkintäoikeusannista parantaaksemme yhtiön taloudellista joustavuutta. Varat tullaan käyttämään toimenpiteisiin, jotka tuottavat lisäarvoa kauppakeskuksiin, kuten kehityshankkeiden rahoittamiseen, mahdollisiin selektiivisiin hankintoihin, taseen vahvistamiseen ja lainojen takaisin maksuun.
Laajennuimme Tanskan markkinoille kesällä. Citycon sijoittaa ensisijaisti kahdenlaisiin kauppakeskuksiin: isompiin alueellisiin keskuksiin kuten Isoon Omenaan, Koskikeskukseen ja Rocca al Mareen ja pienempiin paikallisesti vahvoihin päivittäistavaravetoisiin kauppakeskuksiin, joissa kilpailu on rajattua. Albertslund Centrum istuu jälkimmäiseen kategoriaan täydellisesti. Mielestämme tämä laajentuminen oli varovainen askel uuteen maahan ydinalueemme sisällä.
Jatkossa yhtiö keskittyy edelleen tuottojen parantamiseen ja vakaaseen kassavirtaan.”
Tärkeimmät tapahtumat
Rahoitus
Citycon allekirjoitti 4. syyskuuta 360 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman luottosopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa. Järjestely koostuu 190 miljoonan euron suuruisesta kertalyhenteisestä lainasta sekä 170 miljoonan euron suuruisesta luottolimiitistä. Laina-aika on keskimäärin viisi vuotta. Uusi laina nostetaan ja sillä jälleenrahoitettava luotto maksetaan takaisin viimeisen vuosineljänneksen aikana.
Yhtiö laski toukokuussa liikkeeseen 150 miljoonan euron suuruisen kotimaisen vakuudettoman joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteetti on viisi vuotta ja eräpäivä 11.5.2017. Lainalle maksetaan kiinteää 4,25 prosentin vuotuista korkoa.
Syyskuussa yhtiö käynnisti syyskuussa merkintäoikeusannin kerätäkseen noin 90,7 miljoonaa euroa yhtiökokouksen 21.3.2012 antaman valtuutuksen nojalla. Osakkeiden merkintäaika oli 17.9.-1.10.2012. Osakeanti ei vaikuta tässä osavuosikatsauksessa raportoituun omaan pääomaan tai rahavaroihin, mutta osakekohtaiset tulostunnusluvut on laskettu osakeantioikaistulla osakkaiden määrällä.
Citycon on jatkanut vuoden 2006 vaihtovelkakirjalainansa takaisinostoja.
Vuokraustoiminta
Kauppakeskusten taloudellinen vuokrausaste oli 96,5 prosenttia (96,6 %). Koko kiinteistökannan taloudellinen vuokrausaste oli 95,4 prosenttia (95,4 %).
Syyskuun lopussa Citycon allekirjoitti vuokrasopimuksen brittiläisen tavaratalo Debenhamsin kanssa. Tavarataloketju avaa ensimmäisen liikkeensä Virossa Cityconin Rocca al Maressa syksyllä 2013.
Kauden aikana Citycon sopi Hennes & Mauritzin kanssa kahden liikkeen avaamisesta Tallinnassa tuodakseen ketjun Viron markkinoille. Liikkeet avataan viimeistään syksyn 2013 aikana.
Hankinnat ja myynnit
Yhtiö möi 2. elokuuta Ruotsissa Drabanten bostäder AB:n kaikki osakkeet noin 50,0 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 5,6 milj. euroa) Bostadsrättsföreningen Stinsen 107-111:lle. Myyty yhtiö omistaa Tumba Centrumin yhteydessä Botkyrkan kunnassa Ruotsissa 47 asuntoa. Asuntojen vuokrattava pinta-ala on noin yhteensä noin 3 600 neliömetriä.
