Cityconin osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2005
- Liikevaihto oli 66,5 milj. euroa (63,3 milj. euroa)
- Voitto ennen veroja oli 33,3 milj. euroa (23,2 milj. euroa) sisältäen 16,1
milj. euroa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kasvua ja 5,7 milj. euroa
kertaluontoisia rahoituskustannuksia
- Tulos/osake oli 0,21 euroa (0,20 euroa sisältäen 0,025 euroa kertaluontoisia
laskennallisia verosaamisia)
- Kansainvälistyminen alkoi sijoituksilla Ruotsiin ja Viroon: luvuissa mukana
Ruotsin Åkersberga 1.7.2005 alkaen ja Viron Rocca al Mare 21.7.2005 alkaen
- Citycon lisäsi omitustaan Lahden Kauppakeskus Triossa ja Lappeenrannan
IsoKristiinassa
- Cityconin 12 milj. osakkeen suunnattu anti ylimerkittiin
1,7-kertaisesti
Avainluvut 1-9 2005 1-9 2004 1-12 2004
Liikevaihto, Me 66,5 63,3 84,7
Liikevoitto, Me 58,8 42,7 52,6
% liikevaihdosta 88,5 67,5 62,1
Voitto ennen veroja, Me 33,3 23,2 26,5
Katsauskauden voitto, Me 24,2 20,9 22,7
Tulos/osake, euroa 0,21 0,20 0,22
Tulos/osake laimennettu, euroa 0,20 0,20 0,22
Oma pääoma/osake, euroa 2,15 2,02 2,01
P/E -luku (hinta/voitto -suhde) 13 8 10
Oman pääoman tuotto (ROE), % 13,5 13,8 11,0
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 10,1 7,9 7,3
Omavaraisuusaste, % 29,8 29,3 29,6
Nettovelkaantumisaste, % 213,3 213,5 221,5
Kiinteistökannan nettovuokra-
tuotto, % 8,6 8,6 8,8
Vuokrausaste, % 96,9 97,1 95,7
Henkilöstö katsauskauden lopussa 52 43 45
Citycon ja IFRS
Citycon Oyj on siirtynyt raportoimaan IAS/IFRS -standardien (International
Financial Reporting Standards) mukaisesti vuoden 2005 osavuosikatsauksissa ja
tilinpäätöksessä. Muutokseen liittyvää informaatiota on vuoden 2004
vuosikertomuksen tilinpäätös-liitteessä sivuilla 35-43.
Toimintaympäristö
Suomen vähittäiskaupan liiketilojen kysyntä jatkui edelleen hyvänä vuoden
kolmannella neljänneksellä ja käyttöasteet olivat korkealla. Vähittäiskaupan
myynti kasvoi edelleen 1). Myynnin kehitystä tukivat alhainen korkotaso ja
alhainen inflaatio.
Kansainvälisten sijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoihin on ollut
vilkasta, mikä on heijastunut myös halutuimpien kohteiden tuottovaatimuksiin ja
hintatasoon.
1) Lähde: Tilastokeskus
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto
Cityconin liiketoiminta käsittää koko liikekiinteistön omistamisen ketjun, eli
omistamisen, vuokrauksen, kiinteistöjen johtamisen sekä kohteiden kehittämisen.
Cityconilla on neljä liiketoimintaryhmää: Kauppakeskukset, Marketit ja myymälät,
Kiinteistökehitys sekä Investoinnit. Citycon omisti katsauskauden lopussa 145
kiinteistökohdetta (146), joiden käypä arvo oli 894,2 miljoonaa euroa (740,0
milj. euroa).
Yhtiön lähes koko kiinteistöomaisuus on liikekiinteistöjä. Kauden päättyessä
yhtiö omisti 18 kauppakeskusta ja 127 markettia ja myymälää. Kauppakeskukset
muodostivat 66,9 prosenttia yhtiön kiinteistöomaisuuden käyvästä arvosta ja
market- ja myymäläkiinteistöt 33,1 prosenttia.
Kiinteistöistä 37,1 prosenttia sijaitsi katsauskauden päättyessä
pääkaupunkiseudulla, 36,0 prosenttia muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa ja
14,9 prosenttia muualla Suomessa. Ulkomaisten kiinteistöjen osuus
kiinteistöomaisuudesta oli 12,0 prosenttia. Osuudet on laskettu käyvästä arvosta.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset katsauskaudella
Citycon on päättänyt soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40
-standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen
arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti. Sijoituskiinteistöjen arvon
määrittelee ulkopuolinen arvioija kansainvälisten IVS-standardien mukaisesti
(International Valuation Standards) vähintään kerran vuodessa. Viimeisin,
Aberdeen Property Investorsin 30.9.2005 tekemä arviolausunto on saatavilla
Cityconin kotisivuilla osoitteessa www.citycon.fi.
Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo kohosi
markkinatilanteen ja vuokraustoiminnan muutosten seurauksena 16,1 miljoonaa
euroa. Katsauskaudelle kirjattiin arvonnousua yhteensä 27,7 miljoonaa euroa ja
arvonalennuksia yhteensä 11,7 miljoonaa euroa. Merkittävin markkinamuutos oli
kansainvälisen kiinnostuksen lisääntyminen Suomen kiinteistömarkkinaa ja etenkin
liiketiloja kohtaan. Kysynnän kasvu laskee sijoittajien tuottovaatimuksia ja luo
nousupainetta kiinteistöjen hintoihin erityisesti vilkkaimmissa kasvukeskuksissa.
Asiakkaat, sopimuskanta ja vuokrausaste
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 1 905 vuokrasopimusta 1 226
vuokralaisen kanssa. Vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika oli 3,4 vuotta.
Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli katsauskauden lopussa 96,9
prosenttia (97,1 %). Vuokrausasteen muutos johtui normaalista vuokraustoiminnan
vaihtelusta ja uusista kiinteistökohteista.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto 1-9 2005 1-9 2004
Katsauskaudella alkaneet
vuokrasopimukset yhteensä, kpl 187 260
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala yhteensä, m2 32 661 49 092
Vuokrasopimuskannan keskimääräinen
voimassaoloaika
katsauskauden lopussa, vuotta 3,4 3,6
Kauppakeskukset-liiketoimintaryhmä
Kauppakeskukset-liiketoimintaryhmän avainluvut
Vuokrasopimuskannan yhteenveto 1-9 2005 1-9 2004
Katsauskaudella alkaneet
vuokrasopimukset yhteensä, kpl 147 196
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala yhteensä, m2 14 564 28 557
Vuokrausaste katsauskauden lopussa, % 97,5 97,4
Vuokrasopimuskannan keskimääräinen
voimassaoloaika
katsauskauden lopussa, vuotta 2,7 2,9
Taloudellinen kehitys, kauppakeskukset 1-9 2005 1-9 2004
Liikevaihto, Me 40,7 35,9
Liikevoitto, Me 42,1 24,6
Bruttovuokratuotot, Me 39,6 34,8
Nettovuokratuotot, Me 28,8 25,6
Nettotuotto-% 8,3 7,7
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 8,6 7,8
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me 598,0 459,0
Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me 14,3 0,0
Bruttoinvestoinnit, Me 125,7 14,0
Nettotuottoprosentin laskennassa käytetään Kiinteistötalouden instituutin ja
Investment Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet
omistuksessa koko vertailukauden (12 kk). Luvuista on poistettu kehitys- ja
laajennuskohteet sekä tontit.
Kauppakeskukset -liiketoimintaryhmään hankittiin 31.5.2005 allekirjoitetulla
sopimuksella Lappeenrannassa sijaitsevan Kiinteistö Oy Karjalan Kauppakeskuksen
koko osakekanta. Kauppahinta oli 7,9 miljoonaa euroa. Kaupan myötä Cityconista
tuli Kauppakeskus IsoKristiinan liiketilojen pääomistaja. Omistusosuuden nosto
parantaa Cityconin mahdollisuuksia kehittää kiinteistöä tulevaisuudessa.
Yhtiö päätti kesäkuussa rakentaa uuden kauppakeskuksen Tampereen Hervantaan.
Hankkeen kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan 25,3 miljoonaa euroa ja
nettotuoton kauppakeskuksen valmistuttua yli 8 prosenttia. Laajennuksen
arvioidaan valmistuvan keväällä 2007.
Heinäkuussa Citycon hankki 75 prosenttia ruotsalaisesta kauppakeskus
Åkersbergasta. Kyseessä oli Cityconin ensimmäinen ulkomainen kiinteistösijoitus.
Investoinnin kokonaisarvo käynnistyneet laajennushankkeet mukaan lukien tulee
olemaan noin 900-950 miljoonaa Ruotsin kruunua (95-100 milj. euroa). Citycon on
sitoutunut hankkimaan kauppakeskuksen kokonaan omistukseensa laajennushankkeiden
valmistuttua. Kauppakeskus Åkersberga on mukana katsauskauden luvuissa 1.7.2005
alkaen.
Citycon hankki heinäkuussa omistukseensa Tallinnassa sijaitsevan Rocca al Mare
-kauppakeskuksen sekä sen merkittävän laajennuksen mahdollistavan tontin.
Sijoitus oli Cityconin ensimmäinen Baltiaan suuntautunut kiinteistöinvestointi.
Kohde on kokonaan vuokrattu ja sen ankkurivuokralaiset ovat suomalaiset
vähittäiskauppaketjut Prisma ja Hobby Hall. Kauppakeskus Rocca al Mare on mukana
katsauskauden luvuissa 21.7.2005 alkaen.
Syyskuun 13. päivänä Citycon lisäsi omistustaan Lahden Trio-kauppakeskuksessa
ostamalla 33,1 prosentin osuuden Kiinteistö Oy Lahden Trion osakkeista 18,7
miljoonalla eurolla. Kaupan jälkeen Cityconin omistusosuus Kauppakeskus Triossa
on 88,7 prosenttia.
Syyskuussa solmitulla sopimuksella Citycon ostaa Åkermyntanin, Kallhällin ja
Fruängenin liikekeskukset suur-Tukholman
alueelta Ruotsista. Kiinteistöjen kauppahinta on 256,3 miljoonaa Ruotsin kruunua
(27,6 milj. euroa). Kaupan arvioidaan
toteutuvan 1.11.2005.
