Citycon Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.6.2008

CITYCON OYJ Pörssitiedote 18.7.2008 klo 9.00

Citycon Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.6.2008

Yhteenveto vuoden 2008 toisesta vuosineljänneksestä verrattuna
edelliseen vuosineljännekseen

- Liikevaihto pysyi edellisen vuosineljänneksen tasolla ja oli 44,2
miljoonaa euroa (Q1/2008: 44,3 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 2,7 prosenttia 30,5 miljoonaan euroon
(29,7 milj. euroa) johtuen pääasiassa alhaisemmista hoitokuluista
kuten sähkö- ja lämmityskuluista, joiden lasku oli osaksi seurausta
kausivaihteluista.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake pysyi vakaana ja oli 0,06 euroa
(0,06 euroa).
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -84,7 miljoonaa euroa
(1,4 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo laski 2 156,9
miljoonaan euroon (2 226,6 milj. euroa).
- Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus oli
kauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 6,0 prosenttia (5,7
%). Nettotuottovaatimuksen nousu aiheutui kiinteistömarkkinoiden
muutoksesta.
- Tulos/osake oli -0,26 euroa (0,04 euroa), laskun johtuessa käyvän
arvon tappioista.
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) säilyi samana kuin
edellisellä vuosineljänneksellä ja oli 0,04 euroa (0,04 euroa).
- Yhtiön rahoituskulut laskivat 14,7 miljoonaan euroon (16,1 milj.
euroa). Vertailukauden lukuun sisältyi
-1,4 miljoonan euron suuruinen korkosuojaussopimusten arvostukseen
liittynyt arvostuserä.

Yhteenveto tammi-kesäkuulta 2008 verrattuna viime vuoden vastaavaan
jaksoon

- Liikevaihto kasvoi 26,1 prosenttia 88,5 miljoonaan euroon
(Q1-2/2007: 70,2 milj. euroa). Kasvu johtui pääosin vuoden 2007
aikana tehdyistä kiinteistöhankinnoista.
- Voitto/tappio ennen veroja oli -62,1 miljoonaan euroon (212,5 milj.
euroa). Luku sisältää -83,3 miljoonaa euroa (191,6 milj. euroa)
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta.
- Yhtiön operatiivinen tulos nousi 18,9 miljoonaan euroon (14,3 milj.
euroa). Tuloksen kasvu johtui pääosin nettovuokratuottojen kasvusta,
hallintokulujen laskusta ja vertailukautta alhaisemmista veroista.
Yhtiön omistamien kiinteistöjen käyvän arvon muutoksella ei ole
vaikutusta yhtiön nettovuokratuottoihin eikä operatiiviseen
tulokseen, mutta se vaikuttaa yhtiön kokonaistulokseen.
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) parani ja oli 0,09 euroa
(0,08 euroa).
- Tulos/osake oli -0,21 euroa (0,88 euroa). Lasku johtui lähinnä
käyvän arvon muutoksista.
- Nettovuokratuotot kasvoivat 22,7 prosenttia ja olivat 60,1
miljoonaa euroa (49,0 milj. euroa).
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 0,3
prosenttia.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake kasvoi 0,12 euroon (0,11
euroa).
- Omavaraisuusaste oli 42,1 prosenttia (46,9 %).
- Citycon sopi Pohjoismaisen Investointipankin (NIB:n) kanssa 30
miljoonan euron suuruisesta 10 vuoden lainasta, jolla rahoitetaan
Liljeholmstorgetin kestävän kehityksen kärkihanketta Tukholmassa,
minkä lisäksi Citycon allekirjoitti kauden aikana kaksi muuta
pitkäaikaista lainasopimusta kilpailukykyisin ehdoin.
- Yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti kauden lopussa oli 349,4
miljoonaa euroa, josta 325,6 miljoonaa euroa oli käyttämättömiä,
sitovia pitkäaikaisia luottolimiittejä ja 23,8 miljoonaa euroa
rahavaroja.

Avainluvut

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 1) 2007
Liikevaihto, Me 44,2 35,9 44,3 88,5 70,2 26,1 % 151,4
Nettovuokratuotto, Me 30,5 25,8 29,7 60,1 49,0 22,7 % 103,4
Liikevoitto/-tappio, Me -58,7 181,6 27,4 -31,3 231,9 - 300,7 505,3 61,8 330,5 198,6
% liikevaihdosta - % % - % - %
Voitto/tappio ennen
veroja, Me -73,4 171,6 11,3 -62,1 212,5 - 253,5
Katsauskauden
voitto/tappio
emoyhtiön omistajille,
Me -56,6 134,6 9,1 -47,5 167,6 - 200,3
Operatiivinen tulos, Me
2) 9,5 7,6 9,5 18,9 14,3 32,7 % 36,3
Ei-operatiivinen tulos,
Me -66,0 127,0 -0,4 -66,4 153,3 - 164,0

Tulos/osake, euroa -0,26 0,68 0,04 -0,21 0,88 - 1,00
Tulos/osake,
laimennettu, euroa -0,26 0,60 0,04 -0,21 0,78 - 0,91
Operatiivinen
tulos/osake,
laimennettu,
(laimennettu EPRA
EPS), euroa 2) 0,04 0,04 0,04 0,09 0,08 12,5 % 0,18
Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake,
euroa 0,06 0,06 0,06 0,12 0,11 7,3 % 0,20

Sijoituskiinteistöjen 2 2 1 2
käypä arvo, Me 226,6 156,9 799,2 19,9 % 215,7

Oma pääoma/osake, euroa 4,33 4,13 4,32 -4,2 % 4,44
Nettovarallisuus (EPRA
NAV)/osake, euroa 4,70 4,46 4,70 -5,1 % 4,83
Oikaistu
nettovarallisuus (EPRA
NNNAV)/osake, euroa 4,31 4,20 4,17 0,7 % 4,42
Omavaraisuusaste, % 43,0 42,1 46,9 - 43,9
Nettovelkaantumisaste,
% 111,8 123,3 96,2 - 111,8
Korollinen nettovelka 1 1 1
(käypä arvo), Me 149,4 205,3 863,3 39,6 % 147,3
Nettotuotto-% 3) 5,5 5,4 6,4 - 5,8
Vuokrausaste, % 96,0 95,7 95,8 - 95,7
Henkilöstö
katsauskauden lopussa 104 110 94 17,0 % 102

1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2008 ja
2007 väliseen muutokseen.

2) Muutoksena aiempaan käytäntöön, operatiivisesta tuloksesta on
eliminoitu tulokseen kirjattujen rahoitusinstrumenttien käypien
arvojen muutos. Ks. liitetieto 4 "Operatiivisen ja ei-operatiivisen
tuloksen välinen täsmäytyslaskelma" operatiivisen tuloksen
laskennasta sekä liitetieto 5 "Osakekohtainen tulos" operatiivisen
osakekohtaisen tuloksen laskennasta.

3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi katsauskautta:"Cityconin liikevaihto ja nettovuokratuotot kasvoivat edelleen
katsauskaudella, ja yhtiön operatiivinen tulos sekä liiketoiminnan
rahavirta pysyivät edelleen vakaana. Myös rahoituskustannukset
säilyivät edellisen vuosineljänneksen tasolla yleisen korkotason
noususta ja korollisen velan määrän kasvusta huolimatta. Useita
vuosia jatkunut kiinteistöjen käyvän arvon nousu sen sijaan pysähtyi
ja käypä arvo laski yleisten markkinaolosuhteiden muuttumisen vuoksi.

Yhtiö keskittyy kauppakeskustensa parantamiseen sekä peruskorjaamalla
että laajentamalla niitä. Toiminnan tavoitteena on operatiivisen
vuokrakassavirran kasvattaminen ja kauppakeskusten pitäminen
kilpailukykyisinä. Yhtiön rahoitustilanne on hyvä ja yhtiöllä on
käytössään riittävät luottolimiitit käynnissä olevien
kehityshankkeiden loppuunsaattamiseen ja muuhun nykyiseen
liiketoimintaan vähintään vuoden 2010 loppuun asti ilman uusia
lainajärjestelyjä. Tämä on yhtiön maltillisen rahoituspolitiikan ja
sen aktiivisen toteuttamisen ansiota.

Vastuullinen rakentaminen ja johtaminen on olennainen osa Cityconin
strategiaa. Jatkamme vastuullista rakentamista suunnitelmiemme
mukaan. Juuri vastuullisuus ja ympäristösyyt olivat NIB:n
ensisijainen kriteeri myöntää yhtiölle 10 vuoden luotto kesäkuussa.
Myös asiakkaamme ja vuokralaisemme ovat entistä tietoisempia
ympäristöä säästävien valintojen merkityksestä. "

Toimintaympäristön kehitys

Vähittäiskaupan hyvä suhdanne jatkui edelleen vuoden alkupuoliskolla.
Tilastokeskuksen vähittäiskaupan pikaennakon mukaan vähittäiskaupan
kasvu toukokuussa oli 7,9 prosenttia verrattuna vuoden takaiseen
toukokuuhun. Myös kumulatiivisesti vähittäiskaupan kasvu Suomessa
alkuvuoden osalta oli vahvaa (8,2 %). Ruotsissa vähittäiskaupan kasvu
toukokuussa oli 6,2 prosenttia verrattuna samaan kuukauteen vuotta
aiemmin Statistiska Centralbyrån vähittäiskaupan ennakkotietojen
mukaan. Myös Liettuassa vähittäiskauppa kasvoi alkuvuonna noin 5
prosenttia edellisvuoteen verrattuna, vaikka kasvu oli selvästi
aikaisempia vuosia hitaampaa (lähde: SEB Economic Research: The
Baltics). Vastaavasti Virossa vähittäiskauppa laski 3 prosenttia
samaan aikaan (lähde: Statistics Estonia).

Kuluttajien luottamus sekä valtiontalouden että oman taloutensa
kehitykseen on heikentynyt vuoden alkupuolen aikana. Kehitys oli
katsauskaudella samansuuntainen kaikilla Cityconin markkina-alueilla.
Kuluttajien luottamuksen heikkeneminen johtuu yleisiä odotuksia
korkeammasta inflaatiosta ja korkotason noususta vuoden ensimmäisen
kuuden kuukauden aikana.