Yhtiö osti 2. heinäkuuta Oulussa sijaitsevan Citytalon 13,5 miljoonalla eurolla paikalliselta seurakuntayhtymältä sekä eräiltä yksityishenkilöiltä. Citytalo sijaitsee Cityconin omistaman kauppakeskus Gallerian vieressä Oulun ydinkeskustassa. Citytalon vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 2 800 neliömetriä, sen tilat ovat täyteen vuokrattuja ja ankkurivuokralaisina toimivat Clas Ohlson, Gina Tricot sekä DinSko. Pääasiallinen syy kiinteistön hankitaan on kauppakeskus Gallerian suunnitteilla oleva laajennus- ja uudistushanke.
Citycon osti 2. heinäkuuta 25 prosentin osuuden Uumajassa Ruotsissa sijaitsevasta kauppakeskus Strömpilenistä ja sen omistamasta Länken-nimisestä liikekiinteistöstä noin 121 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 13,8 milj. eurolla) Balticgruppen AB:ltä. Citycon hankki kiinteistöistä 75 prosentin omistusosuuden kesäkuussa 2007. Myyjä Balticgruppen AB jäi tuolloin vähemmistöosakkaaksi 25 prosentin osuudella. Alkuperäisen kaupan yhteydessä solmitun osakassopimuksen mukaisesti vähemmistöosakkaalla oli oikeus myydä omistuksensa Cityconille tietyn ajan kuluessa. Toteutunut kauppa perustuu tähän sopimukseen. Kauppahinta on määritelty kyseisen sopimuksen mukaisesti ja se on linjassa kiinteistöjen tuoreimman käyvän arvon kanssa. Kaupan jälkeen Citycon omistaa kauppakeskus Strömpilenin ja liikekiinteistö Länkenin kokonaisuudessaan.
Citycon sopi 16. toukokuuta myyvänsä kaikki Jakobsberg Bostäder 3 AB:n osakkeet noin 90,0 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 10,0 milj. eurolla) Akelius Lägenheter AB:n omistamalle Lärjungen Lägenheter 18 AB:lle. Kauppa toteutui 2.7.2012. Myyty yhtiö omistaa Ruotsissa Järfällan kunnassa Jakobsberg Centrumin yhteydessä 129 asuntoa. Asuntojen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 9 800 neliömetriä. Citycon kirjaa myynnistä noin 2,9 miljoonan euron myyntivoiton.
Citycon allekirjoitti 7. kesäkuuta sopimuksen suur-Kööpenhaminan alueella sijaitsevan Albertslund Centrum -kauppakeskuksen ostamisesta Albertslundin kunnalta 181 miljoonalla Tanskan kruunulla (noin 24 milj. eurolla). Kauppa toteutui 2.7. Hankinta on yhtiön ensimmäinen investointi Tanskassa. Albertslund Centrumin vuokrattava pinta-ala on tällä hetkellä noin 16 000 neliömetriä. Sopimukseen sisältyy lisäksi päivittäistavarakauppalaajennus, jonka yhtiö ostaa hankkeen valmistuttua vuonna 2014. Laajennuksen myötä vuokrattava kokonaispinta-ala laajenee noin 20 000 neliömetriin. Kauppakeskuksen vuokrausaste on 97,5 prosenttia. Lisätietoa kaupasta on saatavilla yhtiön 7.6.2012 julkaisemasta pörssitiedotteesta.
Yhtiö hankki huhtikuussa Helsingissä sijaitsevan kauppakeskus Arabian 19,5 miljoonalla eurolla Tapiola-yhtiöiltä. Kauppakeskus Arabia sijaitsee Helsingin koillisessa kantakaupungissa noin neljän kilometrin päässä ydinkeskustasta Helsingin kaupungin omistamalla tontilla. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 14 000 neliömetriä, josta liiketilan osuus on noin 11 400 neliömetriä. Kauppakeskuksessa on yli 30 liikettä ja sen vuokrausaste ostohetkellä oli 93,0 prosenttia. Lisätietoa kaupasta on saatavilla yhtiön 4.4.2012 julkaisemasta pörssitiedotteesta.