Katsauskauden aikana päätetyt investoinnit tukevat sekä Cityconin kasvustrategiaa
Suomessa että liiketoiminnan kehittämispyrkimyksiä Ruotsissa ja Virossa.
Marketit ja myymälät -liiketoimintaryhmä
Marketit ja myymälät -liiketoimintaryhmän avainluvut
Vuokrasopimuskannan yhteenveto 1-9 2005 1-9 2004
Katsauskaudella alkaneet vuokrasopimukset
yhteensä, kpl 40 64
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala
yhteensä, m2 18 097 20 535
Vuokrausaste katsauskauden lopussa, % 95,8 96,7
Vuokrasopimuskannan keskimääräinen
voimassaoloaika
katsauskauden lopussa, vuotta 4,6 4,4
Taloudellinen kehitys,
marketit ja myymälät 1-9 2005 1-9 2004
Liikevaihto, Me 25,8 27,4
Liikevoitto, Me 21,2 20,8
Bruttovuokratuotot, Me 25,9 27,4
Nettovuokratuotot, Me 19,0 20,8
Nettotuotto-% 9,2 10,2
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 9,3 10,4
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me 296,2 281,0
Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me 1,8 0,0
Bruttoinvestoinnit, Me 3,3 0,8
Nettotuottoprosentin laskennassa käytetään Kiinteistötalouden instituutin ja
Investment Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää.
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet
omistuksessa koko vertailukauden (12 kk). Luvuista on poistettu kehitys- ja
laajennuskohteet sekä tontit.
Yhtiö myi katsauskaudella kolme Marketit ja myymälät -ryhmään kuuluvaa
sijoituskiinteistöä 3,8 miljoonalla eurolla. Myyntivoittoja kertyi yhteensä 0,3
miljoonaa euroa.
Kiinteistökehitys ja Investoinnit
Kiinteistökehitys ja Investoinnit -ryhmien tehtävänä on kehittää ja laajentaa
Cityconin nykyisiä ja uusia kauppapaikkoja sekä etsiä yhtiön
laajentumisstrategiaa tukevia uusia investointikohteita. Ryhmien tunnuslukuja ei
raportoida erikseen, koska niillä ei ole kiinteistökantaa eikä vuokratuottoja.
Henkilöstö
Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä 52 (43)
henkilöä.
Liikevaihto ja tulos
Katsauskauden liikevaihto oli 66,5 miljoonaa euroa (63,3 milj. euroa).
Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 98,5 prosenttia (98,3 %).
Liikevoitto kasvoi 58,8 miljoonaan euroon (42,7 milj. euroa).
Voitto ennen veroja oli 33,3 miljoonaa euroa (23,2 milj. euroa) ja voitto verojen
jälkeen oli 24,2 miljoonaa euroa (20,9 milj. euroa). Kiinteistöomaisuuden käyvän
arvon muutosten vaikutus tulokseen oli katsauskaudella 16,1 miljoonaa euroa.
Katsauskaudella on kirjattu 5,7 miljoonaa euroa pääomalainan I/1999
ennenaikaisesta takaisinmaksusta aiheutuneita kertaluontoisia kustannuksia. Kun
otetaan huomioon edellä mainittujen erien verovaikutukset ja se, että
vertailukauden tuloveroja pienentää 2,6 miljoonan euron verosaatavan tuloutus
sekä laskennallisten verovelkojen 1,2 miljoonan euron pieneneminen
yhteisöverokannan muutoksen johdosta, on katsauskauden tulos verojen jälkeen
vertailukauden tasolla.
Tase ja rahoitus
Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 910,4 miljoonaa euroa (771,4 milj.
euroa), josta likvidit kassavarat olivat
8,8 miljoonaa euroa (27,3 milj. euroa). Konsernin rahoitustilanne säilyi edelleen
hyvänä.
Katsauskauden päättyessä konsernitaseen vieras pääoma oli yhteensä 639,2
miljoonaa euroa (545,7 milj. euroa). Korollinen vieras pääoma kasvoi
katsauskaudella 96,8 miljoonaa euroa ja oli 587,2 miljoonaa euroa (509,2 milj.
euroa). Vieraasta pääomasta lyhytaikaista velkaa oli 59,4 miljoonaa euroa (32,2
milj. euroa). Korollisen vieraan pääoman keskikorko oli 4,8 prosenttia (5,1 %),
kun pääomalainan ennenaikaisen takaisinmaksun kertaluonteisia kustannuksia ei
oteta huomioon. Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 2,9
vuotta (3,9 vuotta) ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 2,7 vuotta (3,8
vuotta).