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla on kuluneena vuonna tehty selkeästi
vähemmän kauppoja kaikissa Cityconin toimintamaissa kuin viime
vuonna. Tuottovaatimusten hajonta prime- ja muiden kiinteistöjen
välillä on ollut Baltiassa, mutta myös Suomessa ja Ruotsissa,
selkeässä kasvussa (lähde: Jones Lang LaSalle, Suomen
kiinteistömarkkina, 1/2008). Yleisesti ottaen kansainvälisen
luottokriisin vaikutus Cityconin toiminta-alueilla on tuntunut
edelleen yleistä kansainvälistä tasoa laimeampana, joskin se näkyi
kuluttajien luottamuksen heikentymisenä ja lainamarginaalien
kohoamisena. Kaikissa toimintamaissa rakennuskustannukset ovat
kohonneet, mutta kustannusten nousu on hidastunut alkuvuoden aikana
(lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics
Estonia).

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto

Cityconin ydinliiketoimintaa ovat kauppakeskusten ja muiden kaupan
suuryksiköiden kehittäminen ja johtaminen. Yhtiö on hankkinut
omistukseensa kauppakeskuksia, joista saatavaa nettotuottoa se pystyy
pitkällä tähtäimellä lisäämään aktiivisen kehitystoiminnan ja
kauppapaikkajohtamisen avulla.

Citycon on aktiivinen sijoitusyhtiö ja kantaa kohteistaan
hallinnointi- ja liiketoimintavastuun. Tämä erottaa yhtiön
perinteisistä, omistamiseen keskittyvistä
kiinteistösijoitusyhtiöistä.

Citycon osallistuu omistamiensa kauppakeskusten päivittäiseen
toimintaan pyrkien yhteistyössä vuokralaistensa kanssa jatkuvasti
lisäämään kauppakeskustensa kiinnostavuutta, asiakasmääriä, myyntiä
ja tuottoja. Citycon on uranuurtaja pohjoismaisilla
kauppakeskusmarkkinoilla pyrkimyksissään vihreiden arvojen huomioon
ottamiseen kauppakeskusjohtamisessa ja kehityshankkeissaan.

Cityconin markkina-alueet ovat Suomi, Ruotsi ja Baltian maat.
Suomessa Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja ja
Ruotsissa yksi johtavista alan yrityksistä. Baltiassa yhtiöllä on
hyvä jalansija. Aktiivisen markkinaseurannan ja hyvän
paikallistuntemuksen ansiosta Citycon on pystynyt hankkimaan
kauppakeskuksia tärkeimmistä kasvukeskuksista toimintamaissaan.
Cityconin investoinnit kohdistuvat alueille, joissa asukasmäärien ja
kuluttajien ostovoiman odotetaan kasvavan.

Katsauskauden lopussa yhtiö omisti 33 (30) kauppakeskusta ja 52 (53)
muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (20),
Ruotsissa kahdeksan (8) ja Baltiassa kolme (2).

Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo katsauskauden lopussa
oli 2 156,9 miljoonaa euroa (1 799,2 milj. euroa), josta suomalaisten
kiinteistöjen osuus oli 71,7 prosenttia (66,0 %), ruotsalaisten
kiinteistöjen osuus 23,3 prosenttia (29,0 %) ja Baltiassa
sijaitsevien kiinteistöjen osuus 5,0 prosenttia (5,0 %).
Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä katsauskauden lopussa oli
yhteensä 926 550 neliömetriä.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset

Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamiseen IAS 40
-standardin mukaista käyvän arvon mallia, jonka mukaan
sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.
Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee
ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS-
(International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation
Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna
2008 ulkopuolinen arviointi teetetään kuitenkin vuosineljänneksittäin
markkinoiden lisääntyneen markkinavolatiliteetin vuoksi.

Cityconin kiinteistöt arvioi Realia Group -ryhmään kuuluva Realia
Management Oy. Realia Management Oy toimii yhteistyössä
kansainvälisen, maailman johtavan kiinteistöpalveluiden tarjoajan, CB
Richard Ellisin kanssa. Yhteenveto Realia Management Oy:n tekemästä
arviolausunnosta kesäkuun lopun tilanteesta on saatavilla osoitteessa
www.citycon.fi.

Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo laski.
Lasku johtui kiinteistömarkkinoiden yleisestä suhdannemuutoksesta
sekä korkotason noususta. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 3,8
miljoonaa euroa ja arvonalennuksia yhteensä 87,1 miljoonaa euroa.
Muutosten nettovaikutus tulokseen oli -83,3 miljoonaa euroa (191,6
milj. euroa).

Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Realia Management Oy:n
määrittämä nettotuottovaatimus oli 6,0 prosenttia (Q2/2007: 5,8 %).
Tuottovaatimus nousi edelliseen vuosineljännekseen verrattuna
(Q1/2008: 5,7 %) kiinteistömarkkinatilanteen muutosten johdosta.

Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 662 (3 415)
vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
kestoaika oli 2,8 (2,9) vuotta. Cityconin kiinteistöomaisuuden
nettovuokratuotto oli 5,4 prosenttia (6,4 %) ja vuokrausaste oli
katsauskauden lopussa 95,7 prosenttia (95,8 %) . Vuokrausaste laski
kehityshankkeiden vuoksi tilapäisesti tyhjennettyjen tilojen määrän
kasvun takia.

Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 22,7 prosenttia
60,1 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 12,4
prosenttia 926 550 neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotto kasvoi 0,3 prosenttia. Vertailukelpoisilla
kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön
omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin
kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit.
Pääosa vertailukelpoisista kohteista sijaitsee Suomessa.
Nettotuottoprosentin laskennassa ja vertailukelpoisten kohteiden
valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden instituutin ja Investment
Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 112 122 124 236 236 0,0 512
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala, 24 103
m² 18 170 28 745 240 42 410 46 705 -9,2 408
Vuokrausaste
kauden lopussa, % 96,0 95,7 95,8 -0,1 95,7
Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta 3,0 2,8 2,9 -3,4 3,0

Hankinnat ja myynnit

Citycon keskittyy jatkossakin yhtiön omistamien kauppakeskusten
kehittämiseen. Sen lisäksi yhtiö seuraa kauppakeskusmarkkinoiden
kehittymistä koko toiminta-alueellaan. Mahdolliset uushankinnat
liittyvät esimerkiksi meneillään oleviin tai suunniteltuihin
kehityshankkeisiin. Katsauskaudella ei toteutettu uusia
kauppakeskushankintoja, mutta yhtiö hankki lisää vähemmistöosakkeita
useasta osittain omistamastaan kohteesta.

Kauden aikana Citycon myi 40 prosenttia kauppakeskus Isosta Omenasta
singaporelaisen GIC Real Estaten tytäryhtiölle. GIC Real Estate on
singaporelaisen sijoitusyhtiön Government of Singapore Investment
Corporationin kiinteistösijoitusyksikkö. Myyntihinta oli 131,6
miljoonaa euroa, ja se vastaa 40 prosentin osuutta Cityconin
syyskuussa 2007 Isosta Omenasta maksamasta kauppahinnasta. Kaupan
osapuolet ovat sopineet, että Citycon jatkaa Ison Omenan kehittämistä
oman toimintakonseptinsa mukaisesti sekä vastaa kauppakeskuksen
johtamisesta.

Kauppakeskus Lippulaivan laajennushankkeeseen liittyen Citycon osti
vuoden alussa Kiinteistö Oy Majakan koko osakekannan ja myi samassa
yhteydessä Kiinteistö Oy Ulappatorin kaikki osakkeet. Kiinteistö Oy
Majakka omistaa rakentamattomia maa-alueita Espoossa Lippulaivan
ympäristössä kauppakeskuksen laajennukseen suunnitellulla alueella.
Cityconilla säilyi hallintaoikeus Kiinteistö Oy Ulappatorin
vuokrattavissa oleviin tiloihin. Hallintaoikeus lakkaa, kun
laajennushanke valmistuu tai viimeistään vuonna 2011. Tämän lisäksi
Citycon myi 44 prosentin osuutensa Helsingissä sijaitsevasta
Pukinmäen liikekeskuksesta.

Kehityshankkeet

Cityconin strategian ydin on pitää yhtiön omistamat kauppakeskukset
kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta.
Kehityshankkeiden avulla voidaan kasvattaa pitkällä aikavälillä
kauppapaikkojen asiakasmääriä ja kassavirtaa sekä tehokkuutta ja
tuottoa. Lyhyellä tähtäimellä kehityshankkeet saattavat kuitenkin
heikentää joidenkin kohteiden tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa
liiketiloista on hetkellisesti tyhjennettävä, mikä puolestaan
vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin. Citycon pyrkii
toteuttamaan rakennushankkeet vaiheittain siten, että koko
kauppakeskusta ei tarvitse sulkea töiden ajaksi. Näin pyritään
varmistamaan kassavirran jatkuvuus.

Vastuullinen rakentaminen ja johtaminen

Cityconin kehityshankkeet etenivät katsauskaudella suunnitelmien
mukaan. Citycon kiinnittää kehityshankkeissaan yhä enemmän huomiota
ympäristöä säästäviin menetelmiin ja ratkaisuihin. Yhtiöllä on
meneillään kolme vastuullisen rakentamisen ja johtamisen
pilottihanketta, joissa selvitetään kauppakeskushankkeiden parhaita
käytäntöjä vastuullisuuden näkökulmasta. Pilottihankkeet ovat uuden
kauppakeskuksen rakentaminen Tukholman Liljeholmeniin, kauppakeskus
Rocca al Maren uudistus ja laajennus Tallinnassa sekä kauppakeskus
Trion uudistaminen ja laajentaminen Lahdessa.

Pilottihankkeissa käytettävä arviointi sisältää yhteensä yli 60
kohtaa, joissa tarkastellaan muun muassa kohteen
energiataloudellisuutta, sisäilman laatua, materiaalivalintoja,
julkisten kulkuyhteyksien hyödyntämistä ja rakennustyön aiheuttamien
ympäristövaikutusten minimointia. Arvioinnin pohjalta suunnitellaan
konkreettiset kehitystoimenpiteet, joiden tarkoituksena on luoda
systemaattinen vastuullisen rakentamisen käytäntö.