Yhtiö osti huhtikuussa myös loput vähemmistöosakkeet kauppakeskus Koskikeskuksesta ostamalla 41,7 prosenttia Kiinteistö Oy Tampereen Koskenrannan osakkeista 7,8 miljoonalla eurolla. Kyseinen yhtiö on yksi Koskikeskuksen kiinteistöyhtiöistä. Kaupan jälkeen yhtiö omistaa kauppakeskus Koskikeskuksen kokonaisuudessaan, mikä edesauttaa keskuksessa käynnissä olevan kehityshankkeen sujuvaa toteuttamista.
Yhtiö myi kauden aikana yhteensä kuusi ydinliiketoimintaan kuulumatonta kohdetta, kolme Ruotsissa ja kolme Suomessa.
Kehityshankkeet
Kauppakeskus Koskikeskuksen kehityshanke on yhtiön suurin käynnissä oleva hanke. Hankkeen kokonaisinvestoinnin arvo on noin 37,9 miljoonaa euroa. Projekti etenee suunnitellussa aikataulussa ja uudistuneen Koskikeskuksen avajaisia vietetään marraskuun puolivälissä. Kauppakeskus on auki ja palvelee asiakkaita koko hankkeen ajan.
Tallinnassa sijaitseva kauppakeskus Magistral avattiin täyteen vuokrattuna toukokuussa uudelleen kahdeksan kuukautta kestäneen uudistus- ja laajennushankkeen jälkeen. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvoi 2 200 neliömetrillä 11 700 neliömetriin.
Helsingin Myllypurossa sijaitsevan kauppakeskus Myllypuron Ostarin kehityshankkeen viimeinen osa valmistui toukokuussa.
Muut tapahtumat
Baltian liiketoimintayksikkö nimettiin uudelleen ”Baltia ja uudet markkinat” -liiketoimintayksiköksi. Tanskasta ostettu Albertslund Centrum kuuluu tähän yksikköön Baltiassa sijaitsevien keskusten lisäksi ja yksikköä vetää edelleen Harri Holmström.
Marko Juhokas nimitettiin 11.7.2012 Citycon Oyj:n Suomen liiketoimintojen maajohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Juhokas on toiminut Cityconissa kiinteistökehitysjohtajana ja aloitti uudessa tehtävässään 16.7.2012. Michael Schönach, Cityconin Suomen liiketoimintojen maajohtaja ja johtoryhmän jäsen, jätti tehtävänsä yhtiössä 15.5.2012. Nils Styf nimitettiin huhtikuussa Citycon Oyj:n sijoitusjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Styf aloitti tehtävässään kesäkuussa.
Eurooppalaisten listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kattojärjestö EPRA (European Public Real Estate Association) valitsi vuosikonferenssissaan Cityconin vuoden 2011 vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista. Citycon sai EPRA Gold Award -palkinnon taloudellisesta raportoinnistaan nyt kolmantena vuotena peräjälkeen. Yhtiö sai kultaa myös uudessa Vastuullisuusraportoinnin kilpailusarjassa.
Citycon muutti konsernirakennettaan 1.4.2012 alkaen. Muutos toteutettiin liiketoimintasiirroilla, joissa Cityconin Suomen kiinteistöliiketoiminnot siirrettiin kahteen uuteen holding-yhtiöön Citycon Finland Oy:hyn ja Etelä-Suomen Kauppakiinteistöt Oy:hyn. Liiketoimintasiirtojen jälkeen nämä yhtiöt omistavat, johtavat ja ylläpitävät Cityconin Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä. Muutos ei vaikuta Cityconin muuhun toimintaan.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Cityconin hallitus päätti 7.9.2012 laskea liikkeelle varsinaisen yhtiökokouksen 21.3.2012 antaman valtuutuksen nojalla enintään 49 032 002 uutta osaketta. Osakeannissa liikkeeseen lasketut osakkeet vastaavat noin 17,6 prosenttia kaikista Cityconin osakkeista ja äänistä ennen osakeantia sekä noin 15,0 prosenttia kaikista yhtiön osakkeista ja äänistä osakeannin jälkeen. 17.9.2012 – 1.10.2012 järjestetyssä merkintäetuoikeusannissa merkittiin kaikki tarjotut 49 032 002 osaketta. 5.10.2012 Cityconin hallitus hyväksyi merkintäetuoikeusannissa tehdyt ensisijaiset merkinnät ja Cityconin osakkeenomistajien tai muiden sijoittajien tekemät toissijaiset merkinnät merkintäetuoikeusannin ehtojen mukaisesti merkitsijän ensisijaisen merkintäoikeuden yhteydessä käyttämien merkintäoikeuksien suhteessa.