Konsernin omavaraisuusaste oli 29,8 prosenttia (29,3 %). Velanhoitokykyä kuvaava
velanhoitokate, eli edellisen 12 kuukauden tulos ennen korkokuluja, veroja ja
poistoja suhteessa nettorahoituskuluihin, oli 2,2. Nettovelkaantumisaste oli
kauden lopussa 213,3 prosenttia (213,5 %). Kauden lopussa Cityconin korolliseen
vieraaseen pääomaan sisältyi 87,4 prosenttia (86,5 %) vaihtuvakorkoisia lainoja,
joista 69,9 prosenttia (77,6 %) oli muutettu kiinteäkorkoiseksi
koronvaihtosopimuksilla. Lainasalkun kokonaissuojausaste oli 52,3 prosenttia.
Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli kauden lopussa 337,9 miljoonaa euroa
(340,8 milj. euroa). Johdannaissopimusten markkina-arvo 30.9.2005 oli -21,5
miljoonaa euroa (-16,7 milj. euroa). Nettorahoituskulut olivat 25,5 miljoonaa
euroa (19,5 milj. euroa) sisältäen 5,7 miljoonaa euroa kertaluontoisia kuluja.
Citycon Oyj maksoi pääomalainansa I/1999 takaisin ennenaikaisesti 30.6.2005 ja
laski 17.6.2005 liikkeeseen 5-vuotisen pääomalainan 1/2005, jonka pääoma on 70
miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,70 prosenttia.
Lainan emissiohinta oli 99,956 prosenttia lainan nimellismäärästä. Pääomalaina
erääntyy 17.6.2010.
Pääomalainan I/1999 ennenaikaisen takaisinmaksun ja uuden pääomalainan 1/2005
liikkeeseenlaskun seurauksena yhtiö säästää noin 1,5 miljoonaa euroa
rahoituskustannuksissa seuraavan neljän vuoden aikana 5,7 miljoonan
kertakustannuksen jälkeen.
Osakeanti
Citycon toteutti heinäkuussa 2005 suunnatun osakeannin valikoiduille
kansainvälisille ja suomalaisille institutionaalisille sijoittajille. Suunnatun
osakeannin tarkoituksena oli osaksi rahoittaa Tallinnassa sijaitsevan Rocca al
Mare -kauppakeskuksen hankinta. Hallituksen päätös osakeannin järjestämisestä
perustui varsinaisen yhtiökokouksen 5.4.2005 myöntämään valtuutukseen.
Merkittäväksi tarjottiin 12 000 000 uutta osaketta 3,01 euron osakekohtaiseen
merkintähintaan. Uudet osakkeet vastasivat noin 10,6 prosenttia yhtiön
osakepääomasta ja osakkeiden tuottamista äänistä ennen osakeantia ja noin 9,6
prosenttia osakeannin jälkeen. Osakeanti toteutettiin tarjousmenettelyssä (nk.
bookbuilding) 25.7.2005-26.7.2005. Osakeanti ylimerkittiin 1,7-kertaisesti.
Uusista osakkeista allokoitiin 99 prosenttia ulkomaisille sijoittajille ja yksi
prosentti suomalaisille sijoittajille. Osakepääoman korotus 16 200 000 euroa
merkittiin kaupparekisteriin 2.8.2005.
Uusien osakkeiden noteeraus alkoi Helsingin Pörssin päälistalla 3.8.2005.
Suunnatun osakeannin yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin heinä- ja elokuussa
2005 julkaisemista pörssitiedotteista.
Osakepääoma ja osakkeet
Osakepääoma
Yhtiön osakepääoma vuoden alussa oli 156 655 833,30 euroa ja osakkeita oli
yhteensä 116 041 358 kpl. Katsauskauden aikana yhtiön osakepääomaa on korotettu
optio-oikeuksilla ja suunnatulla annilla yhteensä 17 059 045,50 eurolla ja
alennettu 5 229 900 eurolla mitätöimällä omia osakkeita. Osakepääoman muutokset
käyvät tarkemmin ilmi alla olevasta taulukosta.
Osakepääoman muutokset 1.1.-30.9.2005
Pvm Peruste Muutos, eur Osakepääoma, eur Osakkeet, kpl
1.1.2005 156 655 833,30 116 041 358
3.2.2005 Korotus
(optio-oikeudet) 124 200 156 780 033,30 116 133 358
6.4.2005 Alennus
(omien osakkeiden
mitätöinti)
5 229 900 151 550 133,30 112 259 358
29.4.2005 Korotus
(optio-oikeudet) 49 950 151 600 083,30 112 296 358
21.7.2005 Korotus
(optio-oikeudet) 626 845,50 152 226 928,80 112 760 688
2.8.2005 Korotus
(suunnattu anti) 16 200 000 168 426 928,80 124 760 688
20.9.2005 Korotus
(optio-oikeudet) 58 050 168 484 978,80 124 803 688
30.9.2005 168 484 978,80 124 803 688
Syyskuun lopussa yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 168 484 978,80 euroa ja
osakkeiden lukumäärä 124 803 688 kpl. Osakkeen nimellisarvo on 1,35 euroa ja
kullakin osakkeella on yksi ääni.
Vaihto ja kurssi
Tammi-syyskuun aikana Cityconin osakkeiden vaihto Helsingin Pörssissä oli 32,0
(103,5) miljoonaa osaketta ja 90,9 (195,8) miljoonaa euroa. Jakson ylin
kurssinoteeraus oli 3,50 (2,19) euroa ja alin 2,36 (1,52) euroa. Jakson
painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 2,84 (1,89) euroa ja päätöskurssi 3,49
(2,15) euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo katsauskauden lopussa oli 435,6
(240,6) miljoonaa euroa.
