Yhteenveto vuoden 2008 kolmannesta vuosineljänneksestä verrattuna
edelliseen vuosineljännekseen
- Liikevaihto kasvoi 0,8 prosenttia 44,6 miljoonaan euroon (Q2/2008:
44,2 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 3,2 prosenttia 31,5 miljoonaan euroon
(30,5 milj. euroa) johtuen sekä vertailukautta alhaisemmista hoito-
ja korjauskuluista että liikevaihdon kasvusta.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake laski edelliseen
vuosineljännekseen verrattuna pääasiassa käyttöpääoman ja koron
maksujen ajoituserojen takia ja oli 0,02 euroa (0,06 euroa).
- Tulos/osake oli -0,21 euroa (-0,26 euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) kasvoi ja oli 0,05 euroa
(0,04 euroa).
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -70,8 miljoonaa euroa
(-84,7 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä laski 2 094,4
miljoonaan euroon (2 156,9 milj. euroa).
- Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus nousi ja
oli kauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 6,2 prosenttia
(6,0 %). Nettotuottovaatimuksen nousu aiheutui markkinatilanteesta.
- Yhtiön rahoituskulut kasvoivat korkotason nousun ja kasvaneen velan
määrän myötä ja olivat 16,1 miljoonaa euroa (14,7 milj. euroa).
Katsauskauden rahoituskuluihin sisältyy kertaluonteinen 0,6 miljoonan
euron (0,2 milj. euron voitto) suuruinen, yhtiön
vuosineljänneksittäin tapahtuvaan korkosuojaussopimusten arvostukseen
liittyvä laskennallinen kulu, joka johtui pääasiassa pitkäaikaisten
korkojen laskusta.
Yhteenveto katsauskaudesta 1.1.-30.9.2008 verrattuna viime vuoden
vastaavaan jaksoon
- Yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti kauden lopussa oli 310,7
miljoonaa euroa, josta 292,0 miljoonaa euroa oli käyttämättömiä,
sitovia luottolimiittejä ja 18,7 miljoonaa euroa rahavaroja.
Käytettävissä oleva likviditeetti riittää kattamaan päätetyt
investoinnit ja lainanhoitokustannukset ainakin vuoden 2010 loppuun
saakka ilman uusien rahoituslähteiden tarvetta.
- Liikevaihto kasvoi 23,1 prosenttia 133,1 miljoonaan euroon
(Q1-3/2007: 108,1 milj. euroa). Kasvu johtui sekä vuoden 2007 aikana
tehdyistä kiinteistöhankinnoista että aktiivisesta
kauppapaikkajohtamisesta.
- Voitto/tappio ennen veroja oli -121,4 miljoonaa euroa (243,5 milj.
euroa). Luku sisältää -154,1 miljoonaa euroa (212,7 milj. euroa)
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta.
- Yhtiön operatiivinen tulos nousi 29,3 miljoonaan euroon (22,5 milj.
euroa). Tuloksen kasvu johtui pääosin nettovuokratuottojen kasvusta,
hallintokulujen laskusta ja vertailukautta alhaisemmista veroista.
Yhtiön omistamien kiinteistöjen käyvän arvon muutoksella ei ole
vaikutusta yhtiön nettovuokratuottoihin eikä operatiiviseen
tulokseen, mutta se vaikuttaa yhtiön kokonaistulokseen.
- Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,14 euroa (0,12
euroa).
- Tulos/osake oli -0,42 euroa (0,99 euroa). Lasku johtui lähinnä
käyvän arvon muutoksista.
- Nettovuokratuotot kasvoivat 20,1 prosenttia ja olivat 91,6
miljoonaa euroa (76,3 milj. euroa).
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 1,8
prosenttia.
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake pysyi vakaana ja oli 0,14 euroa
(0,14 euroa).
- Omavaraisuusaste oli 40,3 prosenttia (41,2 %).
- Citycon allekirjoitti kolme pitkäaikaista lainasopimusta
kilpailukykyisin ehdoin.
Avainluvut
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 1) 2007
Liikevaihto, Me 44,6 38,0 44,2 133,1 108,1 23,1 % 151,4
Nettovuokratuotto, Me 31,5 27,3 30,5 91,6 76,3 20,1 % 103,4
Liikevoitto/-tappio, Me -43,2 44,3 -58,7 -74,5 276,2 - 300,7
116,7 255,5 198,6
% liikevaihdosta - % - - % - %
Voitto/tappio ennen
veroja, Me -59,3 31,0 -73,4 -121,4 243,5 - 253,5
Katsauskauden
voitto/tappio
emoyhtiön omistajille,
Me -46,0 23,4 -56,6 -93,5 191,0 - 200,3
Operatiivinen tulos, Me
2) 10,4 8,2 9,5 29,3 22,5 30,6 % 36,3
Ei-operatiivinen tulos,
Me -56,4 15,2 -66,0 -122,8 168,6 - 164,0
Tulos/osake, euroa -0,21 0,12 -0,26 -0,42 0,99 - 1,00
Tulos/osake,
laimennettu, euroa -0,21 0,11 -0,26 -0,42 0,89 - 0,91
Operatiivinen
tulos/osake,
laimennettu,
(laimennettu
EPRA EPS), euroa 2) 0,05 0,04 0,04 0,14 0,12 12,0 % 0,18
Liiketoiminnan
nettorahavirta/osake,
euroa 0,02 0,03 0,06 0,14 0,14 3,9 % 0,20
Sijoituskiinteistöjen
käypä 2 2 2 2
arvo, Me 156,9 094,4 191,2 -4,4 % 215,7
Oma pääoma/osake, euroa 4,13 3,87 4,42 -12,3 % 4,44
Nettovarallisuus (EPRA
NAV)/osake, euroa 4,46 4,16 4,82 -13,7 % 4,83
Oikaistu
nettovarallisuus
(EPRA NNNAV) / osake,
euroa 4,20 4,05 4,30 -5,7 % 4,42
Omavaraisuusaste, % 42,1 40,3 41,2 - 43,9
Nettovelkaantumisaste,
% 123,3 133,8 122,3 - 111,8
Korollinen nettovelka 1 1 1 1
(käypä arvo), Me 205,3 221,1 184,3 3,1 % 147,3
Nettotuotto-% 3) 5,4 5,6 6,1 - 5,8
Nettotuotto-%,
vertailukelpoiset
kohteet 6,0 6,1 6,6 - 6,3
Vuokrausaste, % 95,7 95,6 96,3 - 95,7
Henkilöstö
katsauskauden lopussa 110 112 95 17,9 % 102
1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2008 ja
2007 väliseen muutokseen.
2) Muutoksena aiempaan käytäntöön, operatiivisesta tuloksesta on
eliminoitu tulokseen kirjattujen rahoitusinstrumenttien käypien
arvojen muutos. Ks. liitetieto 4 "Operatiivisen ja ei-operatiivisen
tuloksen välinen täsmäytyslaskelma" operatiivisen tuloksen
laskennasta sekä liitetieto 5 "Osakekohtainen tulos" operatiivisen
osakekohtaisen tuloksen laskennasta.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi katsauskautta:"Cityconin liikevaihto ja nettovuokratuotot kasvoivat katsauskauden
aikana ja operatiivinen tulos parani. Markkinamuutosten vuoksi
kiinteistöjen arvot sen sijaan laskivat. Citycon keskittyi
katsauskaudella edelleen vahvan kassavirran ylläpitoon sekä
aktiiviseen kauppapaikkajohtamiseen.
Ottaen huomioon tämänhetkisen epävakauden kansainvälisillä
markkinoilla yhtiön tämänhetkinen rahoitusasema luo riittävän pohjan
liiketoiminnan kehittämiselle ja varmistaa käynnissä olevien
kehityshankkeiden loppuun saattamisen.
Kauppakeskus Rocca al Maren laajennus- ja uudistushankkeen
ensimmäinen vaihe avattiin lokakuun ensimmäisenä päivänä etuajassa,
ja uudet tilat on kokonaan vuokrattu. Citycon osti Rocca al Maren
vuonna 2005 tavoitteenaan laajentaa se Tallinnan suurimmaksi
kauppakeskukseksi. Tähän tavoitteeseen pääsemme hankkeen valmistuttua
kokonaisuudessaan. Samalla Rocca al Maresta tulee myös Cityconin
suurin kauppakeskus liiketilaneliöillä mitattuna.
Rocca al Maren hanke on yksi yhtiön kolmesta vastuullisen
rakentamisen pilottihankkeesta. Jatkamme vastuullista rakentamista
suunnitelmiemme mukaan myös muissa hankkeissa yhtiön strategian
mukaisesti."
Toimintaympäristön kehitys
Katsauskauden aikana vähittäiskauppa jatkoi kasvuaan Suomessa ja
Ruotsissa. Tilastokeskuksen vähittäiskaupan pikaennakon mukaan
vähittäiskaupan kasvu oli Suomessa elokuussa 4,4 prosenttia
verrattuna vuoden takaiseen. Vastaava luku Ruotsissa oli 3,0
prosenttia ja Virossa -6,0 prosenttia (lähteet: Statistiska
Centralbyrån, Statistics Estonia). Kuluttajien luottamus oman
taloutensa kehitykseen on selvästi heikentynyt. Suomessa kuluttajien
luottamus oli kuitenkin Eurostatin mukaan syyskuussa positiivinen
(Suomi 8,5, euroalue keskimäärin: -18,9). Inflaatio nousi
katsauskauden aikana ennakoitua korkeammalle kaikissa toimintamaissa
(lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics
Estonia). Cityconin toimintamaissa odotetaan taloudellisen kasvun
hidastuvan tulevaisuudessa (lähde: Nordea).
Kansainvälisten rahoitusmarkkinoiden epävakaus on nostanut lyhyitä
korkoja, tiukentanut rahoituksen saatavuutta ja nostanut
lainakorkojen marginaalia. Samalla pitkä yhteistyö pankkien kanssa on
noussut tärkeäksi tekijäksi rahoituspäätöksiä tehtäessä.