Ensisijaisessa merkinnässä merkityt osakkeet ovat olleet kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä väliaikaisina osakkeina 2.10.2012 alkaen. Kaikki merkintäetuoikeusannissa merkityt osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin 8.10.2012, jonka jälkeen väliaikaiset osakkeet yhdistettiin Cityconin nykyiseen osakelajiin. Uudet osakkeet ovat olleet kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä yhdessä muiden Cityconin osakkeiden kanssa 9.10.2012 alkaen.
Yhtiön osakkeenomistajat, jotka olivat täsmäytyspäivänä 12.9.2012 merkittyinä Euroclear Finland Oy:n ylläpitämään osakasluetteloon, saivat automaattisesti yhden vapaasti luovutettavissa olevan arvo-osuusmuotoisen merkintäoikeuden jokaista täsmäytyspäivänä omistamaansa yhtä osaketta kohden. Jokaiset 17 merkintäoikeutta oikeuttivat haltijansa merkitsemään kolme osaketta.
Citycon on ostanut takaisin 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja institutionaaliselta sijoittajalta takaisinostohintaan 100,40 prosenttia nimellisarvosta. Yhtiön takaisin ostama 1,45 miljoonan euron nimellisarvoinen määrä vastaa 29 kappaletta 50 000 euron nimellisarvoista velkakirjaa, mikä vastaa noin 1,3 prosenttia vuonna 2013 erääntyvän vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Kauppa toteutettiin 9.10.2012.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin, valikoituihin hankintoihin ja proaktiiviseen omaisuudenhoitoon.
Suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi sekä jatkaa kohteiden myyntistrategioiden selvittämistä kohteiden arvon maksimoimiseksi proaktiivisella johtamisella ja vuokraamisella.
Vuonna 2012 Citycon odottaa jatkavansa vakaan kassavirran tuottamista ja odottaa liikevaihtonsa kasvavan 16–21 miljoonalla eurolla verrattuna toisen vuosineljänneksen tuloksen yhteydessä ilmoitettuun 13–19 miljoonaan euroon. Muutos liikevaihtoennusteessa johtuu pääosin vuokralaisiin liittyvien projektien ajoituksesta Baltiassa eikä yhtiön liikevaihtonäkymissä ole tapahtunut muutoksia. Yhtiö odottaa operatiivisen liikevoittonsa kasvavan (EPRA operating profit) 14–19 miljoonalla eurolla (11. heinäkuuta 2012 ilmoitettu 12–18 milj. euroa) verrattuna edelliseen vuoteen nykyisellä kiinteistökannalla sisältäen viimeaikaiset hankinnat ja myynnit. Citycon odottaa operatiivisen tuloksensa (EPRA earnings) kasvavan 6–11 -miljoonalla eurolla edellisvuodesta (11. heinäkuuta 2012 ilmoitettu: 5-11 milj. euroa). Yhtiö odottaa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS:n) olevan syys–lokakuussa 2012 toteutetun merkintäannin myötä 0,195–0,215 perustuen nykyiseen kiinteistökantaan ja osakeannin seurauksena kasvaneeseen osakkeiden lukumäärään aiemmin ilmoitetun 0,21–0,23 euron sijasta. Yhtiö tiedotti muutoksesta annin yhteydessä pörssitiedotteella 7.9.2012.