Omistus
Cityconilla oli katsauskauden lopussa 1 350 (1 188) rekisteröityä
osakkeenomistajaa. Hallintarekisteröidyt, pääosin ulkomaiset, osakkeenomistajat
omistivat 114,2 (91,5) miljoonaa osaketta eli niiden hallussa oli 91,5 (79,0)
prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä.
Omat osakkeet
Citycon Oyj:n hallussa ei katsauskauden päättyessä ollut omia osakkeita, koska
vuoden 2005 yhtiökokous päätti huhtikuussa alentaa yhtiön osakepääomaa
mitätöimällä yhtiön hallussa olleet 3 874 000 omaa osaketta. Hallituksella ei ole
valtuutusta hankkia omia osakkeita.
Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet
Citycon Oyj:n hallituksen jäsenet omistivat 30.9.2005 yhteensä 91 227 osaketta,
mikä vastaa 0,07 prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä. Cityconin
toimitusjohtaja omisti 100 000 osaketta sekä muut johtoryhmän jäsenet yhteensä 3
000 osaketta.
Varsinainen yhtiökokous
Yhtiön vuoden 2005 varsinainen yhtiökokous pidettiin 5. huhtikuuta Helsingissä.
Yhtiökokouksen päätökset käyvät ilmi yhtiön osavuosikatsauksesta 1.1.-31.3.2005
sekä yhtiön Internet-sivuilta www.citycon.fi.
Hallituksen valtuutukset
Yhtiökokous myönsi hallitukselle valtuutuksen päättää 5.4.2006 mennessä yhden tai
useamman vaihtovelkakirjalainan ottamisesta, optio-oikeuksien antamisesta ja
osakepääoman korottamisesta yhdellä tai useammalla uusmerkinnällä. Valtuutus
sisältää oikeuden poiketa osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta.
Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään heinäkuussa suunnatusta
osakeannista. Valtuutuksen perusteella on vielä mahdollista tarjota enintään 11
226 670 uutta osaketta ja korottaa yhtiön osakepääomaa enintään 15 156 004,50
eurolla.
Optio-oikeudet
Yhtiöllä on kaksi optio-ohjelmaa, 1999 A/B/C ja 2004 A/B/C. Yhtiön optio-oikeudet
1999 on listattu Helsingin Pörssissä.
Cityconin optio-ohjelman 1999 perusteella on tammi-syyskuussa merkitty yhteensä
544 330 uutta Citycon Oyj:n nimellis-arvoltaan 1,35 euron osaketta 1,40 euron
osakekohtaiseen merkintähintaan. Yhtiön osakepääoma on näiden merkintöjen
seurauksena noussut 734 845,50 eurolla.
Yhtiön hallitus päätti 13.9.2005 jakaa konsernin koko henkilökunnalle yhtiön
optio-ohjelmaan 2004 liittyviä B-optio-oikeuksia yhteensä 1 160 000 kpl. Optiot
jakoi Citycon Oyj:n tytäryhtiö Veniamo-Invest Oy. Vuoden 2004 A-optioita yhtiön
henkilökunnalla on yhteensä 1 040 000 kpl. Veniamo-Invest Oy:n hallussa on vielä
1 700 000 optio-oikeutta 2004 A/B/C, jotka se voi Cityconin hallituksen
päätöksellä jakaa Citycon-konsernin palveluksessa oleville tai palvelukseen
rekrytoitaville henkilöille.
Cityconin toimitusjohtajalla on 1 000 000 optio-oikeutta 1999 A/B/C ja 290 000
optio-oikeutta 2004 A/B sekä muilla johtoryhmän jäsenillä yhteensä 350 670 optio-
oikeutta 1999 A/B/C ja 350 000 optio-oikeutta 2004 A/B.
Osakemerkinnän aika optio-oikeuksilla 2004A on 1.9.2006-31.3.2009, optio-
oikeuksilla 2004B 1.9.2007-31.3.2010 ja optio-oikeuksilla 2004C 1.9.2008-
31.3.2011.
Tarkemmat tiedot yhtiön optio-ohjelmista löytyvät vuosikertomuksesta 2004 ja
yhtiön Internet-sivuilta www.citycon.fi.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Citycon Oyj:n uudeksi talousjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi nimitettiin
5.10.2005 KTM Eero Sihvonen. Sihvonen aloittaa tehtävässään viimeistään
5.12.2005.
Katsauskauden jälkeen yhtiön optio-ohjelman 1999 A/B/C-optio-oikeuksilla
merkittiin 189 000 osaketta 1,40 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Uusia
osakkeita vastaava osakepääoman korotus, 255 150,00 euroa, merkitään
kaupparekisteriin arviolta 19.10.2005.
Osakepääoman korotuksen jälkeen Citycon Oyj:n rekisteröity osakepääoma on 168 740
128,80 euroa ja osakkeiden lukumäärä 124 992 688 kpl. Uudet osakkeet otetaan
julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin päälistalle yhdessä vanhojen
osakkeiden kanssa arviolta 20.10.2005.
Cityconin optio-ohjelmaan 1999 A/B/C liittyvillä optio-oikeuksilla voidaan
merkitä vielä 4 411 170 uutta osaketta ja yhtiön osakepääoma voi nousta vielä 5
955 079,50 eurolla. Osakkeiden merkintäaika päättyy 30.9.2007.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon arvioi liiketilojensa kysynnän, käyttöasteiden ja vuokratasojen pysyvän
edelleen vakaina pääkaupunkiseudulla ja Suomen suurimmissa kaupungeissa.
Kiristyvässä kilpailuympäristössä yhtiö hakee mahdollisuuksia laajentaa
liiketoimintaa Suomessa, Skandinaviassa ja Baltiassa.
Cityconin vuoden 2005 liikevaihdon ja tuloksen arvioidaan kasvavan mm.
toteutuneiden kiinteistökauppojen seurauksena.
Konsernituloslaskelma
Me 7-9 7-9 1-9 1-9 1-12
2005 2004 2005 % 2004 % 2004
Liikevaihto 23,9 21,1 66,5 100,0 63,3 100,0 84,7
Muut tuotot 0,0 0,2 0,2 0,3 0,2 0,3 0,7
Myyntivoitot
Sijoitus-
kiinteistöistä 0,0 0,0 0,3 0,5 0,0 0,0 1,0
Sijoitus-
kiinteistöjen
käyvän
arvon muutos 8,3 0,0 16,1 24,2 0,0 0,0 -5,0
Kulut
Poistot ja
arvon-
alentumiset 0,1 0,2 0,2 0,3 0,2 0,3 0,2
Muut liike-
toiminnan
kulut 8,9 5,9 24,0 36,1 20,6 32,5 27,8
Liikevoitto 23,3 15,2 58,8 88,5 42,7 67,5 52,6
Rahoituskulut
(netto) 7,2 6,6 25,5 38,4 19,5 30,8 26,1
Voitto ennen
veroja 16,1 8,6 33,3 50,2 23,2 36,7 26,5
Tuloverot -4,3 -2,4 -9,2 -13,8 -2,3 -3,7 -3,8
Katsauskauden
voitto 11,8 6,2 24,2 36,4 20,9 33,0 22,7
Katsauskauden
voiton jakautuminen:
Emoyhtiön
osakkeen-
omistajille 11,7 6,2 24,1 20,9 22,7
Vähemmistölle 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0
Yhteensä 11,8 6,2 24,2 20,9 22,7
Tulos/osake,
euroa 0,10 0,06 0,21 0,20 0,22
Tulos/osake,
laimennettu,
euroa 0,09 0,06 0,20 0,20 0,22
Konsernitase
Me 30.9.2005 30.9.2004 31.12.2004
Varat
Pitkäaikaiset varat
Aineettomat hyödykkeet 0,5 0,3 0,5
Aineelliset hyödykkeet 0,5 1,1 1,7
Sijoituskiinteistöt 894,2 740,0 738,7
Sijoitukset 0,1 0,2 0,0
Laskennalliset
verosaamiset 0,0 0,0 0,0
Pitkäaikaiset varat
yhteensä 895,4 741,6 740,8
Lyhytaikaiset varat
Lyhytaikaiset saamiset 6,3 2,4 4,2
Rahavarat 8,8 27,3 7,9
Lyhytaikaiset varat
yhteensä 15,1 29,8 12,2
Varat yhteensä 910,4 771,4 753,0
Oma pääoma ja velat
Emoyhtiön omistajille
kuuluva oma pääoma
Osakepääoma 168,5 156,3 156,8
Ylikurssirahasto 59,7 34,9 35,0
Omat osakkeet 0,0 -4,7 -4,7
Arvonmuutosrahasto -15,9 -10,9 -13,3
Muut rahastot 6,6 6,6 6,6
Kertyneet voittovarat 25,4 22,7 22,9
Tilikauden voitto 24,2 20,9 22,7
Oma pääoma yhteensä 268,3 225,7 226,0
Vähemmistöosuus 2,9 0,0 0,0
Velat
Pitkäaikaiset velat 570,7 509,2 493,5
Laskennalliset verovelat 9,1 4,3 3,0
Pitkäaikaiset velat
yhteensä 579,9 513,4 496,6
Lyhytaikaiset velat 59,4 32,2 30,5
Velat yhteensä 639,2 545,7 527,0
Oma pääoma ja velat
yhteensä 910,4 771,4 753,0
Oman pääoman muutoslaskelma
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Yli-
kurssi- Käyvän Kerty-
Osake- rahasto arvon Omat neet
Me pääoma ja muut muutos- osak- voitto-
rahastot rahasto keet varat Yhteensä
Oma pääoma 1.1.2004 142,8 34,8 -7,7 -4,7 37,1 202,4
Rahavirran suojaus -3,2 -3,2
Katsauskauden tulos 20,9 20,9
Kaudella kirjatut
tuotot ja
kulut yhteensä -3,2 20,9 17,7
Osingonjako -14,3 -14,3
Osakeanti 13,5 6,7 20,2
Muut erät -0,2 -0,2
Oma pääoma 30.9.2004 156,3 41,5 -10,9 -4,7 43,5 225,7
Oma pääoma 1.1.2005 156,8 41,5 -13,3 -4,7 45,6 226,0
Osakepääoman muutos -5,2 5,2 4,7 -4,7 0,0
Rahavirran suojaus -2,6 -2,6
Katsauskauden tulos 24,1 24,1
Kaudella kirjatut tuotot
ja kulut yhteensä -2,6 24,1 21,5
Osingonjako -15,7 -15,7