Kiinteistökauppa on hiljentynyt selkeästi kaikissa Cityconin
toimintamaissa. Toteutuneiden kauppojen yksikkökoko on myös paljon
pienempi kuin aiemmin. Liiketilojen vuokrien nousu on sen sijaan
jatkunut katsauskaudella edelleen ja vajaakäyttöasteet ovat yhä
erittäin matalalla. (JLL, Nordic City Report, Autumn 2008)
Rakennuskustannusten nousu taittui katsauskaudella ja kustannusten
odotetaan kääntyvä laskuun tulevaisuudessa. (Lähde: Tilastokeskus,
Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia)
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto
Cityconin ydinliiketoimintaa ovat kauppakeskusten ja muiden kaupan
suuryksiköiden kehittäminen ja johtaminen. Yhtiö pyrkii lisäämään
kauppakeskuksistaan saatavaa nettotuottoa pitkällä aikavälillä
aktiivisen kauppapaikkajohtamisen ja kehitystoiminnan avulla.
Citycon on aktiivinen kiinteistöyhtiö ja kantaa kohteistaan
hallinnointi- ja liiketoimintavastuun. Tämä erottaa yhtiön
useimmista, omistamiseen keskittyvistä kiinteistösijoitusyhtiöistä.
Citycon osallistuu omistamiensa kauppakeskusten päivittäiseen
toimintaan pyrkien yhteistyössä vuokralaistensa kanssa jatkuvasti
lisäämään kauppakeskustensa kiinnostavuutta, asiakasmääriä, myyntiä
ja tuottoja. Citycon on uranuurtaja pohjoismaisilla
kauppakeskusmarkkinoilla pyrkimyksissään vihreiden arvojen huomioon
ottamiseen kauppakeskusjohtamisessa ja kehityshankkeissaan. Yhtiöllä
on meneillään kolme vastuullisen rakentamisen pilottihanketta, joista
ensimmäisenä valmistui Rocca al Maren kauppakeskuksen laajennus- ja
uudistushankkeen ensimmäinen vaihe katsauskauden lopussa.
Cityconin markkina-alueet ovat Suomi, Ruotsi ja Baltian maat.
Suomessa Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja ja
Ruotsissa yksi johtavista alan yrityksistä. Baltiassa yhtiöllä on
hyvä jalansija. Aktiivisen markkinaseurannan ja hyvän
paikallistuntemuksen ansiosta Citycon on pystynyt hankkimaan
kauppakeskuksia tärkeimmistä kasvukeskuksista toimintamaissaan.
Cityconin investoinnit kohdistuvat alueille, joissa asukasmäärien ja
kuluttajien ostovoiman odotetaan kasvavan.
Katsauskauden lopussa yhtiö omisti 33 (32) kauppakeskusta ja 51 (53)
muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (21),
Ruotsissa kahdeksan (8) ja Baltiassa kolme (3).
Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo katsauskauden lopussa
oli 2 094,4 miljoonaa euroa (2 191,2 milj. euroa), josta suomalaisten
kiinteistöjen osuus oli 72,5 prosenttia (71,0 %), ruotsalaisten
kiinteistöjen osuus 22,2 prosenttia (24,0 %) ja Baltiassa
sijaitsevien kiinteistöjen osuus 5,3 prosenttia (5,0 %).
Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä katsauskauden lopussa oli
yhteensä 928 450 neliömetriä.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset
Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamiseen IAS 40
-standardin mukaista käyvän arvon mallia, jonka mukaan
sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.
Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee
ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS-
(International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation
Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna
2008 ulkopuolinen arviointi teetetään kuitenkin vuosineljänneksittäin
lisääntyneen markkinavolatiliteetin vuoksi.
Cityconin kiinteistöt arvioi Realia Group -ryhmään kuuluva Realia
Management Oy. Realia Management Oy toimii yhteistyössä
kansainvälisen, maailman johtavan kiinteistöpalveluiden tarjoajan, CB
Richard Ellisin kanssa. Yhteenveto Realia Management Oy:n tekemästä
arviolausunnosta syyskuun lopun tilanteesta on saatavilla osoitteessa
www.citycon.fi. Arviolausunnosta ilmenee arviointiprosessi, arvioon
vaikuttavat tekijät sekä arvioinnin tulokset ja herkkyysanalyysi.
Rocca al Maren kehityshankkeen ensimmäinen vaihe saatiin päätökseen
lokakuun ensimmäinen päivä ja sen vuoksi se on edelleen arvioitu
kokonaisuudessaan kehityshankkeena nk. projektimallia käyttäen.
Projektimallia on tarkemmin käsitelty arviolausunnossa.
Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo laski.
Lasku johtui kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden yleisestä
suhdannemuutoksesta sekä korkotason noususta. Arvonnousua kirjattiin
yhteensä 4,3 miljoonaa euroa ja arvonalennuksia yhteensä 158,4
miljoonaa euroa. Muutosten nettovaikutus tulokseen oli -154,1
miljoonaa euroa (212,7 milj. euroa).
Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Realia Management Oy:n
määrittämä nettotuottovaatimus oli 6,2 prosenttia (Q3/2007: 5,7%).
Tuottovaatimus nousi edelliseen vuosineljännekseen verrattuna
(Q2/2008: 6,0 %) kiinteistömarkkinatilanteen muutosten johdosta.
Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 647 (3 730)
vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
kestoaika oli 3,0 (2,8) vuotta. Cityconin kiinteistöomaisuuden
nettovuokratuotto katsauskauden lopussa oli 5,6 prosenttia (6,1%) ja
vuokrausaste 95,6 prosenttia (96,3 %). Vuokrausaste laski
kehityshankkeiden vuoksi tilapäisesti tyhjennettyjen tilojen määrän
kasvun takia.
Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 20,1 prosenttia
91,6 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 2,4
prosenttia 928 450 neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotto kasvoi 1,8 prosenttia. Ilman korjauskulujen
ajoituserosta syntyvää jaksotusta vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotto kasvoi 2,6 prosenttia. Vertailukelpoisten
kauppakeskusten nettovuokratuotto kasvoi 2,7 prosenttia, ilman
korjauskulujen jaksotuseroa kasvua syntyi 3,0 prosenttia.
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat
olleet yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24 kk).
Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja
laajennuskohteet eivätkä tontit. 79 prosenttia vertailukelpoisista
kohteista sijaitsee Suomessa. Nettotuottoprosentin laskennassa ja
vertailukelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan
Kiinteistötalouden instituutin ja Investment Property Databankin
ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 81 112 112 317 348 -8,9 512
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala, 18 103
m² 12 810 28 884 170 55 230 75 589 -26,9 408
Vuokrausaste kauden lopussa, % 95,7 95,6 96,3 -0,7 95,7
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä
oleva voimassaoloaika kauden lopussa,
vuotta 2,8 3,0 2,8 7,1 3,0
Hankinnat ja myynnit
Citycon keskittyy jatkossakin yhtiön omistamien kauppakeskusten
kaupalliseen kehittämiseen ja seuraa kauppakeskusmarkkinoiden
kehittymistä koko toiminta-alueellaan. Katsauskaudella ei toteutettu
uusia kauppakeskushankintoja, mutta yhtiö hankki lisää
vähemmistöosakkeita useasta osittain omistamastaan kohteesta.
Kauden aikana Citycon myi 40 prosenttia kauppakeskus Isosta Omenasta
singaporelaisen GIC Real Estaten tytäryhtiölle. GIC Real Estate on
singaporelaisen sijoitusyhtiön Government of Singapore Investment
Corporationin kiinteistösijoitusyksikkö. Myyntihinta oli 131,6
miljoonaa euroa, ja se vastaa 40 prosentin osuutta Cityconin
syyskuussa 2007 Isosta Omenasta maksamasta kauppahinnasta. Kaupan
osapuolet ovat sopineet, että Citycon jatkaa Ison Omenan kehittämistä
oman toimintakonseptinsa mukaisesti sekä vastaa kauppakeskuksen
johtamisesta.
Kauppakeskus Lippulaivan laajennushankkeeseen liittyen Citycon osti
vuoden alussa Kiinteistö Oy Majakan koko osakekannan ja myi samassa
yhteydessä Kiinteistö Oy Ulappatorin kaikki osakkeet. Kiinteistö Oy
Majakka omistaa rakentamattomia maa-alueita Espoossa Lippulaivan
ympäristössä kauppakeskuksen laajennukseen suunnitellulla alueella.
Cityconilla säilyi hallintaoikeus Kiinteistö Oy Ulappatorin
vuokrattavissa oleviin tiloihin. Hallintaoikeus lakkaa, kun
laajennushanke valmistuu tai viimeistään vuonna 2011. Kiinteistö Oy
Majakka sulautui Kiinteistö Oy Lippulaivaan heinäkuun 2008 alussa.
Tämän lisäksi Citycon osti heinäkuun alussa noin 54 prosenttia
Kiinteistö Oy Espoon Asematorin osakkeista. Osakkeiden hankinta
liittyy suunnitteilla olevaan kauppakeskus Espoontorin kehitys- ja
laajennushankkeeseen. Tammikuussa Citycon myi noin 44 prosentin
osuutensa Helsingissä sijaitsevasta Pukinmäen liikekeskuksesta.
Kehityshankkeet
Cityconin strategian ydin on pitää yhtiön omistamat kauppakeskukset
kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta.
Yhtiö tavoittelee pitkän aikavälin kasvua kauppapaikkojen
asiakasmäärissä ja kassavirassa sekä tehokkuudessa ja tuotoissa.
Kehityshankkeet saattavat kuitenkin heikentää joidenkin kohteiden
tuottoa lyhyellä aikavälillä, sillä uudistusten vuoksi osa
liiketiloista on hetkellisesti tyhjennettävä, mikä puolestaan
vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin. Citycon pyrkii
toteuttamaan rakennushankkeet vaiheittain siten, että koko
kauppakeskusta ei tarvitse sulkea töiden ajaksi. Näin pyritään
varmistamaan kassavirran jatkuvuus.
Vastuullinen rakentaminen ja johtaminen
Citycon kiinnittää kehityshankkeissaan yhä enemmän huomiota
ympäristöä säästäviin menetelmiin ja ratkaisuihin. Yhtiöllä on
meneillään kolme vastuullisen rakentamisen ja johtamisen
pilottihanketta, joissa selvitetään kauppakeskushankkeiden parhaita
käytäntöjä vastuullisuuden näkökulmasta. Pilottihankkeet ovat uuden
kauppakeskuksen rakentaminen Tukholman Liljeholmeniin, kauppakeskus
Rocca al Maren uudistus ja laajennus Tallinnassa sekä kauppakeskus
Trion uudistaminen ja laajentaminen Lahdessa.