Cityconin tavoitteena on saada hankkeilleen kansainvälinen
LEED-ympäristöluokitus. Yhtiö on edelleen vakuuttunut, että pitkällä
aikavälillä vastuullinen toiminta lisää Cityconin kiinnostavuutta
sekä kauppakeskusmarkkinoiden vastuullisena toimijana että
houkuttelevana kansainvälisenä sijoituskohteena.

Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat merkittävimmät
kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Päätettyjen
hankkeiden lisäksi Citycon suunnittelee ja valmistelee parhaillaan
lukuisia muita kehityshankkeita. Lisätietoja suunnitteilla olevista
hankkeista löytyy Cityconin verkkosivuilta www.citycon.fi, johdon
presentaatioista ja vuosikertomuksesta 2007.

Katsauskauden aikana kehityshankkeisiin investointiin Suomessa 38,6
miljoonaa euroa, Ruotsissa 23,4 miljoonaa euroa ja Baltiassa 12,2
miljoonaa euroa.

Meneillään olevat kehityshankkeet

Toteutuneet
bruttoin-
Arvioitu vestoinnit
kokonais- 30.6.2008 Arvioitu
kustannus mennessä lopullinen
(milj. (milj. valmistumis-
Kohde Sijainti euroa) euroa) vuosi
Hallituksen päättämät hankkeet:
Liljeholmstorget Tukholma, Ruotsi 120 38,2 2009
Rocca al Mare Tallinna, Viro 68 25,5 2009
Trio Lahti, Suomi 60 42,0 2008
Torikeskus Seinäjoki, Suomi 4 2,1 2009

Hankkeet, joita hallitus ei ole vielä
päättänyt tai on päättänyt vain osan
hankkeen eri vaiheista:
Lippulaiva Espoo, Suomi 60-70 1) 21,7 2011
Åkersberga
Centrum Österåker, Ruotsi 27 2) 4,4 2010
Tumba Centrum Botkyrka, Ruotsi 35-371) 1,8 2011

1) Arviossa mukana molemmat suunnitellut vaiheet.
2) Citycon omistaa Åkersbergan kauppakeskuksesta 75 % ja koko
hankkeen suuruus on noin 40 miljoonaa euroa.

Yhtiön merkittävin kehityshanke ja vastuullisen rakentamisen
kärkihanke on uuden kauppakeskuksen rakentaminen Tukholman
Liljeholmeniin. Katsauskauden aikana kauppakeskuksen yhteyteen
tulevan pysäköintihallin louhintatyöt saatiin päätökseen, ja hanke
etenee suunnitellussa budjetissa ja aikataulussa. Uusi kauppakeskus
avataan arviolta loka-marraskuussa 2009 ja noin 40 % uusista
vuokrasopimuksista on jo allekirjoitettu.

Tallinnasta ostetun kauppakeskus Rocca al Maren uudistus ja laajennus
aloitettiin helmikuussa 2007. Kauppakeskuksen uudistushankkeen
ensimmäinen vaihe on kokonaan vuokrattu ja valmistuu syksyllä 2008,
jolloin kehityshankkeen toinen ja kolmas vaihe käynnistetään.
Kauppakeskus on avoinna koko hankkeen ajan. Suunnitelmien mukaan
täysin uudistettu kauppakeskus Rocca al Mare avataan syksyllä 2009.

Lahden ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Trion ensimmäinen
vaihe valmistui marraskuussa 2007 ja on kokonaan vuokrattu. Hankkeen
toinen vaihe on käynnissä ja etenee suunnitellusti, kokonaan
uudistettu kauppakeskus avataan joulumyyntiin 2008. Myös Trio on
ollut avoinna koko kehityshankkeen ajan. Yhtiö sijoittaa Trion
kehittämiseen noin 60 miljoonaa euroa, mikä on myös merkittävä
panostus koko Lahden keskustan ja elinkeinoelämän kehittämiseen.

Åkersbergan kauppakeskuksen kehitys- ja laajennushanke on viivästynyt
alkuperäisestä aikataulusta vuokralaisvalituksen vuoksi. Hanketta
valmistellaan edelleen, mutta Cityconin hallitus ei ole vielä
hyväksynyt uutta projektisuunnitelmaa. Tukholman eteläpuolella
Botkyrkan kunnassa sijaitsevan kauppakeskus Tumba Centrumin
sisätilojen uudistushanke käynnistettiin vuoden 2007 lopulla ja hanke
eteni suunnitellusti katsauskauden aikana. Laajempi laajennushanke on
suunnitteilla.

Espoossa sijaitsevan kauppakeskus Lippulaivan laajennushanketta on
valmisteltu katsauskauden aikana, mutta yhtiön hallitus ei ole tehnyt
päätöstä laajennushankkeen aloittamisesta.

Helsingin Myllypuroon suunnitellun uuden ostoskeskuksen tontin
ostosta tehtiin esisopimus Helsingin kaupungin kanssa
katsauskaudella. Esisopimus koskee neljää liike- ja
asuinrakennustonttia. Tavoitteena on kehittää Myllypuron
ostoskeskuksesta viihtyisä ja ajanmukainen palvelukokonaisuus.

Liiketoimintayksiköt

Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön
Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja nämä edelleen liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen liiketoimintayksikössä on
lisäksi Kaupallinen kehitys -toiminto, joka vastaa Suomen
kauppakeskusten kaupallisesta kehittämisestä ja uusien kaupallisten
konseptien kehittämisestä.

Suomi

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa.
Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella
25,6 prosenttia 44,9 miljoonaan euroon huolimatta meneillään olevista
kehityshankkeista. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 74,6
prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Vuokran osuus
vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kohteissa oli 8,8
prosenttia (Q1/2008: 8,7 %) edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran
osuus vuokralaisen liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen
Cityconille maksaman nettovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten
osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on
arvio.

Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tunnuslukuja ja käynnissä
olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 93 101 100 193 207 -6,8 442
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala, 21 74
m² 14 310 24 350 800 36 110 41 250 -12,5 400
Vuokrausaste kauden
lopussa, % 95,7 95,6 95,9 -0,3 95,6
Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta 3,2 3,1 3,4 -8,8 3,1

Taloudellinen kehitys, Suomi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Bruttovuokratuotot,
Me 30,5 23,7 30,4 60,9 47,0 29,6 100,7
Liikevaihto, Me 31,6 24,7 31,4 62,9 48,6 29,5 104,3
Nettovuokratuotot, Me 22,5 18,2 22,3 44,9 35,7 25,6 75,7
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta
käypään arvoon, Me -58,4 120,3 -1,8 -60,2 134,3 - 148,5
Liikevoitto/-tappio,
Me -37,2 137,1 19,3 -17,9 167,3 - 218,7
Bruttoinvestoinnit,
Me 17,8 20,5 22,8 40,6 43,3 -6,4 429,1

Sijoituskiinteistöjen
käypä 1
arvo, Me 1 587,4 1 546,2 1 187,4 30,2 587,0
Nettotuotto-% (1 5,8 5,6 7,0 - 6,2
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 6,4 6,3 7,2 - 6,8

1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Ruotsi

Citycon on saavuttanut merkittävän aseman kauppakeskusmarkkinoilla
Ruotsissa, jossa sillä on kahdeksan (8) kauppakeskusta ja seitsemän
(7) muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukholman ja
Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Ruotsin liiketoimintojen
nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 16,9 prosenttia 12,2
miljoonaan euroon ja liiketoiminta-alueen nettovuokratuotot olivat
20,3 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja ja käynnissä olevia
kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 18 15 8 26 18 44,4 49
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala,
m² 3 760 4 138 840 4 600 4 408 4,4 25 800
Vuokrausaste
kauden lopussa, % 96,1 95,2 95,0 0,2 95,1
Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta 2,3 2,1 1,8 16,7 2,4

Taloudellinen kehitys, Ruotsi

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Bruttovuokratuotot, Me 10,8 8,4 9,2 20,0 16,3 22,4 35,4
Liikevaihto, Me 10,6 9,3 10,7 21,2 17,8 19,0 39,0
Nettovuokratuotot, Me 6,4 6,0 5,8 12,2 10,4 16,9 21,6
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me -20,6 35,5 2,1 -18,5 50,6 - 55,6
Liikevoitto/-tappio, Me -15,2 40,6 7,2 -8,1 59,4 - 74,3
Bruttoinvestoinnit, Me 15,9 72,2 8,2 24,1 133,9 -82,0 142,4

Sijoituskiinteistöjen
käypä
arvo, Me 527,0 503,0 521,9 -3,6 517,5
Nettotuotto-% (1 4,6 4,6 4,6 - 4,6
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 5,6 5,5 5,9 - 5,3

1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Baltia

Katsauskauden lopussa Citycon omisti Baltian maissa kolme
kauppakeskusta, Rocca al Maren ja Magistralin Tallinnassa Virossa
sekä Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa. Baltian markkinoiden
rajallisen koon, kiinteistö- ja finanssimarkkinan turbulenssin ja
sopivien kiinteistöjen rajallisen saatavuuden vuoksi Citycon on
edennyt alueen investoinneissa maltillisesti. Baltian
nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 11,6 prosenttia 3,1
miljoonaan euroon. Liiketoiminta-alueen nettovuokratuotot olivat 5,1
prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja ja käynnissä olevia
kehityshankkeita on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 1 6 16 17 11 54,5 21
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala, m² 100 257 1 600 1 700 1 047 62,4 3 208
Vuokrausaste
kauden lopussa, % 100,0 100,0 99,9 0,1 100,0
Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika
kauden lopussa, vuotta 2,6 2,3 3,0 -23,3 2,8

Taloudellinen kehitys, Baltia

Q2/ Q2/ Q1/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Bruttovuokratuotot, Me 2,1 1,9 2,2 4,2 3,5 21,2 7,7
Liikevaihto, Me 2,1 1,9 2,2 4,3 3,7 17,4 8,0
Nettovuokratuotot, Me 1,5 1,4 1,6 3,1 2,8 11,6 6,0
Nettovoitot/-tappiot
sijoitus-
kiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me -5,7 4,3 1,1 -4,6 6,7 - 9,3
Liikevoitto/-tappio, Me -4,3 5,6 2,5 -1,8 9,1 - 14,5
Bruttoinvestoinnit, Me 6,5 3,6 5,7 12,2 3,9 215,8 31,7

Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo, Me 112,2 107,8 89,9 19,9 111,2
Nettotuotto-% (1 6,0 5,9 6,6 - 6,2
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset kohteet 6,9 7,0 8,0 - 7,3

1) Sisältää laajennushankkeen tontin.