Osakeanti 16,2 19,5 35,7
Osakemerkinnät
osakeoptioilla 0,7 0,0 0,1 0,8
Oma pääoma 30.9.2005 168,5 66,3 -15,9 0,0 49,4 268,3
Rahavirtalaskelma
Me 1-9 2005 1-9 2004 1-12 2004
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja 33,3 23,2 26,5
Oikaisut:
Myyntivoitot
sijoituskiinteistöistä -0,3 0,0 -0,1
Sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutos -16,1 0,0 5,0
Poistot ja arvonalentumiset 0,2 0,2 0,1
Rahoitustuotot ja -kulut 25,3 19,5 26,1
Muut oikaisut 1,5 0,4 0,2
Rahavirta ennen käyttöpääoman
muutosta 43,9 43,3 57,7
Käyttöpääoman muutos 2,4 0,3 -0,2
Liiketoiminnan rahavirta
ennen rahoituseriä ja veroja 46,3 43,6 57,5
Maksetut korot ja maksut
muista liiketoiminnan
rahoituskuluista -21,6 -16,3 -28,0
Saadut osingot ja korot
liiketoiminnasta 0,3 0,5 0,8
Maksetut välittömät verot -3,1 -3,5 -4,2
Liiketoiminnan rahavirta (A) 21,8 24,3 26,1
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin
ja aineettomiin hyödykkeisiin -7,3 -8,5 -10,8
Ostetut tytäryhtiöosakkeet -82,7 -7,6 -8,8
Myydyt tytäryhtiöosakkeet 0,0 0,7 0,8
Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet 2,8 0,0 0,0
Luovutustuotot muista
sijoituksista 1,0 0,0 0,1
Investointien rahavirta (B) -86,2 -15,3 -18,7
Rahoituksen rahavirta
Maksullinen osakeanti 38,4 20,3 20,8
Vähemmistön rahastosuoritukset 0,0 0,0 0,1
Lyhytaikaisten lainojen nostot 99,6 8,1 18,2
Lyhytaikaisten lainojen
takaisinmaksut -78,5 -8,0 -18,1
Pitkäaikaisten lainojen
nostot 199,7 4,9 414,9
Pitkäaikaisten lainojen
takaisinmaksut -178,3 -7,3 -435,7
Maksetut osingot ja muu
voitonjako -15,7 -14,3 -14,3
Rahoituksen rahavirta (C) 65,2 3,7 -14,1
Rahavirtojen muutos (A+B+C)
lisäys (+)/vähennys (-) 0,8 12,7 -6,7
Rahavarat katsauskauden
alussa 7,9 14,7 14,7
Rahavarat katsauskauden
lopussa 8,8 27,3 7,9
Segmenttikohtaiset tiedot
Me 7-9 2005 7-9 2004 1-9 2005 1-9 2004 1-12 2004
Liikevaihto
Kauppakeskukset 15,4 12,0 40,7 35,9 48,4
Marketit ja
myymälät 8,6 9,1 25,8 27,4 36,3
Muut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Yhteensä 23,9 21,1 66,5 63,3 84,7
Liikevoitto
Kauppakeskukset 20,1 9,4 42,1 24,6 18,8
Marketit ja
myymälät 5,0 8,3 21,2 20,8 37,5
Muut -1,9 -2,5 -4,5 -2,7 -3,7
Yhteensä 23,3 15,2 58,8 42,7 52,6
Tunnuslukuja
1-9 2005 1-9 2004 1-12 2004
Tulos/osake, euroa 0,21 0,20 0,22
Tulos/osake, laimennettu,
euroa 0,20 0,20 0,22
Oma pääoma/osake, euroa 2,15 2,02 2,01
Oman pääoman tuotto (ROE), % 13,5 13,8 11,0
Sijoitetun pääoman tuotto
(ROI), % 10,1 7,9 7,3
Omavaraisuusaste, % 29,8 29,3 29,6
Konsernin vastuusitoumukset
Me 30.9.2005 30.9.2004 31.12.2004
Kiinnitykset
maa-alueisiin
ja rakennuksiin 2,0 362,2 2,4
Pantatut tytäryhtiöosakkeet 0,0 76,9 0,0
Muut pantatut osakkeet 0,0 76,8 0,0
Muut annetut vakuudet 0,0 0,6 0,0
Konsernin johdannaissopimukset
30.9.2005 30.9.2004 31.12.2004
Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
Me arvot arvot arvot arvot arvot arvot
Korkojohdannais-
sopimukset
Koronvaihto-
sopimukset
2007 erääntyvät 78,2 -1,0 78,2 -0,3 78,2 -0,5
2008 erääntyvät 50,0 -2,6 50,0 -2,1 50,0 -2,2
2009 erääntyvät 126,7 -9,4 129,6 -7,4 128,2 -7,9
2010 erääntyvät 83,0 -8,5 83,0 -6,8 83,0 -7,9
Yhteensä 337,9 -21,5 340,8 -16,7 339,4 -18,5
Korko-optiosopimukset
Ostetut korkokatto-
sopimukset
2004 erääntyvät 0,0 0,0 53,8 0,0 0,0 0,0
Yhteensä 0,0 0,0 53,8 0,0 0,0 0,0
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten arvoa, mikäli kaikki
sopimukset olisi suljettu tilinpäätöspäivän markkinahintoihin.