Yhtiön arviot perustuvat nykyiseen kiinteistökantaan, valmistuneisiin ja valmistuviin kehityshankkeisiin sekä vallitsevaan inflaatio- ja euro-kruunu valuuttakurssitasoon sekä nykyisiin korkoihin. Kohteet, jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.
Toimintaympäristön kehitys
Yleisesti ottaen vuoden 2012 yhdeksän ensimmäistä kuukautta ovat olleet taloudellisen epävarmuuden aikaa, vaikkakin positiivista virettä on ollut havaittavissa vähittäiskaupan kasvaessa Cityconin toimintamaissa. Vuoden aikana markkinoiden epävarmuus on kasvanut euroalueen valtioiden velkakriisin syventymisen vuoksi.
Vähittäiskaupan myynti kasvoi Suomessa, Ruotsissa ja Virossa. Kaikkiaan vähittäiskauppa kasvoi tammi-elokuussa Suomessa 5,1 prosenttia, Ruotsissa 2,4 prosenttia ja Virossa 8,0 prosenttia. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Central Byrån, Statistics Estonia.)
Kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen oli edelleen positiivista Pohjoismaissa, erityisesti Ruotsissa ja Tanskassa. Suomessa kuluttajien luottamusindikaattori laski nopeasti heinäkuussa, mutta on edelleen positiivinen päinvastoin kuin Virossa ja Liettuassa (Eurostat).
Vähittäiskaupan kasvu sekä inflaatio ovat tärkeitä Cityconin liiketoiminnassa, ja ne vaikuttavat liiketiloista saataviin vuokriin. Vuoden aikana kuluttajahinnat jatkoivat kasvuaan kaikissa Cityconin toimintamaissa. Elokuussa inflaatio oli Suomessa 2,7 prosenttia, Ruotsissa 0,7 prosenttia, Tanskassa 2,6 prosenttia, Virossa 3,8 prosenttia ja Liettuassa 3,3 prosenttia. (Tilastokeskus, Statistiska Central Byrån, Eurostat, Statistics Estonia, Statistics Lithuania.)
Kausivaihtelulla tasoitettu työttömyys on Suomessa, Ruotsissa ja Tanskassa Euroopan Unionin keskiarvoa (10,5 %) matalampi: elokuun lopussa kausivaihtelulla tasoitettu työttömyysaste oli Suomessa 7,9 prosenttia, Ruotsissa 7,8 prosenttia ja Tanskassa 8,0 prosenttia. Virossa ja Liettuassa työttömyysasteet ovat edelleen korkealla: Virossa 10,1 prosentissa ja Liettuassa 13,2 prosentissa kesäkuun lopussa. (Eurostat)
Rahoitusmarkkinoiden Euroopan laajuinen epävakaus vaikuttaa edelleen rahoituksen saatavuuteen ja hintaan.
Kiinteistömarkkinat
Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla sijoituskysyntä on kasvanut, mutta parhaiden kohteiden rajallinen tarjonta on pitänyt transaktiovolyymit matalalla tasolla. Vuoden 2012 kolmen ensimmäisen kvartaalin aikana on kuitenkin ylitetty koko vuoden 2011 liikekiinteistöjen transaktiovolyymi, joka toisaalta oli alhainen. Vahvasta kysynnästä johtuen parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ovat pysyneet vakaina, mutta kakkosluokan kohteissa tuottovaatimukset ovat kääntymässä nousuun. Vähittäiskaupan myynnin positiivisen kehityksen myötä liiketilojen vuokrat ovat jatkaneet nousuaan, painottuen kuitenkin parhaisiin sijainteihin.
Ruotsissa liikekiinteistöjen transaktiovolyymi jäi tämän vuoden kolmen ensimmäisen kvartaalin aikana edellistä vuotta heikommaksi ollen vain noin 40 prosenttia vuoden 2011 kolmen ensimmäisen kvartaalin toteumasta. Lisäksi on epätodennäköistä, että liikekiinteistöjen transaktiovolyymi saavuttaa vuoden 2011 korkeaa tasoa. Parhaiden kauppakeskusten tuottovaatimukset ovat pysyneet muuttumattomina viimeisen neljän kvartaalin ajan.