Pilottihankkeissa käytettävä arviointi sisältää yhteensä yli 60
kohtaa, joissa tarkastellaan muun muassa kohteen
energiataloudellisuutta, sisäilman laatua, materiaalivalintoja,
julkisten kulkuyhteyksien hyödyntämistä ja rakennustyön aiheuttamien
ympäristövaikutusten minimointia. Arvioinnin pohjalta suunnitellaan
konkreettiset kehitystoimenpiteet, joiden tarkoituksena on luoda
systemaattinen vastuullisen rakentamisen käytäntö.
Cityconin tavoitteena on saada hankkeilleen kansainvälinen
LEED-ympäristöluokitus. Yhtiö on edelleen vakuuttunut, että pitkällä
aikavälillä vastuullinen toiminta lisää Cityconin kiinnostavuutta
sekä kauppakeskusmarkkinoiden vastuullisena toimijana että
houkuttelevana kansainvälisenä sijoituskohteena.
Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat merkittävimmät
kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Lisätietoja
suunnitteilla olevista hankkeista löytyy Cityconin verkkosivuilta
www.citycon.fi, johdon presentaatioista ja vuosikertomuksesta 2007.
Katsauskauden aikana kehityshankkeisiin investointiin Suomessa 52,9
miljoonaa euroa, Ruotsissa 36,9 miljoonaa euroa ja Baltiassa 16,1
miljoonaa euroa.
Meneillään olevat kehityshankkeet
Toteutuneet
Arvioitu brutto-
kokonais- investoinnit Arvioitu
kustannus 30.9.2008 lopullinen (milj. mennessä valmistumis-
Kohde Sijainti euroa) (milj. euroa) vuosi
Hallituksen päättämät hankkeet:
Tukholma,
Liljeholmstorget Ruotsi 120 49,6 2009
Tallinna,
Rocca al Mare Viro 68 29,3 2009
Trio Lahti, Suomi 60 53,0 2008
Seinäjoki,
Torikeskus Suomi 4 2,3 2009
Cityconin kehityshankkeet etenivät katsauskaudella suunnitelmien
mukaan.
Yhtiön merkittävin kehityshanke ja vastuullisen rakentamisen
kärkihanke on uuden kauppakeskuksen rakentaminen Tukholman
Liljeholmeniin. Hanke eteni katsauskaudella runkovaiheeseen, ja se
etenee suunnitellussa budjetissa ja aikataulussa. Uusi kauppakeskus
avataan arviolta lokakuussa 2009, ja sen tilojen vuokraus on edennyt
niin ikään suunnitellusti.
Tallinnasta ostetun kauppakeskus Rocca al Maren uudistus- ja
laajennushankeen ensimmäinen vaihe aloitettiin helmikuussa 2007 ja
uudet tilat otettiin käyttöön etuajassa 1.10.2008. Uudistetut tilat
on kokonaan vuokrattu ja kauppakeskus on ollut avoinna koko hankkeen
ajan. Kehityshankkeen seuraava vaihe on jo käynnistynyt.
Suunnitelmien mukaan täysin uudistettu kauppakeskus Rocca al Mare
avataan syksyllä 2009.
Lahden ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Trion toinen vaihe
etenee suunnitellusti ja se valmistuu marraskuussa 2008
joulumyyntiin. Myös Trio on ollut avoinna koko vuonna 2007
käynnistyneen kehityshankkeen ajan.
Cityconin hallitus on päättänyt myös Seinäjoen Torikeskuksen
uudistamisesta. Hankkeen toisen vaiheen valmistelu eteni
katsauskaudella suunnitelmien mukaan.
Muita edelleen suunnitteilla olevia kehityshankkeita, joista yhtiön
hallitus ei ole vielä päättänyt, ovat muun muassa kauppakeskus
Lippulaivan laajennus sekä Åkersberga Centrumin ja Tumba Centrumin
uudistushankkeet. Nämä tai muut mahdolliset kehityshankkeet
käynnistetään kuitenkin vasta kun rahoitus ja vuokraus on
asianmukaisesti varmistettu.
Myllypuron tontin ostosta tehtiin esisopimus Helsingin kaupungin
kanssa katsauskaudella. Esisopimus koskee neljää liike- ja
asuinrakennustonttia. Tavoitteena on kehittää Myllypuroon viihtyisä
ja ajanmukainen palvelukokonaisuus.
Liiketoimintayksiköt
Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön
Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja nämä edelleen liiketoiminta-alueisiin
Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen liiketoimintayksikössä on
lisäksi Kaupallinen kehitys -toiminto, joka vastaa Suomen
kauppakeskusten kaupallisesta kehittämisestä ja uusien kaupallisten
konseptien kehittämisestä.
Suomi
Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa.
Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella
24,9 prosenttia 68,2 miljoonaan euroon huolimatta meneillään olevista
kehityshankkeista. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 74,5
prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Vuokran osuus
vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kohteissa oli 8,8
prosenttia (Q2/2008: 8,8%) edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran
osuus vuokralaisen liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen
Cityconille maksaman nettovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten
osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on
arvio.
Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tunnuslukuja on alla olevissa
taulukoissa. Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä
sivuilla 5-6.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 66 84 93 259 291 -11,0 442
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala, 14 74
m² 11 090 14 510 310 47 200 55 760 -15,4 400
Vuokrausaste kauden lopussa, % 95,6 95,7 95,9 -0,2 95,6
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä
oleva voimassaoloaika kauden lopussa,
vuotta 3,1 3,1 3,1 0,0 3,1
Taloudellinen kehitys, Suomi
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Bruttovuokratuotot, Me 30,8 24,6 30,5 91,7 71,6 28,0 100,7
Liikevaihto, Me 31,9 25,5 31,6 94,8 74,1 28,0 104,3
Nettovuokratuotot, Me 23,4 18,9 22,5 68,2 54,7 24,9 75,7
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me -44,8 16,2 -58,4 -105,0 150,5 - 148,5
Liikevoitto/-tappio, Me -22,7 33,9 -37,2 -40,6 201,2 - 218,7
Bruttoinvestoinnit, Me 18,0 353,2 17,8 58,6 396,5 -85,2 429,1
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, 1 1 1 1
Me 546,2 519,3 555,5 -2,3 587,0
Nettotuotto-% (1 5,6 5,8 6,6 - 6,2
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset
kohteet 6,2 6,3 6,9 - 6,7
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit
Ruotsi
Citycon on saavuttanut merkittävän aseman kauppakeskusmarkkinoilla
Ruotsissa, jossa sillä on kahdeksan (8) kauppakeskusta ja seitsemän
(7) muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukholman ja
Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Ruotsin liiketoimintojen
nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 10,6 prosenttia 18,8
miljoonaan euroon ja liiketoiminta-alueen nettovuokratuotot olivat
20,5 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja on alla olevissa taulukoissa.
Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä sivuilla 5-6.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 13 18 18 39 36 8,3 49
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala, 25
m² 1 670 12 213 3 760 6 280 16 621 -62,2 800
Vuokrausaste kauden lopussa, % 95,2 94,8 96,9 -2,2 95,1
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä
oleva voimassaoloaika kauden
lopussa,
vuotta 2,1 2,4 2,0 20,0 2,4
Taloudellinen kehitys, Ruotsi
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Bruttovuokratuotot, Me 11,3 9,7 10,8 31,3 26,0 20,3 35,4
Liikevaihto, Me 10,5 10,1 10,6 31,8 28,0 13,6 39,0
Nettovuokratuotot, Me 6,5 6,5 6,4 18,8 17,0 10,6 21,6
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me -28,8 2,3 -20,6 -47,3 52,9 - 55,6
Liikevoitto/-tappio, Me -22,8 7,6 -15,2 -30,9 67,0 - 74,3
Bruttoinvestoinnit, Me 18,5 3,0 15,9 42,6 136,9 -68,9 142,4
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo,
Me 503,0 464,1 526,4 -11,8 517,5
Nettotuotto-% (1 4,6 4,7 4,8 - 4,6
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset
kohteet 5,1 5,3 5,4 - 5,1
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Baltia
Katsauskauden lopussa Citycon omisti Baltian maissa kolme (3)
kauppakeskusta, Rocca al Maren ja Magistralin Tallinnassa Virossa
sekä Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa. Baltian markkinoiden
rajallisen koon, kiinteistö- ja finanssimarkkinan turbulenssin ja
sopivien kiinteistöjen rajallisen saatavuuden vuoksi Citycon on
edennyt alueen investoinneissa maltillisesti. Baltian
nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 0,2 prosenttia 4,6
miljoonaan euroon. Liiketoiminta-alueen nettovuokratuotot olivat 5,0
prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja on alla olevissa taulukoissa.
Käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä sivuilla 5-6.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Kauden aikana alkaneet
vuokrasopimukset, kpl 2 10 1 19 21 -9,5 21
Alkaneiden vuokra-
sopimusten pinta-ala, m² 50 2 161 100 1 750 3 208 -45,4 3 208
Vuokrausaste kauden lopussa, % 100,0 99,8 100 -0,2 100,0
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva voimassaoloaika
kauden
lopussa, vuotta 2,3 2,2 3,2 -31,3 2,8
Taloudellinen kehitys, Baltia
Q3/ Q3/ Q2/ Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2008 2007 2008 2008 2007 % 2007
Bruttovuokratuotot, Me 2,1 2,1 2,1 6,3 5,6 13,0 7,7
Liikevaihto, Me 2,1 2,3 2,1 6,5 6,0 7,3 8,0
Nettovuokratuotot, Me 1,5 1,8 1,5 4,6 4,6 0,2 6,0
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään
arvoon, Me 2,8 2,5 -5,7 -1,8 9,3 - 9,3
Liikevoitto/-tappio, Me 4,2 4,2 -4,3 2,4 13,3 - 14,5
Bruttoinvestoinnit, Me 3,8 22,2 6,5 16,1 26,1 -38,4 31,7
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo,
Me 107,8 111,0 109,3 1,5 111,2
Nettotuotto-% (1 5,9 5,8 6,4 - 6,2
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset
kohteet 7,0 7,1 7,7 - 7,3
1) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Liikevaihto ja tulos
Katsauskauden liikevaihto oli 133,1 miljoonaa euroa (108,1 milj.
euroa). Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan
liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus
liikevaihdosta oli 97,1 prosenttia (95,4 %).