Johdannaissopimuksia on käytetty lainasalkun suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvät katsauskauden kertyneet korot 1,7
miljoonaa euroa (2,1 milj. euroa) on kirjattu korkokuluihin.
Yhteenveto IFRS-standardien vaikutuksista tulokseen
Me 7-9/2004 1-9/2004 1-12/2004
FAS tulos 4,5 12,8 17,4
IAS 40 Muutos sijoitus-
kiinteistöjen arvostamisessa 2,4 5,4 2,4
IAS 12 Laskennalliset
verosaamiset ja -velat -0,6 2,7 3,1
IAS 39 Muutos korko-
johdannaisten käyvässä
arvossa 0,0 0,0 -0,2
Yhteensä 1,8 8,0 5,3
IFRS tulos 6,2 20,9 22,7
Yhteenveto IFRS-standardien vaikutuksista omaan pääomaan
Me 1.1.2004 30.9.2004 31.12.2004
FAS Oma pääoma 278,0 296,9 302,0
IAS 40 Muutos sijoitus-
kiinteistöjen
arvostamisessa 16,2 21,6 18,6
IAS 39 Muutos korko-
johdannaisten
käyvässä arvossa -10,9 -14,7 -18,3
IAS 32 Omien osakkeiden
uudelleenluokittelu -4,7 -4,7 -4,7
IAS 32 Pääomalainan
uudelleenluokittelu -68,5 -68,5 -68,5
IAS 12 Laskennalliset
verosaamiset ja -velat -7,7 -4,3 -3,0
Muut muutokset 0,0 -0,6 -0,2
Yhteensä -75,6 -71,1 -76,0
IFRS Oma pääoma 202,4 225,7 226,0
Liiketoimintojen yhdistäminen
1.7.2005 Citycon hankki 75 % ruotsalaisesta kauppakeskus Åkersbergasta ja
21.7.2005 100 % virolaisesta kauppakeskus Rocca al Maresta. Cityconin
hankintoja vastaavat osuudet kauppakeskusten varoista ja veloista on arvostettu
käypiin arvoihin. Åkersbergan ja Rocca al Maren vaikutus konsernin tulokseen
hankinta-ajankohdan jälkeen on 0,7 miljoonaa euroa.
Luvut ovat tilintarkastamattomia.
Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet
Tilinpäätösliitteessä 31.12.2004 esiteltyjä IFRS tilinpäätöksen
laadintaperiaatteita on noudatettu tässä osavuosikatsauksessa.
Taloudellinen informaatio vuonna 2005
Tilinpäätöstiedote tilikaudelta 1.1.-31.12.2005 julkaistaan 9.2.2006, klo 12.00.
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi
Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi
Jakelu:
Helsingin Pörssi
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi
Kertomus Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen 1.1.-30.9.2005 yleisluonteisesta
tarkastuksesta
Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen kaudelta
1.1.-30.9.2005. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat laatineet arvopaperimarkkinalain
2 luvun 5 §:ssa tarkoitetun osavuosikatsauksen. Suorittamamme yleisluonteisen
tarkastuksen perusteella annamme yhtiön hallituksen pyynnöstä
arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 §:n 2 momentin mukaisen lausunnon
osavuosikatsauksesta.
Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta koskevan
kansainvälisen suosituksen mukaisesti. Yleisluonteinen tarkastus suunnitellaan ja
toteutetaan tällöin kohtuullisen varmuuden saavuttamiseksi siitä, ettei
tilinpäätös sisällä olennaisia virheitä tai puutteita. Yleisluonteinen tarkastus
rajoittuu pääasiallisesti yhtiön henkilökunnalle tehtyihin tiedusteluihin ja
analyyttisiin tarkastustoimenpiteisiin antaen siten tilintarkastusta alemman
tasoisen varmuuden. Emme ole suorittaneet tilintarkastusta emmekä siten anna
tilintarkastuskertomusta.
Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole tullut seikkoja, jotka
antaisivat aihetta olettaa, ettei osavuosikatsausta olennaisilta osin ole
laadittu sen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti siten, että
se ei anna arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää
kuvaa Citycon Oyj:n taloudellisesta asemasta.
Helsingissä 18. lokakuuta 2005
Tuija Korpelainen Mikael Holmström
KHT KHT