Virossa yleisestä epävarmasta taloustilanteesta huolimatta vähittäiskaupan kehitys näyttää positiiviselta. Vajaakäyttö kauppakeskuksissa on lähellä nollaa ja vuokrat ovat nousseet seuraten inflaatiota. Myös sijoitusmarkkinat ovat aktivoituneet liikekiinteistöjen osalta ja liikekiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskeneet alle 8 prosentin.
(Lähde: Jones Lang LaSalle Finland Oy)
Vuokralaisten myynnit ja kävijämäärät Cityconin kauppakeskuksissa
Kokonaismyynti Cityconin kauppakeskuksissa kauden aikana kasvoi 6 prosenttia ja kävijämäärät 2 prosenttia edellisvuoden vastaavaan jaksoon verrattuna. Myynnin kehitys oli positiivinen kaikissa yhtiön toimintamaissa: Suomessa kasvu oli 5 prosenttia, Ruotsissa 6 prosenttia ja Baltiassa ja uusilla markkinoilla 14 prosenttia. Kävijämäärä kasvoi Suomessa 1 prosentin, Ruotsissa 4 prosenttia sekä Baltiassa ja uusilla markkinoilla 4 prosenttia. Positiivinen kehitys myynneissä ja kävijämäärissä johtuu pääosin viime vuosina valmistuneista kehityshankkeista. Vertailukelpoinen kauppakeskusmyynti kasvoi 4 prosenttia ja kävijämäärä 1 prosentin. Kaikki myynti- ja kävijämääräluvut ovat arvioita.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Yhtiön hallituksen arvion mukaan yhtiön kannalta keskeisimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen, mikä vaikuttaa liiketilojen kysyntään, vajaakäyttöön sekä markkinavuokriin. Keskeisiä lähiajan riskejä ovat nousevat rahoituskulut korkeampien luottomarginaalien seurauksena, alentunut velkarahoituksen saatavuus sekä kiinteistöjen käyvän arvon kehitys epävarmassa taloudellisessa ympäristössä.
Liiketilojen kysyntään, vajaakäytön pienentämiseen ja laskeviin markkinavuokratasoihin liittyy haasteita hitaan talouskasvun ympäristössä, joskin talouskriisin vaikutukset liiketilojen vuokratasoon ja vuokrausasteeseen ovat toistaiseksi jääneet verraten vähäisiksi Cityconin liiketoiminta-alueilla. Talouden suuntaukset, erityisesti kuluttajien luottamukseen ja käyttäytymiseen vaikuttavat tekijät, vaikuttavat kuitenkin väistämättä liiketilojen kysyntään. Vuoden 2012 kuluessa euroalueen epävarmuus on jatkunut, mikä on vaikeuttanut talouskasvuennusteiden laatimista. Riskit talouskasvun kehityksen yllä ovat siis edelleen olemassa ja tyypillisesti heikon talouskasvun ympäristössä liiketilojen vuokratasot laskevat, uusien liiketilojen vuokraaminen vaikeutuu ja vajaakäyttö lisääntyy.