Liikevaihto ja tulos

Katsauskauden liikevaihto oli 88,5 miljoonaa euroa (70,2 milj.
euroa). Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan
liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus
liikevaihdosta oli 96,2 prosenttia (95,3 %).

Liikevoitto/-tappio laski -31,3 miljoonaan euroon (231,9 milj.
euroa). Voitto/tappio ennen veroja oli -62,1 miljoonaa euroa (212,5
milj. euroa) ja voitto/tappio verojen jälkeen oli -51,6 miljoonaa
euroa (170,4 milj. euroa). Liikevoiton lasku johtui lähinnä
kiinteistöomaisuuden käyvän arvon tappioista. Toisaalta liikevoitto
kasvoi hankittujen kiinteistöjen tuomien nettovuokratuottojen takia.

Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoiton ja muiden
ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan
tulokseen verovaikutuksineen oli -66,4 miljoonaa euroa (153,3 milj.
euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on operatiivinen tulos verojen
jälkeen 4,7 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason (ks. liite
Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen täsmäytyslaskelma).
Operatiivisen tuloksen kasvu on seurausta nettovuokratuottojen
kasvusta ja alhaisemmista hallinnon kuluista. Operatiivisen tuloksen
verot olivat katsauskaudella alle vertailukauden tulokseen
perustuvien verojen huolimatta tuloksen kasvusta. Alhaisemmat
katsauskauden tulokseen perustuvat verot olivat seurausta vuoden 2007
lopussa tehdystä poistopolitiikan muutoksesta, mikä johti aikaisempaa
suurempiin rakennusten poistoihin Suomessa. Tämä puolestaan alentaa
suomalaisen tilinpäätösnormiston (FAS) perusteella emoyhtiön tulosta
ja siten myös katsauskauden tulokseen perustuvia veroja.

Tulos/osake oli -0,21 euroa (0,88 euroa). Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu EPRA EPS) oli 0,09 euroa (0,08 euroa).
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,12 euroa (0,11 euroa).

Henkilöstö ja hallinnon kulut

Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä
110 (94) henkilöä, joista 77 oli Suomessa, 26 Ruotsissa ja seitsemän
Baltiassa. Hallinnon kulut laskivat 8,4 miljoonaan euroon (8,6 milj.
euroa) sisältäen 0,2 miljoonaa euroa (0,5 milj. euroa)
henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään liittyviä
laskennallisia kuluja. Kulujen lasku vertailukauteen verrattuna
johtui alhaisemmista vuotuisista henkilökunnan suoritepalkkioista ja
kehityshankkeisiin liittyvien palkkakustannusten aktivoinnista.

Investoinnit ja divestoinnit

Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 77,3
miljoonaa euroa (181,3 milj. euroa). Investoinneista 2,5 miljoonaa
euroa (158,7 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan,
74,2 miljoonaa euroa (22,5 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,6
milj. euroa (0,2 milj. euroa) muihin investointeihin. Investoinnit
rahoitettiin liiketoiminnan kassavirralla ja olemassa olevilla
rahoitusjärjestelyillä.

Katsauskaudella toteutettiin kauppakeskus Ison Omenan osittainen
divestointi, jossa siitä myytiin 40 prosenttia GIC Real Estate
-konserniin kuuluvalle yhtiölle. Kauppahinta oli 131,6 miljoonaa
euroa.

Tase ja rahoitus

Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 2 293,0 miljoonaa euroa
(1 878,1 milj. euroa). Kauden päättyessä taseen velat olivat yhteensä
1 328,6 miljoonaa euroa (998,5 milj. euroa), josta lyhytaikaista
velkaa oli 179,2 miljoonaa euroa (131,8 milj. euroa). Konsernin
rahoitustilanne säilyi hyvänä katsauskaudella. Kauden päättyessä
Cityconin käytettävissä olevan likviditeetin määrä oli 349,4
miljoonaa euroa, joista 325,6 miljoonaa euroa oli nostamattomia
sitovia pitkäaikaisia luottolimiittejä ja 23,8 miljoonaa euroa
rahavaroja ja pankkisaamisia. Cityconin käytettävissä oleva
likviditeetti pois lukien yritystodistukset ja lyhytaikaiset
luottolimiitit oli kauden päättyessä 227,6 miljoonaa euroa.

Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käyttää 100 miljoonan
euron ei-sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin
Ruotsin kruunun ei-sitovaa ruotsalaista yritystodistusohjelmaa.
Katsauskauden lopussa yhtiö oli laskenut liikkeeseen 72 miljoonaa
euroa kotimaisia yritystodistuksia ja 200 miljoonaa kruunua
ruotsalaisia yritystodistuksia.

Korolliset velat kasvoivat vertailukaudesta 326,9 miljoonaa euroa ja
olivat 1 212,9 miljoonaa euroa (886,0 milj. euroa). Konsernin
korollisten velkojen käypä arvo oli 1 229,2 miljoonaa euroa (903,5
milj. euroa). Lyhytaikaiset korolliset velat olivat noin 11,7
prosenttia konsernin korollisesta velasta.

Konsernin likvidit kassavarat olivat 23,8 miljoonaa euroa (40,1 milj.
euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 205,3
miljoonaa euroa (863,3 milj. euroa).

Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko
laski vuoden ensimmäiseen vuosineljännekseen verrattuna ja oli 4,90
prosenttia (4,60 % vertailukaudella). Keskimääräinen lainapääomilla
painotettu laina-aika piteni 4,8 vuoteen (4,5 vuotta). Keskimääräinen
korkosidonnaisuusaika oli 3,0 vuotta (3,4 vuotta).

Korollisten velkojen painotettu keskikorko 30.6.2008
koronvaihtosopimukset huomioon ottaen oli 4,88 prosenttia.

Konsernin omavaraisuusaste oli 42,1 prosenttia (46,9 %).
Nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 123,3 prosenttia (96,2 %).

Kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 73,8
prosenttia (79,4 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 68,8 prosenttia
(68,1 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla.
Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun
korollisesta velasta 76,9 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua
(74,7 %). Lainasalkun suojausaste on konsernin rahoituspolitiikan
mukainen ja yhtiö kasvatti suojausastetta katsauskaudella.

Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella
suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon
muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Koronvaihtosopimusten
nimellisarvo oli kauden lopussa 674,0 miljoonaa euroa (539,1 milj.
euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin koronvaihtosopimuksille,
joiden nimellisarvo oli 597,6 miljoonaa euroa (489,1 milj. euroa).

Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 30.6.2008 oli
798,0 miljoonaa euroa (627,6 milj. euroa) ja käypä arvo 23,2
miljoonaa euroa (11,1 milj. euroa).

Nettorahoituskulut kasvoivat 11,4 miljoonaa euroa 30,8 miljoonaan
euroon (19,4 milj. euroa). Nettorahoituskulujen kasvu johtui
pääasiassa lisääntyneestä korollisen velan määrästä, johdannaisten
markkina-arvostustappiosta ja nousseesta keskikorosta.

Pois lukien johdannaisten laskennallinen tulosvaikutus konsernin
nettorahoituskulut toisella vuosineljänneksellä pysyivät edellisen
vuosineljänneksen tasolla. Tuloslaskelman nettorahoituskulut
sisältävät 0,9 miljoonaa euroa (0,9 milj. euroa)
vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista
kulukirjausta.

IFRS-standardia IAS 23 on tarkennettu katsauskaudella
kehityshankkeisiin liittyvien korkokustannusten kirjaamisperusteiden
osalta. Tullakseen voimaan tarkennus vaatii vielä EU:n hyväksynnän
eikä sillä näin ollen ole vielä vaikutusta tässä osavuosikatsauksessa
esitettyihin lukuihin. Tultuaan voimaan muutos vaikuttaa takautuvasti
1.1.2007 alkaen. Tärkein vaikutus IAS 23 -standardin tarkennuksella
on yhtiön tuloslaskelman rahoituskuluihin, koska uusi IAS 23
-standardi mahdollistaa olemassa olevien kiinteistöjen kehittämisestä
ja kehityshankkeiden tonttien hankinnasta aiheutuvien korkokulujen
aktivoimisen taseeseen. Vaikutusta käsitellään tarkemmin tämän
osavuosikatsauksen liitetiedoissa.

Lainamarkkinatransaktiot

Rahoitusmarkkinoilla vallinneesta epävarmuudesta huolimatta Citycon
allekirjoitti katsauskaudella kolme pitkäaikaista lainasopimusta.
Kesällä 2007 toteutetun kauppakeskus Magistralin hankinnan
paikallinen rahoittaminen viimeisteltiin allekirjoittamalla noin
viiden vuoden pituinen, 280 miljoonan Viron kruunun laina. Lisäksi
yhtiö lisäsi käytettävissä olevia pitkäaikaisia sitovia
luottolimiittejä allekirjoittamalla 50 miljoonan euron ja viiden
vuoden pituisen luottolimiittisopimuksen.

Kesäkuussa Citycon ja Pohjoismainen Investointipankki (NIB) sopivat
30 miljoonan euron lainasta, jolla rahoitetaan kauppakeskus
Liljeholmstorgetin uudisrakentamista Tukholmassa. Liljeholmstorget on
Cityconin vastuullisen rakentamisen kärkihanke, mikä oli merkittävä
tekijä lainajärjestelyssä. Laina-aika on 10 vuotta. Kaikki kolme
pitkäaikaista lainasopimusta pystyttiin toteuttamaan
kilpailukykyisellä lainamarginaalilla.

Citycon allekirjoitti 15.4.2008 pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa
miljardin Ruotsin kruunun (noin 105,6 milj. euron)
yritystodistusohjelman Ruotsissa. Citycon käyttää kyseistä
yritystodistusohjelmaa osana konsernin Ruotsin toimintojen
lyhytaikaisen likviditeetin hallintaa. Ohjelman alla
yritystodistuksia voidaan emittoida joko Ruotsin kruunuissa tai
euroissa.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Cityconin riskienhallinnan tavoitteena on auttaa varmistamaan yhtiön
liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. Cityconin
riskienhallintaprosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien
riskien tunnistamisen, merkittävyyden arvioinnin,
riskienhallintatoimenpiteiden suunnittelun ja toteuttamisen,
säännöllisen riskiraportoinnin sekä valvonnan. Citycon otti vuoden
2007 aikana käyttöön kokonaisvaltaisen riskienhallintaohjelman
(Enterprise Risk Management, ERM). Yhtiön hallituksen hyväksymää,
yhtiön riskienhallinnan periaatteet määrittävää ohjesääntöä
päivitetään säännöllisesti vastaamaan liiketoiminnassa mahdollisesti
tapahtuvia muutoksia.

Yhtiön arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen
kehitykseen sekä sijoituskiinteistöjen tuleviin käyvän arvon ja
korkotason muutoksiin. Omien kiinteistöjen kehittämisen ja
rakennuttamisen määrän kasvaessa myös projektihallintaan ja
rakennuskustannusten nousuun liittyvät riskit kasvavat. Toteutuessaan
merkittävällä korkotason nousulla, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
laskulla, projektiriskeillä, rakennuskustannusten merkittävällä
nousulla tai talouskasvun merkittävällä hidastumisella Suomessa,
Ruotsissa tai Baltiassa voisi olla haitallinen vaikutus Cityconin
liiketoimintaan ja tulokseen.

Kesällä 2007 alkanut rahoitusmarkkinoiden epävarmuus on johtanut
lyhyiden rahamarkkinakorkojen selvään nousuun ja pankkien oman
varainhankinnan vaikeutumiseen, mikä saattaa vaikuttaa merkittävästi
yhtiön rahoituksen saatavuuteen ja nostaa tulevia luottomarginaaleja
ja rahoituksen kustannusta. Tällä voi olla toteutuessaan haitallinen
vaikutus Cityconin strategian toteuttamiseen sekä yhtiön
liiketoimintaan ja tulokseen. Yhtiö pyrkii suojautumaan
rahoitusmarkkinoiden muutoksilta noudattamalla konservatiivista
rahoituslinjaa, minkä johdosta yhtiön rahoituskustannukset eivät
kuitenkaan ole vielä merkittävästi nousseet eikä rahoituksen
saatavuus heikentynyt.

Yhtiön riskienhallintaa on käsitelty tarkemmin vuoden 2007
vuosikertomuksessa ja rahoitusriskejä laajemmin vuoden 2007
tilinpäätöksen sivuilla 35-36.

Varsinainen yhtiökokous 2008

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 13.3.2008
Helsingissä. Yhtiökokous vahvisti konsernitilinpäätöksen ja emoyhtiön
tilinpäätöksen tilikaudelta 2007 sekä myönsi vastuuvapauden
hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Tilikauden 2007
osingoksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi
yhtiökokous päätti 0,10 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Osingonmaksun ja pääoman
palautuksen täsmäytyspäivä oli 18.3.2008 ja osinko ja pääoman
palautus maksettiin 2.4.2008.

Yhtiökokouksen muut päätökset käyvät ilmi 24.4.2008 julkistetusta
osavuosikatsauksesta.

Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet

Vaihto ja kurssi

Tammi-kesäkuun aikana Cityconin osakkeen vaihto OMX Pohjoismainen
Pörssi Helsingissä oli 275,0 miljoonaa euroa (357,6 milj. euroa) ja
74,0 miljoonaa (66,4 milj.) osaketta. Kauden ylin kurssinoteeraus oli
4,28 euroa (6,09 euroa) ja alin 3,03 euroa (4,61 euroa). Kauden
vaihdolla painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 3,71 euroa (5,39
euroa) ja päätöskurssi 3,21 euroa (4,77 euroa). Yhtiön osakekannan
markkina-arvo kesäkuun lopussa oli 709,4 miljoonaa euroa (918,2 milj.
euroa).

Liputusilmoitukset

Citycon Oyj vastaanotti kauden aikana kolme ilmoitusta omistusosuuden
muuttumisesta kahdelta eri osakkeenomistajalta:

FIL Limited (entinen Fidelity International Limited) ilmoitti
maaliskuussa, että sen ja sen suorien ja epäsuorien tytäryhtiöiden
osakeomistus Citycon Oyj:ssä oli laskenut alle viiden prosentin
rajan. Ilmoituksensa mukaan FIL Limited ja sen suorat ja epäsuorat
tytäryhtiöt omistivat 5.3.2008 yhteensä 10 904 704 Cityconin osaketta
eli 4,93 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja osakepääomasta.

AXA Investment Managers ilmoitti maaliskuussa, että AXA S.A.:n ja sen
tytäryhtiöiden osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli
noussut yli viiden prosentin rajan. Ilmoituksen mukaan AXA-konserni
omisti 21.3.2008 yhteensä 11 892 688 osaketta eli 5,38 prosenttia
yhtiön kaikista osakkeista ja osakepääomasta. Toukokuussa AXA
Investment Managers ilmoitti, että AXA S.A.:n ja sen tytäryhtiöiden
osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli laskenut alle
viiden prosentin rajan 4,99 prosenttiin 13.5.2008 tehdyillä
osakekaupoilla. Ilmoituksen mukaan AXA-konserni omisti tuolloin
yhteensä 11 017 656 Cityconin osaketta.

Osakepääoma

Yhtiön rekisteröity osakepääoma vuoden 2008 alussa oli 259,6
miljoonaa euroa ja osakkeita oli yhteensä 221,0 miljoonaa.
Katsauskauden aikana yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi 4 335
osakkeella optio-oikeuksilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena
sekä 7 040 osakkeella, jotka annettiin suunnatulla maksuttomalla
osakeannilla yhtiön avainhenkilöille yhtiön osakepohjaiseen
kannustinjärjestelmään liittyen. Kauden lopussa yhtiön rekisteröity
osakepääoma oli 259 570 510,20 euroa ja osakkeiden lukumäärä 220 992
586. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen
ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.

Hallituksen valtuutukset

Vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään
uusien osakkeiden antamisesta ja yhtiön hallussa olevien omien
osakkeiden luovuttamisesta joko maksullisella tai maksuttomalla
osakeannilla. Uudet osakkeet voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat
omat osakkeet luovuttaa yhtiön osakkeenomistajille siinä suhteessa
kuin he ennestään omistavat yhtiön osakkeita tai suunnatulla
osakeannilla osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, jos siihen on
yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös
maksuttomasta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus
valtuutettiin antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettuja
erityisiä oikeuksia, jotka oikeuttavat saamaan maksua vastaan yhtiön
uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita.
Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien yhtiön hallussa
olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten
oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään
100 miljoonaa.

Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään syyskuussa 2007
osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta osakeannista ja
suunnatusta maksuttomasta osakeannista yhtiön osakepohjaiseen
kannustinjärjestelmään liittyen toukokuussa 2008. Valtuutuksen
perusteella voidaan tämän jälkeen antaa tai luovuttaa enintään
72 398 178 osaketta. Valtuutus on voimassa 13.3.2012 asti.

Hallituksella ei ole muita valtuutuksia.

Optio-oikeudet 2004

Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000
optio-oikeuden antamisesta. Optio-oikeudet 2004 A ja 2004 B on
listattu OMX Pohjoismainen Pörssi Helsinkiin.
Yhtiön optio-ohjelman 2004 ehtoja muutettiin kauden aikana
yhtiökokouksen tekemällä päätöksellä. Optio-ohjelman 2004 voimassa
olevat perustiedot käyvät ilmi oheisesta taulukosta.

Optio-ohjelman 2004 perustiedot 30.6.2008

2004 A 2004 B 2004 C
Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 040 000 1 090 000 1 050 000
Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 260 000 210 000 250 000
Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127 1:1,2127 1:1,2127
Merkintähinta/osake, euroa ²) 2,2732 2,6608 4,3613
Osakkeiden merkintäaika alkaa/alkoi 1.9.2006 1.9.2007 1.9.2008
Osakkeiden merkintäaika päättyy 31.3.2009 31.3.2010 31.3.2011
Osakemerkintään käytetyt optiot 339 795 - -
Optioilla merkityt osakkeet 380 045 - -

¹) Veniamo-Invest Oy ei voi merkitä emoyhtiönsä osakkeita.
²) Vuoden 2008 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen
merkintähinnat alenevat puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen
ja pääoman palautusten määrästä. Osakkeen merkintähinta on kuitenkin
aina vähintään 1,35 euroa.

Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä A-optioilla merkittiin
kauden aikana 3 729 osaketta 2,2732 euron osakekohtaiseen
merkintähintaan. Katsauskauden päättymisen jälkeen 2004 A-optioilla
merkittiin 6 403 osaketta 2,2732 euron osakekohtaiseen
merkintähintaan. Katsauskauden päättymisen jälkeen merkityt uudet
osakkeet merkitään kaupparekisteriin arviolta 22.7.2008. Ulkona
olevilla vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan tämän jälkeen merkitä
vielä enintään 3 486 421 uutta osaketta. Merkityt osakkeet
oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2008.

Tulevaisuuden näkymät

Citycon keskittyy edelleen liikevoiton ja kassavirran kasvattamiseen.
Yhtiö arvioi kehitys- ja uudistushankkeiden olevan edelleen tärkeitä
yhtiön liiketoiminnassa kuluvalla tilikaudella. Yhtiö keskittyy
strategiansa mukaisesti omistamiensa kauppakeskusten kehittämiseen ja
uudistamiseen ja seuraa markkinoita mahdollisten hankintojen varalta.
Yhtiö harkitsee myös ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden
myyntiä, kuten asuntokiinteistöjensä divestointia Ruotsissa.

Yhtiö arvioi nettovuokratuottojen ja operatiivisen liikevoiton ilman
käyvän arvon muutoksia kasvavan vuonna 2008 edellisvuoteen
verrattuna. Arvio perustuu käynnissä oleviin laajennus- ja
uudistushankkeisiin, kauppakeskusjohtamisen edelleen kehittämiseen
sekä kiinteistökannan kasvuun toteutettujen hankintojen myötä.

Helsingissä 17.7.2008

Citycon Oyj

Hallitus

TILINTARKASTAMATON KONSERNIN LYHENNETTY VÄLITILINPÄÄTÖS 1.1-30.6.2008

Lyhennetty konsernituloslaskelma, IFRS

Q2/ Q2/ Muutos- Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
Me 2008 2007 % 2008 2007 % 2007

Bruttovuokratuotto 43,4 34,1 27,4 % 85,1 66,9 27,3 % 143,7
Käyttökorvaukset ja
palvelutuotot 0,8 1,8 -55,8 % 3,4 3,3 1,8 % 7,7
Liikevaihto (Liite 3) 44,2 35,9 23,1 % 88,5 70,2 26,1 % 151,4
Hoitokulut 13,8 10,0 38,1 % 28,4 21,1 34,5 % 47,8
Vuokraustoiminnan -121,7
muut kulut 0,0 0,1 % 0,0 0,1 -66,9 % 0,3
Nettovuokratuotto 30,5 25,8 17,9 % 60,1 49,0 22,7 % 103,4
Hallinnon kulut 4,4 4,3 3,0 % 8,4 8,6 -3,0 % 16,5
Liiketoiminnan muut
tuotot ja kulut 0,0 -0,1 - 0,1 -0,1 - 0,5
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon -84,7 160,1 - -83,3 191,6 - 213,4
Nettovoitot sijoitus-
kiinteistöjen
myynneistä 0,0 - - 0,1 - - -0,1

Liikevoitto/-tappio -58,7 181,6 - -31,3 231,9 - 300,7

Rahoituskulut (netto) 14,7 10,0 47,6 % 30,8 19,4 58,5 % 47,3
Voitto/tappio ennen
veroja -73,4 171,6 - -62,1 212,5 - 253,5
Tilikauden tulokseen
perustuvat verot -1,2 -2,8 -58,0 % -3,4 -4,2 -19,0 % -3,4
Laskennalliset verot 11,7 -33,1 - 14,0 -37,9 - -46,2
Katsauskauden
voitto/tappio -62,8 135,8 - -51,6 170,4 - 203,9

Katsauskauden voiton/
tappion jakautuminen:
Emoyhtiön omistajille -56,6 134,6 - -47,5 167,6 - 200,3
Vähemmistölle -6,3 1,2 - -4,1 2,8 - 3,6

Tulos/osake, euroa
(Liite 5) -0,26 0,68 - -0,21 0,88 - 1,00
Tulos/osake, laimen-
nettu, euroa (Liite
5) -0,26 0,60 - -0,21 0,78 - 0,91

Operatiivinen tulos
(Liite 4) 9,5 7,6 24,3 % 18,9 14,3 32,7 % 36,3
Ei-operatiivinen
tulos
(Liite 4) -66,0 127,0 - -66,4 153,3 - 164,0
Emoyhtiön omistajille
kuuluva katsaus-
kauden voitto/tappio -56,6 134,6 - -47,5 167,6 - 200,3

Lyhennetty konsernitase, IFRS

Me 30.6.2008 30.6.2007 31.12.2007
Varat

Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt (Liite 6) 2 156,9 1 799,2 2 215,7
Rakenteilla olevat kiinteistöt (Liite
7) 76,2 13,6 33,2
Muut aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet 0,9 0,7 0,9
Johdannaissopimukset ja muut
pitkäaikaiset varat
(Liite 9) 20,9 14,2 10,7
Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 254,9 1 827,7 2 260,5

Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset (Liite 9) 3,2 0,3 1,2
Myyntisaamiset ja muut saamiset 11,1 10,0 22,7
Rahavarat ja pankkisaamiset (Liite 8) 23,8 40,1 24,2
Lyhytaikaiset varat yhteensä 38,1 50,3 48,1

Varat yhteensä 2 293,0 1 878,1 2 308,6

Oma pääoma ja velat

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma
pääoma
Osakepääoma 259,6 259,6 259,6
Osakeanti - -
Ylikurssirahasto ja muut sidotut
rahastot 131,1 131,1 131,1
Arvonmuutosrahasto (Liite 9) 15,1 6,9 4,9
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
(Liite 10) 177,2 99,2 199,3
Kertyneet voittovarat (Liite 10) 330,7 354,1 387,0
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma
pääoma yhteensä 913,7 850,9 982,0
Vähemmistön osuus 50,7 28,6 28,9
Oma pääoma yhteensä 964,4 879,5 1 010,9

Velat

Pitkäaikaiset korolliset velat (Liite
11) 1 071,1 783,9 1 049,3
Johdannaissopimukset ja muut
korottomat velat
(Liite 9) 0,7 2,0 2,4
Laskennalliset verovelat 77,7 80,7 88,1
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 149,5 866,7 1 139,9

Lyhytaikaiset korolliset velat (Liite
11) 141,9 102,1 104,7
Ostovelat ja muut velat 37,3 29,7 53,1
Lyhytaikaiset velat yhteensä 179,2 131,8 157,8

Velat yhteensä 1 328,6 998,5 1 297,7

Oma pääoma ja velat yhteensä 2 293,0 1 878,1 2 308,6

Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma
pääoma
Me
Sijoitetun
Ylikurssi- vapaan Kerty-
rahasto oman neet
Osake- Osake- ja muut Arvonmuutos- pääoman voitto-
pääoma anti rahastot rahasto rahasto varat

Oma pääoma
1.1.2007 225,7 0,1 131,1 -1,3 - 209,7
Rahavirran
suojaus 8,2
Katsauskauden
tulos 167,6
Kaudella
kirjatut
tuotot ja kulut
yhteensä 8,2 167,6
Osakeannit 33,8 98,8
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,1 -0,1 0,0 0,4
Osingonjako
(Liite 10) -23,4
Muuntoerot -0,3
Osakeperusteiset
maksut 0,5
Muut muutokset 0,0
Oma pääoma
30.6.2007 259,6 - 131,1 6,9 99,2 354,1

Oma pääoma
1.1.2008 259,6 - 131,1 4,9 199,3 387,0
Rahavirran
suojaus 10,2
Katsauskauden
tulos -47,5
Kaudella
kirjatut
tuotot ja kulut
yhteensä 10,2 -47,5
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,0
Osingonjako ja
pääoman
palautus (Liite
10) -22,1 -8,8
Muuntoerot -0,2
Osakeperusteiset
maksut 0,2
Muut muutokset
Oma pääoma
30.6.2008 259,6 - 131,1 15,1 177,2 330,7


Emoyhtiön
omistajille Vähemmistön Oma pääoma
Me kuuluva oma pääoma osuus yhteensä

Oma pääoma 1.1.2007 565,3 15,0 580,3
Rahavirran suojaus 8,2 8,2
Katsauskauden tulos 167,6 2,8 170,4
Kaudella kirjatut tuotot ja
kulut
yhteensä 175,8 2,8 178,6
Osakeannit 132,5 132,5
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,4 0,4
Osingonjako (Liite 10) -23,4 -23,4
Muuntoerot -0,3 -0,3 -0,6
Osakeperusteiset maksut 0,5 0,5
Muut muutokset 0,0 11,2 11,2
Oma pääoma 30.6.2007 850,9 28,6 879,5Oma pääoma 1.1.2008 982,0 28,9 1 010,9
Rahavirran suojaus 10,2 10,2
Katsauskauden tulos -47,5 -4,1 -51,6
Kaudella kirjatut tuotot ja
kulut
yhteensä -37,3 -4,1 -41,4
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,0 0,0
Osingonjako ja pääoman
palautus
(Liite 10) -30,9 -30,9
Muuntoerot -0,2 -0,1 -0,3
Osakeperusteiset maksut 0,2 0,2
Muut muutokset 0,0 25,9 25,9
Oma pääoma 30.6.2008 913,7 50,7 964,4

Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS

Q1-Q2/ Q1-Q2/
Me 2008 2007 2007

Liiketoiminta
Voitto/tappio ennen veroja -62,1 212,5 253,5
Oikaisut voittoon/tappioon ennen veroja 114,5 -171,5 -164,9
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 52,4 41,0 88,5
Käyttöpääoman muutos -0,7 -2,7 0,2

Liiketoiminnan rahavirta 51,7 38,3 88,8

Maksetut korot ja muut rahoituskulut -30,5 -15,2 -42,7
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 1,5 1,0 3,1
Maksetut välittömät verot 3,4 -3,7 -10,0

Liiketoiminnan rahavirta 26,1 20,5 39,3

Investoinnit
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä
hankintahetken
rahavaroilla (Liite 6) -16,7 -165,3 -517,6
Sijoituskiinteistöjen hankinnat (Liite 6) - - -16,0
Investoinnit sijoituskiinteistöihin (Liite 6) -31,7 -15,4 -39,3
Investoinnit rakenteilla oleviin kiinteistöihin
sekä
muihin aineellisiin ja aineettomiin
hyödykkeisiin
(Liite 7) -38,6 -7,3 -24,5
Sijoituskiinteistöjen myynti 7,7 - 0,3
Investointien rahavirta -79,3 -188,0 -597,1

Rahoitus
Osakeannista saadut maksut - 132,5 232,4
Vähemmistön rahastosuoritukset 25,9 - -
Lyhytaikaisten lainojen nostot (Liite 11) 67,5 130,0 773,1
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut (Liite
11) -30,0 -115,5 -727,9
Pitkäaikaisten lainojen nostot (Liite 11) 287,5 209,3 535,8
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut (Liite
11) -266,9 -146,4 -228,9
Maksetut osingot (Liite 10) -30,9 -23,4 -23,4
Rahoituksen rahavirta 52,9 186,6 561,1

Rahavarojen muutos -0,3 19,0 3,3
Rahavarat katsauskauden alussa (Liite 8) 24,2 21,3 21,3
Valuuttakurssien muutosten vaikutus 0,0 -0,2 -0,4
Rahavarat katsauskauden lopussa (Liite 8) 23,8 40,1 24,2

KONSERNIN LYHENNETYN VÄLITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1. Yrityksen perustiedot

Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut
kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen,
Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien
mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki.
Hallitus on hyväksynyt välitilinpäätöksen 17.7.2008.

2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet

Citycon laatii konsernitilinpäätöksensä kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards,
IFRS) mukaisesti ja Cityconin välitilinpäätös 30.6.2008 on laadittu
IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti.
Välitilinpäätöksessä noudatetaan samoja laatimisperiaatteita sekä
laskentamenetelmiä kuin vuoden 2007 vuositilinpäätöksessä.
Välitilinpäätös ei sisällä kaikkia vuositilinpäätöksessä
esitettäväksi vaadittavia tietoja, joten sitä tulee lukea yhdessä
Cityconin vuoden 2007 vuositilinpäätöksen kanssa.

Vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöstietojen oikaisu uuden IAS 23
-standardin Vieraan pääoman menot mukaisesti
Uuden IAS 23 -standardin Vieraan pääoman menot johdosta Citycon on
tarkistanut ja päättänyt muuttaa laskentaperiaatteitaan korkokulujen
aktivoimisen osalta. Uusien laskentaperiaatteiden käyttöönoton vuoksi
Citycon myös oikaisee vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöksiään. Uuden
standardin on julkaissut kansainvälinen
tilinpäätösstandardilautakunta (International Accounting Standards
Board, IASB), ja EU:n odotetaan vahvistavan standardin vuoden 2008
loppuun mennessä. Näin ollen Citycon ei voi noudattaa uutta
standardia vielä tässä osavuosikatsauksessa, vaan vasta koko vuotta
2008 koskevassa tilinpäätöksessä.
Tällä hetkellä Citycon aktivoi korkokulut niiden kehityshankkeiden
osalta, joihin liittyy huomattavia laajennuksia tai uusia, Cityconin
rakennuttamia kiinteistöjä. Nämä arvostetaan hankintamenoon IAS 16:n
mukaisesti. Sen jälkeen, kun Citycon on ottanut uuden standardin
käyttöön vuotta 2008 koskevassa tilinpäätöksessään, korkokulujen
aktivointi laajennetaan koskemaan myös olemassa olevien
sijoituskiinteistöjen kehityshankkeita, jotka arvostetaan käypään
arvoon. Seuraavassa taulukossa on esitetty uuden IAS 23 -standardin
käyttöönoton oletettu vaikutus vuosien 2007 ja 2008
tilinpäätöstietoihin. Standardin käyttöönotto ei vaikuta tilikauden
tulokseen eikä taseeseen, sillä vaikutukset nettovoittoon/
-tappioon sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon ja
rahoituskuluihin kumoavat toisensa.

Oikaistu
Q1-Q2/ Q1-Q2/ Oikaistu
Me 2008 2008 Q1/2008 Q1/2008
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon -83,3 -85,1 1,4 0,5
Liikevoitto/-tappio -31,3 -33,0 27,4 26,4
Rahoituskulut (netto) 30,8 29,0 16,1 15,1
Voitto/tappio ennen veroja -62,1 -62,1 11,3 11,3
Katsauskauden voitto/tappio -51,6 -51,6 11,3 11,3
Operatiivinen tulos 18,9 20,6 9,5 10,4
Ei-operatiivinen tulos -66,4 -68,1 -0,4 -1,3


Oikaistu
Oikaistu Q1-Q3/ Q1-Q3/
Me 2007 2007 2007 2007
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 213,4 211,4 212,7 211,5
Liikevoitto/-tappio 300,7 298,7 276,2 275,1
Rahoituskulut (netto) 47,3 45,3 32,7 31,6
Voitto/tappio ennen veroja 253,5 253,5 243,5 243,5
Katsauskauden voitto/tappio 203,9 203,9 194,0 194,0
Operatiivinen tulos 36,3 38,3 22,5 23,6
Ei-operatiivinen tulos 164,0 162,1 168,6 167,4

Oikaistu
Q1-Q2/ Q1-Q2/ Oikaistu
Me 2007 2007 Q1/2007 Q1/2007
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 191,6 191,2 31,5 31,4
Liikevoitto/-tappio 231,9 231,5 50,4 50,3
Rahoituskulut (netto) 19,4 19,0 9,5 9,4
Voitto/tappio ennen veroja 212,5 212,5 40,9 40,9
Katsauskauden voitto/tappio 170,4 170,4 34,6 34,6
Operatiivinen tulos 14,3 14,7 6,7 6,7
Ei-operatiivinen tulos 153,3 152,9 26,3 26,3

3. Segmentti-informaatio

Cityconin liiketoiminta on jaettu alueellisiin
liiketoimintayksiköihin Suomi, Ruotsi ja Baltia.

Q2/ Q2/ Muutos- Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
Me 2008 2007 % 2008 2007 % 2007
Liikevaihto
Suomi 31,6 24,7 27,8 % 62,9 48,6 29,5 % 104,3
Ruotsi 10,6 9,3 13,9 % 21,2 17,8 19,0 % 39,0
Baltia 2,1 1,9 9,7 % 4,3 3,7 17,5 % 8,0
Yhteensä 44,2 35,9 23,1 % 88,5 70,2 26,1 % 151,4

Liikevoitto/-tappio
Suomi -37,2 137,1 - -17,9 167,3 - 218,7
Ruotsi -15,2 40,6 - -8,1 59,4 - 74,3
Baltia -4,3 5,6 - -1,8 9,1 - 14,5
Muut -1,9 -1,8 4,6 % -3,5 -3,8 -8,6 % -6,8
Yhteensä -58,7 181,6 - -31,3 231,9 - 300,7

Me
Muutos-
Varat 30.6.2008 30.6.2007 % 31.12.2007
Suomi 1 563,2 1 190,5 31,3 % 1 594,2
Ruotsi 546,6 535,8 2,0 % 542,2
Baltia 132,9 94,7 40,4 % 125,3
Muut 50,3 57,2 -12,1 % 46,9
Yhteensä 2 293,0 1 878,1 22,1 % 2 308,6

Kasvu segmenttien varoissa johtuu pääosin kauppakeskushankinnoista.

4. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen
täsmäytyslaskelma

Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä
IFRS-raportointivelvoitteesta johtuen konsernituloslaskelmaan
sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan ulkopuolisia eriä.
Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen
katsauskausien vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen
konsernituloslaskelman lisäksi tilikauden voiton jaettuna
operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen tulokseen.
Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannattavuutta
tilikaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja
-tappioiden sekä muiden kertaluonteisten erien vaikutusta.
Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa
EPRA:n suositusten mukaista osakekohtaista tulosta.
Muutoksena aiempaan käytäntöön, operatiivisesta tuloksesta on
eliminoitu tuloslaskelmaan kirjattu rahoitusinstrumenttien käyvän
arvon muutos. Suojautuakseen korkoriskiltä Citycon on solminut
korkoriskipolitiikkansa mukaisesti korko- ja inflaatiojohdannaisia,
joiden osalta IFRS:n mukaisen suojauslaskennan edellytykset eivät
täyty. Tällaisten johdannaisten käyvän arvon muutos kirjataan
tulosvaikutteisesti. Kyseiset johdannaiset suojaavat konsernin
korkoriskiä ja näiden johdannaisten ehtojen mukaisesti Citycon
vastaanottaa vaihtuvaa rahamarkkinakorkoa, jonka määräytyminen vastaa
konsernin vaihtuvakorkoisten lainojen koron määräytymistä. Cityconin
maksama korko puolestaan ei riipu markkinakoroista, jolloin
johdannaiset suojaavat yhtiötä markkinakorkojen nousulta. Suojausten
tehokkuus pyritään varmistamaan yhtenevällä korkojen määräytymisellä
tulosvaikutteisesti kirjattavien johdannaisten ja vaihtuvakorkoisten
lainojen välillä.

Me Q2/2008 Q1/2008 Q4/2007 Q3/2007 Q2/2007

Operatiivinen tulos
Nettovuokratuotto 30,5 29,7 27,1 27,3 25,8
Hallinnon kulut -4,2 -3,8 -3,9 -4,0 -4,3
Liiketoiminnan muut tuotot ja
kulut 0,0 0,0 0,6 0,0 -0,1
Rahoituskulut (netto) -14,9 -14,7 -14,7 -11,9 -10,1
Tilikauden tulokseen
perustuvat verot -1,2 -1,2 3,2 -2,4 -2,8
Laskennalliset verot 0,0 -0,1 1,7 -0,5 -0,7
Vähemmistön osuus -0,7 -0,4 -0,2 -0,3 -0,2
Yhteensä 9,5 9,5 13,8 8,2 7,6

Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu
EPRA
EPS), euroa 1) 0,04 0,04 0,06 0,04 0,04

Ei-operatiivinen tulos
Nettovoitot/-tappiot
sijoitus-
kiinteistöjen arvostuksesta
käypään
arvoon -84,7 1,4 0,7 21,1 160,1
Voitot sijoituskiinteistöjen
myynneistä 0,0 0,1 0,0 -0,1 -
Hallinnon kulut liittyen
sijoituskiinteistöjen
myynteihin -0,2 -0,2 - - -
Liiketoiminnan muut tuotot ja
kulut 0,0 0,1 - - -
Rahoituserien käyvän arvon
muutokset 0,2 -1,4 0,2 -1,4 0,1
Tilikauden tulokseen
perustuvat verot
liittyen
sijoituskiinteistöjen
myynteihin 0,0 -1,1 - - -
Laskennalliset verot 11,6 2,4 -5,0 -4,5 -32,3
Vähemmistön osuus 7,0 -1,8 -0,4 0,1 -0,9
Yhteensä -66,0 -0,4 -4,6 15,2 127,0

Ei-operatiivinen tulos /
osake,
laimennettu -0,27 0,00 -0,02 0,07 0,56

Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden voitto/tappio -56,6 9,1 9,3 23,4 134,6

¹) Operatiivinen osakekohtaisen tuloksen laskeminen on esitetty
liitetiedossa 5. Osakekohtainen tulos.

5. Osakekohtainen tulos

A) Katsauskauden tuloksesta laskettu
osakekohtainen tulos Q1-Q2/2008 Q1-Q2/2007 2007

Tulos/osake
Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden voitto/tappio, Me -47,5 167,6 200,3
Keskimääräinen osakeantioikaistu
osakemäärä, milj. kpl 221,0 190,5 199,4
Tulos/osake, euroa -0,21 0,88 1,00

Tulos/osake, laimennettu
Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden voitto/tappio, Me -47,5 167,6 200,3
VVK:n kulut oikaistu verovaikutuksella
vähennettynä, Me - 2,8 5,7
Laimennetun osakekohtaisen tuloksen
laskennassa käytetty katsauskauden
voitto/tappio, Me -47,5 170,4 206,0
Keskimääräinen osakeantioikaistu
osakemäärä, milj. kpl 221,0 190,5 199,4
VVK:n osakeantioikaistu
laimennusvaikutus,
milj. kpl - 25,3 26,2
Optioiden osakeantioikaistu laimennus-
vaikutus, milj. kpl - 2,0 1,5
Keskimääräinen osakeantioikaistu
laimennettu osakemäärä, milj. kpl 221,0 217,8 227,1
Tulos/osake, laimennettu, euroa -0,21 0,78 0,91

Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita eikä laimentavien
potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuottoja oteta huomioon
Q1-Q2/2008 laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta
laskettaessa, koska emoyrityksen omistajille kuuluva tulos on
negatiivinen.

B) Operatiivisesta tuloksesta laskettu Q1-Q2/ Q1-Q2/
osakekohtainen tulos 2008 2007 2007

Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS)
Operatiivinen tulos, Me (Liite 4) 18,9 14,3 36,3
VVK:n kulut oikaistu verovaikutuksella
vähennettynä, Me 2,9 2,8 5,7
Operatiivisen osakekohtaisen tuloksen laskennassa
käytetty katsauskauden voitto, Me 21,8 17,1 42,0
Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennettu
osakemäärä, milj. kpl 248,2 217,8 227,1
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS), euroa 0,09 0,08 0,18

6. Sijoituskiinteistöt

Me 30.6.2008 30.6.2007 31.12.2007

Katsauskauden alussa 2 215,7 1 447,9 1 447,9
Hankinnat 2,5 158,7 531,3
Investoinnit 33,1 22,5 44,8
Myynnit -7,6 - -0,3
Siirto rakenteilla oleviin
kiinteistöihin -1,9 -13,6 -6,2
Voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta 3,8 198,8 220,8
Tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -87,1 -7,0 -7,5
Valuuttakurssiero -1,6 -8,1 -15,1
Katsauskauden lopussa 2 156,9 1 799,2 2 215,7

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen
arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka
keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut
ja tuottovaatimus. Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä
käyttämät tuottovaatimukset sekä markkinavuokrat olivat
segmenteittäin seuraavanlaiset:

Tuottovaatimus (%) Markkinavuokrat (€/m²)
30.6.2008 30.6.2007 31.12.2007 30.6.2008 30.6.2007 31.12.2007
Suomi 6,0 5,9 5,7 21,3 18,5 21,1
Ruotsi 5,7 5,5 5,4 13,7 12,8 13,2
Baltia 6,9 6,3 6,4 19,6 16,1 16,4
Keskimäärin 6,0 5,8 5,6 19,4 16,9 19,0

7. Rakenteilla olevat kiinteistöt

Rakenteilla olevat kiinteistöt muodostuivat 30.6.2008 Rocca al Mare,
Åkersberga, Liljeholmen ja Lippulaiva -kauppakeskusten
laajennushankkeisiin kertyneistä investoinneista.

Me 30.6.2008 30.6.2007 31.12.2007
Katsauskauden alussa 33,2 - -
Hankinnat 7,1 - -
Investoinnit 32,6 - 26,4
Aktivoidut korot 1,3 - 0,6
Siirto sijoituskiinteistöistä 1,9 13,6 6,2
Katsauskauden lopussa 76,2 13,6 33,2

8. Rahavarat

Me 30.6.2008 30.6.2007 31.12.2007

Käteinen raha ja pankkitilit 17,4 24,9 24,2
Lyhytaikaiset pankkitalletukset 6,5 15,2 -
Yhteensä 23,8 40,1 24,2

9. Johdannaissopimukset

Me 30.6.2008 30.6.2007 31.12.2007
Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
arvot arvot arvot arvot arvot arvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi 60,0 0,7 50,0 0,3 40,0 0,2
1-2 vuotta 92,4 0,2 60,0 0,4 112,5 -0,6
2-3 vuotta 40,0 2,5 149,0 -2,0 83,0 -1,1
3-4 vuotta 70,0 2,3 40,0 1,1 70,0 1,7
4-5 vuotta 103,0 2,3 0,0 0,0 20,0 0,2
yli 5 vuotta 308,6 13,5 240,1 11,8 309,0 8,5
Yhteensä 674,0 21,5 539,1 11,5 634,5 8,8

Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi 124,0 1,6 88,5 -0,4 40,4 0,3
Yhteensä 124,0 1,6 88,5 -0,4 40,4 0,3

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty
korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin
suojaamistarkoituksessa.

Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 2,6 milj.
euroa (-0,9 milj. euroa) on kirjattu tuloslaskelman
valuuttakurssivoittoihin.

Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille,
joiden nimellisarvo on 597,6 milj. euroa (489,1 milj. euroa).
Sopimuksista on kirjattu 15,1 milj. euroa (6,9 milj. euroa) oman
pääoman arvonmuutosrahastoon verovaikutus huomioituna.

10. Osingonjako ja pääoman palautus

Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 13.3.2008 kokoontuneen
yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti tilikauden 2007 osinko oli 0,04
euroa osakkeelta ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta 0,10 euroa osakkeelta (osinko 0,14 euroa tilikautena
2006).
Maksetut osingot ja pääoman palautukset olivat 30,9 milj. euroa (23,4
milj. euroa) katsauskaudella.

11. Korolliset velat

Katsauskauden aikana Citycon on sopinut 30 miljoonan euron lainasta,
jolla rahoitetaan kauppakeskus Liljeholmstorgetin uudisrakentamista
Tukholmassa. Laina on vaihtuvakorkoinen ja laina-aika on 10 vuotta.
Katsauskaudella on myös nostettu Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus
Magistralin hankintaan liittyen 17,9 miljoonan euron laina, jonka
laina-aika on noin 5 vuotta. Pitkäaikainen sitova luottolimiitti (50
miljoonan euron viiden vuoden pituinen luottolimiittisopimus) on
katsauskauden päättyessä nostamatta. Katsauskauden aikana konsernin
lainoja on maksettu takaisin 10,1 miljoonaa euroa aiemmin
ilmoitettujen takaisinmaksuehtojen mukaisesti.

Muut pitkäaikaisten lainojen nostot ja takaisinmaksut
rahavirtalaskelmassa liittyvät luottolimiittisopimusten nostoihin ja
takaisinmaksuihin.

12. Vastuusitoumukset

Me 30.6.2008 30.6.2007 31.12.2007
Kiinnitykset maa-alueisiin ja
rakennuksiin 46,3 47,6 46,4
Pankkitakaukset 48,8 20,1 49,8
Pääomasitoumukset 26,8 84,7 31,0

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 26,8 milj. euroa
pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa useisiin kehityshankkeisiin.

13. Lähipiiritapahtumat

Katsauskaudella ei ollut merkittäviä liiketapahtumia lähipiiriin
kuuluvien tahojen kanssa.

14. Tunnuslukuja

Q2/ Q2/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Muutos-
2008 2007 Muutos-% 2008 2007 % 2007

Tulos/osake, euroa -0,26 0,68 - -0,21 0,88 - 1,00
Tulos/osake
laimennettu, euroa -0,26 0,60 - -0,21 0,78 - 0,91
Oma pääoma/osake,
euroa 4,13 4,32 -4,2 % 4,44
Nettovarallisuus (EPRA
NAV)/osake, euroa 4,46 4,70 -5,1 % 4,83
Omavaraisuusaste, % 42,1 46,9 - 43,9

Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2007 tilinpäätöksestä.

Luvut ovat tilintarkastamattomia.

Taloudellinen raportointi vuonna 2008

Citycon julkistaa vuonna 2008 vielä yhden osavuosikatsauksen ajalta
1-9/2008. Osavuosikatsaus julkistetaan torstaina 16.10.2008 noin klo
9.00.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta
www.citycon.fi.

Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin (09) 6803 6730 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi

Jakelu:
OMX Pohjoismainen Pörssi Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

Kertomus Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen 1.1. - 30.6.2008
yleisluonteisesta tarkastuksesta Citycon Oyj:n hallitukselle

Johdanto

Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti laaditun
Citycon Oyj:n konsernin taseen 30.6.2008, tuloslaskelman, oman
pääoman muutoksia koskevan laskelman ja rahavirtalaskelman kyseisenä
päivänä päättyneeltä kuuden kuukauden jaksolta sekä liitetiedot.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat vastuussa arvopaperimarkkinalain 2
luvun 5 a §:ssä tarkoitetun osavuosikatsauksen laatimisesta.
Suorittamamme yleisluonteisen tarkastuksen perusteella annamme yhtiön
hallituksen pyynnöstä arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5a §:n 7
momentin mukaisen lausunnon osavuosikatsauksesta.

Yleisluonteisen tarkastuksen laajuus

Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta
koskevan standardin 2410 "Yhteisön tilintarkastajan suorittama
osavuosi-informaation yleisluonteinen tarkastus" mukaisesti.
Yleisluonteiseen tarkastukseen kuuluu tiedustelujen tekemistä
pääasiallisesti talouteen ja kirjanpitoon liittyvistä asioista
vastaaville henkilöille sekä analyyttisiä toimenpiteitä ja muita
yleisluonteisen tarkastuksen toimenpiteitä. Yleisluonteinen tarkastus
on laajuudeltaan huomattavasti suppeampi kuin
tilintarkastusstandardien ja -suositusten mukaisesti suoritettava
tilintarkastus, ja siksi emme pysty sen perusteella varmistumaan
siitä, että saamme tietoomme kaikki sellaiset merkittävät seikat,
jotka ehkä tunnistettaisiin tilintarkastuksessa. Näin ollen emme anna
tilintarkastuskertomusta.

Lausunto

Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole tullut
mitään, mikä antaisi meille syyn uskoa, ettei osavuosikatsaus, joka
on laadittu EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti, anna
arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää
kuvaa yhteisön taloudellisesta asemasta 30.6.2008 ja sen toiminnan
tuloksesta ja rahavirroista kyseisenä päivänä päättyneeltä kuuden
kuukauden jaksolta.

Helsingissä, 17. heinäkuuta 2008

Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen, KHT