Liikevoitto/-tappio laski -74,5 miljoonaan euroon (276,2 milj.
euroa). Voitto/tappio ennen veroja oli -121,4 miljoonaa euroa (243,5
milj. euroa) ja voitto/tappio verojen jälkeen oli -103,4 miljoonaa
euroa (194,0 milj. euroa). Liikevoiton lasku johtui lähinnä
kiinteistöomaisuuden käyvän arvon tappioista. Toisaalta liikevoitto
kasvoi hankittujen kiinteistöjen tuomien nettovuokratuottojen takia.
Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoiton ja muiden
ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan
tulokseen verovaikutuksineen oli -122,8 miljoonaa euroa (168,6 milj.
euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on operatiivinen tulos verojen
jälkeen 6,9 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason (ks. liite
Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen täsmäytyslaskelma).
Operatiivisen tuloksen kasvu on seurausta nettovuokratuottojen
kasvusta ja alhaisemmista hallinnon kuluista. Operatiivisen tuloksen
verot olivat katsauskaudella alle vertailukauden tulokseen
perustuvien verojen huolimatta tuloksen kasvusta. Alhaisemmat
katsauskauden tulokseen perustuvat verot olivat seurausta vuoden 2007
lopussa tehdystä poistopolitiikan muutoksesta, mikä johti aikaisempaa
suurempiin rakennusten poistoihin Suomessa. Tämä puolestaan alentaa
suomalaisen tilinpäätösnormiston (FAS) perusteella emoyhtiön tulosta
ja siten myös katsauskauden tulokseen perustuvia veroja.
Tulos/osake oli -0,42 euroa (0,99 euroa). Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu EPRA EPS) oli 0,14 euroa (0,12 euroa).
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,14 euroa (0,14 euroa).
Henkilöstö ja hallinnon kulut
Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä
112 (95) henkilöä, joista 76 oli Suomessa, 29 Ruotsissa ja seitsemän
Baltiassa. Hallinnon kulut laskivat 12,3 miljoonaan euroon (12,6
milj. euroa) sisältäen 0,3 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa)
henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään liittyviä
laskennallisia kuluja. Kulujen lasku vertailukauteen verrattuna
johtui alhaisemmista vuotuisista henkilökunnan suoritepalkkioista ja
kehityshankkeisiin liittyvien palkkakustannusten aktivoinnista.
Investoinnit ja divestoinnit
Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 117,8
miljoonaa euroa (559,8 milj. euroa). Investoinneista 11,1 miljoonaa
euroa (518,6 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan,
105,9 miljoonaa euroa (40,9 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,8
milj. euroa (0,3 milj. euroa) muihin investointeihin. Investoinnit
rahoitettiin liiketoiminnan kassavirralla ja olemassa olevilla
rahoitusjärjestelyillä.
Katsauskaudella toteutettiin kauppakeskus Ison Omenan osittainen
divestointi, jossa siitä myytiin 40 prosenttia GIC Real Estate
-konserniin kuuluvalle yhtiölle. Kauppahinta oli 131,6 miljoonaa
euroa.
Tase ja rahoitus
Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 2 238,3 miljoonaa euroa
(2 318,5 milj. euroa). Kauden päättyessä taseen velat olivat yhteensä
1 337,4 miljoonaa euroa ( 1 364,5 milj. euroa), josta lyhytaikaista
velkaa oli 158,6 miljoonaa euroa (449,3 milj. euroa). Konsernin
rahoitustilanne säilyi hyvänä katsauskaudella. Kauden päättyessä
Cityconin käytettävissä olevan likviditeetin määrä oli 310,7
miljoonaa euroa, joista 292,0 miljoonaa euroa oli nostamattomia
sitovia pitkäaikaisia luottolimiittejä ja 18,7 miljoonaa euroa
rahavaroja ja pankkisaamisia. Cityconin käytettävissä oleva
likviditeetti pois lukien yritystodistukset ja lyhytaikaiset
luottolimiitit oli kauden päättyessä 202,6 miljoonaa euroa (Q2/2008:
227,6 milj. euroa).
Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käyttää 100 miljoonan
euron ei-sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin
Ruotsin kruunun ei-sitovaa ruotsalaista yritystodistusohjelmaa.
Katsauskauden lopussa yhtiö oli laskenut liikkeeseen noin 58
miljoonaa euroa kotimaisia yritystodistuksia ja noin 50 miljoonaa
kruunua ruotsalaisia yritystodistuksia.
Korolliset velat pienenivät vertailukaudesta 21,9 miljoonaa euroa ja
olivat 1 224,2 miljoonaa euroa (1 246,1 milj. euroa). Konsernin
korollisten velkojen käypä arvo oli 1 239,8 miljoonaa euroa (1 263,7
milj. euroa). Lyhytaikaiset korolliset velat olivat noin yhdeksän
prosenttia konsernin korollisesta velasta.
Konsernin likvidit kassavarat olivat 18,7 miljoonaa euroa (79,4 milj.
euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 221,1
miljoonaa euroa (1 184,3 milj. euroa).
Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko
nousi vuoden ensimmäiseen vuosipuoliskoon verrattuna ja oli 4,92
prosenttia (4,61 % vertailukaudella). Keskimääräinen lainapääomilla
painotettu laina-aika piteni 4,7 vuoteen (3,6 vuotta). Keskimääräinen
korkosidonnaisuusaika oli 3,5 vuotta (3,0 vuotta).
Korollisten velkojen painotettu keskikorko 30.9.2008
koronvaihtosopimukset huomioon ottaen oli 5,04 prosenttia.
Konsernin omavaraisuusaste oli 40,3 prosenttia (41,2 %).
Nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 133,8 prosenttia (122,3 %).
Kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 74,1
prosenttia (82,9 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 67,3 prosenttia
(59,0 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla.
Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun
korollisesta velasta 75,8 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua
(66,0 %). Lainasalkun suojausaste on konsernin rahoituspolitiikan
mukainen ja yhtiö kasvatti suojausastetta katsauskaudella.
Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella
suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon
muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Koronvaihtosopimusten
nimellisarvo oli kauden lopussa 669,7 miljoonaa euroa (668,4 milj.
euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin koronvaihtosopimuksille,
joiden nimellisarvo oli 593,3 miljoonaa euroa (591,2 milj. euroa).
Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 30.9.2008 oli
826,8 miljoonaa euroa (745,3 milj. euroa) ja käypä arvo 16,1
miljoonaa euroa (6,2 milj. euroa).
Nettorahoituskulut kasvoivat 14,1 miljoonaa euroa 46,9 miljoonaan
euroon (32,7 milj. euroa). Nettorahoituskulujen kasvu johtui
pääasiassa lisääntyneestä korollisen velan määrästä, johdannaisten
markkina-arvostustappiosta ja nousseesta painotetusta keskikorosta.
Pois lukien johdannaisten laskennallinen tulosvaikutus konsernin
nettorahoituskulut kolmannella vuosineljänneksellä nousivat 0,6
miljoonaa euroa 15,5 miljoonaan euroon. Tuloslaskelman
nettorahoituskulut sisältävät 1,4 miljoonaa euroa (1,3 milj. euroa)
vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista
kulukirjausta.
IFRS-standardia IAS 23 on tarkennettu katsauskaudella
kehityshankkeisiin liittyvien korkokustannusten kirjaamisperusteiden
osalta. Tullakseen voimaan tarkennus vaatii vielä EU:n hyväksynnän
eikä sillä näin ollen ole vielä vaikutusta tässä osavuosikatsauksessa
esitettyihin lukuihin. Tultuaan voimaan muutos vaikuttaa takautuvasti
1.1.2007 alkaen. Tärkein vaikutus IAS 23 -standardin tarkennuksella
on yhtiön tuloslaskelman rahoituskuluihin, koska uusi IAS 23
-standardi mahdollistaa olemassa olevien kiinteistöjen kehittämisestä
ja kehityshankkeiden tonttien hankinnasta aiheutuvien korkokulujen
aktivoimisen taseeseen. Vaikutusta käsitellään tarkemmin tämän
osavuosikatsauksen liitetiedoissa.
Lainamarkkinatransaktiot
Citycon allekirjoitti katsauskaudella kolme pitkäaikaista
lainasopimusta. Kesällä 2007 toteutetun kauppakeskus Magistralin
hankinnan paikallinen rahoittaminen viimeisteltiin allekirjoittamalla
noin viiden vuoden pituinen, 280 miljoonan Viron kruunun laina.
Lisäksi yhtiö lisäsi käytettävissä olevia pitkäaikaisia sitovia
luottolimiittejä allekirjoittamalla 50 miljoonan euron ja viiden
vuoden pituisen luottolimiittisopimuksen.
Kesäkuussa Citycon ja Pohjoismainen Investointipankki (NIB) sopivat
30 miljoonan euron lainasta, jolla rahoitetaan kauppakeskus
Liljeholmstorgetin uudisrakentamista Tukholmassa. Liljeholmstorget on
Cityconin vastuullisen rakentamisen kärkihanke, mikä oli merkittävä
tekijä lainajärjestelyssä. Laina-aika on 10 vuotta. Kaikki kolme
pitkäaikaista lainasopimusta pystyttiin toteuttamaan
kilpailukykyisellä lainamarginaalilla.
Lisäksi Citycon allekirjoitti 15.4.2008 pohjoismaisen pankkiryhmän
kanssa miljardin Ruotsin kruunun (noin 102,1 milj. euron)
yritystodistusohjelman Ruotsissa. Citycon käyttää kyseistä
yritystodistusohjelmaa osana konsernin Ruotsin toimintojen
lyhytaikaisen likviditeetin hallintaa. Ohjelman alla
yritystodistuksia voidaan emittoida joko Ruotsin kruunuissa tai
euroissa.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Cityconin riskienhallinnan tavoitteena on auttaa varmistamaan yhtiön
liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. Cityconin
riskienhallintaprosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien
riskien tunnistamisen, merkittävyyden arvioinnin,
riskienhallintatoimenpiteiden suunnittelun ja toteuttamisen,
säännöllisen riskiraportoinnin sekä valvonnan. Citycon otti vuoden
2007 aikana käyttöön kokonaisvaltaisen riskienhallintaohjelman
(Enterprise Risk Management, ERM). Yhtiön hallituksen hyväksymää,
yhtiön riskienhallinnan periaatteet määrittävää ohjesääntöä
päivitetään säännöllisesti vastaamaan liiketoiminnassa mahdollisesti
tapahtuvia muutoksia.
Yhtiön arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen
kehitykseen sekä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja korkotason
muutoksiin. Omien kiinteistöjen kehittämisen ja rakennuttamisen
määrän kasvaessa myös projektihallintaan ja rakennuskustannusten
nousuun liittyvät riskit kasvavat. Toteutuessaan merkittävällä
korkotason nousulla, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskulla,
projektiriskeillä, rakennuskustannusten merkittävällä nousulla tai
talouskasvun merkittävällä hidastumisella Suomessa, Ruotsissa tai
Baltiassa voisi olla haitallinen vaikutus Cityconin liiketoimintaan
ja tulokseen.
Rahoitusmarkkinoiden kansainvälinen kriisi on johtanut korkotason ja
etenkin lyhyiden rahamarkkinakorkojen selvään nousuun ja pankkien
oman varainhankinnan vaikeutumiseen, mikä vaikuttaa yhtiön
rahoituksen saatavuuteen ja nostaa luottomarginaaleja ja rahoituksen
kustannusta tulevaisuudessa. Tällä voi olla haitallinen vaikutus
Cityconin strategian toteuttamiseen sekä yhtiön liiketoimintaan ja
tulokseen. Yhtiö pyrkii suojautumaan rahoitusmarkkinoiden muutoksilta
noudattamalla konservatiivista rahoituslinjaa, minkä johdosta yhtiön
rahoituskustannukset eivät kuitenkaan ole vielä merkittävästi
nousseet.
Yhtiön riskienhallintaa on käsitelty tarkemmin vuoden 2007
vuosikertomuksessa ja rahoitusriskejä laajemmin vuoden 2007
tilinpäätöksen sivuilla 35-36.
Varsinainen yhtiökokous 2008
Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 13.3.2008
Helsingissä. Tilikauden 2007 osingoksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa
osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous päätti 0,10 euron
osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta. Osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä oli
18.3.2008 ja osinko ja pääoman palautus maksettiin 2.4.2008.
Yhtiökokouksen muut päätökset käyvät ilmi 24.4.2008 julkistetusta
osavuosikatsauksesta.
Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet
Vaihto ja kurssi
Tammi-syyskuun aikana Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX
Helsingissä oli 380,2 miljoonaa euroa (580,3 milj. euroa) ja 114,1
miljoonaa (114,8 milj.) osaketta. Kauden ylin kurssinoteeraus oli
4,28 euroa (6,09 euroa) ja alin 2,25 euroa (4,11 euroa). Kauden
vaihdolla painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 3,33 euroa (5,03
euroa) ja päätöskurssi 2,30 euroa (4,47 euroa). Yhtiön osakekannan
markkina-arvo syyskuun lopussa oli 508,3 miljoonaa euroa (863,4 milj.
euroa).
Liputusilmoitukset
Citycon Oyj on tammi-syyskuun aikana vastaanottanut kolme ilmoitusta
omistusosuuden muuttumisesta kahdelta eri osakkeenomistajalta:
FIL Limited (entinen Fidelity International Limited) ilmoitti
maaliskuussa, että sen ja sen suorien ja epäsuorien tytäryhtiöiden
osakeomistus Citycon Oyj:ssä oli laskenut alle viiden prosentin
rajan. Ilmoituksensa mukaan FIL Limited ja sen suorat ja epäsuorat
tytäryhtiöt omistivat 5.3.2008 yhteensä 10 904 704 Cityconin osaketta
eli 4,93 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja osakepääomasta.
AXA Investment Managers ilmoitti maaliskuussa, että AXA S.A.:n ja sen
tytäryhtiöiden osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli
noussut yli viiden prosentin rajan. Ilmoituksen mukaan AXA-konserni
omisti 21.3.2008 yhteensä 11 892 688 osaketta eli 5,38 prosenttia
yhtiön kaikista osakkeista ja osakepääomasta. Toukokuussa AXA
Investment Managers ilmoitti, että AXA S.A.:n ja sen tytäryhtiöiden
osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli laskenut alle
viiden prosentin rajan 4,99 prosenttiin 13.5.2008 tehdyillä
osakekaupoilla. Ilmoituksen mukaan AXA-konserni omisti tuolloin
yhteensä 11 017 656 Cityconin osaketta.
Osakepääoma
Yhtiön rekisteröity osakepääoma vuoden 2008 alussa oli 259,6
miljoonaa euroa ja osakkeita oli yhteensä 221,0 miljoonaa.
Katsauskauden aikana yhtiön osakkeiden lukumäärä on noussut yhteensä
10 738 osakkeella optio-oikeuksilla tehtyjen osakemerkintöjen
seurauksena sekä 7 040 osakkeella, jotka annettiin suunnatulla
maksuttomalla osakeannilla yhtiön avainhenkilöille yhtiön
osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liittyen. Kauden lopussa
yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 259 570 510,20 euroa ja
osakkeiden lukumäärä 220 998 989. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja
kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei
ole nimellisarvoa.
Hallituksen valtuutukset
Vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään
uusien osakkeiden antamisesta ja yhtiön hallussa olevien omien
osakkeiden luovuttamisesta joko maksullisella tai maksuttomalla
osakeannilla. Uudet osakkeet voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat
omat osakkeet luovuttaa yhtiön osakkeenomistajille siinä suhteessa
kuin he ennestään omistavat yhtiön osakkeita tai suunnatulla
osakeannilla osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, jos siihen on
yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös
maksuttomasta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus
valtuutettiin antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettuja
erityisiä oikeuksia, jotka oikeuttavat saamaan maksua vastaan yhtiön
uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita.
Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien yhtiön hallussa
olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten
oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään
100 miljoonaa.
Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään syyskuussa 2007
osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta osakeannista ja
suunnatusta maksuttomasta osakeannista yhtiön osakepohjaiseen
kannustinjärjestelmään liittyen toukokuussa 2008. Valtuutuksen
perusteella voidaan tämän jälkeen antaa tai luovuttaa enintään
72 398 178 osaketta. Valtuutus on voimassa 13.3.2012 asti.
Hallituksella ei ole muita valtuutuksia.
Optio-oikeudet 2004
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000
optio-oikeuden antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle.
Optio-oikeudet 2004 A/B/C on listattu NASDAQ OMX Helsingissä.
Kaupankäynti optio-oikeuksilla 2004 C alkoi 1.9.2008.
Yhtiön optio-ohjelman 2004 ehtoja muutettiin kauden aikana
varsinaisen yhtiökokouksen tekemällä päätöksellä. Optio-ohjelman 2004
voimassa olevat perustiedot käyvät ilmi oheisesta taulukosta.
Optio-ohjelman 2004 perustiedot 30.9.2008
2004 A 2004 B 2004 C
Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 040 000 1 090 000 1 050 000
Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 260 000 210 000 250 000
Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127 1:1,2127 1:1,2127
Merkintähinta/osake, euroa ²) 2,2732 2,6608 4,3613
Osakkeiden merkintäaika alkoi 1.9.2006 1.9.2007 1.9.2008
Osakkeiden merkintäaika päättyy 31.3.2009 31.3.2010 31.3.2011
Osakemerkintään käytetyt optiot 345 075 - -
Optioilla merkityt osakkeet 386 448 - -
¹) Veniamo-Invest Oy, Cityconin täysin omistama tytäryhtiö, ei voi
merkitä emoyhtiönsä osakkeita.
²) Vuoden 2008 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen
merkintähinnat alenevat puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen
ja pääoman palautusten määrästä. Osakkeen merkintähinta on kuitenkin
aina vähintään 1,35 euroa.
Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä A-optioilla merkittiin
kauden aikana 10 132 osaketta 2,2732 euron osakekohtaiseen
merkintähintaan. Merkityt osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta
2008.
Ulkona olevilla vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan tämän jälkeen
merkitä vielä enintään 3 437 913 uutta osaketta.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon keskittyy edelleen liikevoiton ja kassavirran kasvattamiseen.
Yhtiö keskittyy strategiansa mukaisesti omistamiensa kauppakeskusten
kaupalliseen kehittämiseen ja uudistamiseen seuraten samalla harkiten
markkinoita mahdollisten hankintojen varalta.
Yhtiö harkitsee ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden
myyntiä, kuten asuntokiinteistöjensä divestointia Ruotsissa.
Varmistaakseen yhtiön pitkäaikaisen kasvun Citycon harkitsee
vaihtoehtoisia rahoitusrakenteita, kuten joint venture -rakenteita.
Yhtiö arvioi nettovuokratuottojen ja operatiivisen liikevoiton ilman
käyvän arvon muutoksia kasvavan vuonna 2008 edellisvuoteen
verrattuna. Arvio perustuu käynnissä oleviin laajennus- ja
uudistushankkeisiin, kauppakeskusjohtamisen edelleen kehittämiseen
sekä kiinteistökannan kasvuun toteutettujen hankintojen myötä.
Helsingissä 15.10.2008
Citycon Oyj
Hallitus
TILINTARKASTAMATON KONSERNIN LYHENNETTY VÄLITILINPÄÄTÖS 1.1-30.9.2008
Lyhennetty konsernituloslaskelma, IFRS
Q3/ Q3/ Muutos- Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
Me 2008 2007 % 2008 2007 % 2007
Bruttovuokratuotto 44,1 36,3 21,4 % 129,2 103,2 25,2 % 143,7
Käyttökorvaukset ja
palvelutuotot 0,5 1,6 -70,7 % 3,9 5,0 -22,2 % 7,7
Liikevaihto (liite 3) 44,6 38,0 17,4 % 133,1 108,1 23,1 % 151,4
Hoitokulut 13,1 10,7 22,3 % 41,4 31,8 30,4 % 47,8
Vuokraustoiminnan
muut kulut 0,1 0,0 - 0,1 0,1 -9,6 % 0,3
Nettovuokratuotto 31,5 27,3 15,3 % 91,6 76,3 20,1 % 103,4
Hallinnon kulut 3,9 4,0 -3,0 % 12,3 12,6 -3,0 % 16,5
Liiketoiminnan muut
tuotot ja kulut 0,0 0,0 20,1 % 0,2 0,0 - 0,5
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta
käypään
arvoon -70,8 21,1 - -154,1 212,7 - 213,4
Nettovoitot
sijoitus-
kiinteistöjen
myynneistä 0,0 -0,1 - 0,1 -0,1 - -0,1
Liikevoitto/-tappio -43,2 44,3 - -74,5 276,2 - 300,7
Rahoituskulut
(netto) 16,1 13,3 20,8 % 46,9 32,7 43,1 % 47,3
Voitto/tappio ennen
veroja -59,3 31,0 - -121,4 243,5 - 253,5
Tilikauden tulokseen
perustuvat verot -1,0 -2,4 -58,7 % -4,4 -6,6 -33,3 % -3,4
Laskennalliset verot 8,4 -5,0 - 22,4 -42,9 - -46,2
Katsauskauden
voitto/tappio -51,9 23,6 - -103,4 194,0 - 203,9
Katsauskauden
voiton/tappion
jakautuminen:
Emoyhtiön
omistajille -46,0 23,4 - -93,5 191,0 - 200,3
Vähemmistölle -5,9 0,2 - -10,0 3,0 - 3,6
Tulos/osake, euroa
(liite 5) -0,21 0,12 - -0,42 0,99 - 1,00
Tulos/osake,
laimennettu, euroa
(liite 5) -0,21 0,11 - -0,42 0,89 - 0,91
Operatiivinen tulos
(liite 4) 10,4 8,2 27,0 % 29,3 22,5 30,6 % 36,3
Ei-operatiivinen tulos
(liite 4) -56,4 15,2 - -122,8 168,6 - 164,0
Emoyhtiön omistajille
kuuluva katsauskauden
voitto/tappio -46,0 23,4 - -93,5 191,0 - 200,3
Lyhennetty konsernitase, IFRS
Me Liite 30.9.2008 30.9.2007 31.12.2007
Varat
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 6 2 094,4 2 191,2 2 215,7
Rakenteilla olevat kiinteistöt 7 90,4 21,1 33,2
Muut aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet 1,0 0,7 0,9
Johdannaissopimukset ja muut
pitkäaikaiset varat 9 8,3 10,9 10,7
Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 194,1 2 224,0 2 260,5
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset 9 9,5 0,1 1,2
Myyntisaamiset ja muut
saamiset 15,9 15,0 22,7
Rahavarat ja pankkisaamiset 8 18,7 79,4 24,2
Lyhytaikaiset varat yhteensä 44,2 94,5 48,1
Varat yhteensä 2 238,3 2 318,5 2 308,6
Oma pääoma ja velat
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma
Osakepääoma 259,6 259,6 259,6
Osakeanti - 51,2 -
Ylikurssirahasto ja muut
sidotut rahastot 131,1 131,1 131,1
Arvonmuutosrahasto 9 5,1 4,9 4,9
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 10 177,3 100,2 199,3
Kertyneet voittovarat 10 282,6 377,7 387,0
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma
yhteensä 855,6 924,9 982,0
Vähemmistön osuus 45,3 29,0 28,9
Oma pääoma yhteensä 900,9 953,9 1 010,9
Velat
Pitkäaikaiset korolliset velat 11 1 111,2 827,5 1 049,3
Johdannaissopimukset ja muut
korottomat velat 9 1,8 2,7 2,4
Laskennalliset verovelat 65,8 85,1 88,1
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 178,8 915,2 1 139,9
Lyhytaikaiset korolliset velat 11 113,0 418,6 104,7
Ostovelat ja muut velat 45,6 30,7 53,1
Lyhytaikaiset velat yhteensä 158,6 449,3 157,8
Velat yhteensä 1 337,4 1 364,5 1 297,7
Oma pääoma ja velat yhteensä 2 238,3 2 318,5 2 308,6
Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS
Me
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Yli- Sijoi-
kurssi- tetun Kerty-
rahasto Arvon- vapaan neet
Osake- Osake- ja muut muutos- pääoman voitto-
Me pääoma anti rahastot rahasto rahasto varat
Oma pääoma 1.1.2007 225,7 0,1 131,1 -1,3 - 209,7
Rahavirran suojaus 6,3
Katsauskauden tulos 191,0
Kaudella kirjatut
tuotot ja kulut
yhteensä 6,3 191,0
Osakeannit 33,8 51,2 98,8
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,1 -0,1 0,0 1,4
Osingonjako (Liite -23,4
10)
Muuntoerot -0,3
Osakeperusteiset
maksut 0,7
Muut muutokset 0,0
Oma pääoma 30.9.2007 259,6 51,2 131,1 4,9 100,2 377,7
Oma pääoma 1.1.2008 259,6 - 131,1 4,9 199,3 387,0
Rahavirran suojaus 0,1
Katsauskauden tulos -93,5
Kaudella kirjatut
tuotot
ja kulut yhteensä 0,1 -93,5
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,0
Osingonjako ja pää-
oman palautus (Liite
10) -22,1 -8,8
Muuntoerot -2,3
Osakeperusteiset
maksut 0,3
Muut muutokset
Oma pääoma 30.9.2008 259,6 - 131,1 5,1 177,3 282,6
Emoyhtiön
omistajille
kuuluva Vähemmistön Oma pääoma
Me oma pääoma osuus yhteensä
Oma pääoma 1.1.2007 565,3 15,0 580,3
Rahavirran suojaus 6,3 6,3
Katsauskauden tulos 191,0 3,0 194,0
Kaudella kirjatut tuotot ja
kulut
yhteensä 197,3 3,0 200,3
Osakeannit 183,8 183,8
Osakemerkinnät osakeoptioilla 1,4 1,4
Osingonjako (Liite 10) -23,4 -23,4
Muuntoerot -0,3 -0,1 -0,5
Osakeperusteiset maksut 0,7 0,7
Muut muutokset 0,0 11,2 11,2
Oma pääoma 30.9.2007 924,9 29,0 953,9
Oma pääoma 1.1.2008 982,0 28,9 1 010,9
Rahavirran suojaus 0,1 0,1
Katsauskauden tulos -93,5 -10,0 -103,4
Kaudella kirjatut tuotot ja
kulut
yhteensä -93,3 -10,0 -103,3
Osakemerkinnät osakeoptioilla 0,0 0,0
Osingonjako ja pääoman palautus
(Liite 10) -30,9 -30,9
Muuntoerot -2,3 -0,9 -3,2
Osakeperusteiset maksut 0,3 0,3
Muut muutokset
0,0 27,1 27,1
Oma pääoma 30.9.2008 855,6 45,3 900,9
Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS
Me Liite Q1-Q3/2008 Q1-Q3/2007 2007
LiiketoimintaVoitto/tappio ennen veroja -121,4 243,5 253,5
Oikaisut voittoon/tappioon ennen
veroja 201,5 -178,9 -164,9
Rahavirta ennen käyttöpääoman
muutosta 80,1 64,6 88,5
Käyttöpääoman muutos -5,2 -4,2 0,2
Liiketoiminnan rahavirta 74,9 60,4 88,8
Maksetut korot ja muut
rahoituskulut -46,8 -28,8 -42,7
Saadut korot ja muut
rahoitustuotot 3,4 2,0 3,1
Maksetut välittömät verot -0,3 -7,4 -10,0
Liiketoiminnan rahavirta 31,2 26,2 39,3
Investoinnit
Tytäryritysten hankinnat
vähennettynä
hankintahetken rahavaroilla 6, 7 -24,0 -509,2 -517,6
Sijoituskiinteistöjen hankinnat 6 - -15,9 -16,0
Investoinnit
sijoituskiinteistöihin 6 -44,1 -26,1 -39,3
Investoinnit rakenteilla oleviin
kiinteistöihin sekä muihin
aineellisiin ja
aineettomiin hyödykkeisiin 7 -47,6 -14,8 -24,5
Sijoituskiinteistöjen myynti 7,0 0,3 0,3
Investointien rahavirta -108,7 -565,7 -597,1
Rahoitus
Osakeannista saadut maksut - 133,6 232,4
Käynnissä oleva maksullinen
osakeanti - 51,2 -
Vähemmistön rahastosuoritukset 25,9 - -
Lyhytaikaisten lainojen nostot 11 69,3 481,6 773,1
Lyhytaikaisten lainojen
takaisinmaksut 11 -60,0 -120,5 -727,9
Pitkäaikaisten lainojen nostot 11 386,5 266,9 535,8
Pitkäaikaisten lainojen
takaisinmaksut 11 -318,1 -191,5 -228,9
Maksetut osingot 10 -30,9 -23,4 -23,4
Rahoituksen rahavirta 72,5 597,8 561,1
Rahavarojen muutos -5,0 58,3 3,3
Rahavarat katsauskauden alussa 8 24,2 21,3 21,3
Valuuttakurssien muutosten
vaikutus -0,4 -0,2 -0,4
Rahavarat katsauskauden lopussa 8 18,7 79,4 24,2
KONSERNIN LYHENNETYN VÄLITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
1. Yrityksen perustiedot
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut
kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen,
Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien
mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki.
Hallitus on hyväksynyt välitilinpäätöksen 15.10.2008.
2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet
Citycon laatii konsernitilinpäätöksensä kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards,
IFRS) mukaisesti ja Cityconin välitilinpäätös 30.9.2008 on laadittu
IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti.
Välitilinpäätöksessä noudatetaan samoja laatimisperiaatteita sekä
laskentamenetelmiä kuin vuoden 2007 vuositilinpäätöksessä.
Välitilinpäätös ei sisällä kaikkia vuositilinpäätöksessä
esitettäväksi vaadittavia tietoja, joten sitä tulee lukea yhdessä
Cityconin vuoden 2007 vuositilinpäätöksen kanssa.
Vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöstietojen oikaisu uuden IAS 23
-standardin Vieraan pääoman menot mukaisesti
Uuden IAS 23 -standardin Vieraan pääoman menot johdosta Citycon on
tarkistanut ja päättänyt muuttaa laskentaperiaatteitaan korkokulujen
aktivoimisen osalta. Uusien laskentaperiaatteiden käyttöönoton vuoksi
Citycon myös oikaisee vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöksiään. Uuden
standardin on julkaissut kansainvälinen
tilinpäätösstandardilautakunta (International Accounting Standards
Board, IASB), ja EU:n odotetaan vahvistavan standardin vuoden 2008
loppuun mennessä. Näin ollen Citycon ei voi noudattaa uutta
standardia vielä tässä osavuosikatsauksessa, vaan vasta koko vuotta
2008 koskevassa tilinpäätöksessä. Tällä hetkellä Citycon aktivoi
korkokulut niiden kehityshankkeiden osalta, joihin liittyy
huomattavia laajennuksia tai uusia, Cityconin rakennuttamia
kiinteistöjä. Nämä arvostetaan hankintamenoon IAS 16:n mukaisesti.
Sen jälkeen, kun Citycon on ottanut uuden standardin käyttöön vuotta
2008 koskevassa tilinpäätöksessään, korkokulujen aktivointi
laajennetaan koskemaan myös olemassa olevien sijoituskiinteistöjen
kehityshankkeita, jotka arvostetaan käypään arvoon. Seuraavassa
taulukossa on esitetty uuden IAS 23 -standardin käyttöönoton oletettu
vaikutus vuosien 2007 ja 2008 tilinpäätöstietoihin. Standardin
käyttöönotto ei vaikuta tilikauden tulokseen eikä taseeseen, sillä
vaikutukset nettovoittoon/-tappioon sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon ja rahoituskuluihin kumoavat toisensa.
Oikaistu Oikaistu
Q1-Q3/ Q1-Q3/ Q1-Q2/ Q1-Q2/ Q1/ Oikaistu
Me 2008 2008 2008 2008 2008 Q1/2008
Nettovoitot/-tappiot
sijoitus-
kiinteistöjen
arvostuksesta
käypään arvoon -154,1 -156,7 -83,3 -85,1 1,4 0,5
Liikevoitto/-tappio -74,5 -77,1 -31,3 -33,0 27,4 26,4
Rahoituskulut (netto) 46,9 44,2 30,8 29,0 16,1 15,1
Voitto/tappio ennen
veroja -121,4 -121,4 -62,1 -62,1 11,3 11,3
Katsauskauden
voitto/tappio -103,4 -103,4 -51,6 -51,6 11,3 11,3
Operatiivinen tulos 29,3 31,9 18,9 20,6 9,5 10,4
Ei-operatiivinen tulos -122,8 -125,4 -66,4 -68,1 -0,4 -1,3
Oikaistu
Oikaistu Q1-Q3/ Q1-Q3/
Me 2007 2007 2007 2007
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 213,4 211,4 212,7 211,5
Liikevoitto/-tappio 300,7 298,7 276,2 275,1
Rahoituskulut (netto) 47,3 45,3 32,7 31,6
Voitto/tappio ennen veroja 253,5 253,5 243,5 243,5
Katsauskauden voitto/tappio 203,9 203,9 194,0 194,0
Operatiivinen tulos 36,3 38,3 22,5 23,6
Ei-operatiivinen tulos 164,0 162,1 168,6 167,4
Q1-Q2/ Oikaistu Oikaistu
Me 2007 Q1-Q2/2007 Q1/2007 Q1/2007
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 191,6 191,2 31,5 31,4
Liikevoitto/-tappio 231,9 231,5 50,4 50,3
Rahoituskulut (netto) 19,4 19,0 9,5 9,4
Voitto/tappio ennen veroja 212,5 212,5 40,9 40,9
Katsauskauden voitto/tappio 170,4 170,4 34,6 34,6
Operatiivinen tulos 14,3 14,7 6,7 6,7
Ei-operatiivinen tulos 153,3 152,9 26,3 26,3
3. Segmentti-informaatio
Cityconin liiketoiminta on jaettu alueellisiin
liiketoimintayksiköihin Suomi, Ruotsi ja Baltia.
Q3/ Q3/ Muutos- Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
Me 2008 2007 % 2008 2007 % 2007
Liikevaihto
Suomi 31,9 25,5 25,1 % 94,8 74,1 28,0 % 104,3
Ruotsi 10,5 10,1 4,1 % 31,8 28,0 13,6 % 39,0
Baltia 2,1 2,3 -8,8 % 6,5 6,0 7,3 % 8,0
Yhteensä 44,6 38,0 17,4 % 133,1 108,1 23,1 % 151,4
Liikevoitto/-tappio
Suomi -22,7 33,9 - -40,6 201,2 - 218,7
Ruotsi -22,8 7,6 - -30,9 67,0 - 74,3
Baltia 4,2 4,2 - 2,4 13,3 - 14,5
Muut -1,9 -1,4 36,0 % -5,5 -5,3 3,5 % -6,8
Yhteensä -43,2 44,3 - -74,5 276,2 - 300,7
Me
Muutos-
Varat 30.9.2008 30.9.2007 % 31.12.2007
Suomi 1 539,2 1 562,3 -1,5 % 1 594,2
Ruotsi 520,6 543,9 -4,3 % 542,2
Baltia 139,4 119,0 17,1 % 125,3
Muut 39,1 93,2 -58,1 % 46,9
Yhteensä 2 238,3 2 318,5 -3,5 % 2 308,6
Segmenttien varojen muutos johtui sekä sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon laskusta että investoinneista.
4. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen
täsmäytyslaskelma
Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä
IFRS-raportointivelvoitteesta johtuen konsernituloslaskelmaan
sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan ulkopuolisia eriä.
Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen
katsauskausien vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen
konsernituloslaskelman lisäksi tilikauden voiton jaettuna
operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen tulokseen.
Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannattavuutta
tilikaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja
-tappioiden sekä muiden kertaluonteisten erien vaikutusta.
Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa
EPRA:n suositusten mukaista osakekohtaista tulosta.
Muutoksena aiempaan käytäntöön, operatiivisesta tuloksesta on
eliminoitu tuloslaskelmaan kirjattu rahoitusinstrumenttien käyvän
arvon muutos. Suojautuakseen korkoriskiltä Citycon on solminut
korkoriskipolitiikkansa mukaisesti korko- ja inflaatiojohdannaisia,
joiden osalta IFRS:n mukaisen suojauslaskennan edellytykset eivät
täyty. Tällaisten johdannaisten käyvän arvon muutos kirjataan
tulosvaikutteisesti. Kyseiset johdannaiset suojaavat konsernin
korkoriskiä ja näiden johdannaisten ehtojen mukaisesti Citycon
vastaanottaa vaihtuvaa rahamarkkinakorkoa, jonka määräytyminen vastaa
konsernin vaihtuvakorkoisten lainojen koron määräytymistä. Cityconin
maksama korko puolestaan ei riipu markkinakoroista, jolloin
johdannaiset suojaavat yhtiötä markkinakorkojen nousulta. Suojausten
tehokkuus pyritään varmistamaan yhtenevällä korkojen määräytymisellä
tulosvaikutteisesti kirjattavien johdannaisten ja vaihtuvakorkoisten
lainojen välillä.
Me Q3/2008 Q2/2008 Q1/2008 Q4/2007 Q3/2007
Operatiivinen tulos
Nettovuokratuotto 31,5 30,5 29,7 27,1 27,3
Hallinnon kulut -3,9 -4,2 -3,8 -3,9 -4,0
Liiketoiminnan muut tuotot
ja kulut 0,0 0,0 0,0 0,6 0,0
Rahoituskulut (netto) -15,5 -14,9 -14,7 -14,7 -11,9
Tilikauden tulokseen
perustuvat
verot -1,0 -1,2 -1,2 3,2 -2,4
Laskennalliset verot 0,2 0,0 -0,1 1,7 -0,5
Vähemmistön osuus -0,9 -0,7 -0,4 -0,2 -0,3
Yhteensä 10,4 9,5 9,5 13,8 8,2
Operatiivinen tulos/osake,
laimennettu, (laimennettu
EPRA
EPS), euroa 1) 0,05 0,04 0,04 0,06 0,04
Ei-operatiivinen tulos
Nettovoitot/-tappiot
sijoitus-
kiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon -70,8 -84,7 1,4 0,7 21,1
Voitot
sijoituskiinteistöjen
myynneistä 0,0 0,0 0,1 0,0 -0,1
Hallinnon kulut liittyen
sijoituskiinteistöjen
myynteihin 0,0 -0,2 -0,2 - -
Liiketoiminnan muut tuotot
ja kulut 0,0 0,0 0,1 - -
Rahoituserien käyvän arvon
muutokset -0,6 0,2 -1,4 0,2 -1,4
Tilikauden tulokseen
perustuvat
verot liittyen
sijoituskiinteistöjen
myynteihin 0,0 0,0 -1,1 - -
Laskennalliset verot 8,2 11,6 2,4 -5,0 -4,5
Vähemmistön osuus 6,8 7,0 -1,8 -0,4 0,1
Yhteensä -56,4 -66,0 -0,4 -4,6 15,2
Ei-operatiivinen tulos /
osake,
laimennettu -0,26 -0,30 0,00 -0,02 0,07
Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden voitto/tappio -46,0 -56,6 9,1 9,3 23,4
¹) Operatiivinen osakekohtaisen tuloksen laskeminen on esitetty
liitetiedossa 5. Osakekohtainen tulos.
5. Osakekohtainen tulos
A) Katsauskauden tuloksesta laskettu osakekohtainen
tulos
Q1-Q3/2008 Q1-Q3/2007 2007
Tulos/osake
Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden
voitto/tappio, Me -93,5 191,0 200,3
Keskimääräinen osakeantioikaistu
osakemäärä, milj. kpl 221,0 192,8 199,4
Tulos/osake, euroa -0,42 0,99 1,00
Tulos/osake, laimennettu
Emoyhtiön omistajille kuuluva
katsauskauden
voitto/tappio, Me -93,5 191,0 200,3
VVK:n kulut oikaistu verovaikutuksella
vähennettynä, Me - 4,2 5,7
Laimennetun osakekohtaisen tuloksen
laskennassa
käytetty katsauskauden voitto/tappio, Me -93,5 195,3 206,0
Keskimääräinen osakeantioikaistu
osakemäärä, milj. kpl 221,0 192,8 199,4
VVK:n laimennusvaikutus, milj. kpl - 25,3 26,2
Optioiden osakeantioikaistu
laimennusvaikutus, milj. kpl - 2,0 1,5
Keskimääräinen osakeantioikaistu
laimennettu
osakemäärä, milj. kpl 221,0 220,2 227,1
Tulos/osake, laimennettu, euroa -0,42 0,89 0,91
Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita eikä laimentavien
potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuottoja oteta huomioon
Q1-Q3/2008 laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta
laskettaessa, koska emoyrityksen omistajille kuuluva tulos on
negatiivinen.
B) Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS)
Q1-Q3/2008 Q1-Q3/2007 2007
Operatiivinen tulos, Me (Liite 4) 29,3 22,5 36,3
VVK:n kulut oikaistu verovaikutuksella
vähennettynä, Me 4,3 4,2 5,7
Operatiivisen osakekohtaisen tuloksen
laskennassa
käytetty katsauskauden voitto, Me 33,7 26,7 42,0
Keskimääräinen osakeantioikaistu
laimennettu
osakemäärä, milj. kpl 248,0 220,2 227,1
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS), euroa 0,14 0,12 0,18
6. Sijoituskiinteistöt
Me 30.9.2008 30.9.2007 31.12.2007
Katsauskauden alussa 2 215,7 1 447,9 1 447,9
Hankinnat 11,1 518,6 531,3
Investoinnit 49,9 25,1 44,8
Myynnit -7,6 -0,3 -0,3
Siirto rakenteilla oleviin
kiinteistöihin -1,9 -6,4 -6,2
Voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta 4,3 222,3 220,8
Tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta -158,4 -9,3 -7,5
Valuuttakurssiero -18,6 -6,7 -15,1
Katsauskauden lopussa 2 094,4 2 191,2 2 215,7
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen
arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka
keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut
ja tuottovaatimus. Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä
käyttämät tuottovaatimukset sekä markkinavuokrat olivat
segmenteittäin seuraavanlaiset:
Tuottovaatimus (%) Markkinavuokrat (€/m²)
30.9.2008 30.9.2007 31.12.2007 30.9.2008 30.9.2007 31.12.2007
Suomi 6,2 5,8 5,7 21,7 18,8 21,1
Ruotsi 6,0 5,4 5,4 13,4 13,1 13,2
Baltia 7,1 6,3 6,4 20,7 16,3 16,4
Keskimäärin 6,2 5,7 5,6 19,8 17,1 19,0
7. Rakenteilla olevat kiinteistöt
Rakenteilla olevat kiinteistöt muodostuivat 30.9.2008 Rocca al Mare,
Åkersberga, Liljeholmen ja Lippulaiva -kauppakeskusten
laajennushankkeisiin kertyneistä investoinneista.
Me 30.9.2008 30.9.2007 31.12.2007
Katsauskauden alussa 33,2 - -
Hankinnat 6,8 - -
Investoinnit 46,8 14,3 26,4
Aktivoidut korot 2,4 0,4 0,6
Siirto sijoituskiinteistöistä 1,9 6,4 6,2
Valuuttakurssiero -0,7 - -
Katsauskauden lopussa 90,4 21,1 33,2
8. Rahavarat
Me 30.9.2008 30.9.2007 31.12.2007
Käteinen raha ja pankkitilit 17,0 27,7 24,2
Lyhytaikaiset pankkitalletukset 1,8 51,7 -
Yhteensä 18,7 79,4 24,2
9. Johdannaissopimukset
Me 30.9.2008 30.9.2007 31.12.2007
Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
arvot arvot arvot arvot arvot arvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi 86,4 0,9 50,0 0,1 40,0 0,2
1-2 vuotta 66,0 -0,4 87,1 -0,8 112,5 -0,6
2-3 vuotta 70,0 3,0 149,0 -1,6 83,0 -1,1
3-4 vuotta 40,0 0,9 70,0 0,7 70,0 1,7
4-5 vuotta 178,0 2,0 0,0 0,0 20,0 0,2
yli 5 vuotta 229,3 3,3 312,2 8,7 309,0 8,5
Yhteensä 669,7 9,7 668,4 7,1 634,5 8,8
Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi 157,1 6,3 76,9 -0,9 40,4 0,3
Yhteensä 157,1 6,3 76,9 -0,9 40,4 0,3
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa
tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty
korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin
suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 9,6 milj.
euroa (-1,8 milj. euroa) on kirjattu tuloslaskelman
valuuttakurssivoittoihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille,
joiden nimellisarvo on 593,3 milj. euroa (591,2 milj. euroa).
Sopimuksista on kirjattu 5,1 milj. euroa (4,9 milj. euroa) oman
pääoman arvonmuutosrahastoon verovaikutus huomioituna.
10. Osingonjako ja pääoman palautus
Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 13.3.2008 kokoontuneen
yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti tilikauden 2007 osinko oli 0,04
euroa osakkeelta ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta 0,10 euroa osakkeelta (osinko 0,14 euroa tilikautena
2006).
Maksetut osingot ja pääoman palautukset olivat 30,9 milj. euroa (23,4
milj. euroa) katsauskaudella.
11. Korolliset velat
Katsauskauden aikana Citycon on sopinut 30 miljoonan euron lainasta,
jolla rahoitetaan kauppakeskus Liljeholmstorgetin uudisrakentamista
Tukholmassa. Laina on vaihtuvakorkoinen ja laina-aika on 10 vuotta.
Katsauskaudella on myös nostettu Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus
Magistralin hankintaan liittyen 17,9 miljoonan euron laina, jonka
laina-aika on noin 5 vuotta. Pitkäaikainen sitova luottolimiitti (50
miljoonan euron viiden vuoden pituinen luottolimiittisopimus) on
katsauskauden päättyessä nostamatta. Katsauskauden aikana konsernin
lainoja on maksettu takaisin 10,9 miljoonaa euroa aiemmin
ilmoitettujen takaisinmaksuehtojen mukaisesti.
Muut pitkäaikaisten lainojen nostot ja takaisinmaksut
rahavirtalaskelmassa liittyvät luottolimiittisopimusten nostoihin ja
takaisinmaksuihin.
12. Vastuusitoumukset
Me 30.9.2008 30.9.2007 31.12.2007
Kiinnitykset maa-alueisiin ja
rakennuksiin 44,8 47,7 46,4
Pankkitakaukset 48,0 19,9 49,8
Pääomasitoumukset 23,2 58,1 31,0
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 23,2 milj. euroa
pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa useisiin kehityshankkeisiin.
13. Lähipiiritapahtumat
Katsauskaudella ei ollut merkittäviä liiketapahtumia lähipiiriin
kuuluvien tahojen kanssa.
14. Tunnuslukuja
Q3/ Q3/ Muutos- Q1-Q3/ Q1-Q3/ Muutos-
2008 2007 % 2008 2007 % 2007
Tulos/osake, euroa -0,21 0,12 - -0,42 0,99 - 1,00
Tulos/osake
laimennettu, euroa -0,21 0,11 - -0,42 0,89 - 0,91
Oma pääoma/osake, euroa 3,87 4,42 -12,3 % 4,44
Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa 4,16 4,82 -13,7 % 4,83
Omavaraisuusaste, % 40,3 41,2 - 43,9
Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2007 tilinpäätöksestä.
Luvut ovat tilintarkastamattomia.
Tilinpäätös ja tilinpäätöstiedote 2008
Citycon julkaisee tilinpäätöksensä ja tilinpäätöstiedotteen
tilikaudelta 1.1.-31.12.2008 torstaina 12.2.2009 noin klo 9.00.
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta
www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi
Talousjohtaja Eero Sihvonen
Puhelin (09) 6803 6730 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi
Kertomus Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen 1.1. - 30.9.2008
yleisluonteisesta tarkastuksesta
Citycon Oyj:n hallitukselle
Johdanto
Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti laaditun
Citycon Oyj:n konsernin taseen 30.9.2008, tuloslaskelman, oman
pääoman muutoksia koskevan laskelman ja rahavirtalaskelman kyseisenä
päivänä päättyneeltä yhdeksän kuukauden jaksolta sekä liitetiedot.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat vastuussa arvopaperimarkkinalain 2
luvun 5 a §:ssä tarkoitetun osavuosikatsauksen laatimisesta.
Suorittamamme yleisluonteisen tarkastuksen perusteella annamme yhtiön
hallituksen pyynnöstä arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5a §:n 7
momentin mukaisen lausunnon osavuosikatsauksesta.
Yleisluonteisen tarkastuksen laajuus
Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta
koskevan standardin 2410 "Yhteisön tilintarkastajan suorittama
osavuosi-informaation yleisluonteinen tarkastus" mukaisesti.
Yleisluonteiseen tarkastukseen kuuluu tiedustelujen tekemistä
pääasiallisesti talouteen ja kirjanpitoon liittyvistä asioista
vastaaville henkilöille sekä analyyttisiä toimenpiteitä ja muita
yleisluonteisen tarkastuksen toimenpiteitä. Yleisluonteinen tarkastus
on laajuudeltaan huomattavasti suppeampi kuin
tilintarkastusstandardien ja -suositusten mukaisesti suoritettava
tilintarkastus, ja siksi emme pysty sen perusteella varmistumaan
siitä, että saamme tietoomme kaikki sellaiset merkittävät seikat,
jotka ehkä tunnistettaisiin tilintarkastuksessa. Näin ollen emme anna
tilintarkastuskertomusta.
Lausunto
Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole tullut
mitään, mikä antaisi meille syyn uskoa, ettei osavuosikatsaus, joka
on laadittu EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti, anna
arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää
kuvaa yhteisön taloudellisesta asemasta 30.9.2008 ja sen toiminnan
tuloksesta ja rahavirroista kyseisenä päivänä päättyneeltä yhdeksän
kuukauden jaksolta.
Helsingissä, 15. lokakuuta 2008
Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen, KHT