Cityconin kasvustrategian toteutus vaatii uuden rahoituksen hankkimista, joten rahoituksen saatavuuteen ja hintaan liittyvät riskit ovat merkittäviä Cityconin kannalta. Vaikka Pohjoismaisten pankkien halukkuus lainata rahaa kiinteistösijoitusyhtiöille on pysynyt maltillisena, rahoituksen saatavuus on rajoitettua ja luottomarginaalit ovat pysyneet korkealla tasolla tai jopa nousseet entisestään. Tulevaisuudessa tiukentuva pankki- ja vakuutussektoreita koskeva sääntely (Basel III ja Solvency II -säännökset) tullee ylläpitämään velkarahoituksen korkeampia kustannuksia ja rajoittamaan pitkäaikaisen pankkirahoituksen saatavuutta. Tämä on omiaan nostamaan Cityconin uuden lainarahoituksen hintaa. Toistaiseksi entisestään madaltunut korkotaso ja Cityconin aktiivinen rahoituspolitiikka on lieventänyt marginaalien nousun vaikutusta. Lähivuosina Cityconin täytyy jälleenrahoittaa ennen rahoituskriisiä alhaisilla luottomarginaaleilla solmittuja lainasopimuksia, jolloin näiden lainojen luottomarginaalit tulevat nousemaan. Nousevat luottomarginaalit todennäköisesti johtavat Cityconin keskikorkotason nousuun tulevaisuudessa, vaikka markkinakorkotasossa ei tapahtuisi merkittäviä muutoksia. Vuosien 2012 ja 2013 jälleenrahoitusriskiä pienentää merkittävästi yhtiön syyskuussa allekirjoittama EUR 360 miljoonan suuruinen luottosopimus Pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa. Luotolla sovittiin tärkeimpien 2012 ja 2013 erääntyvien lainojen jälleenrahoituksesta.
Yhtiö etsii aktiivisesti vaihtoehtoisia rahoituslähteitä vähentääkseen pankkirahoitukseen liittyviä riskejä, ja pystyi toukokuussa laskemaan liikkeeseen 150 miljoonan euron kotimaisen joukkolainan, mutta ei ole takeita siitä, että sellaisia vaihtoehtoisia rahoituslähteitä olisi jatkossa saatavilla kilpailukykyiseen hintaan.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liittyy edelleen paljon epävarmuutta johtuen haasteellisesta taloustilanteesta. Yhtiön omistamien sijoituskiinteistöjen käypään arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, korkotaso, odotettavissa oleva inflaatio, markkinavuokrien kehitys, vajaakäyttö sekä kiinteistösijoittajien tuottovaatimukset ja kilpailutilanne. Tämä epävarmuus heijastuu eniten liikekiinteistöihin, jotka sijaitsevat suurien kaupunkien ulkopuolella tai ovat muuten vähemmän haluttuja kiinteistöjä, koska sijoittajien kysyntä ei juuri nyt kohdistu tällaisiin kiinteistöihin ja myöskään pankit eivät ole erityisen halukkaita rahoittamaan tämän kaltaisia kohteita. Toisaalta parhaiden kauppakeskusten, joihin sijoittajien kysyntä on epävarmuuden keskellä ohjautunut, käyvät arvot ovat myös vuoden 2012 aikana pysyneet vakaina tai osin jopa nousseet.
Yhtiön lähiajan riskejä ja epävarmuustekijöitä, riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatteita käsitellään laajemmin yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta, vuoden 2011 tilinpäätöksen sivuilla 40–42 sekä vuoden 2011 vuosikertomuksen sivuilla 73–74.
Osavuosikatsaus 1.1.–30.9.2012 on kokonaisuudessaan tämän tiedotteen liitteenä ja se on saatavilla myös yhtiön internetsivuilla osoitteessa www.citycon.fi.
Helsinki, 9. syyskuuta 2012
Citycon Oyj
Hallitus
Cityconin taloudellinen raportointi ja yhtiökokous 2013
Citycon Oyj julkistaa tilinpäätöstiedotteensa sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2012 keskiviikkona 6.2.2013.
Cityconin varsinainen yhtiökokous pidetään torstaina 21.3.2013 klo 15.00 alkaen Helsingissä.
Citycon julkistaa kolme osavuosikatsausta tilikaudella 2013. Osavuosikatsaukset julkistetaan seuraavasti:
1-3/2013 keskiviikkona 24.4.2013 noin klo 9,
1-6/2013 keskiviikkona 10.7.2013 noin klo 9 ja
1-9/2013 keskiviikkona 16.10.2013 noin klo 9.
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Marcel Kokkeel, toimitusjohtaja
Puhelin 020 766 4521 tai 040 154 6760
marcel.kokkeel@citycon.fi
Eero Sihvonen, varatoimitus- ja talousjohtaja
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi